Rechte und Pflichten von Vermietern in Österreich

Rechte und Pflichten von Vermietern
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Autor: Christoph Kirchmair
Kategorie: Immobilie
Datum: 31.03.2021

Die Immobilienpreise steigen seit Jahren und Sparzinsen für das hart ersparte Geld auf dem Sparbuch werfen wenig Rendite ab. Aus diesen Gründen sind Immobilien als Anlage bei Privatpersonen sehr beliebt und ein lukratives Zusatzeinkommen. Doch wenigen Vermietern ist vollumfänglich bewusst, welche Rechte und Pflichten die Vermietung von Immobilien mit sich bringt.

Die wichtigsten Rechte des Vermieters in Österreich

Die Rechte des Vermieters in Österreich beruhen vorwiegend auf der Tatsache, dass er der Eigentümer der Wohnung ist und für deren Vermietung entlohnt wird. Doch selbst als formeller Eigentümer des Mietobjekts sind dem Vermieter bei der Ausübung seiner Rechte Grenzen gesetzt.

Im Wesentlichen hat der Vermieter folgende Rechte:

  • Recht auf den pünktlichen Erhalt der Miete in der vollen Höhe
  • Recht, die Miete in einem gewissen Rahmen zu erhöhen (unterschiedlich, je nach Anwendung des MRG (Mietrechtsgesetz) oder ABGB (Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch))
  • Recht auf einseitige Kündigung des Mietverhältnisses aufgrund besonderer Gründe (z. B. Nichtzahlung der Miete, vertragswidrige Nutzung der Wohnung, Eigenbedarf)
  • Recht, aus wichtigen Gründen die Wohnung betreten zu dürfen
  • Recht eine Hausordnung aufzustellen, in der z. B. Ruhezeiten, Haltung von Haustieren, etc. spezifiziert sind

Die wichtigsten Pflichten des Vermieters in Österreich

Der Vermieter muss dem Mieter das Mietobjekt in dem vereinbarten Umfang gemäß Mietvertrag zur Verfügung stellen. Der Vermieter ist daneben als Eigentümer durch die Erhaltungspflicht auch für die Instandhaltung der allgemeinen Teile des Wohnobjektes (also z. B. Dach, Fassade, Mauern, Stiegenhaus, etc.) und die Behebung von größeren Schäden verantwortlich, insbesondere um eine Gesundheitsgefährdung des Mieters abzuwenden. Die Pflichten des Vermieters lassen sich in folgende wesentliche Bereiche zusammenfassen:

  • Pflicht, dem Vermieter Schlüssel und Reserveschlüssel auszuhändigen
  • Erhaltung von allgemeinen Teilen und Anlagen des Hauses
  • Erhaltung der Wärmeaufbereitungsgeräte (wie z. B. von Heizthermen und Wasserboilern) und deren Reparaturen
  • Behebung von erheblichen Schäden des Hauses oder gesundheitsgefährdeten Defekten, z. B. Wasserrohrbruch, undichte Leitungen
  • Rückerstattung der Mietkaution bei Kündigung oder Auflösung des Mietverhältnisses

Haus vermieten – welche speziellen Rechte und Pflichten hat man?

Die Vermietung von Wohneinheiten in Ein- oder Zweifamilienhäusern stellt einen besonderen Fall dar, da dies seit 2002 nicht unter das Mietrechtsgesetz (MRG), sondern unter das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) fällt. Dies wirkt sich u. a. auf die Kündigungsfristen, Eintrittsrechte, Betriebskosten und Erhaltungspflichten aus.

Vermieter und Mieter können gemäß AGBG einen unbefristeten Mietvertrag für ein Einfamilienhaus jederzeit und ohne Nennung von Gründen unter Einhaltung einer einmonatigen Kündigungsfrist kündigen. Daher kann es ratsam sein, im Mietvertrag z. B. eine dreimonatige Kündigungsfrist festzulegen.

Zudem ist es sinnvoll ebenfalls zu definieren, was mit dem Mietverhältnis passiert, falls der (Haupt-)Mieter stirbt, oder das Haus verkauft wird, denn das ABGB sieht hier keine besonderen Regelungen vor.

Achtung: Der Vermieter ist laut AGBG verantwortlich für die Betriebskosten sowie Erhaltungspflichten. Darum sollte im Mietvertrag genau geregelt werden, dass der Mieter zumindest für die Betriebskosten aufkommen muss und um welche Kosten und Pflichten es sich genau handelt. 
 


Reparaturen und Instandhaltung – wofür ist der Vermieter zuständig?

Reparaturen und Instandhaltung von Wohnungen können auch zu den Rechten und Pflichten von Vermietern gehören. Die rechtliche Auslegung hierzu ist etwas komplex, da es eine Rolle spielt, ob das vermietende Objekt unter das Mietrechtsgesetz fällt oder nicht. Sofern das MRG zutrifft, dann muss der Vermieter jedenfalls für Erhaltungsarbeiten aufkommen, sodass das vermietende Objekt und die Gemeinschaftsanlagen im ortsüblichen Standard erhalten bleiben und auftretende Gefahren für die Gesundheit der Bewohner beseitigt werden. Der Mieter wiederum hat bei Vollanwendung des MRG die Instandhaltungspflicht, d. h. er ist verpflichtet, das Mietobjekt mitsamt den Einrichtungen zu warten, so dass der Vermieter und andere Mieter des Hauses keinen Schaden widerfahren.

Wenn das Mietobjekt gar nicht bzw. nur teilweise dem Mietrechtsgesetz unterliegt, dann ist der Vermieter laut ABGB zu Erhaltungsarbeiten verpflichtet, er kann dies aber durch Vereinbarung mit dem Mieter abändern. Achtung: ein gänzlicher Ausschluss der Erhaltungspflichten des Vermieters wird per Judikatur als Benachteiligung des Mieters und daher als unzulässig angesehen.


Rechte und Pflichten von Vermietern – häufige Fragen

Bei der Vermietung von Wohnungen gibt es in Bezug auf die Rechte und Pflichten von Vermietern einige Fragen, welche in der Praxis häufig auftreten.

Was sind die Rechte des Vermieters bei Nichtzahlung der Miete?

Die Rechte als Vermieter bei Nichtzahlung der Miete sind wie folgt: Wenn der Mieter nach erfolgloser persönlicher Kontaktaufnahme noch immer nicht bezahlt hat, dann sollten Sie ihm eine Mahnung mitsamt Zahlungsfrist senden. Sollte 8 Tage nach diesem Termin noch keine Zahlung erfolgt sein, so können Sie eine Mahnklage bei Gericht einreichen oder eine gerichtliche Kündigung erwirken. Ein zweimaliger Zahlungsverzug trotz Mahnklage ermöglicht eine fristlose Kündigung. Im Falle, dass der Mieter dann die Räumungsfrist (von mindestens 2 Wochen) verstreichen lässt, kann eine Räumungsklage veranlasst werden.

Schimmel in der Mietwohnung – was sind hier die Rechte des Vermieters?

Einfach ist die Rechtslage bei Schimmel in der Mietwohnung nicht. Es muss wieder unterschieden werden, ob die Mietwohnung im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fällt oder nur teilweise bzw. gar nicht.

Im ersten Fall ist der Vermieter bei ernsthaften Schäden verpflichtet, den Schaden zu entfernen (§3 MRG), selbst wenn diese vom Mieter durch Nachlässigkeit verursacht worden sind. Wenn dies zutrifft, kann der Vermieter jedoch vom Mieter Schadensersatz verlangen.

Im zweiten Fall, wenn die Mietwohnung nur teilweise oder gar nicht unter das Mietrechtsgesetz fällt, kommen die Regelungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches zum Tragen. Diese besagen, dass der Vermieter den Schaden beseitigen muss. Aber diese Pflicht kann im Mietvertrag an den Mieter übertragen werden.

Rechte des Vermieters bei Kündigung

Fällt die Mietwohnung in den Vollanwendungsbereich des MRG, dann kann der Vermieter das Mietverhältnis nur aus folgenden wichtigen Gründen kündigen:

  • wenn der Mieter im Zahlungsverzug mit seiner Miete ist
  • wenn der Mieter seinen Instandhaltungspflichten nicht nachkommt
  • wenn der Vermieter das Mietobjekt für sich selbst oder für Verwandte in gerader Linie dringend benötigt (Eigenbedarf).

Um einen Mieter aus diesen Gründen zu kündigen, muss ein Antrag beim Bezirksgericht eingereicht werden.

Mietverträge, die wie beispielsweise Einfamilienhäuser unter das ABGB fallen, können auch ohne triftigen Grund mit der gesetzlichen Frist von 1 Monat gekündigt werden.

Die Kaution muss der Vermieter sofort nach Rückgabe der Wohnung inklusive Zinsen zurückbezahlen. Für Schäden an der Wohnung, welche das gewöhnliche Maß überschreiten, können Vermieter Teile der Kaution einbehalten.

Wohnungsbesichtigung – wann darf der Vermieter die Wohnung betreten?

Grundsätzlich dürfen Vermieter eine vermietete Wohnung nicht unaufgefordert betreten. Es gibt jedoch wichtige Gründe, welche einen Vermieter bzw. dessen Beauftragten zum Wohnungszutritt berechtigen:

  • Überprüfung des Erhaltungszustandes, auch Zwecks des Bedarfs an Reparaturen
  • notwendige Erhaltungsarbeiten (Vorbereitung und Durchführung)
  • Gewährleistungsansprüche gegenüber Dritten
  • Besichtigung durch Kaufinteressenten bzw. durch Mietinteressenten bei bevorstehendem Mietende

Dieses Betreten ist – mit Ausnahme bei Gefahr im Verzug (also einer akuten Gefahrensituation) – nicht willkürlich möglich und als Vermieter müssen Sie eine Terminabsprache mit dem Mieter vornehmen.  

Für welche Schäden muss der Vermieter aufkommen?

Der Vermieter muss Schäden, welche durch normale Abnutzung entstanden sind, in Kauf nehmen. Diese können beispielsweise durch die Montage von Mobiliar entstanden sein oder lassen sich auf das fortgeschrittene Alter der Einrichtung zurückführen. Die Reparatur von Schäden an mitvermieteten Geräten, z. B. einem Küchenherd, liegt ebenfalls im Verantwortungsbereich des Vermieters.

Bei übermäßiger Abnutzung des Mietobjektes muss der Mieter für die Ausbesserung aufkommen. Darunter fallen beispielsweise auch sehr tiefe Kratzer im Parkett.


Rechte und Pflichten des Mieters

Neben dem Vermieter hat auch der Mieter Rechte und Pflichten. Diese sind im Wesentlichen:

  • Der Mieter muss den Mietzins fristgerecht in korrekter Höhe bezahlen und die Wohnung mit Sorgfalt behandeln.
  • Zudem muss der Mieter die weiteren Hausbewohner mit Rücksicht behandeln, hier greift dann die Hausordnung.
  • Sollte der Mieter größere Änderungen am Mietobjekt vornehmen wollen, so muss er den Vermieter zuvor um Erlaubnis bitten.
  • Bei ernsten Schäden, oder gar Gefahr im Verzug, hat er den Vermieter so schnell wie möglich darüber in Kenntnis setzen.
  • Des Weiteren können Mieter Reparaturen vom Vermieter einfordern, da dieser in der Erhaltungspflicht ist.
  • Der Mieter darf weiterhin auch die Betriebskostenabrechnung einsehen.
  • Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter das Recht, die Kaution zurückzuerhalten.

Was darf der Vermieter nicht?

Der Vermieter ist generell nicht befugt, die Wohnung ohne vorige Absprache mit dem Mieter zu betreten, siehe Kapitel Wohnungsbesichtigung.

Der Vermieter darf außerdem die Miete nicht nach Belieben erhöhen. Er kann im Mietvertrag eine Wertsicherungsklausel inkludieren, damit er befugt ist, die Miete generell an die Inflationsrate anzupassen.

Bei Altbauwohnungen (Bau vor 01. Juli 1953), die unter das MRG fallen, ist der Vermieter nur berechtigt, die Miete bis zu einem gewissen Wert zu erhöhen. Alle diesbezüglichen Mietverträge ab dem 01. März 1994, die mietrechtliche Normwohnungen betreffen (also von 30- 130 m²), müssen sich an den Richtwertmietzins orientieren. Dieser ist für jedes Bundesland festgelegt und wird alle 2 Jahre angepasst. Er wird jedoch nicht als Mietgrenze, sondern – wie der Name schon andeutet – als Richtwert oder Ausgangspunkt gesehen. Es kommen noch die Betriebskosten, sowie etwaige Zuschläge (z. B. die Lage) und Abschläge (z. B. keine Heizung) hinzu. Diese Zu- und Abschläge sind ex lege nicht spezifiziert und als Vermieter sind Sie nicht verpflichtet, diese dem Mieter offenzulegen. Bei Altbauwohnungen in Wien wird, je nach Ausstattung, zwischen den Kategorien A bis D unterschieden, näheres dazu erfahren Sie bei der MA25 der Stadt Wien.  Die Richtlinien für die Ermittlung des Richtwertmietzinses für Wiener Altbauwohnungen (inkl. Zu- und Abschlägen) können Sie hier nachlesen.

Die Richtwertmietzinsen (in Euro/m²) sind mit Stand 01.04.2019 (in der Fassung vom 31.03.2021) folgende:

Burgenland5,30 Euro
Kärnten6,80 Euro
Niederösterreich5,96 Euro
Oberösterreich6,29 Euro
Salzburg8,03 Euro
Steiermark8,02 Euro
Tirol7,09 Euro
Vorarlberg8,92 Euro
Wien5,81 Euro

Wo kann man sich als Vermieter beraten lassen?

Wenn Sie in der Vermietung von Wohnungen noch keine Erfahrung und wenig Kenntnis über die Rechte und Pflichten von Vermietern haben, sollten Sie unter Umständen einen Ansprechpartner für wichtige Fragestellungen zu Vermieterrechten kontaktieren. In Österreich gibt es Vereine, welche ihren Mitgliedern Serviceleistungen wie u. a. Informationsveranstaltungen und Hilfe bei der Erstellung von Mietverträgen und Mahnverfahren bieten. Diese sind:


Rechte und Pflichten von Vermietern – Informieren lohnt sich

Das Mietrecht in Österreich ist recht komplex. Als Vermieter haben Sie neben den Themen rund um die Mieteinnahmen noch diverse Rechte und Pflichten. Gerade deshalb ist es äußerst wichtig, dass Sie sich ausreichend informieren. Bei etwaigen Problemen sollten Sie wissen, was Ihnen zusteht bzw. was Sie zu leisten haben.

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Über den Autor: Christoph Kirchmair
Position: CEO & Founder

Vor mehr als 20 Jahren hatte ich ein Schlüsselerlebnis bei einer Kreditaufnahme mit einer Bank. Diese Erfahrung gab mir die Vision für die Gründung von Infina, die sich seit 2001 zum größten unabhängigen Kreditvermittler etablieren konnte. Mit mehr als 100 Infina-Partner vor Ort in ganz Österreich setzen wir uns dafür ein, unsere Kunden bei der Beantragung einer Finanzierung zu unterstützen. Jeder Kunde hat ein Recht auf den besten Kredit, das ist mein Credo und dafür brauchen wir nicht nur die modernste Technologie, sondern auch die besten Berater im Land. Ich freue mich mit Infina die Interessen unserer Kunden am Markt vertreten zu dürfen.

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