Vorsorgewohnung bzw. Anlegerwohnung: Steuern, Finanzierung und Eigennutzung

Datum: 17.09.2020 | Autor: Redaktion

Vorsorgewohnung – Infina – die Wohnbau-Finanz-Experten

Der Kauf einer Vorsorgewohnung erscheint vielen Menschen als eine interessante Investition. Aber was ist dran an Anlegerwohnungen? Wir erklären, was bei dieser Form der Eigentumswohnung wichtig ist, wo es Steuervorteile gibt, wie Mietwohnungen versteuert werden und inwiefern man eine Vorsorgewohnung selbst bewohnen kann – kurz: Was man eben so wissen sollte, wenn man Interesse an Immobilien-Altersvorsorge hat!


Definition: Was ist eine Vorsorgewohnung?

Die Vorsorgewohnung ist nichts anderes als eine Eigentumswohnung, in der man in der Regel nicht selbst wohnt – zumindest am Anfang. Die Vorsorgewohnung ist eine Anlageimmobilie, die der Pensionsvorsorge bzw. dem Vermögensaufbau dient, wobei es um Generierung laufender Zusatzeinnahmen geht. Sie hat steuerliche Vorteile und das Investment sollte mit dem Finanzamt abgestimmt sein, um nicht im Zuge der „Liebhaberei-Regelung“ die Steuervorteile nachträglich wieder zu verlieren. Es muss konkret innerhalb eines bestimmten Zeitraumes ein steuerlicher Überschuss erzielt werden.

Eine Vorsorgewohnung kann im Prinzip jede beliebige Wohnung sein, der Zweck jedoch variiert im Vergleich zur Anlegerwohnung.

Vorsorgewohnung/ Anlegerwohnung:
Das Wichtigste im Überblick

  • Während eine Anlegerwohnung als Kapitalanlage dient, bei welcher auch 100 % Eigenmittel verwendet werden können, dient die Vorsorgewohnung dem Vermögensaufbau und der Generierung zukünftiger Mieterträge als Zubrot zur Pension.
  • Steuern fallen beim Kauf und Verkauf von Immobilien an, wobei vor allem die Immobilienertragssteuer beim Verkauf stark ins Gewicht fallen kann.
  • Anlegerwohnungen sollten nach den Kriterien Größe (40 bis 50 m2) und guter Lage in Universitätsstädten ausgesucht werden.
  • Eigennutzung ist in beiden Fällen erst für einen späteren Zeitpunkt vorgesehen.
Vorsorgewohnung

Bei einer Vorsorgewohnung geht es darum gute Mieter zu finden
um dadurch laufende Einnahmen zu erzielen.

Anlegerwohnung versus Vorsorgewohnung: Was ist der Unterschied?

Theoretisch ist der Bedeutungsunterschied bei den beiden Begriffen nicht allzu groß: In beiden Fällen wohnt in der Immobilie zunächst einmal nicht die Person, welche die Wohnung gekauft hat. Praktisch gibt es allerdings doch kleine Unterschiede.

Kurz gesagt, ist die Anlegerwohnung eher als Kapitalanlage gedacht, während es bei der Vorsorgewohnung darum geht, laufende Einnahmen zu erzielen um daraus Gewinn zu machen. Ein Profit ergibt sich daher, wenn der Wert der Wohnung im Lauf der Jahre steigt sowie aus den laufenden Mieteinnahmen.

Bei der Vorsorgewohnung sind Sie also darauf angewiesen, schnell gute Mieter zu finden: Mit den Mieteinnahmen kann der Kredit abbezahlt werden, der für den Kauf aufgenommen wurde. Und je attraktivere Bedingungen eine Wohnung bietet, desto leichter kann sie vermietet werden. Das heißt: Bei Vorsorgewohnungen bieten sich Neubauten an. Eine Anlegerwohnung wiederum kann gut und gerne im Altbau sein.

Eigennutzung: Kann man eine Vorsorgewohnung selbst bewohnen?

Theoretisch lässt sich diese Frage mit Ja beantworten, denn die Eigennutzung einer Vorsorgewohnung ist durchaus erlaubt. Das große Aber: Wenn Sie die Wohnung innerhalb der ersten 20 Jahre nach dem Kauf selbst beziehen, muss Umsatzsteuer an das Finanzamt zurückgezahlt werden.

Grundsätzlich profitieren Sie nämlich bei der Vorsorgewohnung vom sogenannten Vorsteuerabzug, sozusagen einer Steuergutschrift. Der Versteuerung von Vorsorgewohnungen widmen wir uns später noch ausführlich. An dieser Stelle ist zunächst einmal wichtig, dass diese Ersparnis der Umsatzsteuer nur dann gilt, wenn die Wohnung für mindestens 20 Jahre vermietet wird. Ist diese Frist vorbei, können Sie selbst in die Vorsorgewohnung einziehen, sie gewinnbringend verkaufen oder an den Nachwuchs weitergeben – ganz, wie Sie wollen.

Was passiert, wenn man die Vorsorgewohnung an ein Kind vermietet?

Wichtig ist in erster Linie, dass die Vorsorgewohnung vermietet wird. Es spricht an sich nichts dagegen, sie an die eigenen Kinder oder andere Familienmitglieder zu vergeben. Sie brauchen auch in diesem Fall einen Mietvertrag und sollten darin unter anderem die Miete festhalten, die Sie selbst festgelegt haben. Denn das Verwandtschaftsverhältnis kann noch so gut sein – im Fall von Rechtsstreitigkeiten und für das Finanzamt müssen alle Abmachungen nachvollziehbar sein.

Noch ein Wort zur Miete: Sie können untereinander vereinbaren, wie viel Miete Ihr Kind zahlen soll. Werbungskosten der Vorsorgewohnung können Sie aber nur dann von der Steuer absetzen, wenn die Miete mindestens zwei Drittel des Standards in der Region beträgt.

Abgesehen davon ist die Vermietung an Kinder bzw. Verwandte eine Frage der Rentabilität: Wie viel der monatlichen Tilgungsrate können Sie mit den Mieteinnahmen decken? Falls die Miete gering ausfällt: Können Sie es sich leisten, den Kredit selbst abzubezahlen, und zwar über die nächsten Jahre hinweg?


Was bedeutet es, eine Vorsorgewohnung zu kaufen?

In Immobilien investieren, vermieten und nach zwei Jahrzehnten die Früchte ernten – dieses Modell erscheint vielen Menschen als sehr rentable Methode, Geld anzulegen. Wer eine Vorsorgewohnung kauft, sollte sich allerdings im Klaren sein, was dieser Schritt bedeutet:

1. Wohnungen als (weitgehend) sichere Investition

Wohnungen sind Sachwerte und Mieteinnahmen inflationsgeschützt. Das bedeutet, dass das so investierte Geld seinen Wert nicht verliert. Eine Vorsorgewohnung ist also eine weniger risikoreiche Art, für das Alter oder die Familie vorzusorgen. Das gilt erst recht, wenn die Wohnung in einem Gebiet liegt, für das steigende Bewohnerzahlen und damit ein steigender Wohnbedarf prognostiziert sind.

2. Übernahme von Vermieterpflichten

Als Vermieter einer Wohnung sind Sie gleichzeitig Miteigentümer in einem Wohnkomplex. Dadurch sind Sie mitverantwortlich für die Instandhaltung des Gebäudes, wie z.B. Wartungs- und Sanierungsarbeiten sowie alle Reparaturen in der vermieteten Wohnung. Es muss sich um einen Neubau oder generalsanierten Erstbezug handeln, und es ist Ihre Verantwortung als Vermieter, dafür zu sorgen, dass die Wohnung umfassend ausgestattet und bezugsfähig ist.

3. Genaue Einschätzung, welche Faktoren den Wert der Wohnung steigern bzw. senken

Je attraktiver die Wohnung, desto begehrter ist sie natürlich. Vor dem Kauf sollten Sie also unbedingt sehr genau abwägen, welche Vorteile das Objekt bieten kann: Wie steht es um Lage und Infrastruktur, Verkehrsanbindung, Größe, Ausstattung in Küche und Bad, Energiestandard, Balkon/Garten, Garage und Keller? Wie hoch sind die Instandhaltungskosten?

4. Umfassende Recherche, was die Steuerregelungen betrifft

Steuerliche Fehltritte können teuer werden. Wenn Sie auf eine professionelle Steuerberatung verzichten wollen, sollten Sie sich deshalb umso intensiver mit der Versteuerung von Vorsorgewohnungen befassen. Und auch mit Beratung ist es ratsam, sich in das Thema einzuarbeiten, um den Überblick zu behalten, ab wann sich die Investition tatsächlich lohnt.

5. Leerstandrisiko

Wenn partout niemand die Vorsorgewohnung mieten will, fallen die Mieteinnahmen aus. Der Immobilienkredit muss aber trotzdem getilgt werden, und diese Aufgabe fällt dann Ihnen zu. Gerade deshalb ist der dritte Punkt so wichtig: Eine moderne, gut ausgestattete Wohnung mit guter Verkehrsanbindung lässt sich eben besser vermieten.

Sie können das Risiko eines Leerstands umgehen, indem Sie sich für die Option Mietenpool entscheiden. Dabei werden alle Mieteinnahmen eines Hauses gesammelt und anteilig an die Wohnungseigentümer verteilt, einen vollständigen Mietausfall kann es auf diese Weise nicht geben. Gleichzeitig bedeutet das wiederum, dass Sie im Zweifelsfall als Sponsor einspringen müssen, wenn es in anderen Wohnungen des Hauses einen Leerstand gibt.


Die steuerliche Behandlung von Vorsorgewohnungen

Das Prinzip Vorsorgewohnung wird oft damit beworben, dass es Steuervorteile bringt. Um diese einschätzen zu können, ist natürlich ein Grundwissen über die Versteuerung von Vorsorgewohnungen nötig – und das bekommen Sie hier! Bitte beachten sie jedoch, dass mit diesem Text nur eine grobe Übersicht und keineswegs eine steuerliche Beratung gegeben werden soll. Lesen Sie daher bitte auch den Risikohinweis am Ende des Textes.


Welche Steuern fallen bei Vorsorgewohnungen an?

Kurz zusammengefasst, entstehen beim Kauf und der Vermietung einer Vorsorgewohnung folgende Steuerverpflichtungen:

Vorsorgewohnung

Beim Kauf einer Vorsorgewohnung entstehen für Sie sowohl
Steuerverpflichtungen als auch Steuervorteile.

  • Umsatzsteuer durch Vermietung
  • 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer
  • 1,1 Prozent Eintragungsgebühr im Grundbuch
  • Immobilienertragsteuer

Dazu kommen am Anfang noch Maklergebühren, Notarkosten, die Vertragserstellung etc. Achtung: In gewissen Fällen fordert das Finanzamt Steuernachzahlungen. Das ist einerseits der Fall, wenn die Vorsorgewohnung vor Ablauf der 20-Jahre-Frist selbst bewohnt oder verkauft wird: Die anteilige Umsatzsteuer muss dann zurückerstattet werden.

Andererseits kommt es darauf an, was bei Erwerb einer Vorsorgewohnung die sogenannte Prognoserechnung ergibt: Wenn errechnet wird, dass sich die Vermietung nicht spätestens nach 23 Jahren lohnt, gilt dies steuerlich als Liebhaberei – und dann wird der Vorgang steuerlich entweder erst gar nicht anerkannt oder es können nachträglich Steuernachzahlungen fällig werden.

Wie werden Mieteinnahmen in Österreich versteuert?

Die Miete gilt als Zusatzeinkommen und ist damit steuerpflichtig, auch wenn an nahestehende Personen vermietet wird. Dementsprechend fällt jedes Vierteljahr die Umsatzsteuer – als Vorauszahlung - an. Wenn der Umsatz pro Jahr 100.000 Euro übersteigt, wird die Steuer monatlich fällig.

Die Umsatzsteuer bei Vermietung beträgt 10 Prozent und ist bei Vermietung zu Wohnzwecken verpflichtend. Der zehnprozentige Satz gilt, sobald pro Jahr mehr als 35.000 Euro Umsatz (bis 31.12.2019: 30.000 Euro) durch die Vermietung entsteht. Zu beachten ist dabei noch die sogenannte Kleinunternehmerregelung.


Entstehen durch die Vorsorgewohnung Steuervorteile?

Steuern müssen zwar gezahlt werden, gleichzeitig bringt die Vorsorgewohnung allerdings durchaus gewisse steuerliche Vorteile mit sich. Das beginnt mit der Tatsache, dass die Umsatzsteuer in Höhe von 20 Prozent des Kaufpreises vom Finanzamt zurückgefordert werden kann, sofern mindestens 20 Jahre vermietet werden soll.

Ein weiterer eindeutiger Vorteil ist es, dass die Werbungskosten abgesetzt werden können. Sie werden also von den Mieteinnahmen abgezogen, sodass der zu versteuernde Betrag niedriger wird. Solche Werbungskosten können sein:

  • Kreditzinsen und sonstige Nebenkosten der Finanzierung
  • Verwaltungskosten
  • Instandsetzungsaufwand und Instandhaltungsaufwand für alle Maßnahmen, die die Nutzungsdauer verlängern
  • Absetzung für Abnutzung (AfA), d.h. die Abschreibung der Anschaffungskosten mit 1,5 Prozent pro Jahr
  • Betriebskosten
  • Telefonkosten
  • Reisekosten
  • Steuerberatungskosten

Diese Möglichkeiten, Steuern zu sparen, können ohne Frage sehr attraktiv sein. Das gilt ebenso für die Aussicht, nach einer absehbaren Zeit eine vollständig abbezahlte Wohnung zu besitzen. Trotzdem sollte eine Vorsorgewohnung nicht gekauft werden, ohne dass man sich vorher ausführlich über Steuern, Leerstandrisiko etc. informiert hat. Mit gründlicher Überlegung zum zukünftigen Eigenheim – eine Grundregel, die doch eigentlich für jedes Wohnprojekt gilt!


So wählen Sie ein geeignetes Objekt für die Anlegerwohnung

Die ideale Anlegerwohnung sollte nach folgenden Kriterien selektiert werden:

Lage: Universitätsstädte sind bei Käufern von Anlegerwohnungen beliebt. Dort sollten diese sich in zentralen Lagen, universitätsnahe oder der Nähe zentral gelegener Grünflächen befinden. In Wien ist die Nähe zu U-Bahn-Stationen besonders wichtig, in anderen Städten geht es primär um gute Verkehrsanbindungen (Bus und Bahn).

Größe: 40 bis 50 m2 mit Balkon wären ideal, da dann auch die Vermietung an Paare leichter möglich ist.

Bauträger im Falle eines Vorkaufes: Sollten Sie die Wohnung bereits vom Reißbrett weg kaufen, achten Sie auf Historie, Beständigkeit und Bonität des Bauträgers, denn im Falle einer Insolvenz droht der Totalverlust der Vorauszahlung

Mietrendite: Bei marktüblicher Miete sollte noch immer eine Rendite von über 3 % möglich sein, wobei mehr als 25 % Eigenmittel im Falle von Renditen über, aber nahe 3 % empfehlenswert sind.

Vorsorgewohnung

Ein zentral gelegenes Apartment mit einer Größe von 40 bis 50 m²
eignet sich ideal als Vorsorgewohnung.


Anlegerwohnung kaufen: Gute Lage ist wichtig

Anlegerwohnungen dienen primär dem Werterhalt eines bereits vorhandenen Vermögens. Hingegen bei der Vorsorgewohnung geht es um Vermögensaufbau und Pensionsaufbesserung durch Mieterträge. Theoretisch kann die gleiche Wohnung vom Bauträger als Anlegerwohnung oder Vorsorgewohnung dienen. Beim Kauf solcher Wohnungen sollte auf mögliche Risiken, Lage, Größe und Mietrendite geachtet werden.


Wichtiger Hinweis für den Leser: Der vorliegende Text soll eine Übersicht zum Themenkreis Vorsorgewohnung geben. Ein wichtiges Teilthema sind dabei auch steuerliche Einflussfaktoren. Diese Inhalte wurden daher bestmöglich recherchiert und wiedergegeben und sollen eine grobe Übersicht geben. Die Infina Credit Broker GmbH ist jedoch nicht befugt steuerliche Auskünfte zu erteilen. Eine Haftung irgendeiner Art wird diesbezüglich daher ausgeschlossen.

 

Bildquellen: Bild 1: © Nattanan Zia – Shutterstock.com, © ESB Professional – Shutterstock.com, Bild 3: © ESB Professional – Shutterstock.com, Bild 4: © Cinematographer –  Shutterstock.com


Möchten Sie mehr Informationen zum Thema Immobilienfinanzierung erhalten und weitere hilfreiche Tipps zu Vorsorgeimmobilien bekommen? Dann kontaktieren Sie uns jetzt