Ein wesentlicher Kostenfaktor bei der Bruttokaltmiete sind die Betriebskosten, auch laufende Nebenkosten genannt. Diese hängen von der Größe der Immobilie, Energieeffizienz, Art der Heizung und Ausstattung sowie bei gemeinschaftlichen Wohnanlagen von den weiteren laufenden Kosten ab. Im Falle des Eigenheimes geht es dabei primär um Brennstoffe, Versicherungen und Kanalgebühren. Während bei Miet- und Eigentumswohnungen die Betriebskosten als ein weitgehend fixer Faktor hingenommen werden müssen, können Sie diese beim Eigenheim mehr zu Ihren Gunsten beeinflussen. Dieser Beitrag zeigt Ihnen wesentliche Fakten und Hintergrundinformationen zu den laufenden Nebenkosten auf.
Betriebskosten sind Nebenkosten der Miete. Die Höhe der Betriebskosten kann von Wohnblock zu Wohnblock bzw. von Einfamilienhaus zu Einfamilienhaus variieren und ist von vielen Faktoren wie Ausstattung (z. B. mit oder ohne Aufzug) und Größe der Wohneinheiten abhängig. Betriebskosten für ein Haus können wie folgt definiert werden:
Betriebskosten sind laufende und regelmäßig wiederkehrende Kosten der Möglichkeit zur oder tatsächlichen Nutzung des Hauses oder der Hausanlage. Sie fallen neben der Miete an und werden auf diese aufgeschlagen. Als Kostenfaktor werden Sie dem Haus zugerechnet, daher auch mit dem Begriff Hausbetriebskosten bezeichnet.
Laut Betriebskostenspiegel 2023 der Mietervereinigung Wien (MVÖ) betrugen so beispielsweise die monatlichen Nettobetriebskosten pro Quadratmeter Nutzfläche in privaten Wiener Mietshäusern im Jahr 2021 rund 2,27 Euro (+1,3 % ggü. 2020). Eine 70 m2 Wohnung hatte somit Nettobetriebskosten von im Schnitt 159 Euro pro Monat, wobei es starke Abweichungen gibt.
Betriebskosten für ein Haus in Österreich: Was gehört dazu?
Bei Altbauten und im geförderten Neubau sind die Betriebskosten gesetzlich genau geregelt. Hingegen bei frei finanziertem Neubau oder im gemieteten Ein- und Zweifamilienhaus ist die Vereinbarung im Mietvertrag ausschlaggebend. Fehlt aber eine Vereinbarung, dann gilt § 1099 ABGB (Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch). Konkret bedeutet dies, dass der Vermieter alle Lasten und Abgaben trägt, also auch die Betriebskosten. Oft wird auch im Mietvertrag im Zusammenhang mit den Betriebskosten auf die §§ 21 bis 23 MRG (Mietrechtsgesetz) verwiesen. Dann gelten die Regelungen des gesetzlichen Betriebskostenkatalogs des MRG für das Mietverhältnis.
Die wichtigsten Betriebskostenpositionen im Überblick (pro Jahr, am Beispiel privater Miethäuser in Wien in 2021, Quelle: Betriebskostenspiegel 2023 MVÖ):
Versicherungsprämien: 5,93 €/ m2: Versicherungen für Feuer, Haftpflicht und Leitungswasserschäden. Zusätzlich gegen Glasbruch und Sturmschaden (aber: In Wohnblöcken müssen mehr als die Hälfte der Mieter den Prämien zugestimmt haben).
Reinigungskosten: 6,06 €/ m2: Darunter fallen u. a. auch alte Dienstverträge mit echten Hausbesorgern, deren Abfertigungen, Dienstverträge mit Hausbetreuern und auch deren Abfertigung. Ansonsten sind es Hausreinigungskosten für Reinigungsfirmen.
Wasser/ Abwasser: 4,80 €/ m2: Dieser Posten inkludiert auch die Wasserdichtheitsprüfung sowie die Eich-, Ablese- und Abrechnungskosten bei der Verbrauchsabrechnung.
Verwaltungshonorar: 3,60 €/ m2: Das sind die Kosten für die Hausverwaltung (gesetzlich gedeckelt).
Müllentsorgung: 2,99 €/ m2: Betrifft alles rund um Müllentsorgung, auch die Sperrmüll-Entrümpelung.
Liftkosten: 3,09 €/ m2: Zusatzkosten in Häusern mit Aufzügen.
Im Altbau und geförderten Wohnbau fallen noch zusätzlich folgende Kosten an: Kaminkehrer, Schneeräumung (falls ausgelagert), öffentliche Abgaben wie Grundsteuer, Strom und Beheizung von Gemeinschaftsanlagen, Service, Wartung, Waschküche etc.
Beispiel: Wie berechnen sich die Betriebskosten?
Meist wird eine monatliche Pauschale für die Betriebskosten vereinbart, die sich nach der Haus- bzw. Wohnungsgröße richtet. Bemessungsgrundlage des Pauschalbetrags sind dabei die Gesamtausgaben des Vorjahres (plus maximal zehn Prozent Erhöhung). Eine Betriebskostenanhebung darf nur einmal im Jahr erfolgen.
Alle Jahre wieder spannend wird die Betriebskostenabrechnung des Vorjahres, die laut Mietrechtsgesetz (MRG) bis zum 30. Juni des Folgejahres vorliegen muss. Bei Über- oder Unterschreitung der Vorab-Pauschale durch die tatsächlichen Betriebskosten kommt es für Mieter oder Eigentümer zu Nachzahlungen oder Gutschriften.
Doch auch bei Eigenheimen (Einfamilienhäusern) fallen Betriebskosten an. Das Berechnungsschema ist dabei im Grunde genommen analog großer Gebäude. Nur Lift und Verwaltung entfallen in der Regel.
Wie hoch sind dann die monatlichen Betriebskosten für ein Haus? Dies zeigt nachfolgendes Schema zur Beispielrechnung der Betriebskosten bei 120 m2:
| Kostenpunkt | Kosten pro m² | Beispiel: Kosten für ein Haus mit 120 m² |
|---|
| Versicherung | 0,48 € | 57,60 € |
| Reinigung (sofern extern beauftragt) | 0,48 € | 57,60 € |
| Wasser/ Abwasser | 0,38 € | 45,60 € |
| Müllentsorgung | 0,24 € | 28,80 € |
| Kaminkehrer | 0,14 € | 16,80 € |
| Instandhaltung | 0,55 € | 66,00 € |
| GESAMT: monatliche Betriebskosten | 2,20 € | 272,40 € |
Die monatlichen Nebenkosten variieren in etwa zwischen 2,00 und 3,00 Euro pro Quadratmeter. Die Kosten unterschieden sich je Bundesland und Gemeinde, da Gebühren autonom festgelegt werden. Zudem hängen diese davon ab, ob Sie selbst Eigentümer einer Liegenschaft sind und Sie damit einzelne Kostenpositionen, wie beispielsweise die Grundsteuer immer selbst tragen müssen.
Anmerkung: Wenn Sie für den Kauf einer Immobilie einen Kreditantrag stellen, spielt die Haushaltsrechnung (monatliche Einnahmen und Ausgaben) eine große Rolle. Die kreditgebende Bank oder Bausparkasse in Österreich will prüfen, ob Sie Ihre monatliche Kreditrate dauerhaft bezahlen können. Teilweise setzen Kreditinstitute bei der Kreditantragsprüfung bei den Betriebskosten auch pauschale Werte von 2,50 oder 3,50 Euro pro Quadratmeter an.
Wovon hängt die Höhe der Betriebskosten ab?
Die Höhe der Betriebskosten hängt in erster Linie mit der Größe der Wohnfläche zusammen. Ein kleiner variabler Teil ist auch verbrauchsabhängig. Aber grundsätzlich gilt: Je größer die Wohnfläche ist, desto höher sind auch die Nebenkosten.
Ein wesentlicher Faktor – spricht fast die Hälfte – sind bei Mietern die Versicherung und Reinigung. Bei der Versicherung fallen hohe fixe Beträge an, genauso wie beim Personal für die Reinigungsfirma. Auch der Müll muss regelmäßig entsorgt werden, während beim Kanal (Abwasser) neben Fixgebühren noch eine verbrauchsabhängige Kostenkomponente anfällt.
Immer fix zu rechnen ist, solange eine Zentralheizung, Holz, Pellets, Öl oder Kohle verfeuert, mit dem Rauchfangkehrer. Darüber hinaus fallen für Eigentümer noch diverse Instandhaltungskosten an.
So lassen sich Betriebskosten beim Haus sparen
Sie sollten bei allen Nebenkosten, inklusive dem individuellen Wasser- und Stromverbrauch, ansetzen. Grundsätzlich lassen sich (Betriebs-)Kosten bei einem Haus wie folgt einsparen:
Tipp 1: Weniger Quadratmeter, geometrisch effiziente Formen wie rechteckige Raumanordnungen zur Optimierung der Platzausnützung: Je geringer die Wohnfläche ist, desto niedriger sind gewisse Kosten wie Strom, Heizung und teilweise auch die Instandhaltung.
Tipp 2: Strom sparen: Stromsparende LED-Leuchten und andere verbrauchsärmere Haushaltsgeräte sind die Basis. Stromverbrauchende Geräte sollten bei Stillstand ausgesteckt sein und nicht im noch immer stromschluckenden Standby-Modus stehen. Bei Herdplatten kann die Restwärme beim Kochen ausgenützt werden.
Betriebskosten für das Haus: Warum Sie schon vor dem Hausbau kalkulieren sollten
Viele Kostenfaktoren werden bereits beim Bau eines Hauses in ihrer Höhe festgelegt. Hier beginnt alles bereits mit der Bauweise des Hauses. Welche Isoliermaterialien werden verwendet? Ist es ein Niedrigenergiehaus? Welche Größendimensionierung ist langfristig wirklich erforderlich? Welches Heizsystem gelangt zum Einsatz? Sind auf dem Dach Solaranlagen installiert? All diese Fragen sollte man sich schon beim Bau, Kauf oder der Anmietung einer Immobilie stellen.
Tipp
Ein weiterer Faktor, der von Anfang an zum Tragen kommt, sind die Finanzierungskosten. Die Einsparmöglichkeiten hier werden häufig unterschätzt. Mit langjährigen Fixzinsbindungen und einer Streckung der Laufzeit haben Sie gleich zwei Vorteile: Zum einen die Sicherung eines niedrigen Zinsniveaus auf 20 bis 30 Jahre und zum anderen niedrigere Raten aufgrund der langen Laufzeit. Lesen Sie hierzu auch unseren Ratgeber Immobilienfinanzierung – Was kann ich mir leisten?
Betriebskosten für ein Haus vs. Betriebskosten für die Mietwohnung
Sowohl ein Haus als auch eine Mietwohnung haben in punkto Betriebskosten Vor- und Nachteile. Letztendlich wird die Entscheidung für ein Haus oder eine Wohnung sicherlich nicht auf Basis der Höhe der Nebenkosten getroffen. Dennoch ist es wichtig, diese abschätzen zu können.
Betriebskosten Haus
| Vorteile | Nachteile |
|---|
Bei Neubau: In der Bauphase können Sie noch vieles selbst beeinflussen. | Meist größere Wohnflächen und damit auch höhere Kosten. |
Keine Gemeinschaftsflächen und -räumlichkeiten, deren Betriebskosten Sie mitbezahlen. | Zusätzlich, sofern Sie Eigentümer sind: Sie sind für alle Instandhaltungsarbeiten selbst verantwortlich und vorhandene private Reserven bestimmen das Investitionspotenzial (und nicht die Rücklagen der Gemeinschaft). |
Der Hauseigentümer hat durch sein individuelles Verhalten der Energienutzung mehr Einfluss auf die Betriebskosten. |
Liftkosten entfallen im Regelfall. |
Betriebskosten Mietwohnung
Vorteile | Nachteile |
|---|
Anfallende Reparaturen bezahlt der Vermieter. Die Miete deckt die normale Abnutzung ab. Nicht einmal das Ausmalen zur Beendigung des Mietverhältnisses ist erforderlich. Diesbezüglich gibt es sogar ein OGH-Urteil. | Höhere Kostenabhängigkeit von strukturellen Faktoren. |
Die Kostenfaktoren sind meist gesetzlich geregelt (MRG). | Weniger Einflussmöglichkeiten auf Betriebskosten. |
| | Abhängigkeit vom Verhalten der Eigentümergemeinschaft. |
Monatliche Kosten für ein Haus – Betriebskosten einplanen
Die Betriebskosten für ein Haus berechnen sich aus der Summe aller relevanten Kostenfaktoren umgelegt auf Quadratmeter und Monatszeiträume.
Betriebskosten lassen sich vor der Bauphase noch gut planen, abhängig von Größe und Art des Hauses (Niedrigenergiehaus, Passivhaus....) sowie Heizung, Elektroanlagen, Beleuchtung, Badausstattung (wegen Wasserverbrauch), Isolation etc..
Die Betriebskosten sollten bei der Kalkulation der monatlichen Ausgaben nie vergessen werden, da diese in Abhängigkeit der Quadratmeteranzahl schon mit 100 bis 300 Euro monatlich berücksichtigt werden müssen.
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