Effektivzinsen berechnen und vergleichen: die Grundlagen

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Autor: Mag. Harald Draxl
Kategorie: Zinsen
Datum: 27.11.2020

Der Effektivzins ist der wichtigste Bestandteil eines Kredites und doch wird er gerne vergessen. Dabei beschreibt der Effektivzins die jährlichen Gesamtkosten eines Kredites. Was der Effektivzins im Detail ist, wie er berechnet wird und welche Rolle er bei der Immobilienfinanzierung spielt, erfahren Sie in unserem Ratgeber.

Definition: Was ist der Effektivzins?

Der Effektivzins (auch effektiver Jahreszins bzw. effektiver Jahreszinssatz genannt) bezeichnet die jährlichen Gesamtkosten für einen Kredit und wird immer in Prozent angegeben. Er setzt sich folgendermaßen zusammen:

Effektivzinssatz = Sollzinssatz + Nebenkosten

Die Höhe des Effektivzinses hängt von mehreren Faktoren ab: Einerseits ist die Länge der Laufzeit und andererseits die Höhe der anfallenden Kreditnebenkosten ausschlaggebend. Die Basis für den Effektivzins liefert der Nominalzins bzw. Sollzins.

Und wo liegt der genaue Unterschied zwischen Effektiv- und Nominalzins? Ganz einfach: Der Nominalzins zeigt lediglich die Zinszahlung für den Auszahlungskreditbetrag. Der Effektivzins beinhaltet aber sämtliche Kosten im Zusammenhang mit dem Kredit. Wenn Sie sich von einem Kreditinstitut Geld leihen, sollten Sie hier also ganz genau hinsehen.

Übrigens: Seit Einführung des Hypothekar- und Immobilienkreditgesetzes im Jahr 2016 müssen sämtliche Banken den Effektivzinssatz verpflichtend angeben. Bei Krediten, deren Zinssatz sich im Laufe der Kreditauszahlung ändert, spricht man übrigens vom anfänglichen effektiven Jahreszinssatz.


Aktuellen effektiven Jahreszins berechnen: So geht’s

Den Effektivzins zu berechnen, ist eine komplexe Angelegenheit. Eine genaue Berechnung kann im Prinzip nur durch den Kredit- bzw. Darlehensgeber erfolgen, da dieser im Gegensatz zu Ihnen eine genaue Aufstellung aller zu berücksichtigen Nebenkosten hat.

Den aktuellen effektiven Jahreszinssatz kann man auf verschiedene Arten berechnen, die gängigste davon ist die Uniform-Methode. Einfacher und mitunter aussagekräftiger geht es mit verschiedenen Kreditrechnern im Internet.

Bitte beachten Sie hierbei, dass auch der beste Kreditrechner immer nur eine ungefähre Einschätzung des Effektivzinses liefern kann. Ein persönliches Gespräch lässt sich dadurch eindeutig nicht ersetzen. Für einen ersten Überblick können Sie aber natürlich jederzeit auf die Rechner oder die Uniform-Methode zurückgreifen!

Ratgeber

Der richtige Immobilienkredit: Worauf muss ich bei Kreditrechnern im Internet achten? 

Formel zum Berechnen des effektiven Jahreszinses

Die wohl am häufigsten verwendete Formel für die Berechnung des Effektivzinses lautet wie folgt:

(Kreditkosten ÷ Nettodarlehensbetrag) × [24 ÷ (Laufzeit in Monaten + 1)] = effektiver Jahreszinssatz

Soweit, so gut, aber was ist genau unter Kreditkosten und Nettodarlehensbetrag zu verstehen? Auch hier ist die Antwort einfach:

  • Kreditkosten = gesamte Rückzahlung – Auszahlungsbetrag
  • Nettodarlehensbetrag = Darlehensnennbetrag – Kreditkosten

Diese Methode ermöglicht natürlich nur eine ungefähre Berechnung, damit Sie als Kunde eine Einschätzung der tatsächlichen Kosten erhalten. Es ist nicht unwahrscheinlich, dass das Ergebnis von dem angebotenen Effektivzins der Bank oder des Kreditinstitutes abweicht.

Umrechnen von Effektivzins in Nominalzins

Der Nominalzins (auch Sollzins genannt) gibt die Kosten des Kredites ohne Nebenkosten an. Um den Nominalzins zu erhalten, müssen sie lediglich die Nebenkosten von den Gesamtkosten abziehen. Auch hier können Sie sich aber einfach auf Kreditrechner im Internet verlassen: Diese geben im Regelfall immer den Nominalzins bzw. Sollzins an.

Beispiel zum effektiven Jahreszins

Formeln und Theorie sind eine Sache, tatsächliche Berechnungen eine ganz andere. Um den effektiven Jahreszins anschaulicher zu gestalten, haben wir für Sie ein Beispiel erstellt, das Sie in der folgenden Tabelle zusammengefasst finden:

Das Beispiel zeigt, dass zwischen Nominal- und Effektivzins ein ordentlicher Unterschied liegt. Um also die Kosten eines (Immobilien-)Kredits richtig einschätzen zu können, ist es unerlässlich, den tatsächlichen Effektivzins zu kennen.


Der Vergleich: Effektivzins versus Sollzins/Nominalzins

Wer sich nicht auskennt, ist auf den ersten Blick beim Thema Kreditzinsen erst einmal überfordert. Nominalzins, Effektivzins, Sollzins – was ist der genaue Unterschied für mich als Kreditnehmer und worauf muss ich denn nun konkret achten? Wenn Sie sich diese Fragen stellen, sind Sie hier genau richtig.

Nominalzins – was ist das?

Der Nominalzins oder Sollzins gibt die Kosten des Kredites ohne Nebenkosten an. Diese Nebenkosten sind nicht zu unterschätzen, denn diese können schnell hohe Zusatzkosten verursachen. Folgende Beispiele fallen unter den Bereich Nebenkosten:

  • Bearbeitungsgebühren
  • Kosten für die Eintragung der Grundbuchshypothek
  • Kontoführungsgebühren
  • Prämiensumme für eine verpflichtende Risikoablebensversicherung

Für einen Vergleich von verschiedenen Finanzierungsangeboten eignet sich der Effektivzinssatz deutlich besser als der Sollzinssatz. Denn der effektive Jahreszins berücksichtigt sämtliche Kosten und Gebühren, der Nominalzins nicht.

Der Sollzins wird immer in Prozent und für einen Zeitraum von 12 Monaten angegeben. Bei einem Kredit mit kürzerer Laufzeit wird der Sollzins dementsprechend angepasst. Die Höhe des Sollzinses hängt von verschiedenen Faktoren ab:

Wenn man so will, ist der Nominalzins also die Grundlage, die man als Kreditnehmer kennen sollte. Um die Kosten eines Kredits realistisch einschätzen zu können, ist es aber mindestens genauso wichtig, den effektiven Jahreszins zu kennen.

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Der Unterschied zwischen Nominalzinssatz und effektivem Jahreszins

Bei Kreditrechnern im Internet oder im Kreditangebot bzw. -vertrag kommt neben dem Nominalzinssatz auch der effektive Jahreszinssatz vor. Doch was bedeutet das für Sie als Kreditnehmer?

Im effektiven Zinssatz sind der Sollzinssatz sowie die oben angeführten Kreditnebenkosten enthalten. Die Banken sind verpflichtet, sämtliche Kosten im Zusammenhang mit dem Kredit anzugeben. Je nach Laufzeit des Kredites ist die Differenz zwischen Nominalzins und Effektivzins höher oder niedriger. Bei kurzen Laufzeiten ist die Differenz höher, da die Nebenkosten auf eine kürzere Laufzeit zu verteilen sind und sich daher stärker auswirken.

Der anfängliche effektive Jahreszins

Der im Kreditvertrag enthaltene effektive Jahreszins stimmt nur, solange sich der Kreditzins nicht verändert oder von Ihnen Sondertilgungen getätigt werden. Hierbei spricht man vom „anfänglichen effektiven Jahreszins“. Bei Fixzinskrediten ändert sich der effektive Jahreszins erst bei Ende der vereinbarten Fixzinsbindung. Wenn Sie aber während der Fixzinsperiode Sondertilgungen tätigen, ändert sich damit auch der Effektivzins bzw. die Gesamtkreditbelastung.

Für Ihren Immobilienkredit ist der effektive Jahreszins also von großer Bedeutung, aber Achtung: Für einen Kreditvergleich reicht der Effektivzinssatz alleine nicht, denn hier gibt es mehrere Faktoren zu beachten. Die Kreditart, das Zinsmodell und die Laufzeit sind relevant. Berücksichtigen Sie diese Faktoren neben dem Effektivzinssatz in Ihrem Kreditvergleich.


Der Effektivzins: Gut für den Vergleich

Wenn die einzelnen Kreditangebote bezüglich Laufzeit und sonstigen Rahmenbedingungen in etwa gleich sind, lässt sich mittels des Effektivzinssatzes ein guter Vergleich anstellen. Dabei sollten Sie prüfen, ob die Kreditnebenkosten und in welcher Höhe jeweils berücksichtigt wurden. Bei marginalen Unterschieden sollten andere Faktoren den Ausschlag geben. Bei größeren Unterschieden lohnt es sich, sich von einem Wohnbau-Finanz-Experten die Gründe nochmals im Detail erläutern zu lassen.    

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Über den Autor: Mag. Harald Draxl
Position: Geschäftsführer

Meine Kreditkompetenz habe ich 1995 durch die Leitung des Gewerbekunden-Centers bei der Creditanstalt AG und seit 1997 als Baufinanzierungs-Spezialist bei der CA Baufinanzierungs-Beratung GmbH aufgebaut. Im Jahr 2002 wurde ich Gesellschafter bei der Infina und ab November 2004 in die Geschäftsführung berufen. Meine Zuständigkeit ist seither die Leitung unseres Vertriebes und der Banken-Kooperationen. Ich beschäftige mich tagtäglich mit den Entwicklungen am österreichischen Kreditmarkt, um unsere gesamte Vertriebsorganisation stets über die besten Produkte und aktuellen Zinssätze für die Kundenberatungen auf dem Laufenden zu halten.

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