Verkaufspreis von Immobilien: Welcher Wert lässt sich erzielen?

münzstabel mit haus und pfeil, der nach oben zeigt
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Autor: Mag. Peter Hrubec
Kategorie: Finanzierung
Datum: 22.08.2022

Der Verkaufspreis von Immobilien wird gerne mit dem Verkehrswert und Angebotspreis verwechselt. Dabei können alle drei voneinander abweichen. Wieso werden Immobilien in der Regel unter dem Angebotspreis verkauft? Wie kommt der Verkaufspreis zustande? Dieser Beitrag liefert Ihnen Informationen rund um diese Thematik.

Verkaufspreis von Immobilien: Das Wichtigste im Überblick

  • Es gibt diverse Untersuchungen, die zeigen, dass der Verkaufspreis von Immobilien teils um eine zweistellige Prozentzahl niedriger ist als der Angebotspreis.
  • Der Verkehrswert, also der Schätzwert gerichtlich beeideter Sachverständiger, kann als Richtwert zur Verkaufspreisfindung herangezogen werden, weicht allerdings in der Regel sowohl vom Angebotspreis als auch vom Verkaufspreis ab.
  • Der Verkaufspreis kann mittels Verkaufsstrategien zu Gunsten des Verkäufers beeinflusst werden.
  • Lage, erzielbare Mieten und Bauzustand sind wesentliche Faktoren für den Immobilienwert und haben damit Einfluss auf den Verkaufspreis von Immobilien.

Verkaufspreis, Angebotspreis, Verkehrswert – was sind die Unterschiede?

Was Sie für eine Sache verlangen, wie viel diese tatsächlich wert ist und was Sie dafür vom Käufer bekommen sind drei verschiedene Paar Schuhe. Das trifft auch auf den Immobilienmarkt zu. Wenn Sie 2022 eine Immobilie verkaufen möchten, sollten Sie die Verkaufsstrategie mit Ihrem Immobilienmakler richtig abstimmen.

Folgende Begriffe sind dabei wichtig:

Angebotspreis: Diesen Preis übernehmen manche „Immobilienpreis-Datenbanken“ als Richtwert für die Preise am Immobilienmarkt. Er steht im Inserat und sagt dabei nur eines aus: „Diesen Preis möchte ich für die Liegenschaft erzielen“. Daher ist der Angebotspreis nur der „Wunschpreis“ des Verkäufers.

Verkehrswert: Darunter versteht man den Verkaufswert, den eine Liegenschaft im normalen Geschäftsverkehr besitzt. Er wird in Österreich von einem gerichtlich beeideten Sachverständigen ermittelt. Um den Verkehrswert zu berechnen, kommt entweder das Ertragswertwertverfahren (bei Anlageimmobilien) und/oder das Sachwertverfahren (vor allem bei Einfamilienhäusern) zum Einsatz. In manchen Fällen, wie zum Beispiel Eigentumswohnungen, wird auch das Vergleichswertverfahren angewendet.

Tipp

Mehr Infos zu dieser Thematik finden Sie in unserem Ratgeber „Immobilienbewertung in Österreich“.

Verkaufspreis: Dieser orientiert sich am Verkehrswert, kann aber im Falle von Notverkäufen oder von „Liebhaberkäufen“ stark abweichen. Es ist der Preis, der am Markt tatsächlich erzielt werden kann, oder anders formuliert: der Preis, den Ihnen der Käufer auch bezahlt.


Verkaufspreise von Immobilien im Vergleich

Die Immobilienpreise in Österreich 2022 variieren aufgrund der Infrastruktur, Kaufkraft und Attraktivität von Regionen sehr stark. Doch quer durch das Land setzt sich vor allem in den Provinzen der Aufwärtstrend fort.

Hinweis

Die nachfolgenden Preise basieren auf dem Immobilienpreisspiegel 2022 der WKO (Wirtschaftskammer Österreich, Preise für das Jahr 2021). Die Werte können nur eine Orientierungshilfe geben, für alle Regionen in Österreich stehen für unterschiedliche Lagen und Zustände jeweils Preisangaben zur Verfügung. Benchmark waren Erstbezugswohnungen bis 100 m2 mit durchschnittlichem Wohnwert und in normaler Lage.

 

2021 hat sich in Wien der Ansturm auf Einfamilienhäuser beruhigt, die meist im niedrigen bis mittleren einstelligen Bereich Wertzuwächse generierten. In Floridsdorf und Donaustadt waren es bei durchschnittlichem Wohnwert in normaler Lage rund 10 %. Mittlere Eigentumswohnungen verteuerten sich meist zwischen 2 und 8 %, wobei es im dritten Bezirk bei mittlerem Wohnwert in normaler Lage (bis 100 m2) zu 11,7% Anstieg kam.

 

Bezirk Hauskauf (€/m²) Wohnungskauf (€/m²)
2. Leopoldstadt K/A 3.946,05
11. Simmering 1.999,50 3.362,88
22. Donaustadt 2.539,71 3.850

 

 

Einige „Hotspots“ wie Wiener Neustadt (+45,3 %) oder St. Pölten Land (+43,6 %) stehen bei Erstbezugswohnungen mehreren strukturschwachen Gebieten mit rückläufigen Tendenzen gegenüber. Explodierende Baugrundstückspreise und Baukosten führten bei Einfamilienhäusern häufig zu zweistelligen Preissteigerungen.

 

Bezirk Hauskauf (€/m²) Wohnungskauf (€/m²)
St. Pölten (Stadt) 1.650 2.414,25
Korneuburg 1.736,97 2.495,05
Wiener Neustadt 1.611,56 2.433,33

 

 

Oberösterreich holt auf. Die Preise für Eigentumswohnungen steigen auf breiter Front, insbesondere in Linz und Umgebung. Auch Einfamilienhäuser sind gefragt und steigen auffällig stark, u. a. in Gmunden, Linz Land und Kirchdorf/Krems.

 

Bezirk Hauskauf (€/m²) Wohnungskauf (€/m²)
Linz (Stadt) 1.968,08 3.002,47
Wels (Stadt) 1.631,58 2.372,88
Vöcklabruck 1.722,42 2.250,42

 

 

Der Aufholprozess setzte sich 2021 weiter fort – eine logische Reaktion auf Preisanstiege in Wien inklusive Speckgürtel. Außerhalb von Eisenstadt explodieren die Wohnungspreise. Vor allem in Neusiedl am See und in Eisenstadt Umgebung sind die Preise im Aufwind. Hingegen stiegen die Hauspreise gemächlicher in meist einstelligen Bereichen.

 

Bezirk Hauskauf (€/m²) Wohnungskauf (€/m²)
Eisenstadt (Stadt) 1.559,22 2.206,68
Neusiedl am See 1.951,53 2.733,94
Rust (Stadt) 1.368,88 2.143

 

 

Mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen für gebrauchte Wohnungen in normaler Lage (mittelmäßiger Wohnwert) – von 955,50 Euro in St. Veit an der Glan bis 1.508,34 Euro in der Stadt Klagenfurt – ist Kärnten noch relativ günstig. Trotzdem waren die Wertsteigerungen bei gebrauchten Wohnungen 2021 nur moderat im Vergleich zur Preisentwicklung für Erstbezugswohnungen, die u.a. in Villach oder Feldkirchen stärker anzogen.

 

Bezirk Hauskauf (€/m²) Wohnungskauf (€/m²)
Klagenfurt (Stadt) 1.634,32 2.518,62
Villach (Stadt) 1.413,86 2.504,05
Wolfsberg 1.238,75 2.378,42

 

 

Was in der Steiermark auffällt, sind die großen Preisbandbreiten: In der Stadt Graz liegen die Preise für neue Wohnungen (normale Lage, durchschnittliche Qualität) bei durchschnittlich 3.161 Euro/m2. Gebrauchte hingegen sind für nur 1.843 Euro pro Quadratmeter zu haben.

 

Bezirk Hauskauf (€/m²) Wohnungskauf (€/m²)
Graz (Stadt) 2.241,29 3.160,50
Leibnitz 1.420,83 2.221,50
Weiz 1.510,33 2.236,75

 

 

Wenn auch in einem langsameren Tempo, so setzte sich der Anstieg der Immobilienpreise 2020 weiter fort. Die Gegenden um Salzburg bleiben teuer, während Baugründe in der Stadt Salzburg 2020 bereits im Schnitt 820,42 Euro pro Quadratmeter kosten.

Bezirk Hauskauf (€/m²) Wohnungskauf (€/m²)
Salzburg (Stadt) 2.895,31 4.353,26
Hallein 2.659,71 3.139,67
Zell am See 2.784,96 3.430,72

 

 

Infolge steigender Baugrundstückspreise und explodierender Baukosten verteuern sich die Abgabepreise der Bauträger. Folge: Die Preise für Erstbezugs-Eigentumswohnungen stiegen in Innsbruck Stadt und Land sowie in Schwaz bei Größen bis zu 100 m2 (durchschnittlicher Wohnwert) von 6,8 bis 14,8 %. Die Preise für Einfamilienhäuser in Lienz und Reutte holten zudem stärker auf.

 

Bezirk Hauskauf (€/m²) Wohnungskauf (€/m²)
Innsbruck (Stadt) 3.258,56 4.522,64
Kitzbühel 3.459,06 3.898,50
Kufstein 2.521,67 3.380,13

 

 

Vor allem 2- und 3-Zimmerwohnungen sind in Vorarlberg begehrt. Für eine gebrauchte Eigentumswohnung in Bregenz zahlen Käufer 2021 um 39,6 % mehr als noch vor 5 Jahren. 2021 stiegen in Bregenz die Wohnungspreise bis 100 m2 (durchschnittlicher Wohnwert) um 9,7 bis 12,9 % und Häuser verteuerten sich quer durch Vorarlberg meist in zweistelliger Größenordnung.

 

Bezirk Hauskauf (€/m²) Wohnungskauf (€/m²)
Bregenz 3.582,65 4.306,98
Bludenz 2.991,26 3.596,53
Dornbirn 3.263,36 3.963,38

 

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Strategien für die Festlegung des Verkaufspreises von Immobilien

Die Ausgangsbasis kann ein Bewertungsgutachten vom einem ortskundigen gerichtlich beeideten Sachverständigen sein. Auf dessen Basis kann dann – je nach Verkaufsstrategie – der Preis festgelegt werden. Der Rest ist ein gutes Marketing. Dazu folgende Tipps:

Tipp 1: Verkaufspreis von Immobilien anfänglich durchaus höher ansetzen

Grundsätzlich sollten Sie eine Immobilie am Anfang nicht zu billig zum Verkauf anbieten, denn dann bleiben keine Verhandlungsspielräume beim Preis. In der Regel müssen Sie als Verkäufer Preisnachlässe gewähren.

Wie hoch diese ausfallen, zeigt eine Untersuchung von willhaben & IMMOunited: Für die Auswertung wurden Angebotspreise für ganz Österreich über 12 Monate hinweg mit den tatsächlich erzielten Kaufpreisen laut Kaufverträgen im Grundbuch verglichen. Es ging um mehr als 100.000 Inserate von willhaben, die von Januar 2020 bis Dezember 2020 online waren.

Ergebnis: Bei Eigentumswohnungen bewegt sich in den einzelnen Bundesländern die Differenz zwischen Angebots- und Kaufpreisen in etwa bei:

  • 6 % in Oberösterreich,
  • 7 % in Kärnten,
  • 8 % im Burgenland,
  • 14 % in der Steiermark und
  • 21 % in Tirol.

In Wien lagen die Unterschiede je nach Bezirk zwischen 2 % (Leopoldstadt, Meidling und Brigittenau) und 14 % in Margareten, Alsergrund und Döbling. Fast keine Reduzierungen mussten Immobilienverkäufer z. B. in Braunau am Inn (Oberösterreich) und in Feldkirch (Vorarlberg) akzeptieren.

Fazit

Je nach Region sollten Sie gewisse Preisverhandlungsspielräume beim Angebotspreis einkalkulieren.

Tipp 2: Preis auf Anfrage:

Diese Strategie eignet sich gut für Luxus- oder „Problem-Immobilien“ (sanierungsbedürftige Gebäude in schlechten Lagen, alte Schlösser), die dem Käufer mit einer „Geschichte“ verkauft werden.

Hier geht es darum, durch gezieltes Wording und eine Story, dem Objekt den Hauch des „Besonderen“ zu verleihen. Das Interesse des Kunden soll so lange gesteigert werden, bis er sich zum Kauf entscheidet. Je mehr Begeisterung erkennbar ist, desto höher ist dann der Preis, den Sie verlangen können.

Tipp 3: Der Hardseller-Ansatz mit anfänglichem Underpricing

Es erfolgt eine Sammelbesichtigung, die der Versteigerung von Immobilien ähnelt. Der genannte Preis ist nur der unterste Ausrufungspreis (Mindestpreis) und liegt eventuell 5 bis 10 % unter dem Verkehrswert. Jeder Teilnehmer schreibt seine Kontaktdaten und seinen Angebotspreis diskret auf einen Zettel, faltet diesen und wirft ihn in eine Schachtel. Zuschlag bekommt der Meistbietende.

Hintergrund: Der günstige Preis vermittelt den Eindruck, dass noch genügend Preisspielraum nach oben besteht und man den Kampf um dieses „Schnäppchen“ aufnehmen kann. In der Dynamik des Bietens kommt es schnell zur Überschreitung des errechneten Verkehrswertes.

In manchen Fällen wird sogar der übliche Toleranzbereich von 10 % nach oben überschritten, da viele im Jagdeifer um die Trophäe den Verkehrswert aus den Augen verlieren. Das funktioniert besonders gut bei Ein- bis Zweizimmer-Wohnungen mit optisch günstigen Ausgangspreisen wie z.B. 99.000 Euro oder 198.000 Euro.


Verkaufspreis von Immobilien berechnen

Um den Verkaufspreis von Immobilien zu berechnen, sollte ein Experte beauftragt werden. Die Grundlage ist dann immer ein Bewertungsgutachten durch einen gerichtlich beeideten Sachverständigen. Dieser bewertet je nach Objekt nach einem (modifizierten) Ertragswertverfahren, Sach- oder Vergleichswertverfahren.

Schnellcheck

So können Sie einen Schnellcheck bezüglich des erzielbaren Preises durchführen: Erkundigen Sie sich nach der ortsüblichen Miete pro Quadratmeter und nach der aktuellen Mietrendite. Angenommen die aktuelle Mietrendite liegt bei 3 % und die erzielbare Jahresmiete bei 6.000 Euro. Dann rechnen Sie 6.000 / 0,03 und kommen zu einem potenziellen Verkehrswert von 200.000 Euro. Faktoren wie Lage und besondere Ausstattungsmerkmale haben weiteren Einfluss auf den Preis Ihrer Liegenschaft.

Fazit: Den Verkehrswert können Sie berechnen (lassen), den Verkaufspreis der Immobilie aber nicht. Letzterer hängt vom Käufer ab. Die Festsetzung des Angebotspreises hingegen ist eine Frage Ihrer Verkaufsphilosophie.


Verkaufspreis von Immobilien: entspricht meist nicht dem Angebotspreis

Der Verkaufspreis von Immobilien, ist jener, den der Markt hergibt. Selbstverständlich können Sie als Verkäufer durch diverse Verkaufsstrategien darauf Einfluss nehmen. Doch zur Transaktion gehören immer zwei, nämlich Käufer und Verkäufer, die aus freien Stücken eine Vereinbarung treffen. Dabei ist davon auszugehen, dass sich Käufer bei Preisverhandlungen am Verkehrswert einer Immobilie orientieren – der stark vom Angebotspreis abweichen kann. Daher ist es insbesondere für Sie beim Verkauf wichtig, diesen Wert zu kennen und von einem gerichtlich beeideten Sachverständigen ermitteln zu lassen.


FAQs zum Verkaufspreis von Immobilien

 

Es herrschen perfekte Rahmenbedingungen für die Erzielung hoher Kaufpreise, da beispielsweise Nachfrage bzw. Bedarf gegeben sind.

 

 

Wohnungspreise bewegen sich in Österreich – je nach Gemeinde, Zustand und Alter – zwischen weniger als 1.000 und mehr als 10.000 Euro pro Quadratmeter. Der Preisdurchschnitt lag laut Statistik Austria bei Eigentumswohnungen 2021 bei 3.889 Euro. Baugründe kosten von weniger als 50 bis mehrere tausend Euro pro Quadratmeter, wobei der Preis stark von Ortschaft und Lage abhängt. Meist sind zwischen 100 und 500 Euro zu bezahlen.

 

 

Das sind gerichtlich beeidete Sachverständige, die dafür eine spezielle Ausbildung absolviert haben. Deren Gutachten als ortskundige Experten dient dabei als Richtschnur für den Verkaufspreis von Immobilien.

 

 

Abwanderung, sinkende Kaufkraft der Region, Verfall von Gebäuden, zunehmende Industrialisierung der unmittelbaren Umgebung und in der Folge Emissionen sind wertmindernde Faktoren. Prinzipiell spielt die Lage bei der Immobilienbewertung eine wichtige Rolle. Auch die Einstellung von Bus- und Bahnlinien kann sich negativ auf den Wert eines Hauses auswirken, sofern zuvor die gute Verkehrsanbindung ein Bonuspunkt war.

 

 

Der Kaufpreis eines Einfamilienhauses wird auf Basis von Bewertungsgutachten festgesetzt, bei denen meist das Sachwertverfahren zum Einsatz gelangt, wobei hier Baukosten und Grundstückspreis ausschlaggebend sind. Also setzt sich der Preis letztlich aus Grundstückspreis plus Baukosten zusammen.

 

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Über den Autor: Mag. Peter Hrubec
Position: Prokurist

Die Neugier für neue Themen, die die Finanzdienstleistung bewegen, zieht sich wie ein roter Faden durch meine berufliche Laufbahn. Bei AXA Equity & Law war ich für die Markterschließung Österreich sowie die Einführung der betrieblichen Vorsorge zuständig. Im Anschluss daran beschäftigte ich mich als geschäftsführender Gesellschafter von Nova Portfolio Management mit innovativen Vermögensanlage-Konzepten. Seit dem Jahr 2009 bin ich als Prokurist bei Infina schwerpunktmäßig in den Bereichen Product Consulting, sowie der Vertriebs- und Bankenbetreuung verantwortlich. Darüber hinaus liegt mein Fokus auf rechtlichen Fragestellungen und der Analyse von Markt- und Zinsentwicklungen.

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