Auswirkungen EZB-Leitzinssenkung 2024

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Autor: Hagen Luckert
Kategorie: Finanzierung
Datum: 18.07.2024

Am 6. Juni 2024 senkte die Europäische Zentralbank (EZB) nach zehn vorherigen Erhöhungen ihre Leitzinssätze erstmals wieder um jeweils 0,25 Prozentpunkte (bei Folgesitzung EZB-Rat am 18. Juli 2024 erfolgte keine weitere Leitzinsanpassung). Eine solche Zinssenkung führt normalerweise dazu, dass Kredite günstiger werden. Doch aufgrund der momentanen inversen Zinskurve gestaltet sich die Situation differenzierter. In diesem Ratgeber werden die Auswirkungen der EZB-Zinssenkung auf Wohnbau- und Immobilienfinanzierungen erläutert sowie ein Ausblick auf die künftige Zinsentwicklung gegeben.


Das Wichtigste im Überblick

  • Die Zinssätze für langfristige Fixzinsbindungen waren im Vorfeld der EZB-Leitzinssenkung bereits gefallen, da die Marktteilnehmer bzw. Banken schon länger fest eine Leitzinssenkung einkalkuliert hatten.
  • Insofern sind die Kundenzinssätze für neue Wohnbaufinanzierungen mit Fixzinssatz nach der Leitzinssenkung nicht gesunken, sondern in Teilen sogar leicht gestiegen. 
  • Nach einer Leitzinssenkung sinken die Zinssätze für variable bestehende Wohnbaufinanzierungen üblicherweise erst mit Verzögerung, zum nächsten Anpassungstermin (in den meisten Fällen bei Banken alle 3 Monate, bei Bausparkassen alle 12 Monate).
  • Der EZB-Rat wird weitere Anpassungen der Leitzinsen in nächster Zeit vor allem von der Entwicklung der Inflation abhängig machen.
  • Aktuell sind Kredite mit festem Zinssatz immer noch deutlicher günstiger als solche mit variablem Zinssatz und bieten Sicherheit für die weitere persönliche Finanzplanung.
  • Viele Experten erwarten, dass die EZB die Leitzinsen im laufenden Jahr nochmals leicht senkt.

Jüngere Entwicklung bei den EZB-Leitzinsen

Vom 21. Juli 2022 bis zum 14. September 2023 erhöhte die Europäische Zentralbank (EZB) ihre drei Leitzinsen in 10 Schritten um insgesamt 4,5 Prozent. Danach hielt der EZB-Rat in fünf Sitzungen die Leitzinsen unverändert und betonte in Pressemitteilungen stets den datenorientierten Entscheidungsansatz.

Mit fortschreitender Zeit ohne Zinsschritte erwarteten die Marktteilnehmer zunehmend eine Zinssenkung, was sich bereits in sinkenden Geldmarktzinsen widerspiegelte. Diese sanken seit Herbst 2023 bis zur jüngsten Zinssenkung ähnlich stark wie im Juni 2024 die EZB-Leitzinsen (um 0,25 Prozentpunkte). Die Leitzinsen liegen aktuell bei 4,25 % (Hauptrefinanzierungssatz), 4,50 % (Spitzenrefinanzierungssatz für kurze Überbrückungen) und 3,75 % (Einlagefazilität bzw. Einlagezins für Banken bei EZB).


Was bedeutet die Zinssenkung der EZB für die Immobilienfinanzierung?

Die Marktteilnehmer erwarteten überwiegend für den 6. Juni 2024 eine Leitzinssenkung der EZB um 0,25 Prozentpunkte. Dies führte dazu, dass der überwiegend verwendete Referenzzinssatz für variabel verzinste Immobilienkredite, der 3-Monats-Euribor, bereits im Vorfeld von ca. 4 % im Oktober 2023 auf rund 3,75 % sank. Je nach Kreditvertrag bedeuten diese Rückgänge auch eine Zinssenkung bei der Immobilienfinanzierung.

Senkungen bei den Konditionen erfolgten bereits sukzessive vor der tatsächlichen Leitzinssenkung bei neuen Immobilienfinanzierungen mit variablem Zinssatz, bei bestehenden Finanzierungen mit variabler Verzinsung erfolgt dann eine Reduzierung zum nächsten Zinsanpassungstermin. Die Leitzinssenkung hat jedoch keine Auswirkungen auf bestehende Wohnbaufinanzierungen mit Fixzinssatz. Aufgrund der inversen Zinskurve wurden die Festzinssätze für neue Wohnbaufinanzierungen nur geringfügig angepasst.


Wie profitieren Erstkäufer und Bauherren von der Zinssenkung?

Die erste EZB-Leitzinssenkung 2024 bietet Erstkäufern in Teilen Vorteile durch niedrigere Finanzierungskosten. Ein variabel verzinster Immobilienkredit hatte sich durch die Senkung des 3-Monats-Euribor und des 12-Monats-Euribor bereits um bis zu 0,5 Prozentpunkte verbilligt. Beispiel: Bei einer Kreditsumme von 300.000 Euro und Laufzeit von 30 Jahren sind die Zinsen (variabel, Basis: 3-Monats-Euribor) seit dem Hoch im Herbst 2023 von 5,25 % auf 4,95 % p.a. im Juni 2024 gesunken, was die monatliche Rate um 55,30 Euro auf 1.601,30 Euro reduziert. Dies erhöht die Kaufkraft und verbessert die Kreditverfügbarkeit. Wäre die Leitzinssenkung nicht wie erwartet gekommen, wären der 3- und 12-Monats-Euribor direkt wieder deutlich angestiegen.

Tipp: Zudem sollten Sie wissen, dass 20-jährige Fixzinskredite bei Neuabschlüssen aktuell um 1,0 bis 1,2 Prozent günstiger sind als variable Kredite, was zu entsprechenden niedrigeren monatlichen Kreditraten zu Beginn und gleichzeitig einer Absicherung gegen Zinsänderungsrisiken führt. Überlegenswert ist zudem, auf eine langfristige Fixzinsbindung umzuschulden, um eine monatliche Entlastung beim Kredit zu erhalten. 


Bestehende Immobilienfinanzierungen: Was ändert sich?

Die Leitzinssenkung, die der EZB-Rat am 6. Juni 2024 beschlossen hat und die ab 12. Juni 2024 gilt, führt direkt im Neugeschäft in der Folge aktuell nur zu marginalen Vergünstigungen bei variabel verzinsten Krediten. Die Marktzinsstruktur (inverse Zinskurve) bietet jedoch besondere Chancen:

  • Optionen für Umschuldungen: Normalerweise sind langjährige Fixzinsbindungen teurer als variable Finanzierungen. Bleiben die Leitzinsen weiterhin hoch, könnte eine Normalisierung der Zinskurve einen Zinsanstieg am langen Ende bedeuten. Aktuell kann es günstig sein, variabel verzinste Kredite auf langjährige Fixzinsbindungen umzuschulden. Ein Zinsvorteil von etwa 1,0 bis 1,2 Prozentpunkten für 20-jährige Fixzinsbindungen ist eine Sondersituation. Erwarten Sie zeitnah weitere deutliche Leitzinssenkungen, kann es sinnvoll sein, mit der Umschuldung noch zu warten.
  • Vor- und Nachteile von Fixzinsbindungen im aktuellen Zinsumfeld: Fixzinsbindungen bieten kalkulierbare Kreditraten. Bei Neuabschlüssen sind diese sogar günstiger als variable Kredite. Sinkt das Marktzinsniveau weiter, bleibt der Kreditzins für die vereinbarte Bindungsdauer des Zinssatzes gleich. Aber auch vorzeitige Sondertilgungen über 10.000 Euro pro Jahr können gegen eine Pönale von maximal 1 % vorgenommen werden. Bis 10.000 Euro sind zusätzliche Rückzahlungen pro Jahr sogar ohne Ponäle möglich.
  • Auswirkungen auf variabel verzinste Wohnbaukredite: Die Kreditzinsen sinken nicht unmittelbar nach dem Zinssenkungsbeschluss. Der Kreditvertrag regelt, wann eine Zinssenkung bei der Immobilienfinanzierung erfolgt, in der Regel zu den vertraglich festgelegten Zinsanpassungsterminen. Fixe Wohnbaukredite hingegen bleiben unverändert.

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Wann und warum könnten weitere EZB-Zinssenkungen folgen?

Weitere EZB Zinssenkungen im Jahr 2024 könnten folgen, wenn die Inflationsrate im Euroraum in Richtung Stabilitätsziel von 2 % sinkt. Zwischen Mai 2023 und Mai 2024 fiel die Inflation bereits von 6,1 auf 2,6 %, was die Leitzinssenkung vom 6. Juni 2024 ermöglichte. Ein anhaltend niedriges Wirtschaftswachstum und eine geringe Nachfrage, die die Preise niedrig halten und zu moderaten Lohnabschlüssen führen, könnten ebenfalls weitere Leitzinssenkungen begünstigen.

Experten erwarten weiterhin moderate, aber noch etwas erhöhte Inflationsraten, was möglicherweise zu einer weiteren Senkung der Leitzinsen im laufenden Jahr 2024 führen könnte. Allerdings gibt es auch Bedenken hinsichtlich einer Lohninflation. Im Juli 2024 entschied der EZB-Rat auch zunächst, den Leitzins vor der Sommerpause unverändert zu lassen. So sind die durchschnittlichen Arbeitskosten pro Stunde im Euroraum vom vierten Quartal 2023 auf das erste Quartal 2024 von 3,4 % auf 5,1 % gestiegen, während die Löhne und Gehälter sogar um 5,3 % zugenommen haben. Deshalb beobachtet die Europäische Zentralbank die Entwicklungen am Arbeitsmarkt und der Inflation sehr genau.


Was Erstkäufer jetzt über EZB-Zinssenkungen wissen sollten

Banken können sich über Spareinlagen, die Emission von Pfandbriefen und Anleihen refinanzieren. Eine sehr wichtige Refinanzierungsalternative – insbesondere in Krisenzeiten – sind zudem die Notenbanken des Eurosystems bzw. die EZB. Nach einer Leitzinssenkung reduzieren Banken in normalen Zeiten verzögert die Kreditzinsen inklusive der variablen Hypothekenzinsen für Erstkäufer von Wohneigentum. Bei der Entscheidung über die Leitzinsen am 6. Juni 2024 wurde eine Änderung der Zinsen weitgehend erwartet. Deshalb hatten sich die Zinssätze bereits im Vorfeld an das erwartete Niveau angepasst.

Der passende Zeitpunkt für den Erwerb von Wohneigentum hängt von Ihren Eigenmitteln, Einkommen und persönlichen Vorlieben ab. Tatsache ist: Mit dem Geld, das Sie für Miete ausgeben, könnten Sie bereits einen Kredit zur Finanzierung einer Eigentumswohnung abbezahlen. Nutzen Sie unseren Mieten- oder Kaufen-Rechner, um einen Vergleich anzustellen. Das aktuelle Zinsumfeld bietet zudem die Besonderheit, dass langfristige Fixzinsbindungen günstiger sind als variable Kredite.


Was folgt nach der Zinssenkung?

Die weitere Entwicklung der Leitzinsen bleibt zunächst ungewiss. Wirtschaftliche Indikatoren wie Inflation, Arbeitsmarktdaten und Wirtschaftswachstum sowie politische Entscheidungen beeinflussen zukünftige Leitzinsentscheidungen. Hauptrisiko ist die Lohninflation. Dienstleistungspreise und Stundenlöhne sind zuletzt stark gestiegen, was gegen weitere Senkungen des Leitzinses spricht. Die Inflation im Euroraum stieg von 2,4 % im März und April auf 2,6 % im Mai 2024, bevor diese im Juni wieder auf 2,5 % fiel. Die EZB hat ihre Inflationserwartungen für 2024 und 2025 nach oben korrigiert und verfolgt akribisch die Gefahr einer Lohn-Preis-Spirale. Auf der anderen Seite würden weitere Leitzinssenkungen die Wirtschaft im Euroraum ankurbeln und die Immobilienpreise in Österreich stabilisieren. Sollte es bis zum ersten Quartal 2025 noch eine oder mehrere Leitzinssenkungen geben, würden diese zu einer Belebung des Wohnbaus und wieder erhöhter Verfügbarkeit neuer Wohnungen führen. Auch auf das Thema leistbares Wohnen hatte dies einen positiven Einfluss. Die Auswirkungen der Leitzinssenkung vom 6. Juni 2024 sind eher minimal, da die KIM-Verordnung die Wohnbaukreditvergabe noch bis Juni 2025 einschränkt. Bleiben die Zinsen weiterhin auf höherem Niveau, droht ein Preisverfall bei gebrauchten Wohnungen.


Weitere Fragen

 

Ist Ihr bestehender Kredit variabel verzinst, bedeutet dies für Sie nun auch eine Zinssenkung für Ihre Immobilienfinanzierung, da der Zinssatz des 3-Monats-Euribors in Erwartung der Leitzinssenkung in etwa in gleichem Maße gesunken ist. Haben Sie eine Finanzierung mit Fixzinsvereinbarung, dann hat die jüngste Leitzinssenkung keinerlei Auswirkung.

 

 

Der Kauf einer Immobilie ist im Regelfall eine langfristige Investition. Die aktuellen Zinsen in Österreich sind zwar deutlich höher als noch in der Niedrigzinsphase, im längerfristigen Vergleich aber immer noch auf einem vertretbaren Niveau. Letztendlich ist es ausschlaggebend, die richtige Immobilie zu finden und mit einer individuell passenden Finanzierungslösung zu unterlegen. Eine Kreditoptimierung kann in Österreich dann bei Bedarf im Zeitablauf durchgeführt werden.

 

 

Weitere Zinsentscheidungen hängen von der Entwicklung aktueller Wirtschaftsdaten ab. Sollte die Inflation weiter sinken und die Volkswirte der EZB einen absehbaren Rückgang der aktuellen Inflationsraten Richtung des Stabilitätsziels von 2 % erwarten, sind 2024 eine weitere Leitzinssenkung oder sogar mehrere Zinssenkungen denkbar.

 

 

Niedrigere Leitzinsen führen in der Folge zu niedrigeren Zinsen für Kundenkredite, was tendenziell steigende Immobilienpreise zur Folge hat, da sich Kreditnehmer einen höheren Kredit leisten können. Eine Zinsänderung von 0,25 oder 0,50 % wirkt sich jedoch noch nicht deutlich aus. Eine Zinsveränderung von insgesamt 1,0 bis 1,5 % hingegen verändert die mögliche zu finanzierende Kreditsumme deutlich und hat damit auch einen stärkeren Einfluss auf die Immobilienpreise.

 

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Über den Autor: Hagen Luckert
Position: Geschäftsführer

Meine gesamte berufliche Laufbahn habe ich im Kreditbereich verbracht. Zunächst im Sparkassen- sowie im Großbankensektor in Deutschland. Nach Leitung der Business-Unit Kreditstrategie- und Organisation in einem großen Beratungsunternehmen war ich als Geschäftsführer einer Kreditfabrik tätig. Im Anschluss daran wurde ich als Vorstand in einem Softwareunternehmen für künstliche Intelligenz im Bankenbereich berufen und habe 2019 in die Geschäftsführung von Infina gewechselt. Die ständige Recherche, strukturierte Aufbereitung sowie verständliche Veröffentlichung von allen Fragestellungen rund um das Kreditgeschäft gehören zu den wesentlichen Schwerpunktsetzungen meiner Funktion.

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