Seriösen Bauträger finden: So erkennen Sie einen guten Anbieter

Seriösen Bauträger finden
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Autor: Mag. Harald Draxl
Kategorie: Immobilie
Datum: 30.03.2021

Anlegerwohnungen und Wohnungen zur Eigennutzung von Bauträgern in Österreich sind sehr begehrt. Doch bei der Sicherheit einer problemlosen Durchführung der Bauprojekte gibt es größere Unterschiede. Das Bauträgervertragsgesetz schützt zunächst Erwerber von Rechten an Gebäuden, Wohnungen und Geschäftsräumen vor dem Verlust ihrer Vorauszahlungen im Fall einer Insolvenz.

Die Insolvenz eines Bauträgers ist aber in der Regel mit zeitlichen Verzögerungen sowie erhöhten Kosten für die Fertigstellung verbunden. Doch dem können Sie durch eine gezielte Selektion seriöser Bauträger entgegenwirken. Dieser Beitrag unterstützt Sie dabei, einen Bauträger besser einschätzen zu können.

Bauträger finden: Das Wichtigste im Überblick

  • Der Bauträger bleiben während der Bauphase Eigentümer des Grundstücks, weshalb eine Bauträgerinsolvenz im Worst Case den Totalverlust des Kapitaleinsatzes bedeutet.
  • Das Bauträgervertragsgesetz schützt Erwerber vor Insolvenzen, u. a. durch Absicherung der Zahlungen gemäß Bauabschnitt und sorgt für transparentere Verträge.
  • Die finanzielle Stabilität des Bauträgers gemäß Firmenbuchauszügen, zahlreiche Referenzobjekte sowie gute Kundenkritiken sind Merkmale seröser Bauträger.
  • Lassen Sie sich bei Kaufentscheidungen niemals unter Zeitdruck setzen und achten Sie auf Details in der Vertragsgestaltung (inklusive der Art der Übergaben: schlüsselfertig oder bezugsfertig).

Was ist ein Bauträger und welche Aufgaben übernimmt er?

Vereinfacht ausgedrückt ist ein Bauträger jene Person oder Gesellschaft, die ein Objekt auf eigenes Risiko errichtet. Die einzelnen Stufen der Durchführung sind der Kauf von Grundstücken, die Projektplanung, Erschließung und Bebauung. Er tritt vor diversen Behörden und Bauunternehmen als Bauherr auf. Während der gesamten Bauphase bleibt der Bauträger Eigentümer des Grundstücks. Erst nach Fertigstellung und Einverleibung ins Grundbuch gehen die Verkaufseinheiten ins Eigentum der Käufer über. Der Verkauf kann aber bereits in der Planungsphase zu einem Fixpreis erfolgen. Das ist der größte Unterschied zu einem Bauunternehmen, welches nur als Dienstleister auf Auftrag und Rechnung des Bauherrn arbeiten.


Checkliste: 7 Merkmale eines seriösen Bauträgers

In der Vergangenheit gab es in der Bauträgerbranche der DACH-Region (Deutschland, Österreich und Schweiz) immer wieder „schwarze Schafe“, die sich zu viel vornahmen und dann in die Insolvenz schlitterten. Bedingt durch die in den vergangenen Jahren stetig steigenden Immobilienpreise sowie das Bauträgervertragsgesetz in Österreich sind diese zuletzt deutlich seltener geworden. Zudem gibt es die Möglichkeiten von Bonitätsauskünften und bisherigen Referenzprojekten.

1. Grundsätzliches: Bauträgervertragsgesetz (BTVG)

Die meisten Bauträger agieren unter dem Bauträgervertragsgesetz, das sowohl Erwerber als auch Verkäufer schützen soll und folgende Eckpunkte enthält:

  • Absicherung gegen Folgen der Insolvenz eines Bauträgers vor Fertigstellung eines Gebäudes.
  • Absicherung der Zahlungen des Erwerbers laut Ratenplan nach Baufortschritt.
  • Gesetzeskonforme Vertragsgestaltung (Bestellung eines Treuhänders).
  • Ordnungsgemäße und vollständige Information des Erwerbers über Mindestinhalt des Bauträgervertrages und Rücktrittsrechte.

Bauträgerpleiten waren in den vergangenen 10 Jahren in Österreich eher die Ausnahme. Banken sind zwischenzeitlich auch wesentlich strenger bei der Kreditvergabe zur Vorfinanzierung von Bauträgervorhaben. Gleichzeitig sind die Zinsen historisch niedrig und Grundstücks-/ Immobilienpreise in Österreich im Aufwind. Bezüglich Seriosität gilt: Wer heute als Bauträger unseriös arbeitet, wird auf Dauer nicht bestehen können. Dennoch gibt es erhebliche Nuancen zwischen den einzelnen Bauträgern.

2. Soliditätscheck via Firmenbuchauszug

Gegen eine geringe Gebühr kann jeder Firmenbuchauszüge beim Firmenbuchgericht, Notar, Anwalt, Wirtschaftstreuhänder oder die vom Bundesministerium für Justiz beauftragten „Verrechnungsstellen“ anfordern. Die Abfragen sind mittlerweile auch online möglich. Die Kosten dafür liegen in der Regel unter 30 Euro.

Am Firmenbuchauszug erkennen Sie Rechtsform, Kapitalausstattung, Wechsel von Firmensitzen, Fluktuation in der Geschäftsleitung und Hinweise zu möglichen laufenden Insolvenzverfahren. Bei Gesellschaften (insbesondere bei der Rechtsform der GmbH und AG) finden Sie zudem noch veröffentlichte Jahresabschlüsse.

Wichtig

Möglichst konstanter Firmensitz über Jahrzehnte und hohe Kontinuität in der Geschäftsleitung. Das Unternehmen sollte über ausreichend Eigenmittel (möglicher Richtwert mindestens ca. 25 % der Bilanzsumme) verfügen sowie schwarze Zahlen schreiben.

3. Genügend Referenzobjekte und guter Ruf

Eine gute Entscheidungsgrundlage, mit deren Hilfe sich gute Bauträger finden lassen, sind Listen mit Referenzobjekten. Wissen Sie über diese Objekte Bescheid, könnten Sie bei Bedarf die Bewohner der Objekte befragen, ob diese mit der Zusammenarbeit mit dem Bauträger zufrieden waren.

Ein positives Signal wäre zudem, wenn der Bauträger Sie als Kunde motivieren würde, beendete Bauvorhaben in der Nähe anzusehen und die Eigentümer nach deren Erfahrungen zu fragen.

4. Bodenrisiken werden beachtet

Wie ist der Baugrund der betreffenden Projekte beschaffen? Gibt es Risiken von Altlasten, die in Altlastenkatastern der Gemeinde aufscheinen müssten oder Risiken von Hohlräumen, Fliegerbomben oder archäologischer Funde, die das Bauprojekt verzögern würden? Auch geologische Risiken sind zu beachten. Ein Baugrundgutachten hilft weiter. Seriöse Bauträger haben sich jedoch mit dieser Risikothematik umfassend auseinandergesetzt. Fragen Sie hier einfach einmal nach.

5. Transparenz

Bauträger können Sie zudem anhand der Transparenz bewerten: Es beginnt mit einer umfassenden Leistungsbeschreibung im Zuge des Vertrages, der alles bis ins Detail regeln sollte. Oft sind aber wesentliche Themen wie Erdaushub oder Hausanschlüsse gar kein Vertragsbestandteil. Bauträger mit Qualitätsanspruch hingegen beschreiben alle Gewerke so, dass der geforderte Leistungserfolg eindeutig definiert ist. Das bedeutet technische Parameter, Abmessung, Form, Qualität und auch Herstellergarantien werden vereinbart.

Hinzukommt ein Bauzeitplan mit konkretem Datum. Die Fertigstellung jedes Abschnitts sollte entsprechend datiert sein.

6. Absicherung gegen nachträgliche Verteuerung

Festpreisgarantien sind oft zeitlich beschränkt und kommt es zu Verzögerungen am Bau, wird es teuer, sofern es keine konkrete Preisregelung im Zusammenhang mit der Bauzeit gibt. Deshalb sind Änderungsvorbehalte, die dem Bauträger einseitige Änderungen am Leistungsumfang erlauben, mit Vorsicht zu genießen. Zumindest sollten diese genau beziffert sein, damit Sie das Risiko der konkreten Erhöhungsmöglichkeiten kennen.

7. Faire Abschlagszahlungspraxis und Absicherung gegen Pleiten

Ein in der Praxis am häufigsten angewandtes Sicherungsmodell ist die Absicherung des Erwerbers im Grundbuch samt Zahlung des Kaufpreises nach einem Ratenplan. Dazu bestellen Sie einen Treuhänder, sprich Notar oder Rechtsanwalt, welcher unter anderem die Erfüllung der Sicherungspflicht des Bauträgers überwacht. Wichtig sind dabei die Einräumung von Wohnungseigentum und Sicherung der Lastenfreiheit der Liegenschaft.

Ratenplan A

Im Falle des Ratenplan A und einer Erwerbssituation eines dringenden Wohnbedürfnisses hat der Bauträger eine zusätzliche Garantie oder Versicherung einer Bank oder Versicherung beizubringen. Sie beträgt mindestens zehn Prozent des Kaufpreises.

Die maximal zu leistenden Zahlungen nach Erreichung der jeweiligen Bauabschnitte betragen laut § 10 BTVG Abs. 2 Z 1 und 2 in Prozent des Kaufpreises:

15 % bei Baubeginn auf Grund einer rechtskräftigen Baubewilligung

35 % nach Fertigstellung von Rohbau und Dach

20 % nach Fertigstellung der Rohinstallationen

12 % nach Fertigstellung der Fassade und der Fenster einschließlich deren Verglasung

4 %  nach Fertigstellung der Gesamtanlage

der Rest von 14 % nach Ablauf von drei Jahren ab der Übergabe des eigentlichen Vertragsgegenstandes, sofern der Bauträger allfällige Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche nicht durch eine Garantie oder Versicherung gesichert hat.

Ratenplan B

10 % bei Baubeginn auf Grund einer rechtskräftigen Baubewilligung

30 % nach Fertigstellung von Rohbau und Dach

20 % nach Fertigstellung der Rohinstallationen

12 % nach Fertigstellung der Fassade und der Fenster einschließlich deren Verglasung

17 % nach Bezugsfertigstellung oder bei vereinbarter vorzeitiger Übergabe

9 %  nach Fertigstellung der Gesamtanlage

der Rest von 2 % nach Ablauf von drei Jahren ab der Übergabe des eigentlichen Vertragsgegenstandes, sofern der Bauträger allfällige Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche nicht durch eine Garantie oder Versicherung gesichert hat.


Bauträger finden: Tipps für eine erfolgreiche Suche

Zuverlässige Bauträger sollten Sie finden, wenn Sie die zuvor aufgeführten Punkte beachten. Es gibt weitere Hinweise, welche Sie bei der Suche berücksichtigen sollten:

Prüfung durch Gutachter

Seriöse Bauträger bieten Auftraggebern einen kostenlosen Check des Bauvorhabens durch unabhängige Gutachter. Dies sollte auch ein Baugrundgutachten einschließen, um Bodenrisiken zu minimieren.

Nachhaltige Kontakte

Wenn Sie einen seriösen Bauträger finden, bleibt er mit Ihnen noch Monate nach dem Einzug in Kontakt. Er erkundigt sich nach Ihrer Zufriedenheit und erledigt kleinere Reparaturen aus eigener Tasche.

Persönliche Beziehungen

Befragen Sie Freunde, Bekannte und Wohnbau-Finanz-Experten zu ihren Erfahrungen mit bestimmten Bauträgern aus Ihrer Nähe. Dies kann Ihre Recherche unterstützen. Zudem sollten Sie hier ausreichend Zeit investieren.

Schlüsselfertige oder bezugsfertige Übergabe?

Eine schlüsselfertige Übergabe bedeutet noch lange nicht, dass die Wohnung schon bewohnbar ist. Die Immobilie ist nur vor dem Eindringen unbefugter Personen geschützt, da Türe und Fenster geschlossen sind. Über Innenausbauten, Gestaltung der Fassade, Installationen, Balkon, etc. sagt dies noch nichts aus. Erst eine bezugsfertige Wohnung ist wirklich auf Anhieb bewohnbar. Doch das kann besonders teuer werden.

Fazit: Erkundigen Sie sich, ob die Wohnung bezugsfertig übergeben wird. Wenn nicht, sollten Sie sich auflisten lassen in welchem Zustand ganz konkret die Übergabe erfolgt.

Sprechen Sie vor Abgabge eines Kaufanbots mit einem Wohnbau-Finanz-Experten vor Ort. Dieser bespricht mit Ihnen Ihr persönliches Kreditmodell und die mögliche Höhe des Kredits. Infina hat Partner an über 90 Standorten.

Ansprechpartner finden


Red Flags: Bei diesen Anzeichen sollten Sie vorsichtig sein

Größe, Regionalität und eine lange Unternehmensgeschichte sagen noch nichts über die Qualität von Bauträgern aus. In vielen Fällen verläuft aber das meiste glatt. Anhand der zuvor erklärten Kriterien einen guten Bauträger zu finden ist gar nicht so schwer. Dennoch kann es unter Umständen immer wieder Anbieter geben, die aus der Reihe tanzen.

Wann Vorsicht angebracht ist

Sonderrabatt vom Newcomer: Angenommen ein absoluter Newcomer lockt bei der Vorfinanzierung einer am Reißbrett entwickelten Wohnanlage mit großzügigen Rabatten, dann gehen Sie unter Umständen ein hohes Ausfallsrisiko ein.

Wenig Referenzen dafür viele „Geschichten“ ohne Fakten: Wird von Ihrer Frage nach Referenzprojekten mit flockigen Marketinggeschichten abgelenkt, sollten Sie besonders vorsichtig sein.

Schwammig formulierte Verträge: Verschleiert der Vertrag wichtige Details und ermöglicht dies dem Bauträger zudem, nachträgliche Kostenerhöhungen auf Sie überzuwälzen, sollten Sie davon Abstand nehmen. Grundsätzlich sollten Sie die Verträge von Anwälten oder sonstigen Vertrauenspersonen prüfen lassen.

Überrumpelungsstrategie mit überzogenen Renditeversprechen:  Das gilt vor allem bei Anlegerwohnungen. Lassen Sie sich nicht von Verkäufern bei Ihrer Entscheidung unter Zeitdruck setzen. Vor allem dann, wenn die Ihnen präsentierten Kalkulationen fast zu schön um wahr zu sein scheinen. In einem solchen Fall kann die Kalkulation eines guten Steuerberaters weiterhelfen und viel Kosten und Ärger ersparen.


Insolvenz des Bauträgers? So schützen Sie sich vor diesem Fiasko

Eine grundbücherliche Absicherung oder schuldrechtliche Sicherung, ein Ratenplan A sowie umfassende Garantien auf bis zu fünf Jahre sind eine solide Ausgangsbasis und im Bauträgervertragsgesetz spezifisch geregelt. Bei finanziell stabilen Anbietern sind diese Bankgarantien oder grundbücherliche Absicherungen kein Problem. Auch die Zahlung gemäß Ratenplan A oder B stellt als Zug-um-Zug-Geschäft eine bestimmte Sicherheit dar.

Fazit: Seriöse Bauträger werden bestrebt sein, Ihnen bezüglich Absicherung ein „Rundum-Sorglos-Paket“ zu bieten.


Bauträger finden: unbedingt sorgfältig informieren

Mit der sorgfältigen Recherche von Informationen finden Sie auch den passenden Bauträger. Sie sollten dabei vor allem Freunde, Bekannte, Wohnbau-Finanz-Experten, etc. kontaktieren und diese bezüglich Erfahrungen mit Bauträgern befragen. Zudem sollten Sie sich mit dem Bauträgervertragsgesetz vertraut machen, welches eine Reihe von Absicherungen gegen die Folgen einer Bauträgerinsolvenz enthält. Wichtig: Seriöse Bauträger haben viele positive Referenzen, verfassen detaillierte transparente Verträge und sind auch bestrebt, ihre Kunden abzusichern.

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Über den Autor: Mag. Harald Draxl
Position: Geschäftsführer

Meine Kreditkompetenz habe ich 1995 durch die Leitung des Gewerbekunden-Centers bei der Creditanstalt AG und seit 1997 als Baufinanzierungs-Spezialist bei der CA Baufinanzierungs-Beratung GmbH aufgebaut. Im Jahr 2002 wurde ich Gesellschafter bei der Infina und ab November 2004 in die Geschäftsführung berufen. Meine Zuständigkeit ist seither die Leitung unseres Vertriebes und der Banken-Kooperationen. Ich beschäftige mich tagtäglich mit den Entwicklungen am österreichischen Kreditmarkt, um unsere gesamte Vertriebsorganisation stets über die besten Produkte und aktuellen Zinssätze für die Kundenberatungen auf dem Laufenden zu halten.

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