Nebenkosten beim Grundstückskauf: Welche Kosten fallen an?

Autor: Mag. Elfi Stampfl
Kategorie: Finanzierung
Datum: 25.03.2022

Die Nebenkosten beim Grundstückskauf sollten bereits vorab eingeplant werden, denn so finden Sie ein Grundstück, welches dann tatsächlich auch im Rahmen Ihrer Gesamtbudgetvorstellungen passend ist. Von der Grunderwerbsteuer bis hin zum Notar gibt es unterschiedliche Ausgaben, die unvermeidbar sind und die Gesamtkosten des Grundstückskaufs in die Höhe treiben. Welche Nebenkosten wofür genau anfallen und wo Sie die Chance haben, bei den Nebenkosten zu sparen, erfahren Sie in diesem Beitrag. 

Nebenkosten beim Grundstückskauf: Das Wichtigste im Überblick

  • Beim Grundstückskauf fallen jedenfalls Nebenkosten von ca. 10-12 Prozent vom Kaufpreis an. 
  • Weitere Nebenkosten entstehen, um das Grundstück nutzbar zu machen (Vermessung, Errichtung einer Zufahrt, Begradigung, etc.).
  • Manche Nebenkosten können vermieden oder gesenkt werden (Maklerprovision, Kosten der Finanzierung, Kosten der Vertragserstellung, etc.).
  • Vor dem Kauf eines Grundstücks müssen alle Nebenkosten in die persönliche Finanzplanung aufgenommen werden, um die Leistbarkeit des Vorhabens sicherzustellen. 

Grundstückskauf: Nebenkosten miteinberechnen

Bei jedem Immobilienkauf in Österreich fallen einige Nebenkosten an. Teilweise handelt es sich dabei um staatlich festgelegte Gebühren, teilweise um Kosten, die von der Höhe des Kaufpreises abhängig sind. Manche Kosten sind also gesetzlich geregelt und bezüglich der Höhe fix festgelegt, andere – zumindest geringfügig – verhandelbar und somit optimierbar. Nachstehend sind einzelne Nebenkostenarten gesondert angeführt. 

Die Grunderwerbsteuer 

Die Grunderwerbsteuer in Österreich wird bei jedem Immobilienkauf, so auch beim Ankauf eines Grundstücks, fällig. Diese unvermeidbaren Kosten belaufen sich auf 3,5 Prozent vom Kaufpreis (Sonderregelungen für Grunderwerbsteuer bei Transaktionen zwischen Verwandten und Schenkungen). Die Summe wird an den Treuhänder, welcher den Kauf abwickelt, überwiesen. Dieser leitet die Gebühr anschließend zur Begleichung der Steuerschuld an das zuständige Finanzamt weiter. 

Die Grundbuchkosten

Für die Grundbucheintragung fällt eine Eintragungsgebühr in Höhe von 1,1 Prozent des Kaufpreises an. Auch dieser Betrag wird über den beauftragten Treuhänder abgewickelt. Häufig wird vertraglich vereinbart, dass Grunderwerbsteuer und Grundbucheintragungsgebühr schon zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung, gemeinsam mit dem Kaufpreis für den Grundstückskauf, am Treuhandkonto hinterlegt sein müssen. Wird der Kauf mit einem Kredit finanziert, so entstehen zusätzliche Kosten in Höhe von 1,2 Prozent für die Eintragung der Hypothek, da es sich dabei um eine gesonderte Grundbucheintragung handelt. 

Die Notar- bzw. Anwaltskosten 

Der Kaufvertrag wird von einem Anwalt oder Notar verfasst, der dafür meist zwischen 1 und 2,5 Prozent vom Kaufpreis (zzgl. Ust.) in Rechnung stellt. Zumindest bei besonders günstigen oder hochpreisigen Liegenschaften kann oft ein pauschaler Betrag vereinbart werden. Die Unterschriften am Kaufvertrag werden durch einen Notar beglaubigt, welcher die Echtheit der Signatur bestätigt. Dafür fallen Kosten in Höhe von üblicherweise 200 bis 400 Euro an. 

Sowohl die Kosten für den Notar als auch Rechtsanwalt sollten Sie vorab besprechen. Hier besteht für Grundstückskäufer die Möglichkeit, günstige Anbieter zu wählen und so zu sparen

Die Maklerprovision 

Wird der Kauf des Grundstücks über einen Immobilienmakler abgewickelt, so müssen Sie für die Liegenschaft entsprechend eine Provision bezahlen. Die Höhe der Provision orientiert sich am Kaufpreis des Grundstücks in Österreich. Überwiegend liegt sie bei 3 Prozent vom Kaufpreis, zuzüglich 20 Prozent Mehrwertsteuer. Bei einem Kaufpreis von bis zu 36.336 Euro dürfen sogar 4,8 Prozent Provision als Obergrenze an den Käufer verrechnet werden. Die exakte Höhe der Provision muss vorab besprochen und in der Provisionsvereinbarung festgehalten werden.


Nebenkosten Grundstückskauf: Sonstige Ausgaben

Neben den beschriebenen Nebenkosten sind mit dem Kauf eines Grundstücks oft weitere Kosten verbunden, welche Sie nicht unterschätzen sollten. Diese sind beispielsweise:

  • Aufschließungskosten: Für den Anschluss an die örtliche Infrastruktur ist eine Gebühr an die Stadt bzw. die Gemeinde zu entrichten, in welcher sich das Grundstück befindet. 
  • Vermessungskosten: Oft sind die genauen Grenzen des Grundstücks nicht ganz eindeutig bekannt. Diese sollten daher korrekt vermessen werden. So können Sie Streitigkeiten mit den neuen Nachbarn von Beginn an vermeiden. 
  • Bau einer Zufahrt: Wenn sich das Grundstück nicht direkt am öffentlichen Straßennetz befindet, muss eine Zufahrt errichtet werden. Schon recht kurze Distanzen können hohe Kosten verursachen, wenn die Fläche asphaltiert werden soll. Informieren Sie sich in diesem Zusammenhang auch über das Thema Servitut.
  • Abriss- und Bodenarbeiten: Bevor das Grundstück nutzbar ist, muss möglicherweise ein altes Gebäude abgetragen werden. Auch die Angleichung der Fläche, sodass ein ebenes Grundstück entsteht, kann notwendig sein. Grundstücke in Hanglagen müssen oft durch stützende Mauern gesichert werden. 
  • Gartengestaltung: Vergessen Sie nicht, dass nach der Bebauung des Grundstücks auch noch Kapital für die Gestaltung des Gartens vorhanden sein sollte. 

Checkliste für die Nebenkosten beim Grundstückskauf

Die vielen verschiedenen Arten von zusätzlichen Kosten, die rund um den Grundstückskauf anfallen, sollten Sie unbedingt im Auge behalten. Denn so können Sie sicherstellen, dass Ihre Finanzplanung von Beginn an passt und die Nebenkosten beim Grundstückskauf nicht schon die erste böse Überraschung darstellen, bevor der Hausbau überhaupt erst begonnen hat. 

Die wichtigsten Nebenkosten auf einen Blick: 

  • Grunderwerbsteuer
  • Grundbucheintragungsgebühr
  • Gebühr für die Eintragung der Hypothek
  • Maklerprovision
  • Kosten für Anwalt und Notar (Vertrag und Beglaubigung)
  • Kosten der Finanzierung (einmalig und laufend) 
  • Kosten für die Vermessung
  • Kosten für die Herstellung der Nutzbarkeit der Fläche (Zufahrt errichten, Fläche begradigen, Zaun, etc.). 

Schon bei den Überlegungen hinsichtlich der Finanzierung für den Grundstückskauf sollten alle diese Kostenpunkte einbezogen werden.

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Grundstückskauf: Nebenkosten beachten

Das perfekte Grundstück finden, ist der erste Schritt zur Verwirklichung des persönlichen Wohntraums. Die Suche ist häufig nicht einfach. Doch damit der Kauf auch sicher ein voller Erfolg wird, müssen die Nebenkosten beim Grundstückskauf unbedingt bedacht werden. Mit 10-12 Prozent sind erst einmal Kosten wie Grundbucheintrag, Grunderwerbsteuer und Notar gedeckt. Das Begradigen von Flächen, die Herstellung einer Zufahrt – all diese zusätzlichen Schritte, die zur Bebauung der Fläche nötig sind, kosten zusätzlich. Deshalb ist gerade beim Kauf eines Grundstücks eine besonders gute Finanzplanung nötig.


Häufig gestellte Fragen

Im folgenden Abschnitt liefern wir kompakte Antworten auf die wichtigsten Fragen rund um die Nebenkosten beim Grundstückskauf.

 

Auf jeden Fall muss mit 10 bis 12 Prozent vom Kaufpreis des Grundstücks kalkuliert werden. Diese Angabe inkludiert noch keine Kosten für die Herstellung der Nutzbarkeit des Grundstücks (Anschlusskosten, Zufahrt, Vermessung, Begradigung, etc.). Diese Kosten fallen gesondert an und müssen individuell, je nach Grundstück, kalkuliert werden.

 

 

Der Notar beglaubigt die Unterschriften am Kaufvertrag. Mit ihm wird meist ein pauschaler Kostensatz, im Bereich von durchschnittlich ca. 300 Euro, vereinbart. Zusätzlich fallen Kosten für die Vertragserstellung an. Diese verrechnet der Rechtsanwalt oder Notar, der den Vertrag verfasst hat. Bei Notar und Anwalt sollten unterschiedliche Angebote eingeholt werden, um eine günstige Abwicklung zu gewährleisten.

 

 

Beim späteren Verkauf des Grundstücks wird, sofern mit dem Verkauf ein Gewinn erzielt wurde, Immobilienertragssteuer in Österreich fällig. Wird ein Makler beauftragt, ist es Vereinbarungssache, ob auch der Verkäufer einen Teil der Provision zahlen muss.

 

 

Für den Grundbucheintrag werden 1,1 Prozent vom Kaufpreis verrechnet. Zusätzliche Kosten in Höhe von 1,2 Prozent entstehen, falls auch noch eine Hypothek eingetragen wird.

 

Bildquellen: ACTS_DATA STOCK/ Shutterstock.com, DifferR/ Shutterstock.com
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Über den Autor: Mag. Elfi Stampfl
Position: Leiterin Finanzierungsservice & Infina Academy

Meine Expertise im Bereich der Organisation und Ausbildung habe ich als Verwaltungsleiterin einer großen Genossenschaft in Südtirol erworben. Die Zusammenarbeit mit landwirtschaftlichen Unternehmen war für mich die beste Schule des Lebens. Seit 2013 leite ich das Finanzierungsservice der Infina. Mein hohes Qualitätsverständnis führte zur Gründung der Infina Academy, da es mein Anspruch ist, dass unsere Wohnbau-Finanz-Experten dazu befähigt sind, die beste Finanzierungsberatung in ganz Österreich anzubieten. Für mich persönlich sind Ehrlichkeit und die Bereitschaft für den Kunden alles zu tun das höchste Gebot.

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