Annuitätendarlehen: Tilgung, Formeln und Berechnung im Überblick

Annuitaetendarlehen
Autor: Hagen Luckert
Kategorie: Finanzierung
Datum: 22.06.2021

Ein Annuitätendarlehen ist nichts anderes als das gängige Immobiliendarlehen mit Kreditraten. Allerdings bleiben beim Annuitätendarlehen die Raten, die sich aus Zinsen und Tilgung zusammensetzen, bis zum Ablauf der Zinsbindungsfrist immer gleich hoch. In unserem Beitrag finden Sie das Wichtigste zum Thema Annuitätendarlehen, wie z. B. Formeln zum Berechnen für Kreditrate und Laufzeit, ein Beispiel eines Tilgungsplans inklusive zu bezahlender Sollzinsen sowie eine Übersicht der Vorteile des Annuitätendarlehens.

Definition: Was sind Annuitäten und Annuitätendarlehen?

Der Begriff Annuität wird im allgemeinen Sprachgebrauch auch als Kreditrate verwendet. Bei Annuitätendarlehen spricht man oft von sogenannten Tilgungsdarlehen. Diese Art der Darlehen wird mittlerweile von sämtlichen Banken und Bausparkassen in Österreich angeboten und ist die gängigste Form bei Immobilienfinanzierungen.

Bei einem Annuitätendarlehen verändert sich während der Laufzeit das Verhältnis von Zinsanteil zu Tilgungsanteil innerhalb der Kreditrate. Mit zunehmender Laufzeit reduziert sich der Zinsanteil und erhöht sich der Tilgungsanteil. Die Rate bleibt beim Annuitätendarlehen konstant, sofern eine Zinsbindung über die ganze Kreditlaufzeit vereinbart wird.

Annuitäten

Wie ausgeführt, versteht man unter einer Annuität die Höhe der monatlichen Kredit- bzw. Darlehensrate bei einem Annuitätendarlehen. Die Annuität beinhaltet sowohl den Zinsanteil als auch den Tilgungsanteil des Darlehens. Als Annuität wird in der Regel ein in der Höhe gleichbleibender Betrag bezeichnet, mit dem über einen definierten Zeitraum (Kreditlaufzeit) der Kredit zurückzuzahlen ist. Die drei wichtigsten Begriffe sind dabei:

  • Annuität = Betrag, der regelmäßig (im Regelfall monatlich) zurückgezahlt wird
  • Zinsenanteil = jener Anteil der Annuität, der für die Zinsen aufgewendet wird
  • Tilgungsanteil = jener Anteil der Annuität, um den die Schuld vermindert wird

Handelt es sich um ein variables Annuitätendarlehen, verändert sich der Zinsanteil bei jeder Zinssatzanpassung. Bei Zinserhöhungen wird der Zinsanteil entsprechend erhöht, bei Zinssenkungen dementsprechend verringert. Der Tilgungsanteil bleibt in der Regel konstant, sofern keine Sondertilgungen erfolgt sind. Bei einem Fixzinskredit verändert sich der Zinsanteil der Annuität während der Fixzinszinslaufzeit nicht (= konstante Annuität). Nach dieser Laufzeit ist das Darlehen variabel verzinst (=variable Annuität).

Man unterscheidet zudem zwischen der Tilgung per Pauschalrate und der Tilgung per Kapitalrate:

  • Pauschalrate: gleichbleibende monatliche Raten (Tilgung + Zinsen), eventuelle Anpassungen nur bei Zinsänderungen
  • Kapitalrate: gleichbleibende monatliche Raten (Tilgung), Zinsen separat (meist quartalsweise)

Annuitätendarlehen vs. Tilgungsdarlehen

Ein Annuitätendarlehen ist ein Darlehen mit konstanten Rückzahlungsraten (= Annuität). Die Höhe der zu zahlenden Rate bleibt also über die gesamte Laufzeit gleich (sofern eine Zinsbindung über die gesamte Laufzeit vereinbart wurde). Mit jeder laufenden Annuität wird ein Teil der Restschuld getilgt. Somit verringert sich auch der Zinsanteil zugunsten des Tilgungsanteils. Am Ende der Laufzeit ist die Kreditschuld durch konstante Annuitäten vollständig getilgt.

Achtung: Eine konstante Annuität ist nur möglich, wenn die Fixzinsbindung über die gesamte Kreditlaufzeit abgeschlossen ist.

Beim Tilgungsdarlehen vereinbaren Sie über eine fix vereinbarte Laufzeit eine bestimmte Tilgungshöhe. Die Ratenzahlung setzt sich in diesem Fall aus der Tilgungsrate und den jeweils auf die Restschuldberechneten Zinsen zusammen. Die Bank kann Ihnen hierbei monatliche, quartalsweise, halbjährliche oder jährliche Tilgungszeiträume anbieten.


Laufzeit und Annuitätendarlehen berechnen: So geht’s

Wie berechnet man nun ein Annuitätendarlehen in Österreich? Grundsätzlich kann man sämtliche Parameter einer Finanzierung kalkulieren. Wenn Sie von Ihrer persönlichen Wunschrate ausgehen, können Sie mit dem Kreditbetrag, dem Zinssatz und der Rate (Wunschrate) die Laufzeit Ihres Darlehens auch selbst berechnen. Sie benötigen dazu nur eine mathematische Formel. Da die Berechnung viel Zeit in Anspruch nimmt, kann als Alternative auch ein Tilgungsrechner verwendet werden.

Die Laufzeit des Annuitätendarlehens: Was muss beachtet werden?

In Bezug auf die Laufzeit des Annuitätendarlehens ist es grundsätzlich sinnvoll, eine möglichst lange Kreditlaufzeit zu wählen. Die Standardlaufzeiten bei Banken betragen bis zu 30 Jahre. Es kann aber bei der einen oder anderen Bank eine Laufzeit mit bis zu 40 Jahren vereinbart werden. Wesentlich in diesem Zusammenhang ist, dass Sie außertourliche Sondertilgungen machen können.

Diese Sondertilgungen sollten kostenfrei sein bzw. sollten Sie pro Jahr einen bestimmten Betrag kostenfrei tilgen können. Beim variablen Annuitätendarlehen können Sie jederzeit und ohne Kosten tilgen (ggf. ist jedoch eine Kündigungsfrist einzuhalten), wobei Verbraucher beim Fixzinsdarlehen laut österreichischem Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz ein Pönale von max. 1 % des zurückgeführten Betrages bezahlen müssen. Im Fixzinsbereich bieten Banken in Österreich häufig kostenfreie Sondertilgungen von ca. 10.000 Euro bis 15.000 Euro p.a. an.

Formel zum Berechnen des Annuitätendarlehens

Am leichtesten lässt sich eine Annuität mit diversen Rechnern im Internet berechnen. Für jene, die gerne selbst rechnen, gibt es folgende Formel:

Annuität = Kreditbetrag × Annuitätenfaktor


Die wichtigsten Formeln zum Annuitätendarlehen

Wie die Formel oben zeigt, ergibt sich die Annuität aus der Multiplikation des Kreditbetrages mit dem Annuitätenfaktor. In unserem Beispiel beträgt die Kreditsumme 10.000 Euro. Um den Annuitätenfaktor zu berechnen, benötigen Sie folgende Formel:

Annuitätenfaktor = [(1 + Zinssatz)Laufzeit× Zinssatz] ÷  [(1 + Zinssatz)Laufzeit- 1]

Annahme eines Zinssatzes von 1 % bei einer 5-jährigen Darlehenslaufzeit. Bei Einbindung aller nötigen Parameter in die Formel ergibt sich folgende Rechnung:

Annuitätenfaktor = [(1,01)× 0,01] ÷ [(1,01)5 -1] = 0,206040 ÷ 12 = 0,017170 für monatliche Rate

Der Annuitätenfaktor beträgt also 0,206040 (Anmerkung: Ergebnis ist nochmals durch 12 zu dividieren, um auf die monatliche Rate zu kommen). Somit ergibt sich folgendes Ergebnis:

10.000 × 0,017170 = 171,70 €


Beispiel: Tilgungsplan und Zinsen beim Annuitätendarlehen

Nachfolgend die Rechnung anhand eines konkreten Beispiels: Ein Kreditnehmer nimmt zum 1. Januar 2021 ein Annuitätendarlehen in Österreich in der Höhe von 10.000 Euro mit 5-jähriger Laufzeit auf. Die identischen monatlichen Zahlungen erfolgen jeweils monatlich, beginnend mit 1. Februar 2021. Der Zinssatz beträgt 1 % p.a.. Damit ergibt sich folgender Tilgungsplan (Rundung auf ganze Cent):

MonatZinsanteil in €Tilgungsanteil in €Annuität in €Restschuld in €
000010.000,00
18,33163,37171,709836,63
28,20163,50171,709673,13
38,06163,64171,709509,49

Der Kreditnehmer bezahlt also monatlich 171,70 Euro an die Bank. Davon entfallen im ersten Monat 8,33 Euro auf Zinsen, sodass der Differenzbetrag von 163,37 Euro seitens der Bank dem Kreditnehmer als Tilgung „gutgeschrieben“ wird. Im nächsten Monat beinhaltet die Annuität in der Höhe von 171,70 Euro lediglich noch einen Zinsanteil von 8,20 Euro, der Differenzbetrag von 163,50 Euro wird wiederum als Tilgung erfasst. Setzen wir diese Vorgehensweise für die restlichen Monate fort, ist das Darlehen nach dieser Rechnung in 60 Monaten vollständig getilgt.

Den Tilgungsplan erstellen

Wie erstellt man nun einen Tilgungsplan? Dafür brauchen Sie lediglich den Zinsanteil sowie den Tilgungsbetrag.

Achtung: Haben Sie monatliche Tilgungszahlungen vereinbart, müssen Sie den Kreditbetrag Monat für Monat um den Tilgungsbetrag reduzieren, um eine neue Bemessung für den Zinsanteil zu bekommen. Einen Tilgungsplan eigenständig anzufertigen ist nicht allzu schwer, erfordert jedoch viel Rechenarbeit und Geduld. Alternativ empfehlen wir Ihnen, sich über einen Tilgungsrechner zu behelfen oder Sie lassen sich von einem Infina Wohnbau-Finanz-Experten einen Tilgungsplan erstellen.

Die Darlehenszinsen berechnen

Auch die Sollzinsen für ein Darlehen in Österreich sind leicht zu berechnen:  Bei einer Kreditsumme von 100.000 Euro und einem Zinssatz von 1 % berechnet man den Zinsaufwand wie folgt:

100.000 × 0,01 = 1.000 Euro p. a. (jährlicher Zinsaufwand)
1.000 ÷ 12 = 83,33 Euro p. m. (monatlicher Zinsaufwand)


Alternativen zu Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist zwar die häufigste Kreditart in Österreich, das bedeutet allerdings nicht, dass es keine guten Alternativen gibt. Zuerst stellt sich überhaupt die Frage, welche andere Kreditart sich für Sie noch eignen würde. Um diese Frage beantworten zu können, müssen Sie sich erst einmal im Klaren sein, welche Laufzeit, welche Besicherung und auch welche Höhe der Kredit in Österreich haben soll. Ist dies geklärt, können weitere wichtige Punkte zum Kredit geklärt werden. Mit Hilfe eines Wohnbau-Finanz-Experten von Infina finden Sie die besten Produktangebote und Konditionen aus über 100 Partnerbanken und Bausparkassen und damit auch den passenden und besten Kredit für sich.

Tipp: Mehr zu den verschiedenen Kreditarten finden Sie in unserem Ratgeber Kreditarten im Überblick.


Vorteile von Annuitätendarlehen

Ein Annuitätendarlehen hat viele Vorteile, deshalb ist es auch die häufigste Kreditform in Österreich. Der Hauptvorteil ist die immer gleichbleibende Monatsbelastung. Am Ende der Laufzeit ist das Darlehen zur Gänze getilgt, insofern sich der Zinssatz während der Laufzeit nicht ändert.

Ein weiterer Vorteil ist die laufende Tilgung. Diese kann in Form einer Pauschalrate oder Kapitalrate erfolgen. Mit der laufenden Tilgung reduziert sich der Kreditbetrag Monat für Monat und Jahr für Jahr. Sondertilgungen wirken sich zusätzlich positiv auf Ihr Darlehen aus. Sie zahlen sofort weniger Zinsen, da sich die aushaftende Darlehensschuld durch die Sondertilgung reduziert hat. Zudem kann das Darlehen vor der vereinbarten Laufzeit getilgt werden.

Das Annuitätendarlehen ist besonders für Wohnbaukredite geeignet. Die gleichbleibende monatliche Rate und das geringe Zinsrisiko sorgen für eine sorgenfreie Finanzierung. Lassen Sie sich aber in jedem Fall von einem Wohnbau-Finanz-Experten beraten, ob das Annuitätendarlehen auch die richtige Wahl ist – vielleicht gibt es für Sie eine bessere Lösung.

Brauchen Sie Unterstützung? Infina vergleicht und findet für Sie den besten Wohnkredit bei der richtigen Bank – unabhängig, transparent und flexibel.

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Bildquellen: Baiploo/ Shutterstock.com, Evgeny Atamanenko/ Shutterstock.com

Rechtshinweise zu unseren Ratgebern finden Sie in unserer Verbraucherschutzinformation.


Über den Autor: Hagen Luckert
Position: Geschäftsführer

Meine gesamte berufliche Laufbahn habe ich im Kreditbereich verbracht. Zunächst im Sparkassen- sowie im Großbankensektor. Nach Leitung der Business-Unit Kreditstrategie- und Organisation in einem großen Beratungsunternehmen war ich als Geschäftsführer einer Kreditfabrik tätig. Im Anschluss daran war ich als Vorstand in einem Softwareunternehmen für künstliche Intelligenz im Bankenbereich tätig und habe 2019 in die Geschäftsführung von Infina gewechselt. Die ständige Recherche, strukturierte Aufbereitung und verständliche Veröffentlichung von allen Fragestellungen rund um das Kreditgeschäft gehören zu den wesentlichen Schwerpunktsetzungen meiner Funktion.

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