Vorvertrag für den Immobilienkauf: Darauf müssen Sie achten

Vorvertrag für den Immobilienkauf – Darauf müssen Sie achten
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Autor: Christoph Kirchmair
Kategorie: Recht
Datum: 11.12.2020

Wenn Sie ein Anbot beim Makler unterschreiben, sollten Sie die Konsequenzen kennen. Nur wenn Sie sich die Liegenschaft zu 100 Prozent leisten können und Sie eine Zusage für eine dafür gegebenenfalls erforderliche Finanzierung haben, frühestens dann sollten Sie ein Anbot unterzeichnen. Denn: In Österreich ist ein unterzeichnetes Anbot soviel wie ein Vorvertrag für den Immobilienkauf. Dieser Vorvertrag kann auch beim Verkauf von Privat an Privat (ohne Makler) vereinbart werden, um die Wahrscheinlichkeit eines endgültigen Abschlusses zu erhöhen. Doch damit sind sich Käufer und Verkäufer einander gegenseitig in der Verbindlichkeit. Vertragsbrüche können Schadenersatzansprüche der Gegenseite zur Folge haben.

Was ist ein Vorvertrag?

Bei einem Vorvertrag für den Verkauf oder Kauf einer Immobilie verpflichten sich Käufer und Verkäufer, in Zukunft einen weiteren Vertrag, den Hauptvertrag, abzuschließen. Ein Hauptgrund über diesen Umweg zu agieren ist, dass dem Hauptvertrag noch rechtliche oder tatsächliche Hindernisse im Weg stehen, beispielsweise eine noch fehlende Finanzierungszusage der Bank.

Obwohl die Umstände für den Abschluss des Hauptvertrags noch nicht reif sind, ermöglicht der Vorvertrag eine rechtliche Regelung, allerdings ohne endgültige Verpflichtung. Letzteres kann in einer Umstandsklausel präzisiert werden. Sollten sich definierte Rahmenbedingungen ändern, bestünde dann zum Abschluss des Hauptvertrags keine Verpflichtung.

Lesen Sie auch unseren Ratgeber zum Hauptvertrag

Kreditvertrag bei der Immobilienfinanzierung


Vorvertrag beim Immobilienkauf: Das Wichtigste im Überblick

  • Der Vorvertrag ist eine Vereinbarung über einen zukünftigen Hauptvertrag.
  • Die Inhalte zwischen Vorvertrag und Hauptvertrag müssen inhaltlich übereinstimmen.
  • Der Vorvertrag bindet beide Parteien (Käufer und Verkäufer) und verpflichtet zur Erfüllung der Bedingungen.
  • Der Rücktritt eines Vertragspartners kann erfolgen, wenn der andere seine Bedingung nicht erfüllt.
  • Willkürlicher Rücktritt ohne Grund kann Schadenersatzzahlungen nach sich ziehen.

Wie muss der Vorvertrag beim Immobilienkauf aussehen?

In Österreich ist der Vorvertrag beim Immobilienverkauf im §936 ABGB (Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch) geregelt. Der Vorvortrag enthält im Prinzip die Punkte des geplanten Kaufvertrages, da er eine Vereinbarung zum Abschluss des Hauptkaufvertrags ist.

Daher sollte der Vorvertrag für einen Immobilienkauf in Österreich folgende Punkte enthalten (keine abschließende Aufzählung):

  • Vorname, Nachname, Geburtsdatum, Anschrift von Verkäufer und Käufer
  • Konkrete und eindeutige Beschreibung des Kaufgegenstandes (Angaben des Grundbuchs zuzüglich möglicher Einbauten)
  • Höhe des Kaufpreises, Zeitpunkt der Zahlung und Regelungen bei Zahlungsverzug
  • Name und Konditionen des Maklers (sofern dieser eingebunden wird)
  • Name und Konditionen des Vertragserrichters (Rechtsanwalt oder Notar)
  • Geplanter Übergabezeitpunkt
  • Gültigkeitsdauer des Vorvertrags
  • Umstände, die zum Abschluss des Hauptvertrags erforderlich sind, wie zum Beispiel die Finanzierungszusage. Laut Umstandsklausel können Änderungen dieser hier festgehaltenen notwendigen Bedingungen zur Ungültigkeit des Vertrags führen
  • Mögliche Angaben zu Gewährleistungen oder Zusicherungen

Vorvertrag beim Immobilienkauf – kostenloses Muster zum Download

Vorlagen bzw. Muster eines Vorvertrags für den Immobilienkauf werden oft von Maklern und Notaren angeboten. Nachfolgend finden Sie ein kostenloses Muster der Wirtschaftskammer Österreich, welches Sie downloaden können.


Vorvertrag für den Immobilienkauf in Österreich: Rücktritt möglich?

Ist ein Vorvertrag rechtlich bindend? Die Antwort darauf lautet: Grundsätzlich ja. Denn es verpflichten sich beide Vertragspartner zur Erfüllung der aufgeführten Bedingungen, wie zum Beispiel die Bezahlung des Kaufpreises durch Käufer oder die Räumung der Wohnung durch Verkäufer. Voraussetzung der Gültigkeit eines Vorvertrags sind dabei inhaltliche Bestimmtheit sowie Zeitbestimmung.

Ersteres bedeutet nichts anderes, als dass die Inhalte von Vorvertrag und Hauptvertrag übereinstimmen. Die Zeitbestimmung besagt, dass der Abschlusszeitpunkt des Hauptvertrags von den Parteien bereits im Vorvertrag geregelt wird.

Sind diese Voraussetzungen erfüllt und treffen die Bedingungen aus dem Vorvertrag des Immobilienkaufes zu, so ist die vorvertragliche Vereinbarung bindend.

Springt ein Interessent trotzdem unbegründet innerhalb der Frist ab, liegt Erfüllungsverzug vor, der bei Verschulden auch zu Schadenersatz verpflichtet. Allerdings muss die dadurch geschädigte Vertragspartei ihren Anspruch, einen Hauptvertrag abzuschließen innerhalb eines Jahres ab dem vereinbarten Hauptvertragsabschlusszeitpunkt durchsetzen.

So kann man zurücktreten

Die Höhe des Anspruchs auf Schadenersatz sollte im Vorvertrag genau geregelt werden. Auch die Bedingungen, unter welchen beispielsweise auch ohne Schadensersatzforderungen vom Vorvertrag zurückgetreten werden kann:

  • Wenn eine seitens des Verkäufers zu erfüllende Bedingung aus dem Vorvertrag nicht zutrifft (z. B. Räumung der Wohnung wird unterlassen)
  • Wenn eine Nichterfüllung durch den Käufer nicht selbst verschuldet ist (z. B. plötzliche Arbeitsunfähigkeit und somit Zahlungsunfähigkeit, sprich keine Finanzierung)
  • Generell gilt: Verletzt eine Partei die Pflicht zum Abschluss des Hauptvertrags, gerät diese in (Schuldner-)Verzug und die andere Partei kann vom Vertrag zurücktreten.

Ein gesetzliches oder vertragliches Rücktrittsrecht sollte immer schriftlich und per Einschreiben ausgesprochen werden. Neben dem Datum des Kaufanbots sollte dieses immer die eindeutige Bezeichnung des Immobilienobjektes sowie die Rechts- oder Vertragsgrundlage für den Rücktritt beinhalten.


Wann ist ein Vorvertrag sinnvoll?

Das Anbot schützt den Verkäufer und Makler vor unnötigen Zeit- und Reiseaufwendungen und soll wankelmütige Käufer davon abhalten, im letzten Moment umzudisponieren. Ein gutes Angebot sollten Sie sich als Immobilienverkäufer absichern lassen. Trotzdem sollten Sie nicht gleich allen Interessenten absagen, denn es gibt es eine Reihe von Sonderfällen, in denen Käufer wieder abspringen können.

Umgekehrt gilt das Gleiche auch für Käufer von Immobilien. Sie können sich bei besonders starker Nachfrage ein aus Ihrer Sicht günstiges Angebot damit absichern. Beim Makler ist dazu nur die Unterzeichnung eines Anbots erforderlich. Allerdings sollten Sie sich die Unterzeichnung als Käufer gut überlegen. Willkürliches Abspringen führt in aller Regel zu Schadenersatzzahlungen.


Was kostet es, einen Vorvertrag aufzusetzen?

Die Höhe der Rechtsanwalts- oder Notariatskosten für einen Kaufvertrag betragen ca. ein bis drei Prozent des Kaufpreises und sind durch die jeweiligen Kammertarife festgelegt. Sinnvoll kann die Vereinbarung eines Pauschalhonorars sein, welches ebenfalls den Vorvertrag beinhaltet.

In Österreich spielen die Kosten des Vorvertrags eine untergeordnete Rolle. Es gibt viele Versionen gratis online verfügbar und als Käufer unterschreibt man beim Makler ohne zusätzliche Kosten ein Anbot.


Der Vorvertrag beim Immobilienkauf: Absicherung für Käufer und Verkäufer

Der Vorvertrag beim Immobilienkauf schützt sowohl Käufer als auch Verkäufer. Er kann sinnvoll eingesetzt werden, wenn für den Verkäufer der gebotene Preis attraktiv ist und der Käufer das passende Objekt gefunden hat. Der Vorvertrag muss inhaltlich mit dem Hauptvertrag übereinstimmen und alle wichtigen Eckdaten wie Verkaufspreis, Gültigkeitsdauer und geplanten Übernahmezeitpunkt enthalten.

Beide Seiten sind grundsätzlich an den Vorvertrag gebunden, aber es gibt auch mehrere Rücktrittsmöglichkeiten. Die Aufnahme konkreter Rücktrittsmöglichkeiten wie beispielsweise „vorbehaltlich der Kreditzusage durch meine Bank“ ist durchaus üblich..

Brauchen Sie Hilfe mit Ihrem Kaufanbot? Wir sind gerne für Sie da!

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Über den Autor: Christoph Kirchmair
Position: CEO & Founder

Vor mehr als 20 Jahren hatte ich ein Schlüsselerlebnis bei einer Kreditaufnahme mit einer Bank. Diese Erfahrung gab mir die Vision für die Gründung von Infina, die sich seit 2001 zum größten unabhängigen Kreditvermittler etablieren konnte. Mit über 90 Standorten in ganz Österreich setzen wir uns dafür ein, unsere Kunden bei der Beantragung einer Finanzierung zu unterstützen. Jeder Kunde hat ein Recht auf den besten Kredit, das ist mein Credo und dafür brauchen wir nicht nur die modernste Technologie, sondern auch die besten Berater im Land. Ich freue mich mit Infina die Interessen unserer Kunden am Markt vertreten zu dürfen.

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