Wohnbauförderung in Niederösterreich

Die Maßnahmen zum geförderten Wohnbau gestalten sich in jedem Bundesland ein bisschen anders. Bei der Wohnbauförderung in Niederösterreich (NÖ) steht ein Punktesystem im Mittelpunkt, das über die Höhe der Förderung entscheidet. Welche Voraussetzungen das Land NÖ dabei stellt, wo die Einkommensgrenzen liegen und wie die Rückzahlung der Wohnbauförderung verläuft, lesen Sie hier!

Ein Darlehen zur Wohnbauförderung kann in Niederösterreich für verschiedenste Zwecke vergeben werden, die Eckdaten bezüglich Laufzeit und Auszahlung bleiben dabei aber immer gleich. Fangen wir also ganz von vorne an...

Was ist das Landesdarlehen?

Das Wohnbaudarlehen des Landes Niederösterreich hat grundsätzlich eine Laufzeit von 27,5 Jahren. Wie hoch der Darlehensbetrag ausfällt, hängt von der individuellen Berechnung ab, doch dazu später mehr. Der Betrag wird jedenfalls mit jährlich 1 Prozent im Nachhinein verzinst und die Rückzahlungsraten steigen erst mit den Jahren langsam an.

Das Landesdarlehen wird einerseits für Neubauten vergeben, andererseits aber auch für den Ersterwerb einer Wohnung in einem Reihenhaus oder Geschoßwohnbau. Die Wohnnutzfläche darf pro Wohnungseinheit maximal 130 m² betragen.

Auszahlung der Wohnbauförderung

Die Auszahlung des Wohnbaudarlehens erfolgt nicht etwa auf einmal, sondern wird auf bis zu drei Teilbeträge aufgesplittet. Die Staffelung verläuft wie folgt:

• 30 Prozent nach der Fertigstellung von Keller inklusive Decke
• 60 Prozent nach der Fertigstellung des Rohbaus inklusive Dach
• 10 Prozent nach der Fertigstellungsmeldung

Unumgängliche Voraussetzung für die Auszahlung ist dabei aber, dass die Liegenschaft nicht überbelastet ist. Welche Gesamtsumme sich bei der Auszahlung tatsächlich ergibt, hängt von der Punktezahl ab, die das Objekt bei der anfänglichen Prüfung sammeln kann. Die Punkte werden für das gesamte Haus vergeben, in einem Geschosswohnbau muss also jeder zukünftige Eigentümer um Förderung ansuchen.

Bei jedem Antrag auf Wohnbauförderung wird geprüft, wie viele Punkte der Neubau bzw. die Eigentumsimmobilie in Bezug auf Nachhaltigkeit und Umweltschutz sammeln kann. Ausschlaggebend ist in diesem Zusammenhang die Energiekennzahl auf dem Energieausweis sowie die ÖKO-Kennzahl.

Energie- und ÖKO-Kennzahl

Die Energiekennzahl bezieht sich auf den Mindeststandard beim Heizwärmebedarf und hängt von der Geometrie des Gebäudes ab. Genauer gesagt geht es um die Summe der Außenflächen (A) geteilt durch das beheizte Volumen (V). Je niedriger das Ergebnis dieser Rechnung, desto mehr Punkte kann das Haus sammeln.

Eine Ausnahme bilden übrigens Passivhäuser: Sie sind so konzipiert, dass sie einen äußerst niedrigen Bedarf an extern zugeführter Energie haben und weisen maximal die Energiekennzahl 10 auf. In der Regel gilt bei Passivhäusern eine Pauschalförderung von 40.000 Euro.

Ausschlaggebend für das Punktesystem ist außerdem die Wahl der Baustoffe. Bis zu 15 Punkte gibt es zum Beispiel, wenn vor allem nachwachsende Rohstoffe mit kurzen Transportwegen und langer Nutzdauer verbaut werden.

Eine positive Wirkung auf die Punktzahl haben zudem umweltfreundliche Heizsysteme, die Nutzung von Solarenergie oder Photovoltaikanlagen sowie eine ökologische Gartengestaltung. Wer mit einem Fernwärmenetzanschluss oder einer Wärmepumpenanlage heizt, kann beispielsweise je bis zu 20 Punkte bekommen.

Was bedeutet eine hohe Punktzahl, wenn es um den letztendlichen Förderbetrag geht?

Ganz einfach: Pro Punkt werden 300 Euro Förderung zugesichert. Maximal 30.000 Euro Wohnbauförderung kann man durch die Punktvergabe als Darlehen bekommen. Wenn die Mindestanforderungen erfüllt werden, bringt das allein schon 24.000 Euro.

Familienförderung und Lage

Neben den Faktoren Nachhaltigkeit und Umweltschutz spielen für die Höhe der Wohnbauförderung auch die Familiensituation und die Lagequalität eine Rolle. Der Höchstbetrag, der für die Lagequalität gewährt werden kann, liegt bei 4.500 Euro. Diese Summe wird zum Beispiel vergeben, wenn eine oder zwei neue Wohneinheiten in einem bereits bestehenden Gebäude geschaffen werden.

Wie hoch die Förderung ausfällt, hängt natürlich nicht zuletzt maßgeblich von der Familiensituation ab: Mit jedem Kind steigt der mögliche Förderungsbetrag, der zusätzlich zur Basisförderung bewilligt werden kann. Bis zu einem gewissen Alter greift außerdem der sogenannte Jungfamilienbonus.

Bevor wir aber dieses Thema näher aufgreifen, noch einmal kurz zurück zu einer großen Frage: Welche Voraussetzungen muss man eigentlich erfüllen, um Wohnbauförderung in NÖ zu erhalten?

Eine Grundvoraussetzung ist die Staatszugehörigkeit: Wohnbauförderung bekommen österreichische Staatsbürger und Gleichgestellte, also unter anderem EWR-Bürger oder Schweizer Staatsbürger. Genauso unverzichtbar ist die Bauberechtigung bzw. der Nachweis, dass man Baugrundeigentümer ist.

Um den Antrag auf Wohnbauförderung einreichen zu können, sind diverse Unterlagen nötig. Dazu zählen neben dem ausgefüllten Antragsformularfür Eigenheime:

• Eigentumsnachweis
• Baubewilligung samt Energieausweis
• Bau-/Sanierungspläne
• Gemeindebestätigung
• Einkommensnachweis für alle im Haushalt lebenden Personen
• Willenserklärung
• Staatsbürgerschaftsnachweis aller Personen im Haushalt
• Geburtsurkunde jedes Kindes
• Heiratsurkunde

Neben den amtlichen Unterlagen bzw. den entsprechenden Kopien muss im Zuge der Punktevergabe nachgewiesen können, dass möglichst viele umweltschutztechnische Maßnahmen berücksichtigt werden. Wenn es sich um das Landesdarlehen und damit um eine rückzahlbare Wohnbauförderung handelt, ist außerdem der Bescheid nötig, dass das Darlehen ins Grundbuch eingetragen wurde.

Achtung: Fünf Jahre nach dem Zeitpunkt der Darlehensbewilligung muss ein Endabrechnungsformular eingereicht werden. In diesem Dokument wird bestätigt, dass das geförderte Objekt ordnungsgemäß errichtet und die Energiekennzahl eingehalten wurde. Durch die Meldebestätigung wird außerdem nachgewiesen, dass die Wohnfläche als Hauptwohnsitz genutzt wird.

Dieser abschließende „Beweis“ sollte auf keinen Fall übersehen werden, da ansonsten womöglich der Förderungsbetrag sofort zurückgefordert wird. Aber zurück zu den Anfängen eines Förderungsantrags: Wie sind in Niederösterreich die Einkommensgrenzen festgelegt?

Die volle Wohnbauförderung bekommen nur Haushalte zugesichert, in denen gewisse Einkommensobergrenzen nicht überschritten werden. Dabei werden die Einkünfte aller Personen aus dem Haushalt zusammengerechnet. Folgende Grenzen gelten in Niederösterreich:

• Eine Person: 40.000 Euro
• Zwei Personen: 65.000 Euro
• Jede weitere Person: zusätzlich 8.000 Euro

Wenn diese Grenzen überschritten werden, heißt das nicht, dass die Förderung komplett gestrichen wird. Allerdings werden die Fördermaßnahmen dann entsprechend gesenkt:

• Bei einer Überschreitung um bis zu 10 Prozent wird um 20 Prozent reduziert.
• Bei einer Überschreitung um 10-20 Prozent wird um 50 Prozent reduziert.

Nicht betroffen von dieser Reduzierung sind Familienzuschläge. Übrigens: Freibeträge für erhöhte Werbungskosten sowie Unterhaltszahlungen bzw. Alimente zählen nicht zum Haushaltseinkommen. Allerdings müssen die Werbungskosten durch einen Bescheid vom Finanzamt bestätigt werden können.

Die Familiensituation spielt eine wesentliche Rolle bei der Vergabe von Förderungsmitteln, soweit keine Überraschung – aber was heißt das konkret? Ganz einfach: Da wären einerseits die Jungfamilienförderung und andererseits die Staffelung nach Anzahl der Kinder.

In einer Jungfamilie ist mindestens ein Partner nicht älter als 35. Alternativ gilt auch eine Einzelperson unter 35 Jahren mit mindestens einem versorgungsberechtigten Kind im Haushalt als Jungfamilie. So eine Jungfamilie kann 5.000 Euro Wohnungsförderung bekommen. Wenn man wiederum nach der Kinderzahl geht, gelten folgende Förderungen:

• Erstes Kind: 8.000 Euro
• Zweites Kind: 10.000 Euro
• Drittes Kind: 12.000 Euro

Sollte vor Fertigstellung des Hauses bzw. der Wohnung ein weiteres Kind geboren werden, kann man übrigens einen entsprechenden Antrag auf Erhöhung der Förderung einreichen. Abgesehen von dieser Regelung gibt es noch einige Sonderfälle, wie die Förderung eingestuft wird:

• Pro Kind mit erhöhter Familienbeihilfe: 10.000 Euro
• Bei einer Minderung der Erwerbsfähigkeit von mindestens 55 Prozent oder Pflegestufe II: 7.500 Euro

Und was, wenn es keine Kinder in der Familie gibt und auch die Altersgrenze von 35 Jahren nicht mehr greift? Dann gibt es in Niederösterreich immerhin die Arbeitnehmerförderung in Höhe von 2.500 Euro, sofern folgende Kriterien erfüllt werden:

• seit mindestens 3 Jahren Hauptwohnsitz in NÖ
•  nachweislich mindestens 12 Monate durchgehende Erwerbstätigkeit in den letzten 15 Monaten

Das zweite Kriterium gilt einmal pro Wohneinheit. Wenn es also um die Förderung von zwei Wohnungen geht, muss pro Förderungsantrag mindestens eine Person im Haushalt den entsprechenden Nachweis über ein konstantes Einkommen bringen können.   

Es muss ja nicht immer der Neubau sein – auch eine Sanierung kann schnell teuer werden. Alle Informationen zur Sanierungsförderung in Niederösterreich finden Sie hier und natürlich in diesem Abschnitt unseres Ratgebers zusammengefasst. Wenn es schnell gehen soll, kommen Sie hier direkt zum Antrag für Sanierungsförderung.

Gut zu wissen ist zunächst einmal, dass Förderungsgelder bei der Eigenheimsanierung oft nicht zurückgezahlt werden müssen. Als förderbare Sanierungsmaßnahmen gelten ganz allgemein:

• Zu-/Um-/Auf-/Einbau zum Zweck der Schaffung von einer/zwei neuen Wohnungen
• Maßnahmen, die den Energieverbrauch verringern
• Einbau von Heizungsanlagen, die mit Umweltenergie arbeiten
• Maßnahmen zur Schalldämmung
• Maßnahmen für behindertengerechtes Wohnen
• Arbeiten zur Erhaltung des Objekts
• Wohnungsteilungen oder -zusammenführungen
• Sicherheitsmaßnahmen, zum Beispiel als Einbruchschutz oder vorbeugender Hochwasserschutz
• Reparatursanierungen nach Hochwasserschäden
• Sanierung/Errichtung von Anlagen, die alle Bewohner der Einheit nützen, also etwa Wasser- oder Gasleitungen
• die Umgestaltung von Außenanlagen bzw. Nebengebäuden, sofern sie mit anderen Sanierungsmaßnahmen zusammenhängen

Soweit aber nur die Aufzählung, welche Baumaßnahmen theoretisch gefördert werden könnten. Damit die Förderung tatsächlich bewilligt wird, sind wieder ganz spezielle Kriterien einzuhalten:

• Das Gebäude, in dem die Wohnungssanierung stattfindet, muss mehr als 500 m² Wohnnutzfläche haben.
• Die Baubewilligung muss mindestens 20 Jahre her sein und das Benützungsrecht bestehen.

Wie so oft gibt es natürlich gewisse Ausnahmen. Wenn es sich zum Beispiel um Reparatursanierungen nach Hochwasserschäden handelt, stellt sich die Frage nach der Baubewilligung nicht, ebenso wenig wie beim Thema Barrierefreiheit. Sollen hingegen Sanierungsmaßnahmen zum Einbruchschutz durchgeführt werden, gilt die 20-Jahre-Frist.

Es gibt außerdem einen Zeitrahmen, der eingehalten werden muss: Einerseits dürfen die Sanierungsarbeiten erst beginnen, wenn die Förderung laut Förderungsvertrag angenommen wurde. Andererseits muss die Sanierung innerhalb von einem Jahr nach Beginn der Arbeiten abgeschlossen sein und die Fertigstellung offiziell bekannt gegeben werden. Das geschieht in Form der Endabrechnung.

Jedes Darlehen muss irgendwann zurückgezahlt werden, das gilt auch für die Wohnbauförderung in Niederösterreich. Wir haben die wichtigsten Informationen dazu für Sie zusammengefasst.

Wie verläuft die Rückzahlung des Landesdarlehens?

Die Rückzahlung der Wohnbauförderung verläuft nach dem immer gleichen Prinzip: In den ersten fünf Jahren nach Bewilligung zahlt man 2 Prozent des Darlehensbetrags zurück. Ab dem sechsten Jahr erhöht sich der Rückzahlungsbetrag auf 3 Prozent. Im Abstand von je fünf Jahren wird er dann immer um ein Prozent erhöht. Fällig sind die Rückzahlungsraten grundsätzlich am 1. April und 1. Oktober.

Mit anderen Worten: Im Lauf der Jahre steigen die Ratenzahlungen, die zweimal jährlich zu leisten sind. Das sollte in der langfristigen Finanzplanung unbedingt berücksichtigt werden, damit der letzte Teil der 27,5 Jahre nicht zur großen Belastung wird.

Wohnbauförderung in NÖ übernehmen

Was tun, wenn man ein gefördertes Eigenheim kaufen möchte? Per se ist das kein Problem, sofern Sie als Käufer Ihrerseits Förderungswürdigkeit nachweisen können. Außerdem muss das Land Niederösterreich dem Kauf zustimmen. Für die Übernahme der Wohnbauförderung sind folgende Unterlagen nötig:

• Staatsbürgerschaftsnachweis
• Einkommensnachweis
• Zustimmungserklärung, die für das Grundbuch gültig ist
• Vollmacht des Verkäufers, falls es sich um einen Rechtsvertretungsfall handelt
• Beglaubigter Kaufvertrag bzw. Schenkungsvertrag

Eine Ausnahme besteht, wenn für den geförderten Wohnraum ein Pfandrecht inklusive Vorkaufsrecht im Grundbuch steht. Trifft das zu, muss dieses Darlehen vor dem Verkauf erst zurückgezahlt werden.

Vorzeitige Rückzahlung der Wohnbauförderung – geht das?

Eine Frage, die sich beim Thema Wohnbauförderung oft stellt: Spart man sich eigentlich Geld, wenn man das Darlehen frühzeitig zurückzahlt? Im Fall von Wohnbauförderung in NÖ ist das 2019 eindeutig nicht (mehr) der Fall. Vor einigen Jahren wurde nämlich noch ein Rabatt auf den Rückzahlungsbetrag gegeben, wenn die Schulden früher getilgt wurden.

An diesem Punkt sollte klar sein: Mit den richtigen Voraussetzungen fällt die Wohnbauförderung in Niederösterreich definitiv nicht gering aus. Allerdings ist immer auch der Blick in die Zukunft wichtig, wenn es sich um Förderung in Form eines Landesdarlehens handelt. Stichwort: steigende Rückzahlungsraten.

Bei umweltschonendem, nachhaltigem Wohnbau ist das Punktesystem der Landesförderung aber sicher nicht zu verachten. Schauen Sie also bei der Energie- und ÖKO-Kennzahl ganz genau hin – es kann sich lohnen!

Informieren Sie sich ausführlich über die Förderungsoptionen und -bedingungen in Ihrem Bundesland – es zahlt sich aus! Wir helfen Ihnen gerne!

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