Kaufvertrag für eine Immobilie: Darauf müssen Sie achten

Autor: Mag. Elfi Stampfl
Kategorie: Recht
Datum: 21.10.2022

Beim Immobilienkauf und -verkauf in Österreich gibt es einige Fallstricke. Die Inhalte des Kaufvertrages für die Immobilie entscheiden darüber, ob Sie als Käufer oder Verkäufer mit einer weitgehend reibungslosen Abwicklung rechnen können oder dann mit einem langjährigen kostspieligen Rechtsstreit konfrontiert sind. Daher ist vor allem dieser Arbeitsschritt beim Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie so wichtig. Doch worauf kommt es beim richtigen Kaufvertrag konkret an? Erfahren Sie mehr dazu in diesem Beitrag.

Kaufvertrag für Immobilien: das Wichtigste im Überblick

  • Es steht Ihnen frei, den Kaufvertrag selbst zu gestalten oder zur Unterstützung einen Notar oder Anwalt zu beauftragen.
  • Überprüfen Sie wichtige Punkte wie Rücklagen, anstehende Sanierungen oder Divergenzen zwischen Grundbuchsangaben und Vertragsinhalten bereits vor Unterzeichnung des Vorvertrags.
  • Der Vorvertrag, auch als Anbot bezeichnet, bindet Käufer und Verkäufer. Vorvertrag und Hauptvertrag sollten inhaltlich identisch sein und der Vorvertrag sollte die Zeitspanne bis zum Abschluss des Hauptvertrags enthalten.
  • Lesen Sie alle wesentlichen Vertragsinhalte intensiv.

Wer erstellt den Kaufvertrag für Immobilien in Österreich?

Sie können gemeinsam mit dem Verkäufer als Vertragspartner den Kaufvertrag für einen Immobilienkauf in Österreich selbst ausarbeiten und aufsetzen. Aufgrund der Vertragsfreiheit in Österreich ist theoretisch sogar eine mündliche Vereinbarung möglich. Doch wie lässt sich dies im Nachhinein genau dokumentieren, wenn es zu Streitigkeiten kommt?

Zum Schutz von Käufer und Verkäufer sollten die einzelnen Punkte schriftlich festgehalten und von einem Notar oder Gericht beglaubigt werden. Darüber hinaus erfolgt eine ordnungsgemäße Abwicklung Zug um Zug, wobei der Treuhänder eine zentrale Rolle hat. Den Kaufvertrag Immobilie Österreich kann Ihnen ein Notar oder Rechtsanwalt professionell aufsetzen. Beide werden alle wichtigen Punkte bis hin zu scheinbar unscheinbaren Details mit Ihnen als Käufer und dem Verkäufer abklären, so dass alles seine Ordnung hat.

Fazit: Sie können zwar Geld sparen und selbst Ihr Glück versuchen bzw. den Vertrag ausformulieren oder etwas mehr bezahlen und diesen wichtigen Schritt in die professionellen Hände eines Notars oder Rechtsanwalts legen.

Sofern Sie Interesse an einer Unterstützung haben, stellen wir gerne den Kontakt zu unserem Kooperationspartner und Immobilienanwalt Dr. Dan Katzlinger her.

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Immobilie (ver-)kaufen: Ablauf

Eine Abwicklung bei Immobilientransaktionen in Österreich läuft in den meisten Fällen wie folgt ab:

1. Besichtigung

Der Besichtigungstermin ist der erste Schritt und gleichzeitig Lokalaugenschein vor Ort. Nehmen Sie sich hierfür ausreichend Zeit.

2. Informationen einholen

Wie hoch sind die Rücklagen für Instandhaltungen? Hier gibt die Hausverwaltung Auskunft. Wie ist die Nachbarschaft? Ein gesprächiger Hausmeister könnte hier weiterhelfen. Diese wichtigen eigenen Recherchen kann Ihnen niemand abnehmen.

3. Finanzierungsanfrage stellen

Können Sie mit einer Finanzierung rechnen? Ein bis drei Banken „abzuklappern“ ist zu wenig. Doch ein „Bankenmarathon“ hingegen bedeutet ein großer Aufwand. Viele Immobilienkäufer binden einen Wohnbau-Finanz-Experten ein, welcher über einen entsprechenden Marktüberblick der besten Angebote verfügt.

Fragen Sie einen Wohnbau-Finanz-Experten von Infina bezüglich der Finanzierung Ihres persönlichen Wohntraums, welchen Sie in ganz Österreich über 100-mal vor-Ort finden:

Übersicht aller Standorte in Österreich

4. Kaufanbot

Unterschreiben Sie einen Vorvertrag für den Immobilienerwerb nur wenn Sie sich vollständig sicher sind, die Immobilie wirklich kaufen zu wollen und vor allem es finanziell auch zu können. Eine Finanzierungszusage sollten Sie bereits eingeholt haben.

Kurz erklärt: Vorvertrag bzw. Kaufanbot

Ein unterschriebenes Kaufanbot beim Immobilienmakler ist in Österreich so viel wie ein Vorvertrag beim Immobilienkauf. Dieser muss inhaltlich mit dem Hauptvertrag übereinstimmen. Beide Parteien sind an dessen Vereinbarungen gebunden und ein nicht geregelter willkürlicher Rücktritt kann Schadenersatzzahlungen zur Folge haben.

Mehr dazu erfahren Sie in unserem Ratgeber Vorvertrag für den Immobilienkauf.

5. Kaufvertragsunterzeichnung

Im nächsten Schritt geht es um die Unterzeichnung des Kaufvertrags Immobilie. Für diesen sind wichtige Fragestellungen zu klären: Wer hat den Vertrag aufgesetzt? Welche Inhalte deckt er ab und wer haftet für Mängel? Achtung: In Österreich ist das nur eine weitere Stufe der Abwicklung. Der Eigentumserwerb erfolgt nämlich nur per Eintrag ins Grundbuch. Alle dafür erforderlichen Unterlagen müssen Sie dem zuständigen Bezirksgericht übergeben.

Kurz erklärt: Treuhandschaft

Dies ist in Österreich der Standard und sichert eine effiziente Abwicklung. Ein Rechtsanwalt oder Notar erhält den Auftrag, mit der Überweisung des Kaufpreises die Eintragung des Eigentums ins Grundbuch zu bewirken. Hier geht es Zug um Zug: Nach erfolgter Eintragung des Eigentums ins Grundbruch veranlasst er die Überweisung der treuhänderisch verwalteten Kaufsumme an den Verkäufer.


Notarkosten für den Immobilien-Kaufvertrag

Die Notarkosten beim Kaufvertrag für eine Immobilie sind durch die Kammertarife der Notare geregelt. Sie müssen in etwa mit Kosten in Höhe von 2 % zzgl. USt. vom Kaufpreis kalkulieren. Fragen Sie nach, ob die Kosten der treuhänderischen Abwicklung hierbei inkludiert sind. Zudem besteht die Möglichkeit der Vereinbarung eines Pauschalhonorars. Sie wollen mehr über die Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb wissen, dann lesen Sie unseren Ratgeber Kaufnebenkosten: Nebenkosten beim Immobilienkauf, Hausbau oder Grundstückserwerb hierzu.


Bestandteile eines Kaufvertrags für Immobilien

Ein Immobilienkaufvertrag sollte kompakt alle relevanten Punkte rund um den Immobilienkauf sowie mögliche Rechtsfolgen abdecken. Folgende Bestandteile beim Kaufvertrag für die Immobilie sollten nicht fehlen:

Vertragspartner

An dieser Stelle sollten Sie sorgfältig arbeiten. Einfach nur „Kaufvertrag“ und Name und Adresse von Käufer und Verkäufer ist zu wenig. Es gehören von beiden Vertragspartnern weitere Daten wie Geburtsdatum, Sozialversicherungsnummern, Staatsbürgerschaft und ggf. der Beruf festgehalten.

Genaue Beschreibung des Vertragsgegenstandes

Die zur Disposition stehende Liegenschaft muss genau definiert werden, konkret mit Adresse, Wohnfläche, Gebäudealter, Baugenehmigung, Flächenwidmungsplan, Einlagezahl, Grundstücksnummer und Kastralgemeinde.

Kaufpreis und Bezahlung

Wie setzt sich der Kaufpreis konkret zusammen? Liegenschaften und eventuelle Inneneinrichtungen sollten gesondert im Preis ausgewiesen werden – dies ist für das Finanzamt wichtig. Ist die Immobilie lastenfrei oder übernimmt der Käufer einen Hypothekarkredit? Weiterhin sind die konkrete Abwicklung und Details zur Bezahlung wichtig.

Treuhänder

Den beauftragen Notar oder Anwalt sollten Sie im Vertrag anführen.

Servitute

Alle Dienstbarkeiten (Servitute) wie Mietrechte, Wohnrechte, Überlandleitungen, Kanäle, Wegrechte etc. müssen im Grundbuch transparent eingetragen werden und sollten im Kaufvertrag Immobilie Berücksichtigung finden.

Übergabetermin

Eine Wohnung oder ein Eigenheim muss Ihnen zu einem zukünftigen Zeitpunkt auch übergeben werden. Umgekehrt als Verkäufer sollten Sie die Immobilie nicht zu schnell aus der Hand geben, vor allem dann, wenn kein Treuhänder dazwischengeschaltet ist. Ansonsten kann es im Extremfall passieren, dass der Käufer die Wohnung übernimmt, aber dafür nicht bezahlt.

Energieausweis und (laufende) Kosten 

Die Nennung der Energieeffizienz-Kennzahl ist bereits im Immobilien-Inserat vorgeschrieben. Die Übergabe des Energieausweises in Österreich sollte vereinbart werden. Die laufenden Betriebskosten (Wasser, Kanal, Müll...) sowie Kosten für Anwalt/ Notar und die Aufteilung hierzu sollten Sie auflisten.

Mängelbeschreibung

Bei gebrauchten Häusern und Wohnungen ist in der Praxis eine Klausel üblich, welche eine Haftung des Verkäufers für Mängel ausschließt. Allerdings hat der Verkäufer bei Mängeln eine Aufklärungspflicht und zwar in Bezug auf Zustand und juristische Einschränkungen wie ein Vorkaufsrecht oder Veräußerungsverbot. Solche Mängel sollten Sie unbedingt in den Vertrag aufnehmen.                                                                                                                                    

Aufsandungserklärung

Damit erklären Sie als bisheriger Eigentümer, dass Sie mit einer Eigentumsübertragung einverstanden sind. Das ist die Voraussetzung dafür, dass das Grundbuch einen Eigentümerwechsel vollzieht.


Muster für einen Immobilien-Kaufvertrag

Dieses Vertragsmuster dient lediglich einer ersten Orientierung. Bitte geben Sie den für Sie individuell angepassten Vertrag zur Prüfung in die Hände eines Notars oder Rechtsanwalts. Seitens Infina ist jegliche Haftung im Zusammenhang einer Verwendung des Vertragsmusters ausgeschlossen.

zum Muster


Rücktritt vom Immobilien-Kaufvertrag – ist das möglich?

Der Vorvertrag muss inhaltlich mit dem Hauptvertrag übereinstimmen und auch der Abschlusszeitpunkt des endgültigen Kaufvertrags sollte geregelt sein. Wird eine der beiden Bedingungen dann nicht erfüllt, wäre grundsätzlich ein Rücktritt möglich. Ein Rücktrittsrecht für den Kaufvertrag bei Immobilien besteht generell, wenn eine Partei sich nicht an die Pflicht zum Abschluss des Hauptvertrags hält. Man spricht in diesem Zusammenhang vom Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag wegen Verzug. Detaillierte Regelungen hierzu finden Sie in den §§ 918 ff ABGB.


Kaufvertrag bei Immobilien – worauf achten?

Mit einem Kaufvertrag Immobilie Österreich werden Sie vermutlich nicht so häufig auseinandersetzen. Beschäftigen Sie sich ausführlich mit den wichtigsten Themen, um hier keine Fehler zu machen:

  • Prüfen Sie mögliche Mängel der Immobilie im Vorfeld.
  • Was ist im Grundbuch zur Immobilie alles eingetragen?
  • Kann ich mir die Immobilie überhaupt leisten?
  • Habe ich die Nebenkosten des Immobilienkaufs einkalkuliert?
  • Lassen Sie sich nicht drängen, ein Kaufanbot zu unterschrieben, wenn Sie sich nicht sicher sind, dass die Immobilie die richtige ist.
  • Prüfen Sie den Entwurf Kaufanbot und Kaufvertragsentwurf ganz genau.
  • In welchen Fällen kann ich vom Kaufvertrag zum Immobilienerwerb zurücktreten?
  • Überlegen Sie einen Notar oder Rechtsanwalt mit der Kaufvertragserstellung zu beauftragen.
  • Wer trägt welche Kosten?

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Checkliste: Vor dem Kaufvertrag Immobilie prüfen

Nehmen Sie sich ausreichend Zeit und gehen Sie die folgende Checkliste vor der Unterzeichnung des Kaufanbots bzw. Immobilien-Kaufvertrags durch. Dies kann Ihnen viel Ärger ersparen:

Lastenfreiheit: Keine Hypotheken und Servitute oder gar Belastungs- und Veräußerungsverbote. All das würde im Grundbuch aufgedeckt werden.

Bewilligungen und Auflagen: Herrschen Denkmalschutzauflagen, welche für Sie sehr teuer kommen können? Sind erforderliche Bau- und Benützungsbewilligungen vorhanden? Alles dies sollte vertraglich festgelegt sein. Auch sollte die im Vertrag angeführte Fläche mit jener im Grundbuch identisch sein. Deshalb sollten Sie Bebauungsplan, Flächenwidmungsplan und Grundbuchsauszug in Österreich prüfen. Letzterer zeigt auch gewisse Lasten (z. B. Hypothek). Sie wollen dazu mehr wissen, dann informieren Sie sich hierzu in folgenden Ratgebern:

Rücklagen für Instandhaltung: Wie hoch sind die Rücklagen? Fallen in nächster Zeit Sanierungen an? Muss ein Sanierungsdarlehen abbezahlt werden? Die Hausverwaltung gibt Ihnen hierzu Auskunft.

Nutzungsmöglichkeiten Keller, Garten und Stellplatz: Was ist individuell zugeordnet und was gehört der Wohneigentumsgemeinschaft?


Kaufvertrag: Immobilie erwerben mit Rechtssicherheit

Den Kaufvertrag für eine Immobilie in Österreich können Sie frei gestalten, dennoch ist es wichtig, sich professionelle Unterstützung zu holen. Zwar kosten Notar oder Anwalt, die beide auch zugleich als Treuhänder der Abwicklung agieren können, doch diese bieten Sicherheit. Achten Sie aber vor Vertragsunterzeichnung auf mögliche Fallstricke wie Servitute, Denkmalschutz oder leere Rücklagentöpfe bei anstehender Sanierung. Auch sollten Mängel im Vertrag festgehalten werden, genauso wie juristische Einschränkungen (z. B. ein Veräußerungsverbot).

Bildquellen: Worawee Meepian/ Shutterstock.com, G-Stock Studio/ Shutterstock.com, thodonal88/ Shutterstock.com
Rechtshinweise zu unseren Ratgebern finden Sie in unserer Verbraucherschutzinformation.


Über den Autor: Mag. Elfi Stampfl
Position: Prokuristin

Meine Expertise im Bereich der Organisation und Ausbildung habe ich als Verwaltungsleiterin einer großen Genossenschaft in Südtirol erworben. Die Zusammenarbeit mit landwirtschaftlichen Unternehmen war für mich die beste Schule des Lebens. Seit 2013 leite ich das Finanzierungsservice der Infina. Mein hohes Qualitätsverständnis führte zur Gründung der Infina Academy, da es mein Anspruch ist, dass unsere Wohnbau-Finanz-Experten dazu befähigt sind, die beste Finanzierungsberatung in ganz Österreich anzubieten. Zudem ist mir wichtig, unsere Kunden über die aktuelle Zinsentwicklung zu informieren. Für mich persönlich sind Ehrlichkeit und die Bereitschaft für den Kunden alles zu tun das höchste Gebot.

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