Wohnung verkaufen: Vorgehensweise und Tipps

Frau fotografiert Wohnung
Autor: Mag. Elfi Stampfl
Kategorie: Immobilie
Datum: 29.08.2023

Eine Wohnung verkaufen bedeutet großen organisatorischen und zeitlichen Aufwand. Durch die Einbindung eines Immobilienmaklers kann dieser Aufwand reduziert werden. Von steuerlichen Aspekten bis hin zu zahlreichen Dokumenten, die zusammengestellt werden müssen, gibt es verschiedene Aspekte zu beachten. Finden Sie in diesem Ratgeber wichtige Tipps, wie Sie Ihre Wohnung am besten und sicher verkaufen.


Das Wichtigste im Überblick

  • Ein Wohnungsverkauf kann selbst organisiert oder über einen Makler abgewickelt werden. Der Aufwand des gesamten Verkaufsprozesses ist – weder zeitlich noch organisatorisch - nicht zu unterschätzen.
  • Für einen schnellen Wohnungsverkauf müssen alle relevanten Dokumente gesammelt und strukturiert aufbereitet werden. Beginnen Sie rechtzeitig, damit sich der Verkaufsprozess nicht unnötig verzögert.
  • Beim Wohnungsverkauf können Steuern anfallen. Prüfen Sie vorab genau, ob das der Fall ist und ziehen Sie bei Bedarf einen Steuerberater hinzu.
  • Auch wenn noch ein Kredit für die Wohnung offen ist, kann die Immobilie verkauft werden. Für die frühzeitige Tilgung des Kreditbetrags kann eventuell eine Gebühr („Pönale“) fällig werden.

Wohnung verkaufen: Finanzielles

Ein Wohnungsverkauf kann aus unterschiedlichen Gründen erfolgen. Oft soll ein finanzieller Gewinn erzielt werden, vielleicht wird aber auch nur dringend Kapital für eine andere Investition oder sonstige Ausgaben benötigt. Je nachdem, wann und zu welchem Preis die Wohnung verkauft wird, gibt es Unterschiedliches zu berücksichtigen.

Steuern

Der Verkauf einer Wohnung kann entweder steuerfrei erfolgen oder es fällt die Immobilienertragsteuer an.

Steuerfreier Wohnungsverkauf

Eine Wohnung steuerfrei verkaufen ist möglich, wenn Sie in den letzten beiden Jahren bis zum Verkauf durchgängig Ihren Hauptwohnsitz an dieser Adresse hatten. Oder es sind seit dem Ankauf der Immobilie schon zehn Jahre vergangen und Sie hatten innerhalb dieser Dauer mindestens fünf Jahre lang Ihren Hauptwohnsitz in dieser Immobilie. Sind diese Voraussetzungen gegeben, wird beim Verkauf – unabhängig vom Verkaufspreis – keine Steuer fällig.

Vorsicht: Wenn Sie schon seit mehr als fünf Jahren in einer großen Wohnung leben, diese dann in zwei Einheiten unterteilen und eine davon verkaufen, gilt die Steuerbefreiung nicht!

Immobilienertragsteuer (ImmoEst)

Sofern eine Wohnung nicht von der ImmoEst befreit ist, wird der erzielte Gewinn mit 30 Prozent besteuert. Wenn Sie vorab prüfen möchten, wie hoch der erzielte Gewinn tatsächlich ist, sollten Sie einen Steuerberater hinzuziehen. Denn es können verschiedene Kosten, die mit der damaligen Anschaffung der Immobilie in Zusammenhang standen, vom rechnerischen Verkaufsgewinn abgezogen werden. Dadurch wird die Berechnungsgrundlage für die Immobilienertragsteuer – und somit schlussendlich auch die Steuer – reduziert.

Wenn Sie in einer niedrigen Einkommenssteuerklasse sind, können Sie beantragen, dass statt der 30-prozentigen Immo-Est der Einkommenssteuersatz zur Anwendung kommt. Es wird dann von einer „Optierung“ gesprochen. Das ist beispielsweise dann vorteilhaft, wenn Sie im Jahr des Wohnungsverkaufs keine sonstigen Einkünfte erzielen.

Gewerblicher Immobilienhandel

Wer regelmäßig als unternehmerische Tätigkeit Immobilien an- und verkauft, benötigt eine Gewerbeberechtigung und kann nicht die ImmoEst nutzen, sondern muss als GmbH mit KeSt und KöSt kalkulieren.

Verkaufspreis

Ziel des Wohnungsverkaufs ist es im Regelfall, den maximalen Verkaufspreis zu erzielen. Die Basis dafür bildet ein angemessener Angebotspreis, der auf einer korrekten Immobilienbewertung beruhen sollte. Ist der Angebotspreis zu hoch gewählt, fragen mancher potenziellen Interessenten erst gar nicht an. Ist der Angebotspreis hingegen zu gering angesetzt, erfolgt der Verkauf eventuell zu einem geringeren als dem maximal erzielbaren Preis. Verschaffen Sie sich daher unbedingt vorab online einen ersten Überblick zu den Immobilienpreisen in Österreich.

Schlussendlich ergibt sich fast immer eine Differenz zwischen dem Angebotspreis und dem Verkaufspreis von Immobilien, abhängig davon, wie der Preis gewählt wurde und welche Nachfrage sich für die Immobilie ergibt.

Nebenkosten

Nicht nur beim Ankauf einer Immobilie in Österreich fallen Nebenkosten an, auch beim Verkauf sind einige Positionen in der eigenen Finanzplanung zu beachten.

  • Immobilienmakler: Wird ein Immobilienmakler mit dem Verkauf beauftragt, so darf dieser auch eine verkäuferseitige Provision fordern. Das ist jedoch Ausmachungssache und stark von der jeweiligen Immobilie abhängig – hier können Sie geschickt handeln, um die Kosten für Sie gering zu halten.
  • Rechtsanwalt bzw. Notar: Grundsätzlich werden die Kosten für die Vertragserstellung und die Beglaubigung der Unterschriften typischerweise von der Käuferseite übernommen. Doch auch dazu kann eine andere Vereinbarung getroffen werden. Außerdem wird eine allfällige Immobilienertragsteuer berechnet und abgeführt, wofür typischerweise zwischen 120 und 300 Euro verrechnet werden.
  • Steuerberatung: Um vorab zu prüfen, welche steuerlichen Auswirkungen der Verkauf hat, kann es sinnvoll sein, professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen. Meist sind ein bis zwei Beratungsstunden ausreichend, womit die Kosten gering sind.
  • Bankspesen: Wenn für die Immobilie ein Kredit vorhanden ist, der frühzeitig getilgt wurde, kommt es auf die Regelungen im Kreditvertrag und den Zeitpunkt der frühzeitigen Tilgung an, ob eventuell ein Pönale an die Bank zu zahlen ist. Falls das der Fall ist, liegt diese bei einer Finanzierung mit Fixzinsbindung häufig bei einem Prozent der frühzeitig zurückbezahlten Kreditsumme.

Kann ich die Wohnung verkaufen, wenn sie noch nicht abbezahlt ist?

Selbstverständlich kann eine Wohnung auch dann verkauft werden, wenn noch eine Finanzierung läuft und somit der Kredit bisher nicht vollständig abbezahlt wurde. Zu beachten ist, ob für die vorzeitige Tilgung ein Pönale anfällt und sprechen Sie mit der Bank, wenn eine Besicherung mit einer Hypothek besteht.


Ablauf: So gehen Sie beim Verkauf vor

Eine Wohnung verkaufen sollte wohl überlegt sein. Mit guter Vorbereitung gelingt Ihnen dieses Vorhaben sicher – selbst dann, wenn Sie den Verkauf ohne Makler abwickeln möchten. Wichtig ist, für den gesamten Verkaufsprozess ausreichend Zeit einzuplanen, denn ein Wohnungsverkauf dauert in Summe häufig länger als gedacht.

Schritt 1

Am Beginn des Prozesses sollten Sie überlegen, ob ein Verkauf wirklich die richtige Entscheidung ist oder welche sonstigen Alternativen es gibt. Wenn Sie wegen Kapitalbedarfs verkaufen, könnte auch ein Kredit zur Kapitalbeschaffung eine Alternative sein.

Schritt 2

Ist die Verkaufsentscheidung gefallen, müssen Sie einschätzen, welchen Wert die Immobilie hat. Dazu können Sie online vergleichbare Objekte ansehen. Dabei ist zu bedenken, dass Angebotspreis und Verkaufspreis oft deutlich auseinanderliegen. Wichtig ist, bei der Werteinschätzung möglichst objektiv zu agieren. Gegebenenfalls können Sie die Immobilie von einem Makler oder sogar einem Sachverständigen schätzen lassen.

Schritt 3

Dann müssen Sie entscheiden, ob der Verkauf privat erfolgen soll und Sie alles selbst in die Hand nehmen, oder ob ein Makler-Unternehmen beauftragt wird. Falls Sie alles selbst abwickeln, müssen Sie eine Beschreibung verfassen, gute Bilder und eventuell sogar Videos anfertigen und Inserate schalten. Außerdem muss ein Energieausweis in Auftrag gegeben werden – unabhängig davon, ob die Immobilie per Makler oder eigenständig verkauft wird.

Schritt 4

Alle relevanten Unterlagen über die Liegenschaft müssen zusammengestellt werden. Dazu zählen beispielsweise:

  • Laufende Betriebskosten und Betriebskostenabrechnung der vergangenen Jahre
  • Protokoll der Eigentümerversammlung
  • Grundbuchauszug
  • Rechnungen für Wartungsarbeiten (z.B. an der Gastherme).
  • Etc.

Ebenso sollte bereits Kontakt mit der finanzierenden Bank aufgenommen werden und in Aussicht gestellt werden, dass eine frühzeitige Tilgung des offenen Kreditbetrags erfolgen wird.

Schritt 5

Für die Abwicklung des Verkaufs müssen Anfragen beantwortet, Besichtigungen durchgeführt und Kaufangebote geprüft werden. Ein Kaufangebot sollte rechtsverbindlich angenommen werden, wenn es ohne Vorbehalt ausgestellt wurde und Sie wirklich mit allen angeführten Konditionen einverstanden sind. Suchen Sie am besten parallel bereits nach einem Rechtsanwalt, der den Kaufvertrag erstellt und einem Notar, der die Unterschriften beglaubigen wird.

Schritt 6

Liegt ein attraktives Kaufangebot vor, so wird dieses angenommen. Anschließend wird der Kaufvertrag unterzeichnet und der Rechtsanwalt führt die Änderungen im Grundbuch durch, nimmt die Auszahlung des Kaufpreises vor und führt gegebenenfalls die ImmoEst ab. Ebenso wird, falls es noch einen offenen Kreditbetrag gibt, das Kreditkonto ausgeglichen, die Belastung des Grundbuchs in Form des Pfandrechts gelöscht und schlussendlich das Kreditkonto geschlossen.


Es gibt einige Unterlagen, die für den Verkauf einer Wohnung unbedingt vorhanden sein sollten. Wichtig ist, diese Dokumente rechtzeitig zu besorgen, denn es kann etwas dauern, bis alle nötigen Unterlagen vorliegen.

Dokumente für den Verkauf einer WohnungZu beziehen bei
Betriebskosten-JahresabrechnungHausverwaltung
Laufende Betriebskosten und Zahlung zur RücklageHausverwaltung
Stand der Rücklagen für das GebäudeHausverwaltung
Protokoll der letzten 2 bis
3 Eigentümerversammlungen und Vorausschau
geplanter Arbeiten am Gebäude

Hausverwaltung

Rechnungen und Wartungsberichte (z.B. Therme, Boiler, Klimaanlage)Eigene Unterlagen
EnergieausweisDiverse kostenpflichtige Anbieter
GrundbuchauszugGrundbuchamt bzw. online abrufbar (beides kostenpflichtig)
Kaufangebot und KaufvertragsentwurfRechtsanwalt
Rechnungen für Strom, Gas, etc.Energieversorger

Checkliste: Unterlagen beim Wohnungsverkauf
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Tipps: Wie verkaufe ich meine Wohnung am besten?

Für einen erfolgreichen Wohnungsverkauf gibt es sehr viele Einflussfaktoren, sodass es auch unterschiedlichste Tipps und Tricks gibt, um eine Immobilie schnell, fair und zu einem optimalen Preis zu verkaufen.

Tipp 1: Umfassend und gut informieren

Viele Fotos, ein ansprechendes Video und eine ausführliche, klare Beschreibung der Wohnung sorgen dafür, dass sich potenzielle Interessenten schon online sehr gut ein Bild von der Wohnung machen können. Das beschleunigt den Verkaufsprozess und sorgt dafür, dass es bei Besichtigungsterminen seltener vorkommt, dass Interessenten von der Wohnung überrascht oder womöglich gar enttäuscht sind.

Tipp 2: Renovierungsmöglichkeiten prüfen

Auch wenn Sie für Ihre Immobilie keine komplette Sanierung vornehmen möchten, können schon kleine optische Updates im Rahmen einer Renovierung dazu führen, dass die Wohnung schneller verkauft werden kann. Eventuell lohnt es sich, die Wände frisch auszumalen, Armaturen auszutauschen oder einen neuen Fußboden zu verlegen. Das muss individuell, je nach Gesamtzustand der Immobilie, entschieden werden.

Tipp 3: Wohnung stagen

Viele Menschen können sich nicht gut vorstellen, wie eine Wohnung möbliert aussehen wird. Wenn Ihre Wohnung derzeit unmöbliert ist, können Sie diese professionell, eigens für den Verkauf einrichten lassen. Dabei wird von „Staging“ gesprochen.

Tipp 4: Wohnung verkaufen: mit oder ohne Makler?

Wenn Sie selbst keine Erfahrung in der Immobilienbranche haben und sich auch, z.B. aus zeitlichen Gründen, nicht um die Organisation und Durchführung von Besichtigungen, die Prüfung von Angeboten usw. kümmern möchten, ist die Beauftragung eines Maklers eine naheliegende Entscheidung.

Tipp 5: Wohnung schnell verkaufen

Um eine Wohnung möglichst schnell zu verkaufen, bereiten Sie am besten alle nötigen Unterlagen strukturiert vor und setzen Sie den Kaufpreis nicht zu hoch an. Organisieren Sie rechtzeitig einen Anwalt, der den Kaufvertrag erstellt. Je besser Sie vorbereitet sind, desto rascher kann der Wohnungsverkauf erfolgen.


Verkauf einer vermieteten Wohnung

Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung sind alle Abläufe gleich wie beim Verkauf einer selbstgenutzten oder leerstehenden Immobilie. Allerdings müssen Interessenten auch den bestehenden Mietvertrag prüfen können. Ist dieser befristet oder unbefristet und wie hoch ist die Nettomiete? Bei unbefristeten Mietverträgen gibt es oft einen markanten Abschlag beim Kaufpreis, während befristet vermietete Wohnungen, die zu marktüblichen Konditionen vermietet sind, häufig nahezu idente Preise erzielen, als wären sie unvermietet. Dokumente wie Mietvertrag und ein Nachweis darüber, dass die Miete immer pünktlich bezahlt wird, sollten möglichst unter Wahrung der Privatsphäre des Mieters (z.B. geschwärzt) bereitgestellt werden. Besichtigungen sind vorab mit dem Mieter zeitlich abzustimmen.


Wohnung verkaufen: Es kommt stark auf das Objekt an

Eine Wohnung verkaufen nimmt Zeit in Anspruch, will wohlüberlegt sein und ist ein Prozess, der gut organisiert werden muss. Für den Wohnungsverkauf müssen verschiedene Unterlagen vorbereitet werden. Sie müssen den Wert der Immobilie einschätzen (lassen) und entscheiden, ob der Verkauf selbst abgewickelt oder ein Makler beauftragt wird. In der weiteren Folge werden Besichtigungen durchgeführt. Idealerweise gibt es bald ein passendes Kaufangebot, das angenommen wird. Dann steht der Unterzeichnung des Kaufvertrages nichts mehr im Wege. Die Unterschrift muss notariell beglaubigt werden.

Gegebenenfalls ist der Ertrag, der sich durch den Verkauf ergibt, zu versteuern. Auch wenn aktuell noch ein Kredit für die Wohnung abbezahlt wird, kann die Wohnung verkauft werden. Für die frühzeitige Rückzahlung des Kredits kann – je nach Zeitpunkt der Rückzahlung und abhängig von der Regelung, die im Kreditvertrag getroffen wurde, kann eine Gebühr („Pönale“) anfallen.


Häufige Fragen

 

Die Eckdaten der Immobilie (Größe, Lage, Zustand, Kaufpreis, etc.) entscheiden darüber, wie schnell ein Verkauf möglich ist. Für den gesamten Prozess, von der Entscheidung, eine Wohnung zu verkaufen bis zum Erhalt des Kaufpreises, sollten jedenfalls mindestens zwei bis drei Monate eingeplant werden.

 

 

Alle nötigen Dokumente (Energieausweis, Betriebskosten-Abrechnung, Grundbuchauszug, etc.) müssen zusammengestellt werden, der Wert der Wohnung muss ermittelt werden und es ist zu entscheiden, ob der Verkauf selbst in die Hand genommen oder ein Makler beauftragt wird. Davon hängt ab, wie der weitere Verkaufsprozess aus Verkäufersicht abläuft.

 

 

Der Wohnungsverkauf erfolgt steuerfrei, sofern Sie in den letzten beiden Jahren Ihren Hauptwohnsitz an dieser Adresse hatten oder die Wohnung seit mindestens zehn Jahren besitzen und seit dem Ankauf mindestens fünf Jahre lang dort den Hauptwohnsitz hatten.

 

 

Ein Veräußerungsverbot wird im Grundbuch als Belastung eingetragen. Ist das der Fall, kann die Immobilie nicht verkauft werden. Zuerst müsste die Last im Grundbuch gelöscht werden.

 

Bildquellen: Studio Romantic / Adobe Stock, Dariusz Jarzabek / Adobe Stock, khunkorn / Adobe Stock
Rechtshinweise zu unseren Ratgebern finden Sie in unserer Verbraucherschutzinformation.


Über den Autor: Mag. Elfi Stampfl
Position: Prokuristin

Meine Expertise im Bereich der Organisation und Ausbildung habe ich als Verwaltungsleiterin einer großen Genossenschaft in Südtirol erworben. Die Zusammenarbeit mit landwirtschaftlichen Unternehmen war für mich die beste Schule des Lebens. Seit 2013 leite ich das Finanzierungsservice der Infina. Mein hohes Qualitätsverständnis führte zur Gründung der Infina Academy, da es mein Anspruch ist, dass unsere Wohnbau-Finanz-Experten dazu befähigt sind, die beste Finanzierungsberatung in ganz Österreich anzubieten. Zudem ist mir wichtig, unsere Kunden über die aktuelle Zinsentwicklung zu informieren. Für mich persönlich sind Ehrlichkeit und die Bereitschaft für den Kunden alles zu tun das höchste Gebot.

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