Autor: Mag. Harald Draxl Kategorie: Zinsen Datum: 02.11.2022
Variable Zinsen schwanken, denn diese orientieren sich an der Marktentwicklung der Leitzinsen. Für die Immobilienfinanzierung können variable Zinsen durchaus interessant sein, denn variable Kredite sind im Vergleich zu den bereits drastisch teurer gewordenen Fixzinskrediten teilweise noch zu relativ günstigen Konditionen erhältlich. Sind diese aber die richtige Wahl oder ist für einen langfristigen Wohnkredit doch eine Fixzinsbindung die bessere Alternative? Zu diesem Punkt sowie weitere Details zu einer Finanzierung mit variablen Zinsen finden Sie in diesen Beitrag.
Ein variabler Zinssatz richtet sich nach dem aktuellen Leitzinssatz. Steigen bzw. sinken die Leitzinsen, so steigt bzw. sinkt auch der variable Zinssatz. Die Kreditrate passt sich also bei variabler Verzinsung während der gesamten Kreditlaufzeit immer wieder dem neuen Zinsniveau an. Als Kreditnehmer bedeutet das für Sie, dass bei steigenden Sollzinsen Ihre monatliche Ratenbelastung steigt.
Ein variabler Immobilienkredit Österreich hat sich im Einklang mit einer Verteuerung der Indikatorzinsen im Jahr 2022 verteuert. Vor allem bei Neuabschlüssen verlangen Banken wieder höhere Margen. Doch im Vergleich zu den Fixzinskrediten sind diese noch relativ günstig, was sich mit zukünftigen weiteren Leitzinsanhebungen der EZB schnell ändern könnte.
Doch zunächst die Grundlagen: Wie entstehen variable Zinsen überhaupt? Es gibt zwei Parameter, die für die Entstehung bzw. Höhe des variablen Zinssatzes wichtig sind. Das ist einerseits der Euribor als Referenzzinssatz und andererseits die Marge, also der Aufschlag der Bank.
Zinssatz = Referenzzinssatz + Marge
Die gängigen Euribor-Modelle sind der 3-Monats-Euribor sowie der 12-Monats-Euribor, welcher meist von Bausparkassen in Österreich angeboten wird. Da die kurzfristigen Euribor-Sätze aktuell negativ sind bzw. unter null liegen, ergeben sich bei einem variablen Kredit sehr günstige Außenzinssätze (Zinssatz für den Kundenkredit).
Der Vergleich (2022): variabler oder fixer Zinssatz?
Es gibt aber nicht nur variable Zinsen, sondern auch eine Fixzinsbindung ist möglich. Diese zwei Modelle unterscheiden sich lediglich darin, dass sich variable Zinsen ständig ändern, während Fixzinsen für eine vereinbarte Laufzeit gleich bleiben. Aber welche Vor- und Nachteile gibt es nun konkret und welches Modell ist für Sie als Kreditnehmer die richtige Wahl?
Kurz gesagt: Wenn Sie mit höheren Zinsbelastungen leben können und bei Zinssteigerungen nicht nervös werden, sollten Sie eine variable Verzinsung in Betracht ziehen. Ebenfalls hilfreich sind eine gute Bonitätund zukünftige Sondertilgungen, um das Risiko für zu hohe monatliche Belastungen zu reduzieren. Vergessen Sie aber nicht, dass Zinssätze von bis zu 6 % oder schlimmstenfalls mehr möglich sind, das würde Ihre Monatsrate erheblich erhöhen - ist eine so hohe Kreditrate für Sie nicht finanzierbar, dann wählen Sie lieber eine Fixzinsbindung.
Nichtsdestotrotz bietet ein variabler Zinssatz viele Vorteile. Da wäre zum Beispiel die Höhe des Zinssatzes, welcher wesentlich niedriger ist als ein fixer Zinssatz. Das führt zu einer geringeren monatlichen Belastung. Außerdem sind vorzeitige Tilgungen kostenfrei (unter Einhaltung der Kündigungsfrist) möglich.
Und für jene, die zwar keine Fixzinsbindung möchten, aber eine variable Verzinsung als zu riskant empfinden, gibt es eine sogenannte Zinsabsicherung in Form eines Zinscaps. Manche Kreditinstitute, vor allem Bausparkassen, bieten sogenannte Bandbreitenkredite an, bei denen sowohl eine Zinsuntergrenze als auch eine Zinsobergrenze vereinbart wird. Das verhindert das Risiko einer zu hohen Monatsrate. Leider ist dieses Modell nicht bei jedem Kreditinstitut erhältlich.
Was spricht aber nun für einen fixen Zinssatz? Nun, der Nachteil variabler Zinsen sind die möglichen Zinssteigerungen – und genau das ist der große Vorteil bei einem Fixzinssatz, denn hier gibt es für einen vereinbarten Zeitraum keine steigenden Zinsen. Dies bringt Ihnen nicht nur Sicherheit, sondern auch eine bessere Kalkulierbarkeit für die monatlichen Ausgaben der Kreditrate.
Wenn Sie trotz variabler Zinsen eine gewisse Sicherheit wollen, können Sie ein Zinscap einsetzen.
Sowohl in einem sehr guten Aufschwungsszenario als auch Krisenszenario können die Kreditzinsen steigen. Aktuell steigen im Einklang mit der steigenden Inflation, infolge von Warenengpässen, höheren Frachtraten und steigenden Energiepreisen (infolge des Ukraine-Kriegs), die Zinsen wieder am langen Ende. Die Fed hat im März 2022 ihr Anleihenkaufprogramm beendet und seither ihre Leitzinsen schon sechsmal von ursprünglich 0,00 bis 0,25 % auf 3,75 bis 4,00 % erhöht (Stand 02.11.2022). Am 15. Juni, 21. September sowie 02. November 2022 erfolgten mit jeweils 0,75 Prozentpunkten die stärksten Leitzinsanhebungen seit Mitte November 1994. Mit einem radikalen Zinsanhebungsschritt von einem Prozentpunkt auf 2,5 % hatte die kanadische Notenbank bereits Mitte Juli 2022 auf hohe Inflationsraten reagiert (zudem am 07.09. Erhöhung um weitere 0,75 % und am 26.10. um weitere 0,5 % auf dann 3,75 %, Stand 02.11.2022). Ein weiterer Zinsschritt der Fed erscheint angesichts einer konstant hohen US-Inflationsrate möglich. Diese lag im Juni 2022 bei 9,1 % sowie 8,3 % im August und 8,2 % im September 2022.
Im Euroraum stieg die Inflationsrate von August auf September 2022 von 9,1 % auf ein neues Rekordniveau von geschätzten 10,0 %. Das letzte Asset-Ankaufprogramm beendete die EZB mit 1. Juli und am 21. Juli 2022 erfolgte eine erste Leitzinserhöhung um 0,50 %. Mit Wirkung zum 14.09.2022 sowie 02.11.2022 erfolgten zwei historische Zinsschritte mit jeweils weiteren Erhöhungen um 0,75 % des Leitzinses auf dann 2,00 % (Stand 02.11.2022), um den steigenden Inflationsperspektiven entgegenzuwirken.
Die Entwicklung der Inflationsrate in Österreich seit 2000.
Was bedeutet dies für mich als Immobilienkäufer und Kreditkunde?
Der weitere Verlauf hängt von den Konjunkturdaten ab, denn der wirtschaftliche Abschwung wird immer mehr spürbar. Volkswirte revidieren ihre BIP-Wachstumserwartungen reihenweise nach unten und die in den Medien kolportierten Rezessionswahrscheinlichkeiten für die kommenden 12 bis 18 Monate werden tendenziell höher. Noch stehen die Zeichen auf Stagflation. Doch die verschiedenen Zinskurven werden zunehmend inverser, während die Risikoprämien für Unternehmensanleihen des High Yield-Spektrums gegenüber laufzeitkongruenten Staatsanleihen stark ansteigen. Das sind historische Alarmsignale.
Ein Wettlauf der Inflationsbekämpfung mit dem bereits eingesetzten Konjunkturabschwung läuft. Zwar sind die Fed und EZB einer Geldwertstabilität von jeweils 2 % Inflationsrate verpflichtet. Dies erfolgt aber nicht um jeden Preis, vor allem wenn ein Abschwung an Konturen gewinnt und die krisenanfälligen Peripherieländer der Eurozone Schaden erleiden könnten. Doch vorerst stehen die Zeichen noch auf Inflationsbekämpfung.
Variable Kredite sind gegenüber Fixzinskrediten wieder attraktiver geworden. Wer trotzdem mittels Fixzinssatz auf Nummer Sicher gehen will, muss jetzt tiefer in die Tasche greifen. Um auf sehr lange Zeit (bis zu 35 Jahre) Zinssätze von unter 4,00 % zu sichern, ist eine sehr gute Bonität erforderlich.
Beachten Sie dabei: Sondertilgungen sind nur selten kostenfrei und jederzeit möglich, meist wird dafür ein Pönale von 1 % verrechnet. Eine umfangreiche Entscheidungshilfe bietet auch unser Beitrag zu diesem Thema.
Lesen Sie mehr in unserem Beitrag zu den Zinsoptionen
Sie haben aktuell eine Finanzierung mit variablem Zinssatz. Jetzt denken Sie darüber nach, den Zinssatz langfristig abzusichern? Mit einem unserer Kreditvergleichsrechner können Sie sich zu den aktuellen Konditionen ein Bild machen. Auch die Laufzeit der Finanzierung und Höhe der monatlichen Kreditrate können Sie bei Bedarf damit anpassen.
Immobilienfinanzierung mit variablem Zinssatz
Bei der Immobilienfinanzierung kann man zwischen einem Kredit und einem Darlehen wählen. Doch was ist der Unterschied? Ein Kredit ist ein sogenanntes Dauerschuldverhältnis. Dieses entsteht sowohl bereits durch mündliche Vereinbarung als auch schriftlich mit der Unterfertigung eines Kreditvertrages. Die Bank ist Kreditgeber und stellt dem Kreditnehmer Geld für einen bestimmten Zeitraum zu einem festgelegten Zinssatz und sonstigen Kreditbestimmungen zur Verfügung. Der Kreditnehmer verpflichtet sich, den Geldbetrag inklusive der vereinbarten Zinsen wieder zurückzuzahlen.
Ein Darlehen kann theoretisch auch unentgeltlich gewährt werden. Der Darlehensvertrag kommt in der Regel erst dann Zustande, wenn der Vertragsgegenstand, in der Regel als Geld definiert, dem Darlehensnehmer übergeben bzw. überwiesen wurde. Vor der Übergabe bestehen zwischen Darlehensgeber und -nehmer lediglich vorvertragliche Verpflichtungen, die im Darlehensvertrag geregelt sind.
Variabler Zinssatz beim Kredit
Nachdem Kredite auch häufig als kurzfristige Privatkredite ohne hypothekarische Besicherung angeboten und vergeben werden, schließt man diese meist mit einem variablen Zinssatz ab. Durch die kurzen Kreditlaufzeiten bis max. 10 Jahre und durch den dadurch rascheren Tilgungsverlauf ist es nicht üblich, diese sogenannten Privatkredite mittels Fixzinssatz abzuschließen.
Natürlich ist es auch möglich, einen Kredit längerfristig abzuschließen. Dabei spricht man dann größtenteils von einem sogenannten Hypothekarkredit. Diese Kreditform verlangt eine grundbücherliche Sicherstellung des Kredites auf der Liegenschaft des Kunden.
Variabler Zinssatz bei Darlehen
Darlehen sind hingegen vorwiegend langfristige Vereinbarungen. Der Begriff Darlehen wird in der Regel von den Bausparkassen verwendet. Aber auch Banken vergeben Darlehen. Wenn Sie einen variablen Zins bei einem Bauspardarlehen abschließen, spricht man vom sogenannten klassischen Bauspardarlehen. In diesem Fall erhalten Sie eine Zinsunter- und eine Zinsobergrenze. Die Zinsobergrenze hat derzeit eine Laufzeit von max. 20 Jahren (ab Zuteilung).
Die Rückzahlung bei variablen Zinsen
Die Rückzahlung eines variablen Kredites ist jederzeit möglich, denn Sondertilgungen können in beliebiger Höhe kostenfrei durchgeführt werden. Während einige Banken Sondertilgungen ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist anbieten, gibt es auch Banken, die die Einhaltung der 6-monatigen Kündigungsfrist fordern – dies muss aber explizit vertraglich vereinbart werden.
Ein Kredit mit variablen Zinsen kann unter Umständen die perfekte Wahl für Sie sein. Halten Sie sich lediglich die Nachteile vor Augen und lassen Sie sich nicht zu sehr von den aktuell noch relativ günstigen Zinsen blenden, denn diese werden voraussichtlich schnell teurer. Egal, ob Sie sich nun für einen Kredit mit kurzer Laufzeit oder für ein längeres Immobiliendarlehen entscheiden – eine Beratung ist wichtig, damit Sie das für Sie optimale Zinsmodell finden und dadurch Ihre Rückzahlung sowie Ihre monatlichen Kreditraten auch wirklich finanzierbar sind.
Sie möchten einen Kredit mit variablen Zinsen oder suchen noch das für Sie passende Kreditmodell? Wir beraten Sie gerne!
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Über den Autor: Mag. Harald Draxl Position: Geschäftsführer
Meine Kreditkompetenz habe ich 1995 durch die Leitung des Gewerbekunden-Centers bei der Creditanstalt AG und seit 1997 als Baufinanzierungs-Spezialist bei der CA Baufinanzierungs-Beratung GmbH aufgebaut. Im Jahr 2002 wurde ich Gesellschafter bei der Infina und ab November 2004 in die Geschäftsführung berufen. Meine Zuständigkeit ist seither die Leitung unseres Vertriebes und der Banken-Kooperationen. Ich beschäftige mich tagtäglich mit den Entwicklungen am österreichischen Kredit- und Immobilienmarkt, um unsere gesamte Vertriebsorganisation stets über die besten Produkte und aktuellen Zinssätze für die Kundenberatungen auf dem Laufenden zu halten.
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