Wohnung finanzieren: Darauf kommt es an

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Autor: Mag. Harald Draxl
Kategorie: Finanzierung
Datum: 11.08.2023

Wenn Sie in Österreich Ihre Wohnung finanzieren möchten, muss in erster Linie Ihre Bonität stimmen. Verfügen Sie über ein sichereres regelmäßiges Einkommen, können Sie trotz der derzeit hohen Immobilienpreise noch Wohneigentum schaffen. Damit Ihnen dies gelingt, sollten Sie einige wichtige Punkte beachten, die in diesem Ratgeber behandelt werden.


Das Wichtigste im Überblick

  • Können Sie etwa 20 - 25 % des Kaufpreises an Eigenmittel aufbringen und deckt das frei verfügbare Einkommen der Haushaltsrechnung die von der Bank kalkulierte fiktive Rate ab, dann bestehen gute Chancen auf Finanzierungszusage.
  • Der richtige Mix aus Eigenmitteln, Kredit, Bauspardarlehen und Fördermittel entscheidet dabei über den Erfolg.
  • Alternativ zu Eigenmitteln wie Barguthaben können unbelastete Liegenschaften oder Bürgschaften von engen Angehörigen als Sicherheiten herangezogen werden.
  • Alternative zusätzliche Sicherheiten können – je nach Kreditinstitut – noch kapitalbildende Lebensversicherungen ( fondsgebunden oder klassisch) oder Wertpapiere sein.
  • Alternativ zu einem Wohnungskauf können Sie (eventuell im Elternhaus) den Dachboden ausbauen, ein Geschoss aufstocken oder einen Zubau durchführen, und dafür eine Wohnraumfinanzierung aufnehmen.

Rechner: Wohnung finanzieren – jetzt Kreditrate ermitteln

Dieser Kreditrechner ist ein Leistbarkeitsrechner. Wie die Bezeichnung schon sagt, zeigt er anhand der Höhe der Kreditrate, ob Sie sich den Kredit wirklich leisten können. Aber jede Bank tickt anders. Deshalb ist vor allem ein professioneller Kreditangebotsvergleich erforderlich, den Ihnen, mit über 120 Kreditinstituten, die Wohnbau-Finanz-Experten von Infina bieten können.

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In 3 Schritten zur passenden Wohnungsfinanzierung

Der persönliche Versuch, eine Wohnungsfinanzierung zu bekommen, kann angesichts der aktuellen Rahmenbedingungen schnell in einen Bankenmarathon ausarten. Das muss nicht sein. Die Wohnbau-Finanz-Experten von Infina begleiten Sie, vom unverbindlichen Erstgespräch und Auslotung der generellen Machbarkeit, über die Bonitätsprüfung und den folgenden Konditionenverhandlungen mit der Bank, bis hin zur Überprüfung des Kreditvertrags. Dies erspart Ihnen leere Kilometer und viel Zeit, erhöht Ihre Finanzierungschancen und bietet Ihnen die Chance auf günstigere Konditionen.

1. Kreditrate berechnen

Füllen Sie den Rechner mit Ihren Angaben und berechnen Sie mit einem Klick Kreditrate und Zinsen.

2. Vergleich und Beratung

Vergleichen Sie verschiedene Kredite und senden Sie uns eine Anfrage für eine persönliche Beratung.

3. Finanzierung abschließen

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Eigentumswohnung finanzieren – welche Möglichkeiten gibt es?

Banken und Bausparkassen finanzieren Ihre Eigentumswohnung. Hinzukommen die einzelnen Wohnbauförderungsaktionen der Bundesländer. Mehr zum Thema erfahren Sie in unserem Ratgeber "Bau- und Hausfinanzierung: Tipps zu Finanzierungsplan und Krediten"

Hypothekarkredit

Der Hypothekarkredit ist die geläufigste Finanzierungsform von Wohnraum. Dabei ist zwischen fix und variabel verzinsten Krediten zu unterscheiden. Hinzukommen verschiedene mögliche Rückzahlungsvarianten, von der Pauschalrate oder der Kapitalrate bis hin zu eingebauten tilgungsfreien Zeiten. Im Vergleich zu Bauspardarlehen gibt es bei Hypothekarkrediten in der Regel größere Konditionsunterschiede zwischen guten und schlechten Bonitäten der Kreditnehmer.

 Hier finden Sie mehr Infos zum Thema "Hypothekarkredit“. Sie möchten in nächster Zeit einen Wohnungskredit aufnehmen, dann hilft Ihnen unser "Kreditrechner: Wohnung kaufen" weiter.

Bauspardarlehen

Bausparkassen bieten insbesondere sogenannte Bauspardarlehen an. Früher war dafür häufig ein bereits besparter Bausparvertrag erforderlich. Heute werden fehlende Eigenmittel von Anfang an mitfinanziert. Bauspardarlehen sind wegen des Bausparkassengesetzes stärker standardisiert als Bankkredite und haben folgende Vor- und Nachteile:

Vorteile:

  • Zinsobergrenze von 6 % auf 20 Jahre
  • Teils einheitliche Konditionen für alle Bonitäten bzw. niedrigere Konditionsunterschiede als bei Bankkrediten
  • Lange Fixzinsbindungen, Vertragslaufzeiten und auch flexible Rückzahlungsmodalitäten

Nachteile:

  • Zinsuntergrenze auf 20 Jahre
  • Finanzierungsvolumen auf 240.000 Euro pro Kreditnehmer begrenzt
  • Tendenziell höhere Eigenmittelerfordernisse

Wollen Sie mehr über Bauspardarlehen erfahren, dann lesen Sie folgenden Ratgeber "Bauspardarlehen: Zinsen, Rückzahlung und Laufzeit in Österreich"

Wohnbauförderung

Jedes Bundesland hat in Österreich eigene Wohnbaufördertöpfe. Eine Wohnbauförderung kann in Form einmaliger Zuschüsse, günstiger Landes- bzw. Eigenmittelersatzdarlehen, laufenden Zuschüssen zu einer monatlichen Kreditrate oder auch in Form von Bürgschaften erfolgen. Gefördert werden können in Österreich der Neubau eines Eigenheims, der Kauf einer Eigentumswohnung sowie diverse Sanierungs- und Umbauarbeiten. Volljährige Antragsteller mit österreichischer Staatsbürgerschaft oder Staatsbürgerschaft eines EWR-Landes haben Anspruch auf Wohnbauförderung, sofern sich ihr Einkommen innerhalb der geforderten Grenzen der einzelnen Bundesländern bewegt.

Weiterlesen: Ausführliche Informationen finden Sie in unserem Ratgeber zum Thema „Wohnbauförderung in Österreich“.


Wohnungsfinanzierung – was kann ich mir leisten?

Die wichtigsten Faktoren Ihrer persönlichen Leistbarkeit sind Kredithöhe, Laufzeit, Zins, Ihr frei verfügbares Nettoeinkommen und die vorhandenen Eigenmittel. An dieser Stelle behandeln wir die Kernfragen rund um das Thema „Leistbarkeit“:

Wie viel Eigenkapital brauche ich?

Die Faustregel lautet 20 - 25 % vom Kaufpreis und hat folgende Hintergründe: Die Kosten beim Kauf einer Eigentumswohnung, auch Nebenkosten genannt, belaufen sich auf insgesamt rund 10 - 15 % und enthalten Grunderwerbssteuer, die Eintragungsgebühr für das Eigentumsrecht im Grundbuch, Notarkosten, Maklerkosten, aber auch die mit dem Erwerb entstehenden Finanzierungsnebenkosten. Genauere Details dazu erfahren Sie in folgendem Ratgeber: "Kosten Kauf Eigentumswohnung".

Weitere 10 % des Kaufpreises sind dann die gesetzlich erforderliche Überdeckung des Kreditbetrags, denn die maximale Kreditsumme beträgt 90 % des festgestellten Wertes der belasteten Liegenschaft. Alternativ zu Sparguthaben können Sie um die benötigten Eigenmittel bereit zu stellen, auch eine zweite Liegenschaft belasten (z.B. im Rahmen einer Simultanhypothek). In manchen Fällen akzeptieren Banken auch Bürgschaften durch engste Angehörige.

Weiterlesen: Noch mehr Informationen finden Sie in unserem Ratgeber zum Thema „Eigenkapital“.

Wie hoch darf die monatliche Rate sein?

Sie müssen auf zwei Begrenzungen achten, wobei die niedrigere von beiden ausschlaggebend ist: Rein regulatorisch gesehen darf die monatliche Rückzahlungsrate für den Kredit 40 % des Nettohaushaltseinkommens nicht übersteigen. Allerdings gibt es hier auch Ausnahmekontingente der einzelnen Kreditinstitute. Eine noch wichtigere Rolle spielt die Haushaltsrechnung basierend auf einen Kassasturz Ihrer monatlichen Nettoeinnahmen und Ausgaben. Sie müssen in der Lage sein, aus der Differenz zwischen Ihren monatlichen Nettoeinkünften und Ausgaben eine Kreditrate zu tilgen, die in der Regel mit einem Kreditzinssatz kalkuliert wird, der über dem aktuellen Marktzinsniveau liegt.

Weiterlesen: Noch mehr Informationen finden Sie in unserem Ratgeber zum Thema „Haushaltsrechnung“.

Wie hoch kann der Kreditbetrag maximal sein?

Der maximale Kreditbetrag hängt von den vorhandenen Eigenmitteln, der Haushaltsrechnung (Nettoeinkommen versus Ausgaben) sowie der Höhe der monatlichen Rückzahlungsrate für den Kredit ab. Letztere ist abhängig von der Kreditlaufzeit und Höhe der Kreditzinsen. Hinzukommt noch wie die Bank Ihre Haushaltsrechnung und die fiktive Rate kalkuliert.

Beispiel: Sie verdienen 2.200 Euro im Monat netto und haben monatliche Ausgaben von rund 1.400 Euro. Ihre Ersparnisse betragen 70.000 Euro. Sie bezahlen für eine 20jährige Fixzinsbindung 3,75 % p.a. Bei einer Kreditlaufzeit von 30 Jahren wären zwei Drittel der Laufzeit mit einem fixen Zins abgesichert, weshalb Ihre Hausbank den Kredit auch mit 3,75 % p.a. auf 30 Jahre kalkuliert. Die Haushaltsrechnung ermöglicht eine maximale Rückzahlungsrate von 800 Euro. Das entspräche einer Kreditsumme (einem Gesamtkreditbetrag) von rund 172.700 Euro.

Wie viel Wohnkredit kann ich mir leisten?

Monatlich verfügbarer Betrag:

Soviel Kredit können Sie sich leisten: -

 

Wohnung finanzieren ohne Eigenkapital

Aufgrund der aktuellen regulatorischen Rahmenbedingungen ist dies nur noch sehr selten möglich (nur im Rahmen bestimmter Kontingente eines Kreditinstituts). In der Regel werden Sie ohne Eigenmittel keine Wohnung finanzieren können. Seit Inkrafttreten einer Verordnung der österreichischen FMA im August 2022 (KIM-V) darf nämlich die sogenannte Beleihungsquote (oder auch Besicherungsquote) maximal 90 % betragen. Haben Sie also keine Sparguthaben, dann benötigen Sie einen Eigenmittelersatz, beispielsweise durch Zurverfügungstellung einer weiteren unbelasteten Liegenschaft oder anderer Eigenmittelalternativen.


Wohnung finanzieren – die wichtigsten Infos und Tipps

Ihr Finanzierungserfolg hängt davon ab, wie genau Sie die einzelnen wichtigen Details berücksichtigen. Deshalb geben wir Ihnen an dieser Stelle einen Überblick über die wichtigsten Punkte bei Ihrer Finanzierung von Wohneigentum.

Besicherung: Wie kann ich die Wohnungsfinanzierung absichern?

Die Bank braucht aufgrund gesetzlicher Bestimmungen ausreichende Sicherheiten bei der Vergabe von Wohnbaufinanzierungen. Damit Sie überhaupt einen Immobilienkredit bekommen, benötigen Sie Eigenmittel in Höhe von 20 - 25 % des Kaufpreises. Davon gehen voraussichtlich 10 - 15 % für Kaufnebenkosten drauf und die verbliebenen 10 % dienen dazu, noch eine ausreichende Anzahlung auf den Kaufpreis zu haben. Doch das sind Mindestkriterien. Bedenken Sie: Je höher das Ausmaß der Besicherung ist, desto niedriger sind Ihre Kreditzinsen. Verfügen Sie nicht über ausreichend Eigenmittel und auch über keine weiteren Liegenschaften, die Sie belasten können, dann können Sie - je nach Geschäftspolitik des jeweiligen Kreditinstituts - als Ersatzsicherheiten auch kapitalbildende Lebensversicherungen (klassisch oder fondsgebunden), Sparbücher und Wertpapiere heranziehen.

Weiterlesen: Noch mehr Informationen finden Sie in unserem Ratgeber zum Thema „Besicherung“.

Bonität: Was prüft die Bank, bevor sie einen Kredit vergibt?

Bonität ist ein anderes Wort für die finanzielle Güte des Schuldners. Gelten Sie als guter Schuldner zahlen Sie im Vergleich zu den schlechteren weniger Zinsen und haben auch bessere Finanzierungszugänge.

Die wichtigsten Punkte der Bonitätsprüfung sind:

  • Haushaltsrechnung: Nettoeinkommen minus monatliche Lebenshaltungskosten und laufende Leasing- und Kreditraten (falls vorhanden)
  • Statisches Deckungsbild: Vermögen (z.B. Sparguthaben, Rückkaufswerte von Lebensversicherungen, Wertpapiere und Liegenschaften) minus vorhandene Schulden (z.B. Privatkredite, Leasing...)
  • Etwaige Negativeinträge in Bonitätsdatenbanken wie KSV oder Creditreform
  • Verhaltensrating (vorzeitige Abdeckung alter Kredite oder Rückzahlungsratenverzug in der Vergangenheit)

Weiterlesen: Noch mehr Informationen finden Sie in unserem Ratgeber zum Thema „Bonität“.

Laufzeit: Wie lang soll die Rückzahlung dauern?

Je länger die Laufzeit für Ihre Wohnungsfinanzierung ist, desto niedriger wird Ihre monatliche Ratenbelastung. Der Nachteil dabei ist, dass mit zunehmender Laufzeit der gesamte Zinsaufwand der Finanzierung steigt. Bei einer kürzeren Laufzeit ist der gesamte Zinsaufwand niedriger, dafür zahlen Sie aber eine höhere monatliche Rückzahlungsrate. Die richtige Laufzeit für Ihre Wohnungsfinanzierung hängt vom Verhältnis Kreditrate zu Einkommen und zukünftigen Einkommensperspektiven ab. Im Zweifelsfalle sollte aber der Vorteil zusätzlicher Liquidität überwiegen, denn jährliche Teiltilgungen bis zu 10.000 Euro sind auch bei Krediten mit einem Fixzins pönalefrei möglich.

Weiterlesen: Noch mehr Informationen finden Sie in unserem Ratgeber zum Thema „Kreditlaufzeit“.

Zinsen: Was ist besser fix oder variabel?

Ob fix oder variabel verzinste Kredite besser sind, hängt neben individuellen Faktoren wie vorhandene Reserven, Einkommen und Risikoneigung auch von aktuellen Zinszyklen und der Zinsdifferenz fix zu variabel ab. Je geringer die Zinsdifferenz zwischen langjährigen Fixzinsbindungen und variablen Kreditzinsen ist, desto attraktiver sind Fixzinsbindungen und umgekehrt. Der Vorteil langjähriger Fixzinsbindungen liegt in der Kalkulierbarkeit der Finanzierungskosten während der Bindungsdauer. Der Nachteil sind in der Regel höhere Zinsbelastungen (Ausnahme: bei einer inversen Zinskurve).

Weiterlesen: Informationen zur neuesten Entwicklung der Zinsen finde Sie in unserem Ratgeber „Zinsen aktuell“.

Nebenkosten: Was muss ich zusätzlich zum Kaufpreis zahlen?

Die Fachliteratur beziffert die gesamten Kauf- und Finanzierungsnebenkosten beim Wohnungskauf mit ca. 10 – 15 %. Folgende Nebenkosten fallen in der Regel beim Kauf von Liegenschaften an:

Grunderwerbssteuer: 3,5 %

Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch: 1,1 %

Notariats- und Anwaltskosten: 1 bis 3 %

Maklergebühren bis zu 3,6 %

Eintragung einer Hypothek im Grundbuch: 1,44 %

Weiterlesen: Noch mehr Informationen finden Sie in unserem Ratgeber zum Thema „Nebenkosten beim Wohnungskauf“.


Wohnung finanzieren und vermieten

Sie erwerben eine Anlegerwohnung vom Bauträger und finanzieren Sie zu einem großen Teil mit Kredit. Dann sollten Sie darauf achten, dass die steuerliche Kalkulation beim Finanzamt hält. Erwirtschaften Sie nicht binnen 20 Jahren nach Vermietungsbeginn einen Totalüberschuss, dann müssen Sie gewährte steuerliche Vorteile rückwirkend zurückzahlen (Liebhaberei-Verordnung). Vor allem kalkulierbare Zinsen durch langjährige Fixzinsbindungen und ausreichend Eigenmittel schützen vor derartig negativen Überraschungen.

Tipp: Finanzieren Sie eine Wohnung zum Vermieten, sollten Sie das Projekt von einem Steuerberater durchkalkulieren lassen.


Alternativen zum Wohnungskauf

Geht sich bei Ihnen aufgrund der derzeit hohen Immobilienpreise finanziell kein Wohnungskauf aus und verfügen Sie oder Ihre Eltern noch über ein eigenes Haus, dann stehen Ihnen eventuell noch folgende Möglichkeiten offen:

Haus aufstocken

Ein Stockwerk auf ein bestehendes Haus aufsetzen ist zwar ein teurer Eingriff, aber möglicherweise noch günstiger als der Kauf einer neuen Wohnung. Ist das betreffende Haus noch unbelastet, kann es als Kreditbesicherung dienen. Auch sollten Sie mögliche Fördergelder mitberücksichtigen.

Zubau

Sind noch Bauflächen am Grundstück vorhanden, kann auch ein Zubau erfolgen. Dafür gilt ähnliches wie für die Aufstockung des Gebäudes. Es ist eine günstigere Alternative zum Wohnungskauf, deren Kreditfinanzierung durch ein Pfandrecht auf die betreffende Liegenschaft besichert werden kann.

Dachbodenausbau

Der Dachbodenausbau war vor allem vor 10 bis 20 Jahren in Großstädten weit verbreitet und lukrativ für die Neuschaffung von Wohnraum. Heute gibt es in den Städten nur noch wenige ausbaufähige Dachböden. Sollte ein ausbaufähiger Dachboden vorhanden sein, könnte sich das Projekt lohnen.

Wollen Sie genauere Infos zu Thema „Wohnungskauf, dann sollten Sie einen Blick auf folgenden Ratgeber werfen: "Tipps für den Wohnungskauf: Darauf müssen Sie achten".


Wohnung finanzieren – vergleichen Sie Kredite in ganz Österreich

Wenn Sie in Österreich eine Wohnung finanzieren möchten, dann sollten Sie bei aktuellen Immobilienpreisenvor allem auf die Leistbarkeit achten. Kredite sind umso leistbarer je niedriger die Zinsen und je länger die Laufzeiten sind. Doch bevor Sie einen Kredit bekommen, müssen Sie sich einer strengen Bonitätsprüfung, insbesondere in punkto Haushaltsrechnung und Eigenmittel, unterziehen. Damit Sie rasch die passende Wohnungsfinanzierung finden, sollen Sie die Wohnbau-Finanz-Experten von Infina kontaktieren.


Weitere Fragen zur Wohnungsfinanzierung

 

Sie müssen zumindest volljährig sein. Altersgrenzen nach oben sind seit einer Gesetzesnovelle vom 1. Mai 2023 faktisch nicht mehr üblich. Wichtiger wird indessen die Werthaltigkeit der Besicherung. Ist diese gegeben und stimmt das Einkommen, können Sie auch noch im hohen Alter einen Immobilienkredit bekommen.

 

 

Sie sollten immer gleiche Arten von Krediten mit möglichst gleicher Laufzeit und gleicher Besicherung miteinander vergleichen. Nur dann macht auch ein Vergleich anhand des Effektivzinssatz wirklich Sinn.

 

 

Das hängt von den regional vorherrschenden Immobilienpreisen ab. Zur Kreditrückführung benötigen Sie ein entsprechendes frei verfügbares Nettoeinkommen laut Haushaltsrechnung.

 

 

Die richtige Kombination aus ausreichend Eigenmittel, Wohnbauförderungen und Krediten ermöglicht die Anschaffung und Finanzierung einer Eigentumswohnung. Voraussetzung ist, dass das Haushaltsnettoeinkommen ausreicht um die Lebenshaltungskosten plus Kreditraten abzudecken.

 

 

Ausreichend Eigenmittel (mind. 20 - 25 Prozent des Kaufpreises) und nachhaltige Leistbarkeit des Kredits, wobei die monatliche Rückzahlungsrate bei unter 40 % des Nettoeinkommens liegen sollte.

 

Bildquellen: Pixel-Shot / Adobe Stock, Katleho Seisa/peopleimages.com / Adobe Stock, Julia Trubarova / Adobe Stock
Rechtshinweise zu unseren Ratgebern finden Sie in unserer Verbraucherschutzinformation.


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Über den Autor: Mag. Harald Draxl
Position: Geschäftsführer

Meine Kreditkompetenz habe ich 1995 durch die Leitung des Gewerbekunden-Centers bei der Creditanstalt AG und seit 1997 als Baufinanzierungs-Spezialist bei der CA Baufinanzierungs-Beratung GmbH aufgebaut. Im Jahr 2002 wurde ich Gesellschafter bei der Infina und ab November 2004 in die Geschäftsführung berufen. Meine Zuständigkeit ist seither die Leitung unseres Vertriebes und der Banken-Kooperationen. Ich beschäftige mich tagtäglich mit den Entwicklungen am österreichischen Kredit- und Immobilienmarkt, um unsere gesamte Vertriebsorganisation stets über die besten Produkte und aktuellen Zinssätze für die Kundenberatungen auf dem Laufenden zu halten.

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