Aufstocken oder Anbauen? Beide Optionen im Vergleich

Bauplan wird erstellt
Autor: Hagen Luckert
Kategorie: Immobilie
Datum: 14.06.2023

Aufstocken oder anbauen – diese Frage stellen sich alle, die ein bestehendes Wohngebäude erweitern möchten. Ein Aus- bzw. Zubau ist eine optimale Alternative zum Hausbau, denn es muss nicht erst ein Grundstück gekauft werden. In diesem Beitrag werden die Vor- und Nachteile von Aufstockung und Anbauten aufgezeigt, sowie mit welchen Kosten Sie rechnen müssen und die gesetzlichen Anforderungen erläutert.


Das Wichtigste im Überblick

  • Ob die Entscheidung auf einen Anbau oder eine Aufstockung fällt, hängt von zahlreichen, individuellen Faktoren – insbesondere aber dem Bestandsgebäude – ab.
  • Es sind juristische Vorgaben hinsichtlich Gebäudehöhe und Bebauungsdichte zu berücksichtigen.
  • Mit Zubauten oder Aufstockungen können einzelne neue Räume, aber auch ganze, vollwertige Wohneinheiten geschaffen werden.
  • Für die Finanzierung des Vorhabens wird meist ein Kredit aufgenommen, dessen Konditionen besonders wichtig sind, damit der Zu- bzw. Ausbau leistbar realisiert werden kann.

Was passiert bei einer Aufstockung?

Für die Aufstockung eines Einfamilienhauses gibt es unterschiedliche Möglichkeiten. Es kann „nur“ der bestehende Dachboden ausgebaut werden, sodass zusätzliche Zimmer entstehen. Oder es erfolgt eine Aufstockung um eine oder sogar mehrere Etagen, um viel zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. In beiden Fällen sind die statischen Gegebenheiten vorab zu prüfen und es ist baurechtlich zu klären, ob und wie hoch die Aufstockung erfolgen darf.


Was passiert bei einem Anbau?

Bei einem Anbau zum bestehenden Gebäude wird das Einfamilienhaus nicht um ein weiteres Stockwerk ergänzt, sondern es entstehen auf den bisherigen Ebenen weitere Räumlichkeiten. Ein Anbau ist möglich, wenn ausreichend Fläche im Bauland vorhanden ist. Einerseits können die ergänzten Wohnräume mittels eines Durchbruchs vom Bestandsgebäude aus erschlossen werden, andererseits ist auch ein getrennter Zugang, als eigenständige Wohneinheit, möglich. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, einen Zubau als eigenständiges Element zu errichten, ohne direkten Anschluss an das Bestandsgebäude. Das ist beispielsweise in Form eines Holz-Modulbaus im Garten oder einem Tiny-House, möglich.

Sie möchten Ihr bestehendes Haus erweitern – überlegen aber noch, wie? Unsere Ratgeber zeigen Ihnen, worauf es ankommt.

ausgebauter Dachboden

Dachbodenausbau

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Zubau Haus Baustelle

Anbau

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Paar schaut sich Baustelle an

Aufstockung

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Aufstocken oder anbauen: Was ist überhaupt möglich?

Welche Möglichkeiten es für die Wohnraumschaffung gibt, ist vor allem von Ihrem Bestandsgebäude und dem dazugehörigen Grundstück abhängig.

Voraussetzungen für eine Aufstockung

Nicht jedes Gebäude kann aufgestockt werden, aber oft ist die Aufstockung auch problemlos möglich. Folgende Aspekte müssen Sie vorab unbedingt berücksichtigen:

  • Prüfung der Statik: Die Tragfähigkeit des Gebäudes ist entscheidend. Eventuell sind zusätzliche bauliche Maßnahmen nötig, damit eine Aufstockung realisierbar ist.
  • Prüfung der erlaubten Gebäudehöhe: Je nach Bauklasse ist eine bestimmte Bebauungshöhe definiert. Auch der Abstand zu Nachbargebäuden kann eine Rolle spielen.
  • Prüfung der Bebauungsdichte: Nicht immer ist es möglich, zusätzliche Wohnfläche zu schaffen.
  • Praktische Umsetzung: Ist es möglich, die aufgestockte Fläche sinnvoll (Innentreppe oder Zugang von außen) zu erschließen?

Bei jedem Gebäude ist individuell zu prüfen, ob es rechtlich und baulich möglich ist, eine Aufstockung vorzunehmen.

Voraussetzungen für einen Anbau

Ein Anbau zu einem bestehenden Gebäude ist ebenfalls nicht immer möglich, auch hier müssen vorab einige Punkte geklärt werden:

  • Bauland: Ein Zubau von Wohnfläche darf ausschließlich im Bauland erfolgen. Prüfen Sie daher vorab genau, wo die Baulandgrenze Ihres Grundstücks verläuft.
  • Abstand zu Nachbarn: Durch den Anbau verringert sich der Abstand zu den Nachbarn. Beachten Sie, dass ein Mindestabstand eingehalten werden muss, der (teilweise) auch von der Gebäudehöhe abhängig sein kann.
  • Regenwasser: Durch den Zubau vergrößert sich die Dachfläche der gesamten Liegenschaft und gleichzeitig verringert sich die Erdoberfläche, auf der Regenwasser versickern kann. Prüfen Sie daher, welche Lösung sich für Ihre Immobilie anbietet (z.B. Sickerschacht)
  • Bautechnische Übergänge: Für einen Anbau wird eine Fundamentplatte benötigt und möglicherweise stoßen verschiedene Materialien zusammen (z.B. Anbau als Holzbau, Bestandsgebäude aufgemauert). Klären Sie vorab die technischen Vor- und Nachteile.

Ein Anbau muss rechtlich und bautechnisch vorab genau geprüft bzw. geplant werden, damit das Vorhaben anschließend bestmöglich umgesetzt werden kann.


Was ist günstiger: Anbau oder Aufstockung?

Ob ein Anbau oder eine Aufstockung günstiger ausfällt, kann nicht pauschal beantwortet worden. In Relation zur erzielbaren Wohnfläche ist es sinnvoll, einen Anbau gleich zweigeschoßig zu errichten. Denn die Bodenplatte muss ohnehin gebaut werden, egal ob ein oder zwei Etagen geplant sind. Deshalb lohnt es sich, wenn schon ein Anbau ausgeführt wird, gleich zweistöckig zu bauen.

Inwiefern die Aufstockung günstig oder teuer möglich ist, hängt vor allem vom Bestandsgebäude ab. Kann einfach direkt aufgestockt werden oder ist es nötig, vorab Maßnahmen (Stahlträger einziehen, etc.) zu setzen, damit aufgestockt werden kann?

Kosten beim Anbau an das Haus

Als Grundlage für den Anbau an ein bestehendes Haus wird eine Bodenplatte benötigt. Theoretisch könnte sogar ein Keller erreichtet werden, auf den im Anschluss das Gebäude gesetzt wird. Wird ein Anbau als schlüsselfertige, eigenständige Wohneinheit ausgeführt, können die nachstehenden Kosten als Richtwerte für eine Einheit mit 100 m² herangezogen werden.

ArbeitenKosten
Bodenplatte inkl. Erdarbeitenca. 25.000 – 35.000 Euro
Errichtung des Rohbaus (Wände und Dachdeckung)ca. 70.000 – 110.000 Euro
Fenster, Türen und Eingangstüreca. 15.000 – 35.000 Euro
Elektroinstallationenca. 6.000 – 10.000 Euro
Heizung, Sanitärinstallation und Sanitäreinrichtungca. 15.000 – 25.000 Euro
Spachteln und Malenca. 5.000 Euro
Fliesen und Parkettboden verlegenca. 15.000 bis 25.000 Euro
Baugenehmigung, Beratungskosten, Ergänzungsabgabe und Sonstigesca. 10.000 Euro

Die Kosten können je nach Ausführungsqualität sehr unterschiedlich ausfallen. Große Preisspielräume bestehen beispielsweise bei den Fenstern und den Bodenbelägen, abhängig davon, welchen Qualitätsanspruch Sie hier haben.

Kosten bei einer Aufstockung des Hauses

Bei der Aufstockung eines Gebäudes sind die Kosten stark davon abhängig, ob wirklich ein volles neues Geschoß errichtet wird oder ob „nur“ der Dachboden ausgebaut wird. Im nachstehenden Beispiel sind Preisindikationen für eine gesamte Etage mit 100 m² angegeben, die als eigenständige Wohnung errichtet und genutzt werden soll.

ArbeitenKosten
Statikerca. 1.500 – 4.000 Euro
Ausführung einer Etage in Holzbauwiese inkl. Einzug eines Stahlträgers zur statischen Verstärkung, Dachdeckung und Spenglerarbeitenca. 100.000 – 250.000 Euro
Heizung, Sanitärinstallation und Sanitäreinrichtungca. 15.000 – 25.000 Euro
Spachtel und Malenca. 5.000 Euro
Elektroinstallationca. 6.000 bis 10.000 Euro
Fliesen und Parkettboden verlegenca. 10.000 bis 25.000 Euro
Außenstiege als Zugang zur neuen Etageca. 5.000 bis 12.000 Euro
Elektrische Beschattungca. 5.000 bis 10.000 Euro

Für die schlüsselfertige Ausführung ist zu bedenken, dass eventuell Kosten für eine Küche, Insekten- und Sonnenschutz oder auch für eine Alarmanlage hinzuzurechnen sind, je nach eigenem Bedarf.


Vor- und Nachteile der beiden Varianten

Aufstocken oder Anbauen bei einem Bestandsgebäude – beide Optionen bringen naheliegende Vorteile, aber auch den ein oder anderen Nachteil mit sich.

Vor- und Nachteile einer Aufstockung

Die Aufstockung eines Bestandsgebäudes bringt Vor- und Nachteile mit sich. Folgende Argumente sprechen klar für die Aufstockung eines Wohngebäudes:

  • Kein Bodenverbrauch: Es werden keine Grünflächen verbaut. Nachverdichtung von Wohnraum ist daher im Hinblick auf ökologisches Bauen immer sinnvoll.
  • Helle Räume: Ein zusätzliches Geschoß bringt meistens einen schönen Ausblick mit sich.
  • Eigener Zugang: Über eine Außentreppe kann ein getrennter, eigener Zugang für das neue Stockwerk geschaffen werden.
  • Moderne Bauweise: Eine Aufstockung wird häufig in moderner Holzbauweise ausgeführt. Das ist im Zuge eines nachhaltigen Bauens zu befürworten und Holz bietet zudem vielfältige Gestaltungsmöglichkeiten für architektonisch ansprechende Lösungen.

Kein Bauvorhaben hat ausschließlich Pluspunkte. Bedenken Sie bei einer Aufstockung, dass sich Setzungsrisse bilden können. Die gesamte Optik des Hauses verändert sich und es können Flächen nun verschattet sein, die bislang in der Sonne lagen. Achten Sie auf eine gute Trittschalldämmung, damit unter dem neuen Stockwerk möglichst wenige Geräusche von oben zu hören sind.

Vor- und Nachteile eines Anbaus

Auch jeder Anbau an ein bestehendes Einfamilienhaus muss wohl überlegt sein. Folgende Punkte sprechen dafür oder dagegen, einen Zubau zu errichten:

  • Kein Baugrundstück kaufen nötig: Wenn auf Ihrem Bestandsgrundstück noch eine Baulandreserve vorhanden ist, kann ein Zubau errichtet werden und es muss somit kein neues, teures Bauland erworben werden.
  • Vielfältige Baumöglichkeiten: Es stehen Ihnen alle Optionen offen – vom kleinen Wintergarten bis hin zur angebauten, eigenständigen Wohneinheit.
  • Diverse Nutzungsoptionen: Der Zubau kann beispielsweise als ergänzendes Zimmer, zur Vermietung, als Gästewohnung oder auch für eine Pflegekraft als Unterkunft verwendet werden.
  • Kurze Bauzeit: Ein Anbau kann meist binnen weniger Monate errichtet werden.
  • Garten wird kleiner: Durch den Anbau verlieren Sie einen Teil Ihres Freiraumes im Garten.

Ob aufstocken oder anbauen: Infina vermittelt die passende Finanzierung

Ein Kredit für Umbau ist relativ einfach zu bekommen, sofern die Immobilie als Sicherheit dienen kann, Sie über ein regelmäßiges Einkommen verfügen und zumindest 20 Prozent der Investitionskosten mit Eigenkapital bezahlt werden können. Auch ältere Menschen können meist völlig problemlos einen Seniorenkredit aufnehmen, um den Umbau zu finanzieren. Mittels einem Nutzwertgutachten und einer Parifizierung können die Wohneinheiten bei Bedarf auch getrennt werden. Somit kann dann auch nur eine Wohneinheit zur Besicherung dienen. Der Zugriff seitens der Bank auf die gesamte Immobilie im Falle einer Zwangsversteigerung wird damit verhindert.

Immobilienkredit

Kostenlos und unverbindlich

Aufstocken oder Anbauen kostet eine beträchtliche Summe. Daher ist es wichtig, ein optimales Kreditangebot zu finden. Hier unterstützen Sie die Wohnbau-Finanz-Experten von Infina. Mit persönlicher Beratung und dem Vergleich verschiedener Banken gelingt es, den passenden Kredit für Ihren Umbau zu bekommen.

Sie wollen als Familie gemeinsam neuen Wohnraum schaffen?

Lesen Sie hierzu unsere weiteren Beiträge:


Wann empfiehlt sich in erster Linie die Aufstockung?

Ob ein Anbau oder eine Aufstockung die bessere Wahl ist, ergibt sich meist aus den aktuellen Gegebenheiten vor Ort.

Eine Aufstockung des Hauses empfiehlt sich besonders, wenn:

  • Bisher eingeschoßiges Gebäude vorhanden: Das Bestandsgebäude besteht nur aus einem Erdgeschoß, darf jedoch um eine gesamte Etage mit voller Raumhöhe erweitert werden.
  • Kein zusätzliches Bauland vorhanden: Auf Ihrem Grundstück ist kein ausreichendes Bauland vorhanden, um einen Anbau zu realisieren.
  • Örtliche Gegebenheiten: Durch die Aufstockung erlangen Sie einen besonders schönen Ausblick, Sie können hellere Räume schaffen oder es bietet sich aus sonstigen architektonischen Gründen eine Aufstockung an.

Wann empfiehlt sich in erster Linie der Anbau?

Manchmal ist es deutlich praktischer, einen Anbau zu realisieren als ein bestehendes Gebäude aufzustocken. Entscheidend sind hierfür individuelle Gegebenheiten, die Sie bei Ihrer konkreten Liegenschaft prüfen müssen, bevor Sie sich für einen Anbau oder eine Aufstockung entscheiden.

Ein Anbau an das Haus empfiehlt sich besonders, wenn:

  • Große Baulandreserven sind vorhanden: Sie haben noch viel unbebaute Fläche, die jedoch als Bauland gilt und somit verbaut werden darf.
  • Einfache Zufahrt zur bebaubaren Fläche: Wenn die bebaubare Fläche einfach erreichbar ist, z.B. über eine eigene Zufahrt, kann der Zubau einfach realisiert werden.
  • Keine gute Bausubstanz im Bestandsgebäude: Wenn die Bausubstanz eine Aufstockung nur mit hohen Zusatzkosten ermöglichen würde, kann ein Anbau die günstigere Lösung darstellen.
  • Rechtliche Vorgaben: Manchmal ist eine Aufstockung juristisch nicht möglich, weil je nach Bauklasse bestimmte Gebäudehöhen nicht überschritten werden dürfen. Dann kommt nur ein Zubau in Frage.

Aufstocken oder anbauen? Die Entscheidung ist immer individuell

Jede Form der Wohnraumerweiterung eines bestehenden Gebäudes ist eine gute Alternative zum Hausbau. Die Kosten sind wesentlich geringer, da kein Grundstückskauf erforderlich ist. Allerdings muss vorab geprüft werden, ob ein Anbau oder eine Aufstockung baulich und finanziell sinnvoller ist. Dabei müssen die rechtlichen Vorgaben geprüft werden, denn nicht immer sind ein Anbau oder eine Aufstockung möglich.

Ist beides zulässig, so muss individuell entschieden werden, welche Option für Sie besser ist. Die Gründe dafür können von der Architektur des Gebäudes bis hin zu ganz praktischen Überlegungen, etwa hinsichtlich des Eingangs in die neu geschaffene Wohneinheit, reichen. Wenn Sie sich dabei unsicher sind, ziehen Sie am besten einen Architekten zurate.

Wichtig ist auch, die Finanzierung für das Vorhaben rechtzeitig zu sichern. Denn jeder Anbau oder Ausbau ist ein kostenintensives Vorhaben.


Weitere Fragen

 

Ob Aufstocken oder Anbauen einfacher ist, hängt vor allem von Ihrem Bestandsgebäude ab. Bei guter Substanz kann Aufstocken einfach sein. Wer über große Baulandflächen verfügt, kann auch einen Anbau unkompliziert ausführen.

 

 

Inklusive Planung, Genehmigung und Bauausführung sollten Sie, je nach Größe des zu schaffenden Wohnraums, mit etwa 6 bis 12 Monaten Gesamtdauer planen.

 

 

Wenn Sie ein gesamtes neues Stockwerk schlüsselfertig errichten, sollten Sie mit ca. 2.000 bis 3.000 Euro pro Quadratmeter planen. Je nach Ausführung können die Kosten jedoch sehr unterschiedlich ausfallen.

 

 

Der Anbau eines Zimmers kann zwischen 1.500 und 4.000 Euro pro Quadratmeter kosten. Die Bandbreite ist sehr groß und abhängig davon, in welcher Bauweise, in welcher Qualität und mit welchen Materialen gebaut wird.

 

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Über den Autor: Hagen Luckert
Position: Geschäftsführer

Meine gesamte berufliche Laufbahn habe ich im Kreditbereich verbracht. Zunächst im Sparkassen- sowie im Großbankensektor in Deutschland. Nach Leitung der Business-Unit Kreditstrategie- und Organisation in einem großen Beratungsunternehmen war ich als Geschäftsführer einer Kreditfabrik tätig. Im Anschluss daran wurde ich als Vorstand in einem Softwareunternehmen für künstliche Intelligenz im Bankenbereich berufen und habe 2019 in die Geschäftsführung von Infina gewechselt. Die ständige Recherche, strukturierte Aufbereitung sowie verständliche Veröffentlichung von allen Fragestellungen rund um das Kreditgeschäft gehören zu den wesentlichen Schwerpunktsetzungen meiner Funktion.

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