Wie hoch darf ich auf meinem Grundstück bauen und muss das Dach eine besondere Form haben? Welchen Abstand muss mein Haus zum Nachbargrundstück haben? Die Antworten auf diese Fragen liefert der Bebauungsplan. Was dort alles geregelt ist, wer diesen Plan beschließt und inwiefern Sie Einfluss auf Änderungen haben – das erfahren Sie in diesem Beitrag.
Kurz gesagt legt er fest, wie auf einem bestimmten Grundstück gebaut werden darf. Darin finden sich zum Beispiel Vorgaben dazu, wie hoch das Gebäude sein darf, welcher Anteil der Grundfläche bebaut werden darf oder wie nah Sie an das Nachbargrundstück bauen dürfen.
Übrigens: Es gibt nicht für alle Flächen einen solchen Plan. Beispielsweise existiert in Niederösterreich nur für rund 50 % aller Grundstücke, die als Bauland gewidmet sind, ein solcher Plan. Wie die Bebauung geregelt ist, wenn kein Plan vorliegt, erfahren Sie ebenfalls in diesem Beitrag.
Bebauungsplan: das Wichtigste im Überblick
In diesem Plan finden sich Vorschriften, wie auf einem Grundstück gebaut werden darf.
Inhalte des Plans sind beispielsweise die Bauhöhe, die Bauweise und die Baudichte.
Der Plan zur Bebauung ist Ländersache und deshalb je nach Bundesland ein wenig unterschiedlich gestaltet.
Sie können den Bebauungsplan in jedem Gemeindeamt einsehen, für manche Gemeinden existiert auch eine Online-Version.
Der Plan wird vom Gemeinderat beschlossen.
Wenn Sie vom Bebauungsplan abweichen wollen, können Sie bei der Baubehörde einen Antrag stellen.
Flächenwidmungs- und Bebauungsplan: Was ist der Unterschied?
Der Flächenwidmungs- und Bebauungsplan werden oft in einem Atemzug genannt, da sie eng miteinander verbunden sind. Es handelt sich aber um zwei verschiedene Dokumente: Im Flächenwidmungsplan wird die Nutzung eines Grundstücks festgelegt – also ob es sich zum Beispiel um Bauland oder Grünland handelt.
Im Bebauungsplan schließlich finden sich Angaben dazu, auf welche Art und Weise gebaut werden darf. Während im Flächenwidmungsplan sämtliche Flächen erfasst sind, existiert nicht für alle Grundstücke ein Plan zur Bebauung. Weitere Informationen zum Flächenwidmungsplan finden Sie in unserem separaten Ratgeber zu diesem Thema.
Ratgeber
Der Flächenwidmungsplan in Österreich: Alle wichtigen Informationen zu diesem Thema.
Was ist im Bebauungsplan genau geregelt?
Die Bauordnung – und damit auch der Plan zur Bebauung – ist in Österreich Sache der Bundesländer. Deshalb unterscheiden sich Plan und Begrifflichkeiten auch von Bundesland zu Bundesland. Im Allgemeinen finden sich darin aber folgende Bestimmungen:
Bauklasse: Damit wird die Höhe der Bauwerke geregelt, meist wird die Bauklasse in römischen Ziffern angegeben. In Niederösterreich gibt es beispielsweise 9 verschiedene Bauklassen, wobei das Bauwerk in Klasse I nicht höher als 5 m sein darf, bei Klasse IX (Hochhaus) muss es über 25 m hoch sein.
Baudichte: Hier geht es grob gesprochen darum, welcher Anteil der Grundfläche überbaut werden darf – manchmal ist auch vom „Maß der baulichen Ausnützung“ die Rede. Dafür gibt es verschiedene Kennzahlen: zum Beispiel die Grundflächenzahl (Prozentanteil der überbaubaren Fläche an der Grundstücksfläche) oder die Geschossflächenzahl (Gesamtfläche aller Hauptgeschosse im Verhältnis zur Grundstücksfläche).
Bauweise: Bei der Bauweise wird festgelegt, ob an das Nebengebäude direkt angebaut werden oder ein Abstand frei bleiben soll. Man unterscheidet zwischen der offenen (Gebäude sind freistehend), der gekuppelten (Gebäude wird an einer Seite an das benachbarte angebaut) und der geschlossenen Bauweise (Gebäude werden an der Fluchtlinie von der einen seitlichen Bauplatzgrenze bis zur anderen Bauplatzgrenze durchgehend errichtet).
Der Bebauungsplan ist in Österreich Zuständigkeit der einzelnen Bundesländer.
Darüber hinaus können eine Reihe an weiteren Vorschriften bestehen – beispielsweise in Bezug auf:
Gestaltung von nicht bebauten Flächen (zum Beispiel Bepflanzung mit Bäumen und Sträuchern)
Grenzen für den Ausstoß von Emissionen
Bereitstellung von Parkplätzen
Abstand zum Nachbargrundstück (der sogenannte „Bauwich“)
Mindest- bzw. Maximalanzahl von Geschossen
Dachform und -neigung
Fassadengestaltung und Materialien (vor allem im Bereich besonders erhaltungswürdiger Gebäude)
Gebot oder Verbot von Einfriedungen (also Zäune, Mauern und dergleichen)
Im Regelfall liegt der Plan in gezeichneter Form vor, es gibt aber auch textliche Bebauungspläne.
Einsicht in den Bebauungsplan
Der Bebauungsplan liegt in Österreich beim zuständigen Gemeindeamt auf und dort ist auch eine Einsicht möglich. Gegen eine geringe Gebühr können Sie meist eine Kopie bzw. einen Abdruck erwerben.
In manchen Bundesländern bzw. Städten ist der Plan für die Bebauung auch online abrufbar – so beispielsweise für Wien, die Stadt Salzburg und Leonding. Aber Achtung: Nicht immer ist der digitale Plan auch rechtswirksam. Nutzen Sie die Online-Version im Zweifelsfall nur für die erste Orientierung.
Tipp
Vor dem Grundstücks- oder Hauskauf sollten Sie den Bebauungsplan unbedingt gründlich studieren. So erfahren Sie, ob die Bauvorgaben auf dem Grundstück Ihr Traumhaus überhaupt zulassen. Und auch wenn Sie ein bereits fertig gebautes Haus erwerben, kann dieser Plan eine wichtige Rolle spielen, etwa bei geplanten Um- und Anbauten.
Wer beschließt den Bebauungsplan?
Der Bebauungsplan wird vom Gemeinderat in Auftrag gegeben und beschlossen. Die Grundlage dafür bilden ein allgemeineres Konzept, wie sich die Umgebung entwickeln soll (das „örtliche Raumordnungsprogramm“), und der Flächenwidmungsplan. Darauf aufbauend beauftragt der Gemeinderat ein Team aus Experten, für bestimmte Teilbereiche einen Plan für die Bebauung zu entwerfen.
Der Entwurf muss dann 6 Wochen im Gemeindeamt aufliegen, sodass jeder sich ein Bild davon machen kann. In diesem Zeitraum können Sie eine schriftliche Stellungnahme zum Plan abgeben. Nach dieser Frist beschließt der Gemeinderat, ob der Plan in Kraft treten soll. Spätere Änderungen sind möglich, allerdings braucht es dafür eine triftige Begründung.
Den Bebauungsplan verstehen: Legende und Symbole
Für Laien ist es gar nicht so einfach, den Bebauungsplan zu lesen – denn die einzelnen Bestimmungen sind durch spezielle Planzeichen festgehalten. Die Erläuterungen zu diesen Symbolen finden sich jedoch im Regelfall in einer Legende im Anhang.
Grundsätzlich gibt es keine einheitlichen Planzeichen für ganz Österreich, sondern diese unterscheiden sich etwas voneinander, je nach Bundesland.
Welche häufigen Symbole und Planzeichen finden sich in einem Bebauungsplan?
Als erste Orientierung hier einige Beispiele, welche Arten von Zeichen im Bebauungsplan häufig zu finden sind:
Fluchtlinien: Diese Linien grenzen verschiedene Flächen voneinander ab, etwa Straßen (Straßenfluchtlinien) oder sonstige öffentliche Flächen (Grenzfluchtlinien). Die Baufluchtlinien markieren jene Grenze am Bauland, die (mit Ausnahme bestimmter Vorbauten) nicht überbaut werden darf.
Zahl für die Bauklasse oder Bauhöhe: Die Bauklasse wird meist mit römischen Ziffern angegeben, die maximale Bauhöhe durch arabische Ziffern.
Kürzel für die Bauweise: Üblich sind die Abkürzungen „o“, „gk“ und „g“ für die offene, gekuppelte und geschlossene Bauweise.
Prozentzahl zur Angabe der Baudichte: Manchmal wird diese Zahlenangabe noch ergänzt um ein Kürzel für die konkrete Kennzahl, zum Beispiel „GRZ“ für die Grundflächenzahl oder „GFZ“ für die Geschossflächenzahl.
Grundriss der bestehenden Gebäude: Je nach Gestaltung (Schraffur, gestrichelte Linien, etc.) kann zusätzlich markiert werden, ob das Gebäude zum Beispiel abzutragen ist oder erst in Planung ist.
Symbole und Planzeichen helfen Ihnen dabei, den Bebauungsplan zu verstehen.
Planzeichen in verschiedenen Bundesländern
Auch online können Sie Erläuterungen zu den Planzeichen finden – zum Beispiel in der Planzeichenverordnung des jeweiligen Bundeslands oder in entsprechenden Broschüren bzw. Dokumenten. Im Folgenden haben wir dazu einige hilfreiche Links für Sie zusammengestellt:
Wie bereits erwähnt, kann es auch sein, dass für Ihr (zukünftiges) Grundstück kein Bebauungsplan vorliegt. Da stellt sich natürlich die Frage: Was darf ich denn jetzt dort bauen? Diese Frage sollten Sie vor einem Grundstückskauf unbedingt klären.
Eines vorweg: Auch in diesen Gebieten hat man nicht komplett freie Hand, was das Bauen betrifft. Zwar gibt es für diese Bereiche keine so konkreten Vorgaben, jedoch gelten allgemeinere Bestimmungen aus der jeweiligen Bauordnung des Bundeslandes. Im Allgemeinen darf sich das neue Gebäude nicht zu stark von den umliegenden unterschieden und muss sich harmonisch in die Umgebung einfügen.
Bevor Sie beginnen können zu bauen, muss Ihnen die Baubehörde eine Genehmigung erteilen. Diese prüft Ihr Vorhaben nach den Richtlinien der Bauordnung. Es empfiehlt sich häufig, schon vor dem Grundstückskauf eine Bauvoranfrage zu stellen. So erhalten Sie bereits vorab die Sicherheit, dass Ihr gewünschtes Traumhaus später auch genehmigt wird.
Der Bebauungsplan passt nicht zu meinen Bauplänen – was nun?
Sie wünschen sich ein Flachdach, aber der Plan zur Bebauung sieht nur Satteldächer vor. Oder Sie bekommen mit, dass der Plan geändert werden soll, sind aber mit den Änderungen nicht einverstanden. Was können Sie in diesen Fällen tun?
Abweichung und Befreiung vom bestehenden Bebauungsplan
Ihr Traumhaus und die Vorschriften zur Bebauung stimmen nicht komplett überein? Dann können Sie bei der Baubehörde einen Antrag auf Abweichung vom Bebauungsplan stellen.
Unter gewissen Voraussetzungen wird die Abweichung genehmigt – zum Beispiel, wenn es sich nur um geringfügige Änderungen handelt, die Nachbarn nicht beeinträchtigt werden und insgesamt eine bessere Flächennutzung möglich ist. Eine Klage gegen den Plan zur Bebauung können Sie jedoch nicht einbringen.
Änderung des Bebauungsplans: Möglichkeiten auf Einspruch
Wenn die Änderung eines bestehenden Bebauungsplanes beschlossen werden soll, dann müssen auf jeden Fall alle betroffenen Eigentümer benachrichtigt werden. Der Entwurf für die Änderungen muss außerdem 6 Wochen lang im Gemeindeamt ausgehängt werden.
Wenn Sie der Änderung widersprechen möchten, dann können Sie während dieser 6 Wochen eine schriftliche Stellungnahme abgeben. Allerdings: Dies stellt kein Rechtsmittel dar, Sie können also nicht gegen den neuen Plan klagen.
Änderungen eines bestehenden Bebauungsplans sind unter gewissen Umständen möglich.
Der Bebauungsplan sorgt für ein harmonisches Stadtbild
Wer einen Hausbau plant, fühlt sich vom Bebauungsplan vielleicht an der einen oder anderen Stelle eingeengt – aber: Er bietet zukünftigen Hausbesitzern auch Schutz. Denn damit wird beispielsweise sichergestellt, dass der Nachbar nicht plötzlich drei Geschosse aufstockt und ihnen das Sonnenlicht raubt. So sorgt dieser Plan dafür, dass sich das Stadtbild harmonisch entwickelt, wovon Sie als Anwohner ebenfalls profitieren.
Über den Autor: Mag. Elfi Stampfl Position: Prokuristin
Meine Expertise im Bereich der Organisation und Ausbildung habe ich als Verwaltungsleiterin einer großen Genossenschaft in Südtirol erworben. Die Zusammenarbeit mit landwirtschaftlichen Unternehmen war für mich die beste Schule des Lebens. Seit 2013 leite ich das Finanzierungsservice der Infina. Mein hohes Qualitätsverständnis führte zur Gründung der Infina Academy, da es mein Anspruch ist, dass unsere Wohnbau-Finanz-Experten dazu befähigt sind, die beste Finanzierungsberatung in ganz Österreich anzubieten. Zudem ist mir wichtig, unsere Kunden über die aktuelle Zinsentwicklung zu informieren. Für mich persönlich sind Ehrlichkeit und die Bereitschaft für den Kunden alles zu tun das höchste Gebot.
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