Erbe einer Immobilie: Steuer, Aufteilung und Ablauf

Immobilien als Erbschaft
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Autor: Christoph Kirchmair
Kategorie: Recht
Datum: 22.04.2022

Die Erbschaft einer Immobilie wirft viele Fragen auf. Was geschieht, wenn mehrere Erben ein Haus oder eine Wohnung bekommen? Muss man das Erbe belasteter Immobilien antreten? Welche Fristen sind zu beachten und wie läuft das Verlassenschaftsverfahren ab? All das samt steuerlichen Aspekten behandelt dieser Ratgeber.

Erbe einer Immobilie: Das Wichtigste im Überblick

  • Es steht Ihnen frei, ob Sie eine Immobilienerbschaft annehmen oder ausschlagen. Im Zweifelsfall sollten Sie den bedingten Erbantritt wählen.
  • Der vom Gericht für die Abwicklung der Verlassenschaft bestellte Notar ist der Gerichtskommissär.
  • Nach Aufforderung durch den Gerichtskommissär haben Sie vier Wochen Zeit zu überlegen, ob Sie die Erbschaft antreten.
  • Seit 1. August 2008 gibt es in Österreich keine Erbschaftssteuer mehr.
  • Der Pflichtteil ist ein monetärer Ausgleichsanspruch gemessen in Anteilen am Wert der Erbmasse nach Abzug von Schulden und Kosten.
  • Pflichtteilsberechtigt sind Ehepartner und Nachkommen. Der Pflichtteil beträgt die Hälfte der gesetzlichen Erbquote.

Immobilie: Erbe annehmen oder ausschlagen?

In Österreich haben Sie als Erbe die Möglichkeit, entweder die Erbschaft ausschlagen, oder bedingt oder unbedingt antreten. In letzterem Fall des unbedingten Antritts müssten Sie die Immobilie mit allen Konsequenzen übernehmen. Unabhängig von der Relation zwischen dem Schätzwert der Immobilie und vorhandenen Schulden, müssten Sie dann die Verbindlichkeiten aus eigener Tasche abdecken.

Der bedingte Erbantritt ist im Falle einer mit einer Hypothek belasteten Immobilienerbschaft immer die sichere Wahl. Sachverständige eruieren den Wert. Sie haften beim bedingten Erbantritt nur mit der Erbmasse.

Wenn es um die Kostenersparnis für Sachverständige geht, sind unbedingter Antritt oder das Ausschlagen der Erbschaft günstiger. Beide Entscheidungen können Sie allerdings nicht mehr rückgängig machen.

Wenn die Immobilie für Sie nicht mit emotionalen Gründen verbunden ist, kann es in folgenden Fällen Sinn machen, das Erbe einer Immobilie auszuschlagen:

  • Aufgrund eines Wertverfalls der Immobilie die Hypotheken nicht mehr aus potenziellen Verkaufserlösen gedeckt sind. Zudem müssen Sie noch die Bestattungskosten einkalkulieren.
  • Die Abrisskosten für die Immobilie und Bestattungskosten übersteigen den Grundstückswert.
  • Der Erhaltungsaufwand, die Bestattungskosten und die gegebenen Auflagen für die Immobilie machen es für Sie völlig unattraktiv (denkmalgeschützte renovierungsbedürftige Gebäude oder einschränkende Servitute).
  • Sie Ihren erbberechtigten Geschwistern das Erbe zukommen lassen wollen.

Immobilienerbe ausschlagen: So gehen Sie vor

Wenn Sie sich sicher sind, dass Sie mit einer Erbschaft per Saldo Schulden erwarten, dann können Sie diese wie folgt ausschlagen: Sie müssen den Erbantritt beim Nachlassgericht ablehnen, wofür Ihnen nach Kenntnis der Erbschaft in der Regel sechs Wochen Zeit zur Verfügung stehen. Übersehen Sie diese Frist, gilt das Erbe automatisch als angenommen. Sie müssen beim Verlassenschaftsgericht persönlich erscheinen, damit der Fall Ihrer Ausschlagung dort rechtskräftig dokumentiert wird.

Alternativ können Sie dazu einen Rechtsanwalt oder Notar beauftragen. Letzterer bestätigt, dass Sie die Erbschaft ausschlagen (notarielle Beglaubigung) und schickt diese Beglaubigung ans Nachlassgericht weiter. Gebühren fallen sowohl beim Nachlassgericht (mindestens 15 Euro) als auch beim Notar (in etwa 150 bis 300 Euro) an.


Immobilienerbe annehmen: Ablauf

Erben Sie hingegen eine gut erhaltene Immobilie, welche nur geringfügig oder unbelastet ist, dann sollten Sie die Erbschaft annehmen. Dabei gehen Sie wie folgt vor:

  1. Im Zuge der Verlassenschaftsabhandlung klärt der Notar, wer erbberechtigt ist. Am Ende des Verfahrens fordert der Gerichtskommissär zur Erbantrittserklärung auf.
  2. Nun bleibt Ihnen zur Annahme des Immobilienerbes vier Wochen Zeit. Nur aus schwerwiegenden Gründen, wie unklarer Vermögenslage, kann die Frist auf maximal ein Jahr verlängert werden. Wer die Frist versäumt, fällt in der Regel aus dem Verfahren heraus.
  3. Je nachdem, was Sie beantragen (bedingte oder unbedingte Annahme), nimmt der Notar dies in ein Protokoll auf. Je nach Art der Erbantrittserklärung (bedingt oder unbedingt) wird vom Gerichtskommissär ein Inventar errichtet oder mit Ihnen als Erben die Vermögenserklärung erstellt.
  4. Mit dem Einantwortungsbeschluss ist das Verlassenschaftsverfahren beendet und als Erbe erhalten Sie die Befugnis, den Besitz entsprechend Ihres Erbanteils zu übernehmen.

TIPP: Ist die Liegenschaft belastet (im Grundbuch ersichtlich) oder wissen Sie nicht viel über die finanziellen Verhältnisse des Verstorbenen, können Sie im Zweifelsfall bedingt annehmen. Sie haben dabei folgenden Vorteil: Sie haften für die Schulden des Erblassers nur bis zur Höhe des Wertes des Ihnen zukommenden Nachlasses.

Hatten Sie ein Vertrauensverhältnis zum Erblasser und wissen Sie genau, dass per Saldo alle Kosten aus potenziellen Verkaufserlösen weit überkompensiert werden, dann kommt für Sie die unbedingte Erbantrittserklärung mit folgenden Vorteilen infrage: vereinfachte Abwicklung und Kostenersparnis, da kein Schätzungsgutachten für Immobilie erforderlich ist.


Gibt es eine Erbschaftssteuer in Österreich?

Der österreichische Verfassungsgerichtshof entschied am 7. März 2007, dass die erbschaftssteuerlichen Regelungen des Erbschafts- und Schenkungssteuergesetzes verfassungswidrig sind. Ebenso erklärte es am 15. Juni 2007 auch die schenkungssteuerlichen Regelungen für verfassungswidrig und mit Wirkung ab dem 1. August 2008 für aufgehoben, da die Bewertungsvorschriften für Grundstücke gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz verstießen.

Da der österreichische Staat darauf verzichtete, eine ihm gewährte Frist zur Nachbesserung des Gesetzes zu nützen, ist die Erbschafts- und Schenkungssteuer ausgelaufen. Die Folge: Sie zahlen daher weder Erbschafts- noch Schenkungssteuer.


Grunderwerbsteuer: Höhe der Steuer beim Immobilienerbe

Die Höhe der Grunderwerbsteuer für Schenkungen und Erbschaften ist niedriger als beim Immobilienkauf in Österreich (dort 3,5 % vom Kaufpreis! und nicht vom Grundstückswert), da es sich um einen unentgeltlichen Erwerb handelt. Die Bemessungsgrundlage ist der sogenannte „Grundstückswert“, welcher nach Richtlinien des Finanzministeriums zu berechnen ist. Details zum Pauschalwertmodell finden Sie auf der Webseite des Bundesministerium Finanzen. Auch ein Grundstückswert-Rechner wird dort zur Verfügung gestellt.

Alternativ können die zuletzt veröffentlichen Immobiliendurchschnittspreise der Statistik Austria herangezogen werden, wobei davon noch ein Abschlag von 28,75 % vorzunehmen ist. Weisen Sie per Gutachten, einer Bankenschätzung (im Rahmen eines Hypothekarkredits erstellt) oder dem Kaufpreis einer vergleichbaren Liegenschaft einen geringeren Wert nach, dann gilt dieser.

Die Steuersätze des nachfolgenden Stufentarifs bewegen sich zwischen 0,5 und 3,5 % des „Grundstückswertes“:

Grundstückswert                                                                           Steuersatz

Für die ersten 250.000 Euro                                                               0,5 %

Für die nächsten 150.000 Euro                                                           2,0 %

Ab 400.000 Euro                                                                                  3,5 %

Rechenbeispiel Grunderwerbsteuer bei Erbe einer Immobilie (Haus mit Garten):

Liegenschaftswert laut Statistik Austria: 700.000 Euro, davon 28,75 % Abschlag ergeben den Grundstückswert als Bemessungsgrundlage, nämlich: 498.750 Euro.

So viel müssen Sie nun bezahlen:

250.000 Euro X 0,005 + 150.000 Euro X 0,02 + 98.750 Euro X 0,035 = 7.706,25 Euro.

In diesem Fall sind 7.706,25 Euro zu bezahlen.


Immobilienwert ermitteln: Wann lohnt sich ein eigenes Gutachten?

Ein Gutachten zur Ermittlung des Immobilienwertes im Erbfall kann in folgenden Situationen sinnvoll sein:

  • Im Rahmen der bedingten Annahme, sofern die Vermutung bezüglich vorhandener Schulden besteht. Damit klären Sie, ob sich danach die unbedingte Annahme lohnt oder es besser ist, die Immobilienerbschaft auszuschlagen.
  • Wenn mehrere Erben vorhanden sind, die unterschiedliche Interessen bezüglich der Immobilie verfolgen.
  • Wenn unmittelbar mit dem Erbantritt ein Verkauf der Liegenschaft geplant ist.
  • Sofern einem Erbe aufgrund anderer eingesetzter Erben nur noch der Pflichtteil errechnet als Prozentsatz am Nettowert der Erbmasse zusteht.

Frist zur Umschreibung im Grundbuch nach einem Todesfall

Die Erben müssen nach Abschluss des Verlassenschaftsverfahrens die notwendigen Änderungen im Grundbuch durchführen lassen. Sie müssen selbst binnen einer Frist von einem Jahr nach Rechtskraft des Einantwortungsbeschlusses einen Antrag beim Grundbuchsgericht – in aller Regel das zuständige Bezirksgericht – einbringen. Ansonsten muss der Notar den Antrag einbringen, der das Verlassenschaftsverfahren durchgeführt hat.

TIPP: In unseren Ratgeber Grundbuch in Österreich finden Sie wichtige Informationen zur Einsicht, Inhalten und Gebühren.


Weitere Kosten beim Erben einer Immobilie

Für das Erbe einer Immobilie bezahlen Sie nicht nur Grunderwerbsteuer. Es fallen noch eine ganze Reihe weiterer Kosten an. Die nachfolgende Aufstellung kann nur eine Indikation geben, da die jeweilige konkrete Höhe in Teilen beispielsweise von der Größe der Immobilie oder individueller Gestaltung des Umfangs eines Begräbnisses abhängt.

Weitere Kosten und Gebühren bei einer Immobilienerbschaft:

  • 1,1 % des Grundstückswertes als Grundbucheintragungsgebühr
  • Gebühr für den Notar als Gerichtskommissär: Diese ist abhängig vom Verlassenschaftsvermögen sowie Umfang des Verfahrens und ist gesetzlich geregelt. Das Verlassenschaftsgericht ermittelt diese auf Basis des GKTG (Gerichtskommissionstarifgesetz)
  • 0,5 Promille Gerichtsgebühr auf das reine Verlassenschaftsvermögens (mindestens jedoch 77 Euro)
  • Schätzungsgutachten für Immobilien: z. B. ca. 400 bis 800 Euro für eine Wohnung, ca. 700 bis 1.200 Euro für ein Einfamilienhaus mit Garten
  • Schätzungsgutachten für bewegliche Gegenstände des Hausinventars: ca. 300-400 Euro
  • Bestattungskosten: ca. 3.000 bis 8.000 Euro

Was tun mit der geerbten Immobilie?

Geerbte Immobilien können Sie selbst bewohnen, vermieten oder verkaufen. Alle drei Möglichkeiten können in bestimmten Lebenssituationen sinnvoll sein, sollten aber wohlüberlegt werden.

Immobilie selbst nutzen

Handelt es sich bei der Immobilie um das Ihnen vertraute Elternhaus oder die Elternwohnung, welche Sie gegebenenfalls ohnehin schon mit bewohnen, dann kann die Eigennutzung infrage kommen. Passt die Größe der Immobilie? Nähe zu Ihrem Arbeitsplatz? Arbeiten vom Homeoffice aus möglich? Dies werden dann einige zentrale Fragen sein. Sie ersparen sich damit Mietaufwendungen und bezahlen nur die Betriebskosten und allfällige Reparaturen, müssen aber unter Umständen andere ebenfalls Erbberechtigte ausbezahlen.

Immobilie vermieten

Leben Sie weiter entfernt und können mit der geerbten Immobilie solide Mieteinnahmen erzielen, dann wäre die Vermietung eine Möglichkeit. Abgleichen sollten Sie allerdings noch mögliche Belastungen durch eine bestehende Hypothek mit der hieraus erzielbaren Miete.

Immobilie verkaufen

Bei einer noch bestehenden hohen Belastung der Liegenschaft durch Hypotheken, kann die Option Immobilie verkaufen für Sie die passende sein. Damit vermeiden Sie zusätzliche monatliche Ausgaben für die Kredittilgung. Auch im Falle von auszuzahlenden anderen Erben kann dies dann sinnvoll sein, wenn Sie kein Interesse haben, die anderen Miterben auszubezahlen, um in den Alleinbesitz des Hauses oder der Wohnung zu gelangen. Ein Nachteil kann allerdings durch die anfallende Immobilienertragsteuer in Österreich entstehen, die bis zu 30 % des tatsächlichen Veräußerungsgewinnes ausmachen kann.


Gemeinsames Erbe einer Immobilie

Das gemeinsame Erbe einer Immobilie kann zu Aufteilungsproblemen führen. Als Lösungsmöglichkeiten stehen die Auszahlung von Miterben, der Verkauf einer Liegenschaft, die Vermietung oder ein gemeinsames Bewohnen (beispielsweise durch Aufteilung in einzelne Wohneinheiten) zur Verfügung.

Einzelne Wohnungen können in Österreich aber nur Einzelpersonen oder Paare als Eigentümer (sogenannte Eigentümerpartnerschaft) haben. Erbt also eine ganze Gruppe einzelne Wohnungen, dann können einzelne Miterben als Eigentümer einsteigen und die verbliebenen Erben auszahlen. Im Falle von Belastungen, einem Geldbedarf der Erben, dem Vorhandensein von auszuzahlenden Pflichtanteilsberechtigten kann der Verkauf der Immobilie sinnvoll sein. Ein Nachteil beim Verkauf kann die Immobilienertragsteuer sein.

Erben Sie aber beispielsweise gemeinsam ein lastenfreies Stadthaus und möchten sich langjährige Erträge sichern sowie die Immo-EST vermeiden, dann ist die gemeinsame Vermietung durch die Hausbesitzgemeinschaft die Lösung. Sie teilen sich die Mieterträge untereinander auf und haben ein passives Zusatzeinkommen. Mögliche Nachteile sind allerdings Reparaturkosten und zukünftige Sanierungsarbeiten.


Umschulden im Zuge einer Erbschaft

Treten Sie die Immobilie als Erbschaft an und übernehmen Sie mit der Liegenschaft auch die Belastung, da der Wert der Liegenschaft weit über der noch aushaftenden Kreditsumme liegt, haben Sie grundsätzliche folgende Möglichkeiten, um Ihre Belastung zu minimieren:

a) Im Falle eines höher verzinsten Kredites und bei ausreichender Bonität Ihrerseits - eine Umschuldung auf eine günstigere Kreditvariante. Hierbei können Sie, je nach Zinssituation, erhebliche Einsparungen erzielen.

b) Verlängerung der Kreditlaufzeit, um die laufende Belastung zu senken: Angenommen Sie haben einen Kredit mit Restschuld 150.000 Euro und Restlaufzeit 15 Jahre laufen. Durch die Verlängerung um 10 auf 25 Jahre sinkt bei 2 % Zinsen Ihre monatliche Ratenbelastung von 965 auf 636 Euro. Diese Varianten können sowohl mit der bereits bisher finanzierenden als auch mit weiteren Kreditinstituten angedacht werden. Ein professioneller, unabhängiger Vergleich hilft, die für Sie beste und nachhaltige Lösung zu finden.

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Immobilienerbe: die Abwicklung kann kompliziert sein

Die Immobilienerbschaft können Sie, zum Beispiel im Falle hoher Hypothekenbelastung, ausschlagen oder bedingt antreten. Beim unbedingten Antritt sparen Sie zwar Kosten, gehen aber unter Umständen ein hohes Risiko ein. Grundsätzlich haftet der Erbe, welcher das Erbe unbedingt antritt, unbegrenzt lange für die Schulden aus der Erbschaft. Wie lange eine bestimmte Forderung geltend gemacht werden kann, hängt davon ab, worum es sich handelt. Die Verjährungsfristen liegen zwischen 3 und 30 Jahren. Im schlechtesten Fall muss der Erbe also bis zu 30 Jahre nach Erbantritt noch Forderungen begleichen. Ein unbedingter Erbantritt und die Ausschlagung können Sie nicht mehr rückgängig machen. Achten Sie zudem auf Nebenkosten der Erbschaft wie Begräbnis, Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragungsgebühr, Gerichtsgebühr und Gebühr für den Notar als Gerichtskommissär. Überlegen Sie also gut, welche Entscheidung Sie treffen und lassen Sie sich im Zweifelsfall von einem Anwalt beraten.


Häufige Fragen zum Erbe einer Immobilie

 

Nein, diese wurde mit Datum 1. August 2008 abgeschafft. Allerdings müssen Sie mit einer Immobilienertragsteuer in Österreich von bis zu 30 % auf den tatsächlichen Veräußerungsgewinn rechnen.

 

 

Bezüglich der Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer kommen drei Arten der Wertermittlung zum Einsatz: Ein Pauschalwertmodell, ein Immobilienpreisspiegel oder den Nachweis des geringeren gemeinen Wertes eines Grundstücks. Bezüglich der Ermittlung des Wertes im Zuge der Abwicklung der Erbschaft macht ein Schätzungsgutachten durch einen gerichtlich beeideten Sachverständigen Sinn.

 

 

Seit 1. Aust 2008 fällt in Österreich keine Erbschaftssteuer mehr an. Allerdings sollten Sie die Grunderwerbsteuer und im Falle eines Verkaufs die Immo-EST beachten.

 

 

Im Zuge der Verlassenschaftsabhandlung klärt ein Notar als Gerichtskommissär im Auftrag des zuständigen Bezirksgerichts, wer erbberechtigt ist. Am Ende des Verfahrens fordert der Gerichtskommissär zur Erbantrittserklärung auf.

 

 

Juristisch besteht kein Unterschied. Im Gesetzestextbuch in Österreich wurde zum 01.01.2017 der Begriff Nachlass durch den Begriff Verlassenschaft ersetzt. In beiden Fällen handelt es sich um das gesamte Vermögen (Schulden und Guthaben) einer verstorbenen Person.

 

Bildquellen:  © HunTer_9i/ Shutterstock.com, © epixproductions/ Shutterstock.com, © Motortion Films/ Shutterstock.com, © fizkes/ Shutterstock.com
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Über den Autor: Christoph Kirchmair
Position: CEO & Founder

Vor mehr als 20 Jahren hatte ich ein Schlüsselerlebnis bei einer Kreditaufnahme mit einer Bank. Diese Erfahrung gab mir die Vision für die Gründung von Infina, die sich seit 2001 zum größten unabhängigen Kreditvermittler etablieren konnte. Mit mehr als 100 Infina-Partner vor Ort in ganz Österreich setzen wir uns dafür ein, unsere Kunden bei der Beantragung einer Finanzierung zu unterstützen. Jeder Kunde hat ein Recht auf den besten Kredit, das ist mein Credo und dafür brauchen wir nicht nur die modernste Technologie, sondern auch die besten Berater im Land. Ich freue mich mit Infina die Interessen unserer Kunden am Markt vertreten zu dürfen.

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