Autor: Christoph Kirchmair Kategorie: Recht Datum: 28.12.2023
In manchen Fällen, wie etwa bei der Immobilienfinanzierung, besteht das Bedürfnis, zukünftige Geldtransaktionen abzusichern. Oftmals wird zu diesem Zweck ein Treuhandkonto verwendet. Dieser Ratgeber klärt, wie solch ein Konto geführt wird, unter welchen Umständen es zum Einsatz kommt, welche Sicherheit es bietet und beantwortet weitere relevante Fragen zu diesem Thema.
Definition: Einem Treuhänder wird vertraglich die Verwaltung des Vermögens des Treugebers überlassen, um eine Geldzahlung vorzunehmen, sobald bestimmte rechtliche Voraussetzungen erfüllt wurden.
Einsatz: Treuhandkonten werden vor allem bei Immobilienfinanzierungen, Erbschaften, Insolvenzverfahren und Mietkautionen eingesetzt.
Sicherheit: Das Vermögen des Treugebers ist strikt vom privaten Vermögen des Treuhänders zu trennen. Dieser kann zivil- und strafrechtlich belangt werden, sollte er unsachgemäß mit dem Treugut umgehen.
Arten: Es wird zwischen offenem und verdecktem Treuhandkonto sowie Anderkonto unterschieden.
Kosten: Der Treugeber muss Kontoführungsgebühren sowie ggf. eine Vergütung an den Treuhänder, welche vertraglich vereinbart werden, einkalkulieren.
Definition: Was ist ein Treuhandkonto?
Bei einem Treuhandkonto, häufig auch als Anderkonto bzw. Treuhandanderkonto bezeichnet, sind der Eigentümer des Vermögens (Treugeber) und der Kontoinhaber (Treuhänder) verschiedene Personen. Treuhänder (in der Regel Anwälte, Notare oder Steuerberater) verwalten das Geld auf dem Konto, während der Eigentümer des Vermögens seine Rechte daran behält (eine Verfügungsgewalt hat er temporär darüber aber nicht). Hierfür wird ein entsprechender Vertrag geschlossen, um sicherzustellen, dass ein Geldfluss stattfinden wird, sobald beide Vertragsparteien Ihren Vertragsverpflichtungen nachkommen.
Wann kommt ein Treuhandkonto zum Einsatz?
Ein Treuhandkonto findet in der Regel dann Anwendung, wenn bestimmte rechtliche Voraussetzungen zu gewährleisten sind, um eine zukünftige Geldzahlung im Vorhinein zu sichern. Das Konto gibt folglich die Sicherheit, dass Vermögen vorhanden ist und eine Zahlung ordnungsgemäß vonstattengehen wird, sobald ein bestimmter Rechtsakt vollzogen wurde. In folgenden Situationen sind Treuhandkonten von großer Nützlichkeit:
Immobilienfinanzierung
Bei der Finanzierung von Immobilien wird die Summe des Kaufpreises vom Käufer auf das Treuhandkonto eingezahlt und solange dort verwahrt, bis der Immobilienkauf in Österreich als abgeschlossen gilt. In der Regel geschieht dies mit der Eintragung ins Grundbuch. Erst dann wird das Geld durch den Treuhänder an den Verkäufer ausbezahlt.
Verwaltung von Erbschaften
Auch bei Erbschaftsangelegenheiten können Treuhandkonten angelegt werden, wenn der Verstorbene in seinem Testament festgelegt hat, dass beispielsweise minderjährigen Erben erst mit Erreichen eines bestimmten Alters ihr geerbtes Vermögen ausbezahlt bekommen. Der Treuhänder verwaltet währenddessen die Erbmasse und überweist das Geld inkl. angesammelten Zinsen, sobald der Erbe volljährig ist oder etwa einen bestimmten Bildungsweg abgeschlossen hat.
Insolvenzverfahren
Im Zuge einer Firmeninsolvenz wird ein Treuhandkonto oftmals von einem Insolvenzverwalter eingerichtet. Das Konto findet seine Verwendung dann als eine Art Depot bzw. Sparkonto. Der Insolvenzverwalter ist dabei die einzige Person, welche über das auf dem Konto befindliche Geld im Interesse der Weiterführung oder Abwicklung des Unternehmens verfügen darf.
Mietkaution
Bei Einzug wird eine Kaution seitens des Mieters fällig und dient dem Vermieter als Sicherheit für Schäden oder ausbleibende Mietzahlungen. Zieht der Mieter ohne die genannten Probleme aus, erhält er das eingezahlte Geld zurück. Ein Treuhandkonto bei einem Kreditinstitut kann dabei von Vermietern genutzt werden, um die Mietkaution verzinslich zu hinterlegen.
Wie sicher ist ein Treuhandkonto?
Ein Treuhänder hat die Interessen seiner Treugeber zu wahren. Wenn er seinen vertraglichen Verpflichtungen zur Treuhandschaft nicht nachkommt oder gar gegen gesetzliche Bestimmungen verstößt, so kann er zivil- und strafrechtlich belangt werden.
Gerät der Treuhänder jedoch in Insolvenz, kann es passieren, dass das Geld auf dem Treuhandkonto in seine Insolvenzmasse einfließt. Ähnlich verhält es sich, wenn der Treuhänder stirbt, sodass das Geld in den Nachlass des Verstorbenen fließen kann.
Aus diesem Grund, sollten Treugeber unbedingt sichergehen, dass der Treuhänder das zu verwaltende Vermögen sauber von seinem privaten Vermögen trennt.
Wenn das verwaltete Vermögen des Treuhänders von dessen privaten Vermögen getrennt ist, ist das Treuhandkonto sicher.
Arten von Treuhandkonten
Es wird grundsätzlich zwischen drei verschiedenen Arten von Treuhandkonten unterschieden: Das offene, das verdeckte Treuhandkonto sowie das Anderkonto. Bevor eines davon eröffnet werden soll, sollten Sie die Unterschiede dieser drei Kontoformen kennen.
Offenes Treuhandkonto
Bei einem offenen Treuhandkonto ist das Treuhandverhältnis klar zu erkennen, d. h. in der Kontobezeichnung sind sowohl Name des Treuhänders als auch Name des Treugebers sowie häufig ebenso der Zweck des Kontos vermerkt.
Verdecktes Treuhandkonto
Bei einem verdeckten Treuhandkonto bleibt das Treuhandverhältnis verdeckt, d. h. ausschließlich der Name des Kontoinhabers (Treuhänder) wird in der Kontobezeichnung angegeben. Somit wird das Konto von der Bank als reguläres Konto betrachtet und haftet nicht, wenn der Treuhänder unsachgemäß mit dem Vermögen des „verdeckten“ Treugebers umgeht.
Anderkonto
Das Anderkonto oder Sammel-Anderkonto ist eine Form des offenen Treuhandkontos. Diese Kontoart wird hauptsächlich von Notaren, Rechtsanwälten, Steuerberatern, Wirtschaftsprüfern und verwandten Berufsgruppen eröffnet und verwaltet. Der Treugeber genießt hierbei besonderen Schutz, da im Fall einer Insolvenz des Treuhänders das verwaltete Vermögen nicht in dessen Vermögensmasse fließt. Der Treugeber nimmt folglich keinen Schaden.
Was ist der Unterschied zwischen Treuhandkonto und Anderkonto?
Bei einem Anderkonto handelt es sich um eine besondere Art von Treuhandkonto. Es wird in der Regel von einem Notar, Rechtsanwalt, Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer eröffnet und verwaltet. Das darauf befindliche Vermögen wird durch Regularien seitens der Bank besonders geschützt.
Das Treuhandkonto bei Immobiliengeschäften
Notaranderkonten oder Sammel-Anderkonten, die von einem Notar oder Anwalt als Treuhänder verwaltet werden, sind bei Immobiliengeschäften von großer Bedeutung. Erfahren Sie nachfolgend, welchen Zweck dieses Konto beim Immobilienkauf erfüllt und wie die entsprechende Zahlungsabwicklung abläuft.
Sinn und Zweck beim Immobilienkauf
Wenn beim Kauf einer Immobilie ein Notaranderkonto eröffnet wird, haben sowohl Käufer als auch Verkäufer ein Sicherungsinteresse, d. h. sie möchten die Abwicklung der Kaufpreiszahlung und die Eintragung ins Grundbuch abgesichert haben. So fungiert ein Notar oder Anwalt als Treuhänder von beiden Vertragsparteien (Treugebern). Mit dieser Treuhandschaft soll gewährleistet werden, dass Immobiliengeschäfte sicher und zeitnah durchgeführt werden können. Außerdem wird sichergestellt, dass das Geld des Käufers nicht verloren geht, auch wenn der Verkäufer vor der Grundbucheintragung beispielsweise insolvent geht.
Abwicklung der Zahlung
Von einer treuhändischen Zahlungsabwicklung spricht man, wenn der Kaufpreis erst dann vom Treuhänder ausbezahlt wird, wenn alle Bedingungen aus dem Kaufvertrag erfüllt sind. Beim Immobilienkauf kann man sich das vereinfacht so vorstellen:
Der Käufer der Immobilie zahlt den Kaufpreis auf das Anderkonto ein.
Der Käufer wird ins Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen.
Der Treuhänder überweist den Kaufpreis an den Verkäufer der Immobilie.
Nach Zahlungseingang wird die Immobilie vom Verkäufer an den Käufer übergeben.
Treuhandkonto: Wie lange dauert die Überweisung beim Immobilienkauf?
Wann die Überweisung beim Immobilienkauf erfolgt, wird in der Regel im Treuhandvertrag zwischen Treuhänder und Treugeber festgelegt. Nach Erfüllung folgender Vertragsbedingungen ist der Kaufpreis zu überweisen:
Vorliegen des Kaufvertrags zwischen Käufer und Verkäufer.
Die vollständige Überweisung von Kaufpreis, Grunderwerbsteuer und Grundbucheintragungsgebühr des Käufers auf das Treuhandkonto.
Vorliegen des Grundbucheintrags des Eigentumsrechts für den Käufer.
Berechnung und Abfuhr der Immobilienertragsteuer, welche durch den Verkäufer zu bezahlen ist. Mit einigen wenigen Ausnahmen (z. B. der Kaufpreis wird erst später als 1 Jahr nach Vertragsunterzeichnung fällig) führt der Treuhänder die Immobilienertragsteuer ab. Erfolgt keine Abfuhr durch den Treuhänder, muss der Verkäufer 30 % der Bemessungsgrundlage umgehend selbst an das Finanzamt abführen.
Überweisung des Kaufpreises (abzüglich der Immobilienertragsteuer) an den Verkäufer.
Kosten für ein Treuhandkonto in Österreich
Kontoführungsgebühren: Je nachdem, bei welcher Bank ein Konto eröffnet wird, fallen entsprechende Kontoführungsgebühren an.
Notar- oder Anwaltsgebühr: Bei einem speziellen Anderkonto, welches von einem Notar, Steuerberater oder Anwalt geführt wird, fällt in der Regel keine zusätzliche Gebühr an. Die Führung des Treuhandkontos ist in aller Regel in den Kosten der Gesamtabwicklung inkludiert. Wird vom Treuhänder ausschließlich eine Treuhandschaft durchgeführt, so fällt hierfür ein Honorar an.
Tipp: Erfahren Sie mehr Details über das Thema Notarkosten in unserem weiterführenden Ratgeberartikel.
Treuhandkonto eröffnen
Bevor ein Treuhandkonto eröffnet werden kann, müssen bestimmte Verträge geschlossen werden: Ein Kontovertrag zwischen Treuhänder und der jeweiligen Bank sowie ein Treuhandvertrag zwischen Treuhänder und Treugeber. Nach Abschluss dieser beiden Verträge, ist der Treuhänder rechtlich dazu befugt die Verwaltung des Kontos zu übernehmen.
Wichtige Punkte im Treuhandvertrag
Folgende Punkte sollten in einem Treuhandvertrag zwischen Treugeber und Treuhänder geregelt sein und notariell beurkundet werden:
Wirtschaftlicher Zweck, z. B. ein Immobilienkauf.
Beginn und Ende der Treuhandschaft.
Treugut (Vermögen): Summe, Abgrenzung und Verwahrung.
Aufgaben, Pflichten und Rechtsstellung des Treuhänders.
Ggf. Vergütung des Treuhänders, falls ausschließlich eine Treuhänderschaft beauftragt wird.
Treuhandkonto auflösen
Auch der Punkt Treuhandkonto auflösen kann im Treuhandvertrag festgelegt werden. Mit dem Beginn und Ende der Treuhandschaft, wird dabei auch die Befristung des Kontos vereinbart. Bei Löschung bzw. Auflösung des Kontos besteht die Informationspflicht seitens Bank gegenüber dem Treugeber. Auch der Treuhänder informiert in aller Regel den Treugeber über die Auflösung des Kontos (Standesrecht).
Rechte und Pflichten des Treuhänders
Der Treuhänder ist durch den Treuhandvertrag gebunden, Vermögensangelegenheiten im Sinne des Treugebers wahrzunehmen. Er ist als Inhaber von bestimmten Rechten dazu befugt, diese Rechte im beschränkten Rahmen auszuüben. Er hat kein Recht das auf dem Konto befindliche Vermögen für eigene Zwecke zu verwenden oder Auskünfte darüber einzuholen. Außerdem ist er dazu verpflichtet, ordnungsgemäße Aufzeichnungen über das Treugut anzufertigen.
Der Treuhänder hat für seine Leistungen einen Anspruch auf eine angemessene Vergütung. Diese wird im Treuhandvertrag explizit vereinbart.
Anderkonten sind im Insolvenzfall besonders abgesichert.
Treuhandkonto: Haftung und Pfändungsschutz
Der Treuhänder haftet gegenüber dem Treugeber für Vorsatz und Fahrlässigkeit, auch bei Verschulden von Erfüllungsgehilfen (Mitarbeiter, Personal, Partner).
Um sich davor zu schützen, dass im Falle einer Insolvenz oder gar des Todes des Treuhänders das Vermögen in die Insolvenz- bzw. Erbmasse einfließt, sollte im Treuhandvertrag festgelegt werden, dass das Vermögen des Treugebers strikt vom privaten Vermögen des Treuhänders zu trennen ist. Von Seiten der Bank besteht dann kein Recht auf Pfändung oder Zurückbehaltung des Vermögens. Bei speziellen Anderkonten (z. B. Notaranderkonten) genießt das Vermögen automatisch diesen Schutz.
Treuhandkonto: sicherer Geldtransfer beim Immobilienkauf
Mithilfe eines Treuhandkontos kann beim Immobilienkauf eine sichere Übertragung des Kaufpreises gewährleistet werden. Die Verwaltung des Kontos wird mit Abschluss eines Treuhandvertrags an einen Treuhänder übertragen, welcher im Interesse des Treugebers agiert. Sobald alle Bedingungen aus dem Kaufvertrag des Immobilienkaufs erfüllt sind, veranlasst der Treuhänder die Kaufpreiszahlung. Für diese Leistung erhält der Treuhänder eine vertraglich vereinbarte Vergütung.
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Über den Autor: Christoph Kirchmair Position: CEO & Founder
Vor mehr als 20 Jahren hatte ich ein Schlüsselerlebnis bei einer Kreditaufnahme mit einer Bank. Diese Erfahrung gab mir die Vision für die Gründung von Infina, die sich seit 2001 zum größten unabhängigen Kreditvermittler etablieren konnte. Mit mehr als 100 Infina-Partner vor Ort in ganz Österreich setzen wir uns dafür ein, unsere Kunden bei der Beantragung einer Finanzierung zu unterstützen. Jeder Kunde hat ein Recht auf den besten Kredit, das ist mein Credo und dafür brauchen wir nicht nur die modernste Technologie, sondern auch die besten Berater im Land. Ich freue mich mit Infina die Interessen unserer Kunden am Markt vertreten zu dürfen.
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