Vorkaufsrecht: Das müssen Sie wissen

Autor: Hagen Luckert
Kategorie: Recht
Datum: 16.08.2021

Das Vorkaufsrecht in Österreich begründet das Recht des Berechtigten zum bevorzugten Erwerb einer Sache für den Fall, dass der Verpflichtete diese verkaufen will. Diese wird hauptsächlich für Immobilienverkäufe vereinbart. Der Vorverkaufsberechtigte kann das Recht gegenüber einem Dritten geltend machen. Damit soll sichergestellt werden, dass die Kaufberechtigten sich den Zugriff auf Objekte sichern können, auch wenn der Eigentümer die Immobilie nicht veräußern möchte. In diesem Beitrag können Sie nachlesen, was das Vorkaufsrecht alles umfasst.

Vorkaufsrecht: Das Wichtigste im Überblick

  • Das Vorkaufsrecht (§1073 ABGB) gilt für Grundstücke, bewegliche Sachen bzw. Gegenstände.
  • Wenn der Eigentümer einen Kaufvertrag mit einem Dritten abschließt, hat die Person welche zum Vorkauf berechtigt ist das Recht, das Objekt zu den gleichen Bedingungen zu erwerben wie der Dritte.
  • Es gibt 3 Arten von Vorkaufsrechten: schuldrechtliche, dingliche und gesetzliche.
  • Vorkaufsberechtigte haben 30 Tage Zeit, das Vorkaufsrecht für sich zu nutzen.
  • Gesetzliche Vorkaufsrechte müssen nicht abgesichert werden, dingliche durch Grundbucheintrag und schuldrechtliche durch einen notariell beurkundeten Kaufvertrag.
  • Der Verkäufer muss den Erstkaufberechtigten vor dem voraussichtlichen Verkauf benachrichtigen.
  • Eine Eintragung von Vorkaufsrechten erfolgt in Abteilung II des Grundbuchs.

Definition: Was ist ein Vorkaufsrecht?

Das Vorkaufsrecht in Österreich ist ein gesetzlich oder vertraglich geregeltes Sonderrecht. Schließt der Eigentümer von beweglichen oder unbeweglichen Sachen mit einem Dritten einen Kaufvertrag, so hat ein Vorberechtigter das Recht, das Objekt vor dem Dritten zu erwerben und zu den gleichen Bedingungen in den Kaufvertrag an seiner Stelle einzutreten.

Vorkaufsrecht Beispiel: Ein Ehepaar verkauft die Wohnung im Obergeschoss des elterlichen Hauses an ein befreundetes Ehepaar. Sie wollen aber unbedingt vermeiden, dass andere fremde Personen möglicherweise später die Wohnung erwerben und lassen sich deshalb ein Vorkaufsrecht im Grundbuch eintragen.

Was passiert, wenn Sie…

Nachfolgend finden Sie Antworten zu Fragestellungen, welche häufig im Zusammenhang mit dem Vorkaufsrecht für eine Immobilie gestellt werden.

… eine Immobilie erben, auf die ein Vorkaufsrecht besteht?

Das Vorkaufsrecht in Österreich gilt lebenslang für den Vorkaufsberechtigten und ist auch für alle gesetzlichen Erben (Empfänger oder Erben) bindend. Der Vorkaufsberechtigte kann allerdings das Vorkaufsrecht nicht vererben, für ihn ist es ein höchstpersönliches Recht, das nur ihm selbst zusteht.

… eine Immobilie verkaufen, auf die ein Vorkaufsrecht besteht?

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten, auf welcher im Grundbuch ein Vorkaufsrecht  eingetragen ist, muss dem Vorkaufsberechtigten zunächst entweder ein fix unterzeichnetes Angebot eines Käufers oder abgeschlossener Kaufvertrag vorgelegt werden. Der Kaufvertrag für die Immobilie kann nach Benachrichtigung des Vorkaufsberechtigten nicht mehr geändert oder aufgehoben werden. Vorkaufsberechtigte haben dann genau 30 Tage Zeit, das Vorkaufsrecht für sich zu nutzen. Unterschreibt der Vorkaufsrechtsinhaber das Angebot, kommt der Kaufvertrag automatisch in Form der Unterzeichnung mit dem Vorkaufsrechtsinhaber zustande. Der Verkäufer ist zudem verpflichtet, die erforderlichen Unterschriften zu leisten, damit die Erstkaufberechtigten in das Grundbuch eingetragen werden können. Der Vorkaufsberechtigte ist an den vorliegenden Vertrag vollinhaltlich gebunden und hat alle im Vertrag genannten Bedingungen ohne Änderungsmöglichkeiten zu erfüllen. Ist also ein Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen, darf das Eigentumsrecht des Käufers nur dann im Grundbuch einverleibt werden, wenn der Vorkaufsberechtigte nicht in das Anbot eintritt.

…. eine Immobilie kaufen, auf die ein Vorkaufsrecht besteht?

In jedem Fall muss die Immobilie zunächst dem Kaufberechtigten angeboten werden, d.h. zu den Konditionen, welche Sie anbieten. Sie unterfertigen ein verbindliches Kaufanbot, welches dem Vorkaufsberechtigten vorgelegt werden muss. Dieser hat dann 30 Tage Zeit vom Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen. Tut er dies, tritt er in das Anbot ein bzw. kommt automatisch der Kaufvertrag in der abgeschlossenen Form mit dem Vorkaufsberechtigten zustande und Sie gehen beim geplanten Kauf des Grundstücks oder der Immobilie leer aus. Tut er dies innerhalb dieser Frist nicht, dann können Sie wie geplant die Liegenschaft erwerben.


Das Vorkaufsrecht im Grundbuch

Das Vorkaufsrecht Grundbuch ist im Normalfall in Abteilung 2 eingetragen. Die Besonderheit: Die Eintragung ins Grundbuch fungiert gleichzeitig als Vormerkung. Es handelt sich dabei um ein höchst persönliches Recht, das nicht übertragbar oder vererbbar ist. Mit dem Tod des Berechtigten erlischt auch das Vorkaufsrecht. Handelt es sich bei dem verhandelten Gegenstand um eine Immobilie, muss der unterzeichnete Vorkaufsrecht-Vertrag dem zuständigen Grundbuchamt übergeben werden. Dieses nimmt dann den Grundbucheintrag vor.


Kosten Eintragung Vorkaufsrecht Grundbuch

Inklusive der Gebühren können Sie mit Notarkosten Eintragung Vorkaufsrecht im Grundbuch in Höhe von etwa 500 Euro rechnen. Je nach Komplexität der Regelung können die Kosten auch höher oder niedriger liegen. Üblicherweise bezahlt derjenige die Notarkosten für das Vorkaufsrecht, welcher dieses eingeräumt bekommt.


Vorkaufsrecht ausüben

Damit Sie ein Vorkaufsrecht in Österreich ausüben können, muss dieses zunächst einmal überhaupt zu Ihren Gunsten bestehen. Dingliche Vorkaufsrechte an Liegenschaften sind dabei im Grundbuch eingetragen. Hat der bisherige Eigentümer einen Käufer für seine Immobilie gefunden, muss er Sie darüber informieren. Sie als Berechtigter haben dann 30 Tage Zeit, Ihre Entscheidung zu treffen und den Verkäufer schriftlich über ihre Absicht zu benachrichtigen. Die Konditionen für Sie als Vorkaufsberechtigten, dazu zählt insbesondere der Kaufpreis, dürfen nicht schlechter und auch nicht besser ausfallen als für den anderen vorgesehenen neuen Eigentümer.

Voraussetzungen

Voraussetzung für die Ausübung des Vorkaufsrechts ist, dass ein verbindliches Angebot oder wirksamer Kaufvertrag über den das Vorkaufsrecht betreffenden Gegenstand (meist ein Grundstück oder eine Immobilie) zwischen Vorkaufsverpflichtetem (bisheriger Eigentümer) und Drittkäufer (neuer geplanter Eigentümer) vorliegt. Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch Erklärung des Vorkaufsberechtigten gegenüber dem Vorkaufsverpflichteten (bisheriger Eigentümer). Die Ausübung hat unter Wahrung der gesetzlichen Ausschlussfristen zu erfolgen.

Frist

Der Berechtigte hat eine 30 Tage Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts. In dieser Zeit muss er seine Entscheidung treffen und den Verkäufer über seine Absicht zu benachrichtigen. 

Abwicklung

Wenn Sie Ihr Vorkaufsrecht fristgerecht ausüben, müssen Sie den vollständigen Kaufpreis entrichten. Im Falle, dass der Kaufpreis erst später zu bezahlen ist, reicht es aus, den Kaufpreis durch eine Bankgarantie sicherzustellen oder treuhänderisch zu hinterlegen. 


Das Vorkaufsrecht bei Erbe und Schenkung

Was erwartet Sie in den Fällen Immobilien als Erbschaft oder Schenkung? Im Falle einer Schenkung oder Erbschaft sollten Sie sich zunächst alle relevanten Unterlagen für die Immobilie besorgen. Erben (oder Beschenkte) könnten eine Immobilie in der Regel sofort verkaufen und den Erlös unter allen Beteiligten teilen. In diesem Fall ist aber das Vorkaufsrecht zu berücksichtigen. Als Beschenkte oder Erben sind Sie daran gebunden. Beim Verkauf von Immobilien gelten unverändert die Regelungen zur Benachrichtigung des Vorkaufberechtigten und zur Abwicklung des Kaufvertrages.

Im Falle, dass Sie eine Erbschaft antreten und für den Erblasser eine Vorkaufsberechtigung auf eine Liegenschaft eingetragen war, verliert diese im Regelfall mit seinem Ableben Ihre Gültigkeit. Bei zeitlichen Befristungen eines Vorkaufsrechts oder einer explizit abweichenden vereinbarten Regelung kann dies anders sein. Die Einholung einer juristischen Beratung ist an dieser Stelle zu empfehlen.

Vorkaufsrecht umgehen?

Beim Verkauf von Liegenschaften kommt gerade immer wieder die Frage auf, ob sich das Vorkaufsrecht umgehen lässt. Davon ist jedoch abzuraten, da Scheinangebote oder fingierten Tauschgeschäfte rechtliche Konsequenzen mit sich bringen. Wird der Vorkaufsberechtigte umgangen, hat dieser zudem ein Recht auf Schadenersatz.


Gibt es ein Vorkaufsrecht für Mieter?

Ein Vorkaufsrecht kann für Mieter und Pächter von Wohnungen, Immobilien und Grundstücken bestehen. In Österreich gibt es Vorkaufsrechte für diese nur unter ganz bestimmten Bedingungen im Zusammenhang mit dem Mietkauf von Genossenschaftswohnungen.


Wann erlischt ein Vorkaufsrecht?

Ein Vorkaufsrecht schränkt den Eigentümer einer Liegenschaft zunächst einmal dahingehend ein, dass er sein Eigentum nicht ohne weiteres an einen von ihm präferierten Käufer frei verkaufen kann. Daher ist es wichtig zu wissen, wann das Vorkaufsrecht Österreich eigentlich erlischt.

Auf das Vorkaufsrecht verzichten

Jeder Vorkaufsberechtigte kann durch eine entsprechende Erklärung auf sein Vorkaufsrecht verzichten. Zudem sollten Sie wissen, dass es teilweise auch Vorkaufsrechte von Städten und Gemeinden gibt. Beispielsweise für Grundstücke, im Bereich der Wohnbauförderung zur Vermeidung von Spekulationsgeschäften oder zur Vermeidung von Mietkostenexplosionen durch Umwandlungen in Ferienimmobilien.

Vorkaufsrecht abgelten

Das Vorkaufsrecht beim Immobilienkauf in Österreich kann abgegolten werden, wenn der Begünstigte dem schriftlich zustimmt. Im Gegenzug erfolgt eine entsprechende Ausgleichszahlung für den Verzicht. Übt der Rechteinhaber das Vorkaufsrecht nicht aus und ist das Kaufrecht auf den Erstverkauf beschränkt, so erlischt sein Recht übrigens auch.

Todesfall des Rechteinhabers

Mit dem Tod des Berechtigten erlischt im Normalfall auch das Vorkaufsrecht. Ist der Vorkaufsberechtigte verstorben wird das Vorkaufsrecht gegen Vorlage der Sterbeurkunde aus dem Grundbuch gelöscht. Häufig werden Vorkaufsrechte nicht aus dem Grundbuch gelöscht, nachdem der Berechtigte verstorben ist (z.B weil dies vergessen wurde). Da das Grundbuch diese Löschung nur auf Basis eines aktiven Antrages macht, bleiben diese Eintragungen oft noch jahrelang nach dem Tod des Vorkaufsberechtigten im Grundbuch. Sie müssen sich also in diesem Fall beim Verkäufer/ Makler erkundigen und nachweisen lassen, ob der Vorkaufsberechtigte noch lebt oder bereits verstorben ist.


Mindert das Vorkaufsrecht den Wert der Immobilie?

Für die Immobilienbewertung in Österreich spielen Vorkaufsrechte eine untergeordnete Rolle. Da das Vorkaufsrecht nur jeweils dazu berechtigt, in den Vertrag eines Dritten als Käufer einzutreten, geht von dem Verkaufsrecht eine zumindest deutliche Wertminderung nicht hervor. Allerdings kann der Interessent sich nicht sicher sein, ob er die Liegenschaft erwerben kann, bevor die Situation mit dem Berechtigten final geklärt ist.


Vorkaufsrecht in Österreich: Vorrang beim Immobilienkauf

Das Vorkaufsrecht in Österreich stellt für Immobilienverkäufer und Kaufinteressenten ein mögliches ungeliebtes Hindernis dar. Dennoch ist die Regelung sinnvoll, um den Vorkaufsberechtigten ihr Kaufrecht zu ermöglichen oder gegebenenfalls einen Anspruch auf Schadensersatz zu erheben. Alle Beteiligte sollten sich in jedem Fall ausreichend informieren und wenn möglich, vorab mit dem Vorkaufsberechtigten klären, ob ein Kaufinteresse besteht.

Bildquellen: Orathai Mayoeh/ Shutterstock.com, © fizkes/ Shutterstock.com
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Über den Autor: Hagen Luckert
Position: Geschäftsführer

Meine gesamte berufliche Laufbahn habe ich im Kreditbereich verbracht. Zunächst im Sparkassen- sowie im Großbankensektor. Nach Leitung der Business-Unit Kreditstrategie- und Organisation in einem großen Beratungsunternehmen war ich als Geschäftsführer einer Kreditfabrik tätig. Im Anschluss daran war ich als Vorstand in einem Softwareunternehmen für künstliche Intelligenz im Bankenbereich tätig und habe 2019 in die Geschäftsführung von Infina gewechselt. Die ständige Recherche, strukturierte Aufbereitung und verständliche Veröffentlichung von allen Fragestellungen rund um das Kreditgeschäft gehören zu den wesentlichen Schwerpunktsetzungen meiner Funktion.

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