Wohnbauförderung in Niederösterreich

Die Maßnahmen zum geförderten Wohnbau gestalten sich in jedem Bundesland ein wenig anders. Bei der Wohnbauförderung in Niederösterreich (NÖ) steht ein Punktesystem im Mittelpunkt, das über die Höhe der Förderung entscheidet. Welche Voraussetzungen das Land NÖ dabei stellt, wo die Einkommensgrenzen liegen und wie die Rückzahlung der Wohnbauförderung verläuft, lesen Sie hier.

Die niederösterreichische Landesregierung fördert die Schaffung von neuem Wohnraum in mehreren Bereichen, unter anderem:

• Neubau eines Eigenheims
• Kauf einer Eigentumswohnung
• Kauf eines Reihenhauses
• Sanierung
• Wohnbau für barrierefreies und altersgerechtes Wohnen
• Wohnbau von Mietwohnungen für junge Menschen

Für Privatpersonen ist insbesondere die Wohnbauförderung für einen Neubau, Kauf einer Wohnung oder Reihenhauses sowie für die Sanierung interessant. Die wichtigsten Fakten dazu erfahren Sie in den folgenden Absätzen.

Die Wohnbauförderung in Österreich erfolgt großteils über ein besonders günstiges Darlehen: Wer in Niederösterreich ein Eigenheim neu bauen, ein Reihenhaus oder eine Eigentumswohnung als Ersterwerb kaufen möchte, der kann um dieses Landesdarlehen ansuchen.

Was ist das Landesdarlehen?

Das Wohnbaudarlehen des Landes Niederösterreich hat grundsätzlich eine Laufzeit von wahlweise 27,5 oder 34,5 Jahren. Wie hoch der Darlehensbetrag ausfällt, hängt von der individuellen Berechnung der Fördervoraussetzungen ab. Weitergehende Informationen finden Sie weiter unten in diesem Ratgeber. Der Betrag wird jedenfalls mit jährlich 1 Prozent im Nachhinein (als Fixzinssatz) verzinst und die Rückzahlungsraten steigen erst mit den Jahren langsam an.

Das Förderdarlehen kann für die Errichtung von Eigenheimen bzw. den Ersterwerb eines Reihenhauses oder einer Wohnung im Geschoßwohnbau verwendet werden.

Zusammengefasst finden Sie die offiziellen Informationen auf der Seite der Niederösterreichischen Landesregierung. Die zuständige Stelle für alle Wohnbauangelegenheiten ist unter dieser Adresse zu erreichen:

Auszahlung der Wohnbauförderung bei Neubau

Bei Neu-Errichtung eines Eigenheims erfolgt die Auszahlung des Wohnbaudarlehens nicht etwa auf einmal, sondern wird auf bis zu drei Teilbeträge aufgesplittet. Die Staffelung verläuft wie folgt:

• 30 Prozent nach der Fertigstellung von Keller inklusive Decke
• 60 Prozent nach der Fertigstellung des Rohbaus inklusive Dach
• 10 Prozent nach der Fertigstellungsmeldung

Unumgängliche Voraussetzung für die Auszahlung ist dabei aber, dass die Liegenschaft nicht überbelastet ist. Welche Gesamtsumme sich bei der Auszahlung tatsächlich ergibt, hängt von der Punktezahl ab, die das Objekt bei der anfänglichen Prüfung sammeln kann.

Wie erwähnt, erfolgt die Wohnbauförderung bei Hausbau und Wohnungskauf per zinsgünstigem Landesdarlehen. Wie hoch dieses Darlehen ausfällt, wird durch ein Punktesystem ermittelt, welches wir im Folgenden näher erläutern.

Berechnung des Landesdarlehens

Bei jedem Antrag auf Wohnbauförderung wird geprüft, wie viele Punkte der Neubau bzw. die Eigentumsimmobilie in Bezug auf Nachhaltigkeit, Umweltschutz und Lagequalität sammeln kann. Darüber hinaus gibt es zusätzliche Fördergelder für Familien.

Die Punkte werden für das gesamte Haus vergeben. Bei Wohnungskauf in einem Geschosswohnbau muss aber jeder zukünftige Eigentümer separat um Förderung ansuchen. Die Fördersumme ergibt sich dann aus den errechneten Punkten:

Zudem gewährt das Land Niederösterreich unter bestimmten Voraussetzungen Zinsvorschüsse zu Eigenheimen.

Grundlage: Gebäudedämmung und Heizsystem

Als Grundvoraussetzung, um die Förderung prinzipiell zu erhalten, muss das Gebäude über ein „hocheffizientes alternatives Heizsystem“ verfügen (z. B. Wärmepumpe, biogene Heizung oder Fernwärmeanschluss) und einen gewissen energetischen Standard erreichen.

Tipp: Finden Sie weitere Ausführungen zu modernen effizienten Heizsystemen in unserem Ratgeber umweltfreundliche Heizung.  

Hier besteht die Möglichkeit, zwischen zwei Modellen zu wählen:

• Variante A:
  Bei dieser Variante steht die Dämmung des Hauses im Vordergrund. Eine optimierte Wärmedämmung ist Pflicht – deshalb ist hier nur ein entsprechend niedriger Heizwärmebedarf (HWB) erlaubt.
• Variante B:
  Bei Variante B reicht eine Standard-Wärmedämmung aus, dementsprechend ist ein etwas höherer HWB möglich. Zum Ausgleich muss eine optimierte Haustechnik verbaut sein: wahlweise eine Photovoltaik-Anlage (≥ 2 kWp), eine Solaranlage (≥ 4 m²) oder eine Wohnraumlüftung.

Egal, welche Variante Sie wählen: Sie bekommen immer 65 Punkte für die Erfüllung. Welche Werte beim HWB genau erlaubt sind, können Sie in der Broschüre Wohnbauförderung Eigenheim nachlesen.

Gut zu wissen: Der Heizwärmebedarf ist stark von der Gebäudegeometrie und dem klimatischen Standort beeinflusst. Deshalb wird als Vergleichswert der HWB in einem – immer gleichen – Referenzklima herangezogen und auch die Gebäudeaufteilung wird berücksichtigt.  

Zusatzpunkte für Ökologie, Haustechnik und Sicherheit

Darüber hinaus kann das Gebäude in weiteren Kategorien Punkte sammeln. Zusätzliche Förderung gibt es zum Beispiel für:

Tipp: Sie können diese Liste herunterladen, um zu sehen, ob Ihre Gemeinde von Abwanderung betroffen ist.

(Jung-)Familienförderung

Im letzten Schritt wird zu den erreichten Punkten die Familienförderung hinzuaddiert – diese wird jedoch nicht in Punkten gemessen. Es handelt sich hier um folgende Beträge:

Niederösterreich verwendet die Mittel aus dem Wohn- und Baupaket des Bundes für Eigenheim-Zinszuschüsse. Das Land will damit Häuslbauer aufgrund hoher Kreditzinsen entlasten und zugleich der angeschlagenen Baubranche helfen.

Zinszuschüsse für Eigenheime

Es wird eine Einmalförderung von 5 % der Kreditsumme bis maximal 200.000 Euro gewährt, was bis zu 10.000 Euro entspricht. Die Mittel stammen zu 5,4 Millionen Euro vom Bund und 7 Millionen Euro vom Land. Zwischen 1.600 und 2.000 Familien sollen profitieren können. Anträge können rückwirkend ab 18.04.2024 gestellt werden, wobei das „First come, first serve“-Prinzip gilt. Förderanträge können in den Jahren 2024 und 2025 gestellt werden. Voraussetzung ist zudem ein Bankdarlehen, welches nicht vor dem 01.01.2022 aufgenommen wurde und noch eine Laufzeit von mindestens bis 31.12.2028 hat. Zudem gelten weitere Kriterien, wie beispielsweise gewisse Einkommensgrenzen und Standards bezüglich der Energieeffizienz, welche erfüllt werden müssen. 

Leistbarer Wohnraum und Bauwirtschaft

Bis 2027 sollen statt der geplanten 4.000 neuen Wohneinheiten nun 7.000 gebaut werden. Die Maßnahme soll die Baubranche ankurbeln und betont die Wichtigkeit von Eigentum in Niederösterreich.

Weitere Informationen sind auf der Webseite des Landes Niederösterreich unter https://www.noe.gv.at/noe/Bauen-Neubau/Eigenheim_Reihenhaus.html verfügbar.

Das folgende Beispiel soll die Berechnung der Wohnbauförderung in NÖ verdeutlichen:

Familie Mustermann (Eltern unter 35 Jahren plus 2 Kinder) baut ein Einfamilienhaus in der Abwanderungsgemeinde Gmünd. Sie entscheidet sich für ein optimal gedämmtes Passivhaus (Variante A) mit zusätzlicher Photovoltaik-Anlage, Dachbegrünung und Alarmanlage. Beide Eltern sind unselbstständig erwerbstätig. Die Familie erhält ein Landesdarlehen in Höhe von 65.400 Euro als Wohnbauförderung.

In den allermeisten Fällen reichen die Eigenmittel und Wohnbauförderung nicht aus und eine Wohnbaufinanzierung bei einer Bank oder Bausparkasse in Österreich wird zusätzlich benötigt.

Informieren Sie sich mithilfe unseres Rechners Wohnkredit, wie hoch Ihre monatliche Rate hierfür bei unterschiedlichen Kredithöhen, Laufzeiten und Zinsmodellen (Fixzinsen oder variable Zinsen) ausfällt: 

Eine Grundvoraussetzung ist die Staatszugehörigkeit: Wohnbauförderung bekommen österreichische Staatsbürger und Gleichgestellte, also unter anderem EWR-Bürger oder Schweizer Staatsbürger. Genauso unverzichtbar (bei Neubau eines Eigenheims) ist die Bauberechtigung bzw. der Nachweis, dass man Baugrundeigentümer ist.

Alle Voraussetzungen für die niederösterreichische Wohnbauförderung auf einen Blick:

• Sie (oder Ihr/e Partner/in) sind EU-Staatsbürger/in oder gleichgestellt (z. B. Schweiz, Norwegen, Island, Liechtenstein).
• Das Gebäude erfüllt einen Mindeststandard in puncto Energieeffizienz (siehe Absatz „Grundlage: Wärmedämmung und Heizsysteme“).
• Das Gebäude verfügt über ein hocheffizientes alternatives Heizsystem (mit biogenen Brennstoffen, Wärmepumpe oder biogene Fernwärme).
• Sie verlegen nach der Fertigstellung Ihren Hauptwohnsitz in die neue Immobilie.
• Das Darlehen wird durch Eintragung des Landes Niederösterreich im Grundbuch abgesichert.
• Ihr Haushaltseinkommen bleibt innerhalb der festgelegten Einkommensgrenzen.

Einkommensgrenzen bei der Wohnbauförderung in NÖ

Wenn diese Grenzen überschritten werden, heißt das nicht, dass die Förderung komplett gestrichen wird. Allerdings werden die Fördermaßnahmen dann entsprechend gesenkt.

Nicht betroffen von dieser Reduzierung sind Familienzuschläge. Übrigens: Freibeträge für erhöhte Werbungskosten sowie Unterhaltszahlungen bzw. Alimente zählen nicht zum Haushaltseinkommen. Allerdings müssen die Werbungskosten durch einen Bescheid vom Finanzamt bestätigt werden können.

Den Antrag auf Wohnbauförderung können Sie beim Amt der niederösterreichischen Landesregierung einreichen:

Abteilung Wohnungsförderung
Landhausplatz 1/Haus 7A
3109 St. Pölten

Alternativ können Sie sich aber auch an eine der zehn Außen-Dienststellen oder die Bürgerbüros der Bezirkshauptmannschaften wenden – oder auch den Antrag ganz einfach online stellen.

Um den Antrag einreichen zu können, sind diverse Unterlagen nötig. Dazu zählen neben dem ausgefüllten Antragsformular für Eigenheime:

• Eigentumsnachweis
• Datenblatt Eigenheim/Reihenhaus (Beilage A)
• Nachweis über den Bezug von Familienbeihilfe
• Nachweis über Minderung der Erwerbsfähigkeit oder Anspruch auf Pflegegeld (nur vorzuweisen, wenn Anspruch darauf besteht)
• Baubewilligung samt Energieausweis
• Bau-/Sanierungspläne
• Staatsbürgerschaftsnachweis aller Personen im Haushalt
• Geburtsurkunde jedes Kindes
• Heiratsurkunde

Neben den amtlichen Unterlagen bzw. den entsprechenden Kopien muss im Zuge der Punktevergabe nachgewiesen können, dass möglichst viele umweltschutztechnische Maßnahmen berücksichtigt werden. Wenn es sich um das Landesdarlehen und damit um eine rückzahlbare Wohnbauförderung handelt, ist außerdem der Bescheid nötig, dass das Darlehen ins Grundbuch eingetragen wurde.

Achtung: Fünf Jahre nach dem Zeitpunkt der Darlehensbewilligung muss ein Endabrechnungsformular eingereicht werden. In diesem Dokument wird bestätigt, dass das geförderte Objekt ordnungsgemäß errichtet und die Energiekennzahl eingehalten wurde. Durch die Meldebestätigung wird zudem nachgewiesen, dass die Wohnfläche als Hauptwohnsitz genutzt wird.

Dieser abschließende „Beweis“ sollte auf keinen Fall übersehen werden, da ansonsten womöglich der Förderungsbetrag sofort zurückgefordert wird.

Jedes Darlehen muss irgendwann zurückgezahlt werden, das gilt auch für die Wohnbauförderung in Niederösterreich. Wir haben die wichtigsten Informationen dazu für Sie zusammengefasst.

Wie verläuft die Rückzahlung des Landesdarlehens?

Die Rückzahlung der Wohnbauförderung verläuft nach dem immer gleichen Prinzip (bei Laufzeit von 27,5 Jahren): In den ersten fünf Jahren nach Bewilligung zahlt man 2 Prozent des Darlehensbetrags zurück. Ab dem sechsten Jahr erhöht sich der Rückzahlungsbetrag auf 3 Prozent. Im Abstand von je fünf Jahren wird er dann immer um ein Prozent erhöht. Fällig sind die Rückzahlungsraten grundsätzlich am 1. April und 1. Oktober.

Mit anderen Worten: Im Lauf der Jahre steigen die Ratenzahlungen, die zweimal jährlich zu leisten sind. Das sollte in der langfristigen Finanzplanung unbedingt berücksichtigt werden, damit der letzte Teil der 27,5 Jahre nicht zur großen Belastung wird.

Bei einer Laufzeit von 34,5 Jahren sieht die Staffel wie folgt aus:
1.-5. Jahr: 1,4 %
6.-10. Jahr: 2,2 %
11.-15. Jahr: 3,2 %
16.-20. Jahr: 4,2 %
21.-34. Jahr: 4,6 %
Durch die längere Laufzeit fällt die Höhe der zweimal im Jahr fälligen Rate geringer aus. 

Wohnbauförderung in NÖ übernehmen

Was tun, wenn man ein gefördertes Eigenheim kaufen möchte? Per se ist das kein Problem, sofern Sie als Käufer Ihrerseits Förderungswürdigkeit nachweisen können. Außerdem muss das Land Niederösterreich dem Kauf zustimmen. Für die Übernahme der Wohnbauförderung sind folgende Unterlagen bei Antragstellungnötig (hier exemplarisch für die Wohnbauförderung Eigenheim):

• Antragsformular Eigenheim
• Staatsbürgerschaftsnachweis
• Datenblatt „Eigenheim/Reihenhaus“
• Heirats- und Geburtsurkunden der Kinder
• Nachweis über Bezug von (erhöhter) Familienbeihilfe
• Baubewilligung, Niederschrift, Baubeschreibung in Kopie, Energieausweis
• Genehmigter Einreichplan im Original
• Beglaubigter Kaufvertrag bzw. Schenkungsvertrag (Eigentumsnachweis)

Eine Ausnahme besteht, wenn für den geförderten Wohnraum ein Pfandrecht inklusive Vorkaufsrecht im Grundbuch steht. Trifft das zu, muss dieses Darlehen vor dem Verkauf erst zurückgezahlt werden.

Vorzeitige Rückzahlung der Wohnbauförderung – geht das?

Eine Frage, die sich beim Thema Wohnbauförderung oft stellt: Spart man sich eigentlich Geld, wenn man das Darlehen frühzeitig zurückzahlt? Im Fall von Wohnbauförderung in NÖ ist das seit 2019 eindeutig nicht (mehr) der Fall. Vor einigen Jahren wurde nämlich noch ein Rabatt auf den Rückzahlungsbetrag vergeben, wenn die Schulden früher getilgt wurden.

Es muss ja nicht immer der Neubau sein – aber auch eine Sanierung kann teuer sein. Alle Informationen zur Sanierungsförderung in Niederösterreich finden Sie hier und natürlich in diesem Abschnitt unseres Ratgebers zusammengefasst. Wenn es schnell gehen soll, kommen Sie hier direkt zum Antrag für Sanierungsförderung.

Als förderbare Sanierungsmaßnahmen gelten ganz allgemein:

• Maßnahmen zum Wärmeschutz und zur Verminderung des Energieverbrauches
• Maßnahmen zur Schalldämmung
• Maßnahmen für Menschen mit Behinderung
• Erhaltungsarbeiten an der Immobilie zur Bestandssicherung
• Zusammenlegung oder Teilung von Wohnungen
• Sanierung oder Errichtung von der gemeinsamen Benützung der Bewohner dienenden Räumen oder Anlagen, wie Wasserleitungs-, Stromleitungs- und Sanitäranlagen, Zentralheizungsanlagen (mit oder ohne Anschluss an Fernwärme) sowie die Sanierung von Gasleitungsanlagen
• in Verbindung mit anderen überwiegenden Sanierungsmaßnahmen bei Wohnungssanierungsförderung auch die Errichtung oder Umgestaltung von Außenanlagen und Nebengebäuden (z. B. Abstellanlagen für Kraftfahrzeuge, Abstellräumen), Erneuerung und Herstellung allgemein genutzter Anlagen und Räume (z. B. Stiegenhausmalerei).
• Sicherheitspaket
• Heizungsanlagen mit und ohne Warmwasseraufbereitung (mit erneuerbarer bzw. mit Umweltenergie)
• Präventivmaßnahmen Hochwasserschutz
• Sanierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen infolge von Hochwasserschäden an Wohngebäuden einschließlich des Kellers

Diese Auflistung zeigt, welche Baumaßnahmen gefördert werden könnten. Damit die Förderung tatsächlich bewilligt wird, sind wieder ganz spezielle Kriterien einzuhalten:

• Zu unterscheiden sind Sanierungsobjekte bis 500 m² bestehender und zu sanierender Wohnnutzfläche (für höchstens 2 Wohnungen durch Zubauten, Aufbauten, Umbauten und Einbauten, als Nachverdichtung in Wohnhäusern und Nichtwohngebäuden). Antragsteller sind natürliche Personen. Dies fallen unter die Eigenheimsanierung. Natürliche und juristische Personen hingegen können für die Wohnungssanierung auch Förderungen für Sanierungsobjekte mit mehr als 500 m² bestehender und zu sanierender (Wohn)Nutzfläche erhalten.
• Die Baubewilligung muss mindestens 20 Jahre her sein und das Benützungsrecht bestehen.
• Bei einem Gebäude mit Sanierungskosten ab 360 Euro/m² Wohnnutzfläche muss ein Baubankkonto eingerichtet und bekanntgegeben werden.
• Das geförderte Objekt muss der Hauptwohnsitz sein.

Wie so oft gibt es gewisse Ausnahmen. Wenn es sich beispielsweise um Reparatursanierungen nach Hochwasserschäden handelt, stellt sich die Frage nach der Baubewilligung nicht, ebenso wenig wie beim Thema Barrierefreiheit. Sollen hingegen Sanierungsmaßnahmen zum Einbruchschutz durchgeführt werden, gilt die 20-Jahre-Frist.

Informieren Sie sich ausführlich über die Förderungsoptionen und -bedingungen in Ihrem Bundesland – es zahlt sich aus! Wir helfen Ihnen gerne!

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