Der Aufbau eines großen Immobilienportfolios muss gut durchdacht sein. In der heutigen Zeit ist die Gewinnspannen der Immobilienbranche tendenziell niedrig, aber noch immer können Sie mit entsprechenden Rendite-Objekte für Ihren Ruhestand sehr gut vorsorgen. Genau das sollte auch das primäre Ziel Ihrer Immobilieninvestments sein. Um dies in die Praxis umzusetzen, sollten Sie sich mit Grundlagen, Strategien und Anlagealternativen auseinandersetzen.
In Immobilien investieren: Lohnt sich das aktuell?
Sie haben einiges angespart oder ein hohes Einkommen und möchten Steuern sparen, dann können in beiden Fällen Immobilieninvestments für Sie in Frage kommen. Bei weitgehendem Erwerb mit Eigenmittel liegt wahrscheinlich Ihr primäres Ziel im Werterhalt – gegebenenfalls auch für Ihre Nachkommen. Hingegen als Besserverdiener können Sie mit Bauherrenmodellen in der Anfangsphase Steuern sparen und sich für das Alter einen soliden Einkommensstrom schaffen.
Auch gewisse Gewerbeimmobilien wie Logistikflächen, Geschäftsflächen mit Last Mile-Einrichtungen (beispielsweise für Lager von Paketzustellern) oder Lagerräumlichkeiten können noch lukrativ sein und Renditen über vier Prozent abwerfen. Allerdings sind meist bis zu über 50 Prozent Eigenmittel erforderlich, um attraktive Kreditkonditionen hierfür zu bekommen. Doch die Grundvoraussetzungen sind daher in diesen Fällen Eigenmittel in sechsstelliger Höhe!
Immobilien-Investment: Anlageformen im Überblick
Immobilien konkurrieren mit anderen Anlageformen um Investoren. Nur wenn Sie die Alternativen ausreichend kennen, können Sie beurteilen, welchen Stellenwert Sie aktuell den Anlageimmobilien einräumen.
Folgende Anlageformen stehen Anlegern im Wesentlichen zur Verfügung:
(Hinweis: Verkürzte Ausführung, ohne detaillierte Darstellung der einzelnen Risiken. Investmententscheidungen müssen jeweils im Detail individuell geprüft werden.)
| Immobilienkauf oder Bauherrenmodelle | Über einzelne Wohnungen, welche Sie gekauft haben, können Sie frei verfügen, solange sie nicht im Rahmen eines klassischen Anlegerwohnungsmodells vermietet sind. Je mehr Freiheiten Sie bei Immobilieninvestments für sich jedoch herausnehmen, desto geringer werden die Steuervorteile, welche bei Bauherrenmodellen wegen verkürzter Abschreibungsdauern und anfänglicher Verlustbeteiligungen am höchsten sind. |
| Aktien | Einzelne Aktien sind börsennotierte Firmenanteile und können je nach Größe des Unternehmens, Marktsegment und Wirtschaftslage starken Kursschwankungen ausgesetzt werden. Immobilieninvestments können in Form von Immobilienaktien, wie beispielsweise Immofinanz oder CA-Immobilien-Anlagen, erfolgen. |
| Anleihen | Anleihen als börsennotierte Schuldverschreibungen von Unternehmen waren in früheren Zeiten immer der ertragreiche Stabilisator von Portfolios. Doch im Zeitalter der Nullzinsen und Negativrenditen ist dies nicht mehr der Fall. Selbst die Erträge höchstriskanter Unternehmensanleihen sind heute teils nicht mehr in der Lage, die Inflation auszugleichen. An die Stelle von Anleihen treten in konservativen Portfolios zunehmend Immobilien, u.a. über offene Immobilienfonds. |
| Offene Immobilienfonds | Offene Immobilienfonds investieren von Anlegern eingesammelte Gelder in Immobilien, meist einen Mix aus Handelsimmobilien, Büros, Logistik- und Wohnimmobilien. Ihre Anteile können für gewöhnlich jederzeit wieder an die KAG verkauft (Rücknahme) werden. Im Falle von zu starken Zuflüssen kommt es zu vorübergehenden Einstellungen der Ausgabe neuer Fondsanteile, während die alten Anteile noch veräußert werden können. Umgekehrt ist die Situation im Falle einer Schließung in Folge von Abflüssen. |
| Investmentfonds | Investmentfonds sind nichts anderes als auf viele Einzeltitel breit gestreute Portfolios auf Basis der Vorgaben der Mischung von Anlageklassen, wie Mischfonds bestehend aus Aktien und Anleihen oder auf Basis der Abgrenzung von Marktsegmenten. |
| Crowd-Investing | Hier ist die Finanzierung von Startups, aber auch von Immobilienprojekten über partiarische Nachrangdarlehen üblich. Während bei den Startups teils im Erfolgsfall attraktive Erfolgsbeteiligungen zusätzlich zu den Zinsen winken, zeichnen sich die Darlehen an Bauträger durch eine attraktive Verzinsung von 5,5 bis zu über 8 % auf eine Laufzeit von meist 2 bis 4 Jahren aus. |
Vor- und Nachteile der Investment-Formen
Jede der oben erwähnten Anlagealternativen hat ihre Vor und Nachteile, aber im Rahmen eines breit gestreuten Portfolios durchaus ihre Existenzberechtigung. Wenn Sie nicht das Geld dazu haben, Ihr Investment breit zu streuen, müssen Sie sich auf eine schlankere Form der Diversifikation konzentrieren. Um dabei passende Komponenten zu finden und herauszufinden, ob Investment-Immobilien hierzu passen, sollten Sie sich mit den wesentlichen Vor- und Nachteilen der einzelnen Investment-Formen auseinandersetzen:
Anlegerwohnung
| Vorteile: | Nachteile: |
| Regelmäßige Mieteinnahmen, deren Höhe an den Verbraucherpreisindex gekoppelt ist (Inflationsausgleich) | Hohe Nebenkosten von etwa 10 bis 15 % beim Immobilienkauf in Österreich |
| Als Investment-Immobilie relativ flexible Verfügbarkeit und Veräußerbarkeit | Aufgrund hoher Immobilienpreise in Österreich magere Renditen, sodass alle Kosten stärker ins Gewicht fallen |
| Leverage-Effekt durch Krediteinsatz möglich | Mögliche Mietausfälle |
| Schulden werden aus Mieteinnahmen abbezahlt | |
| Sachwert mit Inflationsschutz | |
| Meist nach 15 bis 20 Jahren sind die Wohnungen bereits unbelastet (Hypothekarkredit getilgt) | |
Bauherrenmodell
| Vorteile: | Nachteile: |
| Höhere Renditen durch staatliche Förderungen | Provisionen für Vertrieb müssen bezahlt werden (Kostenfaktor) |
| Steuervorteile: Anfängliche Verlustzuweisungen und kürzere Abschreibungsdauer | Keine direkte Verfügbarkeit der Wohnung |
| Risiko-Streuung auf zahlreiche Mieter (ideelles Miteigentum) | Illiquider Handels der Anteile (ggf. kann aber an andere Miteigentümer veräußert werden) |
| Langfristig regelmäßige Einkünfte | |
| Leverage-Effekt durch Krediteinsatz möglich | |
| Sachwert mit Inflationsschutz | |
Aktien
| Vorteile: | Nachteile: |
| Geringe Spesen | Hohe Verlustrisiken |
| Schneller liquider Handel | Langjährige Erfahrung erforderlich |
| Hohe Gewinnchancen | |
Anleihen
| Vorteile: | Nachteile: |
| Unter normalen Marktbedingungen regelmäßige Zinserträge | Derzeit kaum Erträge in Relation zu den Ausfallsrisiken |
| Geringe Spesen | Der risikolose Zins ist bereits negativ |
| Schneller liquider Handel in manchen Segmenten | Kursverluste in geringerem Umfang bei Veränderung des Zinsniveaus möglich |
| Sicherheit bei guter Bonität des Emittenten | |
Offene Immobilienfonds
| Vorteile: | Nachteile: |
| Breite Streuung auf Investment-Immobilien | Magere Wertzuwächse wegen aktuell niedriger Mietrenditen und hoher Bargeldbestände infolge starker Kapitalzuflüsse |
| Inflationsschutz | Zyklische Zu- und Abflüsse von Geldern mit Übertreibungsphasen |
| Schon ab kleineren Beträgen möglich | Im Worst-Case Liquidationsrisiko |
Investmentfonds
| Vorteile: | Nachteile: |
| Breite Risikostreuung | Hohe Kosten (Ausgabeaufschlag und Managementgebühr) |
| Fondsmanagement (bei aktiv gemanagten Fonds wichtig) | Abhängigkeit der Performance vom Fondsmanagement bei aktiv gemanagten Fonds |
| Sparpläne zum Vermögensaufbau möglich | |
Partiarische Nachrangdarleihen für Bauträgerprojekte der Crowd-Plattformen
| Vorteile: | Nachteile: |
| Kurze Laufzeiten von 2 bis 4 Jahren | Im Insolvenzfall sind die Forderungen nachrangig gegenüber jenen anderer Gläubiger wie Finanzamt, Banken und Lieferanten |
| Hohe Zinsen von 4 bis 7 % p.a. möglich | Zinserträge unterliegen persönlichen Einkommenssteuersatz |
| Sicherheit durch Immobilien | |
4 Fragen, um das richtige Immobilien-Investment zu bestimmen
Sie wollen in Immobilien investieren. Dann sollten Sie sich folgende Fragen stellen:
Wieviel Geld steht mir für eine langfristige Eigenkapitalbindung in Immobilienprojekten wirklich zur Verfügung?
Für Anlegerwohnungen benötigen Sie mindestens 50.000 Euro, die Sie mindestens auf 20 Jahre entbehren können. Ist dies nicht der Fall, dann sind Immobilienaktien und offene Immobilienfonds vermutlich die bessere Alternative.
Welches Ziel verfolge ich mit der Geldanlage?
Anlagestrategien beim Immobilien-Investment
Folgende Anlagestrategien können bei Immobilien-Investments sinnvoll sein, sofern Sie zumindest über 50.000, besser aber 100.000 Euro an Eigenmitteln verfügen:
Buy- und Sell-Investments
Sie versuchen günstig an eine Liegenschaft zu kommen, beispielsweise durch Zwangsversteigerungen, bei Notverkäufen im Zuge von Scheidungen oder im Fall Immobilie verkaufen bei Erbfällen. Dazu sollten Sie über das ortsübliche Preisniveau Bescheid wissen. Schließlich wollen Sie ein Schnäppchen unterhalb des Verkehrswerts erwerben. Gelingt Ihnen der günstige Einstieg, dann sollten Sie noch die Nebenkosten (ohne Makler ca. 7 % des Kaufpreises) berücksichtigen.
Am Objekt (beispielsweise eine Wohnung oder ein Stadthaus) nehmen Sie keine wesentlichen Veränderungen vor. Nun kalkulieren Sie den Verkaufspreis der Immobilie: Haben Sie zu 87 Prozent des Verkehrswertes zugegriffen, bei einem Preis von 200.000 Euro. Addieren Sie noch 14.000 Euro Nebenkosten hinzu dann kommen Sie zuzüglich z. B. 5000 Euro an Reparaturen auf 219.000 Euro. Der Verkehrswert liegt aber bei etwa 230.000 Euro. Also setzen Sie als Preis 250.000 Euro an in der Hoffnung, zumindest 235.000 Euro zu bekommen. Binnen sechs Monaten möchten Sie einen Käufer gefunden haben. Bekommen Sie 235.000 Euro, dann liegt ihr Gewinn bei 16.000 Euro, wovon Sie noch 30 % an Immobilienertragsteuer in Österreich abführen müssen.
Umnutzungsinvestments
Sie kommen relativ günstig an die Liegenschaft eines Restaurants im Erdgeschoss eines Wohnblocks. Die Geschäftslage ist schlecht, aber die Wohnlage gut. Daher organisieren Sie den Umbau in eine Wohnung (Achtung: Prüfen Sie vor dem Immobilienkauf, ob dies zulässig ist). Das in die Jahre gekommene Lokal erhielten Sie für 150.000 Euro (inkl. Nebenkosten). Hinzukommen Umbaukosten von 120.000 Euro, über welche Sie entweder verfügen müssen oder Sie erhalten eine Finanzierung von einer Bank. Dies erfordert aber ein entsprechendes Einkommen und zumindest ein gutes Drittel an Eigenmittel.
Nach erfolgtem Umbau haben Sie eine 120 m2-Wohnung, welche Sie entweder für 1.560 Euro pro Monat vermieten (Mietrendite auf Kapitaleinsatz: 6,9 Prozent) oder um 468.000 Euro weiterverkaufen – ein Gewinn von 198.000 Euro (vor Steuer). Dazu sind eigener Arbeitseinsatz, gutes handwerkliches Verständnis und ein Team aus günstigen und zuverlässigen Handwerkern die elementaren Grundvoraussetzungen. Darüber hinaus sind Kenntnisse des Miet- und Wohnrechtes unerlässlich.
Investieren in Immobilien: Tipps für Anleger
Investieren in Immobilien hat sich mittlerweile in Österreich zu einem beliebten Thema entwickelt. Besser als der Durchschnitt können Sie sich nur noch durch Vertiefung des Wissens und perfekte Projekt-Organisation abschneiden, wobei Sie folgende Punkte beachten sollten:
- Erwerben Sie Bauherrenmodell-Anteile nur von renommierten Adressen mit zahlreichen erfolgreichen Referenzprojekten in der Vergangenheit.
- Im Falle eines Umbaus und einer Sanierung ist professionelle Bauorganisation durch einen Bauleiter unerlässlich. Auch sollten für die einzelnen Arbeiten Kostenvoranschläge eingeholt werden. Dies minimiert Baukostenerhöhungen und unliebsame Überraschungen.
- Achtung bei gerichtlichen Versteigerungen: In der Regel bekommen Sie dort immer seltener Wohnungen unter dem Verkehrswert. Daher sollten Sie besser direkt mit potenziellen Immobilienverkäufern über den Preis verhandeln von denen Sie wissen, dass sie in Zahlungsschwierigkeiten stecken.
- Sprechen Sie vor dem Projekt mit Wohnbaufinanzexperten über die Aussichten auf eine Finanzierungszusage durch eine Bank.
Nützen Sie dabei das Kontaktnetzwerk von Infina zu Ihrem eigenen Vorteil.
Wo lohnt es sich, in Immobilien zu investieren?
Bezüglich Immobilieninvestments in Österreich gibt es viele Möglichkeiten. In diesen Regionen könnte sich ein Immobilieninvestment angesichts der Makrolage sowie von Infrastrukturtrends lohnen:
Top-10-Regionen mit Wertsteigerungspotenzial:
- Hollabrunn in Niederösterreich: Mit der S-Bahn bereits in 30 bis 40 Minuten in Wien, Nähe zu Wien ist Immobilienpreistreiber.
- Mistelbach: Ländliche Ruhe in Kombination mit Nähe zu Wien.
- Heidenreichstein im Waldviertel: Immobilienschnäppchen mit Aufholpotenzial sind noch möglich.
- Wolfsberg in Kärnten: Ausbau der Infrastruktur und Lithiumvorkommen.
- Braunau am Inn: Boomende Industrie, Nähe zu Salzburg und gute Verbindungen nach München.
- Fieberbrunn (Tirol): Tourismus- und Schigebiet nahe Kitzbühel.
- Südoststeiermark: Noch sehr günstige Preise, Erholungsgebiete
- Eisenstadt: Aufholprozess von niedrigem Niveau ausgehend läuft gerade
- Wien Meidling: Aufholpotenzial zu anderen Bezirken.
- Graz: Universitätsstadt mit erschwinglichen Anlegerwohnungen.
Anmerkung: Dies ist kein Anlagetipp. Zudem handelt es sich nur um eine kleine Auswahl. Die Immobilienpreise in Österreich verändern sich regelmäßig. Infina übernimmt keine Haftung bei einer Investition.
Immobilien-Investment strategisch angehen
Direkte Immobilieninvestments wie Anlegerwohnungen oder Sanierungs-/Umbau-Projekte sollten Sie strukturiert mit einem konkreten Plan und einer detaillierten Finanzplanung angehen. Dazu benötigen Sie aber die Unterstützung eines Bauleiters oder Architekten.
Es kann Ihnen auch ein Wohnbau-Finanz-Experte von Infina behilflich sein und beratend zur Seite stehen. Finden Sie ihren Ansprechpartner vor Ort.
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