Betriebskosten für das Haus berechnen: Diese Beträge fallen an

Betriebskosten für das Haus berechnen
Autor: Mag. Elfi Stampfl
Kategorie: Immobilie
Datum: 07.01.2021

Ein wesentlicher Kostenfaktor bei der Bruttokaltmiete sind die Betriebskosten, auch laufende Nebenkosten genannt. Diese hängen von der Größe der Immobilie, Energieeffizienz, Art der Heizung und Ausstattung sowie bei gemeinschaftlichen Wohnanlagen von den weiteren laufenden Kosten ab. Im Falle des Eigenheimes geht es dabei primär um Brennstoffe, Versicherungen und Kanalgebühren. Während bei Miet- und Eigentumswohnungen die Betriebskosten als ein weitgehend fixer Faktor hingenommen werden müssen, können Sie diese beim Eigenheim mehr zu Ihren Gunsten beeinflussen. Dieser Beitrag zeigt Ihnen wesentliche Fakten und Hintergrundinformationen zu den laufenden Nebenkosten auf.

Betriebskosten für ein Haus: Das Wichtigste im Überblick

  • Betriebskosten sind laufende und regelmäßig wiederkehrende Kosten der Hausbenutzung als Mieter oder (Mit-)Eigentümer.
  • Zu den Betriebskosten zählen u. a. typischerweise Versicherungsprämien, Reinigungskosten, allgemeines Wasser/ Abwasser, Verwaltungshonorare, Müllentsorgung, Liftkosten, Rauchfangkehrer und Schneeräumung.
  • Die Höhe der Betriebskosten hängt vor allem von der Größe der Immobilie, der Isolierung und Heizanlage, der Ausstattung der Gemeinschaftsanlagen (Lift, Fitnessraum, Waschraum etc.) und dem Wasserverbrauch ab.
  • Die Betriebskosten werden pauschal monatlich bezahlt. Einmal im Jahr erfolgt die Betriebskostenabrechnung des Vorjahres, die den Pauschalen gegenübergestellt wird und zu Gutschriften oder auch Nachbelastungen führen kann.
  • Beim Eigenheim hat man mehr Einfluss auf die Betriebskosten als bei der Mietwohnung, vor allem wenn man die Kosten bereits vor Baubeginn optimiert.

Was sind Betriebskosten?

Betriebskosten sind Nebenkosten der Miete. Die Höhe der Betriebskosten kann von Wohnblock zu Wohnblock bzw. von Einfamilienhaus zu Einfamilienhaus variieren und ist von vielen Faktoren wie Ausstattung (z. B. mit oder ohne Aufzug) und Größe der Wohneinheiten abhängig. Betriebskosten für ein Haus können wie folgt definiert werden:

Betriebskosten sind laufende und regelmäßig wiederkehrende Kosten der Möglichkeit zur oder tatsächlichen Nutzung des Hauses oder der Hausanlage. Sie fallen neben der Miete an und werden auf diese aufgeschlagen. Als Kostenfaktor werden Sie dem Haus zugerechnet, daher auch mit dem Begriff Hausbetriebskosten bezeichnet.

Laut Betriebskostenspiegel 2020 der Mietervereinigung Wien (MVÖ) betrugen so beispielsweise die monatlichen Nettobetriebskosten pro Quadratmeter Nutzfläche in privaten Wiener Mietshäusern im Jahr 2018 rund 2,16 Euro (+2,8 % ggü. 2017). Eine 50 m2 Wohnung hatte somit Nettobetriebskosten von im Schnitt 108 Euro pro Monat, wobei es starke Abweichungen gibt.

Betriebskosten für ein Haus in Österreich: Was gehört dazu?

Bei Altbauten und im geförderten Neubau sind die Betriebskosten gesetzlich genau geregelt. Hingegen bei frei finanziertem Neubau oder im gemieteten Ein- und Zweifamilienhaus ist die Vereinbarung im Mietvertrag ausschlaggebend. Fehlt aber eine Vereinbarung, dann gilt § 1099 ABGB (Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch). Konkret bedeutet dies, dass der Vermieter alle Lasten und Abgaben trägt, also auch die Betriebskosten. Oft wird auch im Mietvertrag im Zusammenhang mit den Betriebskosten auf die §§ 21 bis 23 MRG (Mietrechtsgesetz) verwiesen. Dann gelten die Regelungen des gesetzlichen Betriebskostenkatalog des MRG für das Mietverhältnis.

Die wichtigsten Betriebskostenpositionen im Überblick (pro Jahr, am Beispiel privater Miethäuser in Wien in 2018, Quelle: Betriebskostenspiegel 2020 MVÖ):

Versicherungsprämien: 5,64 €/ m2: Versicherungen für Feuer, Haftpflicht und Leitungswasserschäden. Zusätzlich gegen Glasbruch und Sturmschaden (aber: In Wohnblöcken müssen mehr als die Hälfte der Mieter den Prämien zugestimmt haben).

Reinigungskosten: 5,64 €/ m2: Darunter fallen u. a. auch alte Dienstverträge mit echten Hausbesorgern, deren Abfertigungen, Dienstverträge mit Hausbetreuern und auch deren Abfertigung. Ansonsten sind es Hausreinigungskosten für Reinigungsfirmen.

Wasser/ Abwasser: 4,50 €/ m2: Dieser Posten inkludiert auch die Wasserdichtheitsprüfung sowie die Eich-, Ablese- und Abrechnungskosten bei der Verbrauchsabrechnung.

Verwaltungshonorar: 3,59 €/ m2: Das sind die Kosten für die Hausverwaltung.

Müllentsorgung: 2,87 €/ m2: Betrifft alles rund um Müllentsorgung, auch die Sperrmüll-Entrümpelung.

Liftkosten: 2,90 €/ m2: Zusatzkosten in Häusern mit Aufzügen.

Im Altbau und geförderten Wohnbau fallen noch zusätzlich folgende Kosten an: Kaminkehrer, Schneeräumung (falls ausgelagert), öffentliche Abgaben wie Grundsteuer, Strom und Beheizung von Gemeinschaftsanlagen, Service, Wartung, Waschküche etc.

Abgrenzung: Diese Posten gehören nicht zu den Betriebskosten

Instandhaltungs- und Sanierungskosten in Verbindung mit der Behebung von (baulichen) Mängeln fallen nicht unter die Betriebskosten. Sie werden in Wohnblöcken aus dem Rücklagenfonds der Hauseigentümergemeinschaft gedeckt und sind bei Ein- und Zweifamilienhäuser vom Eigentümer zu tragen. Entgegen der weit verbreiteten Meinung fallen auch Strom, Heizung und Warmwasser (des individuell genutzten Wohnraums) nicht unter die Betriebskosten.    


Beispiel: Wie berechnen sich die Betriebskosten?

Meist wird eine monatliche Pauschale für die Betriebskosten vereinbart, die sich nach der Haus- bzw. Wohnungsgröße richtet. Bemessungsgrundlage des Pauschalbetrags sind dabei die Gesamtausgaben des Vorjahres (plus maximal zehn Prozent Erhöhung). Eine Betriebskostenanhebung darf nur einmal im Jahr erfolgen.

Alle Jahre wieder spannend wird die Betriebskostenabrechnung des Vorjahres, die laut Mietrechtsgesetz (MRG) bis zum 30. Juni des Folgejahres vorliegen muss. Bei Über- oder Unterschreitung der Vorab-Pauschale durch die tatsächlichen Betriebskosten kommt es für Mieter oder Eigentümer zu Nachzahlungen oder Gutschriften.

Doch auch bei Eigenheimen (Einfamilienhäusern) fallen Betriebskosten an. Das Berechnungsschema ist dabei im Grunde genommen analog großer Gebäude. Nur Lift und Verwaltung entfallen in der Regel.

Wie hoch sind dann die monatlichen Betriebskosten für ein Haus? Dies zeigt nachfolgendes Schema zur Beispielrechnung der Betriebskosten bei 120 m2:

KostenpunktKosten pro m²Beispiel: Kosten für ein Haus mit 120 m²
Versicherung0,47 €56,40 €
Reinigung (sofern extern beauftragt)0,47 €56,40 €
Wasser/ Abwasser0,38 €45,60 €
Müllentsorgung0,24 €28,80 €
Kaminkehrer0,14 €16,80 €
Instandhaltung0,50 €60,00 €
GESAMT: Monatliche Betriebskosten 2,20 €264,00 €

Die monatlichen Nebenkosten variieren in etwa zwischen 2,10 und 2,60 Euro pro Quadratmeter. Die Kosten unterschieden sich je Bundesland und Gemeinde, da Gebühren autonom festgelegt werden. Zudem hängen diese davon ab, ob Sie selbst Eigentümer einer Liegenschaft sind und Sie damit einzelne Kostenpositionen, wie beispielsweise die Grundsteuer immer selbst tragen müssen.


Wovon hängt die Höhe der Betriebskosten ab?

Die Höhe der Betriebskosten hängt in erster Linie mit der Größe der Wohnfläche zusammen. Ein kleiner variabler Teil ist auch verbrauchsabhängig. Aber grundsätzlich gilt: Je größer die Wohnfläche ist, desto höher sind auch die Nebenkosten.

Ein wesentlicher Faktor – spricht fast die Hälfte – sind bei Mietern die Versicherung und Reinigung. Bei der Versicherung fallen hohe fixe Beträge an, genauso wie beim Personal für die Reinigungsfirma. Auch der Müll muss regelmäßig entsorgt werden, während beim Kanal (Abwasser) neben Fixgebühren noch eine verbrauchsabhängige Kostenkomponente anfällt.

Immer fix zu rechnen ist, solange eine Zentralheizung, Holz, Pellets, Öl oder Kohle verfeuert, mit dem Rauchfangkehrer. Darüber hinaus fallen für Eigentümer noch diverse Instandhaltungskosten an.


So lassen sich Betriebskosten beim Haus sparen

Sie sollten bei allen Nebenkosten, inklusive dem individuellen Wasser- und Stromverbrauch, ansetzen. Grundsätzlich lassen sich (Betriebs-)Kosten bei einem Haus wie folgt einsparen:

Tipp 1: Weniger Quadratmeter, geometrisch effiziente Formen wie rechteckige Raumanordnungen zur Optimierung der Platzausnützung: Je geringer die Wohnfläche ist, desto niedriger sind gewisse Kosten wie Strom, Heizung und teilweise auch die Instandhaltung.

Tipp 2: Strom sparen:  Stromsparende LED-Leuchten und andere verbrauchsärmere Haushaltsgeräte sind die Basis. Stromverbrauchende Geräte sollten bei Stillstand ausgesteckt sein und nicht im noch immer stromschluckenden Standby-Modus stehen. Bei Herdplatten kann die Restwärme beim Kochen ausgenützt werden.

Tipp 3: Optimal Heizen: Eine „Überheizung“ der Räume sollte vermieden werden. Nur bei kalten Temperaturen sollte geheizt werden. Um jedoch Heizkosten optimieren zu können, ist von Anfang an eine gute Isolierung, auch bei den Fenstern, erforderlich.

Tipp 4: Versicherungskosten optimieren: Sowohl Elementar- als auch Haushaltsversicherungen sollten genau verglichen werden. Entweder Sie kontaktieren dazu einen seriösen Versicherungsmakler oder nehmen selbst in diversen Online-Vergleichsportalen einen Vergleich vor. Kosteneinsparungen sind nämlich hier möglich.

Tipp 5: Selber putzen: Viel Geld für Betriebskosten beim Haus können Sie einsparen, wenn Sie selber putzen, anstatt hierfür eine Reinigungsfirma zu beauftragen.

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Betriebskosten für das Haus: Warum Sie schon vor dem Hausbau kalkulieren sollten

Viele Kostenfaktoren werden beim Bau eines Hauses gelegt. Hier beginnt alles bereits mit der Bauweise des Hauses. Welche Isoliermaterialien werden verwendet? Ist es ein Niedrigenergiehaus? Welche Größendimensionierung ist langfristig wirklich erforderlich? Welches Heizsystem gelangt zum Einsatz? Sind auf dem Dach Solaranlagen installiert? All diese Fragen sollte man sich schon vor dem Kauf oder der Anmietung einer Immobilie stellen.

Tipp

Ein weiterer Faktor, der von Anfang an zum Tragen kommt, sind die Finanzierungskosten. Diese werden häufig unterschätzt. Mit langjährigen Fixzinsbindungen und einer Streckung der Laufzeit haben Sie gleich zwei Vorteile: Zum Einen die Sicherung eines historisch niedrigen Zinsniveaus auf 20 bis 30 Jahre und zum Anderen niedrigere Raten aufgrund der langen Laufzeit. Lesen Sie hierzu auch unseren Ratgeber Immobilienfinanzierung – Was kann ich mir leisten?


Betriebskosten für ein Haus vs. Betriebskosten für die Mietwohnung

Sowohl ein Haus als auch eine Mietwohnung haben in punkto Betriebskosten Vor- und Nachteile. Letztendlich wird die Entscheidung für ein Haus oder eine Wohnung sicherlich nicht auf Basis der Höhe der Nebenkosten getroffen. Dennoch ist es wichtig, diese abschätzen zu können.

Betriebskosten Haus

VorteileNachteile

Bei Neubau: In der Bauphase können Sie noch vieles selbst beeinflussen.

Meist größere Wohnflächen und damit auch höhere Kosten.

Keine Gemeinschaftsflächen und -räumlichkeiten, deren Betriebskosten Sie mitbezahlen.

Zusätzlich, sofern Sie Eigentümer sind: Sie sind für alle Instandhaltungsarbeiten eigenverantwortlich und vorhandene private Reserven bestimmen das Investitionspotenzial (und nicht die Rücklagen der Gemeinschaft).

Der Hauseigentümer hat durch sein individuelles Verhalten der Energienutzung mehr Einfluss auf die Betriebskosten.

Liftkosten entfallen im Regelfall.

Betriebskosten Mietwohnung

Vorteile

Nachteile

Anfallende Reparaturen zahlt der Vermieter. Die Miete deckt die normale Abnützung ab. Nicht einmal das Ausmalen zur Beendigung des Mietverhältnisses ist erforderlich. Diesbezüglich gibt es sogar ein OGH-Urteil.

Höhere Kostenabhängigkeit von strukturellen Faktoren.

Die Kostenfaktoren sind meist gesetzlich geregelt (MRG).

Weniger Einflussmöglichkeiten auf Betriebskosten.

 

Abhängigkeit vom Verhalten der Eigentümergemeinschaft.

 


Monatliche Kosten für ein Haus – Betriebskosten einplanen.

Die Betriebskosten für ein Haus berechnen sich aus der Summe aller relevanten Kostenfaktoren umgelegt auf Quadratmeter und Monatszeiträume.

Betriebskosten lassen sich vor der Bauphase noch gut planen, abhängig von Größe und Art des Hauses (Niedrigenergiehaus, Passivhaus....) sowie Heizung, Elektroanlagen, Beleuchtung, Badausstattung (wegen Wasserverbrauch), Isolation etc.

Die Betriebskosten sollten bei der Kalkulation der monatlichen Ausgaben nie vergessen werden, da diese in Abhängigkeit der Quadratmeteranzahl schon mit 100 bis 300 Euro monatlich berücksichtigt werden müssen.

Bildquellen:  Andrii Yalanskyi/ Shutterstock.com, Ink Drop/ Shutterstock.com, tsyhun/ Shutterstock.com
Rechtshinweise zu unseren Ratgebern finden Sie in unserer Verbraucherschutzinformation.


Über den Autor: Mag. Elfi Stampfl
Position: Leiterin Finanzierungsservice & Infina Academy

Meine Expertise im Bereich der Organisation und Ausbildung habe ich als Verwaltungsleiterin einer großen Genossenschaft in Südtirol erworben. Die Zusammenarbeit mit landwirtschaftlichen Unternehmen war für mich die beste Schule des Lebens. Seit 2013 leite ich das Finanzierungsservice der Infina. Mein hohes Qualitätsverständnis führte zur Gründung der Infina Academy, da es mein Anspruch ist, dass unsere Wohnbau-Finanz-Experten dazu befähigt sind, die beste Finanzierungsberatung in ganz Österreich anzubieten. Für mich persönlich sind Ehrlichkeit und die Bereitschaft für den Kunden alles zu tun das höchste Gebot.

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