Bau- und Hausfinanzierung: Tipps zu Finanzierungsplan und Krediten

Frau mit Schreibheft
Autor: Mag. Elfi Stampfl
Kategorie: Finanzierung
Datum: 06.02.2024

Bei der Finanzierung eines Hauses ist ein Finanzierungsplan von großer Wichtigkeit. In diesem Plan müssen sowohl Kauf- bzw. Baukosten als auch Ihr Eigenkapital berücksichtigt werden. Außerdem sind Ihre laufenden Ausgaben Ihren Einnahmen gegenüberzustellen. Das hilft Ihnen maßgeblich für eine Einschätzung Ihrer Möglichkeiten. Ob Sie sich eine Hausfinanzierung leisten können, wie viel Kredit Sie bekommen und wie Sie einen Finanzierungsplan erstellen, erfahren Sie in unserem Ratgeber.

Finanzierung eines Hauses in Österreich: Grundlagen

Bei der Finanzierung eines Hauses gibt es wesentliche Grundlagen zu beachten: Sie sollten nicht nur wissen, welche verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten es gibt, die Sie durch Kreditinstitute und Förderungen haben, sondern auch nach welchen Kriterien ein Kredit vergeben wird. Ebenso ist der Überblick über die aktuellen Zinsentwicklungen sehr wichtig, denn die Entscheidung zwischen variablen und Fixzinsen ist von großer Bedeutung für Ihre Finanzierung.

Möglichkeiten für die Hausfinanzierung

Für Ihre Bau- bzw. Hausfinanzierung ist ein Immobilienkredit von einer Bank oder einer Bausparkasse in Österreich sinnvoll, da es für den Hauskauf oder Bau eines Hauses meist eine höhere Summe braucht, als man mit Eigenmitteln abdecken kann. Auch Förderungen von den jeweiligen Bundesländern reichen nicht für die gesamte Finanzierung eines Hauses aus, sie können aber durchaus eine große Unterstützung sein.

Die jeweiligen Bundesländer in Österreich fördern zahlreiche Bauvorhaben, bei denen dauerhaft, privater Wohnraum geschaffen wird. Diese Fördermittel sind meistens günstiger verzinst als Kredite von Banken oder Bauparkassen und bilden somit eine perfekte Ergänzung. Die Förderungen hängen primär von der Höhe Ihres Einkommens, Ihrer Familiensituation, der Wohnraumgröße sowie dem Förderzweck ab.

Wie viel Kredit bekommt man für die Bau- und Hausfinanzierung?

Banken prüfen bei jeder Kreditanfrage für eine Immobilienfinanzierung die sogenannte Kreditfähigkeit und die Kreditwürdigkeit (=Bonität).

Die Kreditfähigkeit ist die Fähigkeit einer (natürlichen oder juristischen) Person, rechtswirksam Kreditverträge abschließen zu können. Grundsätzlich ist man in Österreich ab dem vollendeten 18. Lebensjahr voll geschäftsfähig und folglich in der Lage, einen Kredit aufzunehmen. Eine weitere Voraussetzung für die Kreditfähigkeit ist die geistige Verfassung. Kreditwürdigkeit beschreibt wiederum die Fähigkeit, einen Kredit auch zurückzahlen zu können.

Die Kreditwürdigkeit wird in erster Linie aus einem Rating, mit dem Sie von der Bank eingestuft werden, abgeleitet. Gerade bei den höheren Beträgen einer Hausfinanzierung entsteht auch ein höheres Risiko. Mit dem Rating wird also die Einstufung der Bonität eines Kreditnehmers durch das Kreditinstitut vorgenommen. Je besser die Bonitätsstufe, desto eher bekommen Sie einen Kredit – und zwar in der von Ihnen gewünschten Höhe.

Faktoren eines Ratings:

  • Persönliche Angaben (Familiensituation, etc.)
  • Wirtschaftliche Verhältnisse (Beruf, Einkommen, etc.)
  • vorhandenes Vermögen
  • bestehende Verbindlichkeiten

Mögliche Ausschlusskriterien:

  • zu geringes Einkommen
  • unregelmäßiges Einkommen
  • überproportional hohe variable Gehaltsbestandteile
  • befristetes Arbeitsverhältnis
  • wenig bis keine Eigenmittel
  • zu hohe bestehende Kredite bzw. Überschuldung
  • zu hohes oder zu junges Alter
  • Vermerke bei Kreditauskunfteien (KSV 1870, CRIF, Bisnode Austria)
Tipp

Sie haben das Recht, einmal pro Jahr eine kostenlose Selbstauskunft beim Kreditschutzverband 1870 oder bei CRIF anzufordern. Hier sind sämtliche Bonitätseinträge aufgelistet. Die jeweiligen Kreditinstitute prüfen in der Regel immer den KSV 1870, um sicherzustellen, dass der Kreditwerber seine bestehenden Kredite auch laufend und stetig zurückbezahlt. Genehmigte Neukredite werden ebenfalls in den KSV 1870 eingetragen.

Der Vergleich: Zinsen bei der Bau- und Hausfinanzierung

Für die Finanzierung Ihres Hauses sollten Sie sich auf jeden Fall beraten lassen, welches Zinsmodell das richtige für Ihre persönliche Situation ist. Sie können zwischen variablen und fixen Zinsen wählen: Bei der variablen Verzinsung ändert sich der Zinssatz laufend, er richtet sich häufig nach der Entwicklung des Euribor (meistens dem 3-Monats-Euribor). Fixzinsen sind während der vereinbarten Fixzinsdauer gleichbleibend.

Aktuell ist eine Fixzinsbindung durchaus interessant: Stand Februar 2024 hat die Zinskurve einen inversen Verlauf, sodass eine Finanzierung mit einem Fixzinssatz zu günstigeren Zinskonditionen zu bekommen ist, als eine Finanzierung mit variablem Zinssatz. Die Zinsen sind seit Frühjahr 2022 insgesamt aber deutlich gestiegen und derzeit ist es schwer einschätzbar, wann die Zinsen - explizit im variablen Bereich - wieder fallen werden. Bei Krediten mit einem langfristigen Fixzinssatz zwischen 15 und 35 Jahren sichern Sie Ihr Risiko über einen sehr langen Zeitraum ab. Ob in den nächsten Jahren erneute Zinssteigerungen zu erwarten sind, kann niemand voraussagen. Aber die Zinsen sind derzeit in der Langfristbetrachtung noch moderat und ein variabler Kredit ist mit höheren Risiken verbunden.

Aber Achtung: Nach Ablauf der mit dem Kreditinstitut vereinbarten Fixzinsperiode sind auch diese Kredite bis zum Laufzeitende variabel verzinst oder sind zum dann gültigen Zinsniveau wieder neu als Finanzierung mit Fixzinssatz zu vereinbaren. Die Wahl der Länge der Fixzinsbindung ist daher von erheblicher Bedeutung, wenn Sie Zinsänderungsrisiken vermeiden möchten.

Eine weitere Alternative für die Finanzierung Ihres Hauses sind Kredite mit Zinsunter- sowie Zinsobergrenzen (Bandbreitenkredit). Traditionell werden derartige Zinsmodelle von Bausparkassen angeboten. Mittlerweile findet man diese Kreditangebote jedoch auch bei Banken.     


Hausfinanzierung ohne Eigenkapital: Was ist möglich?

Bei der Finanzierung des Hauses spielen Ihre verfügbaren Eigenmittel eine wichtige Rolle. Aber ist eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital auch möglich? Wir empfehlen Ihnen, mindestens 20 Prozent an Eigenmitteln in die Bau- bzw. Hausfinanzierung einzubringen, zumal dies die neue KIM-V seit dem 01.08.2022 vorsieht. Mehr Eigenmittel reduzieren nämlich einerseits die Kreditsumme insgesamt und führen zudem auch zu monatlichen moderateren Kreditraten. Je höher das Eigenkapital, desto eher wird der Kredit gewährt und desto bessere Konditionen bekommen Sie. Mit genügend Eigenmitteln wird es also wesentlich leichter, Ihr Haus zu finanzieren und damit Ihren Wohntraum zu erfüllen.

Ob eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital möglich ist, hängt von vielen Faktoren ab. Haben Sie zum Beispiel andere Sicherheiten, die Sie der Bank anbieten können, haben Sie bessere Chancen auf eine Kreditzusage. Wenn das Einkommen hoch genug ist, gibt es einige Kreditinstitute in Österreich, die nicht die vollständige Deckung des gesamten Kreditbetrages durch den Verkehrswert (Schätzwert) der Immobilie verlangen.

Voraussetzung ist in jedem Fall eine plausible Begründung der fehlenden Eigenmittel

Eigenmittel sind ein wichtiges Thema bei der Finanzierung des Hauses. Häufig ist es potenziellen Kreditnehmern gar nicht bewusst, dass Eigenkapital für die Finanzierung vorhanden ist. Wir beraten Sie daher gerne in diesen Fragen und unterstützen Sie, vorhandene Eigenmittel effizient in Ihre Finanzierung einzubringen. 

Falls der Erwerb eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung finanziell außer Reichweite liegt, könnte die Nutzung bestehender vorhandene Ressourcen in der Familie eine Lösung sein. Überlegen Sie Optionen wie Ausbau, Aufstocken oder Anbauen. Hierbei kann eine Generationenberatung hilfreich sein, um als Großfamilie gemeinschaftlich neuen Wohnraum zu schaffen.

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Eine Finanzierungsmethode für solche Vorhaben stellt der Generationenkredit dar. Hierbei nimmt die ältere Generation einen Kredit auf, um den neuen Wohnraum zu finanzieren. Nach ihrem Versterben geht die Immobilie in den Besitz der Erbengeneration über, welche dann die Verantwortung für die Rückzahlung des Kredits übernimmt.


Kreditrechner und Finanzierungsplan: Wie Sie die Finanzierung des Hauses berechnen

Um die Hausfinanzierung zu berechnen, empfehlen wir Ihnen einen Finanzierungsplan zu erstellen. Hierbei sollten Sie folgende Kosten nicht vergessen: Baukosten, Bau- bzw. Kaufnebenkosten, Kosten für Grundstückskauf inklusive Kaufnebenkosten sowie Kosten für die Erschließung und Einrichtung.

Von den Gesamtinvestitionskosten werden Ihre verfügbaren Eigenmittel, etwaige Förderungen und eventuelle Eigenleistungen abgezogen. Der sich daraus ergebende Betrag ist die Finanzierungssumme bzw. der Auszahlungsbetrag. Hinzu kommen noch die sogenannten Kreditnebenkosten. Den Auszahlungsbetrag zuzüglich der Kreditnebenkosten nennt man Gesamtkreditbetrag.

Nebenkosten im Finanzierungsplan

Zu den Kaufnebenkosten zählen die Grunderwerbsteuer, die Eintragungsgebühr des Eigentumsrechtes, eventuell die Maklergebühr sowie auch die Kaufvertragserrichtungskosten inkl. Übernahme der Treuhandschaft. Aber auch die folgenden Finanzierungskosten müssen beachtet werden:

Wann wird ein Finanzierungsplan in Österreich benötigt?

Banken benötigen meistens einen Finanzierungsplan für Investitionskredite, Spezialkredite, Wohnbaukredite, größere Konsumkredite und Existenzgründungskredite. Sie müssen den Finanzierungsplan dann mit weiteren Unterlagen bei der Bank einreichen und häufig ergänzt der Finanzierungsplan einen Einkommensnachweis, eine Aufstellung über mögliche Sicherheiten oder auch eine Vermögensaufstellung.

Haushaltsrechnung inkl. Einnahmen und Ausgaben: Wie viel Kredit kann ich mir leisten?

Für Ihre Hausfinanzierung sollten Sie auf jeden Fall eine exakte und ehrliche Haushaltsrechnung zusammenstellen, um Ihr frei verfügbares Einkommen bzw. die zumutbare Kreditrate zu berechnen. Die Haushaltsrechnung muss sowohl das Haushaltseinkommen als auch die laufenden Ausgaben und Lebenserhaltungskosten beinhalten. Seien Sie der Bank einen Schritt voraus und erstellen Sie schon vor einer Kreditanfrage einen Haushaltsplan.

Finden Sie hier eine Vorlage für eine Haushaltsrechnung zum Download

Haushaltsrechnung

Was bringt ein Kreditrechner für Hauskredite?

Unser Kreditrechner bietet für die Finanzierung Ihres Hauses eine große Unterstützung. Sie können nämlich nicht nur aktuelle Zinsmodelle vergleichen, sondern auch herausfinden, ob Sie sich einen Hauskredit überhaupt leisten können. Je nach Kreditsumme und Laufzeit ändert sich auch die monatliche Kreditrate. Dadurch können Sie die Finanzierung Ihres Hauses kalkulieren und Ihren Finanzierungsplan besser aufstellen.

Worauf achten beim Kreditvergleich? 

Denkt man an einen Kreditvergleich, so meint man in erster Linie eine Gegenüberstellung der Höhe der Zinsen. Dabei ist jedoch noch zwischen dem Nominalzinssatz und dem sogenannten Effektivzinssatz zu unterscheiden. Die Höhe des Effektivzinssatzes hängt unter anderem auch unmittelbar von der gewählten Kreditlaufzeit ab, das gewählte Kreditmodell hat direkten Einfluss auf die Höhe dieses Zinssatzes.

Verglichen wird auch gerne die Höhe von Kreditraten bzw. ob und in welcher Höhe Sondertilgungen – am besten kostenfrei – während der Kreditlaufzeit möglich sind. Aber auch dabei ist darauf zu achten, dass Gleiches auch Gleichem gegenübergestellt wird. Nur dann führen Vergleiche zum gewünschten Erfolg.

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Wie lässt sich die Kreditrate berechnen?

Um eine Kreditrate zu berechnen, ist es am einfachsten, auf unseren Kreditrechner zuzugreifen. Aufbauend auf den gewünschten Kreditbetrag, der Kreditlaufzeit und einem gewählten Zinssatz erhalten Sie die monatliche Rate. Diese Kreditrate – oder Annuität - setzt sich aus dem Tilgungsteil sowie dem Zinsenteil zusammen.

Wussten Sie, dass der in der monatlichen Rate enthaltene Tilgungsteil zu Beginn niedriger ist und dann während der Kreditlaufzeit immer höher wird? Falls nein, so empfehlen wir Ihnen, sich einen Tilgungsplan näher anzusehen.

Wie kann ich den Tilgungsplan erstellen?

Auch hierzu empfiehlt es sich, einen Kreditrechner zu verwenden. Der Tilgungsplan umfasst jedes Laufzeitjahr des Kredites und schlüsselt übersichtlich den Kreditstand zu Jahresbeginn und zum Jahresende auf. Außerdem finden Sie den Kredittilgungsteil sowie die Zinsen, die in der Periode zu bezahlen sind. Spätestens bei Abschluss eines Kredites erhalten Sie vom Kreditinstitut einen genauen Tilgungsplan zur Finanzierung Ihres Hauses.


Rechenbeispiel: So könnte die Hausfinanzierung aussehen

KAUFPREIS245.000 Euro
Grunderwerbsteuer (3,50 %)8.575 Euro
Eintragungsgebühr Eigentumsrecht (1,10 %)2.695 Euro
Maklerprovision (3,60 %)8.820 Euro
Kaufvertragserrichtungsgebühr inkl. Treuhandschaft (2,00 %)4.900 Euro
Kaufnebenkosten24.990 Euro
Eigenmittel-61.250 Euro
FINANZIERUNG208.740 Euro
MONATSRATE ab898,84 Euro

Finanzierung Ihres Hauses: Fazit

Bei der Bau- und Hausfinanzierung sollten Sie beim Finanzierungsplan und der Haushaltsrechnung ganz genau und ehrlich sein. Dies erleichtert Ihnen den gesamten Kreditprozess und kann Ihnen zusätzlich helfen, die Höhe der Kreditrate zu senken. Eine sorgfältige Erstellung des Finanzierungsplans und der Haushaltsrechnung ist entscheidend, um die Gesamtkosten und monatlichen Belastungen realistisch einzuschätzen. Dies trägt dazu bei, Überraschungen während der Kreditlaufzeit zu vermeiden und stellt sicher, dass die Finanzierung auf Ihre finanzielle Situation zugeschnitten ist. Die Einbeziehung eines Finanzierungsexperten kann zusätzliche Einblicke in verfügbare Kreditoptionen und -strategien bieten. Eine fundierte Finanzberatung unterstützt Sie dabei, die am besten geeigneten und kosteneffizientesten Finanzierungsmöglichkeiten für Ihr Bauvorhaben oder den Kauf Ihres Hauses zu identifizieren. Wenn Sie Hilfe bei der Finanzierung Ihres Hauses brauchen, dann nehmen Sie Kontakt zu einem Wohnbau-Finanz-Experten von Infina in Ihrer Nähe auf. Wir finden die passende Finanzierungslösung für Sie und unterstützen Sie bei Ihrem Traum vom Eigenheim.

Bildquellen: 911893/ pxhere.com,  Jaruwan Jaiyangyuen/ Shutterstock.com, Patino/ Shutterstock.com, nazarovsergey/ Shutterstock.com
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Über den Autor: Mag. Elfi Stampfl
Position: Prokuristin

Meine Expertise im Bereich der Organisation und Ausbildung habe ich als Verwaltungsleiterin einer großen Genossenschaft in Südtirol erworben. Die Zusammenarbeit mit landwirtschaftlichen Unternehmen war für mich die beste Schule des Lebens. Seit 2013 leite ich das Finanzierungsservice der Infina. Mein hohes Qualitätsverständnis führte zur Gründung der Infina Academy, da es mein Anspruch ist, dass unsere Wohnbau-Finanz-Experten dazu befähigt sind, die beste Finanzierungsberatung in ganz Österreich anzubieten. Zudem ist mir wichtig, unsere Kunden über die aktuelle Zinsentwicklung zu informieren. Für mich persönlich sind Ehrlichkeit und die Bereitschaft für den Kunden alles zu tun das höchste Gebot.

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