Hypothekarkredit: Rechner, Definition und Zinsen

Ein Wohnkredit bei der Bank wird in den meisten Fällen als Hypothekarkredit vergeben. Das bedeutet: Die Bank verwendet Ihre Immobilie als Sicherheit für den Kredit. In diesem Beitrag erhalten Sie dazu die wichtigsten Informationen: Wie funktioniert das Hypothekendarlehen genau? Welche Zinsen sind aktuell zu erwarten? Welche Voraussetzungen müssen Sie erfüllen? Zusätzlich finden Sie hier einen Rechner, um Hypothekarkredite in ganz Österreich zu vergleichen.

Ein Hypothekarkredit dient zur Immobilienfinanzierung. Dabei wird die Immobilie selbst als Pfand genutzt, um den Kredit abzusichern. Falls der Kreditnehmer zahlungsunfähig wird, kann die Bank die Immobilie verwerten und so die Kreditforderung decken.

Für Sie als Kreditnehmer bedeutet ein Hypothekarkredit also: Ihre Wohnung bzw. Ihr Haus wird mit einer Hypothek belastet und die Bank trägt das Pfandrecht im Grundbuch in Österreich ein.

Sie möchten einen Hypothekarkredit aufnehmen und suchen nach Angeboten? Der Hypothekarkredit-Rechner von Infina berechnet passende Kredite für Ihre Situation. So können Sie verschiedene Kreditmodelle miteinander vergleichen.

Der Weg zum passenden Hypothekarkredit mit Infina:

1. Kreditrechner ausfüllen: Geben Sie die wichtigsten Daten zu Ihrer gewünschten Hypothekar-Finanzierung in unseren Rechner ein.
2. Hypothekarkredit berechnen: Klicken Sie auf „Jetzt vergleichen“, um passende Hypothekarkredite zu ermitteln.
3. Kreditmodelle vergleichen: Vergleichen Sie Monatsrate, Zinssätze und Laufzeit unterschiedlicher Kreditmodelle, um herauszufinden, was zu Ihnen passt.
4. Anfrage senden: Auf Wunsch können Sie danach ein unverbindliches Beratungsgespräch mit einem unserer Wohnbau-Finanz-Experten vereinbaren. Dieser führt einen umfassenden Hypothekarkredit-Vergleich in Österreich durch, um die optimale Finanzierung für Sie zu finden.

Für die Eintragung des Pfandrechts ist eine Gebühr zu zahlen, und zwar 1,2 Prozent der Hypothek inkl. NGS (Nebengebührensicherstellung).

Wenn das Hypothekendarlehen vollständig zurückgezahlt wurde, kann – muss aber nicht – eine Löschung der Hypothek im Grundbuch beantragt werden. Dazu benötigen Sie eine beglaubigte Löschungsquittung der zuständigen Bank. Die Eintragung der Löschung können Sie über einen Notar oder auch direkt beim zuständigen Bezirksgericht beantragen.

Einen Hypothekarkredit erhält man meist zu vergleichsweise guten Konditionen. Denn durch die Sicherheit der Immobilie gewährt die Bank häufig niedrigere Zinsen als bei anderen Kreditarten. Aber: Mit welchen Zinsen bzw. Kosten muss man bei einem Hypothekendarlehen konkret rechnen?

Aktuelle Zinssätze

Die Zinssätze befinden sich aktuell europaweit noch auf moderatem Niveau, auch wenn diese seit Anfang 2022 deutlich gestiegen sind. Das schlägt sich auch auf den Hypothekarkredit-Zinssatz in Österreich nieder. Die aktuellen Zinsen für einen Hypothekarkredit bewegen sich in einem Rahmen von:

• 4,75 bis 6,25 % p. a. (Nominalzins) bei variabler Verzinsung
• 3,25 bis 4,75 % p. a. (Nominalzins) bei fixer Verzinsung
  (Stand: 13.02.2024).

Der konkrete Zinssatz – sowohl der Sollzins/ Nominalzins als auch der Effektivzins – hängt dann natürlich von individuellen Faktoren wie Bonität, Wert der Immobilie und vor allem der Kreditlaufzeit ab. Bei Fixzinssätzen spielt auch die Fixzinslaufzeit eine wichtige Rolle.

Tipp: Unser Hypothekarkredit-Rechner hilft Ihnen bei einer ersten Einschätzung, mit welchen Zinssätzen Sie rechnen können.

Zum Kreditrechner

Arten der Verzinsung: Fixzinsen oder variable Zinsen?

Hinsichtlich der Verzinsung des Kredits haben Sie die Wahl zwischen zwei Zinsmodellen: variablen und fixen Zinsen. Ob sich die variablen Zinsen oder die Fixzinsen für Ihren Hypothekarkredit besser eignen, kommt immer auf die individuelle Situation an.

• Variable Zinsen sind abhängig von der Höhe eines Referenzzinssatzes (meist der 3-Monats-Euribor) und werden laufend angepasst. Sie sind in der Regel etwas niedriger als fixe Zinsen, dafür tragen Sie das Risiko einer künftigen Zinserhöhung. Wer auf variable Zinsen setzen will, braucht einen großzügigen Spielraum beim verfügbaren Einkommen, um bei einem Zinsanstieg nicht in Zahlungsschwierigkeiten zu geraten.

• Fixzinsen bleiben über einen vereinbarten Zeitraum (z. B. 10, 20 oder 30 Jahre) gleich hoch. Die Kreditrückzahlung wird dadurch deutlich planbarer und Sie erhalten mehr Sicherheit. Im Gegenzug verrechnet Ihnen die Bank allerdings etwas höhere Zinssätze als bei variabler Verzinsung. Aktuell gibt es aber auch für Fixzinsvereinbarungen günstige Angebote.

Nebenkosten beim Hypothekarkredit

Die Kosten beim Hypothekarkredit beinhalten allerdings nicht nur auf die Zinsen. Darüber hinaus fallen weitere Gebühren an. Mit folgenden Nebenkosten für die Finanzierung müssen Sie rechnen:

• Grundbuchseintragung des Pfandrechts: 1,2 % der Hypothek. Meist werden die Kreditsumme sowie eine Nebengebührensicherstellung von 10 bis 30 % im Grundbuch eingetragen.
• Bearbeitungsgebühren der Bank: Eine Bearbeitungsgebühr kann einmalig oder auch laufend (meist quartalsweise) anfallen. Fällt sie einmalig an, so wird entweder ein Fixbetrag oder ein Prozentanteil der Kreditsumme verrechnet.
• Vermittlungsvergütung: Die Vermittlungsvergütung ist die Entlohnung für die Kreditvermittlung und fällt einmalig an, wobei meist ein Prozentanteil der Kreditsumme berechnet wird. Die Vermittlungsvergütung kann auch Bestandteil einer (einmalig verrechneten) Bearbeitungsgebühr eines Kreditinstituts sein.
• Kosten für die Immobilienbewertung: entweder fixer Betrag oder Prozentanteil (z. B. 0,6 %) der Kreditsumme.
• Kontoführungsgebühr: meist quartalsweise zu zahlen.
• Versicherungskosten: Wenn die Bank eine Kreditrestschuld- oder eine andere Versicherung verlangt, ist eine Prämienzahlung die Folge, welche dann im Haushaltsbudget bzw. in der Haushaltsrechnung zu berücksichtigen ist.
• sonstige Spesen: z. B. für Anfragen beim Kreditschutzverband (KSV) oder für die Grundbuchseingabe bzw. das Grundbuchgesuch.

Gut zu wissen: All diese Nebenkosten fließen in die Berechnung des Effektivzinssatzes mit ein. Dieser spiegelt somit die gesamten Kreditkosten wider und eignet sich am besten, um die Konditionen verschiedener Finanzierungen miteinander zu vergleichen. Kosten beim Notar hingegen werden übrigens nicht im Effektivzins berücksichtigt.

Die konkreten Voraussetzungen für einen Hypothekarkredit hängen zum einen vom jeweiligen Kreditinstitut ab. Jede Bank stellt hier etwas andere Anforderungen. Zum anderen sind aber auch rechtliche Voraussetzungen zu erfüllen, wie etwa die Volljährigkeit.

Die häufigsten Anforderungen im Überblick:

• Alter: Nur wer volljährig ist, ist in Österreich voll geschäftsfähig und darf ohne Einschränkungen einen Kreditvertrag abschließen. In Bezug auf das maximale Alter gibt es keine rechtlichen Vorgaben. Allerdings verlangen bisher noch einige Kreditinstitute, dass der Kredit bis zum 80. Lebensjahr abbezahlt ist. Dies sollte ab 01.04.2023 aufgrund einer Änderung des HIKrG der Vergangenheit angehören.
• Wohnsitz und Konto in Österreich.
• Gute Bonität: Darunter versteht man die Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers. Hier fließen z. B. Zahlungsmoral in der Vergangenheit, Familienstand, Schuldensituation und Einkommen ein.
• Regelmäßiges Einkommen: Ein festes Einkommen in ausreichender Höhe ist wesentlicher Bestandteil der Bonität – und in aller Regel ein wichtiges Kriterium für die Kreditzusage. Wie großzügig der Spielraum zwischen Monatsrate und Einkommen sein muss, ist jedoch von Bank zu Bank unterschiedlich.
• Grundstock an Eigenkapital: Ein gewisser Betrag an Eigenmitteln ist meist ebenfalls Voraussetzung, um einen Hypothekarkredit zu bekommen. Im Idealfall werden 20–30 % der Immobilienkosten durch Eigenmittel gedeckt.
• Immobilienwert: Je höher der geschätzte Wert der Immobilie, desto mehr Sicherheit bietet sie der Bank. Der Immobilienwert sollte also hoch genug sein, um eine Beleihung in der von der Ihnen gewünschten Höhe zu ermöglichen. Bei vielen Banken darf der Kreditbetrag höchstens 80–90 % des Immobilienwerts betragen (maximale Beleihungsquote).
• Ggf. Versicherungen: Einige Kreditinstitute verlangen Versicherungen (z. B. Kreditrestschuld-, Ablebens- oder Risikolebensversicherung) als Voraussetzung für einen Immobilienkredit.

Tipp: Welche Voraussetzungen bei welcher Bank genau gelten, kann Ihnen ein unabhängiger Kreditberater am besten sagen. Die Wohnbau-Finanz-Experten von Infina stehen Ihnen hier gerne zu Verfügung.

Kostenlosen Beratungstermin vereinbaren

Ein Immobilienkredit bedeutet eine langjährige Verpflichtung – mit hohem finanziellen Einsatz. Der Abschluss eines solchen Kreditvertrags will daher sorgfältig überlegt sein. Das Modell des Hypothekarkredits bietet dabei verschiedene Vor- und Nachteile:

Vorteile des Hypothekendarlehens:

• Niedriger Zinssatz: Die Bank bietet – im Vergleich zu unbesicherten Krediten – bessere Konditionen, da die Kreditsumme mit der Immobilie abgesichert wird.
• Größere Kreditsumme möglich: Durch die Sicherheit der Immobilie genehmigt die Bank höhere Kreditbeträge. Oftmals bekommen Sie den notwendigen Kreditbetrag für einen Immobilienerwerb nur auf diesem Weg.
• Lange Laufzeiten: Beim Hypothekarkredit sind lange Laufzeiten von 30 oder 35 Jahren keine Seltenheit, in Einzelfällen auch 40 oder mehr Jahre – natürlich immer abhängig vom Alter des Kreditnehmers und der Bonität.

Nachteile des Hypothekendarlehens:

• Pfandrecht in Österreich auf die Immobilie: Bei einem Zahlungsausfall hat die Bank das Recht, die Immobilie zu verkaufen. Im schlimmsten Fall kann also der Verlust des Eigenheims drohen. Nicht alle Eigenheimbesitzer fühlen sich bei diesem Gedanken wohl.
• Weitere Belastung der Immobilie kaum möglich: Die Bank steht mit der Hypothek im Grundbuch. Sie können die Immobilie daher nicht mehr als Sicherheit für andere Verbindlichkeiten heranziehen bzw. nur im zweiten oder dritten Rang (gemäß Rangordnung im Grundbuch), was vielen Kreditgebern unter Umständen nicht ausreicht.

Insgesamt lässt sich aber festhalten: Ein Hypothekendarlehen ist für viele der einzige und günstigste Weg zum Eigenheim. Mit vernünftiger Kalkulation der Monatsrate können Sie zudem das Risiko des Zahlungsausfalles auf ein Minimum begrenzen.

Für einige Rahmenbedingungen beim Hypothekarkredit gibt es gesetzliche Vorgaben. Im sogenannten Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz sind einige Punkte geregelt, die dazu dienen, Sie als Verbraucher zu schützen. Es lohnt sich, über die wichtigsten Inhalte Bescheid zu wissen und seine Rechte zu kennen:

• Banken müssen die Kreditwürdigkeit Ihrer Kunden vor Vertragsabschluss genau prüfen und dürfen nur dann einen Kreditvertrag anbieten, wenn die Kreditrückzahlung plausibel scheint.
• Vor dem Vertragsabschluss muss die Bank Ihnen diverse „vorvertragliche Informationen“ übermitteln, u.a. den Effektivzinssatz, vorzeitige Rückzahlungsmöglichkeiten sowie alle Kosten, die mit dem Kredit in Verbindung stehen.
• Wenn Ihnen die Bank ein verbindliches Kreditangebot unterbreitet, dann muss dieses mindestens sieben Tage lang gültig sein.
• Nach der Unterzeichnung des Kreditvertrags und Aushändigung des ESIS-Merkblatts (Europäisches Standardisiertes Merkblatt) haben Sie zwei Tage lang ein Rücktrittsrecht.

Darüber hinaus gelten weitere Bestimmungen, etwa zum Eigenmittel-Anteil oder zur Art und Weise der zulässigen Werbung für Kreditverträge.

Ein Hypothekendarlehen ist – nicht ohne Grund – der beliebteste Weg, um einen Immobilienkredit zu erhalten: Als Kreditnehmer haben Sie so die Chance auf einen hohen Kreditbetrag mit langer Laufzeit. Je nach Risikoneigung und Einkommen kann die Wahl auf ein variables oder fixes Zinsmodell fallen. Um den optimalen Kredit für die eigene Situation zu finden, lohnt es sich, verschiedene Kreditangebote zu vergleichen. Der Hypothekarkredit-Rechner von Infina und unsere Wohnbau-Finanz-Experten können Ihnen hier eine große Hilfe sein.

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