Effektivzinsen berechnen und vergleichen: die Grundlagen

Im Gegensatz zum Sollzins (auch: Nominalzins), welcher die reine Verzinsung auf den Kreditbetrag angibt, beinhaltet der Effektivzinssatz zusätzlich alle Nebenkosten. Der Effektivzins zeigt also auf, welche tatsächlichen Gesamtkosten pro Jahr für den Kredit anfallen. Was der Effektivzins im Detail ist, wie er berechnet wird und welche Rolle er bei der Immobilienfinanzierung spielt, erfahren Sie in unserem Beitrag.

Die Effektivverzinsung beschreibt die Verzinsung von Krediten oder veranlagtem Kapital, wenn sämtliche Nebenkosten miteinberechnet werden. Um sie zu ermitteln, werden z. B. auch Gebühren, Spesen und Kursgewinne berücksichtigt.

In Bezug auf den Kredit handelt es sich also um jährlichen Gesamtkosten. Er setzt sich folgendermaßen zusammen:

Effektivzinssatz = Sollzinssatz + Nebenkosten

Die Höhe des Effektivzinses hängt von mehreren Faktoren ab: Einerseits ist die Länge der Kreditlaufzeit und andererseits die Höhe der anfallenden Kreditnebenkosten ausschlaggebend. Die Basis für den Effektivzins liefert der Nominalzins bzw. Sollzins.

Und wo liegt der genaue Unterschied zwischen Effektiv- und Nominalzins? Ganz einfach: Der Nominalzins zeigt lediglich die Zinszahlung für den Auszahlungskreditbetrag. Der Effektivzins beinhaltet aber sämtliche Kosten im Zusammenhang mit dem Kredit. Wenn Sie sich von einem Kreditinstitut Geld leihen, sollten Sie hier also ganz genau hinsehen.

Übrigens: Seit Einführung des Hypothekar- und Immobilienkreditgesetzes im Jahr 2016 müssen sämtliche Banken den Effektivzinssatz verpflichtend angeben. Bei Krediten, deren Zinssatz sich im Laufe der Kreditauszahlung ändert, spricht man übrigens vom anfänglichen effektiven Jahreszinssatz.

Tipp:

Wie funktioniert ein Kreditrechner für Immobilien? Die Erläuterungen unseres Immobilienkredit-Rechners geben Ihnen hierzu die passenden Antworten. 

Formel zum Berechnen des effektiven Jahreszinses

Die wohl am häufigsten verwendete Formel für die Berechnung des Effektivzinses lautet wie folgt:

(Kreditkosten ÷ Nettodarlehensbetrag) × [24 ÷ (Laufzeit in Monaten + 1)] = effektiver Jahreszinssatz

Soweit, so gut, aber was ist genau unter Kreditkosten und Nettodarlehensbetrag zu verstehen? Auch hier ist die Antwort einfach:

• Kreditkosten = gesamte Rückzahlung – Auszahlungsbetrag
• Nettodarlehensbetrag = Darlehensnennbetrag – Kreditkosten

Diese Methode ermöglicht natürlich nur eine ungefähre Berechnung, damit Sie als Kunde eine Einschätzung der tatsächlichen Kosten erhalten. Es ist nicht unwahrscheinlich, dass das Ergebnis von dem angebotenen Effektivzins der Bank oder des Kreditinstitutes abweicht.

Umrechnen von Effektivzins in Nominalzins

Der Nominalzins (auch Sollzins genannt) gibt die Kosten des Kredites ohne Nebenkosten an. Um den Nominalzins zu erhalten, müssen sie lediglich die Nebenkosten von den Gesamtkosten abziehen. Auch hier können Sie sich aber einfach auf Kreditrechner im Internet verlassen: Diese geben im Regelfall immer den Nominalzins bzw. Sollzins an.

Beispiel zum effektiven Jahreszins

Formeln und Theorie sind eine Sache, tatsächliche Berechnungen eine ganz andere. Um den effektiven Jahreszins anschaulicher zu gestalten, haben wir für Sie ein Beispiel erstellt, das Sie in der folgenden Tabelle zusammengefasst finden:

Das Beispiel zeigt, dass zwischen Nominal- und Effektivzins ein ordentlicher Unterschied liegt. Um also die Kosten eines (Immobilien-)Kredits richtig einschätzen zu können, ist es unerlässlich, den tatsächlichen Effektivzins zu kennen.

Wer sich nicht auskennt, ist auf den ersten Blick beim Thema Kreditzinsen erst einmal überfordert. Nominalzins, Effektivzins, Sollzins – was ist der genaue Unterschied für mich als Kreditnehmer und worauf muss ich denn nun konkret achten? Wenn Sie sich diese Fragen stellen, sind Sie hier genau richtig.

Nominalzins – was ist das?

Der Nominalzins oder Sollzins gibt die Kosten des Kredites ohne Nebenkosten an. Diese Nebenkosten sind nicht zu unterschätzen, denn diese können schnell hohe Zusatzkosten verursachen. Folgende Beispiele fallen unter den Bereich Nebenkosten:

• Bearbeitungsgebühren
• Kosten für die Eintragung der Grundbuchshypothek
• Kontoführungsgebühren
• Prämiensumme für eine verpflichtende Risikoablebensversicherung

Für einen Vergleich von verschiedenen Finanzierungsangeboten eignet sich der Effektivzinssatz deutlich besser als der Sollzinssatz. Denn der effektive Jahreszins berücksichtigt sämtliche Kosten und Gebühren, der Nominalzins nicht.

Der Sollzins wird immer in Prozent und für einen Zeitraum von 12 Monaten angegeben. Bei einem Kredit mit kürzerer Laufzeit wird der Sollzins dementsprechend angepasst. Die Höhe des Sollzinses hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie beispielsweise:

• der österreichischen Wirtschaft
• der Steuerung der Geldpolitik durch die Europäischen Zentralbank mittels dem Leitzins 
• der Geldpolitik der amerikanischen Zentralbank Federal Reserve
• von wirtschaftspolitischen Ereignissen

Wenn man so will, ist der Nominalzins also die Grundlage, welche Sie als Kreditnehmer kennen sollten. Um die Kosten eines Kredits realistisch einschätzen zu können, ist es aber mindestens genauso wichtig, den effektiven Jahreszins zu kennen.

Der Unterschied zwischen Nominalzinssatz und effektivem Jahreszins

Bei Kreditrechnern im Internet oder im Kreditangebot bzw. -vertrag kommt neben dem Nominalzinssatz auch der effektive Jahreszinssatz vor. Doch was bedeutet das für Sie als Kreditnehmer?

Im effektiven Zinssatz sind der Sollzinssatz sowie die oben angeführten Kreditnebenkosten enthalten. Die Banken sind verpflichtet, sämtliche Kosten im Zusammenhang mit dem Kredit anzugeben. Je nach Laufzeit des Kredites ist die Differenz zwischen Nominalzins und Effektivzins höher oder niedriger. Bei kurzen Kreditlaufzeiten ist die Differenz höher, da die Nebenkosten auf eine kürzere Laufzeit zu verteilen sind und sich daher stärker auswirken.

Wenn die einzelnen Kreditangebote bezüglich Laufzeit und sonstigen Rahmenbedingungen in etwa gleich sind, lässt sich mittels des Effektivzinssatzes ein guter Vergleich anstellen. Dabei sollten Sie prüfen, ob die Kreditnebenkosten und in welcher Höhe jeweils berücksichtigt wurden. Bei marginalen Unterschieden sollten andere Faktoren den Ausschlag geben. Bei größeren Unterschieden lohnt es sich, sich von einem Wohnbau-Finanz-Experten die Gründe nochmals im Detail erläutern zu lassen.    

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