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Bau- und Hausfinanzierung: Tipps zu Finanzierungsplan und Krediten

Datum: 27.05.2019 | Autor: Redaktion

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Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder bauen wollen, ist ein Finanzierungsplan von großer Wichtigkeit! In diesem Plan müssen sowohl Kauf- bzw. Baukosten inkl. aller Nebenkosten als auch Ihr Eigenkapital berücksichtigt werden. Außerdem sind Ihre laufenden Ausgaben Ihren Einnahmen gegenüber zu stellen. Das hilft Ihnen maßgeblich für eine Einschätzung Ihrer Möglichkeiten. Ob Sie sich eine Wohnungs- oder Hausfinanzierung leisten können, wie viel Kredit Sie bekommen und wie Sie einen Finanzierungsplan erstellen, erfahren Sie in unserem Ratgeber. 


Haus-, Bau- und Wohnfinanzierung in Österreich: Grundlagen

Es gibt bei einer Finanzierung wesentliche Grundlagen zu beachten: Sie sollten nicht nur wissen, welche verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten es gibt, die Sie durch Kreditinstitute und Förderungen haben, sondern auch nach welchen Kriterien ein Kredit vergeben wird. Ebenso ist der Überblick über die aktuellen Zinsentwicklungen sehr wichtig, denn die Entscheidung zwischen variablen und Fixzinsen ist von großer Bedeutung für Ihre Finanzierung.

Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es?

Für Ihre Bau- bzw. Hausfinanzierung ist ein Immobilienkredit von einer Bank oder einer  Bausparkasse sinnvoll, da es für den Kauf oder Bau eines Hauses meist eine höhere Summe braucht als man mit Eigenmittel abdecken kann. Auch Förderungen von den jeweiligen Bundesländern können so ein Vorhaben bei weitem nicht gänzlich finanzieren, sie können aber durchaus eine große Unterstützung sein.

Die jeweiligen Bundesländer in Österreich fördern zahlreiche Bauvorhaben, bei denen dauerhaft, privater Wohnraum geschaffen wird. Diese Fördermittel sind meistens günstiger verzinst als Bankkredite und bilden somit eine perfekte Ergänzung. Die Förderungen hängen primär von der Höhe Ihres Einkommens, Ihrer Familiensituation, der Wohnraumgröße sowie dem Förderzweck ab.

Wie viel Kredit bekommt man für die Bau- und Hausfinanzierung?

Banken prüfen bei jeder Kreditanfrage für eine Bau- und Hausfinanzierung die sogenannte Kreditfähigkeit und die Kreditwürdigkeit (=Bonität).

Die Kreditfähigkeit ist die Fähigkeit einer (natürlichen oder juristischen) Person, rechtswirksam Kreditverträge abschließen zu können. Grundsätzlich ist man in Österreich ab dem vollendeten 18. Lebensjahr voll geschäftsfähig und folglich in der Lage, einen Kredit aufzunehmen. Eine weitere Voraussetzung für die Kreditfähigkeit ist die geistige Verfassung. Kreditwürdigkeit beschreibt wiederum die Fähigkeit, einen Kredit auch zurückzahlen zu können.

Die Kreditwürdigkeit wird in erster Linie aus einem Rating, mit dem Sie von der Bank eingestuft werden, abgeleitet. Gerade bei den höheren Beträgen einer Hausfinanzierung entsteht auch ein höheres Risiko. Mit dem Rating wird also die Einstufung der Bonität eines Kreditnehmers durch das Kreditinstitut vorgenommen. Je besser die Bonitätsstufe, desto eher bekommen Sie einen Kredit – und zwar in der von Ihnen gewünschten Höhe.

Faktoren eines Ratings:

  • Persönliche Angaben (Familiensituation, etc.)
  • Wirtschaftliche Verhältnisse (Beruf, Einkommen, etc.)
  • vorhandenes Vermögen
  • bestehende Verbindlichkeiten

Mögliche Ausschlusskriterien:

  • zu geringes Einkommen
  • unregelmäßiges Einkommen
  • hohe variable Gehaltsbestandteile
  • befristetes Arbeitsverhältnis
  • wenig bis keine Eigenmittel
  • zu hohe bestehende Kredite bzw. Überschuldung
  • zu hohes oder zu junges Alter
  • Vermerke bei Kreditauskunfteien (KSV 1870, CRIF, Bisnode Austria)

TIPP

Sie haben das Recht, einmal pro Jahr eine kostenlose Selbstauskunft beim Kreditschutzverband 1870 oder bei CRIF anzufordern. Hier sind sämtliche Bonitätseinträge aufgelistet. Die jeweiligen Kreditinstitute prüfen in der Regel immer den KSV 1870, um sicherzustellen, dass der Kreditwerber seine bestehenden Kredite auch laufend und stetig zurückbezahlt. Genehmigte Neukredite werden ebenfalls in den KSV 1870 eingetragen.

Der Vergleich: Zinsen bei der Bau- und Hausfinanzierung

Für Ihre Bau- oder Hausfinanzierung sollten Sie sich auf jeden Fall beraten lassen, welches Zinsmodell das Richtige für Ihre persönliche Situation ist. Sie können zwischen variablen und fixen Zinsen wählen: Bei variablen Zinsen ändert sich der Zinssatz laufend, er richtet sich häufig nach der Entwicklung des Euribor (meistens dem 3-Monats-Euribor). Fixzinsen sind während der vereinbarten Fixzinsdauer gleichbleibend.

Aktuell ist eine Fixzinsbindung sehr interessant. Aufgrund des Niedrigzinsniveaus erhalten Sie sogar bei Krediten mit einem langfristigen Fixzinssatz zwischen 15 und 25 Jahren sehr gute Konditionen. Da für die nächsten Jahre Zinssteigerungen zu erwarten sind, ist ein variabler Kredit mit höheren Risiken verbunden. Aber Achtung: nach Ablauf der mit dem Kreditinstitut vereinbarten Fixzinsperiode sind auch diese Kredite bis zum Laufzeitende variabel verzinst.

Eine weitere Alternative sind Kredite mit Zinsunter- sowie Zinsobergrenzen. Traditionell werden derartige Zinsmodelle von Bausparkassen angeboten. Mittlerweile findet man diese Kreditangebote jedoch auch bei Banken.     


Hausfinanzierung ohne Eigenkapital: Was ist möglich?

Bei einer Hausfinanzierung spielen Ihre verfügbaren Eigenmittel eine wichtige Rolle. Aber ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital auch möglich? Wir empfehlen Ihnen, mindestens 20 Prozent an Eigenmitteln in die Bau- bzw. Hausfinanzierung einzubringen. Mehr Eigenmittel reduzieren nämlich einerseits die Kreditsumme und Finanzierungsnebenkosten, andererseits aber auch die monatlichen Kreditraten. Je höher die Eigenmittel, desto eher wird der Kredit gewährt und desto bessere Konditionen bekommen Sie.

Ob eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital möglich ist, hängt von vielen Faktoren ab. Haben Sie zum Beispiel andere Sicherheiten, die Sie der Bank anbieten können, haben Sie bessere Chancen auf eine Kreditzusage. Wenn das Einkommen hoch genug ist, gibt es einige Kreditinstitute in Österreich, die nicht die vollständige Deckung des gesamten Kreditbetrages durch den Verkehrswert (Schätzwert) der Immobilie verlangen.

Voraussetzung ist in jedem Fall eine plausible Begründung der fehlenden Eigenmittel. Anderenfalls könnten Sie versuchen, die fehlenden Eigenmittel von Familienmitgliedern oder engen Freunden auszuborgen.

Eigenmittel sind ein wichtiges Thema bei der Bau- und Hausfinanzierung. Häufig ist es potentiellen Kreditnehmern gar nicht bewusst, dass Eigenkapital für die Finanzierung vorhanden ist. Wir beraten Sie daher gerne in diesen Fragen und unterstützen Sie, vorhandene Eigenmittel effizient in Ihre Finanzierung einzubringen. 


Kreditrechner und Finanzierungsplan: Wie Sie die Hausfinanzierung berechnen

Für die Berechnung Ihrer Hausfinanzierung empfehlen wir Ihnen einen Finanzierungsplan zu erstellen. Hierbei sollten Sie folgende Kosten nicht vergessen: Baukosten, Bau- bzw. Kaufnebenkosten, Kosten für Grundstückskauf inklusive Kaufnebenkosten sowie Kosten für die Erschließung und Einrichtung.

Von den Gesamtinvestitionskosten werden Ihre verfügbaren Eigenmittel, etwaige Förderungen und eventuelle Eigenleistungen abgezogen. Der sich daraus ergebende Betrag ist die Finanzierungssumme bzw. der Auszahlungsbetrag. Hinzu kommen noch die sogenannten Kreditnebenkosten. Den Auszahlungsbetrag zuzüglich der Kreditnebenkosten nennt man Gesamtkreditbetrag.

Nebenkosten im Finanzierungsplan

Zu den Kaufnebenkosten zählen die Grunderwerbssteuer, die Eintragungsgebühr des Eigentumsrechtes, eventuell die Maklergebühr sowie auch die Kaufvertragserrichtungskosten inkl. Übernahme der Treuhandschaft. Aber auch die folgenden Finanzierungskosten müssen beachtet werden:

  • Bearbeitungsgebühren bzw. eine Vergütung für die Kreditvermittlung
  • Kosten für die Grundbuchseintragung der Hypothek
  • Beglaubigungskosten der Pfandurkunde
  • Grundbuchsgesuch
  • Bewertungskosten
  • Gebühren für die KSV-Abfragen
Haushaltsrechnung: Wie viel Kredit kann ich mir leisten?

Für Ihre Hausfinanzierung sollten Sie auf jeden Fall eine exakte und ehrliche Haushaltsrechnung zusammenstellen, um Ihr frei verfügbares Einkommen bzw. die zumutbare Kreditrate zu berechnen. Die Haushaltsrechnung muss sowohl das Haushaltseinkommen als auch die laufenden Ausgaben und Lebenserhaltungskosten beinhalten. Seien Sie der Bank einen Schritt voraus und erstellen Sie schon vor einer Kreditanfrage einen Haushaltsplan.

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Haushaltsrechnung

Was bringt ein Kreditrechner für Hauskredite?

Unser Kreditrechner bietet für Ihre Hausfinanzierung eine große Unterstützung. Sie können nämlich nicht nur aktuelle Zinsmodelle vergleichen, sondern auch herausfinden, ob Sie sich einen Hauskredit überhaupt leisten können. Je nach Kreditsumme und -laufzeit, ändert sich auch die monatliche Rate. Dadurch können Sie Ihre Finanzierung kalkulieren und Ihren Finanzierungsplan besser aufstellen.

Worauf achten beim Kreditvergleich? 

Denkt man an einen Kreditvergleich, so meint man in erster Linie eine Gegenüberstellung der Höhe der Zinsen. Dabei ist jedoch noch zwischen dem Nominalzinssatz und dem sogenannten Effektivzinssatz zu unterscheiden. Die Höhe des Effektivzinssatzes hängt unter anderem auch unmittelbar von der gewählten Kreditlaufzeit ab, das gewählte Kreditmodell hat direkten Einfluss auf die Höhe dieses Zinssatzes.

Verglichen wird auch gerne die Höhe von Kreditraten bzw. ob und in welcher Höhe Sondertilgungen – am besten kostenfrei - während der Kreditlaufzeit möglich sind. Aber auch dabei ist darauf zu achten, dass Gleiches auch Gleichem gegenübergestellt wird. Nur dann führen Vergleiche zum gewünschten Erfolg.

Wie lässt sich die Kreditrate berechnen?

Um eine Kreditrate zu berechnen, ist es am einfachen auf unseren Kreditrechner zuzugreifen. Aufbauend auf den gewünschten Kreditbetrag, der Kreditlaufzeit und einem gewählten Zinssatz erhalten Sie die monatliche Kreditrate. Diese Kreditrate – oder Annuität - setzt sich aus dem Tilgungsteil sowie dem Zinsenteil zusammen.

Wussten Sie, dass der der in der Kreditrate enthaltene Tilgungsteil zu Beginn niedriger ist und dann während der Kreditlaufzeit immer höher wird? Falls nein, so empfehlen wir Ihnen sich einen Tilgungsplan näher anzusehen.

Wie kann ich den Tilgungsplan erstellen?

Auch hierzu empfiehlt es sich einen Kreditrechner zu verwenden. Der Tilgungsplan umfasst jedes Laufzeitjahr des Kredites und schlüsselt übersichtlich den Kreditstand zu Jahresbeginn und zum Jahresende auf. Außerdem finden Sie den Kredittilgungsteil sowie die Zinsen, die in der Periode zu bezahlen sind. Spätestens bei Abschluss eines Kredites erhalten Sie vom Kreditinstitut einen genauen Tilgungsplan zu Ihrer Bau- oder Hausfinanzierung.


Rechenbeispiel: So könnte die Haus- bzw. Baufinanzierung aussehen

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