Annuitätendarlehen: Definition, Tilgung und Berechnung

Ein Annuitätendarlehen ist nichts anderes als das gängige Immobiliendarlehen mit laufenden Kreditraten. Beim Annuitätendarlehen bleiben die Raten bis zum Ablauf der Zinsbindungsfrist immer gleich hoch und geben damit den Kreditnehmern Planungssicherheit. In diesem Ratgeber finden Sie wichtigsten Begriffe und Erläuterungen zum Annuitätendarlehen und zudem ein Beispiel eines Tilgungsplans. Des Weiteren finden Sie eine Übersicht der Vor- und Nachteile sowie eine Erklärung zur Berechnung der Kreditraten und Laufzeit.

Annuitätendarlehen und variabler Zinssatz

Dass die Kreditrate immer genau gleich hoch bleibt – das gilt nur, wenn sich der Zinssatz nicht ändert. Sprich: Bei einem Fixzinskredit innerhalb der Zinsbindungsfrist. Im Fall von variablen Zinsen verändert sich die Rate bei jeder Zinssatzanpassung. Durch die laufenden Erhöhungen des Leitzinses durch die EZB seit Sommer 2022 ein zwischenzeitlich sehr relevantes Thema.

Tipp: Suchen Sie mehr Planungssicherheit für Ihre monatlichen Kosten? Dann kann eine Kreditoptimierung der passende Weg sein. Mit unserem Kredit Einsparungsrechner können Sie berechnen, um welchen Betrag Sie monatlich Ihre Rate absenken können.    

Ein Kreditnehmer nimmt zum 1. Januar 2023 ein Annuitätendarlehen in der Höhe von 200.000 Euro und mit 20-jähriger Kreditlaufzeit auf. Die identischen Zahlungen erfolgen jeweils monatlich, beginnend mit 1. Februar 2023. Der nominale Zinssatz beträgt fix 3,5 % jährlich. Daraus ergibt sich eine monatliche Annuität (Rate) von 1.159,92 Euro und eine anfängliche Tilgung von 3,46 % p.a.. 

Der Tilgungsplan der ersten sechs Monate sieht folgendermaßen aus:

Einen weiteren, ausführlicheren Tilgungsplan können Sie hier downloaden.

Tipp: Sie möchten wissen, wie Sie Zinsen, Tilgung und Annuität berechnen können? Das erklären wir im unteren Teil des Ratgebers.

Neben dem Annuitätendarlehen gibt es noch andere Arten, den Kredit zurückzuzahlen – zum Beispiel das Tilgungsdarlehen.

Die wesentlichen Unterschiede zum Annuitätendarlehen:

• Die Tilgungshöhe bleibt über die gesamte Laufzeit gleich. Sie zahlen jeden Monat gleich viel vom Kredit zurück.
• Die Höhe der Zinsen nimmt aber kontinuierlich ab, denn diese werden immer von der Restschuld berechnet (die laufend kleiner wird).
• Die Kreditrate (Zinsen + Tilgung) ist also am Anfang am höchsten und nimmt während der Laufzeit ab.

Das Annuitätendarlehen eignet sich besonders gut für die Immobilienfinanzierung und ist die häufigste Kreditform in Österreich. Im Vergleich mit vielen anderen Kreditarten ergeben sich folgende Vor- und Nachteile.

Tipp: Lassen Sie sich am besten von einem Wohnbau-Finanz-Experten beraten, ob das Annuitätendarlehen die richtige Wahl ist – oder es vielleicht eine noch bessere Lösung gibt.

Fest steht also, dass Sie mit einem Annuitätendarlehen Ihre Finanzen gut vorausplanen können. Aber worauf gilt es noch zu achten, wenn Sie einen solchen Kredit aufnehmen möchten?

Der Grund: Bei einem niedrigen Zinssatz fällt der Zinsanteil grundsätzlich kleiner aus als bei höheren Zinsen. Das bedeutet, die Abnahme des Zinsanteils während der Laufzeit fällt weniger ins Gewicht. Daraus folgt dann aber auch, dass der Tilgungssatz weniger stark ansteigt. Aus diesem Grund sollte der Tilgungssatz bei niedrigen Zinsen von Anfang an relativ hoch sein, ansonsten wird die Kreditlaufzeit zu lang.

Sondertilgung

Wesentlich ist außerdem, dass Sie außertourliche Sondertilgungen machen können – also zusätzliche Rückzahlungen außerhalb des Tilgungsplans. Diese Sondertilgungen sollten kostenfrei sein bzw. sollten Sie pro Jahr einen bestimmten Betrag kostenfrei tilgen können. Beim variablen Annuitätendarlehen können Sie sowieso jederzeit und ohne Kosten tilgen (ggf. ist jedoch eine Kündigungsfrist einzuhalten).

Bei fixen Zinsen kann für Sondertilgungen eine Strafzahlung (Pönale anfallen). Diese darf jedoch nicht höher sein als 1 % der Sondertilgung (vgl. Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz). Im Fixzinsbereich sind zudem kostenfreie Sondertilgungen in Höhe von 10.000 Euro innerhalb eines Zeitraums von 12 Monaten gesetzlich festgelegt (gilt nur für Konsumenten).

Nachfolgend finden Sie Beispiele, wie sich das Annuitätendarlehen berechnen lässt. Grundsätzlich geht es immer um die folgenden Werte: Laufzeit, Höhe der Annuität, Tilgungssatz, Zinssatz und Kreditbetrag. Diese Parameter lassen sich aus den jeweils anderen Werten berechnen, sodass Sie dann einen Tilgungsplan erstellen können.

Variante 1: Berechnung des Tilgungsplans mit initialem Tilgungssatz

Angenommen, der initiale Tilgungssatz steht fest (3 % im ersten Jahr). Bekannt ist weiters:

• Zinssatz: 3,5 % p.a.
• Kreditbetrag: 240.000 €

Hinweis: Aus Gründen der Vereinfachung gehen wir hier von einer jährlichen Zahlung der Annuität aus.

Die erste Zeile des Tilgungsplans steht schon fest:

Dann können Sie Schritt für Schritt den Annuitätenplan weiter ausfüllen.

1. Schritt: Tilgungsanteil berechnen

(Tilgungssatz/100) × Restschuld = Tilgungsanteil

(3/100) × 240.000 = 7.200 €

2. Schritt: Zinsanteil berechnen

(Zinssatz/100) × Restschuld = Zinsanteil

(3,5/100) × 240.000 = 8.400 €

3. Schritt: Annuität berechnen

Zinsanteil + Tilgungsanteil = Annuität

8.400 + 7.200 = 15.600 €

4. Schritt: neue Restschuld berechnen

Vorherige Restschuld – Tilgungsanteil = neue Restschuld

240.000 – 7.200 = 232.800 €

Damit können Sie eine neue Zeile an den Tilgungsplan anfügen:

Jetzt können Sie nach und nach den Tilgungsplan weiter ausfüllen. Für jede neue Zeile gehen Sie dabei folgendermaßen vor:

• Zinsanteil berechnen: (Zinssatz/100) × Restschuld
• Annuität eintragen: bleibt gleich --> 15.600 €
• Tilgungsanteil berechnen: Annuität – Zinsanteil
• Neue Restschuld berechnen: Vorherige Restschuld – Tilgungsanteil

So könnten Sie weitermachen, bis der komplette Tilgungsplan ausgefüllt ist. Auf diese Weise lässt sich auch die Laufzeit – also die Anzahl der Jahre, bis die Restschuld bei null ist – ermitteln. Da dies natürlich sehr umständlich ist, gibt es hierfür auch Formeln bzw. elektronische Tilgungsrechner.

Tipp: Die Wohnbau-Finanz-Experten von Infina helfen Ihnen, im Handumdrehen den passenden Tilgungsplan aufzustellen.

Variante 2: Berechnung des Tilgungsplans mit festgelegter Laufzeit

Bei dieser Variante steht die Laufzeit schon von Anfang an fest und wir möchten darauf basierend den Tilgungsplan erstellen. Angenommen sei:

• Laufzeit: 20 Jahre
• Kreditbetrag: 240.000 €
• Zinssatz: 3,5 % p.a.

Hinweis: Aus Gründen der Vereinfachung gehen wir hier von einer jährlichen Zahlung der Annuität aus.

Die erste Zeile des Tilgungsplans steht schon fest:

Als nächstes wird der Annuitätenplan Schritt für Schritt weiter ausgefüllt.

1. Schritt: Annuität berechnen

Um die Annuität zu berechnen, wird folgende Formel verwendet:

Annuität = Kreditbetrag × Annuitätenfaktor

 Wobei gilt:

Annuitätenfaktor = [(1 + Zinssatz/100)^Laufzeit× Zinssatz/100] / [(1 + Zinssatz/100)^Laufzeit- 1]

Mit den Zahlen des Beispiels bedeutet dies:

Annuitätenfaktor = (1,035²⁰ × 0,035) / (1,035²⁰ – 1) = 0,07036

Annuität = 240.000 × 0,07036 = 16.886,47 €

2. Schritt: Zinsanteil berechnen

(Zinssatz/100) × Restschuld = Zinsanteil

(3,5/100) × 240.000 = 8.400 €

3. Schritt: Tilgungsanteil berechnen

Annuität – Zinsanteil = Tilgungsanteil

16.886,47 – 8.400 = 8.486,47 €

4. Schritt: neue Restschuld berechnen

Vorherige Restschuld – Tilgungsanteil = neue Restschuld

240.000 – 8.486,47 = 231.513,53 €

Damit können Sie eine neue Zeile an den Tilgungsplan anfügen:

Anschließend können Sie nach und nach den Tilgungsplan weiter ausfüllen. Für jede neue Zeile gehen Sie dabei folgendermaßen vor:

• Zinsanteil berechnen: (Zinssatz/100) × Restschuld
• Annuität eintragen: bleibt gleich --> 16.886,47 €
• Tilgungsanteil berechnen: Annuität – Zinsanteil
• Neue Restschuld berechnen: Vorherige Restschuld – Tilgungsanteil

So könnten Sie weitermachen, bis der komplette Plan ausgefüllt ist. Wenn Sie richtig gerechnet haben, sollte die Restschuld nach der kompletten Laufzeit von 20 Jahren bei null sein.

Das Annuitätendarlehen ist nicht ohne Grund eine der beliebtesten Kreditarten bei der Wohnbaufinanzierung. Da es meist um größere Summen geht, ist es wichtig, die finanzielle Belastung gleichmäßig zu verteilen. Eine gleichbleibende (bei fixen Zinsen) bzw. nur leicht schwankende (bei variablen Zinsen, wenn diese sich nicht zu stark verändern) Kreditrate kommt Ihnen dabei entgegen.

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