Autor: Mag. Harald Draxl
Kategorie: Finanzierung
Datum: 15.07.2024
Der Zahn der Zeit nagt mit den Jahren auch an der Substanz der eigenen vier Wände. Deshalb braucht jede Immobilie zur Werterhaltung Pflege- und Erneuerungsmaßnahmen. Wenn Sie also regelmäßig in Umbauarbeiten investieren, erhalten und steigern Sie die Wohnqualität Ihres Hauses bzw. Ihrer Wohnung. Doch bevor es an die Arbeiten geht, sollten Sie sich fragen: Welche Art des Umbaus ist für meine Immobilie sinnvoll? Welche Möglichkeiten der Finanzierung gibt es hierbei, sollten meine Eigenmittel nicht ausreichen? In diesem Beitrag finden Sie die passenden Antworten hierzu sowie eine Handvoll Ratschläge zur Planung eines Umbaukredits.
Der Umbau kann unterteilt werden in Altbausanierung, Renovierung, Umbau für altersgerechtes bzw. behindertengerechtes Wohnen sowie in Anbau und Aufstockung.
Finanzierungsmöglichkeiten für den Umbau
Ein Umbau kann durch einen Hypothekarkredit, einen Ratenkredit, ein Sanierungsdarlehen, ein Förderungsdarlehen oder eine Kombination mehrerer dieser Bausteine finanziert werden.
Die drei Planungsschritte zum Umbaukredit
Bestimmen Sie zuerst den Umbaubedarf an Ihrer Immobilie, danach können die Umbaukosten kalkuliert werden. Schließlich suchen Sie die passende Finanzierung und Förderungsmöglichkeiten.
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Welche Arten des Umbaus gibt es?
Der Umfang der Umbaumaßnahmen an einer Immobilie hängt von den Ansprüchen und Wünschen des Eigentümers ab. So sollten Sie vorab planen, in welchem Umfang und welche Bereiche Sie umbauen wollen. Nachfolgend finden Sie eine Aufstellung der wesentlichen Umbauarten. Basierend darauf, lässt sich danach Ihr Kredit für einen Umbau besser planen. Je nachdem, für welche Art Sie sich entscheiden, fallen auch die Umbaukosten unterschiedlich aus.
Altbausanierung
Besonders im städtischen Bereich lohnt sich oft eine Altbausanierung, vor allem wenn die Bausubstanz noch solide ist und auf eine Modernisierung abgezielt wird. Häufig steht dabei die Steigerung der Energieeffizienz im Vordergrund. Aus diesem Grund werden im Zuge einer Sanierung oft der Austausch von Fenstern, Türen und der Einbau einer modernen Heizungsanlage als erstes angepackt. Eine Kernsanierung geht noch einen Schritt weiter, denn hier wird – oft durch Vorschrift des Denkmalschutzes – eine Rundumerneuerung an Dach, Fassade, Keller etc. vorgenommen. Die Kosten einer Sanierung können rasch in die Höhe schnellen, weswegen eine vorherige Kostenschätzung durch einen Bausachverständigen ratsam ist. Finanziert werden kann ein solcher Umbau mit einem Sanierungsdarlehen, dazu später im Beitrag mehr.
Tipp: Lesen Sie mehr dazu in unserem Ratgeber zur Altbausanierung oder zum Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie.
Renovierung
Bei einer Renovierung werden Schönheitsreparaturen vorgenommen und Abnutzungsspuren behoben, um den ehemaligen Zustand der Immobilie wiederherzustellen. Dies kann beispielsweise durch einen Neuanstrich der Außenfassade bzw. der Innenwände sowie durch neue Bodenbeläge erfolgen. Die Kosten für solche Renovierungsarbeiten lassen sich meist gut überblicken und je nach Umfang häufig mit Eigenmitteln abdecken. Wenn Sie also gut vor planen und finanzielle Rücklagen für diesen Zweck bilden, muss eine Renovierung auch nicht zwingend finanziert werden.
Tipp: Mehr Informationen finden Sie in unserem Beitrag zur Renovierung.
Im fortgeschrittenen Alter können altersgerechte Umbauarbeiten notwendig werden.
Umbau für altersgerechtes Wohnen
Das eigene Zuhause wird im Pensionsalter immer mehr zum zentralen Lebensmittelpunkt. Dementsprechend muss es auch an die individuellen Wohnbedürfnisse und -anforderungen im Alter angepasst werden.
So können Maßnahmen bezüglich barriere- und schwellenfreier Zugänge und eine optimierte Badgestaltung (z. B. durch den Einbau einer bodengleichen Dusche und Stützgriffen am WC) für ein altersgerechtes Wohnendurchgeführt werden.
Zum 01.05.2023 trat eine Änderung des HIKrG in Kraft. Damit ist die Kreditaufnahme für Senioren in Österreich deutlich einfacher, sofern diese über eine ausreichende Besicherung verfügen.
Tipp: Ausführliche Informationen zum Pensionistenkredit sowie altersgerechten Umbauen finden Sie in unserer Beiträgen
Ein behindertengerechter Umbau stimmt in Bezug auf Barrierefreiheit mit dem altersgerechten Wohnen überein. Hinzu können bei Bedarf noch Treppen-, Hebe- oder Plattformlifte und Rampen für ein rollstuhlgerechtes Leben installiert werden. Ganz wichtig ist zudem die Gestaltung eines breiten Flurs für einen ausreichenden Wenderadius und Abstellmöglichkeiten für den Rollstuhl. Auch die passende Höhe von Lichtschaltern, Steckdosen sowie Tür- und Fenstergriffen sollte für Menschen mit Handicap berücksichtigt werden.
Anbau bzw. Aufstockung
Bei einem Anbau wird nachträglich eine Erweiterung an einem bestehenden Haus oder einer Wohnung vorgenommen. Das können beispielsweise ein Balkon, eine Terrasse, eine Garage, ein Vordach, ein Wintergarten oder zusätzliche Wohnräume sein. Im Zuge eines Anbaus wird zusätzlich Wohn- oder Nutzfläche geschaffen. Von einer Aufstockung ist die Rede, wenn ein oder mehrere Stockwerke hinzugefügt werden. Weniger aufwendig als eine Aufstockung ist ein Dachbodenausbau.
In beiden Fällen ist in aller Regel vorab eine Baugenehmigung einzuholen. Da Anbau- und Aufstockungsarbeiten die Statik des Gebäudes verändern können, ist außerdem die Durchführung von einem Experten ratsam.
Möglichkeiten der Finanzierung für den Umbau
Ganz gleich, welche Variante eines Umbaus Sie angehen, eins haben alle gemeinsam: Sie kosten Geld – in vielen Fällen mehr als Sie aus den eigenen Mitteln stemmen können. Möchten Sie Ihr Eigentum Ihren individuellen Ansprüchen entsprechend umbauen, gibt es unterschiedliche Wege dies zu finanzieren. Im Folgenden stellen wir Ihnen vier Möglichkeiten der Finanzierung für den Umbau vor.
Hypothekarkredit
Bei einem Hypothekarkredit handelt es sich um eine Form der Immobilienfinanzierung, bei welcher die Finanzierung durch ein Pfandrecht belastet wird. Im Fall der Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers, kann zur Tilgung des offenen Kredits die Versteigerung der Immobilie veranlasst werden. Hypothekarkredite eignen sich explizit für höhere Kreditsummen, da auch lange Kreditlaufzeiten gewährt werden.
Ein Ratenkredit, oft auch Konsumentenkredit genannt, kann auch eine geeignete Finanzierung für den Umbau sein. Die Auszahlung erfolgt in einer Summe und wird in gleichbleibenden Raten zurückgezahlt, wobei die Höhe der letzten Rate abweichen kann. Es handelt sich dabei um meist um Kreditsummen von 1.500 bis 65.000 Euro mit einer kürzeren Laufzeit (zwischen ein und zehn Jahren). Der Zins ist in der Regel höher als bei anderen Kreditarten, da er bei Einsatz für Umbauten meist ohne die Stellung von Sicherheiten gewährt wird.
Sanierungsdarlehen
Bei Altbausanierungen und thermischen Sanierungen kann ein Sanierungsdarlehen als Umbaukredit genutzt werden. Dabei gewähren die Bundesländer Förderungen in Form von einmaligen Zuschüssen oder laufenden Annuitätenstützungen. Die Höhe der Förderung ist dabei abhängig vom Anteil der förderbaren Investitionen, also wie viel Sie beispielsweise in ein neues Heizsystem, energieeffiziente Fenster und Türen, alternative Energiequellen oder die moderne Dämmung investieren.
Lesen Sie ausführliche Informationen in unserem Beitrag zum Sanierungsdarlehen.
Förderungsdarlehen
In den einzelnen Bundesländern in Österreich gibt es eine Vielzahl von Förderdarlehen. Für jedes einzelne dieser Förderprogramme gelten genau festgelegte Kriterien. Sofern diese zutreffen und die Laufzeit passend sind, ist die Einbindung eines Förderungsdarlehens in den meisten Fällen eine attraktive Lösung.
Lesen Sie mehr zu diesem Thema in unserem Ratgeber Wohnbauförderung.
Lesen Sie für weitere Möglichkeiten der Finanzierung Ihres Umbaus unsere folgenden Beiträge:
Wie bei jedem größeren Projekt sollten Sie auch bei einem Umbau und der dazugehörigen Finanzierung einen konkreten Plan aufstellen. Wenn Sie bei der Umbauplanung nach einer gewissen Reihenfolge vorgehen und sich vorab die wichtigsten Fragen gestellt haben, können Sie Umbaukosten und Zeit sparen.
1. Bedarf bestimmen
Am Anfang stehen Sie vor einer Bestandsaufnahme: Welche Bereiche sollen in welchem Umfang umgebaut werden? Welche Umbaumaßnahmen sind mir besonders wichtig? Sollten Sie unsicher sein, kann Ihnen ein Bausachverständiger bei der Entscheidung helfen, welche Arbeiten sinnvoll sind.
2. Kosten richtig abschätzen
Wenn Sie sich einen Überblick verschafft haben, können Sie die Kosten kalkulieren. Diese setzen sich zusammen aus Material, beauftragten Handwerkern und ggf. Beratungsleistung eines Experten. Es lohnt sich, mehrere Kostenvoranschläge von verschiedenen Handwerksbetrieben einzuholen und diese zu vergleichen, bevor Sie sich final für einen Anbieter entscheiden.
3. Finanzierung und Förderung klären
Sind die Umbaukosten bekannt, so ist im nächsten Schritt die passende Finanzierung wichtig. Inwieweit können und möchten Sie für die Umbaumaßnahmen Eigenmittel einbringen? Welche Finanzierungsmöglichkeit kommt für mich infrage?
Im Rahmen der Finanzierung ist es ratsam, sich über die Fördermöglichkeiten Ihres Bundeslands zu informieren. Vor allem im Bereich Sanierung und energieeffiziente Umbaumaßnahmen können Sie mit attraktiven Zuschüssen rechnen.
Gerne findet ein Wohnbau-Finanz-Experte in Ihrer Nähe gemeinsam mit Ihnen den idealen Kredit für den Umbau.
5 häufige Fehler beim Umbau – und wie Sie diese vermeiden
Oft wird bereits beim Immobilienkauf der erste Fehler begangen, wenn beispielsweise der Lage mehr Bedeutung beigemessen wird als der Bausubstanz des Hauses. Denn der Zustand der Immobilie ist ausschlaggebend, ob ein Umbau im bezahlbaren Rahmen bleibt. Nachfolgend finden Sie weitere fünf häufige Fehler, welche Sie im Zuge eines Umbaus vermeiden sollten.
Unklare Ziele haben Diffuse Ideen und eine vage Planung führen am Ende meist zu Frust. Entwickeln Sie konkrete Ideen und holen Sie sich vorab Inspirationen in Zeitschriften oder im Internet.
Am falschen Ende sparen Für den Entwurf, die Planung und Koordination eines größeren Vorhabens sollte ein Profi engagiert werden. Spart man sich diese Kosten für den Umbau, können Schäden und Folgekosten aufgrund von Planungsfehlern die vorher eingesparten Kosten weitaus überschreiten.
Zu knapp kalkulieren Unvorhersehbare Schäden und negative Überraschungen sind bei einem Umbau gang und gäbe. Aus diesem Grund sollten Sie bei der Finanzierung für den Umbau stets einen Puffer einplanen.
Zu hohe Erwartungen haben „Schnell, gut und günstig“ ist bei einem Umbau in der Regel unrealistisch. Haben Sie einem sehr kostengünstigen Umbauangebot zugesagt, so können Sie mit einer längeren Dauer rechnen. Möchten Sie eine qualitativ hochwertige Arbeit mit schneller Umsetzung, schlägt sich dies in aller Regel auch im Preis nieder.
Kein Budget festlegen Kennen Sie die die Gesamtkosten nicht, können Sie auch nicht sinnvoll planen, welche Finanzierung für den Umbau infrage kommt.
Tipp: Vertiefende Informationen zu den einzelnen Umbaumaßnahmen bekommen Sie in folgenden Ratgebern:
Kredit für Umbau von Haus oder Wohnung – gute Planung zahlt sich aus!
Bei einem Umbau sind eine gute Planung und eine sinnvolle Finanzierung ausschlaggebend für den Erfolg Ihres Vorhabens. Wenn Sie sich darüber im Klaren sind, welche Art des Umbaus für Sie infrage kommt und welchen Bedarf die Immobilie aufweist, dann können entsprechende Kosten kalkuliert werden. Scheuen Sie sich nicht, sowohl für den Umbau selbst als auch für die Finanzierung, professionelle Hilfe zu holen. Dann wird Ihr Umbau auch sicherlich ein Erfolg und keine Dauerbaustelle.
Mit einer professionellen Planung lassen sich Fehler vermeiden.
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Über den Autor: Mag. Harald Draxl
Position: Geschäftsführer
Meine Kreditkompetenz habe ich 1995 durch die Leitung des Gewerbekunden-Centers bei der Creditanstalt AG und seit 1997 als Baufinanzierungs-Spezialist bei der CA Baufinanzierungs-Beratung GmbH aufgebaut. Im Jahr 2002 wurde ich Gesellschafter bei der Infina und ab November 2004 in die Geschäftsführung berufen. Meine Zuständigkeit ist seither die Leitung unseres Vertriebes und der Banken-Kooperationen. Ich beschäftige mich tagtäglich mit den Entwicklungen am österreichischen Kredit- und Immobilienmarkt, um unsere gesamte Vertriebsorganisation stets über die besten Produkte und aktuellen Zinssätze für die Kundenberatungen auf dem Laufenden zu halten.
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