Generationenberatung: Immobilie gemeinsam finanzieren

verschiedene generationen vor haus
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Autor: Mag. Harald Draxl
Kategorie: Finanzierung
Datum: 01.03.2023

Professionelle Generationenberatung zur Immobilienfinanzierung wird immer wichtiger. Denn durch hohe Kreditzinsen und aufwendige Anforderungen, um überhaupt einen Kredit bekommen zu können, müssen immer mehr Jungfamilien nach alternativen Lösungen suchen. Dabei wird immer öfter auf einen Kredit mit Unterstützung älterer Verwandter zurückgegriffen. Wir zeigen, welche Optionen es diesbezüglich gibt und wie wichtig eine professionelle Generationenberatung im Zuge der Finanzierung ist.


Das Wichtigste im Überblick

  • Eine Immobilie kaufen oder errichten ist für junge Menschen immer schwieriger. Wenn mehrere Generationen zusammenhelfen, ist es wesentlich einfacher, ein Eigenheim zu schaffen.
  • Es stehen sehr unterschiedliche Optionen offen, durch die mehrere Generationen finanziell zusammenhelfen können, um eine Kreditfinanzierung zu ermöglichen.
  • Damit generationenübergreifende Finanzierungen funktionieren, ist eine intensive Kommunikation zwischen den Beteiligten und professionelle Beratung nötig.

Immobilie finanzieren – durch Unterstützung der älteren Generation

Die Situation am Immobilienmarkt ist besonders für junge Menschen schwierig, die sich den Traum vom Eigenheim erfüllen und nie wieder Miete zahlen möchten. Trotz der nicht optimalen Ausgangssituation gibt es Möglichkeiten, einen Immobilienkredit zu bekommen.

Tipp: Nutzen Sie unseren Mieten-oder Kaufen-Rechner und berechnen Sie, ob sich der Immobilienkauf lohnt.

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Unleistbares Immobilien-Eigentum?

Während die Kreditzinsen und alle Lebenserhaltungskosten gestiegen sind, verharren auch die Immobilienpreise und Baukosten auf sehr hohem Niveau. Hinzu kommen strenge Vorschriften hinsichtlich der Kreditvergabe. Die aktuellen Kreditzinsen sorgen für regelrechte Angst vor dem Immobilienkauf und auch der gesetzlich vorgeschriebene Mindestanteil an Eigenmitteln, in Höhe von 20 bis 25 Prozent, treibt vielen jungen Menschen Sorgenfalten auf die Stirn. Die Folge? Eine Wohnung kaufen oder ein Haus bauen ist nur schwer leistbar.

Neue Lösungen in schwierigen Zeiten

In dieser fordernden Situation kann generationenübergreifende Unterstützung hilfreich sein. Dass Eltern als Bürgen für einen Kredit eingesetzt werden, war auch in der Vergangenheit schon regelmäßig der Fall. Doch die Möglichkeiten, wie generationenübergreifend die (finanziellen) Kräfte gebündelt werden können, um ein Eigenheim zu kaufen oder neu zu errichten, sind deutlich vielfältiger. Wir gehen nun auf die einzelnen Optionen, die in dieser Situation offenstehen, näher ein, sodass Sie die für sich passende Strategie finden können, um erfolgreich eine Finanzierung für Ihr Eigenheim zu erhalten.


Finanzierung der Immobilie mit Eltern oder Großeltern

Wer Schwierigkeiten hat, überhaupt eine Immobilienfinanzierung zu bekommen oder sich vor den hohen monatlichen Kosten sorgt, ist häufig auf die Hilfe der Eltern oder Großeltern angewiesen. Die gute Nachricht ist, dass es verschiedenste Möglichkeiten gibt, wie ältere Generationen den Nachwuchs bei der Immobilienfinanzierung unterstützen können.

Eigenkapital als Geschenk

Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto geringer ist der Betrag, der als Kredit aufgenommen werden muss. Ein höherer Eigenkapitalanteil reduziert somit automatisch die Höhe der monatlichen Kreditrate. Wenn Eltern oder Großeltern über Ersparnisse verfügen, die sie für den Kauf oder die Errichtung eines Eigenheims bereitstellen möchten, ist das für die Baufamilie besonders hilfreich. Wird dieses Eigenkapital den Kindern nun nicht nur auf Zeit geborgt, sondern wird das Vermögen auf die Kinder übertragen, so handelt es sich um eine Schenkung unter Lebenden. Beachten Sie, dass es auch für Schenkungen unter Angehörigen für bestimmte Vermögenswerte (wie z.B. Bargeld bei einem Wert von mehr als 50.000 Euro innerhalb eines Jahres) gegenüber den Finanzbehörden eine Anzeigepflicht gibt.

Wenn es Geschwister gibt, sollte darauf geachtet werden, dass die Ersparnisse fair aufgeteilt werden. Außerdem kann das Geschenk auf den gesetzlichen Pflichtteil angerechnet werden, wenn Geschwister dies verlangen (Pflichtteilergänzungsanspruch). Der geschenkte Betrag wird dann beim späteren Erbe grundsätzlich durch Hinzurechnung berücksichtigt. Das bedeutet, dass der Beschenkte zu einem späteren Zeitpunkt, wenn das Erbe des Geschenkgebers aufgeteilt wird, ein reduziertes Erbe erhält.

Da es in Österreich aktuell keine Schenkungs- oder Erbschaftssteuer gibt, müssen Verwandte bei diesen Übertragungen von Eigenkapital aus steuerlicher Sicht nichts Besonderes beachten. Bei weiteren steuerlichen Fragen sollte jedoch jedenfalls ein Steuerberater aufgesucht werden.

Die wichtigsten Tipps für Schenkungen im Verwandtenkreis:

  • Offene Kommunikation: Um vorhandene Ersparnisse und sonstige Vermögenswerte gerecht aufzuteilen, sollten alle Betroffenen ein gemeinsames Gespräch führen, wie eine gerechte Aufteilung möglich ist.
  • Schriftform: Um spätere Familienstreitigkeiten zu vermeiden ist es empfehlenswert, alle Vereinbarungen schriftlich festzuhalten. Bei Schenkungen empfiehlt es sich einen Schenkungsvertrag zu errichten und die Dienstleistung eines erfahrenen Notars oder Rechtsanwalts in Anspruch zu nehmen. Dort wird auch eine etwaige Gegenleistung für die Schenkung festgehalten.
  • Wenn ein geschenkter Betrag vom späteren Erbe abgezogen werden soll, muss das im Testament berücksichtigt werden. Diesbezüglich ist es am besten, professionelle Beratung eines Notariats in Anspruch zu nehmen.
  • Derzeit gibt es in Österreich keine Schenkungs- oder Erbschaftssteuer. Speziell eine Erbschaftssteuer ist jedoch politisch immer wieder im Gespräch – behalten Sie das Thema, wenn Sie eine Schenkung planen oder beabsichtigen, Ihr Vermögen später im Zuge einer Erbschaft zu verteilen, im Auge.

Kredit von den Eltern für Wohnungskauf oder Hauskauf

Nicht nur Banken, auch Eltern oder Großeltern können einen Kredit für einen Wohnungskauf oder Hauskauf gewähren. Einen Kredit von den Eltern für den Wohnungskauf aufnehmen ist nicht nur praktisch, sondern es erhöht auch die Chancen, eine weitere Finanzierung einer Bank zu bekommen. Denn das eigene Startkapital ist somit deutlich höher. Das Sprichwort: „Gute Freunde, strenge Rechnung“ sollte in der Familie jedenfalls beachtet werden, damit es nie zu Streitigkeiten kommt.

Folgende Tipps gibt es zu berücksichtigen:

  • Kreditvertrag: Auch innerhalb der Familie sollte schriftlich festgehalten werden, zu welchen Konditionen (Bis wann? Verzinst oder unverzinst? Wie bzw. wodurch erfolgt die Rückzahlung?) ein Kredit gewährt wird (in einem eigenen Beitrag finden Sie weitere Informationen zum Privatkredit von Privatpersonen).
  • Kommunikation: Damit sich andere Familienmitglieder nicht benachteiligt fühlen, sollte vorab offen besprochen werden, ob der Kredit eine faire Lösung für alle darstellt.
  • Worst Case bedenken: Was passiert, wenn der Kredit nicht planmäßig zurückbezahlt werden kann? Besprechen Sie vorab, wie vorgegangen wird, sollte es zu Zahlungsschwierigkeiten kommen.

Ein Kredit innerhalb der Familie hat den Vorteil, dass dieser Betrag meistens unverzinst zur Verfügung steht und nach und nach abbezahlt werden kann. Gleichzeitig sollte aber gerade innerhalb der Familie alles genau geregelt werden, damit es selbst in schwierigen Situationen, die heute noch nicht vorhersehbar sind, keine Streitigkeiten geben kann.

Gemeinsamen Kredit aufnehmen

Ein Haus mit den Eltern kaufen – das klingt für viele im ersten Moment nicht verlockend. Ein Haus mit den Eltern finanzieren hingegen, kann ein enormer Pluspunkt sein. Bei dieser Konstellation werden die Eltern im Kreditvertrag zusätzlich als Kreditnehmer aufgenommen. Sie verfügen oft über ein höheres (aber zumindest über ein zusätzliches) Einkommen. Dadurch ist die Rückzahlungsfähigkeit höher und die finanzierende Bank kann einfacher einen Kredit gewähren. Die Bonitätsprüfung der Eltern erfolgt dabei durch das Kreditinstitut ergänzend.

Wenn die Kreditsumme zu einem späteren Zeitpunkt bereits durch die Zahlung der Kreditraten verringert ist, kann bei der Bank angefragt werden, ob die Eltern als Kreditnehmer aus dem Kreditvertrag entlassen werden können. Das ist normalerweise problemlos möglich, soweit sich die Bonität der Baufamilie zwischenzeitlich nicht verschlechtert hat. Auch, wenn das Einkommen der Baufamilie im Laufe der Zeit steigt, können die Eltern eventuell aus dem Kreditvertrag austreten. Ansonsten kann auch eine Umschuldung vorgenommen werden, bei der dann die Eltern nicht mehr im Kreditvertrag vorkommen.

Ältere Generation als Bürge

Wenn die ältere Generation bereit ist, eine Bürgschaft für den Kredit einzugehen, so bedeutet das, dass sie im Falle einer Nichtbezahlung der Raten durch die Baufamilie für diese Ratenzahlung persönlich einstehen müssen. Die Bürgschaft kann auch nur für einen Teil der Schulden übernommen werden. Die Bürgschaft funktioniert wie eine Haftung. Daher müssen sich Bürgen gut überlegen, ob sie wirklich bereit sind, die Verantwortung für die Zuverlässigkeit und Zahlungsfähigkeit der Person, die den Kredit aufnimmt, zu übernehmen.

Der Vorteil dieser Vorgehensweise ist, dass es durch eine Bürgschaft wesentlich einfacher wird, einen Kredit gewährt zu bekommen.

Haus der Eltern als Sicherheit für den Kredit

Das Haus oder andere Immobilien der Eltern als Sicherheit für die Baufinanzierung heranziehen ist eine Möglichkeit, um einfacher einen Kredit zu erhalten. Die bestehende Immobilie hat in vielen Fällen einen entsprechend hohen Wert. Durch eine Belastung im Grundbuch zu Gunsten der finanzierenden Bank, kann die Immobilie der Eltern als Sicherheit für einen Kredit eingesetzt werden.

Es dienen dann beide Objekte der Besicherung. Dies kann entweder in Form einer Simultanhypothek oder einer zusätzlichen Teileintragung auf die Immobilie der Eltern dargestellt werden: Das Haus der Eltern (oder anderer Verwandter) und das eigene Grundstück bzw. das darauf zu errichtende Eigenheim oder die neue Eigentumswohnung. Der klare Nachteil dieser Vorgehensweise ist, dass somit auch beide Liegenschaften im Grundbuch belastet sind, und die Bank im Worst Case eine der beiden Liegenschaften verwerten kann. Eine Immobilie der Eltern oder Großeltern kann außerdem nur dann als Sicherheit verwendet werden, wenn sie unbelastet oder zumindest nicht bereits zu stark belastet ist.

Tipp: Lesen Sie in unserem Ratgeber altersgerechtes Wohnen, worauf Sie achten sollten, um Ihr Leben in der eigenen Immobilie zu erleichtern.

Kapitalbeschaffung durch eine Immobilie

Sie wollen die Anschaffung einer eigenen Immobilie Ihrer Kinder unterstützen, verfügen aber nicht über ausreichend liquide Mittel hierzu? Sofern Sie über ein eigenes Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung verfügen, kann dieses für eine Kapitalbeschaffung eingesetzt werden. Voraussetzung ist, dass die Immobilie nicht bereits zu stark mit Hypotheken belastet ist. Sie beantragen einen Immobilienkredit auf die eigene Immobilie und lassen zwecks möglichst günstiger Konditionen eine grundbücherliche Sicherstellung vornehmen.

Das damit geschaffene Kapital kann dann für beliebige eigene Zwecke oder als Eigenkapital für neuen Wohntraum der Kinder bzw. Enkelkinder eingesetzt werden. Die zukünftige monatliche Rate sollte Ihre finanziellen Freiheiten nicht zu stark einschränken. Meist reicht jedoch ein Eigenkapitalzuschuss für das neue Objekt im Familienkreis und die Zins- und Tilgungsbelastung bleibt überschaubar. Vorteil einer Kapitalbeschaffung durch Immobilie gegenüber der Bürgschaft oder Mitkreditnehmerschaft ist die klare Trennung der beiden Immobilienobjekte und die Haftung ausschließlich für den eigenen Kredit zur Kapitalbeschaffung.


Praxisbeispiele zur Generationenberatung

Neben der familiären Unterstützung zur Finanzierung des Wohntraums der Kinder umfasst die Generationenberatung durch einen Wohnbau-Finanz-Experten deutlich mehr. Finden Sie nachfolgend konkrete Lösungsvorschläge, welche im Rahmen eines qualifizierten Beratungsgesprächs häufig in der Praxis gemeinsam mit den Kunden ausgearbeitet werden.

Generationenkredit

Bei einem Generationenkredit nehmen Sie den Kredit auf, tilgen diesen aber voraussichtlich nicht selbst vollständig. Sie vererben später Ihre Immobilie, die dann noch mit einer gewissen Restschuld belastet ist. Der aufgenommene Generationenkredit kann nun entweder dafür dienen, eigene Bedürfnisse – wie z. B. einen erhöhten Pflegebedarf, eine energetische Sanierung, etc. – abzudecken, oder ein Teil des Kredits könnte dazu dienen, die jüngere Generation mit Eigenkapital zu unterstützen. Selbstverständlich sollte auch diese Maßnahme im Familienkreis gut besprochen werden, um keine Ungerechtigkeiten zu erzeugen.

Die Erben dieser Liegenschaft können dann entweder den Kredit abbezahlen oder die Immobilie verkaufen, um mit dem Erlös den offenen Restbetrag zu tilgen. So vererben Sie zwar auch eine noch offene Kreditsumme, dafür allerdings ebenfalls meist eine wertvolle Immobilie, die Sie ohne den Generationenkredit möglicherweise nicht erhalten hätten können. Und, im besten Fall können Sie auch Ihre Familie bereits zu Lebzeiten zu einem Zeitpunkt mit Kapital unterstützen, an dem es auch wirklich dringend gebraucht wird.

Tipp: In unserem Beitrag Generationenkredit finden Sie das Wichtigste im Überblick sowie die Vor- und Nachteile zum Generationenkredit ausführlich beschrieben.

Pension aufbessern im Alter – was ist möglich?

Wenn Sie eine Immobilie besitzen und Ihre Pension aufbessern möchten, stehen Ihnen zu diesem Zweck verschiedene Möglichkeiten offen. Sie müssen Ihr Haus nicht (komplett) verkaufen, um finanziell von Ihrem Immobilienbesitz zu profitieren. Die Vielfalt an Möglichkeiten ist überraschend groß. Selbstverständlich können die erlösten Beträge genutzt werden, um Kinder und Enkelkinder finanziell zu unterstützen, insbesondere, wenn diese gerade ein Haus bauen oder eine Wohnung erwerben möchten.

Umkehrhypothek

Bei der Umkehrhypothek nehmen Sie einen Kredit auf, der mit Ihrer abbezahlten Immobilie besichert ist. Die Kreditsumme erhalten Sie als Einmalzahlung oder in mehreren Raten, auch ein gemischtes Modell ist möglich. Zurückbezahlt wird die Kreditsumme jedoch erst nach Ihrem Tod, indem die Immobilie verkauft und mit dem erlösten Betrag der offene Kredit getilgt wird.

Leibrente

Bei der Leibrente wird die Immobilie veräußert, aber sie können weiterhin darin wohnen und erhalten ein grundbücherlich verankertes Wohnrecht. Die genauen Konditionen müssen zwischen Ihnen und dem Erwerber Ihrer Immobilie vertraglich geregelt werden. Typischerweise erhalten Sie eine monatliche Zahlung vom Käufer Ihrer Immobilie, und das ein Leben lang. Somit profitiert der Käufer davon, wenn Sie überraschend früh sterben. Leben Sie hingegen besonders lange, genießen Sie das regelmäßige Einkommen in Form der lebenslangen Leibrente. Vertraglich zu vereinbaren ist auch, wer für die laufende Erhaltung der Immobilie aufkommt. Falls Ihre Verwandten Interesse an Ihrer Immobilie haben, ist die Leibrente keine optimale Lösung. Denn nach Ihrem Ableben kann der neue Eigentümer das Objekt selbst nutzen, verkaufen oder vermieten.

Teilverkauf

Durch den Teilverkauf einer Immobilie erhalten Sie eine Einmalzahlung, die Ihnen, wenn es keinen offenen Kredit für die Liegenschaft mehr gibt, direkt zur freien Verfügung steht. Ob sich ein Teilverkauf anbietet, ist vom jeweiligen Objekt abhängig. Praktisch wäre beispielsweise, wenn es eine separat parifizierte (in Wohnungseigentum als Top X aufgeteilt) Einliegerwohnung gibt, die einfach veräußert werden kann. Jedenfalls sollte der Teilverkauf vorab mit anderen Familienmitgliedern, insbesondere den künftigen Erben der Immobilie, besprochen werden.


Generationenberatung von Infina: Die Traum-Immobilie möglich machen

Damit die generationenübergreifende Finanzierung gelingt, ist eine professionelle Beratung wichtig. Gemeinsam muss ein Weg gefunden werden, um einerseits die Finanzierung zu ermöglichen und andererseits faire Bedingungen für alle Familienmitglieder zu schaffen, damit alle direkt und indirekt Beteiligten nicht nur einverstanden, sondern wirklich zufrieden sind. Unsere Wohnbau-Finanz-Experten nehmen sich gerne Zeit, individuell mit Ihnen zu klären, welcher Weg geeignet ist, um eine optimale Finanzierung zu ermöglichen.

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Immobilienfinanzierung in schwierigen Zeiten: Unsere Tipps

Zugegeben, gerade wenn die Zinsen und Baukosten steigen, die Inflation generell hoch ist und auch die Immobilienpreise in Österreich seit Jahren nahezu immer nur neue Höhen erreichen, ist es schwierig, Eigentum zu erwerben.

Damit der Hausbau oder der Wohnungskauf doch gelingt, gibt es ein paar allgemein gültige Tipps:

  • Optimieren Sie Ihre persönlichen Finanzen: Verschaffen Sie sich einen Überblick zu Ihren Einnahmen und Ausgaben (Erstellung einer sogenannten Haushaltsrechnung) und prüfen Sie, wie beide Faktoren verbessert werden können.
  • Sprechen Sie mit Verwandten: Ist es möglich, ein privates Darlehen innerhalb der Familie zu erhalten oder gibt es andere Optionen, wie Sie unterstützt werden können?
  • Vergleichen Sie viele Angebote: Gerade beim Hausbau können Sie bei manchen Gewerken beträchtliche Summen sparen. Auch die Eigenleistung beim Hausbau hilft, um die Baukosten zu reduzieren.
  • Lassen Sie sich beraten: Professionelle Beratung rund um die Finanzierung Ihrer Traumimmobilie kann enorm hohe Summen sparen und aufzeigen, welche Möglichkeiten es überhaupt gibt, um eine bestmögliche, leistbare Finanzierung zu erhalten.

Generationenberatung für Immobilien: Gemeinsam die Zukunft planen

Die Generationenberatung zur Immobilienfinanzierung kann der entscheidende Faktor sein, damit Sie einen Kredit erhalten und somit eine eigene Wohnung kaufen oder ein Haus bauen können. Denn wenn mehrere Generationen zusammenwirken,um eine Finanzierung zu ermöglichen, ist das zwar mit etwas Komplexität und Planungsaufwand verbunden, aber durch kompetente Beratung stehen die Chancen, einen Kredit zu erhalten, sehr gut. Die Möglichkeiten, wie ältere Menschen ihren Kindern und Enkeln finanziell helfen können, sind vielfältig. Wichtig ist, die verschiedenen Möglichkeiten zu kennen und gemeinsam, in der eigenen Familie, offen zu klären, welche Option für Sie am besten geeignet ist. So gelingt es, gemeinsam die Immobilien- bzw. Baufinanzierung zu ermöglichen und durch die neue Immobilie einen Wert zu schaffen, der noch über Generationen weiterbestehen wird.


Weitere Fragen

 

Wenn Sie bisher keinen Kredit erhalten haben, können Sie auf die Unterstützung von Eltern und Großeltern hoffen. Vielleicht kann gemeinsam das Eigenkapital erhöht werden oder es gibt ein Familienmitglied, das als Bürge oder Mitkreditnehmer einspringen kann? Jedenfalls haben Sie mehrere Optionen, wenn Ihr Kredit abgelehnt wurde.

 

 

Junge Menschen können sich ein Eigenheim oft nur mit der Unterstützung von Eltern oder Großeltern leisten. Diese können Ersparnisse bereitstellen, Ersatzsicherheiten stellen, eine Bürgschaft unterzeichnen oder beispielsweise mit einer Schenkung unterstützen. Es gibt verschiedenste Möglichkeiten, wie Menschen aus mehreren Generationen es gemeinsam schaffen können, dass ein Kredit für den Immobilienerwerb bereitgestellt wird.

 

 

Einen Kredit aufnehmen ist auch im hohen Alter möglich. Für ältere Personen gibt es eigene Kreditangebote, die auf Ihre Bedürfnisse abgestimmt werden. Erfahren Sie mehr in unserem Beitrag Kredit aufnehmen im Alter.

 

Bildquellen: Syda Productions / Adobe Stock, Proxima Studio / Adobe Stock
Rechtshinweise zu unseren Ratgebern finden Sie in unserer Verbraucherschutzinformation.


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Über den Autor: Mag. Harald Draxl
Position: Geschäftsführer

Meine Kreditkompetenz habe ich 1995 durch die Leitung des Gewerbekunden-Centers bei der Creditanstalt AG und seit 1997 als Baufinanzierungs-Spezialist bei der CA Baufinanzierungs-Beratung GmbH aufgebaut. Im Jahr 2002 wurde ich Gesellschafter bei der Infina und ab November 2004 in die Geschäftsführung berufen. Meine Zuständigkeit ist seither die Leitung unseres Vertriebes und der Banken-Kooperationen. Ich beschäftige mich tagtäglich mit den Entwicklungen am österreichischen Kredit- und Immobilienmarkt, um unsere gesamte Vertriebsorganisation stets über die besten Produkte und aktuellen Zinssätze für die Kundenberatungen auf dem Laufenden zu halten.

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