Wohnbauförderung in Niederösterreich

Die Maßnahmen zum geförderten Wohnbau gestalten sich in jedem Bundesland ein bisschen anders. Bei der Wohnbauförderung in Niederösterreich (NÖ) steht ein Punktesystem im Mittelpunkt, das über die Höhe der Förderung entscheidet. Welche Voraussetzungen das Land NÖ dabei stellt, wo die Einkommensgrenzen liegen und wie die Rückzahlung der Wohnbauförderung verläuft, lesen Sie hier!

Ein Darlehen zur Wohnbauförderung kann in Niederösterreich für verschiedenste Zwecke vergeben werden, die Eckdaten bezüglich Laufzeit und Auszahlung bleiben dabei aber immer gleich. Fangen wir also ganz von vorne an...

Was ist das Landesdarlehen?

Das Wohnbaudarlehen des Landes Niederösterreich hat grundsätzlich eine Laufzeit von 27,5 Jahren. Wie hoch der Darlehensbetrag ausfällt, hängt von der individuellen Berechnung ab, doch dazu später mehr. Der Betrag wird jedenfalls mit jährlich 1 Prozent im Nachhinein verzinst und die Rückzahlungsraten steigen erst mit den Jahren langsam an.

Das Landesdarlehen wird einerseits für Neubauten vergeben, andererseits aber auch für den Ersterwerb einer Wohnung in einem Reihenhaus oder Geschoßwohnbau.

Zusammengefasst finden Sie die offiziellen Informationen auf der Seite der Niederösterreichischen Landesregierung. Die zuständige Stelle für alle Wohnbauangelegenheiten ist unter dieser Adresse zu erreichen:

Auszahlung der Wohnbauförderung

Die Auszahlung des Wohnbaudarlehens erfolgt nicht etwa auf einmal, sondern wird auf bis zu drei Teilbeträge aufgesplittet. Die Staffelung verläuft wie folgt:

• 30 Prozent nach der Fertigstellung von Keller inklusive Decke
• 60 Prozent nach der Fertigstellung des Rohbaus inklusive Dach
• 10 Prozent nach der Fertigstellungsmeldung

Unumgängliche Voraussetzung für die Auszahlung ist dabei aber, dass die Liegenschaft nicht überbelastet ist. Welche Gesamtsumme sich bei der Auszahlung tatsächlich ergibt, hängt von der Punktezahl ab, die das Objekt bei der anfänglichen Prüfung sammeln kann. Die Punkte werden für das gesamte Haus vergeben, in einem Geschosswohnbau muss also jeder zukünftige Eigentümer um Förderung ansuchen.

Bei jedem Antrag auf Wohnbauförderung wird geprüft, wie viele Punkte der Neubau bzw. die Eigentumsimmobilie in Bezug auf Nachhaltigkeit, Umweltschutz und Lagequalität sammeln kann. Ausschlaggebend ist hierbei eine energieeffiziente und nachhaltige Bauweise, die Lagequalität und die Familienförderung. Der Energieausweis, sowie der darin ausgewiesene Heizwärmebedarf bilden die Grundlage für die Förderungsberechnung.

Heizwärmebedarf (HWM)

Der Heizwärmebedarf wird stark von der Gebäudegeometrie und dem Klima beeinflusst. Deshalb fließen auch Kriterien wie der Standort sowie die Bauart des Hauses mit in die Berechnung ein. Je nachdem wie das Ergebnis dieser Rechnung ausfällt, kann das Eigenheim mehr oder weniger Punkte sammeln.

Ausschlaggebend für den schlussendlichen Punktestand ist auch, wie oben schon erwähnt, die Bauweise des Hauses. Es besteht die Möglichkeit zwischen zwei Modellen zu wählen:

Variante A:

Bei dieser Variante steht die Dämmung des Hauses im Vordergrund. Es wird verstärkt auf die Wärmedämmung gesetzt, denn somit soll möglichst wenig Energie nach außen verloren gehen.  Die Gebäudehülle soll optimiert werden, die Haustechnik bleibt allerdings standardisiert.

Variante B:

Der große Unterschied zu Variante A ist, dass bei Variante B die Haustechnik im Vordergrund steht. Dort sind Solaranlagen, Wohnraumlüftungen oder Ähnliches vorgesehen. Bei der Dämmung ist deshalb ein geringerer Standard als bei Variante A möglich. 

Beide Varianten zahlen sich langfristig aus sammeln 65 Förderungspunkte für Ihr Haus. Es ist liegt also in Ihrer Hand für welche Sie sich schlussendlich entscheiden.

Neben diesen zwei Varianten, der Lagequalität und der Familienförderung gibt es noch eine weitere Möglichkeit Punkte zu sammeln. Es ist möglich, durch sogenannte Ergänzungspunkte (z. B. ökologische Gartengestaltung, Alarmanlagen, Teilbegrünung am Haus, …) bis zu 35 Punkte zu bekommen.

Was bedeutet eine hohe Punktzahl, wenn es um den letztendlichen Förderbetrag geht?

Ganz einfach: Pro Punkt werden 300 Euro (Eigenheim/Reihenhaus) bzw. 200 Euro (Wohnungen im Geschoßbau) Förderung zugesichert. Maximal 42.000 Euro Wohnbauförderung kann man durch die Punktvergabe als Darlehen bekommen. Wenn also nur nach einer der obigen Varianten gebaut wird sind das allein schon 19.500 Euro (Eigenheim/Reihenhaus) bzw. 13.000 Euro (Wohnungen im Geschoßbau).

Eine Grundvoraussetzung ist die Staatszugehörigkeit: Wohnbauförderung bekommen österreichische Staatsbürger und Gleichgestellte, also unter anderem EWR-Bürger oder Schweizer Staatsbürger. Genauso unverzichtbar ist die Bauberechtigung bzw. der Nachweis, dass man Baugrundeigentümer ist.

Um den Antrag auf Wohnbauförderung einreichen zu können, sind diverse Unterlagen nötig. Dazu zählen neben dem ausgefüllten Antragsformular für Eigenheime:

• Eigentumsnachweis
• Datenblatt Eigenheim/Reihenhaus (Beilage A)
• Nachweis über den Bezug von Familienbeihilfe
• Nachweis über Minderung der Erwerbsfähigkeit oder Anspruch auf Pflegegeld (nur vorzuweisen wenn Anspruch darauf besteht)
• Baubewilligung samt Energieausweis
• Bau-/Sanierungspläne
• Staatsbürgerschaftsnachweis aller Personen im Haushalt
• Geburtsurkunde jedes Kindes
• Heiratsurkunde

Neben den amtlichen Unterlagen bzw. den entsprechenden Kopien muss im Zuge der Punktevergabe nachgewiesen können, dass möglichst viele umweltschutztechnische Maßnahmen berücksichtigt werden. Wenn es sich um das Landesdarlehen und damit um eine rückzahlbare Wohnbauförderung handelt, ist außerdem der Bescheid nötig, dass das Darlehen ins Grundbuch eingetragen wurde.

Achtung: Fünf Jahre nach dem Zeitpunkt der Darlehensbewilligung muss ein Endabrechnungsformular eingereicht werden. In diesem Dokument wird bestätigt, dass das geförderte Objekt ordnungsgemäß errichtet und die Energiekennzahl eingehalten wurde. Durch die Meldebestätigung wird außerdem nachgewiesen, dass die Wohnfläche als Hauptwohnsitz genutzt wird.

Dieser abschließende „Beweis“ sollte auf keinen Fall übersehen werden, da ansonsten womöglich der Förderungsbetrag sofort zurückgefordert wird. Aber zurück zu den Anfängen eines Förderungsantrags: Wie sind in Niederösterreich die Einkommensgrenzen festgelegt?

Die volle Wohnbauförderung bekommen nur Haushalte zugesichert, in denen gewisse Einkommensobergrenzen nicht überschritten werden. Dabei werden die Einkünfte aller Personen aus dem Haushalt zusammengerechnet. Folgende Grenzen gelten in Niederösterreich:

Wenn diese Grenzen überschritten werden, heißt das nicht, dass die Förderung komplett gestrichen wird. Allerdings werden die Fördermaßnahmen dann entsprechend gesenkt:

• Bei einer Überschreitung um bis zu 10 Prozent wird um 20 Prozent reduziert.
• Bei einer Überschreitung um 10-20 Prozent wird um 50 Prozent reduziert.

Nicht betroffen von dieser Reduzierung sind Familienzuschläge. Übrigens: Freibeträge für erhöhte Werbungskosten sowie Unterhaltszahlungen bzw. Alimente zählen nicht zum Haushaltseinkommen. Allerdings müssen die Werbungskosten durch einen Bescheid vom Finanzamt bestätigt werden können.

Und was, wenn es keine Kinder in der Familie gibt und auch die Altersgrenze von 35 Jahren nicht mehr greift? Dann gibt es in Niederösterreich immerhin die Arbeitnehmerförderung in Höhe von 3.000 Euro, sofern folgende Kriterien erfüllt werden:

• seit mindestens 3 Jahren Hauptwohnsitz in NÖ
• nachweisliche Erwerbstätigkeit in den letzten 15 Monaten

Das zweite Kriterium gilt einmal pro Wohneinheit. Wenn es also um die Förderung von zwei Wohnungen geht, muss pro Förderungsantrag mindestens eine Person im Haushalt den entsprechenden Nachweis über ein konstantes Einkommen bringen können.   

Es muss ja nicht immer der Neubau sein – auch eine Sanierung kann schnell teuer werden. Alle Informationen zur Sanierungsförderung in Niederösterreich finden Sie hier und natürlich in diesem Abschnitt unseres Ratgebers zusammengefasst. Wenn es schnell gehen soll, kommen Sie hier direkt zum Antrag für Sanierungsförderung.

Gut zu wissen ist zunächst einmal, dass Förderungsgelder bei der Eigenheimsanierung oft nicht zurückgezahlt werden müssen. Als förderbare Sanierungsmaßnahmen gelten ganz allgemein:

• Wärmeschutzmaßnahmen und Maßnahmen zur Verminderung des Energieverbrauches
• schalldämmende Maßnahmen
• Maßnahmen für Menschen mit Behinderung
• Erhaltungsarbeiten zur Bestandsicherung des Objektes
• die Vereinigung oder Teilung von Wohnungen
• die Sanierung oder Errichtung von der gemeinsamen Benützung der Bewohner dienenden Räumen oder Anlagen, wie Wasserleitungs-, Stromleitungs- und Sanitäranlagen, Zentralheizungsanlagen mit oder ohne Anschluss an Fernwärme. Die Sanierung von Gasleitungsanlagen
• im Zusammenhang mit anderen überwiegenden Sanierungsmaßnahmen bei Wohnungssanierungsförderung auch die Errichtung oder Umgestaltung von Außenanlagen und Nebengebäuden (z. B. Abstellanlagen für Kraftfahrzeuge, Abstellräumen), Erneuerung und Herstellung allgemein genutzter Anlagen und Räume (z. B. Stiegenhausmalerei).
• Sicherheitspaket
• Heizungsanlagen mit und ohne Warmwasseraufbereitung mit erneuerbarer bzw. mit Umweltenergie
• Präventivmaßnahmen für den Hochwasserschutz
• Sanierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen infolge von Hochwasserschäden an Wohngebäuden einschließlich des Kellers

Soweit aber nur die Aufzählung, welche Baumaßnahmen theoretisch gefördert werden könnten. Damit die Förderung tatsächlich bewilligt wird, sind wieder ganz spezielle Kriterien einzuhalten:

• Das Gebäude, in dem die Wohnungssanierung stattfindet, muss mehr als 500 m² Wohnnutzfläche haben.
• Die Baubewilligung muss mindestens 20 Jahre her sein und das Benützungsrecht bestehen.
• Bei einem Gebäude mit Sanierungskosten ab 360 Euro/ Quadratmeter  Wohnnutzfläche muss man ein Baubankkonto und einen Nachweis der Beauftragung einer befugten Person haben.
• Das geförderte Objekt muss der Hauptwohnsitz sein.

Wie so oft gibt es natürlich gewisse Ausnahmen. Wenn es sich zum Beispiel um Reparatursanierungen nach Hochwasserschäden handelt, stellt sich die Frage nach der Baubewilligung nicht, ebenso wenig wie beim Thema Barrierefreiheit. Sollen hingegen Sanierungsmaßnahmen zum Einbruchschutz durchgeführt werden, gilt die 20-Jahre-Frist.

Es gibt außerdem einen Zeitrahmen, der eingehalten werden muss: Einerseits dürfen die Sanierungsarbeiten erst beginnen, wenn die Förderung laut Förderungsvertrag angenommen wurde. Andererseits muss die Sanierung innerhalb von einem Jahr nach Beginn der Arbeiten abgeschlossen sein und die Fertigstellung offiziell bekannt gegeben werden. Das geschieht in Form der Endabrechnung.

Jedes Darlehen muss irgendwann zurückgezahlt werden, das gilt auch für die Wohnbauförderung in Niederösterreich. Wir haben die wichtigsten Informationen dazu für Sie zusammengefasst.

Wie verläuft die Rückzahlung des Landesdarlehens?

Die Rückzahlung der Wohnbauförderung verläuft nach dem immer gleichen Prinzip: In den ersten fünf Jahren nach Bewilligung zahlt man 2 Prozent des Darlehensbetrags zurück. Ab dem sechsten Jahr erhöht sich der Rückzahlungsbetrag auf 3 Prozent. Im Abstand von je fünf Jahren wird er dann immer um ein Prozent erhöht. Fällig sind die Rückzahlungsraten grundsätzlich am 1. April und 1. Oktober.

Mit anderen Worten: Im Lauf der Jahre steigen die Ratenzahlungen, die zweimal jährlich zu leisten sind. Das sollte in der langfristigen Finanzplanung unbedingt berücksichtigt werden, damit der letzte Teil der 27,5 Jahre nicht zur großen Belastung wird.

Wohnbauförderung in NÖ übernehmen

Was tun, wenn man ein gefördertes Eigenheim kaufen möchte? Per se ist das kein Problem, sofern Sie als Käufer Ihrerseits Förderungswürdigkeit nachweisen können. Außerdem muss das Land Niederösterreich dem Kauf zustimmen. Für die Übernahme der Wohnbauförderung sind folgende Unterlagen nötig:

• Staatsbürgerschaftsnachweis
• Datenblatt „Förderungsübernahme nach Endabrechnung“
• Einkommensnachweis
• Zustimmungserklärung, die für das Grundbuch gültig ist
• Vollmacht des Verkäufers, falls es sich um einen Rechtsvertretungsfall handelt
• Beglaubigter Kaufvertrag bzw. Schenkungsvertrag

Eine Ausnahme besteht, wenn für den geförderten Wohnraum ein Pfandrecht inklusive Vorkaufsrecht im Grundbuch steht. Trifft das zu, muss dieses Darlehen vor dem Verkauf erst zurückgezahlt werden.

Vorzeitige Rückzahlung der Wohnbauförderung – geht das?

Eine Frage, die sich beim Thema Wohnbauförderung oft stellt: Spart man sich eigentlich Geld, wenn man das Darlehen frühzeitig zurückzahlt? Im Fall von Wohnbauförderung in NÖ ist das 2019 eindeutig nicht (mehr) der Fall. Vor einigen Jahren wurde nämlich noch ein Rabatt auf den Rückzahlungsbetrag vergeben, wenn die Schulden früher getilgt wurden.

An diesem Punkt sollte klar sein: Mit den richtigen Voraussetzungen fällt die Wohnbauförderung in Niederösterreich definitiv nicht gering aus. Allerdings ist immer auch der Blick in die Zukunft wichtig, wenn es sich um Förderung in Form eines Landesdarlehens handelt. Stichwort: steigende Rückzahlungsraten.

Bei umweltschonendem, nachhaltigem Wohnbau ist das Punktesystem der Landesförderung aber sicher nicht zu verachten. Schauen Sie also beim Heizwärmebedarf ganz genau hin – es kann sich lohnen!

Informieren Sie sich ausführlich über die Förderungsoptionen und -bedingungen in Ihrem Bundesland – es zahlt sich aus! Wir helfen Ihnen gerne!

Kontaktieren Sie uns

_{Bildquellen: picoStudio/ Shutterstock.com, Vitaliy Krasovskiy/ Shutterstock.com, Martin Dworschak/ Shutterstock.com, SmartPhotoLab/ Shutterstock.com
Rechtshinweise zu unseren Ratgebern finden Sie in unserer Verbraucherschutzinformation.}