Höchstbetragshypothek einfach erklärt

Gerichts Hammer und kleine Häuser
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Autor: Christoph Kirchmair
Kategorie: Recht
Datum: 01.06.2023

Die Höchstbetragshypothek ist eine spezielle Form des Pfandrechts. Sie dient zur Absicherung der kreditgebenden Bank und bringt praktische Vorteile mit sich, um eine Immobilie bestmöglich als Sicherheit für mehrere, verschiedene Finanzierungen nutzen zu können.


Das Wichtigste im Überblick

  • Die Höchstbetragshypothek wird einmalig eingetragen und kann für mehrere Finanzierungen (hintereinander) genutzt werden. Dabei fallen die Kosten der Eintragung des Pfandrechts nur einmalig an.
  • Die Höchstbetragshypothek kann flexibel genutzt werden und muss nicht zwingend als Sicherheit für den Kauf oder die Sanierung der als Sicherheit dienenden Immobilie eingesetzt werden. Die Immobilie, auf der das Pfandrecht eingetragen wird, dient rein als Sicherheit für die kreditgebende Bank. Es gibt somit keinen fixen Verwendungszweck für die Finanzierungssumme.
  • Eine Höchstbetragshypothek kann Dritten (z.B. Familienmitgliedern) bereitgestellt werden. Diese Personen nutzen dann de facto die vorhandene Sicherheit mit.

Definition: Was ist eine Höchstbetragshypothek?

Häufig wird für einen Immobilienkredit eine Festbetragshypothek oder auch Darlehenshypothek im Grundbuch eingetragen. Diese betrifft dann genau diesen einen aufgenommenen Kredit und die konkrete Kredithöhe. Die Höchstbetragshypothek funktioniert anders. Bei ihr kann der eingetragene Wert des Pfandrechts immer wieder genutzt werden. So kann beispielsweise ein bereits teilweise abbezahlter Kredit wieder bis zum Wert der Höchstbetragshypothek aufgestockt werden. Die Immobilie kann also wiederholt sowie für unterschiedliche Vorhaben und Kredite als Sicherheit genutzt werden.


Höchstbetragshypothek in Österreich – Beispiel

Einfach verständlich wird die Höchstbetragshypothek durch ein Beispiel: Sie möchten ein Haus kaufen und dafür einen Kredit aufnehmen. Gleichzeitig wissen Sie, dass Sie in einigen Jahren auch Ihr Elternhaus sanieren werden müssen. Es ist somit absehbar, dass weitere Kredite benötigt werden.

Beim Hauskauf nutzen Sie daher eine Höchstbetragshypothek. Diese wird eingetragen und beträgt beispielsweise 500.000 Euro. Während der folgenden Jahre tilgen Sie 100.000 Euro dieses Darlehens, während das Pfandrecht in der ursprünglichen Höhe im Grundbuch verbleibt. Für den nächsten Kredit, den Sie für die Sanierung des Elternhauses und in Höhe von bis zu 100.000 Euro benötigen, muss dieses zweite Objekt im Grundbuch nicht belastet werden. Soweit Sie sich mit Ihrem Kreditwunsch wieder an dasselbe Kreditinstitut wenden, wird einfach die bereits vorhandene Höchstbetragshypothek nochmals genutzt. So fallen auch die Eintragungskosten für das Pfandrecht kein weiteres Mal an.


Höchstbetrags- vs. Festbetragshypothek

Beide Formen von Hypotheken verfolgen denselben Zweck: Durch die Eintragung einer Hypothek erlangt die finanzierende Bank Sicherheit und ist somit bereit, Ihnen einen Kredit zu gewähren. Der zentrale Unterschied zwischen Höchstbetrags- und Festbetragshypothek liegt darin, dass die Höchstbetragshypothek wieder ausnutzbar ist. Wurden Teile eines mit einer Höchstbetragshypothek besicherten Kredits bereits getilgt, so besetzt diese Hypothek den Grundbuchsrang immer in Höhe des eingetragenen Werts, auch wenn das aushaftende Darlehen durch Kredittilgungen bereits geringer ist. Bei einer Festbetragshypothek muss hingegen der noch aushaftende Darlehenssaldo festgestellt werden, um den aktuellen Wert der Festbetragshypothek bestimmen zu können.

Gemeinsamkeiten

Egal welche Hypothek genutzt wird, beide Formen werden im Grundbuch – als Belastung – eingetragen und sie können wieder gelöscht werden, sobald die Finanzierung vollständig zurückbezahlt wurde. Zu diesem Zweck stellen Banken Löschungserklärungen (bzw. auch Löschungsquittung genannt) aus, mit der Sie dann die Hypothek auf Antrag im Grundbuch löschen lassen können. Ident sind auch die Kosten beider Hypotheken. Die Eintragung des Pfandrechts kostet 1,2 Prozent des eingetragenen Pfandbetrags.

Unterschiede

Zwischen der Höchstbetragshypothek und der Festbetragshypothek gibt es ein paar zentrale Unterschiede, deren Verständnis verdeutlicht, wie beide Arten der Hypothek funktionieren:

  • Höhe des Pfandrechts: Bei der Festbetragshypothek entspricht die im Grundbuch ersichtliche Höhe der ursprünglichen Finanzierungssumme. Häufig wird dazu noch eine Nebengebührensicherstellung zusätzlich eingetragen. Bei der Höchstbetragshypothek wird eine fixe Maximalsumme definiert, bis zu der die Immobilie dann als Sicherheit dient.
  • Verlauf während Kreditrückzahlung: Bei einer Festbetragshypothek sinkt der Pfandwert durch die stetige Kreditrückzahlung, bis schlussendlich, wenn der Kredit zurückbezahlt wurde, keine reale Hypothek mehr vorhanden ist. Bei der Höchstbetragshypothek bleibt diese trotz Kreditrückzahlung in selber Höhe bestehen und kann nach einer Tilgung bis zum eingetragenen Pfandwert wieder ausgenutzt werden.
  • Zweckbindung der Kreditsumme: Bei einer „klassischen“ Hypothek wird der Kreditbetrag zweckgebunden dafür verwendet, die als Sicherheit dienende Immobilie zu kaufen, zu errichten oder eventuell zu sanieren. Bei der Höchstbetragshypothek ist die Belastung zwar in einer konkreten Immobilie eingetragen, der Kreditbetrag kann jedoch auch für andere Vorhaben verwendet werden (soweit die Bank bei Kreditvergabe dem zustimmt).
  • Kreditnehmer: Bei einer Festbetragshypothek sind die Eigentümer der Immobilie gleichzeitig auch die Kreditnehmer. Bei einer Höchstbetragshypothek wäre es möglich, dass mehrere Personen über die Finanzierungssumme verfügen können, aber nur eine Person die Immobilie zur Besicherung bereitstellt.
  • Neuerliche Kredite: Wer ein Haus baut und eine Festbetragshypothek eintragen lässt, muss zusätzliche Kredite später erneut eintragen lassen. Dadurch entstehen Kosten. Die Höchstbetragshypothek wird einmalig eingetragen und kann dann immer wieder für weitere Finanzierungen eingesetzt werden.

Vor- und Nachteile der Höchstbetragshypothek

Wer sich sicher ist, nur einmalig einen Kredit, z.B. für einen finanziell gut durchgeplanten Hauskauf, zu benötigen, kann eine Festbetragshypothek nutzen. Doch es gibt auch viele Fälle, in denen eine Höchstbetragshypothek vorteilhaft ist, da sie flexibler in der Handhabung ist und potenziell eine Kostenersparnis ermöglicht.

VorteileNachteile
Kostenreduktion: die Höchstbetragshypothek kann für mehrere Finanzierungen genutzt werdenRangausnutzung: die Immobilie ist im Grundbuch permanent mit der Höchstbetragshypothek belastet
Flexibilität: bei Bedarf kann die Höchstbetragshypothek auch Dritten zur Verfügung gestellt werden (z.B. Familienmitgliedern)Verfügbarkeit: manche Kreditinstitute tragen im Grundbuch eine Festbetragshypothek ein

 


Höchstbetragshypothek: definiert maximale Höhe des Pfandrechts

Die Höchstbetragshypothek wird einmalig als Belastung eingetragen und kann, bis zum eingetragenen Pfandbetrag, wieder ausgenutzt werden. Dadurch ist es in manchen Fällen nicht mehr nötig, für künftige Kredite eine zusätzliche Eintragung eines Pfandrechts vorzunehmen. So ergibt sich die Möglichkeit, Kosten zu sparen. Außerdem kann die Höchstbetragshypothek flexibel genutzt werden. Der Kreditbetrag ist – bei Zustimmung des Kreditinstituts im Zuge der Kreditvergabe - nicht zweckgebunden. Es muss also mit diesem Pfandrecht nicht der Ankauf genau dieser Immobilie, die als Sicherheit dient, finanziert werden.

Somit stellt die Höchstbetragshypothek eine praktische Alternative dar, wenn absehbar ist, dass künftig wieder Finanzierungen benötigt werden und eine Liegenschaft vorhanden ist, die längerfristig als Sicherheit eingesetzt werden kann.


Weitere Fragen

 

Ein Pfandrecht ist eine im Grundbuch eingetragene Belastung einer Liegenschaft zu Gunsten eines Gläubigers, der damit seine Forderung dinglich absichert. Meist handelt es sich bei dem Gläubiger um eine finanzierende Bank. Sie kann das Pfandrecht ausüben, wenn die fälligen Zahlungen (wie Kredittilgung oder Zinszahlung) ausbleiben.

 

 

Eine Höchstbetragshypothek bietet sich an, wenn eine Liegenschaft vorhanden ist, die dauerhaft als Sicherheit für Finanzierungen dienen kann. Soweit die Hypothek nicht vollständig ausgelastet ist, können dann immer wieder neue Kredite aufgenommen werden, ohne neue Sicherheiten hinterlegen bzw. neue Pfandrechtseintragungen vornehmen zu müssen.

 

 

Dies ist grundsätzlich möglich. Man spricht dann von einer sogenannten Forderungseinlösung. In der Praxis wird dabei die Höchstbetragshypothek einer Bank durch ein anderes Kreditinstitut übernommen (insbesondere bei einer Umschuldung eines Kredits), wobei die übergebende Bank im Grundbuch weiter ersichtlich ist. Der Vorgang ist für den Pfandgeber kostengünstig und wird durch eine Hypothekenübertragungsurkunde abgeschlossen. In der Praxis kommt die Forderungseinlösung aber selten vor.

 

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Über den Autor: Christoph Kirchmair
Position: CEO & Founder

Vor mehr als 20 Jahren hatte ich ein Schlüsselerlebnis bei einer Kreditaufnahme mit einer Bank. Diese Erfahrung gab mir die Vision für die Gründung von Infina, die sich seit 2001 zum größten unabhängigen Kreditvermittler etablieren konnte. Mit mehr als 100 Infina-Partner vor Ort in ganz Österreich setzen wir uns dafür ein, unsere Kunden bei der Beantragung einer Finanzierung zu unterstützen. Jeder Kunde hat ein Recht auf den besten Kredit, das ist mein Credo und dafür brauchen wir nicht nur die modernste Technologie, sondern auch die besten Berater im Land. Ich freue mich mit Infina die Interessen unserer Kunden am Markt vertreten zu dürfen.

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