Das Baurecht in Österreich: Definition und Rahmenbedingungen

Baurecht
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Autor: Mag. Harald Draxl
Kategorie: Recht
Datum: 27.08.2020

In den letzten Jahren sind die Grund- und Immobilienpreise in Österreich deutlich gestiegen. Dieser Trend wird in Zukunft wohl anhalten. Vor allem in den Städten wird es immer schwieriger ein Grundstück zu kaufen. Zum einen wird der Platz immer knapper, zum anderen übersteigen die Grundstückspreise allmählich die leistbare Grenze für viele Menschen. Was also tun, wenn man gerne ein Eigenheim besitzen möchte, aber das Budget für ein teures Grundstück nicht reicht? Eine Lösung ist das Baurecht auf fremden Grund. Klingt ungewöhnlich, wird aber aufgrund der genannten Preisanstiege immer häufiger für Einfamilienhäuser, Wohnanlagen oder sogar Supermärkte angewandt.

Wie das privatrechtliche Baurecht in Österreich funktioniert, was die Rahmenbedingungen hierfür sind und weitere Punkte zu diesem Thema werden im folgenden Beitrag erläutert.

Baurecht: das Wichtigste im Überblick

  • Der Grundbesitzer vergibt einem Bauherrn für eine befristete Zeit (10 bis 100 Jahre) das Recht auf seinem Grundstück zu bauen.
  • Der Bauherr zahlt dem Grundbesitzer für die Nutzung des Grundstücks einen monatlichen oder jährlichen Bauzins.
  • Die Rechtssicherheit wird durch Eintragung ins Grundbuch und einen Baurechtsvertrag zwischen beiden Parteien gewährleistet.
  • Das Baurecht erlischt nach Ende der Vertragslaufzeit, wenn die Bauzinsszahlungen mindestens zwei Jahre im Rückstand sind oder wenn eine Beendigung einvernehmlich vereinbart wird.
  • Beim Baurecht bleibt das Bauwerk dauerhaft bestehen, beim Superädifikat wird das Gebäude irgendwann wieder abgebaut.

Was ist das Baurecht?

Beim Baurecht vergibt der Grundbesitzer für mehrere Jahre das Recht auf seinem Grundstück ein Bauwerk zu errichten. Dabei wird das Baurecht im Grundbuch eingetragen und der Grundbesitzer (Baurechtsgeber) schließt mit dem Bauherrn (als Baurechtsnehmer, Baurechtsinhaber oder Bauberichtigter bezeichnet) einen Baurechtsvertrag. Das Baurecht ist verkäuflich, vererblich und zeitlich begrenzt.

Der Grundbesitzer behält über die gesamte Baurechtsphase seine Eigentumsrechte und erhält vom Bauherrn für die Nutzung des fremden Grundstücks einen monatlichen oder jährlichen Bauzins. Die Laufzeit des Baurechts beträgt mindestens 10 und höchstens 100 Jahre. Das Gebäude gehört also zumindest für eine Zeit lang dem Bauherrn, während das Grundstück weiterhin dem Grundbesitzer gehört.


Begriffsklärung: Baurecht vs. Baurechtsgesetz in Österreich

Das Baurecht im privatrechtlichen Sinn darf nicht mit dem Baurecht im öffentlich-rechtlichen Sinn verwechselt werden. Hier die Unterschiede:

Das privatrechtliche (zivilrechtliche) Baurecht

Das öffentlich-rechtliche (verwaltungsrechtliche) Baurecht als „Baurechtsgesetz“ in Österreich

Behandelt die nutzungs-, eigentums- und verwertungsrechtlichen Aspekte von Bauwerken.

Umfasst Rechtsvorschriften, welche genau regeln wie gebaut werden darf.

Bezeichnet das veräußerbare, vererbliche und zeitlich begrenzte Recht auf fremden Grund zu bauen.

Wird von jedem Bundesland einzeln geregelt. Demnach bestehen neun unterschiedliche Bauordnungen.

 Die sogenannte „Baupolizei“ der Gemeinden ist zuständig für die korrekte Ausführung und Einhaltung der geltenden Bauordnung.
Hinweis

In diesem Beitrag wird das privatrechtliche Baurecht behandelt. Möchten Sie mehr über das verwaltungsrechtliche Baurecht bzw. das Baurechtsgesetz in Österreich erfahren, können Sie die entsprechenden Bauordnungen der Bundesländer im Internet abrufen, wie beispielsweise für die Stadt Wien: Richtlinen- Baurecht.

Rahmenbedingungen des Baurechts

Das privatrechtliche Baurecht ist ein dingliches, veräußerliches und vererbliches Recht an einer Sache (hier: Bauen auf einem fremden Grundstück), auch Fruchtgenussrecht genannt. Um dieses dingliche Recht (vergleichbar mit einem Eigentumsrecht) verbindlich zu machen, müssen einige Rahmenbedingungen erfüllt sein. Wie diese Bedingungen aussehen, erfahren Sie in den folgenden Absätzen!

Wie entsteht das Baurecht?

Grundvoraussetzung für das Baurecht ist, dass Grundeigentümer und der Bauherr zwei verschiedene (natürliche oder juristische) Personen sind. Das Baurecht erhält seine Gültigkeit erst, nachdem es im Grundbuch eingetragen wird. Die zweite wichtige Voraussetzung ist ein Baurechtsvertrag, der zwischen den beiden Parteien, also Baurechtsgeber und Baurechtsnehmer, geschlossen wird. Erst wenn diese beiden Bedingungen vorliegen, gilt das Baurecht als verbindlich.

Das Baurecht im Grundbuch: die Baurechtseinlage

Durch die Eintragung im Grundbuch wird dem Baurechtsnehmer die Stellung eines Eigentümers am Gebäude mit zeitlicher Begrenzung und die Rechte eines Nutznießers am Grundstück vergeben. Das Baurecht wird mit Grundbucheintrag rechtlich zu einer unbeweglichen Sache (vergleichbar mit einer Immobilie) und wird somit kreditfähig, denn Kreditinstitute beleihen in der Regel nur unbewegliche Sachen. Zu beachten ist, dass das Baurecht im Grundbuch zweimal eingetragen werden muss: Einmal in der Stammeinlage als Belastung im Lastenblatt des Grundstücks (C-Blatt) und einmal in einer gesonderten Baurechtseinlage (B-Blatt, auch Eigentumsblatt genannt).

1. Eintragung im C-Blatt
= Stammeinlage / Lastenblatt des Grundbuchs

2. Eintragung im B-Blatt
= Baurechtseinlage des Grundbuchs

Bezieht sich auf den ganzen Grundbuchskörper des belasteten Grundstücks.

 
  • Wird wie ein selbständiger Grundbuchskörper behandelt.
  • Der Baurechtsnehmer wird hier als Eigentümer des Baurechts eingetragen.
  • Dadurch werden die selbständige Gültigkeit und Rechtswirksamkeit des Baurechts gewährleistet.
  • Die Baurechtseinlage ist übertragbar, d.h. sie erlischt nicht durch Verkauf oder Erbe.
 
Hinweis

Auch bei Baurechten fällt die Grunderwerbsteuer an. Diese beträgt unabhängig von der Laufzeit des Baurechts maximal das 18-fache des jährlichen Bauzinses, ist jedoch gemäß GrWV (Grundstückswertverordnung) mindestens in Höhe des Grundstückswertes anzusetzen. Eine weiterführende Regelung zur Berechnung der Grunderwerbsteuer enthält § 2 (4) GrWV, in welchem zwischen Baurechten mit einer Laufzeit von noch 50 Jahren und mehr zum Zeitpunkt des Entstehens der Steuerschuld sowie Laufzeiten unter 50 Jahren unterschieden wird.

Der Baurechtsvertrag

Beim Baurechtsvertrag zwischen Grundeigentümer und Bauherr handelt es sich um ein recht umfangreiches Dokument. Dabei haben beide Parteien völlig freien Gestaltungsfreiraum. Eine klar definierte schriftliche Vereinbarung ist aber absolut ratsam und verhindert Konflikte das Grundstück betreffend. In diesem Vertrag werden alle nutzungs-, eigentums-, und verwertungsrechtliche Aspekte des Baurechts geregelt. Diese sollten immer konform mit den Vorschriften des Baugesetztes und der Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes sein. Folgende Gesichtspunkte sollten im Baurechtsvertrag für gewöhnlich berücksichtigt werden (keine abschließende Aufzählung):

Persönliche AngabenNamen und Anschriften der beiden Parteien.
Der genaue Zweck der BaurechtsvergabeZ.B. um welche Art von Bauwerk es sich handelt, ob sich das Baurecht auf ein bereits bestehendes oder ein erst zu errichtendes Bauwerk bezieht.
Angaben zum BauzinsDie Höhe und der Bezahlungsmodus des Bauzinses, den der Bauherr regelmäßig an den Grundeigentümer zu entrichten hat.
Die Laufzeit des BaurechtsvertragsBefristung auf mindestens 10 und höchstens 100 Jahre.
Belastung des GrundstücksAngabe, ob und wie eine Belastung des Grundstücks bereits vorliegt und im Grundbuch eingetragen ist.
PositionsanzeigeZeigt an auf welche Teile des Grundstücks sich das Baurecht bezieht.
WertsicherungsklauselAngesichts der langen Vertragsbeziehung wird in der Regel diese für den Bauzins vereinbart, um die Wertentwicklung des Grund und Bodens zu berücksichtigen. Diese wird auch als Indexklausel bezeichnet und indexiert die Leistung des Bauzinses. Meist erfolgt eine Vereinbarung, dass bei Erreichen eines Schwellwertes (z. B. 2 % Abweichung nach oben oder unten vom Verbraucherpreisindex) eine Anpassung erfolgt. Laut Baurechtsgesetz darf diese Wertermittlung nicht an den Grundstückswert gekoppelt werden!
Ablösesumme / EntschädigungsleistungVereinbarung zu welcher Summe das Gebäude nach Vertragsablauf abgelöst werden soll.
Erhaltungs- und InstandhaltungspflichtenHier können sich die Pflichten auch auf Bereiche beziehen, die nicht vom Baurecht eingeschlossen werden, wie z.B. Zufahrtswege.
Verteilung der BetriebskostenRegelung, wie öffentliche Abgaben, Kosten für die Schneeräumung, etc. verteilt werden.
Sonstige Angaben, Vereinbarungen und Pflichten

Z.B. Abriss des Bauwerks nach Vertragsende, Vorkaufsrechte, Versicherungen, Steuern, notarielle Beurkundung etc..

Info

Der Bauherr, also der Baurechtsnehmer, ist im Sinne des abgeschlossenen Baurechtsvertrages analog eines Eigentümers zu sehen. Er kann im vorgegebenen Rahmen frei über das Baurecht verfügen. Was heißt dies in der Praxis? Er kann das Baurecht vermieten, ebenso verkaufen oder eine Immobilienfinanzierung mittels des Baurechts absichern (nur sofern kein vertraglicher Ausschluss einer hypothekarischen Belastung im Baurechtsvertrag).

Wann erlischt das Baurecht?

Grundsätzlich ist es kaum möglich, den Baurechtsvertrag einseitig und vorzeitig zu kündigen. In der Regel erlischt das Baurecht bei Eintritt folgender Ereignisse:

Laufzeitende des Baurechtsvertrags (Normalfall)
Im Normalfall erlischt das Baurecht mit dem Auslauf der vereinbarten Vertragslaufzeit von mindestens 10 und höchstens 100 Jahren. In diesem Fall geht das Grundstück mitsamt dem darauf errichteten Bauwerk wieder an den Grundstückeigentümer zurück. Der ehemalige Bauherr bzw. sein rechtlicher Nachfolger bekommt eine Entschädigungssumme, welche sofern nicht anders vertraglich vereinbart – laut § 9 BauRG (Baurechtsgesetz) ein Viertel des vorhandenen Bauwertes beträgt.

Ausstehende Bauzinszahlungen
Eine vorzeitige Beendigung der Laufzeit, also Kündigung des Baurechtsvertrags, ist dann möglich, wenn der Bauherr mindestens zwei Jahre in Folge keinen Bauzins an den Grundstücksbesitzer gezahlt hat. Dies muss aber im Vertrag festgelegt werden.

Einvernehmliche Beendigung des Baurechts
Ein vorzeitiges Beenden ist auch dann möglich, wenn dies einvernehmlich und mit Einverständnis des Bauherren geschieht. Dann sollte der Eintrag jedoch unbedingt aus dem Grundbuch gelöscht werden, um zukünftige Streitigkeiten zu verhindern.

Wohnungseigentum aufgrund von Baurecht: Vor- und Nachteile

Beim Bau von Wohnungsanlagen auf Baurechtsgrund, was oft im städtischen Bereich vorkommt, spielen drei Parteien eine Rolle:

  • Der Grundstücksbesitzer = Baurechtsgeber
  • Der Bauträger (Immobilienentwickler) = Bauvertragspartner des Grundstücksbesitzers und zunächst Baurechtsnehmer
  • Der Wohnungskäufer / -eigentümer = Späterer Baurechtsnehmer. Beim Kauf der Eigentumswohnungen geht das Baurecht auf die Wohnungskäufer über. Die Kosten für den Bauzins werden dann anteilig unter den Wohnungseigentümern aufgeteilt.

Was sind die Vor- und Nachteile, wenn man Wohnungseigentum besitzt, welches auf der Basis eines Baurechts erbaut worden ist?

VorteileNachteile

Der Kaufpreis wird ohne Grundstückskosten ermittelt, wodurch der Preis günstiger ausfällt als bei klassischen Eigentumswohnungen. Der Käufer erspart sich also zunächst die Kosten für das Grundstück.

Da der Baurechtsvertrag zwischen Grundstückseigentümer und Bauträger vereinbart wurde, hat der Käufer keinerlei Einfluss auf vertragliche Bedingungen. Oft fallen diese Bedingungen zu Lasten der Käufer aus.

Er muss lediglich einen Teil des Bauzins zahlen, ähnlich einer Miete oder Pacht.

Der Käufer erwirbt sich Wohneigentum „auf Zeit“ und muss nach Ablauf dieser Zeit die Wohnung an den Grundstückeigentümer übergeben.

 

Beim „Baurecht-Wohnungseigentum“ kommt es also zu einer Entwertung der Immobilie, wohingegen eine klassische Eigentumswohnung häufig einen stetigen Wertzuwachs mit sich bringt. Dies kann zu Problemen und Einbußen beim Weiterverkauf führen.

Baurecht und Superädifikat: Was sind die Unterschiede?

Das Bauen auf fremdem Grund kann auch durch ein Superädifikat vereinbart werden. Im Gegensatz zum Baurecht soll das Gebäude nicht dauerhaft bestehen, sondern irgendwann wieder abgebaut werden. Verwendung findet das Superädifikat daher vor allem bei Lagerhallen, Holzschuppen, Bootshäusern, Gartenhäuschenetc..

Hier finden Sie die Unterschiede zwischen Baurecht und Superädifikat:

BaurechtSuperädifikat
Sieht den Bau von langfristig bestehenden Bauwerken vor.Sieht den Bau von nicht dauerhaft bestehenden Gebäuden vor.
Der Eintrag im Grundbuch und der Baurechtsvertrag gewährleisten Rechtssicherheit.Hier sind keine gesetzlichen Bestimmungen vorhanden, da das Superädifikat nicht im Grundbuch eingetragen wird. Es bedarf lediglich der mündlichen Zustimmung des Grundstückeigentümers und kann mit einer Urkunde dokumentiert werden.
Kann nachträglich (nach Errichten eines Gebäudes) erworben werden.Kann nicht nachträglich erworben werden, die Bauführung muss selbst durchgeführt werden.
Kann verkauft und vererbt werden.Kann nur weiterverkauft werden, wenn ein Bestandvertrag vorliegt und dieser Punkt darin geregelt ist.
Der Baurechtsvertrag ist immer befristet (10 bis 100 Jahre).Dieser Bestandsvertrag kann befristet oder unbefristet gestaltet werden.

Das Baurecht: Bauen auf fremdem Grundstück

Mit dem privatrechtlichen Baurecht, kann man sich als Baurechtsnehmer den Traum vom Eigenheim erfüllen, ohne dass man zum Zeitpunkt des Immobilienerwerbs / -errichtung teuer für Grundstückskosten aufkommen muss. Bei einer Laufzeit von mehreren Jahrzehnten kann man lebenslang davon profitieren und vielleicht haben auch die Kinder noch etwas davon. Auch der Baurechtsgeber genießt hierbei die Vorteile, durch den Bauzins eine Rendite für sein sonst ungenutztes Grundstück zu erzielen und dabei trotzdem seine Eigentumsrechte zu behalten.

Die Parteien tragen dabei unterschiedliche Risiken: Der Bauherr trägt das Kostenrisiko für den Unterhalt und die Instandhaltung des Bauwerks während dem Grundstücksbesitzer das Risiko der Landwertentwicklung bleibt.

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Über den Autor: Mag. Harald Draxl
Position: Geschäftsführer

Meine Kreditkompetenz habe ich 1995 durch die Leitung des Gewerbekunden-Centers bei der Creditanstalt AG und seit 1997 als Baufinanzierungs-Spezialist bei der CA Baufinanzierungs-Beratung GmbH aufgebaut. Im Jahr 2002 wurde ich Gesellschafter bei der Infina und ab November 2004 in die Geschäftsführung berufen. Meine Zuständigkeit ist seither die Leitung unseres Vertriebes und der Banken-Kooperationen. Ich beschäftige mich tagtäglich mit den Entwicklungen am österreichischen Kreditmarkt, um unsere gesamte Vertriebsorganisation stets über die besten Produkte und aktuellen Zinssätze für die Kundenberatungen auf dem Laufenden zu halten.

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