Tilgungsarten: Welche Tilgungsarten gibt es?

nachdenkliche Frau mit Sparschwein
Autor: Mag. Elfi Stampfl
Kategorie: Finanzierung
Datum: 01.05.2023

Kredite müssen Sie als Kreditnehmer wieder zurückzahlen. Das ist fix. Aber es gibt unterschiedliche Rückzahlungsvarianten bzw. Tilgungsarten, die über Länge der Laufzeit und Höhe der monatlichen Raten entscheiden. Die konkrete Rückzahlung können Sie zu einem gewissen Grad im Einvernehmen mit dem Kreditinstitut gestalten. In diesen Beitrag erfahren Sie über die geläufigsten Rückzahlungsvarianten unter anderen aus dem Blickwinkel von Bankkunden in Österreich.


Tilgungsarten: Das Wichtigste im Überblick

  • Je höher der Tilgungsanteil einer Kreditrate ist, desto niedriger ist der Zinsaufwand und desto schneller kann der Kredit zurückgezahlt werden.
  • In Österreich ist die Annuitätentilgung (Pauschalratendarlehen) am weitesten verbreitet. Bei gleichbleibender Kreditrate steigt der Tilgungsanteil über die Gesamtlaufzeit an, der Zinsanteil sinkt entsprechend.
  • Eine weitere Möglichkeit ist die Kapitalrate bzw. Ratentilgung, bei der die Tilgung über die Laufzeit konstant bleibt und die Zinsen rückläufig sind. Sie ist zu Beginn teurer als die Pauschalrate, reduziert sich über die Laufzeit infolge der sinkenden Zinszahlungen.
  • Weitere Möglichkeiten sind Staffelraten-Darlehen mit ansteigenden, aber auch abnehmenden Rückzahlungsraten, endfällige Finanzierungsmodelle und Modelle mit Sondertilgungen.

Was bedeutet Tilgung?

Unter Tilgung versteht man in Österreich den Teil einer Kreditrate, der als Kreditrückzahlung vom Kreditinstitut Ihrem Kreditkonto gutschrieben wird. Der andere Teil der Kreditrate sind die Zinsen. Je höher der Tilgungsanteil ist, desto niedriger wird der Zinsaufwand und umgekehrt.

Tipp: Genauere Informationen siehe auch Ratgeber zum Thema „Tilgung“.

Wichtige Begriffe:

KreditrateMonatliche Kreditrückzahlung plus Zinsen.
TilgungsrateBetrag, der zur regelmäßigen Rückzahlung der Schuld (ohne Zinsen) an den Kreditgeber bezahlt werden muss.
TilgungsanteilAnteil an einer Kreditrate, der für die ratierliche Rückzahlung des Kreditbetrags aufgewendet wird.
ZinsanteilAnteil an einer Kreditrate, der auf die Zinszahlung entfällt.
TilgungsplanTabellarische Liste zukünftiger Zinsen, Tilgungen und Restschulden (Restsaldo); Gesamtüberblick des Rückzahlungskonzeptes mit allen relevanten Fakten.

Tilgungsarten im Überblick

In Österreich sind Annuitätendarlehen mit Pauschalraten üblich, wobei Sie bei Wohnbaufinanzierungen die Wahl zwischen variabler Verzinsung und Fixzinsbindung auf eine vereinbarte Kreditlaufzeit haben. Erstreckt sich die Fixzinsbindung auf die gesamte Kreditlaufzeit spricht man von einem „Volltilger“. Vor allem bei manchen Bausparkassen gibt es noch ausgefallenere Rückzahlungsmodelle mit anfänglich niedrigerer (theoretisch aber auch höherer) Tilgung, sogenannte „Staffelraten-Darlehen“. Seltener findet man Produkte mit tilgungsfreien Phasen.

In diesem Überblick finden Sie die wichtigsten Rückzahlungsvarianten allgemein (Möglichkeiten, die zumindest theoretisch bestehen).

Annuitätentilgung

Sie nehmen einen Kredit auf und wollen monatlich eine weitgehend gleiche Ratenbelastung im Zuge der Rückzahlung haben. Dann kommt für Sie die in Österreich geläufige Annuitätentilgung in Frage. Denn die laufenden Zahlungen (Annuitäten), bestehend aus Rückzahlung des Kreditbetrags (Tilgung) und Zinsen, bleiben während der Kreditlaufzeit konstant. Die Voraussetzung dafür ist allerdings ein gleichbleibender Zinssatz.

Bei einem Annuitätendarlehen mit einer Pauschalrate nehmen die in den Kreditraten inkludierten Zinszahlungen aufgrund der vorgenommenen Tilgungen ständig ab, während die Tilgungsanteile (Kreditrückzahlungen) in dem Maße zunehmen wie die Zinsen abnehmen. Das wird aus dem nachfolgenden einfachen Tilgungsplan (auf jährlicher Basis) ersichtlich:

Beispielhafter Tilgungsplan über 5 Jahre: (100.000 Euro, 2 % Zinsen)

Jahr Restschuld zu Jahresbeginn (Euro)Zinsen (Euro)Tilgung (Euro)Rückzahlung gesamt (Euro)
1100.000,001.824,5619.208,7621.033,31
280.791,241.436,8419.596,4721.033,31
361.194,771.041,3019.992,0221.033,31
441.202,75637,7720.395,5421.033,31
520.807,21226,1020.807,2121.033,31

Ratentilgung

Die Ratentilgung bei einem Tilgungsdarlehen ist in Deutschland verbreiteter als in Österreich. Wichtigstes Merkmal: Der Kredit wird (in der Regel) monatlich in gleichen Tilgungsraten zurückbezahlt, wobei mit der Bank ein jährlicher Tilgungssatz vereinbart wird, der sich auf die Kredithöhe zu Beginn bezieht. Dadurch sinkt die Zinsbelastung während der Kreditlaufzeit. Damit Sie einen Tilgungsplan erstellen können, müssen Sie die Tilgungsrate bestimmen. In der nachfolgenden Tabelle finden Sie ein einfaches Beispiel eines Tilgungsdarlehens mit Ratentilgung (auf jährlicher Basis).

Beispielhafter Tilgungsplan über 5 Jahre: (100.000 Euro, 2 % Zinsen)

Jahr Restschuld zu Jahresbeginn (Euro)Zinsen (Euro)Tilgung (Euro)Rückzahlung gesamt (Euro)
1100.000,002000,0020.000,0022.000,00
280.000,001600,0020.000,0021.600,00
360.000,001200,0020.000,0021.200,00
440.000,00800,0020.000,0020.800,00
520.000,00400,0020.000,0020.400,00

Endfällige Tilgung

Endfällig bedeutet, dass Sie während der Laufzeit des Kredits lediglich die Zinsen bezahlen. Erst am Ende der Laufzeit folgt die vollständige Kredittilgung. Um diese zu ermöglichen, müssen Sie über ausreichend Vermögen verfügen, um die Kreditrückzahlung am Ende gewährleisten zu können. Oder Sie sparen Gelder während der Kreditlaufzeit in sogenannten „Tilgungsträgern“ an. Dafür werden häufig klassische oder fondsgebundene Lebensversicherungen verwendet.

Das Modell ist heute in Österreich nur mehr selten zu finden. Seit Einführung des Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz (HIKrG) im Jahr 2016 müssen Kreditinstitute bei Vergabe derartiger Kredite an Verbraucher erhöhte Risikohinweise erteilen und die Entwicklung von Kredit und Vermögen während der Kreditlaufzeit laufend monitoren. Heute gibt es eventuell anfänglich die Möglichkeit tilgungsfreier und in selteneren Fällen rückzahlungsfreie Phasen, die bei manchen Instituten bis zu 5 Jahren betragen können.

Beispielhafter Tilgungsplan über 5 Jahre: (100.000 Euro, 2 % Zinsen)

Jahr Restschuld zu Jahresbeginn (Euro)Zinsen (Euro)Tilgung (Euro)Rückzahlung gesamt (Euro)
1100.000,002.000,0002.000
2100.000,002.000,0002.000
3100.000,002.000,0002.000
4100.000,002.000,0002.000
5100.000,002.000,00100.000102.000

Sondertilgung

Sondertilgungen nehmen Sie meist außertourlich zu den regulären Kreditraten vor, wenn Sie genügend liquide Mittel haben und so schnell wie möglich wieder raus aus den Schulden möchten. Durch diese zusätzlichen und unregelmäßigen Tilgungen ersparen Sie sich Zinskosten, müssen aber unter bestimmten Bedingungen auch mit einem einmaligen Pönale bis zu 1 % der vorzeitig abgelösten Kreditsumme rechnen. Dies wäre bei Fixzinskrediten während der Fixzinsphase der Fall. Allerdings gewähren Ihnen Kreditinstitute meist einen Betrag von jährlich 10.000 Euro, den Sie dann in Österreich pönalefrei zur zusätzlichen Tilgung heranziehen können.

So verlaufen Zinsen und Tilgungen nach einer Sondertilgung von 10.000 Euro am Ende des ersten Jahres. Hinweis: Die beispielhaften Zahlen beziehen sich auf den Pauschalratenkredit mit Annuitätentilgung vom ersten Beispiel:

Beispielhafter Tilgungsplan über 5 Jahre: (100.000 Euro, 2 % Zinsen)

Jahr Restschuld zu Jahresbeginn (Euro)Zinsen (Euro)Tilgung (Euro)Rückzahlung gesamt (Euro)
1100.000,001.824,5629.208,7631.033,31
270.791,241.258,9917.170,9018.429,90
353.620,34912,4117.517,4918.429,90
436.102,85558,8317.871,0718.429,90
518.231,78198,1118.231,7818.429,90

Sondertilgungen können alternativ auch bereits bei Kreditvergabe mit dem Kreditinstitut vereinbart werden. Dies macht ganz besonders dann Sinn, wenn Sie in der Zukunft zu einem weitgehend bekannten Zeitpunkt Gelder erwarten, die Sie dann für die Kredittilgung verwenden möchten. Diese Gelder könnten z.B. aus einer Abfertigung oder aus einer Schenkung stammen. In diesen Fällen teilen Sie dies dem Kreditinstitut im Vorfeld verbindlich mit und die Rückzahlung kann bereits in den Tilgungsplan mit aufgenommen werden. Eine Pönalzahlung fällt in diesen Fällen dann auch nicht an.


Vor- und Nachteile der Tilgungsarten

TilgungsartVorteileNachteile
Annuitätentilgung
  • Kalkulierbare gleichbleibende Belastung, vor allem bei Fixzinsbindungen
  • Tilgungsplan zeigt Stand der Zins- und Tilgungsanteile für Gesamtzeitraum der Zinsbindung auf
  • Kontinuierlich sinkende Zinsbelastung über die Laufzeit
  • Lange vertragliche Bindung in wenig flexiblen Verträgen
  • Am Ende der Fixzinsperiode: Schwankungsrisiko durch variable Zinsen
  • Bei variabel verzinsten Darlehen: Risiko steigender Zinsen
Ratentilgung
  • Konstant gleiche Tilgungsraten
  • Kontinuierlich sinkende Zinsbelastung über die Laufzeit bei gleichzeitig rückläufiger Gesamtbelastung
  • Einfacher und überschaubarer Tilgungsplan
  • Anfänglich höhere Raten als bei der Annuitätentilgung
  • Am Ende der Fixzinsperiode: Risiko höherer Zinsen
  • Bei variabel verzinsten Darlehen: Risiko steigender Zinsen
Endfällige Tilgung
  • Über die gesamte Kreditlaufzeit fallen Zinsen an, die sich auf den ursprünglichen Kreditbetrag beziehen.
  • Die monatliche Zinsenrate ist jedoch verhältnismäßig gering
  • Bei Fälligkeit ist der gesamte Kreditbetrag, mit Einmalzahlung zu tilgen
  • Risiko von Tilgungslücken zum Ende bei falscher bzw. zu niedriger Ansparung
Sondertilgung
  • Erspart zukünftige Zinszahlungen und vermindert den laufenden Ratenaufwand
  • Alternativ kann bei gleich hohen Kreditraten auch die Kreditlaufzeit verkürzt werden
  • Größere Liquiditätsspielräume in der Zukunft
  • Je nach Kreditinstitut und Vereinbarung kann während der Fixzinsbindung eine Pönalzahlung von bis zu 1 % des vorzeitig zurückbezahlten Betrags fällig werden
  • Der Sondertilgungsbetrag kann unter Umständen als Liquidität für andere Zwecke fehlen

Was bedeutet „hoch tilgen“?
Hoch tilgen bedeutet für Sie eine schnellere Rückzahlung des Kredits. Bei Wohnbaukrediten ist es in Deutschland üblich, die Restschuld mit mindestens einem Prozent der gesamten (ursprünglichen) Darlehenssumme pro Jahr zu tilgen. In Österreich sind aber höhere Tilgungsanteile üblich, zumal die maximale Kreditlaufzeit 35 Jahre beträgt. Bei 3 % p.a. Tilgung pro Jahr würden Sie auf jeden Fall hoch tilgen. Sie ersparen sich damit Zinsen und sind schneller schuldenfrei.


Tilgungsarten beim Kredit: Welche eignen sich?

Es gibt eine Vielzahl an Tilgungsarten bei Darlehen, aber in der Praxis sind in Österreich Annuitätentilgungen am geläufigsten. Hier überwiegt der Vorteil gleichbleibender Kreditraten bei sinkendem Zinsaufwand über die Laufzeit. Vor allem Fixzinssätze sind beliebt und werden von Verbrauchern gerne in Anspruch genommen.

Weitere Tilgungsarten beim Kredit sind die Ratentilgung, endfällige Tilgungen oder Staffelraten. Letztere beginnen mit vollem Zinsanteil aber im Regelfall nur mit einem Teil der über die Gesamtlaufzeit eigentlich erforderlichen Tilgung. Dies verringert die Belastung zu Beginn. Im Einklang mit steigendem Einkommen über die Jahre erfolgt ein Anstieg der Kreditraten. In der Praxis findet man auch die Möglichkeit zu Beginn hoch zu tilgen und später auf eine geringere Tilgung umzustellen (was im höheren Alter während der Pension Sinn machen kann). Interessante Staffelratendarlehen bieten Ihnen insbesondere diverse Bausparkassen.

Ratentilgungen sind indessen nicht weit verbreitet. Sie eignen sich für Kreditnehmer mit hohem Einkommen, die sich bereits eingangs höhere Tilgungen leisten können. Endfällig tilgende Kredite für Verbraucher sind hingegen nur noch Nischenprodukte.

Sondertilgungen können sinnvoll sein, wenn Sie über zusätzliche Liquidität verfügen. Sie helfen Ihnen die Zinskosten in der Zukunft zu reduzieren.


Der Tilgungsplan: Erstellung und mögliche Änderung

Bei Abschluss eines Kredits haben Sie Anrecht einen Tilgungsplan zu erhalten. Oftmals wird ein Tilgungsplan bereits mit der ESIS durch das Kreditinstitut angeboten. Auch während der Kreditlaufzeit können Sie vom Kreditinstitut einen Tilgungsplan verlangen. Der Tilgungsplan zeigt Ihnen den Zinsaufwand, die Tilgung und die gesamte voraussichtliche Kreditrate vom ersten bis zum letzten Jahr oder Monat der Laufzeit. Weiter zeigt er den Schuldenstand (die Restschuld oder den Restsaldo) am Ende/Beginn eines Jahres/Monats an. Ein Tilgungsplan, der die monatlichen Rückzahlungsintervalle per Ersten des Monats aufzeigt, könnte wie folgt strukturiert sein:

Spalte1: Monat; Spalte 2: Rate in Euro; Spalte 3: Zinsen in Euro, Spalte 4: Tilgung in Euro; Spalte 5: Restschuld in Euro

Sie können einen Tilgungsplan nachträglich um Sondertilgungen oder tilgungsfreie Phasen verändern bzw. neu berechnen (lassen).

Zweck: Sie benötigen einen Tilgungsplan für eine detaillierte Information über Gesamtbelastung und Tilgungsverlauf einer Finanzierung. Darin sind alle relevanten Daten wie Zinssatz, Laufzeit, Gebühren (einmalige und auch laufende Kosten), Zins- und Tilgungsanteil sowie Gesamtbelastung enthalten.

Download Beispiel-Tilgungsplan


Tilgungsarten: Fragen Sie Ihren Wohnbau-Finanz-Berater

Annuitätentilgung und Ratentilgung dienen der ratierlichen Rückzahlung von Krediten, wobei wegen der über die Laufzeit gleichbleibenden Rückzahlungsraten (bei gleichbleibendem Zinssatz) in Österreich die Annuitätentilgung am weitesten verbreitet ist. Für Kreditnehmer mit hohem Einkommen ist aufgrund der höheren Tilgung von Anfang an auch die Ratentilgung (bei Tilgungsdarlehen) eine Möglichkeit.

Endfällige Rückzahlungsmodelle für Verbraucher sind hingegen weitgehend vom Markt verschwunden. Dafür bieten Banken und Bausparkassen flexible Rückzahlungsmodelle mit tilgungsfreien Zeiten oder Staffelraten an.

Welche Finanzierungsmodelle für Sie passen, erfahren Sie im Zuge einer bedarfsorientierten, individuellen Beratung durch ungebundene Wohnbau-Finanz-Experten.


 

Vorzeitige Tilgungen sind außertourlich und sind im ursprünglichen Tilgungsplan nicht vorgesehen. Aber dieser kann um Sondertilgungen adaptiert werden.

 

 

Es ist ein Pönale („Strafzahlung“) für Vertragsbruch. Dabei tilgen Sie den Kredit früher als vorgesehen und das Kreditinstitut verliert dadurch Zinserträge. Das lässt sich das Kreditinstitut durch eine Vorfälligkeitsentschädigung vergüten. Damit Sie nicht wie früher bis zu 5 % des vorzeitig zurückgezahlten Vertrags bezahlen müssen, hat der österreichische Gesetzgeber für Konsumenten das maximal zulässige Pönale auf 1 % begrenzt. Es kann bei vorzeitiger Rückzahlung innerhalb von Fixzinsperioden bzw. bei Nichteinhaltung einer vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist (diese darf jedoch nicht länger als 6 Monate sein) anfallen.

 

 

Das hängt von Ihren Präferenzen ab. Wollen Sie die anfänglichen Raten minimieren, dann sollten Sie Staffelratenmodelle von Bausparkassen erwägen. Wollen Sie hingegen so schnell wie möglich den Kredit zurückzahlen wäre beispielsweise die Ratentilgung in Kombination mit Sondertilgungen ein Thema.

 

 

Nein, denn die monatliche Kreditrate errechnet sich aus der Summe: Monatlicher Tilgungsbetrag plus monatlicher Zinsaufwand.

 

 

Das hängt vom vereinbarten Tilgungssatz und von der Ratengestaltung ab. Aber ganz allgemein kann man sagen, je niedriger die Zinsen sind, desto höher wird der Tilgungsanteil der Rate.

 

 

Häufig sehen Kreditverträge Tilgungsaussetzungen auf 6 bis 60 Monate vor, wobei die anfallenden Zinsen dennoch laufend zu bezahlen sind. Doch sollte diese Möglichkeit für spezielle Sondersituationen von Anfang an vertraglich vereinbart werden.

 

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Über den Autor: Mag. Elfi Stampfl
Position: Prokuristin

Meine Expertise im Bereich der Organisation und Ausbildung habe ich als Verwaltungsleiterin einer großen Genossenschaft in Südtirol erworben. Die Zusammenarbeit mit landwirtschaftlichen Unternehmen war für mich die beste Schule des Lebens. Seit 2013 leite ich das Finanzierungsservice der Infina. Mein hohes Qualitätsverständnis führte zur Gründung der Infina Academy, da es mein Anspruch ist, dass unsere Wohnbau-Finanz-Experten dazu befähigt sind, die beste Finanzierungsberatung in ganz Österreich anzubieten. Zudem ist mir wichtig, unsere Kunden über die aktuelle Zinsentwicklung zu informieren. Für mich persönlich sind Ehrlichkeit und die Bereitschaft für den Kunden alles zu tun das höchste Gebot.

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