Mietkauf: Wie funktioniert das – und lohnt es sich?

Mietkauf – Mietkauf in Österreich
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Autor: Christoph Kirchmair
Kategorie: Immobilie
Datum: 31.03.2021

Bestimmt stellt sich jeder Mieter einmal die Frage: Langfristig in Miete wohnen oder eine Immobilie kaufen? Ein Mietkauf hört sich zunächst wie eine Kombination aus Mieten und Kaufen an, klingt vielversprechend und nach einem guten Kompromiss. Doch was genau ist ein Mietkauf und wie läuft er ab? Welche Kriterien müssen hierfür erfüllt sein und wie sieht der finanzielle Aspekt dabei aus? Die Antworten auf diese und weitere Fragen finden Sie in diesem Beitrag.

Mietkauf: Das Wichtigste im Überblick

  • Definition
    Ein Mietkauf ist ein Mietverhältnis mit späterer Option zum Kauf. Dabei handelt es sich aber nicht um eine Finanzierungsform wie ein Immobilienkredit oder Leasing. Mietkauf-Objekte sind öffentlich geförderte Immobilien und werden von gemeinnützigen Bauvereinigungen angeboten.
  • Ablauf
    Nach Abschluss des Mietvertrages zahlen Sie einen Finanzierungsbeitrag. Sie mieten die Immobilie mindestens für fünf Jahre (gemäß WGG* Novelle 2019, davor waren dies mindestens zehn Jahre) und höchstens für 15 Jahre, bevor Sie sich entscheiden, ob Sie diese kaufen, weitermieten oder kündigen möchten.
  • Voraussetzungen
    Sie sind volljährig, weisen einen dringenden Wohnbedarf nach und verfügen über ein durchschnittliches Netto-Einkommen, welches eine gewisse Grenze nicht überschreitet (diese Grenze ist in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich hoch).
  • Kaufpreis
    Der Kaufpreis der Immobilie ist zu Beginn des Mietverhältnisses nicht bekannt. Nach fünf bzw. zehn Jahren können Sie den Preis beim Vermieter erfragen.
  • Zielgruppe
    Sinnvoll ist dieses Modell für Personen mit fehlenden Eigenmitteln für einen sofortigen Immobilienkauf. Auch wenn die Lebensplanung noch nicht abgeschlossen ist, kann ein dieses Modell infrage kommen.

* Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz


Definition: Was ist ein Mietkauf?

Eine Definition für Mietkauf ist einfach: Es handelt sich hierbei um ein Mietverhältnis mit späterer Kaufoption. Dies bedeutet, dass der Mieter mit Abschluss des Mietvertrages das Recht erhält, die Immobilie, in welcher er lebt, nach Ablauf einer bestimmten Zeit käuflich zu erwerben. Kommt es zum Kauf der Immobilie, so vereinbaren Käufer und Verkäufer dies direkt miteinander. Anders als beim herkömmlichen Immobilienkauf ist beim Einzug zu Beginn kein Bankkredit erforderlich.

Wie läuft der Mietkauf ab?

Der Ablauf beim Mietkauf kann wie folgt skizziert werden:

    1. MietvertragSie schließen einen Mietvertrag mit dem Vermieter ab. Darin wird festgehalten, dass Sie nach Ablauf einer bestimmten Mietdauer die Option erhalten, die selbst bewohnte Immobilie zu kaufen.
    2. Finanzie-rungsbeitragSie leisten eine Anzahlung bzw. einen Finanzierungsbeitrag an den Vermieter, mit dem Sie das Optionsrecht für den späteren Kauf erwerben. Diese Zahlung wird vermindert zurückerstattet, sollten Sie sich schließlich gegen einen Kauf entscheiden.
    3. MietphaseSie bewohnen die Immobilie für die vereinbarte Mietdauer und zahlen einen monatlichen Mietzins. Dabei genießen Sie die Rechte eines herkömmlichen Mieters nach geltendem Mietrecht.
    4. Options-entscheidung

    Nach Ablauf der vereinbarten Mietdauer bzw. fünf oder zehn Jahren haben Sie folgende Wahlmöglichkeiten:
    Sie möchten

    • weiterhin in Miete wohnen bleiben
    • das Mietverhältnis unter Einhaltung einer (in der Regel) dreimonatigen Frist kündigen
    • die im Mietvertrag vereinbarte Kaufoption wahrnehmen und die Immobilie kaufen
    Wichtiger Hinweis:

    Beachten Sie, dass die Miete beim Mietkauf in Österreich NICHT vom späteren Kaufpreis abgezogen wird.

    Was ist der Unterschied zwischen Mietkauf und Leasing?

    Der wesentliche Unterschied zum Leasing ist, dass beim Mietkauf die bezahlten Mietzahlungen am Ende nicht auf den letztendlichen Immobilienkaufpreis angerechnet bzw. davon abgezogen werden. Beim klassischen Leasing, wird durch monatliche Leasingraten bereits ein Teil des Kaufpreises bezahlt, sodass Jahre später lediglich der Restwert bezahlt wird, um in das Eigentum des Mieters zu gehen.

    Beim Mietkauf handelt es sich also im Gegensatz zum Leasing ausdrücklich um keine Finanzierungsform.


    Lohnt sich der Mietkauf? Vor- und Nachteile

    Erfüllen Sie die im vorherigen Punkt beschriebenen Kriterien, dann fragen Sie sich bestimmt: Mietkauf ja oder nein? Lohnt sich diese Alternative für mich? Was sind die Vorteile und Nachteile, sollte ich mich für dafür entscheiden?

    In der nachstehenden Tabelle finden Sie die Chancen und Risiken des Mietkaufs:

    VorteileNachteile

    Immobilie testen

    Sie können das potenzielle Wohneigentum zur Probe bewohnen um sicherzugehen, ob Sie dort langfristig wohnen möchten. Außerdem ist somit bereits ein Einzug vor dem Kauf möglich.

    Unbekannter Kaufpreis

    Der letztendliche Kaufpreis der Immobilie ist dem Mieter häufig vorher nicht bekannt. Dadurch ist es schwer einzuschätzen, wie viel Eigenkapital für einen späteren Kauf angespart werden muss.

    Günstige Miete

    Der Mietzins von öffentlich geförderten Objekten fällt üblicherweise günstiger als bei frei am Markt verfügbaren Immobilien aus.

    Keine Finanzierungsform

    Der monatlich entrichtete Mietzins wird nicht vom Kaufpreis abgezogen, somit handelt es sich nicht um eine Finanzierungsform. Die bezahlten Mieten müssen also zur Gesamtinvestition hinzugerechnet werden.

    Zeit zum Sparen

    Während der Mietdauer kann das anfangs gegebenenfalls nur eingeschränkt verfügbare Eigenkapital angespart werden, um den späteren Kauf anzustreben.

    Zusätzliche Kosten

    Mit Abschluss des Mietvertrages ist ein Finanzierungsbeitrag zu leisten, der bei einem Nichtkauf nur vermindert zurückerstattet wird. Somit kommen beim Einzug direkt zusätzliche Kosten hinzu.

    Flexibilität

    Es besteht keine Pflicht, die Immobilie zu kaufen. Nach der Mietdauer kann das Objekt auch gekündigt oder weitergemietet werden.
     

    Attraktiver Kaufpreis

    Der Kaufpreis ist in der Regel günstiger als bei vergleichbaren Objekten, welche frei finanziert werden.
     
    Fazit:

    Der Mietkauf kann eine attraktive Alternative zum klassischen Immobilienkauf sein. Trotzdem sollten Sie sich über die finanziellen Risiken im Klaren sein, bevor Sie sich final entscheiden.


    Voraussetzungen für den Mietkauf von Haus oder Wohnung

    Bei Mietkaufobjekten handelt es sich um öffentlich geförderte Immobilien, welche von gemeinnützigen Bauvereinigungen und Wohnbaugenossenschaften meist zur Bauphase angeboten werden. Deren Vorhaben ist es, leistbaren Wohnraum in Österreich zur Verfügung zu stellen.

    Es gibt daher bestimmte Bedingungen, um den Mietkauf eines Hauses oder einer Wohnung in Anspruch nehmen zu können:

    Volljährigkeit

    Als Mietinteressent müssen Sie volljährig sowie als österreichischer Staatsbürger gemeldet sein. Aber auch Bürger anderer EU-Staaten und anerkannte Flüchtlinge gemäß Genfer Konvention haben im Grundsatz Anspruch auf einen Mietkauf.

    Durchschnittliches Einkommen

    Das Haushalts-Nettoeinkommen befindet sich innerhalb einer bestimmten Mindest- und Höchstgrenze, die in jedem Bundesland in Österreich gesondert festgelegt ist. Beispielsweise in Wien liegt die jährliche Einkommensgrenze in 2021 bei 47.740 Euro für Einzelpersonen und bei 71.130  Euro für zwei Personen.

    Ausdrückliches Wohninteresse

    Ein dringender Wohnbedarf ist nachzuweisen. Der Mieter meldet zudem die neue Wohnadresse als Hauptwohnsitz an.


    Rahmenbedingungen beim Mietkauf in Österreich

    Bei einem Mietkauf in Österreich gelten bestimmte Rahmenbedingungen. So gibt es bestimmte Regeln, nach denen der Kaufpreis der Immobilie berechnet wird. Zu diesem Kaufpreis sind noch andere Kosten zur Gesamtinvestition hinzuzurechnen. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, um den Kauf zu finanzieren. Auch die Mietdauer, bevor ein Kauf möglich ist, sowie ob eine Mietkauf-Wohnung selbst vermietet werden darf, ist gesetzlich festgelegt.

    In den folgenden Absätzen erfahren Sie näheres zu diesen Punkten.

    Wie wird der Kaufpreis berechnet?

    Zu Beginn des Mietverhältnisses wird der Kaufpreis der Immobilie in der Regel noch nicht preisgegeben. Erst nachdem eine gewisse Mietdauer verstrichen ist, kann der Mieter einen Antrag stellen, um den Kaufpreis der Immobilie zu erfahren. Der Vermieter ist dann verpflichtet, innerhalb von drei Monaten ein Kaufanbot zu unterbreiten. Danach hat der Mieter zu entscheiden, ob er das Angebot annehmen oder ablehnen möchte. Es steht dem Mieter im Zweifelsfall zudem frei das zuständige Bezirksgericht zurate zu ziehen, welches entscheiden kann, ob der Kaufpreis vom Vermieter richtig eingeschätzt wurde.

    Für die Berechnung des Kaufpreises wird im Normalfall eine dieser zwei Möglichkeiten angewendet:

    • Die Berechnung basierend auf dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie, also den voraussichtlich am Markt erzielbaren Verkaufspreis. Dieser kann beispielsweise durch einen Immobilien-Sachverständigen ermittelt werden.
    • Die Berechnung basiert auf den Kosten einer neu errichteten Immobilie unter Berücksichtigung von altersbedingten Abschreibungen sowie Zu- und Abschlägen für Lage und Ausstattung.
    Tipp: Vereinbaren Sie den späteren Kaufpreis bereits im Mietvertrag

    Grundsätzlich sind Vereinbarungen, die von der Gesetzeslage abweichen und Sie als Mieter begünstigen, zulässig und gültig. So kann, sofern der Vermieter zustimmt, ausdrücklich vertraglich vereinbart werden, welchen Kaufpreis Sie als Mieter später zu erwarten haben. Somit ist Ihnen bereits während der Mietphase bekannt, welche Summe Sie für einen späteren Kauf ansparen sollten.

    Welche Kosten fallen insgesamt beim Mietkauf an?

    Betrachtet man die Gesamtkosten, so sind folgende Positionen dabei zu berücksichtigen:

    1. Der Finanzierungsbeitrag, welcher meist zu Beginn des Mietverhältnisses zu zahlen ist und mit dessen Zahlung der Mieter das Optionsrecht erlangt. Diese Summe soll der Bauvereinigung zur Finanzierung von Grund- und Baukosten dienen. Die Höhe dieses Beitrags hängt von Alter, Lage und Größe der Immobilie ab. Der Mieter erhält den Finanzierungsbeitrag anteilig zurück, abzüglich einer Gebühr von jährlich einem Prozent, wenn er das Mietverhältnis kündigt.
    2. Der Mietzins, der während der Mietdauer monatlich zu zahlen ist. Diese Ausgaben werden auf den späteren Kaufpreis nicht angerechnet und sind wie herkömmliche Mietzahlungen zu sehen.
    3. Der Kaufpreis der Immobilie, welcher vom Vermieter errechnet wird.
    4. Die üblichen Kaufnebenkosten, mit denen ein Immobilienkauf verbunden ist. Diese setzen sich zusammen aus Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragung, Notarkosten und weiteren möglichen Positionen.

     

    Dauer: Wie lange muss man die Wohnung mieten?

    In Österreich ist es in der Regel so, dass Sie die Immobilie für zehn Jahre anmieten und bewohnen. Nach Ablauf dieser zehn Jahre haben Sie die Möglichkeit das Objekt weiter anzumieten, zu kaufen oder zu kündigen.

    Mit Verabschiedung der Wohngemeinnützigkeitsgesetz (WGG) Novelle 2019 ist dies auch bereits nach einer Anmietung von fünf Jahren möglich, sofern der Erstbezug ab dem 01.08.2019 erfolgt ist.

    Spätestens nach fünfzehn Jahren muss der Mietkauf abgeschlossen werden, da danach das Optionsrecht verstreicht. Es gibt aber auch gemeinnützige Genossenschaften und Bauvereinigungen, die Ihren Mietern auch nach diesem Zeitraum noch Kaufoptionen anbieten.

    Laufzeit des Mietkaufs kurz zusammengefasst:

    Der Kauf des Objekts ist frühestens 10 (bzw. 5 Jahre bei Erstbezug ab dem 01.08.2019) und spätestens 15 Jahre nach Mietbeginn möglich.

    Kann man eine Mietkauf-Wohnung selbst vermieten?

    Mit der WGG Novelle 2019 wurden Einschränkungen beim Weiterverkauf und bei der Weitervermietung der durch den Mietkauf erworbenen Immobilie festgelegt. Dadurch sollen Spekulationen seitens der neuen Eigentümer verhindert werden.

    So gilt im Falle einer Weitervermietung für Kaufoptionen ab dem 01.08.2019 eine Mietzinsobergrenze, welche je nach Bundesland variieren kann. Zu diesem Richtwert (exklusive Betriebskosten) dürfen keine weiteren Zuschläge hinzugerechnet werden. Wird das Objekt befristet vermietet, so ist der Richtwert um 25 % zu reduzieren.

    Was gilt aber für Immobilien mit Kaufoption vor dem 01.08.2019?

    Wurde der Antrag auf Eigentumsübertragung schon vor diesem Datum eingereicht, dann kann das Objekt frei vermietet werden, das heißt Mietzinsobergrenzen kommen hier nicht zur Anwendung

    Wie lässt sich eine Mietkauf-Wohnung oder ein Mietkauf-Haus finanzieren?

    Für die Finanzierung einer Mietkauf-Immobilie haben Sie verschiedene Möglichkeiten:

    • Eigenmittel
      Während der 10-15 Jahren Mietzeit, besteht die Möglichkeit Eigenkapital anzusparen. Dabei gilt: Je mehr Eigenmittel Sie ansparen, desto günstiger wird die Finanzierung.
    • Finanzierung
      Häufig ist es nicht jedoch möglich, den Kauf im Anschluss an die Mietzeit komplett mit eigenen Mitteln zu bestreiten. Dann benötigen Sie eine Finanzierung für die Immobilie. Wohnbau-Finanz-Experten in Ihrer Nähe vergleichen die Angebote relevanter Banken und Bausparkassen, um für Sie den passenden Kredit zu finden.
    Tipp: Informieren Sie sich über Fördermöglichkeiten

    Bevor Sie sich für einen Mietkauf entscheiden, sollten Sie noch einmal prüfen, ob die Finanzierung über eine Bank nicht insgesamt passender ist oder günstiger ausfällt. Gerade für junge Familien gibt es attraktive Vergünstigungen und staatliche Förderungen beim Kauf einer selbstgenutzten Immobilie. Informieren Sie sich daher am besten über die Fördermittel in Ihrem Bundesland.


    Eigentumswohnung durch Mietkauf: Was ist zu beachten?

    Kommt eine Eigentumswohnung durch Mietkauf für Sie infrage, gibt es einige Punkte zu berücksichtigen. In der nachfolgenden Checkliste ist zusammengestellt, welche Fragen Sie sich vor einer endgültigen Entscheidung stellen sollten.

    • Finanzen: Wie hoch ist der Mietzins und wie viel kann ich monatlich zurücklegen, um die Wohnung später ggf. kaufen zu können? Kann ich den Finanzierungsbeitrag mit meinen Eigenmitteln zahlen?
    • Lebensplanung: Möchte ich flexibel bleiben und in der Wohnung zunächst probe wohnen? Kann und will ich 10 Jahre warten, bevor ich sie kaufen kann?
    • Beantragung: Erfülle ich die nötigen Voraussetzungen? Fällt mein Netto-Einkommen in den vorgegebenen Rahmen meines Bundeslands?
    • Pro und Contra: Lohnt sich ein Mietkauf für mich? Wäre ein herkömmlicher Immobilienkauf auch eine Alternative?

    So finden Sie geeignete Wohnungen mit Mietkauf-Option

    Suchen Sie Wohnungen mit Mietkauf-Optionen, so bieten gemeinnützige Bauvereinigungen und Wohnbaugenossenschaften an zahlreichen Standorten Objekte an. Diese werden oft bereits in der Bauphase ausgeschrieben und sind sehr begehrt. Wenden Sie sich daher an die Bauvereinigung Ihres (neuen) Wohnortes oder stöbern Sie online auf Immobilienportalen. Sollte kein passendes Objekt zu finden sein, sollten Sie mitunter mit einer gewissen Wartezeit rechnen, bis eine entsprechende Wohnung bezugsfertig bzw. verfügbar ist.


    Mietkauf: Sinnvoll bei Ansparmöglichkeit

    Im ersten Moment klingt ein Mietkauf nach einer vorteilhaften Alternative zum herkömmlichen Immobilienkauf. Eine direkt vergleichbare Alternative zu einer Immobilienfinanzierung ist er aber nicht, da der Kaufpreis zu Beginn meist nicht bekannt ist. Betrachtet man die Gesamtinvestition, fällt er insgesamt meist sogar teurer als ein Immobilienerwerb mittels Finanzierung aus, da die bezahlten Mieten nicht auf den späteren Kaufpreis angerechnet werden.

    Trotzdem kann dieses Modell vor allem für Personen sinnvoll sein, die noch nicht über ausreichend Mittel verfügen, um sich den Traum vom Eigenheim sofort zu erfüllen. Es bietet zudem die Flexibilität und Möglichkeit die Immobilie auf Probe zu bewohnen, um sicherzugehen, ob man sich an diese langfristig binden möchte. Während der Mietphase ist dann genügend Zeit sich hierüber klar zu werden und um ein finanzielles Polster für einen möglichen Kauf aufzubauen.

     

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    Über den Autor: Christoph Kirchmair
    Position: CEO & Founder

    Vor mehr als 20 Jahren hatte ich ein Schlüsselerlebnis bei einer Kreditaufnahme mit einer Bank. Diese Erfahrung gab mir die Vision für die Gründung von Infina, die sich seit 2001 zum größten unabhängigen Kreditvermittler etablieren konnte. Mit mehr als 100 Infina-Partner vor Ort in ganz Österreich setzen wir uns dafür ein, unsere Kunden bei der Beantragung einer Finanzierung zu unterstützen. Jeder Kunde hat ein Recht auf den besten Kredit, das ist mein Credo und dafür brauchen wir nicht nur die modernste Technologie, sondern auch die besten Berater im Land. Ich freue mich mit Infina die Interessen unserer Kunden am Markt vertreten zu dürfen.

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