Baunebenkosten Checkliste

Autor: Mag. Elfi Stampfl
Kategorie: Finanzierung
Datum: 26.07.2022

Als „Baunebenkosten“ werden all jene Kosten beim Hausbau bezeichnet, die nicht unmittelbar für die Errichtung des bezugsfertigen Gebäudes anfallen. Die Höhe der Baunebenkosten ist beachtlich und deshalb ist es unbedingt nötig, diese vorab in die persönliche Finanzplanung einzubeziehen. Denn so wird sichergestellt, dass rechtzeitig ein ausreichend hoher Immobilienkredit aufgenommen wird, dessen Betrag dazu dient, nicht „nur“ die Baukosten, sondern auch die zusätzlich anfallenden Positionen abzudecken.

Checkliste Baunebenkosten: Das Wichtigste im Überblick

  • Manche Baunebenkosten sind unvermeidbar, anderen hingegen können reduziert oder ganz vermieden werden.
  • Die Baunebenkosten sollten schon zu Beginn der Hausplanung möglichst exakt abgeschätzt werden.
  • Ein finanzieller Puffer für Zusatzkosten sollte immer vorhanden sein, da nicht alle Baunebenkosten frühzeitig absehbar sind.
  • Die Baunebenkosten sind für die Wahl der richtigen Höhe des Kreditbetrags wichtig.

Höhe der Baunebenkosten: Faustregel zum Berechnen

Die Höhe der Baunebenkosten ist vom jeweiligen Grundstück und der Komplexität des Bauvorhabens abhängig. Dementsprechend kann die Höhe der Baunebenkosten, in Relation zu den Kosten für das Gebäude selbst, äußerst unterschiedlich ausfallen. Meist liegen die Nebenkosten im Bereich von 20 bis 25 Prozent der gesamten Kosten des Bauvorhabens.

Zu den Baunebenkosten zählen beispielsweise folgende Positionen:

  • Nebenkosten beim GrundstückskaufKaufvertragserstellung, notarielle Beglaubigung der Unterschriften, eventuelle Kosten für die Teilung des Grundstücks, etc.
  • Kosten der Grundstückserschließung: Herstellung einer Zufahrt, nötige Erdarbeiten, Abtransport von bisher vorhandenen Bäumen, etc.
  • Gutachter: Eventuell benötigte Gutachten über den Zustand der Fläche und die Nutzungsmöglichkeiten.
  • Erschließungskosten: Gebühren an die Gemeinde, aber z.B. auch für den Strom- und Internetanschluss.
  • Planungskosten: Beauftragung eines Planers oder Architekten.
  • Herstellung von Zuleitungen: Leitungsverlegung ab der Grundstücksgrenze zum Gebäude.
  • Sonstiges: Maßnahmen zur Regenwasserableitung, Kosten für Parkverbotszonen, etc.

Wie sich die Nebenkosten beim Hausbau auswirken, zeigt sich anhand eines konkreten Beispiels am deutlichsten:

Sie planen ein Haus mit 100m² Wohnfläche und einem Quadratmeterpreis von 2.800 Euro. Die reinen Baukosten liegen somit also bei 280.000 Euro, für die Errichtung des Gebäudes. Vorab muss ein Grundstück erworben werden, dessen Kosten bei 100.000 Euro liegen.

Die Kosten für Grundstück und Neubau liegen daher bei gesamt 380.000 Euro. In unserem Beispiel fallen nun noch folgende Nebenkosten an:

  • Aufschließungsgebühren an die Gemeinde: ca. 20.000 Euro
  • Maklergebühren für das Grundstück: 3.600 Euro
  • Grunderwerbssteuer: 3.500 Euro
  • Kaufvertrag für das Grundstück und notarielle Abwicklung: ca. 2.500 Euro
  • Grundbucheintragungsgebühr: 1.100 Euro
  • Einreichung des Bauplans: ca. 800 Euro Gebühren
  • Baustellenzufahrt: 1.000 Euro
  • Abgraben eines kleinen Hangs und Entfernung von Bäumen: 7.000 Euro
  • Geologisches Gutachten vor der Bebauung: 1.500 Euro
  • Entwurfsplanung durch selbstständigen Planer: 2.500 Euro
  • Bauversicherung: 400 Euro
  • Sachverständigenprüfung am Ende der Bauzeit: 3.000 Euro
  • Sonstige, nicht vorab eingeplante Nebenkosten: mind. 3.000 Euro

Die Baunebenkosten liegen in unserem Beispiel somit bei ca. 50.000 Euro. Die Kosten für die Errichtung des Gebäudes liegen bei 280.000 Euro. Wenn Sie die Baunebenkosten dieses Beispiels nicht in der Finanzplanung berücksichtigen würden, wäre das somit ein fataler Fehler. Dieses Beispiel zeigt die Dimension der Baunebenkosten auf. Für jedes Bauvorhaben müssen diese Kosten individuell geplant werden.

Mit ca. 18 Prozent von den Errichtungskosten ist die Höhe der Nebenkosten in unserem Beispiel noch eher moderat angesetzt. Im Zuge der Bau-Vorbereitung kann es schnell dazu kommen, dass zusätzliche Kosten entstehen. Das ist beispielsweise möglich, wenn das Grundstück doch umfassender auf den Bau vorbereitet werden muss (Abtransport von Erde, Errichtung einer längeren Zufahrtsstraße, etc.) oder wenn Sie einen Architekten beauftragen, der höhere Planungskosten mit sich bringt.

Sie sind noch am Überlegen, ob nicht der Kauf doch die bessere Option ist? Dann empfehlen wir unseren Ratgeber zu den Kaufnebenkosten einer Immobilie.


Aufstellung: Baunebenkosten im Überblick

Die Aufstellung der Baunebenkosten ist am einfachsten in Form einer Checkliste für die Baunebenkosten möglich, damit Sie immer den Überblick behalten. Bedenken Sie jedoch, dass die Nebenkosten, abhängig von Ihrem Grundstück und der generellen Ausgangssituation, deutlich unterschiedlich ausfallen können und planen Sie daher Ihrer individuellen Situation angemessene Kosten ein. Zur besseren Übersichtlichkeit werden Sie nachfolgend durch die einzelnen Positionen der Baunebenkosten geführt, wie diese im zeitlichen Ablauf des Bauvorhabens typischerweise anfallen.

Nebenkosten beim Grundstückskauf 

Schon beim Ankauf des Grundstücks fallen Nebenkosten an. Manche Kosten können vermieden oder reduziert werden – z.B. die Provision eines Immobilienmaklers. Andere Kosten hingegen sind jedenfalls zu begleichen, etwa die Eintragungsgebühr für das Grundbuch.

Kostenpunkt

Höhe

Zuständig

Maklerprovision

3,6 % brutto des Kaufpreises

Immobilienmakler

Kaufvertragserstellung und Beglaubigung

2-3 % des Kaufpreises

Anwalt und Notar

Grundbucheintragungsgebühr

1,1 % des Kaufpreises

Gemeindeamt

Grunderwerbsteuer

3,5 % des Kaufpreises

Finanzamt

Vermessungen (bei Bedarf)

1.000 – 3.000 Euro

Geometer

Vorbereitung der Baustelle

Bevor die eigentlichen Bauarbeiten begonnen werden können, entstehen weitere Baunebenkosten. Diese fallen zwar je nach den Gegebenheiten vor Ort in unterschiedlicher Höhe an, doch ganz vermeiden lassen diese sich bei keiner Baustelle. Manche Kosten sind an beteiligte Unternehmen zu zahlen (z.B. Herstellung der Zufahrt), andere hingegen an die jeweilige Gemeinde, die gleichzeitig auch als Baubehörde für das Bauvorhaben zuständig ist. In dieser Phase kommt es sehr auf das jeweilige Grundstück an, welche Kosten entstehen oder auch nicht.

Kostenpunkt

Höhe

Zuständig

Aufschließungskosten

ca. 10.000 – 30.000 Euro

Gemeindeamt

Baubewilligung

500 – 800 Euro

Gemeindeamt

Zufahrt herstellen, Erdarbeiten zur Begradigung

500 – 3.000 Euro

Erdbauunternehmen

Prüftechniker, Bodengutachter, Statiker (je nach Bedarf)

0 – 5.000 Euro

Jeweiliges Fachunternehmen

Bauherrenhaftpflichtversicherung

300 – 500 Euro

Versicherung

Nebenkosten während der Bauphase

Selbst wenn das Haus bereits in Bau ist, fallen zusätzliche Kosten, neben den reinen Baukosten an. Diese Nebenkosten des Baus sind davon abhängig, wie Sie persönlich mit der Baustelle umgehen möchten. Beauftragen Sie einen Architekten, welcher alle Arbeiten koordiniert? Wird gelegentlich der Baufortschritt durch einen Sachverständigen geprüft? Diese Einflussfaktoren verändern die Nebenkosten während der Bauphase.

Kostenpunkt

Höhe

Zuständig

Architekt / Bauaufsicht

Ca. 10 Prozent der Gesamtkosten

Architekt oder Ingenieursbüro

Sachverständigenprüfung des Baufortschritts

Ca. 1.500 – 2.500 Euro

Sachverständiger

Sonstiges: z.B. Parkverbotszonen,

ca. 500 Euro, je nach Bedarf

Gemeindeamt

Nebenkosten nach dem Hausbau

Ihr Traumhaus ist errichtet und jetzt kommt es noch zu letzten Nebenkosten, welche je nach Baustelle unterschiedlich anfallen können. Wichtig ist, alle Finanzen bis zum Ende der Arbeiten genau im Blick zu behalten und immer einen Spielraum für überraschende Kosten zu haben.

Kostenpunkt

Höhe

Zuständig

Finale Prüfung durch Sachverständigen

ca. 1.000 – 3.000 Euro

Sachverständiger

Reparaturen bei Nachbarn (z.B. beschädigten Zaun ersetzen, etc.)

Je nach Bedarf

Individuell

Kreditzinsen

Laut Kreditvertrag

Finanzierende Bank


Hauskredit

Kostenlos und unverbindlich


Beispiel: Checkliste Baunebenkosten beim Einfamilienhaus

Je nachdem, ob Sie ein Grundstück gekauft oder z.B. geerbt haben, fallen unterschiedliche Baunebenkosten an. Auch die Gegebenheiten des Grundstücks selbst (Rodung erforderlich, Gutachten wegen Hanglage benötigt, etc.) haben großen Einfluss auf die konkreten Kosten.

Beispielhaft können die Kosten folgendermaßen zusammengefasst werden:

Ein Grundstück wird für 100.000 Euro gekauft, wobei ein Makler einbezogen wird. Ein Neubau mit 100m² Wohnfläche wird errichtet, der Preis pro Quadratmeter liegt bei 2.800 Euro.

Kostenpunkt

Höhe

Nebenkosten für den Grundstückskauf

Ca. 10.000 Euro

Aufschließungskosten und Baustellenvorbereitung

Ca. 25.000 Euro

Nebenkosten während der Bauzeit

Ca. 15.000 Euro

Gesamte Baunebenkosten

Ca. 50.000 Euro


Schlüsselfertiges Haus: Was kommt hier noch dazu?

Bei einem schlüsselfertigen Hauskauf denken viele, dass vorab ein exakter Gesamtpreis bekannt ist. Doch auch bei einem Fertigteilhaus und selbst bei einer schlüsselfertigen Planung fallen Nebenkosten an. Selbstverständlich sind manche Gebühren (Grundbucheintragung, etc.) nicht vermeidbar.

Oft geben Bauunternehmen z.B. einen schlüsselfertigen Preis an, bei welchem aber die Kosten für die Bodenplatte noch nicht enthalten sind. Umso wichtiger ist es, beim Bau eines Einfamilienhauses wirklich alle Baunebenkosten vorab möglichst gut abschätzen zu können. Später werden immer noch Kosten entstehen, welche vorab nicht eingeplant wurden. Daher ist es empfehlenswert, etwas finanziellen Spielraum für überraschende Kosten einzukalkulieren.

Welche Immobilienfinanzierung kann ich mir leisten, fragen sich viele Baufamilien, da die Baunebenkosten vorab oft nur schwer einzuschätzen sind. Wichtig ist, einen Kreditbetrag in ausreichender Höhe zu wählen. So haben Sie auch bei überraschenden Kosten noch kein finanzielles Problem. Kritisch ist es hingegen, wenn Sie die Baunebenkosten unterschätzen und eine zu geringe Finanzierung aufnehmen.


Tipps: Baunebenkosten richtig kalkulieren

Damit Sie sich auf Ihr neues Zuhause freuen können, ohne finanzielle Sorgen haben zu müssen, empfehlen wir hinsichtlich der Baunebenkosten folgende Punkte zu beachten:

  • Sprechen Sie vorab schon mit der Gemeinde darüber, welche Nebenkosten anfallen werden. (Sind bestimmte Gutachten nötig? Wie hoch sind die Aufschließungskosten?)
  • Vergleichen Sie Angebote verschiedener Unternehmen, z.B. für die Herstellung der Baustellenzufahrt und die erforderlichen Erdarbeiten.
  • Sichern Sie sich eine günstige Finanzierung, um die Kreditkosten möglichst gering zu halten.
  • Vereinbaren Sie preiswerte Pauschalen mit Anwalt, Notar und nach Möglichkeit mit dem Immobilienmakler.
  • Dokumentieren Sie alle Kosten genau und prüfen Sie laufend, ob es Abweichungen von Ihrer Finanzplanung gibt.

Wichtig ist vorab zu wissen, was Sie sich bei der Immobilienfinanzierung leisten können. Diese Kalkulation bildet die Grundlage für jegliche weitere Planung, bevor Sie die Erstellung eines konkretes Hauses in Auftrag geben.


Checkliste der Baunebenkosten – dient zur Orientierung

Die Checkliste der Baunebenkosten ist keine abschließende, exakte Liste, sondern dient vielmehr als Anhaltspunkt. Denn manche Baunebenkosten sind unvermeidbar, während andere stark von den lokalen Gegebenheiten (Hanglage, Komplexität des Vorhabens, etc.) abhängig sind. Verschaffen Sie sich frühzeitig einen bestmöglichen Überblick zu den erwartbaren Nebenkosten und beziehen Sie diese bei der Erstellung Ihrer Finanzplanung und Ihrem Kreditantrag unbedingt in Ihre Überlegungen ein.

Bildquellen: Andrii Yalanskyi/ Shutterstock.com, lp-studio/ Shutterstock.com, fizkes/ Shutterstock.com
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Über den Autor: Mag. Elfi Stampfl
Position: Prokuristin

Meine Expertise im Bereich der Organisation und Ausbildung habe ich als Verwaltungsleiterin einer großen Genossenschaft in Südtirol erworben. Die Zusammenarbeit mit landwirtschaftlichen Unternehmen war für mich die beste Schule des Lebens. Seit 2013 leite ich das Finanzierungsservice der Infina. Mein hohes Qualitätsverständnis führte zur Gründung der Infina Academy, da es mein Anspruch ist, dass unsere Wohnbau-Finanz-Experten dazu befähigt sind, die beste Finanzierungsberatung in ganz Österreich anzubieten. Zudem ist mir wichtig, unsere Kunden über die aktuelle Zinsentwicklung zu informieren. Für mich persönlich sind Ehrlichkeit und die Bereitschaft für den Kunden alles zu tun das höchste Gebot.

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