Annuitätendarlehen: Tilgung, Formeln und Berechnung im Überblick

Datum: 26.06.2019 | Autor: Redaktion

Ein Annuitätendarlehen ist nichts anderes als das gängige Immobiliendarlehen mit Kreditraten, die Zinsen und Tilgung beinhalten. In unserem Ratgeber finden Sie das Wichtigste zum Thema Annuitätendarlehen: Formeln zum Berechnen für Kreditrate und Laufzeit, ein Beispiel von Tilgungsplan und Zinsen sowie Vorteile des Annuitätendarlehen.


Definition: Was sind Annuitäten und Annuitätendarlehen?

Der Begriff Annuität wird im allgemeinen Sprachgebrauch auch als Kreditrate verwendet. Bei Annuitätendarlehen spricht man oft von sogenannten Tilgungsdarlehen. Diese Art der Darlehen wird mittlerweile von sämtlichen Banken und Bausparkassen angeboten und ist die gängigste Form bei Immobilienfinanzierungen.

Bei einem Annuitätendarlehen verändert sich während der Laufzeit das Verhältnis von Zinsanteil zu Tilgungsanteil innerhalb der Kreditrate. Mit zunehmender Laufzeit reduziert sich der Zinsanteil und erhöht sich der Tilgungsanteil. Die Rate bleibt beim Annuitätendarlehen konstant, sofern eine Zinsbindung über die ganze Laufzeit vereinbart wird.

Annuitäten

Wie bereits erwähnt, versteht man unter einer Annuität die Höhe der monatlichen Kredit- bzw. Darlehensrate bei einem Annuitätendarlehen. Die Annuität beinhaltet sowohl den Zinsanteil als auch den Tilgungsanteil des Darlehens. Als Annuität wird in der Regel ein in der Höhe gleichbleibender Betrag bezeichnet, mit dem über einen definierten Zeitraum (Kreditlaufzeit) der Kredit zurückzuzahlen ist. Die drei wichtigsten Begriffe nochmals zusammengefasst:

  • Annuität = Betrag, der regelmäßig (im Regelfall monatlich) zurückgezahlt wird
  • Zinsenanteil = jener Anteil der Annuität, der für die Zinsen aufgewendet wird
  • Tilgungsanteil = jener Anteil der Annuität, um den die Schuld vermindert wird

Handelt es sich um ein variables Annuitätendarlehen, verändert sich der Zinsanteil bei jeder Zinssatzanpassung. Bei Zinserhöhungen wird der Zinsanteil entsprechend erhöht, bei Zinssenkungen dementsprechend verringert. Der Tilgungsanteil bleibt in der Regel konstant, sofern keine Sondertilgungen erfolgt sind. Bei einem Fixzinskredit verändert sich der Zinsanteil der Annuität während der Fixzinszinslaufzeit nicht (= konstante Annuität). Nach dieser Laufzeit ist das Darlehen variabel verzinst (=variable Annuität).

Man unterscheidet zudem zwischen der Tilgung per Pauschalrate und der Tilgung per Kapitalrate:

  • Pauschalrate: gleichbleibende monatliche Raten (Tilgung + Zinsen), eventuelle Anpassungen nur bei Zinsänderungen
  • Kapitalrate: gleichbleibende monatliche Raten (Tilgung), Zinsen seperat (meist quartalsweise)
Annuitätendarlehen vs. Tilgungsdarlehen

Ein Annuitätendarlehen ist ein Darlehen mit konstanten Rückzahlungsraten (= Annuität). Die Höhe der zu zahlenden Rate bleibt also über die gesamte Laufzeit gleich (sofern eine Zinsbindung über die gesamte Laufzeit vereinbart wurde). Mit jeder laufenden Annuität wird ein Teil der Restschuld getilgt. Somit verringert sich auch der Zinsanteil zugunsten des Tilgungsanteils. Am Ende der Laufzeit ist die Kreditschuld durch konstante Annuitäten vollständig getilgt. Achtung: Eine konstante Annuität ist nur möglich, wenn die Fixzinsbindung über die gesamte Kreditlaufzeit abgeschlossen ist.

Beim Tilgungsdarlehen vereinbaren Sie über eine fix vereinbarte Laufzeit eine bestimmte Tilgungshöhe. Die Ratenzahlung setzt sich in diesem Fall aus der Tilgungsrate und den jeweils auf die Restschuld berechneten Zinsen zusammen. Die Bank kann Ihnen hierbei monatliche, quartalsweise, halbjährliche oder jährliche Tilgungszeiträume anbieten.


Laufzeit und Annuitätendarlehen berechnen: So geht’s  

Wie berechnet man nun ein Annuitätendarlehen? Grundsätzlich kann man sämtliche Parameter einer Finanzierung kalkulieren. Wenn Sie von Ihrer persönlichen Wunschrate ausgehen, können Sie mit dem Kreditbetrag, dem Zinssatz und der Rate (Wunschrate) die Laufzeit Ihres Darlehens auch selbst berechnen. Sie benötigen dazu nur eine mathematische Formel. Da die Berechnung viel Zeit in Anspruch nimmt, kann als Alternative auch ein Tilgungsrechner verwendet werden.

Die Laufzeit des Annuitätendarlehens: Was muss beachtet werden?

In Bezug auf die Laufzeit des Annuitätendarlehens kann gesagt werden, dass es grundsätzlich sinnvoll ist, eine möglichst lange Laufzeit zu wählen. Die Standardlaufzeiten bei Banken betragen bis zu 30 Jahre. Es kann aber bei der einen oder anderen Bank eine Laufzeit mit bis zu 40 Jahren vereinbart werden. Wesentlich in diesem Zusammenhang ist, dass Sie außertourliche Sondertilgungen machen können.

Diese Sondertilgungen sollten kostenfrei sein bzw. sollten Sie pro Jahr einen bestimmten Betrag kostenfrei tilgen können. Beim variablen Annuitätendarlehen können Sie jederzeit und ohne Kosten tilgen, wobei Verbraucher beim Fixzinsdarlehen laut österreichischem Hypothekar- und Immobiliengesetz ein Pönale von max. 1 % des zurückgeführten Betrages bezahlen müssen. Im Fixzinsbereich bieten Banken kostenfreie Sondertilgungen von ca. 10.000 Euro bis 15.000 Euro p.a. an.

Formel zum Berechnen des Annuitätendarlehens

Am leichtesten lässt sich eine Annuität mit diversen Rechnern im Internet berechnen. Für jene, die gerne selbst rechnen, gibt es folgende Formel:

Annuität = Kreditbetrag × Annuitätenfaktor


Wir haben einen Zinssatz von 2 % bei einer 5-jährigen Darlehenslaufzeit. Wenn wir alle nötigen Parameter in unsere Formel einbauen, ergibt sich diese Rechnung:

10.000 × [(1,02× 0,02) ÷ (1,025 -1)]

Der Annuitätenfaktor beträgt also 0,017528, somit kommen wir auf folgendes Ergebnis:

10.000 × 0,017528 = 175,28 €


Sehen wir uns die Rechnung nun anhand eines Beispiels an: Max Mustermann nimmt zum 1. Januar 2019 ein Annuitätendarlehen in der Höhe von 10.000 Euro mit 5-jähriger Laufzeit auf. Die identischen monatlichen Zahlungen erfolgen jeweils monatlich, beginnend mit 1. Februar 2019. Der Zinssatz beträgt 2 % p.a. Der Tilgungsplan stellt sich wie folgt dar (Rundung auf ganze Euro):

Max Mustermann zahlt also monatlich 175,28 Euro an die Bank. Davon entfallen im ersten Jahr 16,67 Euro auf Zinsen, so dass der Differenzbetrag von 158,61 Euro seitens der Bank dem Kreditnehmer als Tilgung „gutgeschrieben“ wird. Im nächsten Jahr beinhaltet die Annuität in der Höhe von 175,28 Euro lediglich noch einen Zinsanteil von 16,40 Euro, der Differenzbetrag von 158,88 Euro wird wiederum als Tilgung erfasst. Setzen wir diese Vorgehensweise für die restlichen Monate fort, ist das Darlehen nach dieser Rechnung in 60 Monaten vollständig getilgt.

Den Tilgungsplan erstellen

Wie erstellt man nun einen Tilgungsplan? Dafür brauchen Sie lediglich den Zinsanteil sowie den Tilgungsbetrag. Achtung: Haben Sie monatliche Tilgungszahlungen vereinbart, müssen Sie den Kreditbetrag Monat für Monat um den Tilgungsbetrag reduzieren, um eine neue Bemessung für den Zinsanteil zu bekommen. Einen Tilgungsplan eigenständig anzufertigen ist nicht allzu schwer, erfordert jedoch viel Rechenarbeit und Geduld. Alternativ empfehlen wir Ihnen, sich über einen Tilgungsrechner zu behelfen oder Sie lassen sich von einem Infina Wohnbau-Finanz-Experten einen Tilgungsplan erstellen.

Die Darlehenszinsen berechnen

Auch die Darlehenszinsen sind leicht zu berechnen:  Bei einer Kreditsumme von 100.000 Euro und einem Zinssatz von 2 % berechnet man den Zinsaufwand wie folgt:

100.000 × 0,02 = 2.000 Euro p.a. (jährlicher Zinsaufwand)
2.000 ÷ 12 = 166,67 Euro p.m. (monatlicher Zinsaufwand)


Vorteile von Annuitätendarlehen

Ein Annuitätendarlehen hat viele Vorteile, deshalb ist es auch die häufigste Kreditform in Österreich. Der Hauptvorteil ist die immer gleichbleibende Monatsbelastung. Am Ende der Laufzeit ist das Darlehen zur Gänze getilgt, insofern sich der Zinssatz während der Laufzeit nicht ändert. Bei Zinserhöhungen verlängert sich dementsprechend die Darlehenslaufzeit.

Ein weiterer Vorteil ist die laufende Tilgung. Diese kann wie bereits erwähnt in Form einer Pauschalrate oder Kapitalrate erfolgen. Mit der laufenden Tilgung reduziert sich der Kreditbetrag Monat für Monat und Jahr für Jahr. Sondertilgungen wirken sich zusätzlich positiv auf Ihr Darlehen aus. Sie zahlen sofort weniger Zinsen, da sich die aushaftende Darlehensschuld durch die Sondertilgung reduziert hat. Zudem kann das Darlehen vor der vereinbarten Laufzeit getilgt werden.

Das Annuitätendarlehen ist besonders für Bau- und Wohnfinanzierungen geeignet. Die gleichbleibende monatliche Rate und das geringe Zinsrisiko sorgen für eine sorgenfreie Finanzierung. Lassen Sie sich aber in jedem Fall von einem Wohnbau-Finanz-Experten beraten, ob das Annuitätendarlehen auch die richtige Wahl ist – vielleicht gibt es für Sie noch eine bessere Lösung.

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