Immobilien-Investment: Grundlagen, Strategien und Tipps

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Autor: Mag. Harald Draxl
Kategorie: Finanzierung
Datum: 20.10.2021

Zu einem neuen Immobilienmogul werden Sie vermutlich nicht mehr aufsteigen. Dazu sind in der heutigen Zeit die Gewinnspannen der Immobilienbranche tendenziell zu niedrig, aber noch immer können Sie mit entsprechenden Rendite-Objekte für Ihren Ruhestand sehr gut vorsorgen. Genau das sollte auch das primäre Ziel Ihrer Immobilieninvestments sein. Um dies in die Praxis umzusetzen, sollten Sie sich mit Grundlagen, Strategien und Anlagealternativen auseinandersetzen.

Immobilien-Investment: Das Wichtigste im Überblick

  • Immobilieninvestments im engeren Sinne erfordern in erster Linie etwas Eigenkapital, in der Regel etwa 50.000 bis 100.000 Euro.
  • Im Falle von Bauherrenmodellen wäre ein hohes Einkommen wegen der Steuerspareffekte von Vorteil.
  • Wer mit entsprechendem Arbeitseinsatz mit Immobilien Geld verdienen will, kann es als guter Handwerker und rechtlichen Kenntnissen rund um Bau und Vermietung mit der Fix & Flip-Methode versuchen. Dabei kaufen Sie sanierungsbedürftige Wohnungen in guten Lagen, sanieren und werten diese damit auf, um sie dann so schnell wie möglich wieder zu verkaufen.
  • Anlageimmobilien erfordern bezüglich der Investition einen Zeithorizont von 20 Jahren.
  • Für kleinere Investitionen gibt es alternativ offene Immobilienfonds und Immobilienaktien.

In Immobilien investieren: Lohnt sich das aktuell?

Sie haben einiges angespart oder ein hohes Einkommen und möchten Steuern sparen, dann können in beiden Fällen Immobilieninvestments für Sie in Frage kommen. Bei weitgehendem Erwerb mit Eigenmittel liegt wahrscheinlich Ihr primäres Ziel im Werterhalt – gegebenenfalls auch für Ihre Nachkommen. Hingegen als Besserverdiener können Sie mit Bauherrenmodellen in der Anfangsphase Steuern sparen und sich für das Alter einen soliden Einkommensstrom schaffen.

Auch gewisse Gewerbeimmobilien wie Logistikflächen, Geschäftsflächen mit Last Mile-Einrichtungen (beispielsweise für Lager von Paketzustellern) oder Lagerräumlichkeiten können noch lukrativ sein und Renditen über vier Prozent abwerfen. Allerdings sind meist bis zu über 50 Prozent Eigenmittel erforderlich, um attraktive Kreditkonditionen hierfür zu bekommen. Doch die Grundvoraussetzungen sind daher in diesen Fällen Eigenmittel in sechsstelliger Höhe!

Lesen Sie auch unseren Ratgeber „Anlageimmobilien: Definition, Chancen und Risiken“.


Immobilien-Investment: Anlageformen im Überblick

Immobilien konkurrieren mit anderen Anlageformen um Investoren. Nur wenn Sie die Alternativen ausreichend kennen, können Sie beurteilen, welchen Stellenwert Sie aktuell den Anlageimmobilien einräumen.

Folgende Anlageformen stehen Anlegern im Wesentlichen zur Verfügung:
(Hinweis: Verkürzte Ausführung, ohne detaillierte Darstellung der einzelnen Risiken. Investmententscheidungen müssen jeweils im Detail individuell geprüft werden.)

Immobilienkauf oder BauherrenmodelleÜber einzelne Wohnungen, welche Sie gekauft haben, können Sie frei verfügen, solange sie nicht im Rahmen eines klassischen Anlegerwohnungsmodells vermietet sind. Je mehr Freiheiten Sie bei Immobilieninvestments für sich jedoch herausnehmen, desto geringer werden die Steuervorteile, welche bei Bauherrenmodellen wegen verkürzter Abschreibungsdauern und anfänglicher Verlustbeteiligungen am höchsten sind.
AktienEinzelne Aktien sind börsennotierte Firmenanteile und können je nach Größe des Unternehmens, Marktsegment und Wirtschaftslage starken Kursschwankungen ausgesetzt werden. Immobilieninvestments können in Form von Immobilienaktien, wie beispielsweise Immofinanz oder CA-Immobilien-Anlagen, erfolgen.
AnleihenAnleihen als börsennotierte Schuldverschreibungen von Unternehmen waren in früheren Zeiten immer der ertragreiche Stabilisator von Portfolios. Doch im Zeitalter der Nullzinsen und Negativrenditen ist dies nicht mehr der Fall. Selbst die Erträge höchstriskanter Unternehmensanleihen sind heute teils nicht mehr in der Lage, die Inflation auszugleichen. An die Stelle von Anleihen treten in konservativen Portfolios zunehmend Immobilien, u.a. über offene Immobilienfonds.
Offene ImmobilienfondsOffene Immobilienfonds investieren von Anlegern eingesammelte Gelder in Immobilien, meist einen Mix aus Handelsimmobilien, Büros, Logistik- und Wohnimmobilien. Ihre Anteile können für gewöhnlich jederzeit wieder an die KAG verkauft (Rücknahme) werden. Im Falle von zu starken Zuflüssen kommt es zu vorübergehenden Einstellungen der Ausgabe neuer Fondsanteile, während die alten Anteile noch veräußert werden können. Umgekehrt ist die Situation im Falle einer Schließung in Folge von Abflüssen.
InvestmentfondsInvestmentfonds sind nichts anderes als auf viele Einzeltitel breit gestreute Portfolios auf Basis der Vorgaben der Mischung von  Anlageklassen, wie Mischfonds bestehend aus Aktien und Anleihen oder auf Basis der Abgrenzung von Marktsegmenten.
Crowd-InvestingHier ist die Finanzierung von Startups, aber auch von Immobilienprojekten über partiarische Nachrangdarlehen üblich. Während bei den Startups teils im Erfolgsfall attraktive Erfolgsbeteiligungen zusätzlich zu den Zinsen winken, zeichnen sich die Darlehen an Bauträger durch eine attraktive Verzinsung von 4 bis 7 % auf eine Laufzeit von meist 2 bis 4 Jahren aus.

 


Vor- und Nachteile der Investment-Formen

Jede der oben erwähnten Anlagealternativen hat ihre Vor und Nachteile, aber im Rahmen eines breit gestreuten Portfolios durchaus ihre Existenzberechtigung. Wenn Sie nicht das Geld dazu haben, Ihr Investment breit zu streuen, müssen Sie sich auf eine schlankere Form der Diversifikation konzentrieren. Um dabei passende Komponenten zu finden und herauszufinden, ob Investment-Immobilien hierzu passen, sollten Sie sich mit den wesentlichen Vor- und Nachteilen der einzelnen Investment-Formen auseinandersetzen:

Anlegerwohnung

Vorteile:Nachteile:
Regelmäßige Mieteinnahmen, deren Höhe an den Verbraucherpreisindex gekoppelt ist (Inflationsausgleich)Hohe Nebenkosten von etwa 10 bis 15 % beim Immobilienkauf in Österreich
Als Investment-Immobilie relativ flexible Verfügbarkeit und VeräußerbarkeitAufgrund hoher Immobilienpreise in Österreich magere Renditen, sodass alle Kosten stärker ins Gewicht fallen
Leverage-Effekt durch Krediteinsatz möglichMögliche Mietausfälle
Schulden werden aus Mieteinnahmen abbezahlt 
Sachwert mit Inflationsschutz 
Meist nach 15 bis 20 Jahren sind die Wohnungen bereits unbelastet (Hypothekarkredit getilgt) 

Bauherrenmodell

Vorteile:Nachteile:
Höhere Renditen durch staatliche FörderungenProvisionen für Vertrieb müssen bezahlt werden (Kostenfaktor)
Steuervorteile: Anfängliche Verlustzuweisungen und kürzere Abschreibungsdauer               Keine direkte Verfügbarkeit der Wohnung
Risiko-Streuung auf zahlreiche Mieter (ideelles Miteigentum)Illiquider Handels der Anteile (ggf. kann aber an andere Miteigentümer veräußert werden)
Langfristig regelmäßige Einkünfte 
Leverage-Effekt durch Krediteinsatz möglich 
Sachwert mit Inflationsschutz 

Aktien

Vorteile:Nachteile:
Geringe SpesenHohe Verlustrisiken
        Schneller liquider Handel         Langjährige Erfahrung erforderlich
Hohe Gewinnchancen 

Anleihen

Vorteile:Nachteile:
                Unter normalen Marktbedingungen regelmäßige Zinserträge                Derzeit kaum Erträge in Relation zu den Ausfallsrisiken
Geringe SpesenDer risikolose Zins ist bereits negativ
Schneller liquider Handel in manchen SegmentenKursverluste in geringerem Umfang bei Veränderung des Zinsniveaus möglich
Sicherheit bei guter Bonität des Emittenten 

Offene Immobilienfonds

Vorteile:Nachteile:
                                     Breite Streuung auf Investment-Immobilien                                                                                                              Magere Wertzuwächse wegen aktuell niedriger Mietrenditen und hoher Bargeldbestände infolge starker Kapitalzuflüsse
InflationsschutzZyklische Zu- und Abflüsse von Geldern mit Übertreibungsphasen
Schon ab kleineren Beträgen möglichIm Worst-Case Liquidationsrisiko

Investmentfonds

Vorteile:Nachteile:
Breite RisikostreuungHohe Kosten (Ausgabeaufschlag und Managementgebühr)
                         Fondsmanagement (bei aktiv gemanagten Fonds wichtig)                         Abhängigkeit der Performance vom Fondsmanagement bei aktiv gemanagten Fonds
Sparpläne zum Vermögensaufbau möglich 

Partiarische Nachrangdarleihen für Bauträgerprojekte der Crowd-Plattformen

Vorteile:Nachteile:
Kurze Laufzeiten von 2 bis 4 JahrenIm Insolvenzfall sind die Forderungen nachrangig gegenüber jenen anderer Gläubiger wie Finanzamt, Banken und Lieferanten
                                     Hohe Zinsen von 4 bis 7 % p.a. möglich                                                                                                                                   Zinserträge unterliegen persönlichen Einkommenssteuersatz
Sicherheit durch Immobilien 

4 Fragen, um das richtige Immobilien-Investment zu bestimmen

Sie wollen in Immobilien investieren. Dann sollten Sie sich folgende Fragen stellen:

Wieviel Geld steht mir für eine langfristige Eigenkapitalbindung in Immobilienprojekten wirklich zur Verfügung?

Für Anlegerwohnungen benötigen Sie mindestens 50.000 Euro, die Sie mindestens auf 20 Jahre entbehren können. Ist dies nicht der Fall, dann sind Immobilienaktien und offene Immobilienfonds vermutlich die bessere Alternative.

Welches Ziel verfolge ich mit der Geldanlage?

Altersvorsorge und Erhalt meines Ersparten – all dies ist trotz der mageren Mietrenditen von beispielsweise unter 3 % bei Wiener Anlegerwohnungen – noch immer möglich. Hingegen wer mit Immobilien-Investments schnell reich werden will, sollte lieber die Finger von einer klassischen Immobilienanlage lassen.

Wie hoch ist mein Einkommen?

Bin ich bereits in der 42 %-Einkommensteuerprogression oder gar bei 50 % und verfüge ich zumindest über ein Geldvermögen von 50.000 Euro?  Dann kommen auch Bauherren Modelle in Frage. Diese helfen Ihnen auch beim Steuern einsparen.

Welchen Zeithorizont habe ich?

Schon aus steuerlichen Gründen laufen Anlageimmobilien auf 20 Jahre, in denen dann ein Totalüberschuss der Einnahmen erzielt werden muss. Anlegerwohnungen und Bauherrenmodelle sind daher meist „ein Lebensprojekt“. Schneller geht es, wenn Sie Objekte kaufen, sanieren und weiterverkaufen oder schlicht nur in Immobilienaktien und offene Immobilienfonds investieren.


Anlagestrategien beim Immobilien-Investment

Folgende Anlagestrategien können bei Immobilien-Investments sinnvoll sein, sofern Sie zumindest über 50.000, besser aber 100.000 Euro an Eigenmitteln verfügen:

Buy- und Sell-Investments

Sie versuchen günstig an eine Liegenschaft zu kommen, beispielsweise durch Zwangsversteigerungen,  bei Notverkäufen im Zuge von Scheidungen oder im Fall  Immobilie verkaufen bei Erbfällen. Dazu sollten Sie über das ortsübliche Preisniveau Bescheid wissen. Schließlich wollen Sie ein Schnäppchen unterhalb des Verkehrswerts erwerben. Gelingt Ihnen der günstige Einstieg, dann sollten Sie noch die Nebenkosten (ohne Makler ca. 7  % des Kaufpreises) berücksichtigen.

Am Objekt (beispielsweise eine Wohnung oder ein Stadthaus) nehmen Sie keine wesentlichen Veränderungen vor. Nun kalkulieren Sie den Verkaufspreis: Haben Sie zu 87 Prozent des Verkehrswertes zugegriffen, bei einem Preis von 200.000 Euro. Addieren Sie noch 14.000 Euro Nebenkosten hinzu dann kommen Sie zuzüglich z. B. 5000 Euro an Reparaturen auf 219.000 Euro. Der Verkehrswert liegt aber bei etwa 230.000 Euro. Also setzen Sie als Preis 250.000 Euro an in der Hoffnung, zumindest 235.000 Euro zu bekommen. Binnen sechs Monaten möchten Sie einen Käufer gefunden haben. Bekommen Sie 235.000 Euro, dann liegt ihr Gewinn bei 16.000 Euro, wovon Sie noch 30 % an Immobilienertragsteuer in Österreich abführen müssen.

Umnutzungsinvestments

 Sie kommen relativ günstig an die Liegenschaft eines Restaurants im Erdgeschoss eines Wohnblocks. Die Geschäftslage ist schlecht, aber die Wohnlage gut. Daher organisieren Sie den Umbau in eine Wohnung (Achtung: Prüfen Sie vor dem Immobilienkauf, ob dies zulässig ist). Das in die Jahre gekommene Lokal erhielten Sie für 150.000 Euro (inkl. Nebenkosten). Hinzukommen Umbaukosten von 120.000 Euro, über welche Sie entweder verfügen müssen oder Sie erhalten eine Finanzierung von einer Bank. Dies erfordert aber ein entsprechendes Einkommen und zumindest ein gutes Drittel an Eigenmittel.

Nach erfolgtem Umbau haben Sie eine 120 m2-Wohnung, welche Sie entweder für 1.560 Euro pro Monat vermieten (Mietrendite auf Kapitaleinsatz: 6,9 Prozent) oder um 468.000 Euro weiterverkaufen – ein Gewinn von 198.000 Euro (vor Steuer). Dazu sind eigener Arbeitseinsatz, gutes handwerkliches Verständnis und ein Team aus günstigen und zuverlässigen Handwerkern die elementaren Grundvoraussetzungen. Darüber hinaus sind Kenntnisse des Miet- und Wohnrechtes unerlässlich.

Fix & Flip Methode

Sie kaufen in einer guten Wohngegend preisgünstig eine sanierungsbedürftige 45-Quadratmeter Zweizimmer-Wohnung, sanieren diese bzw. werten diese auf, um so schnell wie möglich zum bestmöglichen Preis zu verkaufen. Dazu bedarf es aber fundierter Kenntnisse des Miet- und Wohnrechts, handwerklicher Fähigkeiten und zuverlässiger Arbeiter. Finanzieren könnten Sie das Projekt mit einem zum Beispiel in ein bis zwei Jahren endfälligen Kredit (Ballonfinanzierung).. Anfänger sollten zuerst einmal als Mitarbeiter in so einem Projekt arbeiten, ehe sie eigenes Kapital einsetzen.

Buy and Hold

Das ist die klassische Methode des Käufers einer Anlegerwohnung, nämlich Erwerb und Vermietung einer Wohnung.


Investieren in Immobilien: Tipps für Anleger

Investieren in Immobilien hat sich mittlerweile in Österreich zu einem beliebten Thema entwickelt. Besser als der Durchschnitt können Sie sich nur noch durch Vertiefung des Wissens und perfekte Projekt-Organisation abschneiden, wobei Sie folgende Punkte beachten sollten:

  • Erwerben Sie Bauherrenmodell-Anteile nur von renommierten Adressen mit zahlreichen erfolgreichen Referenzprojekten in der Vergangenheit.
  • Im Falle eines Umbaus und einer Sanierung ist professionelle Bauorganisation durch einen Bauleiter unerlässlich. Auch sollten für die einzelnen Arbeiten Kostenvoranschläge eingeholt werden. Dies minimiert Baukostenerhöhungen und unliebsame Überraschungen.
  • Achtung bei gerichtlichen Versteigerungen: In der Regel bekommen Sie dort immer seltener Wohnungen unter dem Verkehrswert. Daher sollten Sie besser direkt mit potenziellen Immobilienverkäufern über den Preis verhandeln von denen Sie wissen, dass sie in Zahlungsschwierigkeiten stecken.
  • Sprechen Sie vor dem Projekt mit Wohnbaufinanzexperten über die Aussichten auf eine Finanzierungszusage durch eine Bank.

Nützen Sie dabei das Kontaktnetzwerk von Infina zu Ihrem eigenen Vorteil.


Wo lohnt es sich, in Immobilien zu investieren?

Bezüglich Immobilieninvestments in Österreich gibt es viele Möglichkeiten. In diesen Regionen  könnte sich ein Immobilieninvestment angesichts der Makrolage sowie von Infrastrukturtrends lohnen:

Top-10-Regionen mit Wertsteigerungspotenzial:

  • Hollabrunn in Niederösterreich: Mit der S-Bahn bereits in 30 bis 40 Minuten in Wien, Nähe zu Wien ist Immobilienpreistreiber.
  • Mistelbach: Ländliche Ruhe in Kombination mit Nähe zu Wien.
  • Heidenreichstein im Waldviertel: Immobilienschnäppchen mit Aufholpotenzial sind noch möglich.
  • Wolfsberg in Kärnten: Ausbau der Infrastruktur und Lithiumvorkommen.
  • Braunau am Inn: Boomende Industrie, Nähe zu Salzburg und gute Verbindungen nach München.
  • Fieberbrunn (Tirol): Tourismus- und Schigebiet nahe Kitzbühel.
  • St. Pölten: Aufholprozess von niedrigem Niveau ausgehend hat gerade erst begonnen.
  • Eisenstadt: Aufholprozess von niedrigem Niveau ausgehend hat gerade erst begonnen.
  • Wien Meidling: Aufholpotenzial zu anderen Bezirken.
  • Graz: Universitätsstadt mit erschwinglichen Anlegerwohnungen.

Anmerkung: Dies ist kein Anlagetipp. Zudem handelt es sich nur um eine kleine Auswahl. Die Immobilienpreise in Österreich verändern sich regelmäßig. Infina übernimmt keine Haftung bei einer Investition.


Immobilien-Investment strategisch angehen

Direkte Immobilieninvestments wie Anlegerwohnungen oder Sanierungs-/Umbau-Projekte sollten Sie strukturiert mit einem konkreten Plan und einer detaillierten Finanzplanung angehen. Dazu benötigen Sie aber die Unterstützung eines Bauleiters oder Architekten.

Es kann Ihnen auch ein Wohnbau-Finanz-Experte von Infina behilflich sein und beratend zur Seite stehen. Finden Sie ihren Ansprechpartner vor Ort


FAQ rund um Immobilien-Investment

 

Im Gegensatz zu selbstbewohnten Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen werden Investment-Immobilien zum Zweck der Ertragsgenerierung erworben. Investment-Immobilien können Wohnungen aber auch Gewerbeobjekte wie Fachmarktzentren, Logistikflächen und Hotels sein.

 

 

Sie müssen vorerst einmal Geld ausgeben, welches Sie entweder selbst besitzen oder Ihnen von der Bank als Immobilienkredit zur Verfügung gestellt wird, um die gewünschte Liegenschaft zu kaufen. Diese können Sie entweder langfristig vermieten oder umbauen bzw. sanieren um diese dann wieder zügig mit Gewinn zu verkaufen.

 

 

Abhängig von den aktuellen Kreditzinsen, der Inflation und den Eigenmitteln errechnen sich unterschiedliche Werte. Nehmen wir derzeit 1,5 % p.a. auf 25 Jahre als Fixzinssatz an, dann werden Sie im Falle einer Inflationsrate von 1,9 % p.a. eine Mietrendite von 5,5 % benötigen. In diesem Fall wären theoretisch keine Eigenmittel erforderlich und das Projekt würde sich auch nach Einkommenssteuer selbst tragen. Hingegen bei 30 bis 40 % Eigenmittel sind Sie mit ca. 3,5 bis 3,75 % Rendite im sicheren Bereich.

 

 

An Eigenmittel sind mindestens 50.000 Euro notwendig. Nach oben hingegen gibt es keine Grenzen. Ein guter Richtwert sind ein Drittel Eigenmittel und zwei Drittel Kreditfinanzierung.

 

 

Je höher der Fremdkapitalanteil ist, desto riskanter ist die Investition in die Immobilie persönlich für Sie. Sinkende Immobilienpreise, Baukostenüberschreitungen bei Sanierungen, Lockdowns und ein Ausbleiben der Nachfrage – all diese Risiken sollten Sie berücksichtigen. In Immobilienkrisen können sogar Wohnimmobilienpreise 20 bis 50 % an Wert verlieren.

 

Bildquellen: Andrey_Popov/ Shutterstock.com, fizkes/ Shutterstock.com, ITTIGallery/ Shutterstock.com, Jelena Zelen/ Shutterstock.com
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Über den Autor: Mag. Harald Draxl
Position: Geschäftsführer

Meine Kreditkompetenz habe ich 1995 durch die Leitung des Gewerbekunden-Centers bei der Creditanstalt AG und seit 1997 als Baufinanzierungs-Spezialist bei der CA Baufinanzierungs-Beratung GmbH aufgebaut. Im Jahr 2002 wurde ich Gesellschafter bei der Infina und ab November 2004 in die Geschäftsführung berufen. Meine Zuständigkeit ist seither die Leitung unseres Vertriebes und der Banken-Kooperationen. Ich beschäftige mich tagtäglich mit den Entwicklungen am österreichischen Kreditmarkt, um unsere gesamte Vertriebsorganisation stets über die besten Produkte und aktuellen Zinssätze für die Kundenberatungen auf dem Laufenden zu halten.

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