Wohnung finanzieren: Darauf kommt es an

Wenn Sie in Österreich Ihre Wohnung finanzieren möchten, muss in erster Linie Ihre Bonität stimmen. Verfügen Sie über ein sichereres regelmäßiges Einkommen, können Sie trotz der derzeit hohen Immobilienpreise noch Wohneigentum schaffen. Damit Ihnen dies gelingt, sollten Sie einige wichtige Punkte beachten, die in diesem Ratgeber behandelt werden. Nutzen Sie auch unseren Wohnungskreditrechner, um Ihre Finanzierungsmöglichkeiten zu berechnen und eine erste Orientierung zu erhalten.

Dieser Wohnungskredit-Rechner ist ein Leistbarkeitsrechner. Wie die Bezeichnung schon sagt, zeigt er anhand der Höhe der Kreditrate, ob Sie sich den Kredit wirklich leisten können. Aber jede Bank tickt anders. Deshalb ist vor allem ein professioneller Kreditangebotsvergleich erforderlich, den Ihnen, mit über 150 Kreditinstituten, die Wohnbau-Finanz-Experten von Infina bieten können.

Der persönliche Versuch, eine Wohnungsfinanzierung zu bekommen, kann angesichts der aktuellen Rahmenbedingungen schnell in einen Bankenmarathon ausarten. Das muss nicht sein. Die Wohnbau-Finanz-Experten von Infina begleiten Sie, vom unverbindlichen Erstgespräch und Auslotung der generellen Machbarkeit, über die Bonitätsprüfung und den folgenden Konditionenverhandlungen mit der Bank, bis hin zur Überprüfung des Kreditvertrags. Dadurch sparen Sie nicht nur Zeit und unnötige Wege, sondern erhöhen auch Ihre Finanzierungschancen und profitieren von potenziell besseren Konditionen.

150+ Partnerbanken für Ihren Immobilienkredit

Banken und Bausparkassen finanzieren Ihre Eigentumswohnung. Hinzukommen die einzelnen Wohnbauförderungsaktionen der Bundesländer. Mehr zum Thema erfahren Sie in unserem Ratgeber "Bau- und Hausfinanzierung: Tipps zu Finanzierungsplan und Krediten"

Hypothekarkredit

Der Hypothekarkredit ist die geläufigste Finanzierungsform von Wohnraum. Dabei ist zwischen fix und variabel verzinsten Krediten zu unterscheiden. Hinzukommen verschiedene mögliche Rückzahlungsvarianten, von der Pauschalrate oder der Kapitalrate bis hin zu eingebauten tilgungsfreien Zeiten. Im Vergleich zu Bauspardarlehen gibt es bei Hypothekarkrediten in der Regel größere Konditionsunterschiede zwischen guten und schlechten Bonitäten der Kreditnehmer.

Tipp: Hier finden Sie mehr Infos zum Thema "Hypothekarkredit“. Sie möchten in nächster Zeit einen Wohnungskredit aufnehmen, dann hilft Ihnen unser “Kreditrechner: Wohnung kaufen” weiter.

Bauspardarlehen

Bausparkassen bieten insbesondere sogenannte Bauspardarlehen an. Früher war dafür häufig ein bereits besparter Bausparvertrag erforderlich. Heute werden fehlende Eigenmittel von Anfang an mitfinanziert. Bauspardarlehen sind wegen des Bausparkassengesetzes stärker standardisiert als Bankkredite und haben folgende Vor- und Nachteile:

Tipp: Wollen Sie mehr über Bauspardarlehen erfahren, dann lesen Sie folgenden Ratgeber "Bauspardarlehen: Zinsen, Rückzahlung und Laufzeit in Österreich"

Wohnbauförderung

Jedes Bundesland hat in Österreich eigene Wohnbaufördertöpfe. Eine Wohnbauförderung kann in Form einmaliger Zuschüsse, günstiger Landes- bzw. Eigenmittelersatzdarlehen, laufenden Zuschüssen zu einer monatlichen Kreditrate oder auch in Form von Bürgschaften erfolgen. Gefördert werden können in Österreich der Neubau eines Eigenheims, der Kauf einer Eigentumswohnung sowie diverse Sanierungs- und Umbauarbeiten. Volljährige Antragsteller mit österreichischer Staatsbürgerschaft oder Staatsbürgerschaft eines EWR-Landes haben Anspruch auf Wohnbauförderung, sofern sich ihr Einkommen innerhalb der geforderten Grenzen der einzelnen Bundesländer bewegt.

Tipp: Ausführliche Informationen finden Sie in unserem Ratgeber zum Thema „Wohnbauförderung in Österreich“.

Was Sie sich leisten können, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Die wichtigsten zur Ermittlung Ihrer persönlichen Leistbarkeit sind Kredithöhe, Laufzeit, Zins, Ihr frei verfügbares Nettoeinkommen und die vorhandenen Eigenmittel. An dieser Stelle behandeln wir die Kernfragen rund um das Thema „Leistbarkeit“:

Tipp: Weitere hilfreiche Informationen finden Sie in unserem Ratgeber zum Thema „Eigenkapital“.

Wie hoch darf die monatliche Rate sein?

Auch wenn die KIM-Verordnung der österreichischen FMA, die bis Ende Juni 2025 galt, ausgelaufen ist, orientieren sich die meisten Banken weiterhin an deren Grundsätzen für eine nachhaltige Kreditvergabe. So sollte die monatliche Rückzahlungsrate idealerweise nicht mehr als 40 % des Nettohaushaltseinkommens betragen. Entscheidend ist jedoch die individuelle Haushaltsrechnung: Auf Basis eines Kassasturzes Ihrer monatlichen Nettoeinnahmen und Ausgaben muss ersichtlich sein, dass Sie die Kreditrate langfristig tragen können, in der Regel berechnet mit einem Zinssatz, der über dem aktuellen Marktzinsniveau liegt. Auf diese Weise stellen Banken sicher, dass Wohnen auch in Zukunft leistbar bleibt.

Wie hoch kann der Kreditbetrag maximal sein?

Der maximale Kreditbetrag hängt von den vorhandenen Eigenmitteln, der Haushaltsrechnung (Nettoeinkommen versus Ausgaben) sowie der Höhe der monatlichen Rückzahlungsrate für den Kredit ab. Letztere ist abhängig von der Kreditlaufzeit und Höhe der Kreditzinsen. Hinzukommt noch wie die Bank Ihre Haushaltsrechnung und die fiktive Rate kalkuliert.

Beispiel: Sie verdienen 2.200 Euro im Monat netto und haben monatliche Ausgaben von rund 1.400 Euro. Ihre Ersparnisse betragen 70.000 Euro. Sie bezahlen für eine 20jährige Fixzinsbindung 3,25 % p.a. Bei einer Kreditlaufzeit von 30 Jahren wären zwei Drittel der Laufzeit mit einem fixen Zins abgesichert, weshalb Ihre Hausbank den Kredit auch mit 3,75 % p.a. auf 30 Jahre kalkuliert. Die Haushaltsrechnung ermöglicht eine maximale Rückzahlungsrate von 800 Euro. Das entspräche einer Kreditsumme (einem Gesamtkreditbetrag) von rund 183.800 Euro.

Wohnung finanzieren ohne Eigenkapital

Aufgrund der aktuellen regulatorischen Rahmenbedingungen ist dies nur noch sehr selten möglich (nur im Rahmen bestimmter Kontingente eines Kreditinstituts). In der Regel werden Sie ohne Eigenmittel keine Wohnung finanzieren können. Zwar besteht die verbindliche Regelung mit Auslaufen der KIM-Verordnung (galt zwischen August 2022 und Juni 2025) nicht mehr, doch bleiben die Grundsätze einer nachhaltigen Kreditvergabe bestehen, und die KIM-Regeln finden weiterhin Anwendung. Fehlen eigene Sparguthaben, ist daher nach wie vor ein Eigenmittelersatz erforderlich, etwa durch die Einbringung einer unbelasteten Liegenschaft oder anderer Eigenmittelalternativen.

Tipp: Lesen Sie mehr zum Thema Immobilienkauf ohne Eigenkapital in unserem Ratgeber.

Ihr Finanzierungserfolg hängt davon ab, wie genau Sie die einzelnen wichtigen Details berücksichtigen. Deshalb geben wir Ihnen an dieser Stelle einen Überblick über die wichtigsten Punkte bei Ihrer Finanzierung von Wohneigentum.

Besicherung: Wie kann ich die Wohnungsfinanzierung absichern?

Die Bank braucht aufgrund gesetzlicher Bestimmungen ausreichende Sicherheiten bei der Vergabe von Wohnbaufinanzierungen. Damit Sie überhaupt einen Immobilienkredit bekommen, benötigen Sie Eigenmittel in Höhe von 20 - 25 % des Kaufpreises. Davon gehen voraussichtlich 10 - 15 % für Kaufnebenkosten drauf und die verbliebenen 10 % dienen dazu, noch eine ausreichende Anzahlung auf den Kaufpreis zu haben. Doch das sind übliche Mindestkriterien. Bedenken Sie: Je höher das Ausmaß der Besicherung ist, desto niedriger sind Ihre Kreditzinsen. Verfügen Sie nicht über ausreichend Eigenmittel und auch über keine weiteren Liegenschaften, die Sie belasten können, dann können Sie - je nach Geschäftspolitik des jeweiligen Kreditinstituts - als Ersatzsicherheiten auch kapitalbildende Lebensversicherungen (klassisch oder fondsgebunden), Sparbücher und Wertpapiere heranziehen.

Bonität: Was prüft die Bank, bevor sie einen Kredit vergibt?

Bonität ist ein anderes Wort für die finanzielle Güte des Schuldners. Gelten Sie als guter Schuldner zahlen Sie im Vergleich zu den schlechteren weniger Zinsen und haben auch bessere Finanzierungszugänge.

Die wichtigsten Punkte der Bonitätsprüfung sind:

• Haushaltsrechnung: Nettoeinkommen minus monatliche Lebenshaltungskosten und laufende Leasing- und Kreditraten (falls vorhanden)
• Statisches Deckungsbild: Vermögen (z.B. Sparguthaben, Rückkaufswerte von Lebensversicherungen, Wertpapiere und Liegenschaften) minus vorhandene Schulden (z.B. Privatkredite, Leasing...)
• Etwaige Negativeinträge in Bonitätsdatenbanken wie KSV1870 oder Creditreform.
• Verhaltensrating (vorzeitige Abdeckung alter Kredite oder Rückzahlungsratenverzug in der Vergangenheit)

Laufzeit: Wie lang soll die Rückzahlung dauern?

Je länger die Kreditlaufzeit für Ihre Wohnungsfinanzierung ist, desto niedriger wird Ihre monatliche Ratenbelastung. Der Nachteil dabei ist, dass mit zunehmender Laufzeit der gesamte Zinsaufwand der Finanzierung steigt. Bei einer kürzeren Laufzeit ist der gesamte Zinsaufwand niedriger, dafür zahlen Sie aber eine höhere monatliche Rückzahlungsrate. Die richtige Laufzeit für Ihre Wohnungsfinanzierung hängt vom Verhältnis Kreditrate zu Einkommen und zukünftigen Einkommensperspektiven ab. Im Zweifelsfalle sollte aber der Vorteil zusätzlicher Liquidität überwiegen, denn jährliche Teiltilgungen bis zu 10.000 Euro sind auch bei Krediten mit einem Fixzins in der Regel pönalefrei möglich. Bei vorzeitiger Rückzahlung von höheren Beträgen kann die Bank jedoch eine Entschädigung (Pönale) von derzeit maximal 1 % der Restschuld verlangen. Bei Neuverträgen ab dem 01.01.2027 können wieder bis zu 3% Pönale fällig werden.

Zinsen: Was ist besser fix oder variabel?

Ob fix oder variabel verzinste Kredite besser sind, hängt neben individuellen Faktoren wie vorhandene Reserven, Einkommen und Risikoneigung auch von aktuellen Zinszyklen und der Zinsdifferenz fix zu variabel ab. Je geringer die Zinsdifferenz zwischen langjährigen Fixzinsbindungen und variablen Kreditzinsen ist, desto attraktiver sind Fixzinsbindungen und umgekehrt. Der Vorteil langjähriger Fixzinsbindungen liegt in der Kalkulierbarkeit der Finanzierungskosten während der Bindungsdauer. Der Nachteil sind in der Regel höhere Zinsbelastungen (Ausnahme: bei einer inversen Zinskurve).

Tipp: Aktuelle Informationen zur Zinsentwicklung finden Sie in unserem Ratgeber „Zinsen aktuell“.

Nebenkosten: Was muss ich zusätzlich zum Kaufpreis zahlen?

Die Fachliteratur beziffert die gesamten Kauf- und Finanzierungsnebenkosten beim Wohnungskauf mit ca. 10 – 15 %. Folgende Nebenkosten fallen in der Regel beim Kauf von Liegenschaften an:

• Grunderwerbssteuer: 3,5 %
• Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch: 1,1 %
• Notariats- und Anwaltskosten: 1 bis 3 %
• Maklergebühren bis zu 3,6 %
• Eintragung einer Hypothek im Grundbuch: 1,2 %

Tipp: Weitere Informationen finden Sie in unserem Ratgeber „Nebenkosten beim Wohnungskauf“.

Geht sich bei Ihnen aufgrund der derzeit hohen Immobilienpreise finanziell kein Wohnungskauf aus und verfügen Sie oder z.b. Ihre Eltern noch über ein eigenes Haus, dann stehen Ihnen eventuell noch folgende Möglichkeiten offen:

Haus aufstocken

Ein Stockwerk auf ein bestehendes Haus aufsetzen ist zwar ein teurer Eingriff, aber möglicherweise noch günstiger als der Kauf einer neuen Wohnung. Ist das betreffende Haus noch unbelastet, kann es als Kreditbesicherung dienen. Auch sollten Sie mögliche Fördergelder mitberücksichtigen.

Zubau

Sind noch Bauflächen am Grundstück vorhanden, kann auch ein Zubau erfolgen. Dafür gilt ähnliches wie für die Aufstockung des Gebäudes. Es ist eine günstigere Alternative zum Wohnungskauf, deren Kreditfinanzierung durch ein Pfandrecht auf die betreffende Liegenschaft besichert werden kann.

Dachbodenausbau

Der Dachbodenausbau war vor allem vor 10 bis 20 Jahren in Großstädten weit verbreitet und lukrativ für die Neuschaffung von Wohnraum. Heute gibt es in den Städten nur noch wenige ausbaufähige Dachböden. Sollte ein ausbaufähiger Dachboden vorhanden sein, könnte sich das Projekt lohnen.

Tipp: Wollen Sie genauere Infos zu Thema „Wohnungskauf, dann sollten Sie einen Blick auf folgenden Ratgeber werfen: "Tipps für den Wohnungskauf: Darauf müssen Sie achten".

Wenn Sie in Österreich eine Wohnung finanzieren möchten, dann sollten Sie bei aktuellen Immobilienpreisen vor allem auf die Leistbarkeit achten. Kredite sind umso leistbarer je niedriger die Zinsen und je länger die Laufzeiten sind. Doch bevor Sie einen Kredit bekommen, müssen Sie sich einer strengen Bonitätsprüfung, insbesondere in puncto Haushaltsrechnung und Eigenmittel, unterziehen. Damit Sie rasch die passende Wohnungsfinanzierung finden, sollen Sie die Wohnbau-Finanz-Experten von Infina kontaktieren.

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