Hohe Immobilienpreise, steigende Kreditzinsen und Mieten – in Österreich zu wohnen wurde in den letzten Jahren immer teurer. Doch es gibt Mittel und Wege zu erschwinglichem Wohnraum, die wir in diesem Beitrag aufzeigen. Dazu gehören zum Beispiel staatliche Förderungen oder angepasste Wohnkredite mit längerer Laufzeit. Erfahren Sie in diesem Beitrag, wie leistbares Wohnen möglich wird, welche Maßnahmen die Wohn- und Bauoffensive 2024 der Bundesregierung beinhalten sowie was der 2 %-Startbonus und der Jungfamilien-Bonus für neuen Wohnraum sind.
Erklärung: Leistbares Wohnen bedeutet, nach Abzug der Wohnkosten noch genug Geld für alle anderen notwendigen Ausgaben zur Verfügung zu haben.
Herausforderungen: Leistbares Wohnen wird erschwert durch Entwicklungen wie hohe Immobilienpreise, gestiegene Kreditzinsen oder hohe Energiekosten.
Optionen für Mieter: Als Mieter können Sie sich gegen steigende Mieten absichern, indem Sie in eigenen Wohnraum investieren. Auch ein Ausbau oder eine Aufstockung kommt in Frage.
Optionen für Eigentümer: Für Eigentümer kommt ein Umschuldungskredit mit fixen Zinsen und längerer Laufzeit in Betracht.
Staatliche Unterstützung: Wohnbauförderung, Mietbeihilfe oder Gemeindewohnungen machen das Wohnen leistbarer.
Was ist leistbares Wohnen? Definition
Für leistbares Wohnen ist das Verhältnis zwischen Haushaltseinkommen und Wohnkosten entscheidend. Das bedeutet: Nach Abzug der Wohnkosten sollte vom Einkommen noch genug Geld übrig bleiben, um andere notwendige Ausgaben zu bezahlen und an der Gesellschaft teilzuhaben. Wenn das für größere Teile der Bevölkerung nicht mehr möglich ist, dann ergibt sich ein gesellschaftliches Problem. Wie dieses politisch zu lösen ist, darüber wird viel diskutiert. Die Herangehensweise unterscheidet sich je nach politischer Färbung.
Aus Sicht der SPÖ soll leistbares Wohnen z. B. durch gemeinnützigen Wohnbau und mehr Schutz für Mieter erreicht werden.
Leistbares Wohnen aus Sicht der ÖVP bedeutet z. B. den Kauf eines Eigenheims zu vereinfachen, etwa durch bessere Förderung und steuerliche Entlastung.
Alternativ zum Begriff leistbares Wohnen werden auch die Bezeichnungen finanzierbares Wohnen und günstiges Wohnen verwendet.
Für leistbares Wohnen ist das Verhältnis zwischen Haushaltseinkommen und Wohnkosten entscheidend.
Unabhängig davon, was der richtige politische Weg ist: Als Mieter oder Eigentümer brauchen Sie individuelle Lösungen, die jetzt greifen. Erfahren Sie im Folgenden, was Sie tun können, damit Wohnen für Sie leistbar wird bzw. bleibt.
Wie viel geben die Österreicher für das Wohnen aus?
Die Wohnkosten in Österreich sind in den letzten Jahren gestiegen: Gaben die Österreicher 2017 monatlich im Schnitt 6,2 Euro pro Quadratmeter aus, waren es 2022 schon 7,2 Euro pro Quadratmeter. (Quelle: Statistik Austria)
Der Anteil der Wohnkosten am Einkommen ist dagegen relativ konstant: 2017 waren es 21 % vom Haushaltsnettoeinkommen, 2021 waren immer noch 21 % (Quelle: Statistik Austria). Dies ist aber natürlich nur ein Durchschnittswert und spiegelt nicht alle Bevölkerungsgruppen wider. Die Zahlen von 2023 sind noch nicht verfügbar – aufgrund höherer Energiekosten und Zinsen ist aber zu erwarten, dass es einen Anstieg gab.
Was sind die Herausforderungen beim leistbaren Wohnen?
Zum einen sind dies steigende Immobilienpreise: Die Statistik zeigt, dass sich diese seit 2000 mehr als verdoppelt haben. Ein weiteres Problem ist Wohnungsknappheit in größeren Städten und Ballungsräumen, sodass die Mieten dort immer teurer wurden. Dazu kommen seit 2022 steigende Energiekosten und nicht zuletzt höhere Kreditzinsen, was vor allem (künftige) Eigentümer belastet.
Die hohe Inflation in Österreich sorgt seit 2022 dafür, dass auch die Mieten immer teurer werden. Kurzfristige Abhilfe können diverse Hilfsprogramme der Regierung schaffen. Mittelfristig ist zu überlegen, ob der Kauf einer eigenen Wohnung bzw. Bau eines eigenen Hauses nicht sinnvoller ist, um gegen weiter steigende Mieten gewappnet zu sein.
Sie können den Kauf eines eigenen Einfamilienhauses oder einer eigenen Wohnung finanziell nicht stemmen? Als Alternative bietet es sich an, vorhandene Ressourcen in der Familie zu nutzen – Stichworte Ausbau, Aufstocken oder Anbauen. Eine Generationenberatung unterstützt Sie dabei, als (Groß-)Familie gemeinsam neuen Wohnraum zu schaffen.
Eine Möglichkeit, solche Projekte zu finanzieren, ist der Generationenkredit. Die ältere Generation nimmt einen Kredit auf, um neuen Wohnraum zu bezahlen. Nach deren Ableben übernimmt die Erbengeneration die Immobilie und zahlt den Kredit zurück.
Selbstverständlich ist auch die Wohnbauförderung ein wichtiger Baustein, um das Eigenheim zu finanzieren. Mehr Informationen dazu finden Sie weiter unten.
Leistbar wohnen in der eigenen Immobilie
Sie wohnen bereits in der eigenen Wohnung oder im eigenen Haus? Dann bereiten Ihnen vielleicht die steigenden Kreditzinsen derzeit Kopfzerbrechen. Wer einen laufenden Wohnkredit mit variablen Zinsen hat, wurde in der letzten Zeit mit höheren Kreditraten zu konfrontiert. Um wieder leistbar zu wohnen, ist es sinnvoll, die Finanzierung zu optimieren. Eine wichtige Rolle spielt hier die Laufzeit – eine Umschuldung auf eine längere Laufzeit senkt die monatliche Belastung. Auch eine Umschuldung auf einen Fixzinskredit kann sinnvoll sein, um sich gegen das Risiko weiter steigender Zinsen abzusichern.
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Alle Möglichkeiten der Entlastung finden Sie in unseren Ratgebern:
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Eine wichtige Hilfe auf dem Weg zum leistbaren Wohnen sind staatliche Unterstützungen. Hier gibt es verschiedene Förderprogramme. Mehr dazu erfahren Sie im nächsten Abschnitt.
Förderungen und Unterstützungen für leistbares Wohnen
Ob Eigentum oder Miete: Leistbares Wohnen wird von staatlicher Seite auf verschiedene Arten finanziell gefördert. Dieses Geld sollten Sie sich nicht entgehen lassen. Prüfen Sie also genau, worauf Sie Anspruch haben.
Die konkreten Förderprogramme sind in jedem Bundesland einzeln geregelt. Ein grober Überblick, was möglich ist:
Wohnbauförderung: Die Wohnbauförderung in Österreich bietet z. B. vergünstigte Kredite, direkte Zuschüsse oder die Übernahme der Kredithaftung, um den Immobilienkauf bzw. -bau zu erleichtern.
Förderungen für die energetische Sanierung: Um den Klimaschutz voranzutreiben, werden energetische Sanierungen (Fenstertausch, Dämmung der Wände, Heizungstausch etc.) umfangreich gefördert.
Wohnbeihilfe: Personen mit geringem Einkommen erhalten, unter gewissen Voraussetzungen, monatliche Zuschüsse zur Zahlung der Miete. Je nach Bundesland läuft dies unter „Mietzinsbehilfe“, „Wohnbeihilfe“, Mietbeihilfe“ oder „Wohnunterstützung“.
Gemeinnütziger Wohnungsbau: In vielen Gemeinden steht öffentlich geförderter Wohnraum zur Verfügung. Hier sind die Preise zum Teil deutlich günstiger sind als am freien Wohnungsmarkt.
Kurzfristige Zuschüsse: Um die aktuellen Teuerungen abzufedern, hat die Bundesregierung Entlastungspakete geschnürt. Ausbezahlt werden einmalige Zuschüsse, wie z. B. Klimabonus und Stromkostenbremse, außerdem gibt es Steuererleichterungen für bestimmte Gruppen.
Im Ballungsraum Wien ist Wohnraum ein knappes Gut und oft dementsprechend teuer. Die Wohnbauförderung für Wien trägt dazu bei, dass auch in der Hauptstadt Eigentum leistbar wird. Möglich sind u. a. zinsgünstige Darlehen, wie das Eigenmittelersatzdarlehen. Damit wird der Kauf oder Bau einer eigenen Immobilie unterstützt.
Bekannt ist Wien auch durch seine Dichte an Gemeindewohnungen. Jeder vierte Wiener bewohnt eine solche Wohnung mit vergleichsweise günstiger Miete. Darüber hinaus gibt es zahlreiche weitere Programme für leistbares Wohnen in Wien. Alle Informationen finden sich bei der Wohnberatung Wien.
Wohnen in Niederösterreich ist u. a. deshalb begehrt, da das Pendeln nach Wien vergleichsweise einfach ist. Wer eine eigene Immobilie kaufen oder bauen möchte, wird von der Wohnbauförderung in Niederösterreich unterstützt. Auch hier erfolgt die Förderung durch ein zinsgünstiges Landesdarlehen. Wie viel Geld man bekommen kann, wird durch ein Punktesystem ermittelt, bei dem z. B. die Lage, die Energieeffizienz des Gebäudes und die Familiensituation einfließen.
In Niederösterreich weit verbreitet sind Mietkäufe bei Wohnbaugenossenschaften. Hier leistet der Mieter eine Anzahlung und ein Teil der Miete wird bereits auf den Kaufpreis angerechnet. Der Mieter verfügt über eine Kaufoption und hat Zeit, im Laufe der Jahre Eigentum zu erwerben.
Zusätzlich kann man in Niederösterreich Wohnbeihilfe bzw. einen Wohnzuschuss erhalten, wenn man in einer geförderten Wohnung wohnt. Dies gilt für Mieter und Eigentümer gleichermaßen, sofern Sie gewisse Einkommensgrenzen nicht überschreiten.
Alle Informationen zum Thema Wohnen in Niederösterreich finden Sie auf der Seite noe-wohnbau.at.
Die Wohnkosten in Oberösterreich liegen österreichweit im Mittelfeld (Quelle: Statistik Austria), wobei es bei den Immobilienpreisen große Unterschiede zwischen der Hauptstadt Linz und den ländlichen Regionen gibt.
Wer eine eigene Immobilie erwerben oder bauen will, kann die Wohnbauförderung in Oberösterreich beantragen. Gefördert wird mittels finanzieller Zuschüsse zum Landesdarlehen. Für Mieter mit geringem Einkommen gibt es eine Wohnbeihilfe.
Alle Informationen finden Sie auf der Seite zu den Förderungen und Beihilfen des Landes Oberösterreich.
Leistbares Wohnen ist in Salzburg ein heißes Thema: Denn die Wohnkosten sind dort besonders hoch. Die durchschnittliche Miete (inkl. Betriebskosten) liegt mit 10,4 Euro pro Quadratmeter österreichweit an der Spitze (Erhebungsjahr 2021, Quelle: Statistik Austria).
Die Wohnbauförderung in Salzburg hat eine Besonderheit: Sie wird als einmaliger, nicht-rückzahlbarer Zuschuss und nicht als Darlehen vergeben. Der Zuschuss für den Kauf einer Immobilie kann bis zu 70.000 Euro betragen.
Mieter können Zuschüsse in Form einer Wohnbeihilfe bekommen. Informationen über alle Beihilfen und Förderungen erhalten Sie bei der Wohnberatung.
Die Wohnkosten in der Steiermark unterscheiden sich stark: Wer im Umfeld von Graz wohnt, zahlt deutlich mehr als in ländlicheren Gegenden. Leistbares Wohnen in Gleisdorf ist also ein anderes Thema als leistbares Wohnen in Mürzzuschlag.
Wo auch immer der gewünschte Standort ist: Für Kauf oder Bau einer eigenen Immobilie gibt es die Wohnbauförderung in der Steiermark. Dabei sind unterschiedliche Modelle möglich, z. B. der Wohnbauscheck für den Kauf einer Wohnung oder die Eigenheimförderung für den Bau eines Eigenheims. Für Jungfamilien gibt es die sogenannte Hausstandsgründung.
Mieter mit niedrigem Einkommen können einen Antrag auf Mietunterstützung stellen.
Im Burgenland ist Wohnen deutlich leistbarer als in anderen Bundesländern. Sowohl die Mieten als auch die Immobilienpreise sind hier unterdurchschnittlich niedrig.
Wen das überzeugt, der bekommt auch im Burgenland Unterstützung beim Kauf oder Bau des Eigenheims. Die Wohnbauförderung im Burgenland besteht zum größten Teil aus einem zinsgünstigen Darlehen.
Mieter mit geringem Einkommen können die Wohnbeihilfe beantragen.
Leistbares Wohnen in Kärnten ist kein ganz so großes Problem, wie in anderen Bundesländern, da die Wohnkosten (noch) etwas niedriger sind. Sowohl Mieten als auch Immobilienpreise sind aktuell moderat, aber im Steigen begriffen. Wer die noch moderaten Preise nutzen will, ist gut beraten, in eine eigene Wohnung oder ein eigenes Haus zu investieren.
Dabei hilft die Wohnbauförderung in Kärnten: Es gibt mehrere Varianten der Förderung, u. a. ein gefördertes Landesdarlehen, einen Zuschuss zur monatlichen Kreditrate (Annuitätenzuschuss) und den Häuslbauerbonus.
Weitere Unterstützungen sind beispielsweise die Wohnbeihilfe für Mieter mit geringem Einkommen oder das Angebot gemeinnütziger Wohnungen.
Im bergigen Tirol ist der Wohnraum naturgemäß begrenzt, dazu kommt eine hohe Nachfrage aufgrund des Tourismus. Aus diesen Gründen ist leistbares Wohnen in Innsbruck sowie den Tiroler Tourismus-Hotspots ein politisches Dauerthema.
Sie möchten in Tirol bauen oder eine Eigentumswohnung kaufen? Dann sollten Sie sich unbedingt über die Wohnbauförderung in Tirol informieren. Sie kann in Form eines zinsgünstigen Darlehens bezogen werden oder als nicht-rückzahlbarer Zuschuss (Wohnbauscheck).
Um die laufenden Wohnkosten zu verringern, kann entweder Wohnbeihilfe (für geförderte Wohnungen) oder Mietzinsbeihilfe (für nicht-geförderte Wohnungen) beantragt werden.
Vorarlberg zählt zu den eher „hochpreisigen Bundesländern“, was das Wohnen betrifft. Zum Glück gibt es auch hier Unterstützungen von staatlicher Seite, die leistbares Wohnen in Vorarlberg fördern.
Die Wohnbauförderung in Vorarlberg greift künftigen Haus- und Wohnungsbesitzern unter die Arme. Die Förderung für Hausbau bzw. Wohnungskauf erhält man in Form eines Darlehens. Die Höhe des Darlehens ergibt sich aus der förderbaren Wohnfläche und etwaigen Zuschlägen (Einkommen, Kinderbonus, Umweltbonus, Barrierefreiheit usw.).
Ebenso gibt es in Vorarlberg die Möglichkeit der Wohnbeihilfe und gemeinnützigen Wohnungsbau. Weitere Informationen finden Sie auf der Seite „Bauen und Wohnen“ des Landes Vorarlberg.
Wohn- und Bauoffensive 2024: Überblick über die geplanten Maßnahmen
Die österreichische Bundesregierung hat ein Wohn- und Baupaket mit einem Volumen von 2,2 Milliarden Euro angekündigt, um dem Wohnungsmangel entgegenzuwirken und die Bauwirtschaft anzukurbeln (Stand: 11.04.2024). Die Maßnahmen sehen vor, insgesamt 25.000 Wohneinheiten neu zu errichten oder zu sanieren, wobei 20.000 neue Einheiten geschaffen und 5.000 bestehende Einheiten saniert werden sollen. Ziel ist es, die Eigenheimquote innerhalb von sechs Jahren von 48 % auf 60 % zu steigern, indem 10.000 neue Wohneinheiten zum Kauf und 10.000 als neue Mietwohnungen geschaffen werden sollen. Zusätzlich sollen, für 2 Jahre befristet, zwei Nebengebühren ausgesetzt werden. Dies umfasst die temporäre Abschaffung der Grundbucheintrags-Gebühr und der Pfandrechtseintragungsgebühr für die ersten 500.000 Euro des Immobilienwerts beim ersten Eigenheim zur Entlastung künftiger Eigentümer. Zudem sollen die Bundesländer günstige Wohnbaudarlehen bis zu einer Höhe von 200.000 Euro zu einem maximalen Zinssatz von 1,5 % bereitzustellen, um den Erwerb des Eigenheims zu erleichtern.
Die Baukonjunktur soll mitdrei weiteren Maßnahmenunterstützt werden: Von 2024 bis 2026 soll der dreifache Satz des gesetzlich festgelegten Abschreibungssatzes zur Anwendung kommen, wobei diese Maßnahme an ökologische Standards gebunden werden soll. Auch bei bestimmten Sanierungsmaßnahmen sollen die Regeln für beschleunigte Abschreibungen erweitert werden. Zudem soll zur steuerlichen Förderung klimafreundlicher Sanierungen ein "Ökozuschlag" eingeführt werden. Für vermietete Wohnungen sollen im Zeitraum 2024 bis 2025 Maßnahmen zur thermischen Sanierung und zum Heizungsaustausch durch einen 15-prozentigen Zuschlag zur steuerlichen Absetzbarkeit unterstützt werden. Zudem sollen Handwerksbetriebe bei der Durchführung von Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsarbeiten sowie bei Maßnahmen zur Schaffung von Wohnraum durch An- und Neubauten unterstützt werden. Dies soll mittels eines neuen Handwerkerbonus geschehen. Dieser soll Handwerksleistungen bis zu einem Betrag von 10.000 Euro mit einem Fördersatz von 20 Prozent, also maximal 2.000 Euro, fördern.
Den jeweils aktualisierten Stand zu den verabschiedeten Maßnahmen finden Sie in folgendem Ratgeber:
Nutzen Sie Ihre Förderchancen 2024 Erfahren Sie, wie Sie von den aktuellen Förderungen maximal profitieren können: Ersparnisse bei den Nebenkosten, günstigere Zinsen und steuerliche Vorteile sind jetzt greifbar. Neu, unter anderem seit dem 01.04.2024: Wesentliche Erleichterungen für den privaten Immobilienerwerb durch die temporäre Gebührenbefreiung beim Immobilienkauf – dem Wegfall der Grundbucheintragungsgebühr und Pfandrechtseintragungsgebühr. Lassen Sie diese Chance nicht ungenutzt und informieren Sie sich in unserem Ratgeber: „Konjunkturpaket für den Wohnbau 2024".
2 %-Startbonus: Einstiegshilfe für junge Familien zum Eigenheim
Der 2 %-Startbonus vieler Sparkassen in Österreich bietet bei Beantragung im Jahr 2024 eine Unterstützung für junge Menschen und Familien, die vor der Herausforderung stehen, sich den Traum vom Hauskauf oder Wohnungskauf zu erfüllen. Dieses Programm, das speziell auf die Bedürfnisse junger Erwachsener zugeschnitten ist, bietet eine finanzielle Hilfe in Zeiten strengerer Kriterien für eine Wohnbaufinanzierung durch die KIM-Verordnung.
Die Bandbreite des Startbonus-Programms umfasst nicht nur den Kauf, sondern auch die Sanierung, Modernisierung und Renovierung bestehender Immobilien sowie den Neubau, Zubau, Umbau und Energiesparmaßnahmen. Mit einer möglichen Förderung von bis zu 4.000 Euro über zwei Jahre (2 % p. a. auf bis zu 100.000 Euro Kreditvolumen), ist dieser Startbonus eine wertvolle Einstiegshilfe in eine langfristige Investition in Wohneigentum.
Die Wohnbau-Finanz-Experten prüfen eine mögliche Integration und die detaillierten Anforderungen dieses Bonusprogramms im Rahmen einer umfassenden Finanzberatung. Der 2 %-Startbonus ist ein Baustein für junge Familien und Einzelpersonen, um sich trotz möglicher finanzieller Engpässe und Marktherausforderungen den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen.
Jungfamilien-Bonus für neuen Wohnraum
Bei einigen steierischen Raiffeisenbanken werden jungen Familien ebenfalls speziell unterstützt, sofern diese Jungfamilien im Sinne der Wohnbauförderung in der Steiermark sind. Im Rahmen dieser Förderung erfolgt die Erstattung eines Teils oder die gesamte Grundbucheintragungsgebühr, sofern eine Finanzierung von neuem Wohnraum erfolgt. Diese kann durchaus eine relevante Größe betragen. So kann der Jungfamilien-Bonus bei der Raiffeisen-Landesbank Steiermark beispielsweise bis zu 5.000 Euro betragen (Stand: 11.04.2024). Die genauen Voraussetzungen und Details prüft gerne ein Wohnbau-Finanz-Experte im Zuge möglicher persönlicher Kreditmodelle.
Für eine gute Leistbarkeit ist die richtige Finanzierung mit möglichst langen Kreditlaufzeiten ausschlaggebend.
Es gibt verschiedene Wege zum leistbaren Wohnen
Leistbares Wohnen hat viele Gesichter, beginnend mit günstigen Mietmöglichkeiten in Richtwert-Mietzinswohnungen oder Gemeindewohnungen, übergehend zu den Möglichkeiten eines Mietkaufs von einer Wohnbaugenossenschaft bis hin zu geförderten Eigentumswohnungen. Doch Förderungen alleine machen noch keine Wohnung vollständig leistbar. Umso wichtiger ist die richtige Finanzierung mit möglichst langen Kreditlaufzeiten. Und: Die Basis ist immer eine genaue Kalkulation der Leistbarkeit, die auch spätere laufende Kosten, wie Grundsteuer, Betriebskosten usw., miteinbezieht.
Genau hier sollten Sie sich an professionelle Wohnbau-Finanz-Experten wenden. Diese sind in der Lage, Ihnen die passende Finanzierung bei der für Sie richtigen Bank herauszufiltern.
Häufige Fragen
Beim leistbaren Wohnen geht es um das Verhältnis der Wohnkosten (Miete oder Kreditrückzahlung sowie Betriebskosten) zum Einkommen. Wenn man vom monatlichen Nettoeinkommen alle Wohnkosten abzieht, muss noch genug Geld übrig bleiben, um alle anderen notwendigen Ausgaben (Lebensmittel, Mobilität, gesellschaftliche Teilhabe usw.) zu bestreiten.
Ja, in aller Regel sind Gemeindewohnungen günstiger als Wohnungen am freien Immobilienmarkt. Denn sie werden von der öffentlichen Hand gebaut und vermietet bzw. verkauft – genau mit dem Ziel, günstigen Wohnraum zur Verfügung zu stellen.
Wenn Sie Ihren Kredit nicht mehr zahlen können, sollten Sie als ersten Schritt sofort die Bank kontaktieren. So vermeiden Sie teure Mahngebühren. Möglicherweise können Sie den Kredit für eine gewisse Zeit stunden oder stilllegen. Als langfristige Lösung kann ein Umschuldungskredit mit verlängerter Laufzeit und niedrigerer Kreditrate in Frage kommen.
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Über den Autor: Hagen Luckert Position: Geschäftsführer
Meine gesamte berufliche Laufbahn habe ich im Kreditbereich verbracht. Zunächst im Sparkassen- sowie im Großbankensektor in Deutschland. Nach Leitung der Business-Unit Kreditstrategie- und Organisation in einem großen Beratungsunternehmen war ich als Geschäftsführer einer Kreditfabrik tätig. Im Anschluss daran wurde ich als Vorstand in einem Softwareunternehmen für künstliche Intelligenz im Bankenbereich berufen und habe 2019 in die Geschäftsführung von Infina gewechselt. Die ständige Recherche, strukturierte Aufbereitung sowie verständliche Veröffentlichung von allen Fragestellungen rund um das Kreditgeschäft gehören zu den wesentlichen Schwerpunktsetzungen meiner Funktion.
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