Bausachverständiger: Kosten, Leistungen und Nutzen

Bausachverständiger in Österreich
Autor: Hagen Luckert
Kategorie: Immobilie
Datum: 23.12.2020

Beim Kauf eines Eigenheims gibt es zahlreiche Dinge zu beachten. Eines, das oft übersehen wird, aber schwerwiegende Folgen haben kann, ist die Überprüfung der Immobilie durch einen Experten. Aufgrund der Vielzahl an geltenden Normen und technischen Regeln ist es für einen Laien schwierig, Mängel zu erkennen und zu beanstanden. Angesichts der Euphorie über das neue Eigenheim kann es ratsam sein, einen Bausachverständigen als neutralen Experten hinzuzuziehen. Dieser überprüft nicht nur neue Immobilien auf vorhandene Mängel, sondern kann gebrauchte Immobilien ebenso einer Zustandsbewertung unterziehen.

Bausachverständiger: Das Wichtigste im Überblick

  • Ein Bausachverständiger überprüft Neubauten oder Bestandsimmobilien.
  • Er dokumentiert offene und identifiziert häufig auch versteckte Mängel.
  • Eine Beauftragung erfolgt meist bei der Übernahme eines Neubaus oder vor Unterzeichnung eines Kaufvertrags einer Bestandsimmobilie.
  • Baumängel können sehr kostspielig sein, weshalb die Einbindung eines Bausachverständigen eine gute Investition ist.
  • Zwischenzeitlich gibt es spezialisierte Anbieter im Internet, welche qualifizierte Bausachverständige österreichweit vermitteln.

Was ist ein Bausachverständiger?

Ein Bausachverständiger in Österreich unterstützt Sie mit seinem Expertenwissen zum Bauwesen und zu Immobilien. Häufig kommt er beim Kauf bzw. Verkauf einer bestehenden Immobilie, bei einem Neubau oder einer gerichtlichen Auseinandersetzung zum Einsatz.

Als Sachverständiger für das Bauwesen überprüft er Bauwerke und erstellt hierzu ein Protokoll. Dabei klärt er bei Neubauten die Einhaltung vorgegebener Standards und bei Gebrauchtimmobilien den aktuellen Zustand der einzelnen Bauteile der Immobilie, wie beispielsweise Fenster und Böden.

Außerdem führt er während des Baus Sicherheitskontrollen durch und ist bei der Abnahme dabei. Dies sind wertvolle Leistungen für den Bauherrn.


Welche Leistungen bietet ein Sachverständiger für Bauwesen?

Es gibt viele Fälle, in welchen die Beauftragung eines Sachverständigen für Bauwesen sinnvoll ist. Beispielsweise kann beim Immobilienkauf einer älteren Immobilie die Entscheidung, ein Gutachten vom Bausachverständigen für den Altbau erstellen zu lassen, bei der anschließenden Altbausanierung vor einer unliebsamen Kostenexplosion schützen.

In diesem Fall leuchtet die Einbindung eines Bausachverständigen für eine Abschätzung der Kosten einer Sanierung ein. Doch es gibt deutlich mehr Fälle, in welchen nicht unmittelbar an die Einbindung eines Bausachverständigen gedacht wird. Nachfolgend finden Sie einige der wichtigsten Fälle, in welchen Ihnen ein Experte in Form eines Bauwerksdiagnostikers, Bausachverständigen oder anderen Baufachleuten Sicherheit verschafft, Sie häufig Geld einsparen und vor größeren Kosten der Mängelbeseitigung schützt.

Beratung beim Hauskauf oder Hausverkauf

Bei Gebrauchtimmobilien wird nicht auf Mängel gemäß gesetzlicher Definition, sondern auf den Zustand der einzelnen Bauteile (Wände, Böden, Fenster, etc.) überprüft. Aus rechtlicher Sicht besteht beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie kein Anspruch auf ein mängelfreies Objekt. Der sogenannte Ankaufstest bei Gebrauchtimmobilien umfasst daher die Beurteilung und Bewertung sämtlicher Bauteile inkl. Sanitärinstallationen, etc.

Bauabnahme nach Neubau

Bei einem Neubau sind sämtliche einschlägige, technische Normen einzuhalten. Wird davon abgewichen, spricht man von einem Mangel. Für einen Laien ist es nahezu unmöglich, sich einen Überblick über die geltenden Richtlinien zu verschaffen. Bei der Mängelfeststellung im Zuge der Immobilienübergabe werden Unkundige aus diesem Grund oft abgewimmelt und Bedenken beiseite gewischt. Die Leistung des Bausachverständigen bei der Übergabe der Wohnung oder des Hauses umfasst daher die Überprüfung auf Einhaltung sämtlicher Normen und die Feststellung von Mängeln. 

Schlussfeststellung bei Neubau

Die Überprüfung eines neu gebauten Hauses oder einer Neubauwohnung ist nach drei Jahren (sogenannte „Schlussfeststellung“) sinnvoll. Denn was viele nicht wissen: Nach drei Jahren endet der zurückbehaltene Haftrücklass in der Höhe von 2-5 % des Kaufpreises, da die Gewährleistungsfrist dann abläuft. Bis zu diesem Zeitpunkt hat man als Kunde ein finanzielles Druckmittel in der Hand, um Mängelbehebungen voranzutreiben. Ein Sachverständiger überprüft die Immobilie bei der Schlussfeststellung auf eventuell vorhandene oder neu aufgetretene Mängel.

Baubegleitung beim Hausbau

Neben dem einmaligen Einsatz eines Bausachverständigen bei einer Bauabnahme oder Schlussfeststellung bei Neubauten kann dieser auch baubegleitend während der gesamten Bauphase eingesetzt werden. In der Praxis ist diese Form der Baubegleitung beim Bau eines Einfamilienhauses am häufigsten zu finden. Vorwiegend dann, wenn der Bauherr wenig Zeit oder Expertise hat, den Baufortschritt und die Einhaltung der Richtlinien selbst zu überwachen. Häufig hängt dies auch davon ab, für welchen Haustyp man sich entschieden hat. Die Begleitung über einen längeren Zeitraum ist zwar mit höheren Kosten verbunden, sichert aber den Bauherren entsprechend ab.

Schimmelgutachten

Ein Schimmelbefall kann zu allergischen, infektiösen oder toxischen Reaktionen führen. Ein Sachverständiger für Bauwesen kann Klarheit schaffen, wenn der Verdacht eines Schimmelbefalls besteht. Wenn dieser tatsächlich bestätigt wurde, sind gesundheitliche Diagnosen und mögliche Folgewirkungen dann selbstverständlich stets nur von Medizinern einzuschätzen.

Energieberatung

Ein spezifischer Bereich im Bereich der Bausachverständigen ist die Energieberatung. Hier ist zu unterscheiden, ob Sie als Verkäufer oder Vermieter einer Immobilie einen Energieausweis benötigen, ein Niedrigenergiehaus, Passivhaus oder Null-Energiehaus bauen oder ein Smart-Home mit dem Fokus der Energieoptimierung ausrüsten wollen. Dazu gilt es den passenden Sachverständigen bzw. Gewerbetreibenden mit den entsprechenden Kenntnissen zu finden.

Als Ergebnis dieser Leistungen erhalten Sie für gewöhnlich ein Protokoll, in welchem sämtliche Details, Anmerkungen des Sachverständigen, Fotos sowie weitere Punkte festgehalten und verständlich erklärt werden. Diesen Service wird in Österreich zunehmend auch online und zu einem im Vorfeld vereinbarten Fixpreis vermittelt.

Die Leistungen im Überblick

LeistungZeitpunktUmfang
Gebrauchtimmobilie Ankaufstest (Haus oder Wohnung)Vor dem ImmobilienkaufZustandsbeurteilung
Neubau Haus- oder WohnungsübergabeZum Zeitpunkt der ÜbergabeBegutachtung auf Mängel
Neubau Schlussfeststellung (Haus oder Wohnung)3 Jahre nach der Übergabe (kurz vor Ablauf dieser Frist)Begutachtung auf Mängel
Baubegleitung beim HausbauWährend der BauphaseLaufende Begutachtung auf Einhaltung von Normen und Planung
SchimmelgutachtenJederzeitIn der Regel einmalige Begutachtung auf Mängel
EnergieberatungJederzeitIn der Regel einmalige Beratung
Tipp:

Sie suchen einen Bausachverständigen, der Ihnen bei diesen Aufgaben zur Seite steht? Gerne stellen wir den Kontakt zu unserem Kooperationspartner „Hermann hilft“ her. Innerhalb kürzester Zeit erhalten Sie ein persönliches Angebot.

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Wertermittlung

Neben den Prüfungen einer Neubauimmobilie auf Mängel und der Zustandsbeschreibung bei Gebrauchtimmobilien durch einen Bausachverständigen, gibt es noch den Bereich der Wertermittlung für eine Immobilie. Die Wertermittlung spielt eine besonders große Rolle, wenn Sie beabsichtigen Ihre Immobile zu verkaufen und aufgrund deren Alters unsicher über den Wert sind.

In unserem Ratgeber Immobilienbewertung in Österreich finden Sie zum Thema Wertermittlung ausführliche Informationen zu den üblichen Methoden und Kosten.


Bausachverständiger: Kosten für verschiedene Leistungen in Österreich

Mit welchen Kosten für einen Bausachverständigen in Österreich müssen Sie nun rechnen? Ganz wesentlich hängen diese von Lage, Größe und Zustand des Objekts ab. Die Kosten für einen Bausachverständigen bei einer Sanierung liegen dabei in der Regel höher als für einen Neubau.

Unabhängige Sachverständige verlangen je nach Erfahrung in etwa zwischen 100 und 200 Euro pro Stunde bei der Überprüfung gewöhnlicher Immobilien. Für die An- und Abfahrt und die Begutachtung sowie die Nachbearbeitung für ein Mängelprotokoll fallen zumindest 5 bis 10 Stunden an. Vorab ist der Aufwand für einen Sachverständigen schwer einzuschätzen, für eine detaillierte Dokumentation müssen Sie aber mit mindestens 1.000 Euro rechnen.

Durch die Verwendung von eigenen Software-Apps ist es Online-Anbietern, wie unserem Kooperationspartner aber möglich, die Leistung zu einem im Vorfeld definierten Fixpreis anzubieten, der bis zu 50 % günstiger ist als die gewöhnliche Beauftragung eines Bausachverständigen.


Wer trägt die Kosten des Bausachverständigen?

Der Bausachverständige wird zunächst immer von einer Partei beauftragt und ist durch diese zu bezahlen. Bei Rechtsstreitigkeiten kann dieser auch von Seiten des Gerichts zur Klärung von Sachverhalten eingesetzt werden. Sein Urteil muss immer auf der Grundlage von fachlichen und sachlichen Begebenheiten getroffen werden. Explizit bei juristischen Auseinandersetzungen kann es bei den Kosten für den Bausachverständigen am Ende zu einer anderen Regelung kommen.


Wann ist ein Bausachverständiger von Nutzen?

Der Bausachverständige prüft die Immobilie auf Herz und Nieren, um Sie vor unliebsamen Überraschungen zu schützen.

Bei Neubauimmobilien werden festgestellte Mängel im Zuge der Übernahme bzw. im Zuge der Schlussfeststellung mit Fotos protokolliert und dokumentiert. Als Ergebnis erhalten Sie ein Mängelprotokoll, welches eine fundierte Grundlage und übersichtliche Fotodokumentation darstellt. Das Protokoll können Sie im Anschluss sofort an den Bauträger oder Bauunternehmer weiterleiten und ihn so zur Mängelbehebung auffordern.

Gebrauchte Häuser und Wohnungen hingegen werden (unbedingt vor dem Kauf) im Zuge des Ankaufstests auf ihren Zustand überprüft. Sämtliche Bauteile einer Immobilie werden objektiv anhand einer Skala bewertet. Vom Bausachverständigen wird das gesamte Objekt mit Fotos und Kommentaren dokumentiert. Zum Abschluss der Begutachtung wird meist eine gewichtete Gesamtzustandsbewertung errechnet. Unabhängig davon gibt der Bausachverständige aufgrund seiner jahrelangen Erfahrung eine subjektive Gesamtzustandsbewertung ab.

Anhand des Zustandsprotokolls können Sie im Anschluss ableiten, ob das Objekt Ihren Anforderungen entspricht oder aufwendige Sanierungsarbeiten notwendig sind.

Beispiel aus der Praxis

Bei der Begehung einer Gebrauchtwohnung fallen dem Sachverständigen einige Punkte bei den Elektro- und Sanitärinstallationen auf. Er weist die Kunden darauf hin, dass sich einige Bauteile trotz gegebener Funktion am Ende der Nutzungsdauer befinden und ein kostenintensiver Tausch in naher Zukunft notwendig sein wird. Aufgrund dieser Beurteilung können die Kunden den Kaufpreis neu verhandeln und Geld sparen. 


Wichtige Informationen zu Baumängeln

Das Thema möglicher Baumängel ist vielfältig. Neben klar erkennbaren Problemen sind die versteckten Baumängel das deutlich größere Problem für den Bauherren oder Immobilienkäufer, da er diese aufgrund fehlender Praxis kaum erkennen kann.

Welche Baumängel gibt es?

Die Liste möglicher Baumängel ist lang. Angefangen von der Nichteinhaltung geltender Normen und technischer Regeln, wie beispielsweise bei der Verlegung von Wasser- und Elektroleitungen, über Feuchtigkeitsprobleme und fehlerhaften Dämmungen bis hin zu Rissen im Mauerwerk können in der Praxis viele Mängel auftreten.

Wie können Baumängel entstehen

Das Auftreten von Baumängeln kann viele Ursachen haben. Häufig entstehen diese durch Unachtsamkeit, einer zu schnellen Erstellung des Bauwerks oder den Einsatz angelernter Hilfskräfte bei fehlender laufender Überwachung. Manchmal ist aber auch einfach Pech im Spiel oder die Zusammenarbeit unterschiedlicher Handwerker ist nicht richtig aufeinander abgestimmt. Doch die Gründe für einen Baumangel können Ihnen egal sein. Als Käufer einer Immobilie haben Sie immer die Möglichkeit, sich durch die Beauftragung eines Bausachverständigen entsprechend abzusichern.

In unserem Ratgeber Baumängel in Österreich finden Sie weitere Informationen zur möglichen Vorgehensweise beim Erkennen von Mängeln, wichtigen Fristen, die Sie kennen sollten, sowie zum Thema Gewährleistung.


Wie finde ich einen guten Bausachverständigen?

Vielleicht stellen Sie sich jetzt die Frage, wie und wo Sie einen guten Sachverständigen finden. Wenn Sie im Familien- oder Freundeskreis keine Empfehlung bekommen, müssen Sie selbst recherchieren. Dabei können Sie auf Branchenbücher zurückgreifen oder selbst im Internet auf Suche gehen. Sofern Sie aber im Internet oder sozialen Medien keine ausreichende Anzahl an Bewertungen finden, können Sie die Qualität der Dienstleistung des Bausachverständigen nur schwer einschätzen.

In diesem Fall können Sie auf spezialisierte Online-Anbieter zurückgreifen. Seriöse Anbieter veröffentlichen dabei die Qualifikations- und Qualitätskriterien, welche ein vermittelter Bausachverständiger haben muss. Nehmen Sie Kontakt zu uns auf und unser Kooperationspartner „Hermann hilft“ vermittelt Ihnen einen Bausachverständigen ganz in Ihrer Nähe.


Ein guter Bausachverständiger zahlt sich aus

Die Einbindung eines Bausachverständigen ist immer dann sinnvoll, wenn Sie beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie auf der sicheren Seite sein wollen. Der Kauf eines Eigenheims ist eine der größten Investitionen im Leben, die man für gewöhnlich nur ein- bis zweimal tätigt. Die Kosten, die dabei für eine professionelle Begutachtung anfallen, sind im Vergleich dazu verschwindend gering.


Bildquellen:  Andrey_Popov/ Shutterstock.com, SpeedKingz/ Shutterstock.com, Andrey_Popov/ Shutterstock.com
Rechtshinweise zu unseren Ratgebern finden Sie in unserer Verbraucherschutzinformation.

Über den Autor: Hagen Luckert
Position: Geschäftsführer

Meine gesamte berufliche Laufbahn habe ich im Kreditbereich verbracht. Zunächst im Sparkassen- sowie im Großbankensektor. Nach Leitung der Business-Unit Kreditstrategie- und Organisation in einem großen Beratungsunternehmen war ich als Geschäftsführer einer Kreditfabrik tätig. Im Anschluss daran war ich als Vorstand in einem Softwareunternehmen für künstliche Intelligenz im Bankenbereich tätig und habe 2019 in die Geschäftsführung von Infina gewechselt. Die ständige Recherche, strukturierte Aufbereitung und verständliche Veröffentlichung von allen Fragestellungen rund um das Kreditgeschäft gehören zu den wesentlichen Schwerpunktsetzungen meiner Funktion.

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