Nebenkosten beim Wohnungskauf: Diese Kosten fallen an

Autor: Mag. Elfi Stampfl
Kategorie: Finanzierung
Datum: 25.03.2022

Die Gesamtkosten eines Wohnungskaufs sind weit höher als der eigentliche Kaufpreis. Da die Immobilienpreise in Österreich seit vielen Jahren steigen, sollten Sie sich mit den Nebenkosten beim Kauf einer Wohnung auseinandersetzen, um keine Überraschung zu erleben. Welche Nebenkosten entstehen beim Wohnungskauf und wie unterscheiden sich diese von den Nebenkosten beim Hauskauf? In diesem Beitrag finden Sie die wichtigsten Antworten auf diese Fragen und alle Informationen rund um die Berechnung der Gesamtkosten für Ihren Immobilienkauf.  

Nebenkosten beim Wohnungskauf: Das Wichtigste im Überblick

  • In Summe machen die Nebenkosten beim Wohnungskauf meist 10 bis 12 Prozent der Gesamtkosten aus. 
  • Die Nebenkosten beim Wohnungskauf sollten Sie unbedingt vorab einplanen, damit Sie wissen, welche Immobilie für Sie leistbar ist. 
  • Es gibt einmalige Nebenkosten beim Wohnungskauf und laufende Nebenkosten nach dem Wohnungskauf, die ebenso in Ihrer Finanzplanung berücksichtigt werden sollten. 
  • Einige Nebenkosten sind Gebühren des Staates, die fix vorgeschrieben und in voller Höhe zu bezahlen sind. 
  • Bei manchen Nebenkosten sind Einsparungen möglich – z.B. durch gut verhandelte Kreditkonditionen, eine günstige Vertragserstellung oder den Kauf einer provisionsfreien Wohnung. 

Mit welchen Nebenkosten muss beim Wohnungskauf gerechnet werden?

Die Nebenkosten des Wohnungskaufs machen in Summe durchschnittlich 10 bis 12 Prozent vom Kaufpreis aus. Hierbei müssen Sie verschiedene Nebenkosten addieren, welche aber teilweise vermieden werden können. Welche Kosten immer anfallen und wo es Einsparungsmöglichkeiten gibt, zeigen wir Ihnen nachfolgend auf. 

Die Grunderwerbsteuer 

Die Grunderwerbsteuer ist eine staatliche Abgabe, welche beim Immobilienkauf in Österreich jedenfalls bezahlt werden muss. Die Berechnungsgrundlage ist der Kaufpreis der Wohnung. Ausgehend von diesem Betrag müssen 3,5 Prozent als Grunderwerbsteuer abgeführt werden (eine Umsatzsteuer fällt nicht an). Normalerweise wird der fällige Betrag an den Treuhänder, zusätzlich zum Kaufpreis, überwiesen und dieser führt die Grunderwerbsteuer an die zuständige Behörde ab. 

Die Eintragung des Eigentumsrechts ins Grundbuch 

Jeder Immobilienkauf muss im Grundbuch in Österreich eingetragen werden. Denn erst mit dem korrekten Grundbucheintrag ist die Transaktion abgeschlossen. Dafür fällt eine staatliche Eintragungsgebühr in Höhe von 1,1 Prozent vom Kaufpreis der Immobilie an. Dieser Betrag wird ident abgewickelt wie die Grunderwerbsteuer, wird also an den Treuhänder überwiesen und von diesem entsprechend weitergeleitet. Ohne der Zahlung dieser Gebühr wird keine Grundbucheintragung durchgeführt. 

Die Notar- bzw. Anwaltskosten 

Der Kaufvertrag für eine Immobilie wird in aller Regel von einem Rechtsanwalt oder Notar erstellt. Dieser sogenannte „Vertragsersteller“ verlangt dafür meist zwischen 1,2 und 2 Prozent (zzgl. Ust.). Vereinzelt gibt es Anwälte, die Kaufverträge auch für 1 Prozent vom Kaufpreis erstellen. Teilweise und in Abhängigkeit der Komplexität werden auch bis zu 2,5 Prozent verrechnet. Die Unterschriften am Kaufvertrag müssen durch einen Notar beglaubigt werden. Dieser Notar stellt ein pauschales Honorar in Rechnung, das meist im Bereich von ca. 200 – 400 Euro liegt. 

Bei Notar und Rechtsanwalt besteht somit die Möglichkeit, die Nebenkosten für den Wohnungskauf durch die Suche nach günstigen Anbietern und geschickte Verhandlung zu senken.

Die Maklerprovision 

Wenn Sie eine provisionspflichtige Wohnung kaufen, verlangt der Immobilienmakler meist 3 Prozent vom Kaufpreis, zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer – in Summe also 3,6 Prozent brutto. Wird eine Wohnung direkt vom Eigentümer gekauft, fällt keine Provision an. Viele Bauträger verkaufen Ihnen eine Wohnung zur Eigennutzung, Anlegerwohnung oder Vorsorgewohnung ebenfalls provisionsfrei, ohne die Einbindung eines Maklers. So können diese oft hohen Beträge gespart werden. Wenn Sie eine Immobilie kaufen, bei welcher Sie vermuten, dass es nur wenige Interessenten gibt, können Sie ggf. die Maklerprovision verhandeln. 

Grundbucheintrag bei Hypothek 

Wenn Sie die Immobilie mit einem Kredit finanzieren, so erfolgt in den allermeisten Fällen eine Besicherung über das Grundbuch. Eine solche Hypothek muss im Grundbuch eingetragen werden. Für diesen zusätzlichen Grundbucheintrag entstehen Kosten in Höhe von 1,2 Prozent – wobei die Berechnungsgrundlage nicht der Kaufpreis, sondern der Hypothek-Betrag ist. Diese Kosten lassen sich nur selten vermeiden, nämlich nur dann, wenn der gesamte Kaufpreis und die Nebenkosten vollständig mit Eigenkapital beglichen werden oder das Kreditinstitut die Wohnbaufinanzierung aufgrund Ihrer Bonität gänzlich ohne eine Sicherstellung gewährt.  

Kreditfinanzierung 

Für die Kreditfinanzierung fallen einige einmalige Gebühren an. Beispielsweise eine Bearbeitungsgebühr, wie Banken oder Bausparkassen in Österreich diese häufig in Rechnung stellen und eine Schätzgebühr. Läuft die Finanzierung dann erst einmal, muss die monatliche Darlehensrate, welche sich aus Tilgung und Zinsen zusammensetzt, bedacht werden. Zusätzlich fällt eine meist geringe Kontoführungsgebühr des Kreditinstituts an. Wird ein Kredit benötigt, so lassen sich diese Kosten nicht vermeiden. Doch die Konditionen können sehr unterschiedlich ausfallen. Hier liegt daher ein großes Einsparungspotenzial, welches Sie nutzen sollten

Anteilige Übernahme eines offenen Darlehens der Eigentümergemeinschaft

Bei einem Wohnungskauf sollten Sie zudem in Erfahrung bringen, in welchem Zustand sich das gesamte Gebäude befindet. Ob beispielsweise Arbeiten für eine RenovierungAltbausanierung oder thermische Sanierung geplant sind, kann die Hausverwaltung mitteilen. Ebenso kann die Verwaltung den Stand der Rücklagen für ebensolche Sanierungen offenlegen. Vielleicht wurde das Haus gerade erst saniert. Diese Sanierung kann mit einem Darlehen der Eigentümergemeinschaft erfolgen. Wer eine Wohnung im Haus kauft, muss dann anteilsmäßig dieses offene Darlehen übernehmen. Normalerweise erfolgt die Rückzahlung über monatliche Beiträge, bis das Darlehen der Eigentümergemeinschaft getilgt ist. Deshalb sollten Sie unbedingt diese potenziellen Zusatzaufwände in Erfahrung bringen und beim Kauf beachten, da es für Sie einen deutlichen finanziellen Mehraufwand bedeuten kann. 

Nebenkosten beim Wohnungskauf: Weitere Ausgaben 

Bevor Sie sich eine neue Wohnung kaufen, sollten Sie sich immer die Frage nach der langfristigen Leistbarkeit stellen. Dabei fallen zunächst einmal die einmaligen Kosten (Kaufpreis, Kaufnebenkosten usw.) ins Gewicht. Doch auch die laufenden Kosten, die nach dem erfolgreichen Wohnungskauf zukünftig gedeckt werden müssen, sollten von Ihnen bedacht werden. Wenn Sie hier eine Vollkostenrechnung anstellen möchten, müssen verschiedene Punkte beachtet werden. 

Dazu zählen beispielsweise: 

  • Laufende Kosten der Finanzierung (Zinsen, Tilgung, Kontoführungsgebühren).
  • Einmalige Kosten für neue Möblierung der Wohnung.
  • Betriebskosten der Wohnung inklusive Beitrag zu den Reparaturrücklagen für das Gebäude.
  • Monatliche Zusatzkosten wie z.B. GIS-Gebühr, Internet, Haushaltsversicherung, etc.
  • Monatlicher Sparbetrag, den Sie für zukünftige Sanierungen beiseitelegen, um zumindest wieder über einen Eigenkapitalanteil für ein späteres Sanierungsdarlehen zu verfügen. 

Wichtig ist, dass Sie sich vor dem Kauf einer Wohnung über alle Kosten im Klaren sind. So können Sie genau kalkulieren, welche Immobilie für Sie leistbar ist. Bei der Wohnungssuche können Sie zusätzlich darauf achten, dass eine moderne Immobilie mit geringen Betriebskosten erworben wird. Moderne Fenster, eine effiziente Heizung und ein Kredit mit günstigen Konditionen helfen dabei, die laufenden Aufwände für Ihr neues Eigenheim gering zu halten.

Wohnkredit

Kostenlos und unverbindlich


Unterschiede Nebenkosten beim Wohnungskauf vs. Hauskauf

Viele Nebenkosten fallen bei jedem Immobilienkauf an. Doch zwischen einem Wohnungskauf und den Nebenkosten beim Hauskauf gibt es kleine Unterschiede, die bei der Kostenplanung berücksichtigt werden sollten. 

Nebenkosten, welche beim Hauskauf und Wohnungskauf identisch sind

Nebenkosten nur beim Hauskauf

Nebenkosten nur beim Wohnungskauf

Maklerprovision

Aufschließungskosten für das Grundstück
(bei manchen Hauskäufen - oft, auch wenn ein Haus von einem Bauträger gekauft wird, der erst mit dem Bau beginnt)

Anteilsmäßige Übernahme eines offenen Darlehens der Miteigentümergemeinschaft für die Gebäudesanierung

Grundbucheintrag und
Grunderwerbsteuer

  

Grundbuch-Hypothek

  

Notar- und Anwaltskosten

  

Nebenkosten beim Wohnungskauf miteinkalkulieren

Die Nebenkosten beim Wohnungskauf summieren sich auf knapp 10 bis etwa 12 Prozent. Dies ist eine stattliche Summe, die in Ihrer Finanzierungsplanung entsprechend berücksichtigt werden muss. Empfehlenswert ist, schon vor Beginn der Wohnungssuche genau zu kalkulieren: Immobilienfinanzierung – Was kann ich mir leisten? Der Kaufpreis ist dabei nur ein Aspekt. Die Nebenkosten beim Wohnungskauf müssen genauso einkalkuliert werden, wie auch die laufenden Kosten, die anschließend durch die neue Eigentumswohnung monatlich anfallen werden

Die gute Nachricht ist, dass es bei einzelnen Nebenkosten die Möglichkeit gibt, viel Geld einzusparen. Das ist beispielsweise bei den Kosten für die Vertragserrichtung der Fall und insbesondere auch bei der Finanzierung. Denn schon kleine prozentuale Unterschiede bei den Konditionen des Wohnungskredits wirken sich im Laufe der Jahre erheblich aus.


Häufig gestellte Fragen

Die wichtigsten Fragen rund um die Nebenkosten beim Wohnungskauf finden Sie nachstehend kompakt beantwortet.

 

Im Durchschnitt liegen die Kaufnebenkosten beim Wohnungskauf bei etwa 10 bis 12 Prozent vom Kaufpreis. Der genaue Wert ist von einigen individuellen Aspekten (provisionspflichtige Immobilie? Kosten der Vertragserrichtung? Kosten der Finanzierung?, etc.) abhängig.

 

 

Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 Prozent vom Kaufpreis der Immobilie. Diese fällt nicht nur beim Hauskauf an, sondern auch wenn eine Wohnung gekauft wird. Lassen Sie sich vom Begriff „Grund“ in diesem Terminus also nicht täuschen, die Grunderwerbsteuer betrifft nicht nur Grundstücke, sondern auch Häuser und Wohnungen.

 

 

Der Kaufvertrag wird von einem Rechtsanwalt oder Notar, dem sogenannten „Vertragserrichter“ erstellt. Die Kosten liegen zwischen 1 und 2,5 Prozent vom Kaufpreis, meist bei ca. 1,5 Prozent, zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer. Die Beglaubigung der Unterschriften durch einen Notar schlägt zusätzlich mit durchschnittlich ca. 300 Euro zu Buche. Diese Kosten sind verhandelbar und sollten vorab fixiert werden.

 

Bildquellen: knipsdesign/ Shutterstock.com, Tero Vesalainen/ Shutterstock.com, Puttachat Kumkrong/ Shutterstock.com
Rechtshinweise zu unseren Ratgebern finden Sie in unserer Verbraucherschutzinformation.


Über den Autor: Mag. Elfi Stampfl
Position: Leiterin Finanzierungsservice & Infina Academy

Meine Expertise im Bereich der Organisation und Ausbildung habe ich als Verwaltungsleiterin einer großen Genossenschaft in Südtirol erworben. Die Zusammenarbeit mit landwirtschaftlichen Unternehmen war für mich die beste Schule des Lebens. Seit 2013 leite ich das Finanzierungsservice der Infina. Mein hohes Qualitätsverständnis führte zur Gründung der Infina Academy, da es mein Anspruch ist, dass unsere Wohnbau-Finanz-Experten dazu befähigt sind, die beste Finanzierungsberatung in ganz Österreich anzubieten. Für mich persönlich sind Ehrlichkeit und die Bereitschaft für den Kunden alles zu tun das höchste Gebot.

Lesen Sie meine Finanzierungs-Tipps
Kontakt

Nachricht absenden

Die neuesten Artikel finden Sie hier – immer einen Schritt voraus

Kredit abgelehnt: Was nun?

Dieser Bericht zeigt Ihnen, wohin der Trend bei den Mindestkriterien in der Kreditvergabe geht und beantwortet die häufige Frage: Kredit abgelehnt, was nun?

Fremdwährungskredit: ein Überblick

Was ist ein Fremdwährungskredit? Bekomme ich diesen noch? Hier finden Sie die Antworten auf Ihre Fragen! ✓ CHF-Kredit ✓ Yen-Kredit

Negativzinsen: Rückzahlung, OGH-Urteile und aktuelle Lage in Österreich

Wie steht es aktuell um Negativzinsen bei Krediten und Darlehen? Wir erklären, was Sie über Negativzinsen wissen müssen! ✓ Rückzahlung ✓ OGH-Urteile ✓aktuelle Lage in Österreich

Die am häufigsten gelesenen Artikel – Ratgeber für die Immobilienfinanzierung

Leitzins: Definition und aktueller EZB-Leitzins

Was ist darunter eigentlich zu verstehen? Wo stehen die wichtigsten Leitzinssätze aktuell? Welche Folgen hat es, wenn diese Zinsen sinken oder steigen?

Immobilienpreise in Österreich: Entwicklung und Prognose

In welchem Bundesland ist Wohnungseigentum am günstigsten und wo müssen Sie für Ihre Mietwohnung am meisten bezahlen? Dieser Beitrag beantwortet diese Fragen.

Fixzinsen oder variable Zinsen: Optionen beim Kredit

Fixzins oder variable Zinsen: Was lohnt sich 2022 bei einem Kredit? ✓ Fixzinsen vs. variabel ✓ Wohnkredit ✓ Zinsentwicklung ✓ Aktuelle Fixzinssätze