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Die perfekte Finanzierung für Ihre Immobilie

Sie sind auf der Suche nach der passenden Finanzierung Ihrer Immobilie und es fällt Ihnen schwer, eine konkrete Entscheidung zu treffen? Das ist verständlich. Theoretisch ist der günstigste Kredit jener mit den geringsten Kosten, der maximalen Flexibilität und der höchstmöglichen Sicherheit. Doch für jedes Kundenbedürfnis bedarf es einer individuellen Betrachtung, um den günstigsten bzw. passenden Kredit bei der jeweils dafür geeignetsten Bank zu erhalten. Um eine Vorstellung davon zu bekommen, welche Art von Finanzierung Sie wirklich benötigen, sollten Sie einen Blick auf folgende Checkliste werfen:

Darauf sollten Sie bei Immobilienfinanzierungen achten:

Ermittlung des Finanzierungsbedarfs und Erstellung eines Finanzierungsplanes

Wir starten einmal mit dem Begriff „Kostenehrlichkeit“. Denken Sie darüber scharf nach, wie viel Geld Sie in Summe für Ihr Vorhaben wirklich benötigen. Häufig vergessen Immobilienkäufer Nebenkosten wie Maklergebühren (bis zu 3,6% des Kaufpreises), Notar oder Treuhandkosten (1 bis 3% des Kaufpreises), Grunderwerbssteuer (3,5% des Kaufpreises) und Grundbucheintragungsgebühr (1,1% des Kaufpreises). Darüber hinaus ist auch die Kreditaufnahme mit Nebenkosten wie einer Bearbeitungsgebühr und der Pfandrechtseintragungsgebühr verbunden. Zumindest die Kaufnebenkosten (grob geschätzt 10% des Kaufpreises) sollten Sie beim Erwerb der Immobilie mit Eigenmitteln abdecken können. Idealerweise bringen Sie jedoch mindestens 20 bis 30% des Kaufpreises als Eigenmittel ein. Alternativ können Sie in Form einer 2. unbelasteten Immobilie Sicherheiten anbieten. Wird diese gemeinsam mit der neuen Immobilie belehnt, spricht man von einer Simultanhypothek.

Ermittlung der Kreditwürdigkeit

Bei der Ermittlung der Kreditwürdigkeit haben Banken keine einheitliche Vorgehensweise. Ihre Kreditwürdigkeit hängt davon ab, wie „arm oder reich“ Sie die Bank rechnet. Zählt nur der reguläre Gehaltseingang oder berücksichtigt das Institut auch Urlaubs- und Weihnachtsgeld? Erhöhen Alimente und Beihilfen die Einnahmenseite der Haushaltsrechnung? Wie stark werden Mieteinnahmen, Nebeneinkommen und Trinkgelder berücksichtigt? Wie werden die laufenden Lebenshaltungskosten angesetzt? Die Antworten auf diese Fragen entscheiden über Ihre Kreditwürdigkeit. Was allerdings allgemein gilt ist, dass negative Einträge in diversen Gläubigerdatenbanken, bestehende Kredite und Leasingverträge sich negativ auf Ihre Bonität auswirken. Es ist also meist ratsam, vor einem Kreditantrag laufende Verbindlichkeiten weitgehend zurückzuzahlen. Voraussetzung: Die dafür erforderlichen Mittel können Sie mobilisieren.

„Lästige“ Details bei der Bonitätsprüfung

Verbraucher oder Unternehmer? Überwiegt das Einkommen aus unselbständiger Tätigkeit (Löhne/Gehälter), dann werden Sie von der Privatkundenabteilung der Bank als Verbraucher eingestuft. Sie genießen nicht nur den starken gesetzlichen Schutz als Konsument, sondern Ihre Einkünfte werden in der Haushaltsrechnung entsprechend berücksichtigt. Unternehmer hingegen müssen eine wesentlich strengere Bonitätsprüfung über sich ergehen lassen.

Durchrechnung der fiktiven Rate: Die Bank ist durch strenge Gesetze angehalten, sicherzustellen, dass Sie sich den Kredit nachhaltig leisten können. Da die aktuelle Niedrigzinsphase einmal enden wird, kalkulieren Kreditinstitute in der Haushaltsrechnung eine fiktive Kreditrate mit höherem Zins (meist 4% p.a.) über die Kreditlaufzeit. Diese fiktive Rate muss dann aus dem frei verfügbaren Einkommen noch leistbar sein. Ansonsten wird der Kredit abgelehnt.

Hypothekarische Sicherstellung

Aus der Besicherung ermittelt sich die Beleihung bzw. der Beleihungsauslauf (BLA) oder neudeutsch "loan to value" (LTV). LTV bedeutet also, wie das Verhältnis zwischen der beantragten Finanzierung und dem Verkehrswert der Immobilie ist? Ist eine Immobilie mit einem Verkehrswert von 250.000 EUR mit 175.000 EUR belehnt, dann liegt der LTV bei 70%. Eine Faustregel besagt, dass für eine solide Finanzierung 20% an Eigenmitteln benötigt werden, und der LTV in diesem Fall dann bei 80% liegt. Einige Banken erlauben Ihnen auch einen höheren LTV, vorausgesetzt Ihr laufendes Einkommen stimmt. Allerdings wird Ihr Kredit umso teurer, je höher Sie die Immobilie belehnen.

Kreditkonditionen

Kreditkonditionen unterliegen einem raschen Wandel und die Vielfalt an zueinander im Wettbewerb stehender Banken ist groß. Mehr als 700 Banken bieten in Österreich unzählige Kreditprodukte an, die unterschiedlicher nicht sein könnten. Dies macht auch einen Konditionsvergleich schwer, denn um eine sinnvolle Aussage zu erhalten müssen die verglichenen Kredite einheitlich strukturiert sein und sich auf die gleiche Kundenbonität beziehen. Fakt ist jedoch, dass sich ein professioneller Kreditvergleich lohnt. Die Arbeiterkammer Wien hat im Vorjahr variable Zinsen und Zinsaufschläge (Margen), Fixzinssätze sowie sonstige Kosten bei 7 Banken erhoben. Ergebnis: Zwischen dem teuersten und dem günstigsten Kreditinstitut bestand ein Zinsunterschied von bis zu einem Prozentpunkt p.a. Bei einem Pauschalratenkredit von 200.000 Euro ergibt sich daraus auf eine Laufzeit von 25 Jahren ein Ersparnispotential von mehr als 20.000 Euro.

Welche Konditionen Sie bekommen werden, hängt ab von:

• Ihrer persönlichen Bonität (Rückzahlungsfähigkeit)

• Der möglichen Besicherung (LTV)

• Der peniblen Vorbereitung sämtlicher Nachweise und Unterlagen

• Der Kenntnis über die Konditionenbandbreiten der Banken

• Dem Verhandlungsgeschick und Erfahrungswerten

• Der Wahl des Kreditinstitutes

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