Die Grundstückspreise in Österreich steigen aufgrund der hohen Nachfrage weiter, ein freies Grundstück für den Bau einer Immobilie zu finden wird damit immer schwieriger. Grund genug, warum ein Grundstückskauf nicht nur den Traum vom Eigenheim erfüllen kann, sondern für viele Menschen auch wirtschaftlich sinnvoll ist. Vorher fragen Sie sich aber: „Was muss ich beim Grundstückskauf beachten?“. Eine berechtigte Frage, zumal es bei der Auswahl eines passenden Grundstücks in finanzieller und rechtlicher Hinsicht einiges zu berücksichtigen gilt. Welche Kriterien Sie bei der Kaufentscheidung Ihres Grundstücks bedenken sollten, welche Kosten dabei auf Sie zukommen und wie die Kaufabwicklung aussieht, erfahren Sie in diesem Beitrag.
Vor dem Hausbau gilt es zu prüfen, ob das Grundstück bebaut werden darf.
Beim Grundstückskauf gilt es nicht nur den reinen Kaufpreis pro Quadratmeter, sondern auch alle Nebenkosten samt Steuern und Gebühren zu beachten.
Die Besichtigung des Grundstücks, die Prüfung der Bebauungsvorschriften und der eingesehene Grundbuchauszug in Österreichsind Voraussetzungen um mit dem Hausbau zu beginnen.
Mit Kaufvertrag und Grundbucheintrag wird ein Grundstück zu Ihrem rechtlichen Eigentum.
Checkliste für den Grundstückskauf
Das Grundstück ist das Fundament für die Realisierung Ihres Eigenheims. Um Ihre Pläne in der Realität umzusetzen, gibt es wesentliche Punkte, die Sie nicht übersehen sollten. Prüfen Sie wichtige Punkte in der nachfolgenden Checkliste für den Grundstückskauf in Österreich:
1. Passendes Grundstück finden und Besichtigungstermin vereinbaren Im Zuge dessen ermitteln Sie die Grundstückseigenschaften wie Größe und Geländegefälle sowie den Kaufpreis.
2. Erschließung und Lage beurteilen Dabei beurteilen Sie die Anbindung an das Straßen-, Wasser-, Abwasser-, Strom-, Telekommunikations- und Gasnetz sowie die Infrastruktur, Nahversorgung und Wohnumgebung.
3. Beschaffenheit des Grundstücks prüfen Sie ermitteln ggf. zusammen mit einem Experten die Qualität des Bodens, den Grundwasserspiegel und etwaige Altlasten. Aus dem Bebauungsplan und Flächenwidmungsplan der Gemeinde können Sie entnehmen, ob das Grundstück überhaupt als Baugrund ausgewiesen ist.
4. Bebauungsvorschriften prüfen Aus dem Bebauungsplan und Flächenwidmungsplan der Gemeinde können Sie entnehmen, ob das Grundstück überhaupt als Baugrund ausgewiesen ist.
5. Grundbuchauszug beantragen Sie finden hierbei alle Eintragungen zu dem Grundstück im Grundbuch in Österreich, um bspw. Eigentümerverhältnisse und etwaige Belastungen zu prüfen.
6. Finanzierung klären Sie kalkulieren alle Kosten und Nebenkosten, holen Kreditangebote ein und informieren sich über Förderungen.
7. Kaufvertrag abwickeln Für die Vertragserstellung und Beglaubigung beauftragen Sie einen Notar oder Rechtsanwalt, für die Kaufabwicklung können Sie ggf. auch eine Treuhandgesellschaft einbinden.
8. Verbücherung im Grundbuch Den rechtlichen Eigentumsübergang erreichen Sie durch den Eintrag ins Grundbuch.
9. Überprüfung des Baumbestands Informieren Sie sich bei der Behörde über Schutzbestimmungen für Bäume und Hecken, da für geschützte Pflanzen besondere Regeln gelten.
Grundstückeigenschaften: Welches Grundstück soll es sein?
Bevor die Kaufentscheidung über ein Grundstück gefällt wird, sind zahlreiche Informationen einzuholen, um einen Fehlkauf zu vermeiden. Welche Grundstückseigenschaften für Ihren zukünftigen Bauplatz beachtet werden sollen, lesen Sie in den folgenden Absätzen.
Größe
Die Größenordnung Ihres Grundstücks hängt davon ab, welches Bauprojekt Sie anstreben. Folgende Angaben helfen Ihnen, um die Grundstücksgröße für Ihr Eigenheim abschätzen zu können. In Abhängigkeit der Quadratmeterpreise in den einzelnen Regionen in Österreich sind die Grundstücksgrößen dann eher etwas größer oder kleiner.
Doppelhaushälfte, Reihenhaus: 200 bis 300 Quadratmeter Freistehendes (Einfamilien-)Haus: 500 bis 800 Quadratmeter Einfamilienhaus mit zusätzlichem Nutzgarten (bspw. für Obst und Gemüse): über 800 Quadratmeter
Lage
Die Lage gehört zu den wichtigsten Parametern bei der Wahl Ihres Grundstücks. Sie bestimmt nicht nur teilweise den Preis, sondern auch wie Ihre täglichen Anfahrtswege zu Ihrem Eigenheim später aussehen.
Es gilt also folgendes zu prüfen:
Infrastruktur: Anbindung an das öffentliche Straßen-/ Verkehrsmittelnetz sowie Entfernung zu Einkaufsmöglichkeiten, Ärzten, Arbeitsplatz, Kindergärten, Schulen, Freizeitangeboten, Familie und Freunden, etc..
Erschließung: Nähe zu einer Aufschließungsstraße zum Kanal-, Wasser-, Strom-, Gas- und Telekommunikationsnetz.
Wohnumgebung: Gibt es eine Lärm- oder Geruchsbelastung durch umliegende Betriebe, Flugschneisen, Schnellfahrstraßen, Landwirtschaft, etc.? Fühlen Sie und Ihre Familie sich in dieser Umgebung wohl (Bestands- oder Neubaugebiet)?
Tallage/ Hanglage: Rutsch- und Überschwemmungsgefahr beachten!
Wetterseite: Die Ausrichtung der Längsachse des Grundstücks (Nord-Süd oder Ost-West Ausrichtung) ist für die Planung der Raumaufteilung und der Außenanlagen (Garten, Terrasse etc.) von großer Bedeutung.
Bodenbeschaffenheit
Die Beschaffenheit des Bodens hat Einfluss auf die Fundamentierungsarbeiten für Ihr Bauwerk. Informieren Sie sich vor dem Grundstückskauf daher bei Nachbarn, lokalen (Erd-)Bauunternehmen, Bauämtern oder der Gemeinde ob ein Bodengutachten vorhanden ist. Auch Informationen über etwaige chemische oder elektromagnetische Belastungen durch einen Vorbesitzer (z.B. Chemiewerk) sollten Sie prüfen.
Tipp:
Sollte keine Bodenanalyse vorliegen, nehmen Sie im Zweifelsfall die Hilfe von Fachleuten wie Geologen oder Statikern in Anspruch!
Bebauungsvorschriften
Vor dem Hausbau gilt es vorher zu prüfen, ob überhaupt auf diesem Grundstück gebaut werden darf. Im ortsansässigen Gemeindeamt können der Bebauungs- und Flächenwidmungsplan eingesehen werden.
Flächenwidmungsplan:
Regelt die erlaubte Nutzung aller Grundstücke einer Gemeinde.
Legt fest wie ein Grundstück bebaut oder genutzt werden kann.
Umfasst die Grundstücksgrenzen, -nummern und die jeweiligen Widmungen (Bauland, Grünland, etc.).
Ist die Grundlage für die Erstellung des Bebauungsplans.
Gibt vor, wie auf einem bestimmten Grundstück gebaut werden darf.
Legt beispielsweise die Höhe, Bauweise oder den Abstand zum Nachbargrundstück fest.
Hinweis: Liegt Ihr Grundstück in einem Gebiet ohne Bebauungsplan, so hat sich der Neubau an den Stil der Nachbarhäuser anzupassen (§ 34 im Baugesetzbuch).
Die Höhe des Grundwasserspiegels sollte bei der Grundstückswahl nicht ungeachtet bleiben. Ist der Grundwasserstand zu hoch, müssen Zusatzkosten für eine sichere Kellerabdichtung einberechnet werden, damit Schäden bei Überschwemmungen vermieden werden.
Tipp:
Informieren Sie sich diesbezüglich bei Nachbarn oder der zuständigen Wasserrechtsbehörde. Zudem kann die Baugenehmigungsbehörde eine wichtige Anlaufstelle für Sie sein. Sie erteilt Auskunft über einen möglichen behördlichen Schutz von Bäumen und Hecken.
Grundstückskauf: Informationen über die Höhe des Grundwasserspiegels sind essenziell.
Kosten beim Grundstückskauf: Kaufpreis und Nebenkosten
Einen Immobilienkauf tätigen viele Menschen nur einmal im Leben. Der Grund dafür liegt auf der Hand: Egal, ob Haus, Wohnung oder Grundstück – Die Gesamtkosten für den Kauf einer Immobilie sind enorm. Beim Grundstückskauf gilt es dabei nicht nur den reinen Kaufpreis pro Quadratmeter, sondern auch alle Nebenkosten samt Steuern und Gebühren zu beachten.
Grundstückspreis
In den vorherigen Absätzen wurden die Grundstückseigenschaften erfasst, welche den Grundpreis eines Grundstücks maßgeblich beeinflussen. Außerdem ist allgemein bekannt, dass Bauplätze in Städten und Ballungsgebieten weitaus teurer als im ländlichen Raum sind. Hinzu kommt, dass in Österreich ein West-Ost-Gefälle vorherrscht, d.h. mit Ausnahme der großen Ballungsräume ist der Quadratmeterpreis im Westen deutlich höher als im Osten.
Nebenkosten
Grundbuchkosten: Um vorher zu prüfen, ob bereits Belastungen auf dem Grundstück liegen, ist eine kostenpflichtige Grundbucheinsicht bzw. ein Grundbuchauszug erforderlich. Hinzu kommen dann noch die Kosten für Ihren eigenen Grundbucheintrag, der Ihren Grundstücksbesitz verbüchert.
Nutzen Sie Ihre Förderchancen 2024 Erfahren Sie, wie Sie von den aktuellen Förderungen maximal profitieren können: Ersparnisse bei den Nebenkosten, günstigere Zinsen und steuerliche Vorteile sind jetzt greifbar. Neu, unter anderem seit dem 01.04.2024: Wesentliche Erleichterungen für den privaten Immobilienerwerb durch die temporäre Gebührenbefreiung beim Immobilienkauf – dem Wegfall der Grundbucheintragungsgebühr und Pfandrechtseintragungsgebühr. Lassen Sie diese Chance nicht ungenutzt und informieren Sie sich in unserem Ratgeber: „Konjunkturpaket für den Wohnbau 2024".
Grunderwerbsteuer: Die Grunderwerbsteuer fällt immer dann an, wenn im Inland ein Grundstück entgeltlich oder unentgeltlich erworben wird. Auch Schenkungen und Erbschaften sind deshalb nicht ausgenommen von dieser Regelung. Die Höhe beträgt in der Regel 3,5 % des Kaufpreises bzw. des Grundstückswerts. Wie genau die Grunderwerbsteuer in Österreich berechnet wird und weitere Informationen hierzu finden Sie unter unserem Ratgeber zum Thema Grunderwerbsteuer.
Notar-/ Anwaltskosten: Beauftragen Sie für die Erstellung des Kaufvertrages einen Anwalt, fallen hierfür Kosten an. Aber auch wenn Sie den Vertragsentwurf selbst erstellen, muss der Vertrag kostenpflichtig durch einen Notar beurkundet werden. Hierbei können zwischen 1 und 3 % des Kaufpreises einkalkuliert werden. Details, wie hoch die Notarkosten beim Grundstückskauf ausfallen, lesen Sie in unserem Ratgeber zum Thema Notarkosten.
Maklerprovision: Erwerben Sie das Grundstück mithilfe eines Immobilienmaklers, ist in der Regel auch eine Vermittlungsprovision zu zahlen. Diese kann maximal zwischen 3 und 4 % des Kaufpreises zzgl. MwSt. variieren (in Abhängigkeit des Kaufpreises).
Sonstige Kosten: Zu den bereits genannten Gebühren und Steuern können noch folgende, das Grundstück betreffende Kosten entstehen, die je nach Aufwand und Umfang durchaus hoch ausfallen können: Amtliche Vermessung des Grundstücks und Eintragung ins Grenzkataster, wenn noch keine Grenzen rechtlich gesichert wurden. Abrisskosten für ein altes Gebäude oder für Bäume sowie ggf. Kosten für die Schaffung einer Zufahrtsstraße. Kosten für Bodenarbeiten: Probebohrungen zur Feststellung der Bodenbeschaffenheit; zusätzliche Sanierungs- und Baukosten bei Altlasten, schlechter Bodenqualität oder schwierig zu bebauenden Grundstücken. Erschließungskosten: Ist das Grundstück noch nicht aufgeschlossen, müssen zusätzlich Kosten für die Anschließung an das örtliche Wasser-, Abwasser-, Strom-, Gas-, Entsorgungs-, Fernwärme- und Telekommunikationssystem aufgebracht werden.
Tipp:
Beim Kauf eines Grundstücks dürfen die Nebenkosten keinesfalls vernachlässigt werden. Sehen Sie den Erwerb stets als Gesamtinvestition und überlegen Sie im Vorfeld, ob Sie die anfallenden Kosten mit Ihren Eigenmitteln tragen können oder ob eine Aufstockung Ihres Immobilienkredits erforderlich ist.
Wie läuft der Grundstückskauf ab?
Es bedarf einen gewissen Ablauf, bis ein Grundstück den Besitzer gewechselt hat. Wie lange ein Grundstückskauf dauert, hängt davon ab wie zeitnah die folgenden Schritte bearbeitet werden. Wenn die Besichtigung des Grundstücks erfolgt, die Bebauungsvorschriften geprüft und der eingesehene Grundbuchauszug keine Überraschungen gebracht hat, kann es losgehen.
Für die Vertragserstellung beim Grundstückskauf benötigen Sie einen Rechtsanwalt oder Notar.
1. Kaufvertrag aufsetzen
Ein Grundstückserwerb ist mit zahlreichen rechtlichen Fragen verbunden. Deshalb ist es sinnvoll hierfür einen Notar oder Rechtsanwalt für die Vertragserstellung hinzuzuziehen. Grundsätzlich ist es aber auch möglich den Kaufvertrag anhand von Mustern selbst aufzusetzen und den Notar bzw. den Anwalt lediglich für die Beglaubigung in Anspruch zu nehmen. Wie genau dieser Vertrag aufgebaut ist, wird später in diesem Beitrag erläutert.
Tipp: Treuhandschaft
Es ist auch eine Überlegung wert, den Grundstückskauf durch eine Treuhandschaft abzuwickeln. Hierbei wird die Kaufsumme nicht direkt an den Verkäufer, sondern zunächst auf ein für den Kaufvertrag eingerichtetes Treuhandkonto (auch „Anderkonto“) überwiesen, welches von einem Notar oder Rechtsanwalt verwaltet wird. Die Auszahlung an den Grundstücksverkäufer wird erst durchgeführt, wenn alle Bedingungen im Kaufvertrag erfüllt sind. Vorteil einer Treuhandschaft ist vor allem, dass beide Vertragsparteien vor wirtschaftlichen Risiken abgesichert sind. Der Käufer kann davon ausgehen, dass die Kaufvertragsbedingungen erfüllt werden und der Verkäufer hat die Garantie, dass er seinen Verkaufspreis nach ordnungsmäßiger Kaufabwicklung erhält.
2. Anmerkung der Rangordnung
Bei Gericht kann bei Bedarf ein Rangordnungsbeschluss beantragt werden. Dies sichert den Grundstückserwerber gegen Verfügungen des bisherigen Eigentümers der Liegenschaft ab. Die Dauer der Absicherung beträgt dabei 1 Jahr ab Bewilligung des Antrags. Diese Anmerkung der Rangordnung kann auch für eine bestimmte Person eingetragen werden.
3. Grundstücksbesitz ins Grundbuch eintragen
Der essenzielle Schritt beim Grundstückskauf ist der Eintrag Ihrer Eigentumsrechte ins Grundbuch. Dies wird in der Regel von einem Notar durchgeführt. Hierfür ist elektronisch oder beim zuständigen Grundbuchgericht vorab ein Grundbuchgesuch zu stellen. Dieses Grundbuchgesuch wird zusammen mit allen anderen notwendigen Unterlagen im zuständigen Bezirksgericht eingebracht. Außerdem sind vorher bereits eingetragene Pfandrechte und Hypotheken aus dem Grundbuch zu löschen sowie die Grunderwerbsteuer zu zahlen.
Tipp: Finanzierung
Vor Abschluss des Kaufvertrags sollte die Finanzierung geklärt sein. Für den Kauf einer Immobilie bieten sich in Österreich einige Finanzierungsmöglichkeiten an. So können Sie unter Anderem zwischen Baukonto/ Wohnkonto, Bauspardarlehen, Hypothekarkredit/ Annuitätendarlehen, Wohnbauförderung, Zwischenfinanzierung und Teiltilgungskredit wählen. Der Kredit für Ihr Grundstück kann sich auch aus einer Kombination dieser Kreditarten zusammensetzen. Eine persönliche Beratung zu Ihrer Grundstücks- oder Immobilienfinanzierung ist immer von Vorteil, Ihr Infina Wohnbau-Finanz-Experte in Ihrer Nähe unterstützt Sie dabei gerne.
Kaufvertrag und Grundbucheintragung: Wichtige rechtliche Grundlagen
Kaufvertrag
Nachdem mit dem Grundstücksverkäufer der Kaufpreis festgelegt wurde, wird der Eigentumsübergang im Kaufvertrag schriftlich besiegelt. Eine notarielle Beglaubigung ist hierbei Pflicht. Bevor es zur Vertragsunterzeichnung geht, sollten Sie sich genügend Zeit zur genauen Ansicht des Vertrags nehmen und sich bei Rückfragen an Ihren Notar oder Rechtsanwalt wenden. Um notariell beglaubigt und gültig zu werden, muss der Kaufvertrag folgende Bestandteile enthalten:
Namen, Anschriften sowie Unterschriften von Käufer und Verkäufer
Genaue Grundstücksbeschreibung mittels eines aktuellen Grundbuchsauszugs
Vereinbarter Kaufpreis für das Grundstück
Zeitpunkt und Bedingungen bezüglich der Grundstücksübergabe bzw. des Besitzwechsels
Vereinbarungen zu Zahlungsfristen und möglichen Verzugszinsen
Namen des Treuhänders, sollte dieser den Kauf abwickeln
Grunddienstbarkeiten wie Wegerechte und Durchfahrtsberechtigungen (gem. Grundbuchsauszug)
Meldepflicht des Grundstücksverkäufers über Mängel
Rücktrittsbedingungen für den Käufer bei Eintritt unerwarteter Ereignisse
Die notarielle Beglaubigung des Kaufvertrags zum Grundstückskauf ist verpflichtend.
Tipp: Vorvertrag
Mit einem Vorvertrag zum Grundstückskauf, häufig auch als Kaufanbot bezeichnet, verpflichten sich Käufer und Verkäufer später einen finalen Kaufvertrag (Hauptvertrag) abzuschließen. Ein Vorvertrag ist zwar noch kein abschließender Kaufvertrag, stellt dennoch eine rechtliche Verpflichtung dar und ist somit bindender als eine bloße Willenserklärung. Er enthält bereits Elemente (oben aufgeführt), die im Hauptvertrag noch abgeschlossen werden und wird notariell beurkundet. Warum kann ein Vorvertrag sinnvoll sein? Der Verkäufer bekommt die Sicherheit, dass sein Grundstück tatsächlich gekauft wird und der Käufer kann sicher sein, dass er das Grundstück zu vereinbarten Konditionen erwerben kann.
Grundbucheintragung
Wenn der Kaufvertrag von beiden Parteien unterzeichnet und notariell beurkundet oder sogar schon der Kaufpreis bezahlt wurde, geht das Eigentum rechtlich gesehen aber noch nicht an den Käufer über. Für die rechtliche Eigentumsübertragung ist der Eintrag ins Grundbuch zwingend notwendig. Achten Sie besonders darauf, dass vor der Eintragung etwaige Hypotheken und Pfandrechte herausgelöscht werden, damit Ihnen der Anspruch auf die Eigentumsübertragung gesichert wird.
Grundstückskauf: Investition mit Planung tätigen
Wie dieser Beitrag zeigt, gibt es eine Vielzahl von Punkten, welche Sie beim Grundstückskauf beachten sollten. Der Kauf eines Grundstücks ist eine größere Investition und sollte gut überlegt und geprüft sein. Fragen Sie sich also vorab, ob Größe, Lage und weitere Grundstückseigenschaften sowie baurechtliche Bedingungen Ihren Wünschen entsprechen. Seien Sie sich auch bewusst, dass zum Grundstückspreis noch diverse Nebenkosten hinzukommen. Wenn Sie sich dann für ein Grundstück entschieden haben, gilt es, dass Sie dieses rechtlich mit Kaufvertrag und Grundbucheintrag zu Ihrem Eigentum machen.
FAQs zum Grundstückskauf in Österreich
Überprüfen Sie vor dem Kauf eines Grundstücks auf jeden Fall im Grundbuch alle gesetzlichen Auflagen, Rechte und Beschränkungen, wie Eigentum der Verkäuferin/des Verkäufers, Hypotheken, Pfandrechte, Vorkaufsrechte, Wegerechte, Kanäle, Leitungen, Bachläufe.
Der Notar informiert Verkäufer und Käufer über die erfolgte Eigentumsumschreibung und Lastenfreistellung im Grundbuch. Damit ist der Kaufvertrag abgewickelt.
Nebenkosten beim Grundstückskauf sind alle beim Grundstückskauf zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis anfallenden Kosten, insbesondere Maklerprovision, Grunderwerbsteuer, Gerichts- und Notargebühren, Vermessungskosten, Kosten für die Grundbucheintragung oder Kosten für Bodenuntersuchungen.
Erst wenn die Fälligkeitsmitteilung dem Käufer vorliegt, muss der Kaufpreis gezahlt werden. In aller Regel geschieht das durch die – zügige und kostengünstige - Zahlung direkt an den Verkäufer oder an von diesem bestimmte Personen.
Die Entwicklung der Baukosten in den letzten 12 Monaten.
Was bedeutet dies für meinen Immobilienkauf und die Finanzierung?
Über den Autor: Hagen Luckert Position: Geschäftsführer
Meine gesamte berufliche Laufbahn habe ich im Kreditbereich verbracht. Zunächst im Sparkassen- sowie im Großbankensektor in Deutschland. Nach Leitung der Business-Unit Kreditstrategie- und Organisation in einem großen Beratungsunternehmen war ich als Geschäftsführer einer Kreditfabrik tätig. Im Anschluss daran wurde ich als Vorstand in einem Softwareunternehmen für künstliche Intelligenz im Bankenbereich berufen und habe 2019 in die Geschäftsführung von Infina gewechselt. Die ständige Recherche, strukturierte Aufbereitung sowie verständliche Veröffentlichung von allen Fragestellungen rund um das Kreditgeschäft gehören zu den wesentlichen Schwerpunktsetzungen meiner Funktion.
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