Hypothekarkredit: Rechner, Definition und Zinsen

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Autor: Mag. Harald Draxl
Kategorie: Finanzierung
Datum: 09.09.2021

Ein Wohnkredit bei der Bank wird in den meisten Fällen als Hypothekarkredit vergeben. Das bedeutet: Die Bank verwendet Ihre Immobilie als Sicherheit für den Kredit. In diesem Ratgeber erhalten Sie dazu die wichtigsten Informationen: Wie funktioniert das Hypothekendarlehen genau? Welche Zinsen sind aktuell zu erwarten? Welche Voraussetzungen muss man erfüllen? Zusätzlich finden Sie hier einen Rechner, um Hypothekarkredite in ganz Österreich zu vergleichen.

Hypothekarkredit: das Wichtigste im Überblick

  • Beim Hypothekarkredit handelt es sich um einen Kredit, welcher mit dem Pfandrecht auf eine Immobilie abgesichert wird.
  • Falls Sie als Kreditnehmer zahlungsunfähig werden, könnte die Bank die Immobilie verkaufen und damit die offene Forderung begleichen.
  • Mit einem Hypothekarkredit erhalten Sie jedoch bessere Konditionen und höhere Kredite als mit einem unbesicherten Kredit, da die Bank durch die Immobilie mehr Sicherheit erhält.
  • Um die besten Konditionen zu erhalten, empfehlen wir Ihnen, Hypothekarkredite zu vergleichen, z. B. mit dem Kreditrechner von Infina.

Definition: Was ist ein Hypothekarkredit?

Bei einem Hypothekarkredit dient Ihre Immobilie der Bank als Absicherung für den Kredit. Ihre Wohnung bzw. Ihr Haus wird also mit einer Hypothek belastet: Dies bedeutet, dass die Bank ein Pfandrecht in das Grundbuch einträgt. Im Falle, dass Sie den Kredit nicht mehr zurückzahlen können, kann die Bank nach entsprechenden Zahlungsaufforderungen und Fristsetzung die offene Kreditsumme durch den Verkauf der Immobilie decken.


Was lässt sich mit einem Hypothekarkredit finanzieren?

In der Regel dient der Hypothekarkredit zur Finanzierung einer Immobilie. Grundsätzlich können Sie damit aber auch eine Hypothek auf eine bereits vorhandene Immobilie aufnehmen und damit ein anderes Vorhaben finanzieren, z. B. das Studium der Kinder, einen Pflegeheimplatz oder eine Sanierung. Die Immobilie dient in diesem Fall dann der Kapitalbeschaffung für andere Zwecke.


Hypothekarkredit: Rechner und Vergleich

Sie möchten einen Hypothekarkredit aufnehmen und suchen nach Angeboten? Der Hypothekarkredit-Rechner von Infina berechnet passende Kredite für Ihre Situation. So können Sie verschiedene Kreditmodelle miteinander vergleichen.

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Der Weg zum passenden Kredit mit Infina:

  1. Kreditrechner ausfüllen: Geben Sie die wichtigsten Daten zu Ihrer gewünschten Finanzierung in unseren Rechner ein.
  2. Hypothekarkredit berechnen: Klicken Sie auf „Jetzt vergleichen“, um passende Hypothekarkredite zu ermitteln.
  3. Kreditmodelle vergleichen: Vergleichen Sie Monatsrate, Zinssätze und Laufzeit unterschiedlicher Kreditmodelle, um herauszufinden, was zu Ihnen passt.
  4. Anfrage senden: Auf Wunsch können Sie danach ein unverbindliches Beratungsgespräch mit einem unserer Wohnbau-Finanz-Experten vereinbaren. Dieser führt einen umfassenden Hypothekarkredit-Vergleich in Österreich durch, um die optimale Finanzierung für Sie zu finden.

Wie funktioniert ein Hypothekendarlehen?

Nach Abschluss des Kreditvertrags wird die Hypothek in das Grundbuch eingetragen. Das heißt, im Grundbuch erscheint das Pfandrecht auf die belastete Immobilie mit einer bestimmten Summe.

Dabei gibt es zwei Arten der Hypothek:

  • die Festbetragshypothek (auch Darlehenshypothek): Das Pfandrecht gilt für die Besicherung eines ganz bestimmten Kredits. Wenn der ausstehende Kreditbetrag sinkt, dann verringert sich automatisch auch der Wert des Pfandrechts.
     
  • die Höchstbetragshypothek: Das Pfandrecht hat immer den gleichen Wert, welcher unabhängig von der aktuell ausstehenden Kreditsumme ist. Nach der Rückzahlung des ursprünglichen Kredits kann das Pfandrecht im Grundbuch bleiben und ggf. zur Absicherung weiterer Finanzierungen (z. B. Anschlussfinanzierung, Sanierungsdarlehen) dienen.

Für die Eintragung des Pfandrechts ist eine Gebühr zu zahlen, und zwar 1,2 Prozent vom Wert des Pfandrechts.

Wenn das Hypothekendarlehen vollständig zurückgezahlt wurde, kann – muss aber nicht – eine Löschung der Hypothek im Grundbuch beantragt werden. Dazu benötigen Sie eine beglaubigte Löschungsquittung der zuständigen Bank. Die Eintragung der Löschung können Sie über einen Notar oder auch direkt beim zuständigen Bezirksgericht beantragen.


Was passiert mit dem Hypothekendarlehen, wenn ich den Kredit nicht mehr zahlen kann?

Im äußersten Fall droht hier die Zwangsversteigerung der Immobilie. Die Bank würde damit dann die noch ausstehende Forderung begleichen. Allerdings: So weit kommt es in wenigen Fällen. Denn die Bank ist stark daran interessiert, dass der Kreditvertrag bestehen bleibt.

Kontaktieren Sie bei Zahlungsschwierigkeiten unverzügliche Ihren Bankberater, um eine andere Lösung zu finden: z. B. Stundung der Raten, eine Umschuldung oder Ratenreduktion. Mehr Tipps zum Zahlungsverzug beim Kredit erfahren Sie in unserem Ratgeber.


Hypothekarkredit: Zinsen und weitere Kosten

Einen Hypothekarkredit erhält man meist zu vergleichsweise guten Konditionen. Denn durch die Sicherheit der Immobilie gewährt die Bank meist niedrigere Zinsen als bei anderen Kreditarten. Aber: Mit welchen Zinsen bzw. Kosten muss man bei einem Hypothekendarlehen konkret rechnen?

Aktuelle Zinssätze

Die Zinssätze befinden sich aktuell europaweit auf sehr niedrigem Niveau. Das schlägt sich auch auf den Hypothekarkredit-Zinssatz in Österreich nieder. Die aktuellen Zinsen für einen Hypothekarkredit bewegen sich in einem Rahmen von:

  • 0,25 bis 1,00 % (Sollzins) beziehungsweise 0,50 bis 1,25 % (Effektivzins) bei variabler Verzinsung
  • 0,50 bis 1,50 % (Sollzins) beziehungsweise 0,80 bis 1,75 % (Effektivzins) bei fixer Verzinsung

Der konkrete Zinssatz – sowohl der Sollzins/Nominalzins als auch der Effektivzins – hängt dann natürlich von individuellen Faktoren wie Bonität, Wert der Immobilie und vor allem der Kreditlaufzeit ab. Bei Fixzinssätzen spielt auch die Fixzinslaufzeit eine wichtige Rolle.

Tipp: Unser Hypothekarkredit-Rechner hilft Ihnen bei einer ersten Einschätzung, mit welchen Zinssätzen Sie rechnen können.

Zum Kreditrechner

Arten der Verzinsung: Fixzinsen oder variable Zinsen?

Hinsichtlich der Verzinsung des Kredits haben Sie die Wahl zwischen zwei Zinsmodellen: variablen und fixen Zinsen. Ob sich die variablen Zinsen oder die Fixzinsen für Ihren Hypothekarkredit besser eignen, kommt immer auf die individuelle Situation an.

  • Variable Zinsen sind abhängig von der Höhe eines Referenzzinssatzes (meist der 3-Monats-Euribor) und werden laufend angepasst. Sie sind in der Regel etwas niedriger als fixe Zinsen, dafür tragen Sie das Risiko einer künftigen Zinserhöhung. Wer auf variable Zinsen setzen will, braucht einen großzügigen Spielraum beim verfügbaren Einkommen, um bei einem Zinsanstieg nicht in Zahlungsschwierigkeiten zu geraten.
  • Fixzinsen bleiben über einen vereinbarten Zeitraum (z. B. 10, 20 oder 30 Jahre) gleich hoch. Die Kreditrückzahlung wird dadurch deutlich planbarer und Sie erhalten mehr Sicherheit. Im Gegenzug verrechnet Ihnen die Bank allerdings etwas höhere Zinssätze als bei variabler Verzinsung. Aktuell gibt es aber auch für Fixzinsvereinbarungen günstige Angebote.

Nebenkosten beim Hypothekarkredit

Die Kosten beim Hypothekarkredit beinhalten allerdings nicht nur auf die Zinsen. Darüber hinaus fallen weitere Gebühren an. Mit folgenden Nebenkosten für die Finanzierung müssen Sie rechnen:

  • Grundbuchseintragung des Pfandrechts: 1,2 % des eingetragenen Kredits. Meist werden die Kreditsumme sowie eine Nebengebührensicherstellung von 10 bis 30 % im Grundbuch eingetragen.
  • Bearbeitungsgebühren der Bank: Eine Bearbeitungsgebühr kann einmalig oder auch laufend (meist quartalsweise) anfallen. Fällt sie einmalig an, so wird entweder ein Fixbetrag oder ein Prozentanteil der Kreditsumme verrechnet.
  • Vermittlungsvergütung: Die Vermittlungsvergütung ist die Entlohnung für die Kreditvermittlung und fällt einmalig an, wobei meist ein Prozentanteil der Kreditsumme berechnet wird. Die Vermittlungsvergütung kann auch Bestandteil einer (einmalig verrechneten) Bearbeitungsgebühr eines Kreditinstituts sein.
  • Kosten für die Immobilienbewertung: entweder fixer Betrag oder Prozentanteil (z. B. 0,6 %) der Kreditsumme.
  • Kontoführungsgebühr: meist quartalsweise zu zahlen.
  • Versicherungskosten: Wenn die Bank eine Kreditrestschuld- oder eine andere Versicherung verlangt, ist eine Prämienzahlung die Folge, welche dann im Haushaltsbudget bzw. in der Haushaltsrechnung zu berücksichtigen ist.
  • sonstige Spesen: z. B. für Anfragen beim Kreditschutzverband (KSV) oder für die Grundbuchseingabe bzw. das Grundbuchgesuch.

Gut zu wissen: All diese Nebenkosten fließen in die Berechnung des Effektivzinssatzes mit ein. Dieser spiegelt somit die gesamten Kreditkosten wider und eignet sich am besten, um die Konditionen verschiedener Finanzierungen miteinander zu vergleichen. Kosten beim Notar hingegen werden übrigens nicht im Effektivzins berücksichtigt.


Voraussetzungen für einen Hypothekarkredit

Die konkreten Voraussetzungen für einen Hypothekarkredit hängen zum einen vom jeweiligen Kreditinstitut ab. Jede Bank stellt hier etwas andere Anforderungen. Zum anderen sind aber auch rechtliche Voraussetzungen zu erfüllen, wie etwa die Volljährigkeit.

Die häufigsten Anforderungen im Überblick:

  • Alter: Nur wer volljährig ist, ist in Österreich voll geschäftsfähig und darf ohne Einschränkungen einen Kreditvertrag abschließen. In Bezug auf das maximale Alter gibt es keine rechtlichen Vorgaben. Allerdings verlangen viele Kreditinstitute, dass der Kredit bis zum 80. Lebensjahr abbezahlt ist.
  • Wohnsitz und Konto in Österreich.
  • Gute Bonität: Darunter versteht man die Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers. Hier fließen z. B. Zahlungsmoral in der Vergangenheit, Familienstand, Schuldensituation und Einkommen ein.
  • Regelmäßiges Einkommen: Ein festes Einkommen in ausreichender Höhe ist wesentlicher Bestandteil der Bonität – und in aller Regel ein wichtiges Kriterium für die Kreditzusage. Wie großzügig der Spielraum zwischen Monatsrate und Einkommen sein muss, ist jedoch von Bank zu Bank unterschiedlich.
  • Grundstock an Eigenkapital: Ein gewisser Betrag an Eigenmitteln ist meist ebenfalls Voraussetzung, um einen Hypothekarkredit zu bekommen. Im Idealfall werden 20–30 % der Immobilienkosten durch Eigenmittel gedeckt.
  • Immobilienwert: Je höher der geschätzte Wert der Immobilie, desto mehr Sicherheit bietet sie der Bank. Der Immobilienwert sollte also hoch genug sein, um eine Beleihung in der von der Ihnen gewünschten Höhe zu ermöglichen. Bei vielen Banken darf der Kreditbetrag höchstens 80–90 % des Immobilienwerts betragen (maximale Beleihungsquote).
  • Ggf. Versicherungen: Einige Kreditinstitute verlangen Versicherungen (z. B. Kreditrestschuld-, Ablebens- oder Risikolebensversicherung) als Voraussetzung für einen Immobilienkredit.

Tipp: Welche Voraussetzungen bei welcher Bank genau gelten, kann Ihnen ein unabhängiger Kreditberater am besten sagen. Die Wohnbau-Finanz-Experten von Infina stehen Ihnen hier gerne zu Verfügung.

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Sondertilgungen und vorzeitige Rückzahlung

Ob durch Erbe, Sparsamkeit oder Bonuszahlungen: Womöglich haben Sie in einigen Jahren mehr Geld zur Verfügung als ursprünglich gedacht. In diesem Fall möchten Sie den Kredit vielleicht (ganz oder teilweise) vorzeitig tilgen. Bezüglich einer vorzeitigen Rückzahlung des Hypothekarkredits gilt es Folgendes zu beachten:

  • Sondertilgungen bis zu 10.000 Euro pro Jahr können Sie „ungestraft“, also ohne zusätzliche Gebühren, vornehmen (gültig bei Krediten, die nach dem 10.06.2010 abgeschlossen wurden).
  • Bei variabler Verzinsung können Sie den Kredit in beliebiger Höhe (ganz oder teilweise) vorzeitig zurückzahlen. Achten Sie hierbei aber auf etwaige Kündigungsfristen (max. sechs Monate).
  • In einer Fixzinsphase fällt für die vorzeitige Rückzahlung meist eine Pönale an. Bei Krediten, die nach dem 10.06.2010 abgeschlossen wurden, darf diese aber maximal 1 % der vorzeitig zurückbezahlten Summe betragen.
  • Gegebenenfalls können Sie vor Kreditabschluss das Recht auf gebührenfreie Sondertilgungen vereinbaren und im Kreditvertrag festhalten. Ihr Wohnbau-Finanz-Experte berät Sie dazu gerne.

Vor- und Nachteile eines Hypothekarkredits

Ein Immobilienkredit bedeutet eine langjährige Verpflichtung – mit hohem finanziellen Einsatz. Der Abschluss eines solchen Kreditvertrags will daher sorgfältig überlegt sein. Das Modell des Hypothekarkredits bietet dabei verschiedene Vor- und Nachteile:

Vorteile des Hypothekendarlehens:

  • Niedriger Zinssatz: Die Bank bietet – im Vergleich zu unbesicherten Krediten – bessere Konditionen, da die Kreditsumme mit der Immobilie abgesichert wird.
  • Größere Kreditsumme möglich: Durch die Sicherheit der Immobilie genehmigt die Bank höhere Kreditbeträge. Oftmals bekommen Sie den notwendigen Kreditbetrag für einen Immobilienerwerb nur auf diesem Weg.
  • Lange Laufzeiten: Beim Hypothekarkredit sind lange Laufzeiten von 30 oder gar 40 Jahren keine Seltenheit – natürlich immer abhängig vom Alter des Kreditnehmers und der Bonität.

Nachteile des Hypothekendarlehens:

  • Pfandrecht auf die Immobilie: Bei einem Zahlungsausfall hat die Bank das Recht, die Immobilie zu verkaufen. Im schlimmsten Fall kann also der Verlust des Eigenheims drohen. Nicht alle Eigenheimbesitzer fühlen sich bei diesem Gedanken wohl.
  • Weitere Belastung der Immobilie kaum möglich: Die Bank steht mit der Hypothek im Grundbuch. Sie können die Immobilie daher nicht mehr als Sicherheit für andere Verbindlichkeiten heranziehen bzw. nur im zweiten oder dritten Rang, was den meisten Kreditgebern nicht ausreicht.

Insgesamt lässt sich aber festhalten: Ein Hypothekendarlehen ist für viele der einzige und günstigste Weg zum Eigenheim. Mit vernünftiger Kalkulation der Monatsrate können Sie zudem das Risiko des Zahlungsausfalles auf ein Minimum begrenzen.


Rechtliches: das Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz (HIKrG)

Für einige Rahmenbedingungen beim Hypothekarkredit gibt es gesetzliche Vorgaben. Im sogenannten Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz sind einige Punkte geregelt, die dazu dienen, Sie als Verbraucher zu schützen. Es lohnt sich, über die wichtigsten Inhalte Bescheid zu wissen und seine Rechte zu kennen:

  • Banken müssen die Kreditwürdigkeit Ihrer Kunden vor Vertragsabschluss genau prüfen und dürfen nur dann einen Kreditvertrag anbieten, wenn die Kreditrückzahlung plausibel scheint.
  • Vor dem Vertragsabschluss muss die Bank Ihnen diverse „vorvertragliche Informationen“ übermitteln, u.a. den Effektivzinssatz, vorzeitige Rückzahlungsmöglichkeiten sowie alle Kosten, die mit dem Kredit in Verbindung stehen.
  • Wenn Ihnen die Bank ein verbindliches Kreditangebot unterbreitet, dann muss dieses mindestens sieben Tage lang gültig sein.
  • Nach der Unterzeichnung des Kreditvertrags und Aushändigung des ESIS-Merkblatts (Europäisches Standardisiertes Merkblatt) haben Sie zwei Tage lang ein Rücktrittsrecht.

Darüber hinaus gelten weitere Bestimmungen, etwa zur Art und Weise der zulässigen Werbung für Kreditverträge.


Hypothekarkredit in Österreich: bietet Chance auf gute Konditionen

Ein Hypothekendarlehen ist – nicht ohne Grund – der beliebteste Weg, um einen Immobilienkredit zu erhalten: Als Kreditnehmer haben Sie so die Chance auf einen hohen Kreditbetrag mit langer Laufzeit. Je nach Risikoneigung und Einkommen kann die Wahl auf ein variables oder fixes Zinsmodell fallen. Um den optimalen Kredit für die eigene Situation zu finden, lohnt es sich, verschiedene Kreditangebote zu vergleichen. Der Hypothekarkredit-Rechner von Infina und unsere Wohnbau-Finanz-Experten können Ihnen hier eine große Hilfe sein.

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Weitere Fragen

 

Dies ist von zahlreichen Faktoren abhängig, z. B. Ihrer Bonität, den vorhandenen Eigenmitteln, weiteren Sicherheiten (neben der Immobilie), Ihrem Alter, dem verfügbaren Einkommen. Eine wichtige Rolle spielt auch der Wert der Immobilie, die Sie mit der Hypothek belasten: Die maximale Beleihungsquote liegt häufig bei 80 %, das heißt, Banken wollen einen Kreditbetrag von maximal 80 % des Immobilienwerts ausgeben.

 

 

Mit „Hypothek“ bezeichnet man das Pfandrecht der Bank auf die Immobilie – also den Umstand, dass die Immobilie der Bank als Sicherheit dient. Die Hypothek ist daher nicht der Kredit an sich. Wenn man für einen Kredit eine Hypothek aufnimmt und die Bank ins Grundbuch eingetragen wird, dann handelt es sich um einen sogenannten Hypothekarkredit.

 

 

Dies geht aus dem Grundbuchauszug der jeweiligen Liegenschaft hervor. Die Hypothek ist als „Pfandrecht“ im C-Blatt der Grundbuchseinlage verzeichnet.

 

 

Ein Bauspardarlehen wird nur von den Bausparkassen vergeben und ihm geht immer eine bestimmte Zeit des Ansparens (Bausparphase) vorweg. Der Hypothekarkredit wird von ganz unterschiedlichen Banken vergeben – eine Sparphase ist hier nicht notwendigerweise vorgesehen.

 

 

Der Begriff „Immobilienkredit“ gibt an, wozu ein Kredit verwendet wird – nämlich zum Immobilienkauf. Der Begriff „Hypothekarkredit“ gibt Auskunft über eine bestimmte Rahmenbedingung der Finanzierung: die Besicherung mit einer Immobilie. Ein Hypothekarkredit kann gleichzeitig ein Immobilienkredit sein, aber ebenso anderen Zwecken dienen.

 

 

Dazu sollten Sie zum einen viele unterschiedliche Kreditangebote vergleichen, um jenes mit den besten Konditionen auszuwählen. Zum anderen können Sie im Vorfeld Ihre Bonität verbessern, indem Sie z. B. Eigenmittel ansparen und Wert auf ein festes Einkommen legen. Die Wohnbau-Finanz-Experten von Infina helfen Ihnen gern dabei, den optimalen Kredit für Ihre Situation zu finden.

 

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Über den Autor: Mag. Harald Draxl
Position: Geschäftsführer

Meine Kreditkompetenz habe ich 1995 durch die Leitung des Gewerbekunden-Centers bei der Creditanstalt AG und seit 1997 als Baufinanzierungs-Spezialist bei der CA Baufinanzierungs-Beratung GmbH aufgebaut. Im Jahr 2002 wurde ich Gesellschafter bei der Infina und ab November 2004 in die Geschäftsführung berufen. Meine Zuständigkeit ist seither die Leitung unseres Vertriebes und der Banken-Kooperationen. Ich beschäftige mich tagtäglich mit den Entwicklungen am österreichischen Kreditmarkt, um unsere gesamte Vertriebsorganisation stets über die besten Produkte und aktuellen Zinssätze für die Kundenberatungen auf dem Laufenden zu halten.

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