Annuitätendarlehen: Definition, Tilgung und Berechnung

haus und münzen
Autor: Hagen Luckert
Kategorie: Finanzierung
Datum: 18.11.2022

Ein Annuitätendarlehen ist nichts anderes als das gängige Immobiliendarlehen mit laufenden Kreditraten. Beim Annuitätendarlehen bleiben die Raten bis zum Ablauf der Zinsbindungsfrist immer gleich hoch. In diesem Beitrag finden Sie das Wichtigste zum Thema, wie die wichtigsten Begriffe und ein Beispiel eines Tilgungsplans. Des Weiteren finden Sie eine Übersicht der Vorteile und eine Anleitung zum Berechnen von Kreditrate und Laufzeit.

Annuitätendarlehen: Das Wichtigste im Überblick

  • Definition
    Es handelt sich um einen Kredit, der in gleichbleibenden Raten (= Annuitäten) zurückgezahlt wird.
  • Verlauf
    Im Laufe der Zeit nimmt der Anteil der Zinsen ab und der Anteil der Tilgung zu.
  • Vorteile
    Das Annuitätendarlehen bietet besonders viel Planungssicherheit.
  • Berechnung
    Mithilfe einer Formel können Sie die Annuität berechnen und den Tilgungsplan erstellen.

Definition: Das Annuitätendarlehen einfach erklärt

Das Annuitätendarlehen ist ein Kredit, bei dem die Rückzahlungsrate immer gleich bleibt (fixer Zinssatz vorausgesetzt). Jede Rate besteht aus Zinsen und Tilgung (Rückzahlung). Im Laufe der Zeit nimmt der Zinsanteil ab und der Tilgungsanteil zu.

Es verändert sich also das Verhältnis von Zinsanteil zu Tilgungsanteil innerhalb der Kreditrate – die Gesamtsumme bleibt jedoch gleich. Diese Art des Darlehens wird mittlerweile von allen Banken und Bausparkassen in Österreich angeboten und ist die gängigste Form bei Immobilienfinanzierungen.

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Wichtige Begriffe

AnnuitätMit Annuität (vgl. lateinisch „annus“ = das Jahr) bezeichnet man ganz einfach die Kreditrate beim Annuitätendarlehen.
ZinssatzGibt an, wie viel Prozent vom ausstehenden Kreditbetrag man an Zinsen zahlen muss.
ZinsanteilJener Teil der Kreditrate, der für die Zahlung der Zinsen aufgewendet wird.
TilgungsanteilJener Teil der Kreditrate, der für die Rückzahlung aufgewendet wird.
TilgungssatzGibt an, wie viel Prozent des Kreditbetrags man mit einer bestimmten Kreditrate zurückzahlt.
TilgungsplanEin Plan über die gesamte Laufzeit, der Zinsanteil, Tilgungsanteil und Restschuld für jeden Monat angibt.

Annuitätendarlehen und variabler Zinssatz

Dass die Kreditrate immer genau gleich hoch bleibt – das gilt nur, wenn sich der Zinssatz nicht ändert. Sprich: Bei einem Fixzinskredit innerhalb der Zinsbindungsfrist. Im Fall von variablen Zinsen verändert sich die Rate bei jeder Zinssatzanpassung.


Beispiel mit Tilgungsplan

Ein Kreditnehmer nimmt zum 1. Januar 2022 ein Annuitätendarlehen in der Höhe von 200.000 Euro und mit 20-jähriger Kreditlaufzeit auf. Die identischen Zahlungen erfolgen jeweils monatlich, beginnend mit 1. Februar 2022. Der nominale Zinssatz beträgt fix 3,5 % jährlich. Daraus ergibt sich eine monatliche Annuität (Rate) von 1.159,92 Euro und eine anfängliche Tilgung von 3,46 % p.a.. 

Der Tilgungsplan der ersten sechs Monate sieht folgendermaßen aus:

MonatAnnuität in €Zinsanteil in €Tilgungsanteil in €Restschuld in €
0000200.000
11.159,9583,33576,59199.423,41
21.159,9581,65578,27198.845,15
31.159,9579,97579,95198.265,19
41.159,9578,27581,65197.683,55
51.159,9576,58583,34197.100,20
61.159,9574,88585,04196.515,16

Einen weiteren, ausführlicheren Tilgungsplan können Sie hier downloaden.

Tipp: Sie möchten wissen, wie Sie Zinsen, Tilgung und Annuität berechnen können? Das erklären wir im unteren Teil des Beitrags.


Annuitätendarlehen vs. Tilgungsdarlehen

Neben dem Annuitätendarlehen gibt es noch andere Arten, den Kredit zurückzuzahlen – zum Beispiel das Tilgungsdarlehen.

Die wesentlichen Unterschiede zum Annuitätendarlehen:

  • Die Tilgungshöhe bleibt über die gesamte Laufzeit gleich. Sie zahlen jeden Monat gleich viel vom Kredit zurück.
  • Die Höhe der Zinsen nimmt aber kontinuierlich ab, denn diese werden immer von der Restschuld berechnet (die laufend kleiner wird).
  • Die Kreditrate (Zinsen + Tilgung) ist also am Anfang am höchsten und nimmt während der Laufzeit ab.

Vor- und Nachteile des Annuitätendarlehens in Österreich

Das Annuitätendarlehen eignet sich besonders gut für die Immobilienfinanzierung und ist die häufigste Kreditform in Österreich. Im Vergleich mit vielen anderen Kreditarten ergeben sich folgende Vor- und Nachteile.

VorteileNachteile
Feste Raten bieten Planungssicherheit.Am Anfang verringert sich die Restschuld nur langsam.
Die Restschuld verringert sich laufend, Monat für Monat, Jahr für Jahr.Eine Möglichkeit für umfangreichere Sondertilgungen sollte vorab vereinbart werden.
Gleichbleibende finanzielle Belastung. 

Tipp: Lassen Sie sich am besten von einem Wohnbau-Finanz-Experten beraten, ob das Annuitätendarlehen die richtige Wahl ist – oder es vielleicht eine noch bessere Lösung gibt.


Annuitätendarlehen: Das sollten Sie beachten

Fest steht also, dass Sie mit einem Annuitätendarlehen Ihre Finanzen gut vorausplanen können. Aber worauf gilt es noch zu achten, wenn Sie einen solchen Kredit aufnehmen möchten?

Der richtige Tilgungssatz

Der Tilgungssatz ist jener Prozentanteil der gesamten Restschuld, den Sie im betreffenden Monat bzw. Jahr zurückzahlen.

Beim Annuitätendarlehen nimmt der Tilgungssatz laufend zu, da der Zinsanteil immer kleiner und der Tilgungsanteil immer größer wird. Entscheidend ist nun, welches der anfängliche (auch: initiale) Tilgungssatz sein soll. Je größer dieser anfängliche Tilgungssatz ist, desto schneller ist der Kredit zurückgezahlt – aber desto höher ist natürlich die Kreditrate.

Ein üblicher initialer Tilgungssatz bei der Immobilienfinanzierung liegt bei 2-5 Prozent im Jahr. Prinzipiell gilt: Je niedriger der Zinssatz Ihres Kredits ist, desto höher sollte der anfängliche Tilgungssatz sein.

Der Grund: Bei einem niedrigen Zinssatz fällt der Zinsanteil grundsätzlich kleiner aus als bei höheren Zinsen. Das bedeutet, die Abnahme des Zinsanteils während der Laufzeit fällt weniger ins Gewicht. Daraus folgt dann aber auch, dass der Tilgungssatz weniger stark ansteigt. Aus diesem Grund sollte der Tilgungssatz bei niedrigen Zinsen von Anfang an relativ hoch sein, ansonsten wird die Kreditlaufzeit zu lang.

Sondertilgung

Wesentlich ist außerdem, dass Sie außertourliche Sondertilgungen machen können – also zusätzliche Rückzahlungen außerhalb des Tilgungsplans. Diese Sondertilgungen sollten kostenfrei sein bzw. sollten Sie pro Jahr einen bestimmten Betrag kostenfrei tilgen können. Beim variablen Annuitätendarlehen können Sie sowieso jederzeit und ohne Kosten tilgen (ggf. ist jedoch eine Kündigungsfrist einzuhalten).

Bei fixen Zinsen kann für Sondertilgungen eine Strafzahlung (Pönale anfallen). Diese darf jedoch nicht höher sein als 1 % der Sondertilgung (vgl. Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz). Im Fixzinsbereich sind zudem kostenfreie Sondertilgungen in Höhe von 10.000 Euro innerhalb eines Zeitraums von 12 Monaten gesetzlich festgelegt (gilt nur für Konsumenten).


Annuitätendarlehen berechnen: So geht’s

Nachfolgend finden Sie Beispiele, wie sich das Annuitätendarlehen berechnen lässt. Grundsätzlich geht es immer um die folgenden Werte: Laufzeit, Höhe der Annuität, Tilgungssatz, Zinssatz und Kreditbetrag. Diese Parameter lassen sich aus den jeweils anderen Werten berechnen, sodass Sie dann einen Tilgungsplan erstellen können.

Variante 1: Berechnung des Tilgungsplans mit initialem Tilgungssatz

Angenommen, der initiale Tilgungssatz steht fest (3 % im ersten Jahr). Bekannt ist weiters:

  • Zinssatz: 3,5 % p.a.
  • Kreditbetrag: 240.000 €

Hinweis: Aus Gründen der Vereinfachung gehen wir hier von einer jährlichen Zahlung der Annuität aus.

Die erste Zeile des Tilgungsplans steht schon fest:

JahrAnnuität in €Zinsanteil in €Tilgungsanteil in €Restschuld in €
0000240.000

Dann können Sie Schritt für Schritt den Annuitätenplan weiter ausfüllen.

1. Schritt: Tilgungsanteil berechnen

(Tilgungssatz/100) × Restschuld = Tilgungsanteil

(3/100) × 240.000 = 7.200 €

2. Schritt: Zinsanteil berechnen

(Zinssatz/100) × Restschuld = Zinsanteil

(3,5/100) × 240.000 = 8.400 €

3. Schritt: Annuität berechnen

Zinsanteil + Tilgungsanteil = Annuität

8.400 + 7.200 = 15.600 €

4. Schritt: neue Restschuld berechnen

Vorherige Restschuld – Tilgungsanteil = neue Restschuld

240.000 – 7.200 = 232.800 €

Damit können Sie eine neue Zeile an den Tilgungsplan anfügen:

JahrAnnuität in €Zinsanteil in €Tilgungsanteil in €Restschuld in €
0000240.000
115.6008.4007.200232.800

Jetzt können Sie nach und nach den Tilgungsplan weiter ausfüllen. Für jede neue Zeile gehen Sie dabei folgendermaßen vor:

  • Zinsanteil berechnen: (Zinssatz/100) × Restschuld
  • Annuität eintragen: bleibt gleich --> 15.600 €
  • Tilgungsanteil berechnen: Annuität – Zinsanteil
  • Neue Restschuld berechnen: Vorherige Restschuld – Tilgungsanteil

So könnten Sie weitermachen, bis der komplette Tilgungsplan ausgefüllt ist. Auf diese Weise lässt sich auch die Laufzeit – also die Anzahl der Jahre, bis die Restschuld bei null ist – ermitteln. Da dies natürlich sehr umständlich ist, gibt es hierfür auch Formeln bzw. elektronische Tilgungsrechner.

Tipp: Die Wohnbau-Finanz-Experten von Infina helfen Ihnen, im Handumdrehen den passenden Tilgungsplan aufzustellen.

Variante 2: Berechnung des Tilgungsplans mit festgelegter Laufzeit

Bei dieser Variante steht die Laufzeit schon von Anfang an fest und wir möchten darauf basierend den Tilgungsplan erstellen. Angenommen sei:

  • Laufzeit: 20 Jahre
  • Kreditbetrag: 240.000 €
  • Zinssatz: 3,5 % p.a.

Hinweis: Aus Gründen der Vereinfachung gehen wir hier von einer jährlichen Zahlung der Annuität aus.

Die erste Zeile des Tilgungsplans steht schon fest:

JahrAnnuität in €Zinsanteil in €Tilgungsanteil in €Restschuld in €
0000240.000

Als nächstes wird der Annuitätenplan Schritt für Schritt weiter ausgefüllt.

1. Schritt: Annuität berechnen

Um die Annuität zu berechnen, wird folgende Formel verwendet:

Annuität = Kreditbetrag × Annuitätenfaktor

 Wobei gilt:

Annuitätenfaktor = [(1 + Zinssatz/100)Laufzeit× Zinssatz/100] / [(1 + Zinssatz/100)Laufzeit- 1]

Mit den Zahlen des Beispiels bedeutet dies:

Annuitätenfaktor = (1,03520 × 0,035) / (1,03520 – 1) = 0,07036

Annuität = 240.000 × 0,07036 = 16.886,47 €

2. Schritt: Zinsanteil berechnen

(Zinssatz/100) × Restschuld = Zinsanteil

(3,5/100) × 240.000 = 8.400 €

3. Schritt: Tilgungsanteil berechnen

Annuität – Zinsanteil = Tilgungsanteil

16.886,47 – 8.400 = 8.486,47 €

4. Schritt: neue Restschuld berechnen

Vorherige Restschuld – Tilgungsanteil = neue Restschuld

240.000 – 8.486,47 = 231.513,53 €

Damit können Sie eine neue Zeile an den Tilgungsplan anfügen:

JahrAnnuität in €Zinsanteil in €Tilgungsanteil in €Restschuld in €
0000240.000
116.886,478.4008.486,47231.513,53

Anschließend können Sie nach und nach den Tilgungsplan weiter ausfüllen. Für jede neue Zeile gehen Sie dabei folgendermaßen vor:

  • Zinsanteil berechnen: (Zinssatz/100) × Restschuld
  • Annuität eintragen: bleibt gleich --> 16.886,47 €
  • Tilgungsanteil berechnen: Annuität – Zinsanteil
  • Neue Restschuld berechnen: Vorherige Restschuld – Tilgungsanteil

So könnten Sie weitermachen, bis der komplette Plan ausgefüllt ist. Wenn Sie richtig gerechnet haben, sollte die Restschuld nach der kompletten Laufzeit von 20 Jahren bei null sein.


Annuitätendarlehen: ideale Finanzierung für große Summen

Das Annuitätendarlehen ist nicht ohne Grund eine der beliebtesten Kreditarten bei der Wohnbaufinanzierung: Da es meist um größere Summen geht, ist es wichtig, die finanzielle Belastung gleichmäßig zu verteilen. Eine gleichbleibende (bei fixen Zinsen) bzw. nur leicht schwankende (bei variablen Zinsen, wenn diese sich nicht zu stark verändern) Kreditrate kommt Ihnen dabei entgegen.


Häufige Fragen

 

Die Zinsen werden gleich berechnet, wie bei anderen Krediten auch – und zwar mit der folgenden Formel: (Zinssatz/100) × Restschuld = Zinsen

 

 

Ein Annuitätendarlehen ist dann sinnvoll, wenn Sie die Kreditrückzahlung gleichmäßig verteilen möchten – sodass jeden Monat eine gleich hohe Rate anfällt (bei Fixzinsvereinbarung).

 

 

Bei einem höheren Zinssatz müssen Sie eventuell mit einem niedrigeren Tilgungssatz starten, damit Sie sich die Kreditrate leisten können. Das bedeutet, dass die Rückzahlung anfangs langsamer vonstattengeht. Allerdings ändert sich das Verhältnis von Zinsanteil zu Tilgungsanteil während der Laufzeit schneller als bei einem niedrigen Zinssatz.

 

 

Weitere Kreditarten umfassen etwa das Tilgungsdarlehen, bei dem die Tilgung während der Laufzeit gleich bleibt und die Kreditrate laufend kleiner wird. Darüber hinaus gibt es z. B. noch den endfälligen Kredit, welcher am Ende der Laufzeit in einem zurückgezahlt wird, und den Dispo- bzw. Kontokorrentkredit, der in unregelmäßigen Abständen beglichen wird.

 

Bildquellen: Baiploo/ Shutterstock.com, Evgeny Atamanenko/ Shutterstock.com, d_odin/ Shutterstock.com
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Über den Autor: Hagen Luckert
Position: Geschäftsführer

Meine gesamte berufliche Laufbahn habe ich im Kreditbereich verbracht. Zunächst im Sparkassen- sowie im Großbankensektor in Deutschland. Nach Leitung der Business-Unit Kreditstrategie- und Organisation in einem großen Beratungsunternehmen war ich als Geschäftsführer einer Kreditfabrik tätig. Im Anschluss daran wurde ich als Vorstand in einem Softwareunternehmen für künstliche Intelligenz im Bankenbereich berufen und habe 2019 in die Geschäftsführung von Infina gewechselt. Die ständige Recherche, strukturierte Aufbereitung sowie verständliche Veröffentlichung von allen Fragestellungen rund um das Kreditgeschäft gehören zu den wesentlichen Schwerpunktsetzungen meiner Funktion.

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