Umkehrhypothek: Immobilie beleihen für die Zusatzrente

Umkehrhypothek
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Autor: Christoph Kirchmair
Kategorie: Recht
Datum: 03.08.2020

Senioren, die in ihrem abbezahlten Eigenheim wohnen, genießen bereits den Vorteil mietfrei zu wohnen. Doch oft steckt ein Großteil ihres Vermögens in der Immobilie und die Rente reicht kaum, um den Lebensabend richtig genießen zu können. Dennoch viele können es sich nicht vorstellen, ihre Immobilie zu verkaufen und auszuziehen. Eine Möglichkeit, die Rente aufzubessern und gleichzeitig in den eigenen vier Wänden wohnen zu bleiben, ist die Umkehrhypothek. Wie diese genau funktioniert, für wen sie sich lohnt und weitere Fragen zu diesem Thema beantworten wir im folgenden Beitrag.

Umgekehrte Hypothek: Das Wichtigste im Überblick

  • Immobilienbesitzer dürfen bis zu ihrem Lebensende in den eigenen vier Wänden wohnen und erhalten trotzdem für ihre Immobilie Geld in Form eines Kredits.
  • Der zinsfreie Kredit kann in einmaligen, jährlichen oder monatlichen Zahlungen ausgeschüttet werden, um die eigene Rente zusätzlich aufzubessern.
  • Erst nach Lebensende geht der Immobilienbesitz auf den Kreditgeber über.
  • Eine Umkehrhypothek ist vor allem auch für Immobilienbesitzer im Rentenalter interessant, die keine Erben haben.
  • Im Vergleich zum Immobilienverkauf wird der Immobilienwert durch die Bank maßgeblich geringer angesetzt.
  • In Österreich ist es noch schwierig, Anbieter hierzu zu finden.

Was ist eine Umkehrhypothek genau?

Eine Umkehrhypothek (auch „Umgekehrte Hypothek“ oder „Rückwärtshypothek“, engl.: „Reverse Mortgage“) funktioniert im Prinzip wie ein Kreditvertrag. Als Immobilienbesitzer erhalten Sie einen Kredit und das abbezahlte Eigenheim dient der Bank als Sicherheit.

Die Kreditsumme wird dann wahlweise in Form von einmaligen, monatlichen oder jährlichen Zahlungen ausgeschüttet, eine Mischform davon ist ebenfalls möglich. Der Unterschied zum „normalen“ Kredit: Das Darlehen wird erst nach dem Tod der Eigentümer durch Verkauf der Immobilie zurückbezahlt.

Da die kreditgebende Bank als Sicherheit zunächst nur ein Pfandrecht als Belastung in das Grundbuch einträgt, können Erben durch Rückzahlung der Kreditsumme theoretisch die Immobilie auch für die Familie erhalten.

Im Klartext bedeutet das: Sie können bis an Ihr Lebensende in Ihren vier Wänden mietfrei wohnen, bekommen aber schon zu Lebzeiten Geld für Ihre Immobilie. Die Zahlungen kann man also als Zusatzrente und Vorab-Ausschüttung des späteren Verkaufspreises ansehen. Erst nach dem Tod geht die Immobilie in den Besitz des Käufers über – anders als bei der Leibrente oder der klassischen Immobilienrente, bei der die Immobilie direkt nach Unterzeichnung den Eigentümer wechselt (dazu später im Beitrag Näheres).


Für wen lohnt sich eine Umkehrhypothek?

Ob sich eine Umkehrhypothek lohnt, lässt sich nicht pauschal beantworten. Bei folgenden Voraussetzungen kann sie aber eine denkbare Alternative sein:

  • Sie sind bereits Rentner oder stehen kurz vor Renteneintritt (65 Jahre oder älter).
  • Sie besitzen eine weitgehend schuldenfreie Immobilie in gutem Zustand und attraktiver Lage.
  • Sie haben keine nahestehenden Erben.
  • Sie möchten Ihre Rente langfristig aufbessern.
  • Sie möchten bis zum Lebensende in Ihren eigenen vier Wänden wohnen bleiben.
  • Sie planen nicht, Ihre Immobilie anderweitig als Sicherheit einzusetzen.

Eine umgekehrte Hypothek ist vor allem dann interessant, wenn die Rente unzulänglich und auch sonst kein größeres Vermögen außer der eigenen Immobilie vorhanden ist.

Sollte es doch Erben geben, ist es empfehlenswert sich vor Vertragsabschluss nochmal mit diesen abzustimmen. Der Grund: Durch den laufenden Kredit wird der Immobilienwert bis zum Laufzeitende erheblich geschmälert.


Umkehrhypothek: Anbieter in Österreich

Im deutschsprachigen Raum findet man den Begriff „Umkehrhypothek“ zwar immer öfter, jedoch führt dieses Modell in Österreich und Deutschland immer noch ein Schattendasein.

Ursprünglich wurde diese Finanzdienstleistung in den USA eingeführt, auf Englisch nennt sich das Modell „Reverse Mortgage“. Dort ist es mittlerweile gang und gäbe und häufig fester Bestandteil der Altersvorsorge. Allmählich wird die umgekehrte Hypothek auch in Europa etwas häufiger, jedoch gibt es in Österreich nach wie vor noch keine größeren Institutionen, die diese Leistung offiziell anbieten.

Potenzielle Anbieter von Umkehrhypotheken sind Banken, Versicherungsgesellschaften oder Stiftungen. Sollte also ernsthaftes Interesse an diesem Produkt bestehen, müsste man sich bei der Einrichtung seiner Wahl umfassend beraten lassen und die Umkehrhypothek individuell abschließen.   


Umkehrhypothek berechnen: Welche Rentenzahlung kann ich erwarten?

Eine genaue Berechnung ist insofern schwierig, da diese von vielen Faktoren abhängt, wie z.B. Immobilienwert und Lebenserwartung des Eigentümers. Folgendes Beispiel gibt eine grobe Vorstellung, welche Zahlungen in etwa zu erwarten sind:

Wir nehmen an, Sie besitzen ein Haus, das heute 400.000 € wert ist. Ihre Bank berechnet als Kreditanbieter einen Risikoabschlag von 25 %.

400.000 € - (0,25 x 400.000 €) = 400.000 € - 100.000 € = 300.000 €

Somit ergibt sich ein Darlehenswert von 300.000 €, d.h. das Darlehen steigt bis zum Laufzeitende nicht über 300.000 €.

Kalkulieren wir eine Laufzeit von 20 Jahren, entstehen Zahlungen von 1.250 € monatlich oder 15.000 € jährlich.

300.000 € / 20 Jahre = 15.000 € jährlich

300.000 € / 20 Jahre / 12 Monate = 1.250 € monatlich

Wichtig: Bei dieser Beispielrechnung wurden weder Zinssatz noch zusätzliche Gebühren berücksichtigt, die die Bank in ihre Berechnung einfließen lässt. Diese reduziert die Ausschüttungen nochmals erheblich!

Generell kann man aber sagen: Je älter der Immobilieneigentümer ist, desto höher ist der jährlich verfügbare Betrag aus der Umkehrhypothek. 


Welche Alternativen gibt es zur Umkehrhypothek bzw. Rückwärtshypothek?

Neben der Rückwärtshypothek gibt es noch weitere Möglichkeiten, um die Rente aufzustocken. Welche der nachfolgenden Alternativen am Ende die beste für Sie ist, sollten Sie also von Ihrer gesundheitlichem, familiären und finanziellen Situation sowie vom Immobilienwert abhängig machen.

Verkauf

Die sinnvollste Alternative zur relativ kostenintensiven Umkehrhypothek ist der Verkauf der Immobilie. Der Eigentümer kann mit dem vollen Verkaufserlös seine Rente erheblich verbessern und beispielsweise in eine seniorengerechte kleinere Wohnung umziehen.

Klassische Immobilienrente

Bei einer klassischen Immobilienrente wird die Immobilie mit lebenslangen Wohnrecht verkauft und der Kaufpreis wird in Raten an den bisherigen Eigentümer gezahlt. Der Immobilienbesitz geht also – anders als bei der Umkehrhypothek – direkt nach Abschluss auf den Käufer über. Diese Option eignet sich besonders, wenn der Eigentümer zwar im Haus wohnen bleiben möchte, die Immobilie aber nach dem Tod nicht mehr im Familienbesitz bleiben soll.

Leibrente

Auch im Falle einer Leibrente geht der Immobilienbesitz direkt auf den Käufer über. Der bisherige Eigentümer zieht in der Regel um und erhält vom Käufer bis zu seinem Lebensende den Kaufpreis in monatlichen Rentenzahlungen. Für beide Parteien ist die Leibrente ein Risikogeschäft, weil die Lebensdauer des Verkäufers die große Unbekannte ist. Meist wird ein geringerer Immobilienpreis erzielt als beim klassischen Verkauf.

Seniorenkredite

Darüber hinaus bieten manche Banken sogenannte „Seniorenkredite“ an. Der Kreditnehmer zahlt zum Beispiel zu Lebzeiten die Zinsen für den Erhalt des Kredits. Dafür gehen entweder die Erben in Bürgschaft oder die Immobilie wird alternativ später verkauft, um den Kredit zurückzuzahlen.

Seniorenkredite sind aber eher im Gebrauch, um im höheren Alter bspw. eine Immobilie zu kaufen, umzubauen oder zu modernisieren und den Kredit zu Lebzeiten noch selbst abzuzahlen.

Mehr Informationen dazu finden Sie in unserem Beitrag „Kredit aufnehmen im Alter“.

Regelung in der Familie

Für eine Erhöhung der Rente kann auch innerhalb der Familie eine Regelung gesucht werden. Um die Wertminderung des Erbes (zum Beispiel durch eine Umkehrhypothek) zu verhindern, können Familienmitglieder die ältere Generation unterstützen und monatliche Rentenzahlungen zuschießen.


Umkehrhypothek: Rente oft kleiner als gedacht

Eine umgekehrte Hypothek bietet also Immobilienbesitzern im Rentenalter den Vorteil, im eigenen Heim wohnen zu bleiben und gleichzeitig ihre Rente zu verbessern – und das komplett steuer- und zinsfrei. Allerdings fallen die Auszahlungsbeträge im Gegensatz zum Immobilienverkauf vergleichsweise gering aus. Außerdem wird dabei die Erbmasse bedeutend verringert.

Auf den ersten Blick scheint die Umkehrhypothek als Zusatzrente verlockend zu sein. Doch sollte dabei nicht ungeachtet bleiben, dass der volle Immobilienwert und somit auch das komplette Potenzial einer Zusatzrente bei dieser Option nicht ausgeschöpft werden.

Bildquellen: © goodluz/ Shutterstock.com
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Über den Autor: Christoph Kirchmair
Position: CEO & Founder

Vor mehr als 20 Jahren hatte ich ein Schlüsselerlebnis bei einer Kreditaufnahme mit einer Bank. Diese Erfahrung gab mir die Vision für die Gründung von Infina, die sich seit 2001 zum größten unabhängigen Kreditvermittler etablieren konnte. Mit über 90 Standorten in ganz Österreich setzen wir uns dafür ein, unsere Kunden bei der Beantragung einer Finanzierung zu unterstützen. Jeder Kunde hat ein Recht auf den besten Kredit, das ist mein Credo und dafür brauchen wir nicht nur die modernste Technologie, sondern auch die besten Berater im Land. Ich freue mich mit Infina die Interessen unserer Kunden am Markt vertreten zu dürfen.

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