Leistbares Wohnen: Finanzierung, Förderungen und weitere Maßnahmen

Leistbares Wohnen
Autor: Mag. Elfi Stampfl
Kategorie: Immobilie
Datum: 16.11.2020

Seit Jahren dauerhaft steigende Preise für Wohnungen und Einfamilienhäuser machen Wohnen immer mehr zum Luxus. Leistbares Wohnen ist somit immer mehr eine existenzielle Frage. Doch es gibt Mittel und Wege zu erschwinglichem Wohneigentum, die in diesem Beitrag aufgezeigt werden.

Leistbares Wohnen: Das Wichtigste im Überblick

  • Lange Kreditlaufzeiten verringern die Ratenbelastung.
  • Je höher der Eigenmitteleinsatz beim Kauf einer Wohnung ist, desto niedriger die Zinsbelastung.
  • Fördermöglichkeiten, wie Zuschüsse, gestützte Darlehen oder Wohnbauförderdarlehen mit anfänglich niedriger Zinsbelastung, können zu niedrigeren Aufwendungen für Wohneigentum beitragen.
  • Staatliche Fördermaßnahmen zur Ermöglichung leistbaren Wohnens können der Bau von Gemeindewohnungen, geförderten Wohnungen oder die Genehmigung für die Aktivitäten von gemeinnützigen Wohnbaugenossenschaften sein.

Leistbares Wohnen im Eigentum: Tipps für die Finanzierung

Leistbares Wohnen im Eigentum ist vor allem in ländlichen Gegenden, wie beispielsweise in Niederösterreich, über Mietkäufe bei Genossenschaften möglich. Dies sind geförderte Objekte. Wer hingegen schneller Wohneigentum schaffen will, kommt am sofortigen Immobilienkauf nicht vorbei. Allerdings erfordert leistbares Wohnen auch meist eine günstige Finanzierung. Diese ist ein wesentlicher Baustein auf dem Weg zu den eigenen 4 Wänden.

So gelingt die Finanzierung:

Die Laufzeit ist der wichtigste Faktor

Sie wollen die Raten minimieren. Über die Laufzeit haben Sie ein hervorragendes Steuerungsinstrument, auch wenn Sie bei längeren Laufzeit insgesamt höhere Zinsen bezahlen müssen. Dazu ein Beispiel:

Beispiel:

Kreditbetrag: 200.000 EUR

Fall 1:  20 Jahre Laufzeit, Fixzinsbindung 15 Jahre zum Nominalzins von 1,25 % p. a.

Fall 2: 40 Jahre Laufzeit und 20 Jahre Fixzinsbindung zu 1,50 % p. a.

Im Fall 1 beträgt die monatliche Kreditrate 942,27 Euro, während sie im Fall 2 trotz leicht höherer Zinsen auf 554,34 Euro drastisch sinken würde. Die monatliche Entlastung läge bei 387,93 Euro. Der Preis dafür: Die gesamte Zinsbelastung über 40 Jahre würde bei 66.086 Euro liegen verglichen mit 26.144 Euro im Fall 1.

Das finanzierende Institut muss im vorliegenden Fall aber auch doppelt so lange warten, bis der gesamte Kredit zurückbezahlt ist. Wenn die monatliche Kreditrate aber nur so aufgebracht werden kann, ist dies ein guter Weg ins neue Eigenheim.

Tipp

Wenn Sie im Zeitablauf ein höheres Einkommen haben oder durch eine Erbschaft ein Einmalbetrag zur Verfügung steht, kann die gesamte Zinsbelastung mittels Sondertilgungen deutlich reduziert werden.

Lesen Sie hierzu unseren Ratgeber Sondertilgung: Wann ist dies sinnvoll? 

Die richtige Bankenauswahl

Nicht jede Bank ermöglicht besonders lange Laufzeiten. In der Regel liegt die Grenze bei 30 Jahren. Vor allem wenn ein Teil der Restlaufzeit in die Zeit nach der Pensionierung hineinfällt stellt sich die Kernfrage: Ist der Kredit mit der zu erwartenden Pension dann noch leistbar? Ist dem so, sollte es der betreffenden Bank glaubhaft dargestellt werden können.

Um die richtige Bank zu finden, können Sie sich an Wohnbau-Finanz-Experten wenden, die über einen guten Marktüberblick verfügen und Sie an Kreditinstitute vermitteln können, die beispielsweise auch längere Laufzeiten anbieten.

Eigenmittel und niedrige Zinsen

Verfügen Sie über mindestens 20 % Eigenmittel und über ein überdurchschnittliches Einkommen, dann können Sie gegenüber „schlechteren“ Bonitäten im Schnitt um 0,25 bis 0,50 Prozentpunkte bessere Konditionen bekommen. Das Risiko für das finanzierende Institut, dass der Kredit nicht zurückbezahlt werden kann, sinkt in diesem Fall ja. Je höher die Eigenmittel und je niedriger die Rückzahlungsraten im Verhältnis zum laufenden Einkommen sind, desto niedriger sind nicht nur die Kreditzinsen sondern damit auch die gesamten Kosten für das Eigentum. 

Tipp

Wie Sie Ihre Bonität verbessern können und damit unter Umständen auch erst in den Bereich der Möglichkeit einer Finanzierung kommen, haben wir für Sie in einem eigenen Ratgeber zusammengefasst: 9 hilfreiche Tipps zur Verbesserung der Bonität. Zum Ratgeber


Leistbares Wohnen: Welche Förderungen gibt es?

Die einzelnen Bundesländer bieten Ihnen als Wohnbauförderung entweder günstige Darlehen oder Wohnbauschecks in Form von Zuschüssen für Anschaffungen an. Im Falle einer Sanierung gibt es noch das Sanierungsdarlehen mit gestützten Annuitäten. Doch die Fördervolumina sind eher ein kleiner Beitrag für leistbares Wohnen:

Sanierungsdarlehen

Vor allem bei älteren Bauten, die über 20 Jahre alt sind, gibt es für bestimmte „förderbare Maßnahmen“ einen Annuitätenzuschuss beim Darlehen. Gefördert werden kann beispielsweise eine Dachsanierung oder der Einbau fehlender Sanitärausstattung oder von Wärmepumpen, ein Fensteraustausch, eine Dämmung oder ein Feuchtigkeitsschutz sowie generell Maßnahmen, die den Energieverbrauch senken.

Beispielsweise in Tirol übernimmt das Bundesland als Basisförderung 25 % der Anfangsbelastung eines Kredites. Darin eingeschlossen sind Zinsen und ein Teil der Tilgung. Mehr dazu unter:  https://www.infina.at/ratgeber/wohnbaufoerderung/tirol/

Wohnbauförderungen

Liegt Ihr Jahreseinkommen unter bestimmten Grenzen und die Größe Ihrer Wohnung im zugelassenen Rahmen, gibt es in den einzelnen Bundesländern eine Reihe von Fördermaßnahmen zur Schaffung von Wohnraum bzw. Wohneigentum:

Arten der Wohnbauförderungen:

  • Einmalige Zuschüsse, die nicht zurückgezahlt werden müssen: Der Vorteil liegt im „Geschenk“, der Nachteil in überschaubaren eher kleineren Beträgen.
  • Zins- oder Annuitätenzuschüsse, bei der Rückzahlung eines Darlehens: Abhängig von der Höhe des Darlehens ist dies schon eine interessantere Alternative, vorausgesetzt es besteht keine Rückzahlungspflicht.
  • Landes- bzw. Eigenmittelersatzdarlehen, mit günstigen Konditionen: Anfänglich ist die Zinsbelastung meist niedrig. Nach Laufzeiten von 15 bis 20 Jahren wird es schrittweise immer teurer (Staffelraten).
  • Übernahme von Bürgschaften, damit ein Darlehen möglich wird: Diese Variante ist vor allem bei Kreditnehmern mit schwacher Bonität eine Möglichkeit.

Es gibt allerdings Unterschiede zwischen der Förderung bestimmter Maßnahmen und der Personenförderung, die vor allem bei dringlichem Wohnbedarf anfällt.


Maßnahmen der Regierung für leistbares Wohnen

Leistbares Wohnen ist in der Politik ein brisantes Thema, welches einzelne Gemeinden durch sozialen Wohnbau aktiv fördern. Wer mindestens fünf oder zehn Jahre schon in einer Gemeinde gemeldet ist und dringenden Wohnbedarf hat, kann sich im Falle eines Einkommens unterhalb bestimmter Grenzen auf die Warteliste für Gemeindewohnungen eintragen lassen.

Je schlechter dabei der Zustand der aktuellen Unterkunft ist, desto rascher wird man nach vorne gereiht. Weitere Möglichkeiten sind Projekte gemeinnütziger Wohnbaugenossen oder einfach geförderte Wohnungen.

Miet-/ Wohnungspreisobergrenzen: Bei geförderten Wohnungen gibt es Kaufpreisobergrenzen, die oft weit unter den Marktpreis liegen. Mit Zuhilfenahme einer Wohnbauförderung können sie zwecks Eigennutzung erworben werden. 

Für Mieter gibt es indessen bei Altbauten die günstigen Richtwertmieten, die sich an den einzelnen Ausstattungsmerkmalen der Wohnungen orientieren.

Geförderte Wohnungen: Diese sind nur in begrenzter Zahl vorhanden und günstiger als frei finanzierte Alternativen. Sie müssen vom Bezieher der Förderungen als Hauptwohnsitz bewohnt werden und dienen nicht der Vermietung.

Gemeindewohnungen: Wer unter schlechten Wohnverhältnissen lebt und bereits mindestens fünf Jahre in der gleichen Gemeinde wohnt, hat gute Chancen darauf, nach mehrjähriger Wartezeit an eine günstig zu mietende Gemeindewohnung heranzukommen. Diese Art sozialen Wohnbaus zwecks leistbares Einkommen ist weit verbreitet, insbesondere in Wien.

Wohnbaugenossenschaften: In Niederösterreich weit verbreitet sind Mietkäufe bei Wohnbaugenossenschaften. Hier leistet der Mieter eine Anzahlung und ein Teil der Miete wird bereits auf den Kaufpreis angerechnet. Der Mieter verfügt über eine Kaufoption und hat Zeit im Laufe der Jahre Eigentum zu erwerben.


Leistbares Wohnen: Von Förderungen profitieren

Leistbares Wohnen hat viele Gesichter, beginnend mit günstigen Mietmöglichkeiten in Richtwert-Mietzinswohnungen oder Gemeindewohnungen, übergehend zu den Mietkaufmöglichkeiten der Wohnbaugenossenschaften bis hin zu geförderten Eigentumswohnungen.

Doch Förderungen alleine machen noch keine Wohnung vollständig leistbar. Umso wichtiger ist die richtige Finanzierung mit möglichst langen Laufzeiten. Genau hier sollten Sie sich an professionelle Wohnbau-Finanz-Experten wenden. Diese sind in der Lage, Ihnen die passende Finanzierung bei der für Sie richtigen Bank herauszufiltern.

Informieren Sie sich also ausführlich über die Förderungsoptionen und -bedingungen in Ihrem Bundesland – es zahlt sich aus! Wir helfen Ihnen gerne!

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Bildquellen:  Monkey Business Images/ Shutterstock.com, graja/ Shutterstock.com, Robert Kneschke/ Shutterstock.com
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Über den Autor: Mag. Elfi Stampfl
Position: Leiterin Finanzierungsservice & Infina Academy

Meine Expertise im Bereich der Organisation und Ausbildung habe ich als Verwaltungsleiterin einer großen Genossenschaft in Südtirol erworben. Die Zusammenarbeit mit landwirtschaftlichen Unternehmen war für mich die beste Schule des Lebens. Seit 2013 leite ich das Finanzierungsservice der Infina. Mein hohes Qualitätsverständnis führte zur Gründung der Infina Academy, da es mein Anspruch ist, dass unsere Wohnbau-Finanz-Experten dazu befähigt sind, die beste Finanzierungsberatung in ganz Österreich anzubieten. Für mich persönlich sind Ehrlichkeit und die Bereitschaft für den Kunden alles zu tun das höchste Gebot.

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