Neues Pfandbriefgesetz: Kautionsband wurde abgeschafft

Mann mit Gerichtshammer und Stempel
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Autor: Mag. Harald Draxl
Kategorie: Recht
Datum: 11.06.2024

Banken können sich langfristig günstiger finanzieren, wenn sie werthaltig besicherte Hypothekarkredite bzw. Pfandrechte (Deckungswerte) in einen Deckungsstock einbringen. Früher erfuhren Sie dies als betroffene Bankkunden über eine „Markierung“ im Grundbuch (Kautionsband) auf Ihrem Hypothekarkredit, die anzeigt, dass das Pfandrecht der Bank in den Deckungsstock wandert und der Besicherung eines Pfandbriefs dient. Seit 8. Juli 2022 gilt infolge der Umsetzung einer EU-Richtlinie in nationales Recht ein anderes Prozedere, dass in diesem Ratgeber beschrieben wird. Konkret geht es um das neue Pfandbriefgesetz (PfandBG).


Das Wichtigste im Überblick

  • Seit 8. Juli 2022 ersetzt das neue Pfandbriefgesetz (PfandBG) im Zuge der Umsetzung einer EU-Richtlinie drei bestehende Gesetze, die sich mit gedeckten Anleihen (Schuldverschreibungen) befasst haben.
  • Das neue Pfandbriefgesetz 2022 zielt auf einen besseren Schutz von Anlegern ab, die in gedeckte Schuldverschreibungen von Kreditinstituten investieren.
  • Bei vorhandener Konzession dürfen jetzt alle Kreditinstitute gedeckte Anleihen emittieren. Dies war früher den Hypothekenbanken vorbehalten.
  • Die Abschaffung des Kautionsbandes hat für Verbraucher den Vorteil, dass im Insolvenzfall das Kompensationsverbot entfällt. Auch ansonsten gibt es kaum Nachteile.

Ab wann gilt das neue Pfandbriefgesetz?

Das neue Pfandbriefgesetz setzt die EU-Richtlinie 2019/2162 über die Emission gedeckter Schuldverschreibungen um und trat am 8. Juli 2022 in Kraft. Das Pfandbriefgesetz ersetzt drei Gesetze, die sich mit gedeckten Schuldverschreibungen befassten und schafft somit einen einheitlichen Rechtsrahmen.


Was ist das neue Pfandbriefgesetz?

Was in Österreich bisher das Hypothekenbankgesetz, das Gesetz über die Pfandbriefe und verwandten Schuldverschreibungen öffentlich-rechtlicher Kreditanstalten sowie das Gesetz betreffend fundierter Bankschuldverschreibungen abdeckten, regelt seit 8. Juli 2022 das Pfandbriefgesetz.

Gut zu wissen: Was bedeutet Refinanzierung?

Banken verfügen nur begrenzt über Eigenkapital. Um das Bankgeschäft sinnvoll betreiben zu können, benötigen sie aber Mittel darüber hinaus. Diesen Teil refinanzieren sie mit Fremdmitteln und leben dabei von den Zinsdifferenzen zwischen verborgtem Geld und den Geldern, die zur Refinanzierung von Krediten aufgenommen werden. Diese Refinanzierung kann über Spareinlagen, der Emission von Pfandbriefen und Anleihen oder Refinanzierungsgeschäften mit dem System Europäischer Zentralbanken (im Inland mit der OeNB) erfolgen.

Worum es geht: gedeckte Schuldverschreibungen

Banken refinanzieren sich also unter anderem über die Emission von Anleihen bzw. Schuldverschreibungen. Das bedeutet, dass der Käufer einer Schuldverschreibung oder Anleihe der Bank einen Kredit gewährt. Dafür erhält der Erwerber von der Bank eine Zinszahlung. Je nach Ausgestaltung kann es sich um einen variablen oder fixen Zins (Recht auf Zinserhalt) handeln, der in regelmäßigen Zeitabständen (z.B. halbjährlich oder jährlich) vom Emittenten (der Bank) an die Gläubiger (Käufer der Schuldverschreibungen) ausgezahlt wird. Anleihen sind standardisierte handelbare Zahlungsversprechen der Banken.

Es gibt unterschiedliche Arten von Schuldverschreibungen. Manche sind durch Pfandrechte auf Immobilien im Zuge von Hypothekarforderungen besichert (gedeckte Schuldverschreibungen), andere unbesichert. Darüber hinaus gibt es auch nachrangige Schuldverschreibungen. Im Insolvenzfall sind die mit einer Hypothek besicherten Papiere (Pfandbriefe) eindeutig im Vorteil. Erst danach werden die Forderungen aus normalen Inhaberschuldverschreibungen bedient. Am Ende stehen die nachrangigen Schuldverschreibungen, die aber, für den Preis höherer Verlustrisiken im Insolvenzfall, höhere Zinsen abwerfen. Gedeckte Schuldverschreibungen sind für Banken eine günstige Refinanzierungsmöglichkeit und bieten Anleger eine hohe Sicherheit.

Änderungen durch das neue Gesetz

Alle Banken, die über eine entsprechende Konzession verfügen, haben Zugang zur Refinanzierung durch Pfandbriefe. Das neue Pfandbriefgesetz ermöglicht einen besseren Schutz der Anleger und eine Harmonisierung bei den Gesetzestexten.

Konkrete Änderungen sind beispielsweise:

  • Sämtliche Kreditinstitute, mit entsprechender Konzession, dürfen gedeckte Schuldverschreibungen emittieren. Bis 7. Juli 2022 durften nur Hypothekenbanken Pfandbriefe emittieren.
  • Laufzeitverlängerung möglich: Zur Vermeidung von schneller Notverwertung der Deckungsmasse, kann in einer genau definierten extremen Marktsituation die Fälligkeit der gedeckten Schuldverschreibung um bis zu 12 Monate verlängert werden.
  • Besserer Anlegerschutz durch doppelten Rückgriff: Anleger können Forderungen sowohl gegenüber dem Emittenten gedeckter Schuldverschreibungen, als auch im Falle der Insolvenz gegenüber den Deckungswerten geltend machen.
  • Liquiditätspuffer für den Deckungsstock: Dieser soll zur Abdeckung der maximalen Netto-Liquiditätsabflüsse für die nächsten 180 Tage zur Verfügung stehen und die fristgerechte Rückzahlung von Verbindlichkeiten aus gedeckten Schuldverschreibungen gewährleisten.
  • Abschaffung des Kautionsbandes: Neue Kautionsbänder werden nicht mehr eingetragen und für bereits bestehende gilt bis zur Löschung eine Übergangsfrist von 12 Monaten. 

Fazit: Die einzig relevante Maßnahme, die Sie als Kreditkunde betrifft, ist die Abschaffung des Kautionsbands. Mehr dazu erfahren Sie weiter unten.


Kautionsband abgeschafft: Was sind die Folgen für mich als Kreditkunden?

Sie als Kreditkunde haben durch die Abschaffung des Kautionsbandes nichts zu befürchten. Im Prinzip ändert sich für Sie nichts, sofern Sie zustimmen, dass der an Sie vergebene Kredit in ein Deckungsregister eingetragen wird. Doch worum geht es hier konkret? An dieser Stelle erfahren Sie genauere Details:

Was ist ein Kautionsband?

Bis dato konnten Hypothekenbanken besonders werthaltige Immobilienkredite mit maximaler Beleihung von 60% des Wertes der Liegenschaft als Sicherheit für die Emission von Pfandbriefen in den Deckungsstock aufnehmen. Sie als Kunde wurden daraufhin vom Grundbuchsgericht über „eine Einverleibung eines Kautionsbandes“ informiert. Das Kautionsband ist dabei nichts anderes als eine symbolische Markierung des Hypothekarkredits (eine Anmerkung bei der Liegenschaft im Grundbuch), die dazu dient offenzulegen, dass sich das Pfandrecht auf die betreffende Liegenschaft bezieht und sich nun im Deckungsstock des Kreditinstituts befindet.

Wann und wie wird das Kautionsband abgeschafft?

Das Kautionsband wurde zum 8. Juli 2022 abgeschafft. Es gibt seither keine Eintragung neuer Kautionsbänder. Für bestehende gilt seither noch eine Übergangsfrist von zwölf Monaten. Danach werden diese aus dem Grundbuch gelöscht und es gilt das neue Prozedere. Sogenannte „Deckungswerte“, also Ihre verpfändete Liegenschaft, werden in ein Deckungsregister aufgenommen und bilden so einen Sicherungsfonds für Pfandbriefe oder gedeckte Schuldverschreibungen. Ein Treuhänder überwacht die Richtigkeit der Eintragung, aber im Grundbuch erfolgt keine Anmerkung mehr.

Was kommt anstelle des Kautionsbandes?

Dem Kautionsband folgt die Eintragung im Deckungsregister. Sie müssen aber als Kreditnehmer und Sicherungsgeber für das Kreditinstitut keinerlei Eintragung veranlassen. Im Hintergrund ist das Prozedere „automatisiert“. Den Hinweis auf Eintragung ins Deckungsregister finden Sie meist in der Schuld- und Pfandbestellungsurkunde. Die anschließende Eintragung ins Register nimmt das Kreditinstitut vor.

Kann ich die Eintragung in das Deckungsregister ablehnen?

Sie können theoretisch die Eintragung in das Deckungsregister ablehnen, zumal Sie dieser zustimmen müssen. Doch dann könnte Ihnen die Bank die Finanzierung verweigern oder höhere Zinsen verlangen. Um Ihnen günstigere Finanzierungskonditionen zur Verfügung zu stellen könnten Kreditinstitute verlangen, dass Ihre Liegenschaft bis zur Beendigung des Kreditvertrags im Deckungsregister eingetragen wird.

Entstehen für mich als Kreditnehmer irgendwelche Kosten?

Nein, Sie als Kreditnehmer müssen mit keinerlei Zusatzkosten rechnen. Ist Ihr Kredit getilgt, so ist der Deckungswert aus dem Register zu löschen und die Bank hat Sie darüber als Kunde zu informieren. Dabei fallen Ihnen keinerlei Kosten an.

Ergeben sich für mich als Verbraucher Vor- oder Nachteile?

Als Verbraucher treffen Sie bei Eintragung ins Deckungsregister grundsätzlich keine Nachteile.

Sie können sogar vorzeitige Rückzahlungen tätigen. Allerdings kann es vorkommen, dass Ihnen die Bank in der Pfandbestellungsurkunde bestimmte Pflichten auferlegt. Diese könnten in einer Zustimmung der Bank zum Abschluss möglicher Mietverträge liegen, falls Sie Ihre verpfändete Immobilie vermieten möchten. Neu ist, dass Sie als Verbraucher nicht mehr vom sogenannten Aufrechnungsverbot gegenüber der Bank betroffen sind, sondern nur noch Nicht-Verbraucher, vor allem gewerbliche Kunden:

Gewerbliche Kunden (Unternehmer) kann im Insolvenzfall des Kreditinstituts folgender Nachteil treffen. Spareinlagen und Konten sind pro Person und Institut bis zu 100.000 Euro durch die staatliche Einlagensicherung gedeckt, und unter Normalbedingungen können darüberhinausgehende Einlagen mit Verbindlichkeiten gegenüber derselben Bank aufgerechnet werden. Da aber der Deckungsstock Sondervermögen und nicht Teil der Insolvenzmasse ist, können die Kredit/Darlehensverbindlichkeiten im Deckungsstock nicht den Einlagen gegengerechnet werden.

Beispiel gewerblicher Kunde (Unternehmer):

Spareinlagen: 250.000 Euro

Konsumkredit 30.000 Euro

Hypothekarkredit von 110.000 Euro mit Eintragung ins Deckungsregister

Ihre ersten 100.000 sind durch die staatliche Einlagensicherung in Österreich abgesichert. Den Konsumkredit können Sie zur Gänze mit den verbleibenden Spareinlagen kompensieren. Somit haben Sie schon 130.000 Euro auf der sicheren Seite. Die schlechte Nachricht: Die verbleibenden 120.000 Euro können Sie nicht den 110.000 Euro Hypothekarkredit aufrechnen. Bis zu 110.000 Euro greift nämlich das Kompensationsverbot. Somit wandern im Insolvenzfall der Bank insgesamt 120.000 Euro als Forderung gegenüber dem Kreditinstitut in die Konkursmasse.


Neues Pfandbriefgesetz vereinfacht Abläufe

Das neue Pfandbriefgesetzfasst drei bisherige Gesetze in ein Gesetz zusammen und dient vor allem einem besseren Gläubigerschutz. Sind Sie als Kreditnehmer Konsument (Verbraucher), haben Sie, bis auf mögliche Verpflichtungen in der Pfandbestellungsurkunde, keinerlei Nachteile – nicht einmal ein Kompensationsverbot gegenüber dem Kreditinstitut im Insolvenzfall. Letzteres gilt allerdings für Nicht-Konsumenten.

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Rechtshinweise zu unseren Ratgebern finden Sie in unserer Verbraucherschutzinformation.


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Über den Autor: Mag. Harald Draxl
Position: Geschäftsführer

Meine Kreditkompetenz habe ich 1995 durch die Leitung des Gewerbekunden-Centers bei der Creditanstalt AG und seit 1997 als Baufinanzierungs-Spezialist bei der CA Baufinanzierungs-Beratung GmbH aufgebaut. Im Jahr 2002 wurde ich Gesellschafter bei der Infina und ab November 2004 in die Geschäftsführung berufen. Meine Zuständigkeit ist seither die Leitung unseres Vertriebes und der Banken-Kooperationen. Ich beschäftige mich tagtäglich mit den Entwicklungen am österreichischen Kredit- und Immobilienmarkt, um unsere gesamte Vertriebsorganisation stets über die besten Produkte und aktuellen Zinssätze für die Kundenberatungen auf dem Laufenden zu halten.

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