Baurecht in Österreich: Definition und Rahmenbedingungen

In den letzten Jahren sind die Grund- und Immobilienpreise in Österreich deutlich gestiegen. Diese Entwicklung wird vermutlich anhalten. Vorwiegend in den Städten wird ein Grundstückskauf immer schwieriger. Zum einen wird verfügbarer Raum zum Bauen immer knapper, zum anderen übersteigen die Grundstückspreise in Österreich immer häufiger die leistbare Grenze für viele Menschen. Was also tun, wenn man gerne ein Eigenheim besitzen möchte, aber die Eigenmittel für ein teures Grundstück nicht reichen? Eine Lösung ist das Baurecht auf fremden Grund. Klingt ungewöhnlich, wird aber aufgrund der genannten Preisanstiege für Einfamilienhäuser, Wohnanlagen und sogar Supermärkte zunehmend angewandt. Wie das privatrechtliche Baurecht in Österreich funktioniert, was die Rahmenbedingungen hierfür sind und weitere Punkte zu diesem Thema werden in diesem Beitrag erläutert.

Der Grundeigentümer vergibt für mehrere Jahre das Recht auf seinem Grundstück ein Bauwerk zu errichten. Dabei wird das Baurecht im Grundbuch in Österreich eingetragen und der Grundbesitzer (Baurechtsgeber) schließt mit dem Bauherrn (als Baurechtsnehmer, Baurechtsinhaber oder Bauberechtigter bezeichnet) einen Baurechtsvertrag. Das Baurecht ist verkäuflich, vererblich und zeitlich begrenzt.

Der Grundbesitzer behält während der gesamten Laufzeit des Baurechts seine Eigentumsrechte und erhält vom Bauherrn für die Nutzung des fremden Grundstücks einen monatlichen oder jährlichen Bauzins. Die Laufzeit des Baurechts beträgt mindestens 10 und höchstens 100 Jahre. Das Gebäude gehört also zumindest für eine Zeit lang dem Bauherrn, während das Grundstück weiterhin dem Grundbesitzer gehört.

Das Baurecht im privatrechtlichen Sinn darf nicht mit dem Baurecht im öffentlich-rechtlichen Sinn verwechselt werden. Hier die Unterschiede:

Hinweis

In diesem Beitrag wird das privatrechtliche Baurecht behandelt. Möchten Sie mehr über das verwaltungsrechtliche Baurecht bzw. das Baurechtsgesetz in Österreich erfahren, können Sie die entsprechenden Bauordnungen der Bundesländer im Internet abrufen, wie beispielsweise für die Stadt Wien: Richtlinien – Baurecht.

Das privatrechtliche Baurecht ist ein dingliches, veräußerliches und vererbliches Recht an einer Sache (hier: Bauen auf einem fremden Grundstück), auch Fruchtgenussrecht genannt. Um dieses dingliche Recht (vergleichbar mit einem Eigentumsrecht) verbindlich zu machen, müssen einige Rahmenbedingungen erfüllt sein. Wie diese Bedingungen aussehen, erfahren Sie in den folgenden Absätzen.

Wie entsteht das Baurecht?

Grundvoraussetzung für das Baurecht ist, dass der Grundeigentümer und der Bauherr zwei verschiedene (natürliche oder juristische) Personen sind. Das Baurecht erhält seine Gültigkeit erst, nachdem es im Grundbuch eingetragen wird. Die zweite wichtige Voraussetzung ist ein Baurechtsvertrag, der zwischen den beiden Parteien, also Baurechtsgeber und Baurechtsnehmer, geschlossen wird. Erst wenn diese beiden Bedingungen vorliegen, gilt das Baurecht als verbindlich.

Das Baurecht im Grundbuch: die Baurechtseinlage

Durch die Eintragung im Grundbuch wird dem Baurechtsnehmer die Stellung eines Eigentümers am Gebäude mit zeitlicher Begrenzung und die Rechte eines Nutznießers am Grundstück vergeben. Das Baurecht wird mit Grundbucheintrag rechtlich zu einer unbeweglichen Sache (vergleichbar mit einer Immobilie) und wird somit kreditfähig, denn Kreditinstitute beleihen in der Regel nur unbewegliche Sachen. Zu beachten ist, dass das Baurecht im Grundbuch zweimal eingetragen werden muss: Einmal in der Stammeinlage als Belastung im Lastenblatt des Grundstücks (C-Blatt) und einmal in einer gesonderten Baurechtseinlage (B-Blatt, auch Eigentumsblatt genannt).

Hinweis

Auch bei Baurechten fällt die Grunderwerbsteuer an. Diese beträgt unabhängig von der Laufzeit des Baurechts maximal das 18-fache des jährlichen Bauzinses, ist jedoch gemäß GrWV (Grundstückswertverordnung) mindestens in Höhe des Grundstückswertes anzusetzen. Eine weiterführende Regelung zur Berechnung der Grunderwerbsteuer enthält § 2 (4) GrWV, in welchem zwischen Baurechten mit einer Laufzeit von noch 50 Jahren und mehr zum Zeitpunkt des Entstehens der Steuerschuld sowie Laufzeiten unter 50 Jahren unterschieden wird.

Der Baurechtsvertrag

Beim Baurechtsvertrag zwischen Grundeigentümer und Bauherr handelt es sich um ein recht umfangreiches Dokument. Dabei haben beide Parteien völligen Gestaltungsfreiraum. Eine klar definierte schriftliche Vereinbarung ist aber dringend zu empfehlen und kann Konflikte das Grundstück betreffend verhindern. In diesem Vertrag werden alle nutzungs-, eigentums- und verwertungsrechtlichen Aspekte des Baurechts geregelt. Diese sollten immer konform mit den Vorschriften des Baugesetzes und der Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes sein. Folgende Gesichtspunkte sollten im Baurechtsvertrag für gewöhnlich berücksichtigt werden (keine abschließende Aufzählung):

Info

Der Bauherr, also der Baurechtsnehmer, ist im Sinne des abgeschlossenen Baurechtsvertrages analog zu einem Eigentümers zu sehen. Er kann im vorgegebenen Rahmen frei über das Baurecht verfügen. Was heißt dies in der Praxis? Er kann das Baurecht vermieten, ebenso verkaufen oder eine Immobilienfinanzierung mittels des Baurechts absichern (nur sofern kein vertraglicher Ausschluss einer hypothekarischen Belastung im Baurechtsvertrag).

Wann erlischt das Baurecht?

Grundsätzlich ist es kaum möglich, den Baurechtsvertrag einseitig und vorzeitig zu kündigen. In der Regel erlischt das Baurecht bei Eintritt folgender Ereignisse:

Was sind die Vor- und Nachteile, wenn man Wohnungseigentum besitzt, welches auf der Basis eines Baurechts erbaut worden ist?

Das Bauen auf fremdem Grund kann auch durch ein Superädifikat vereinbart werden. Im Gegensatz zum Baurecht soll das Gebäude nicht dauerhaft bestehen, sondern irgendwann wieder abgebaut werden. Verwendung findet das Superädifikat daher vor allem bei Lagerhallen, Holzschuppen, Bootshäusern, Gartenhäuschenetc.

Hier finden Sie die Unterschiede zwischen Baurecht und Superädifikat:

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