Autor: Mag. Harald Draxl Kategorie: Finanzierung Datum: 22.01.2021
Die Maßnahmen zum geförderten Wohnbau gestalten sich in jedem Bundesland ein bisschen anders. Bei der Wohnbauförderung in Niederösterreich (NÖ) steht ein Punktesystem im Mittelpunkt, das über die Höhe der Förderung entscheidet. Welche Voraussetzungen das Land NÖ dabei stellt, wo die Einkommensgrenzen liegen und wie die Rückzahlung der Wohnbauförderung verläuft, lesen Sie hier!
Ein Darlehen zur Wohnbauförderung kann in Niederösterreich für verschiedenste Zwecke vergeben werden, die Eckdaten bezüglich Laufzeit und Auszahlung bleiben dabei aber immer gleich. Fangen wir also ganz von vorne an...
Was ist das Landesdarlehen?
Das Wohnbaudarlehen des Landes Niederösterreich hat grundsätzlich eine Laufzeit von 27,5 Jahren. Wie hoch der Darlehensbetrag ausfällt, hängt von der individuellen Berechnung ab, doch dazu später mehr. Der Betrag wird jedenfalls mit jährlich 1 Prozent im Nachhinein verzinst und die Rückzahlungsraten steigen erst mit den Jahren langsam an.
Das Landesdarlehen wird einerseits für Neubauten vergeben, andererseits aber auch für den Ersterwerb einer Wohnung in einem Reihenhaus oder Geschoßwohnbau.
Zusammengefasst finden Sie die offiziellen Informationen auf der Seite der Niederösterreichischen Landesregierung. Die zuständige Stelle für alle Wohnbauangelegenheiten ist unter dieser Adresse zu erreichen:
Amt der NÖ Landesregierung Landhausplatz 1 3109 St. Pölten Telefon: +43 2742 9005 E-Mail: post.landnoe@noel.gv.at
Auszahlung der Wohnbauförderung
Die Auszahlung des Wohnbaudarlehens erfolgt nicht etwa auf einmal, sondern wird auf bis zu drei Teilbeträge aufgesplittet. Die Staffelung verläuft wie folgt:
30 Prozent nach der Fertigstellung von Keller inklusive Decke
60 Prozent nach der Fertigstellung des Rohbaus inklusive Dach
10 Prozent nach der Fertigstellungsmeldung
Unumgängliche Voraussetzung für die Auszahlung ist dabei aber, dass die Liegenschaft nicht überbelastet ist. Welche Gesamtsumme sich bei der Auszahlung tatsächlich ergibt, hängt von der Punktezahl ab, die das Objekt bei der anfänglichen Prüfung sammeln kann. Die Punkte werden für das gesamte Haus vergeben, in einem Geschosswohnbau muss also jeder zukünftige Eigentümer um Förderung ansuchen.
Höhe der Wohnbauförderung bei Hausbau und Wohnungskauf in NÖ
Bei jedem Antrag auf Wohnbauförderung wird geprüft, wie viele Punkte der Neubau bzw. die Eigentumsimmobilie in Bezug auf Nachhaltigkeit, Umweltschutz und Lagequalität sammeln kann. Ausschlaggebend ist hierbei eine energieeffiziente und nachhaltige Bauweise, die Lagequalität und die Familienförderung. Der Energieausweis, sowie der darin ausgewiesene Heizwärmebedarf bilden die Grundlage für die Förderungsberechnung.
Heizwärmebedarf (HWM)
Der Heizwärmebedarf wird stark von der Gebäudegeometrie und dem Klima beeinflusst. Deshalb fließen auch Kriterien wie der Standort sowie die Bauart des Hauses mit in die Berechnung ein. Je nachdem wie das Ergebnis dieser Rechnung ausfällt, kann das Eigenheim mehr oder weniger Punkte sammeln.
Ausschlaggebend für den schlussendlichen Punktestand ist auch, wie oben schon erwähnt, die Bauweise des Hauses. Es besteht die Möglichkeit zwischen zwei Modellen zu wählen:
Variante A:
Bei dieser Variante steht die Dämmung des Hauses im Vordergrund. Es wird verstärkt auf die Wärmedämmung gesetzt, denn somit soll möglichst wenig Energie nach außen verloren gehen. Die Gebäudehülle soll optimiert werden, die Haustechnik bleibt allerdings standardisiert.
Variante B:
Der große Unterschied zu Variante A ist, dass bei Variante B die Haustechnik im Vordergrund steht. Dort sind Solaranlagen, Wohnraumlüftungen oder Ähnliches vorgesehen. Bei der Dämmung ist deshalb ein geringerer Standard als bei Variante A möglich.
Beide Varianten zahlen sich langfristig aus sammeln 65 Förderungspunkte für Ihr Haus. Es ist liegt also in Ihrer Hand für welche Sie sich schlussendlich entscheiden.
Neben diesen zwei Varianten, der Lagequalität und der Familienförderung gibt es noch eine weitere Möglichkeit Punkte zu sammeln. Es ist möglich, durch sogenannte Ergänzungspunkte (z. B. ökologische Gartengestaltung, Alarmanlagen, Teilbegrünung am Haus, …) bis zu 35 Punkte zu bekommen.
Was bedeutet eine hohe Punktzahl, wenn es um den letztendlichen Förderbetrag geht?
Ganz einfach: Pro Punkt werden 300 Euro (Eigenheim/Reihenhaus) bzw. 200 Euro (Wohnungen im Geschoßbau) Förderung zugesichert. Maximal 42.000 Euro Wohnbauförderung kann man durch die Punktvergabe als Darlehen bekommen. Wenn also nur nach einer der obigen Varianten gebaut wird sind das allein schon 19.500 Euro (Eigenheim/Reihenhaus) bzw. 13.000 Euro (Wohnungen im Geschoßbau).
Für besondere Lagen wird ein Betrag für Lagequalität gewährt, der bis zu 12.000 Euro ausmachen kann.
Familienförderung und Lage
Neben den Faktoren Nachhaltigkeit und Umweltschutz spielen für die Höhe der Wohnbauförderung auch die Familiensituation und die Lagequalität eine große Rolle. Der Höchstbetrag, der für die Lagequalität gewährt werden kann, liegt bei 12.000 Euro. Diese Summe wird zum Beispiel vergeben, um einer fortschreitenden Zersiedlung entgegenzuwirken.
Wie hoch die Förderung ausfällt, hängt natürlich nicht zuletzt maßgeblich von der Familiensituation ab: Mit jedem Kind steigt der mögliche Förderungsbetrag, der zusätzlich zur Basisförderung bewilligt werden kann. Bis zu einem gewissen Alter greift außerdem der sogenannte Jungfamilienbonus.
Bevor wir aber dieses Thema näher aufgreifen, noch einmal kurz zurück zu einer großen Frage: Welche Voraussetzungen muss man eigentlich erfüllen, um Wohnbauförderung in NÖ zu erhalten?
Voraussetzungen für Wohnbauförderung durch das Land NÖ
Eine Grundvoraussetzung ist die Staatszugehörigkeit: Wohnbauförderung bekommen österreichische Staatsbürger und Gleichgestellte, also unter anderem EWR-Bürger oder Schweizer Staatsbürger. Genauso unverzichtbar ist die Bauberechtigung bzw. der Nachweis, dass man Baugrundeigentümer ist.
Um den Antrag auf Wohnbauförderung einreichen zu können, sind diverse Unterlagen nötig. Dazu zählen neben dem ausgefüllten Antragsformular für Eigenheime:
Eigentumsnachweis
Datenblatt Eigenheim/Reihenhaus (Beilage A)
Nachweis über den Bezug von Familienbeihilfe
Nachweis über Minderung der Erwerbsfähigkeit oder Anspruch auf Pflegegeld (nur vorzuweisen wenn Anspruch darauf besteht)
Baubewilligung samt Energieausweis
Bau-/Sanierungspläne
Staatsbürgerschaftsnachweis aller Personen im Haushalt
Geburtsurkunde jedes Kindes
Heiratsurkunde
Neben den amtlichen Unterlagen bzw. den entsprechenden Kopien muss im Zuge der Punktevergabe nachgewiesen können, dass möglichst viele umweltschutztechnische Maßnahmen berücksichtigt werden. Wenn es sich um das Landesdarlehen und damit um eine rückzahlbare Wohnbauförderung handelt, ist außerdem der Bescheid nötig, dass das Darlehen ins Grundbuch eingetragen wurde.
Achtung: Fünf Jahre nach dem Zeitpunkt der Darlehensbewilligung muss ein Endabrechnungsformular eingereicht werden. In diesem Dokument wird bestätigt, dass das geförderte Objekt ordnungsgemäß errichtet und die Energiekennzahl eingehalten wurde. Durch die Meldebestätigung wird außerdem nachgewiesen, dass die Wohnfläche als Hauptwohnsitz genutzt wird.
Dieser abschließende „Beweis“ sollte auf keinen Fall übersehen werden, da ansonsten womöglich der Förderungsbetrag sofort zurückgefordert wird. Aber zurück zu den Anfängen eines Förderungsantrags: Wie sind in Niederösterreich die Einkommensgrenzen festgelegt?
Einkommensgrenzen bei der Wohnbauförderung in NÖ
Die volle Wohnbauförderung bekommen nur Haushalte zugesichert, in denen gewisse Einkommensobergrenzen nicht überschritten werden. Dabei werden die Einkünfte aller Personen aus dem Haushalt zusammengerechnet. Folgende Grenzen gelten in Niederösterreich:
Personen im Haushalt
Einkommensgrenze
1 Person
45.000 Euro
2 Personen
70.000 Euro
Je weitere Person
8.000 Euro
Wenn diese Grenzen überschritten werden, heißt das nicht, dass die Förderung komplett gestrichen wird. Allerdings werden die Fördermaßnahmen dann entsprechend gesenkt:
Bei einer Überschreitung um bis zu 10 Prozent wird um 20 Prozent reduziert.
Bei einer Überschreitung um 10-20 Prozent wird um 50 Prozent reduziert.
Nicht betroffen von dieser Reduzierung sind Familienzuschläge. Übrigens: Freibeträge für erhöhte Werbungskosten sowie Unterhaltszahlungen bzw. Alimente zählen nicht zum Haushaltseinkommen. Allerdings müssen die Werbungskosten durch einen Bescheid vom Finanzamt bestätigt werden können.
Wohnungsförderung in NÖ: die (Jung-)Familienförderung
Die Familiensituation spielt eine wesentliche Rolle bei der Vergabe von Förderungsmitteln, soweit keine Überraschung – aber was heißt das konkret? Ganz einfach: Da wären einerseits die Jungfamilienförderung und andererseits die Staffelung nach Anzahl der Kinder.
In einer Jungfamilie ist mindestens ein Partner nicht älter als 35. Alternativ gilt auch eine Einzelperson unter 35 Jahren mit mindestens einem versorgungsberechtigten Kind im Haushalt als Jungfamilie. So eine Jungfamilie kann 10.000 Euro Wohnungsförderung bekommen. Wenn man wiederum nach der Kinderzahl geht, so werden pro Kind zusätzlich 10.000 Euro errechnet.
Sollte vor Fertigstellung des Hauses bzw. der Wohnung ein weiteres Kind geboren werden, kann man übrigens einen entsprechenden Antrag auf Erhöhung der Förderung einreichen. Abgesehen von dieser Regelung gibt es noch einige Sonderfälle, wie die Förderung eingestuft wird:
Pro Kind mit erhöhter Familienbeihilfe: 10.000 Euro
Bei einer Minderung der Erwerbsfähigkeit von mindestens 55 Prozent oder Pflegestufe II: 10.000 Euro
Junge Familien können sich in NÖ über die Jungfamilienförderung freuen.
Und was, wenn es keine Kinder in der Familie gibt und auch die Altersgrenze von 35 Jahren nicht mehr greift? Dann gibt es in Niederösterreich immerhin die Arbeitnehmerförderung in Höhe von 3.000 Euro, sofern folgende Kriterien erfüllt werden:
seit mindestens 3 Jahren Hauptwohnsitz in NÖ
nachweisliche Erwerbstätigkeit in den letzten 15 Monaten
Das zweite Kriterium gilt einmal pro Wohneinheit. Wenn es also um die Förderung von zwei Wohnungen geht, muss pro Förderungsantrag mindestens eine Person im Haushalt den entsprechenden Nachweis über ein konstantes Einkommen bringen können.
Förderung von (Altbau-)Sanierungen in Niederösterreich
Es muss ja nicht immer der Neubau sein – auch eine Sanierung kann schnell teuer werden. Alle Informationen zur Sanierungsförderung in Niederösterreich finden Sie hier und natürlich in diesem Abschnitt unseres Ratgebers zusammengefasst. Wenn es schnell gehen soll, kommen Sie hier direkt zum Antrag für Sanierungsförderung.
Gut zu wissen ist zunächst einmal, dass Förderungsgelder bei der Eigenheimsanierung oft nicht zurückgezahlt werden müssen. Als förderbare Sanierungsmaßnahmen gelten ganz allgemein:
Wärmeschutzmaßnahmen und Maßnahmen zur Verminderung des Energieverbrauches
schalldämmende Maßnahmen
Maßnahmen für Menschen mit Behinderung
Erhaltungsarbeiten zur Bestandsicherung des Objektes
die Vereinigung oder Teilung von Wohnungen
die Sanierung oder Errichtung von der gemeinsamen Benützung der Bewohner dienenden Räumen oder Anlagen, wie Wasserleitungs-, Stromleitungs- und Sanitäranlagen, Zentralheizungsanlagen mit oder ohne Anschluss an Fernwärme. Die Sanierung von Gasleitungsanlagen
im Zusammenhang mit anderen überwiegenden Sanierungsmaßnahmen bei Wohnungssanierungsförderung auch die Errichtung oder Umgestaltung von Außenanlagen und Nebengebäuden (z. B. Abstellanlagen für Kraftfahrzeuge, Abstellräumen), Erneuerung und Herstellung allgemein genutzter Anlagen und Räume (z. B. Stiegenhausmalerei).
Sicherheitspaket
Heizungsanlagen mit und ohne Warmwasseraufbereitung mit erneuerbarer bzw. mit Umweltenergie
Präventivmaßnahmen für den Hochwasserschutz
Sanierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen infolge von Hochwasserschäden an Wohngebäuden einschließlich des Kellers
Soweit aber nur die Aufzählung, welche Baumaßnahmen theoretisch gefördert werden könnten. Damit die Förderung tatsächlich bewilligt wird, sind wieder ganz spezielle Kriterien einzuhalten:
Das Gebäude, in dem die Wohnungssanierung stattfindet, muss mehr als 500 m² Wohnnutzfläche haben.
Die Baubewilligung muss mindestens 20 Jahre her sein und das Benützungsrecht bestehen.
Bei einem Gebäude mit Sanierungskosten ab 360 Euro/ Quadratmeter Wohnnutzfläche muss man ein Baubankkonto und einen Nachweis der Beauftragung einer befugten Person haben.
Das geförderte Objekt muss der Hauptwohnsitz sein.
Wie so oft gibt es natürlich gewisse Ausnahmen. Wenn es sich zum Beispiel um Reparatursanierungen nach Hochwasserschäden handelt, stellt sich die Frage nach der Baubewilligung nicht, ebenso wenig wie beim Thema Barrierefreiheit. Sollen hingegen Sanierungsmaßnahmen zum Einbruchschutz durchgeführt werden, gilt die 20-Jahre-Frist.
Es gibt außerdem einen Zeitrahmen, der eingehalten werden muss: Einerseits dürfen die Sanierungsarbeiten erst beginnen, wenn die Förderung laut Förderungsvertrag angenommen wurde. Andererseits muss die Sanierung innerhalb von einem Jahr nach Beginn der Arbeiten abgeschlossen sein und die Fertigstellung offiziell bekannt gegeben werden. Das geschieht in Form der Endabrechnung.
Rückzahlung der Wohnbauförderung in NÖ
Jedes Darlehen muss irgendwann zurückgezahlt werden, das gilt auch für die Wohnbauförderung in Niederösterreich. Wir haben die wichtigsten Informationen dazu für Sie zusammengefasst.
Wie verläuft die Rückzahlung des Landesdarlehens?
Die Rückzahlung der Wohnbauförderung verläuft nach dem immer gleichen Prinzip: In den ersten fünf Jahren nach Bewilligung zahlt man 2 Prozent des Darlehensbetrags zurück. Ab dem sechsten Jahr erhöht sich der Rückzahlungsbetrag auf 3 Prozent. Im Abstand von je fünf Jahren wird er dann immer um ein Prozent erhöht. Fällig sind die Rückzahlungsraten grundsätzlich am 1. April und 1. Oktober.
Mit anderen Worten: Im Lauf der Jahre steigen die Ratenzahlungen, die zweimal jährlich zu leisten sind. Das sollte in der langfristigen Finanzplanung unbedingt berücksichtigt werden, damit der letzte Teil der 27,5 Jahre nicht zur großen Belastung wird.
Wohnbauförderung in NÖ übernehmen
Was tun, wenn man ein gefördertes Eigenheim kaufen möchte? Per se ist das kein Problem, sofern Sie als Käufer Ihrerseits Förderungswürdigkeit nachweisen können. Außerdem muss das Land Niederösterreich dem Kauf zustimmen. Für die Übernahme der Wohnbauförderung sind folgende Unterlagen nötig:
Staatsbürgerschaftsnachweis
Datenblatt „Förderungsübernahme nach Endabrechnung“
Einkommensnachweis
Zustimmungserklärung, die für das Grundbuch gültig ist
Vollmacht des Verkäufers, falls es sich um einen Rechtsvertretungsfall handelt
Beglaubigter Kaufvertrag bzw. Schenkungsvertrag
Eine Ausnahme besteht, wenn für den geförderten Wohnraum ein Pfandrecht inklusive Vorkaufsrecht im Grundbuch steht. Trifft das zu, muss dieses Darlehen vor dem Verkauf erst zurückgezahlt werden.
Vorzeitige Rückzahlung der Wohnbauförderung – geht das?
Eine Frage, die sich beim Thema Wohnbauförderung oft stellt: Spart man sich eigentlich Geld, wenn man das Darlehen frühzeitig zurückzahlt? Im Fall von Wohnbauförderung in NÖ ist das 2019 eindeutig nicht (mehr) der Fall. Vor einigen Jahren wurde nämlich noch ein Rabatt auf den Rückzahlungsbetrag vergeben, wenn die Schulden früher getilgt wurden.
An diesem Punkt sollte klar sein: Mit den richtigen Voraussetzungen fällt die Wohnbauförderung in Niederösterreich definitiv nicht gering aus. Allerdings ist immer auch der Blick in die Zukunft wichtig, wenn es sich um Förderung in Form eines Landesdarlehens handelt. Stichwort: steigende Rückzahlungsraten.
Bei umweltschonendem, nachhaltigem Wohnbau ist das Punktesystem der Landesförderung aber sicher nicht zu verachten. Schauen Sie also beim Heizwärmebedarfganz genau hin – es kann sich lohnen!
Informieren Sie sich ausführlich über die Förderungsoptionen und -bedingungen in Ihrem Bundesland – es zahlt sich aus! Wir helfen Ihnen gerne!
Bildquellen: picoStudio/ Shutterstock.com, Vitaliy Krasovskiy/ Shutterstock.com, Martin Dworschak/ Shutterstock.com, SmartPhotoLab/ Shutterstock.com Rechtshinweise zu unseren Ratgebern finden Sie in unserer Verbraucherschutzinformation.
Über den Autor: Mag. Harald Draxl Position: Geschäftsführer
Meine Kreditkompetenz habe ich 1995 durch die Leitung des Gewerbekunden-Centers bei der Creditanstalt AG und seit 1997 als Baufinanzierungs-Spezialist bei der CA Baufinanzierungs-Beratung GmbH aufgebaut. Im Jahr 2002 wurde ich Gesellschafter bei der Infina und ab November 2004 in die Geschäftsführung berufen. Meine Zuständigkeit ist seither die Leitung unseres Vertriebes und der Banken-Kooperationen. Ich beschäftige mich tagtäglich mit den Entwicklungen am österreichischen Kreditmarkt, um unsere gesamte Vertriebsorganisation stets über die besten Produkte und aktuellen Zinssätze für die Kundenberatungen auf dem Laufenden zu halten.
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