Grundstückskauf: Darauf müssen Sie achten

Datum: 16.09.2020 | Autor: Redaktion

Grundstückskauf

Die Grundstückspreise in Österreich steigen aufgrund der hohen Nachfrage weiter an, ein freies Grundstück für den Bau einer Immobilie zu finden wird damit immer schwieriger. Grund genug, warum ein Grundstückskauf nicht nur den Traum vom Eigenheim erfüllen kann, sondern für viele Menschen auch wirtschaftlich sinnvoll ist.

Vorher fragen Sie sich aber: „Was muss ich beim Grundstückskauf beachten?“. Eine berechtigte Frage, zumal es bei der Auswahl eines passenden Grundstücks in finanzieller und rechtlicher Hinsicht einiges zu berücksichtigen gilt. Welche Kriterien Sie bei der Kaufentscheidung Ihres Grundstücks bedenken sollten, welche Kosten dabei auf Sie zukommen und wie die Kaufabwicklung aussieht, erfahren Sie in diesem Beitrag!


Kurz und knapp: die Checkliste für den Grundstückskauf

Das Grundstück ist das Fundament für die Realisierung Ihres Eigenheims. Um Ihre Pläne in der Realität umzusetzen gibt es wesentliche Punkte, die Sie nicht übersehen sollten. In der nachfolgenden Checkliste für den Grundstückskauf in Österreich finden Sie wichtige Prüfpunkte:

1. Passendes Grundstück finden und Besichtigungstermin vereinbaren
Im Zuge dessen ermitteln Sie die Grundstückseigenschaften wie Größe und Geländegefälle sowie den Kaufpreis.
2. Erschließung und Lage beurteilen
Dabei beurteilen Sie die Anbindung an das Straßen-, Wasser-, Abwasser-, Strom-, Telekommunikations- und Gasnetz sowie die Infrastruktur, Nahversorgung und Wohnumgebung.
3. Beschaffenheit des Grundstücks prüfen
Sie ermitteln ggf. zusammen mit einem Experten die Qualität des Bodens, den Grundwasserspiegel und etwaige Altlasten.
4. Bebauungsvorschriften prüfen
Aus dem Bebauungsplan und Flächenwidmungsplan der Gemeinde können Sie entnehmen, ob das Grundstück überhaupt als Baugrund ausgewiesen ist.
5. Grundbuchsauszug beantragen
Sie finden hierbei alle Eintragungen zu dem Grundstück im Grundbuch, um bspw. Eigentümerverhältnisse und etwaige Belastungen zu prüfen.
6. Finanzierung klären
Sie kalkulieren alle Kosten und Nebenkosten, holen Kreditangebote ein und informieren sich über Förderungen.
7. Kaufvertrag abwickeln
Für die Vertragserstellung und Beglaubigung beauftragen Sie einen Notar oder Rechtsanwalt, für die Kaufabwicklung können Sie ggf. auch eine Treuhandgesellschaft einbinden.
8. Verbücherung im Grundbuch
Den rechtlichen Eigentumsübergang erreichen Sie durch den Eintrag ins Grundbuch.

Grundstückeigenschaften: Welches Grundstück soll es sein?

Bevor die Kaufentscheidung über ein Grundstück gefällt wird, sind zahlreiche Informationen einzuholen, um einen Fehlkauf zu vermeiden. Welche Grundstückseigenschaften für Ihren zukünftigen Bauplatz beachtet werden sollen, lesen Sie in den folgenden Absätzen. 

Größe

Die Größenordnung Ihres Grundstücks hängt davon ab, welches Bauprojekt Sie anstreben. Folgende Angaben helfen Ihnen, um die Grundstücksgröße für Ihr Eigenheim abschätzen zu können. In Abhängigkeit der Quadratmeterpreise in den einzelnen Regionen in Österreich, sind die Grundstücksgrößen dann eher etwas größer oder kleiner.

Doppelhaushälfte/ Reihenhaus: 200 bis 300 Quadratmeter
Freistehendes (Einfamilien-)Haus: 500 bis 800 Quadratmeter
Einfamilienhaus mit zusätzlichem Nutzgarten (bspw. für Obst und Gemüse): über 800 Quadratmeter

Lage

Die Lage gehört zu den wichtigsten Parametern bei der Wahl Ihres Grundstücks. Sie bestimmt nicht nur teilweise den Preis, sondern auch wie Ihre täglichen Anfahrtswege zu Ihrem Eigenheim später aussehen. Es gilt also folgendes zu prüfen:

Infrastruktur: Anbindung an das öffentliche Straßen-/ Verkehrsmittelnetz sowie Entfernung zu Einkaufsmöglichkeiten, Ärzten, Arbeitsplatz, Kindergärten, Schulen, Freizeitangeboten, Familie und Freunden, etc.
Erschließung: Nähe zu einer Aufschließungsstraße zum Kanal-, Wasser-, Strom-, Gas- und Telekommunikationsnetz.
Wohnumgebung: Gibt es eine Lärm- oder Geruchsbelastung durch umliegende Betriebe, Flugschneisen, Schnellfahrstraßen, Landwirtschaft, etc.? Fühlen Sie und Ihre Familie sich in dieser Umgebung wohl (Bestands- oder Neubaugebiet)?
Tallage/ Hanglage: Rutsch- und Überschwemmungsgefahr beachten!
Wetterseite: Die Ausrichtung der Längsachse des Grundstücks (Nord-Süd oder Ost-West Ausrichtung) ist für die Planung der Raumaufteilung und der Außenanlagen (Garten, Terrasse etc.) von großer Bedeutung.

Bodenbeschaffenheit

Die Beschaffenheit des Bodens hat Einfluss auf die Fundamentierungsarbeiten für Ihr Bauwerk. Informieren Sie sich vor dem Grundstückskauf daher bei Nachbarn, lokalen (Erd-)Bauunternehmen, Bauämtern oder der Gemeinde ob ein Bodengutachten vorhanden ist. Auch Informationen über etwaige chemische oder elektromagnetische Belastungen durch einen Vorbesitzer (z.B. Chemiewerk) sollten Sie prüfen.

Tipp: Sollte keine Bodenanalyse vorliegen, nehmen Sie im Zweifelsfall die Hilfe von Fachleuten wie Geologen oder Statikern in Anspruch!

Bebauungsvorschriften

Vor dem Hausbau gilt es vorher zu prüfen, ob überhaupt auf diesem Grundstück gebaut werden darf. Im ortsansässigen Gemeindeamt können Bebauungs- und Flächenwidmungspläne eingesehen werden.

Flächenwidmungsplan:  
 
  • Regelt die erlaubte Nutzung aller Grundstücke einer Gemeinde.
  • Legt fest wie ein Grundstück bebaut oder genutzt werden kann.
  • Umfasst die Grundstücksgrenzen, -nummern und die jeweiligen Widmungen (Bauland, Grünland, etc.).
  • Ist die Grundlage für die Erstellung des Bebauungsplans.

Erfahren Sie mehr zum Thema Flächenwidmungsplan in Österreich

 
Bebauungsplan:
 
  • Gibt vor, wie auf einem bestimmten Grundstück gebaut werden darf.
  • Legt beispielsweise die Höhe, Bauweise oder den Abstand zum Nachbarsgrundstück fest.
  • Hinweis: Liegt Ihr Grundstück in einem Gebiet ohne Bebauungsplan, so hat sich der Neubau an den Stil der Nachbarshäuser anzupassen (§34 im Baugesetzbuch).

Erfahren Sie mehr zum Thema Bebauungsplan in Österreich

Grundwasser

Die Höhe des Grundwasserspiegels sollte bei der Grundstückswahl nicht ungeachtet bleiben. Ist der Grundwasserstand zu hoch, müssen Zusatzkosten für eine sichere Kellerabdichtung einberechnet werden, damit Schäden bei Überschwemmungen vermieden werden.

Tipp: Informieren Sie sich diesbezüglich bei Nachbarn oder der zuständigen Wasserrechtsbehörde. Zudem kann die Baugenehmigungsbehörde eine wichtige Anlaufstelle für Sie sein. Sie erteilt Auskunft über einen möglichen behördlichen Schutz von Bäumen und Hecken­­.

Grundstückskauf Grundwasser

Informieren Sie dich über die Höhe des Grundwasserspiegels,
um ggf. eine zusätzliche Kellerabdichtung durchzuführen. 


Kosten beim Grundstückskauf: Kaufpreis und Nebenkosten

Einen Immobilienkauf tätigen viele Menschen nur einmal im Leben. Der Grund dafür liegt auf der Hand: Egal, ob Haus, Wohnung oder Grundstück – Die Gesamtkosten für den Kauf einer Immobilie sind enorm. Beim Grundstückskauf gilt es dabei nicht nur den reinen Kaufpreis pro Quadratmeter, sondern auch alle Nebenkosten samt Steuern und Gebühren zu beachten.
 

Grundstückspreis

In den vorherigen Absätzen wurden die Grundstückseigenschaften erfasst, welche den Grundpreis eines Grundstücks maßgeblich beeinflussen. Außerdem ist allgemein bekannt, dass Bauplätze in Städten und Ballungsgebieten weitaus teurer als im ländlichen Raum sind. Hinzu kommt, dass in Österreich ein West-Ost-Gefälle vorherrscht, d.h. mit Ausnahme der großen Ballungsräume ist der Quadratmeterpreis im Westen deutlich höher als im Osten.
 

Nebenkosten

Grundbuchkosten:

Um vorher zu prüfen, ob bereits Belastungen auf dem Grundstück liegen ist eine kostenpflichtige Grundbucheinsicht bzw. ein Grundbuchsauszug erforderlich. Hinzu kommen dann noch die Kosten für Ihren eigenen Grundbucheintrag, der Ihren Grundstücksbesitz verbüchert.

Grunderwerbssteuer:

Die Grunderwerbsteuer fällt immer dann an, wenn im Inland ein Grundstück entgeltlich oder unentgeltlich erworben wird. Auch Schenkungen und Erbschaften sind deshalb nicht ausgenommen von dieser Regelung. Die Höhe beträgt in der Regel 3,5 % des Kaufpreises bzw. des Grundstückswerts. Wie genau die Grunderwerbsteuer in Österreich berechnet wird und weitere Informationen hierzu finden Sie unter unserem Ratgeber zum Thema Grunderwerbssteuer.

Notar-/ Anwaltskosten:

Beauftragen Sie für die Erstellung des Kaufvertrages einen Anwalt, fallen hierfür Kosten an. Aber auch wenn Sie den Vertragsentwurf selber erstellen, muss der Vertrag kostenpflichtig durch einen Notar beurkundet werden. Hierbei können zwischen 1 und 3 % des Kaupreises einkalkuliert werden. Details, wie hoch die Notarkosten beim Grundstückskauf ausfallen, lesen Sie in unserem Ratgeber zum Thema Notarkosten.

Maklerprovision:

Erwerben Sie das Grundstück mithilfe eines Immobilienmaklers, ist in der Regel auch eine Vermittlungsprovision zu zahlen. Diese kann maximal zwischen 3 und 4 % des Kaufpreises zzgl. MwSt. variieren (in Abhängigkeit des Kaufpreises).

Sonstige Kosten:

Zu den bereits genannten Gebühren und Steuern können noch folgende, das Grundstück betreffende Kosten entstehen, die je nach Aufwand und Umfang durchaus hoch ausfallen können:

  • Amtliche Vermessung des Grundstücks und Eintragung ins Grenzkataster, wenn noch keine Grenzen rechtlich gesichert wurden.
  • Abrisskosten für ein altes Gebäudes oder für Bäume sowie ggf. Kosten für die Schaffung einer Zufahrtsstraße.
  • Kosten für Bodenarbeiten: Probebohrungen zur Feststellung der Bodenbeschaffenheit; zusätzliche Sanierungs- und Baukosten bei Altlasten, schlechter Bodenqualität oder schwierig zu bebauenden Grundstücken.
  • Erschließungskosten: Ist das Grundstück noch nicht aufgeschlossen, müssen zusätzlich Kosten für die Anschließung an das örtliche Wasser-, Abwasser-, Strom-, Gas-, Entsorgungs-, Fernwärme- und Telekommunikationssystem aufgebracht werden.
 

Tipp: Die Nebenkosten sollten beim Grundstückskauf also auf keinen Fall unterschätzt werden! Betrachten Sie die Investition immer als Ganzes, die der Kauf des Baugrunds mit sich bringt. Kalkulieren Sie demnach vorher, ob Sie diese Kosten mit Ihren Eigenmitteln abdecken oder ob Sie hierfür Ihren Immobilienkredit erhöhen wollen.


Wie läuft der Grundstückskauf ab?

Es bedarf einen gewissen Ablauf, bis ein Grundstück den Besitzer gewechselt hat. Wie lange ein Grundstückskauf dauert, hängt davon ab wie zeitnah die folgenden Schritte bearbeitet werden. Wenn die Besichtigung des Grundstücks erfolgt, die Bebauungsvorschriften geprüft und der eingesehene Grundbuchauszug keine Überraschungen gebracht hat, kann es losgehen.

Grundstückskauf Kaufvertrag

Sie können für die Erstellung des Kaufvertrags Ihres Grundstücks
einen Notar oder einen Anwalt beauftragen. 


2. Anmerkung der Rangordnung

Bei Gericht kann bei Bedarf ein Rangordnungsbeschluss beantragt werden. Dies sichert den Grundstückserwerber gegen Verfügungen des noch Inhabers der Liegenschaft ab. Die Dauer der Absicherung beträgt dabei 1 Jahr ab Bewilligung des Antrags. Diese Anmerkung der Rangordnung kann auch für eine bestimmte Person eingetragen werden.

1. Kaufvertrag aufsetzen

Ein Grundstückserwerb ist mit zahlreichen rechtlichen Fragen verbunden. Deshalb ist es sinnvoll hierfür einen Notar oder Rechtsanwalt für die Vertragserstellung hinzuzuziehen. Grundsätzlich ist es aber auch möglich den Kaufvertrag anhand von Mustern selber aufzusetzen und den Notar bzw. den Anwalt lediglich für die Beglaubigung in Anspruch zu nehmen. Wie genau dieser Vertrag aufgebaut ist, wird später in diesem Beitrag erläutert.

Tipp: Treuhandschaft

Es ist auch eine Überlegung wert den Grundstückskauf durch eine Treuhandschaft abzuwickeln. Hierbei wird die Kaufsumme nicht direkt an den Verkäufer, sondern zunächst auf ein für den Kaufvertrag eingerichtetes Treuhandkonto (auch „Anderkonto“) überwiesen, welches von einem Notar oder Rechtsanwalt verwaltet wird. Die Auszahlung an den Grundstücksverkäufer wird erst durchgeführt, wenn alle Bedingungen im Kaufvertrag erfüllt sind. Vorteil einer Treuhandschaft ist vor allem, dass beide Vertragsparteien vor wirtschaftlichen Risiken abgesichert sind. Der Käufer kann davon ausgehen, dass die Kaufvertragsbedingungen erfüllt werden und der Verkäufer hat die Garantie, dass er seinen Verkaufspreis nach ordnungsmäßiger Kaufabwicklung erhält. 

3. Grundstücksbesitz ins Grundbuch eintragen

Der essenzielle Schritt beim Grundstückskauf ist der Eintrag Ihrer Eigentumsrechte ins Grundbuch. Dies wird in der Regel von einem Notar durchgeführt. Hierfür ist elektronisch oder beim zuständigen Grundbuchsgericht vorab ein Grundbuchsgesuch zu stellen. Dieses Grundbuchsgesuch wird zusammen mit allen anderen notwenigen Unterlagen im zuständigen Bezirksgericht eingebracht. Außerdem sind vorher bereits eingetragene Pfandrechte und Hypotheken aus dem Grundbuch zu löschen sowie die Grunderwerbssteuer zu zahlen.

Tipp: Finanzierung

Vor Abschluss des Kaufvertrags sollte die Finanzierung geklärt sein. Für den Kauf einer Immobilie bieten sich in Österreich einige Finanzierungsmöglichkeiten an. So können Sie unter Anderem zwischen Baukonto/ Wohnkonto, Bauspardarlehen, Hypothekarkredit/ Annuitätendarlehen, Wohnbauförderung, Zwischenfinanzierung und Teiltilgungskredit wählen. Der Kredit für Ihr Grundstück kann sich auch aus einer Kombination dieser Optionen zusammensetzen. Eine persönliche Beratung zu Ihrer Grundstücks- oder Immobilienfinanzierung ist immer von Vorteil, Ihr INFINA-Wohnbau-Finanz-Experte in Ihrer Nähe unterstützt Sie dabei gerne. 


Kaufvertrag und Grundbucheintragung: Wichtige rechtliche Grundlagen


Kaufvertrag

Nachdem mit dem Grundstücksverkäufer der Kaufpreis festgelegt wurde, wird der Eigentumsübergang im Kaufvertrag schriftlich besiegelt. Eine notarielle Beglaubigung ist hierbei Pflicht. Bevor es zur Vertragsunterzeichnung geht, sollten Sie sich genügend Zeit zur genauen Ansicht des Vertrags nehmen und sich bei Rückfragen an Ihren Notar oder Rechtsanwalt wenden. Um notariell beglaubigt und gültig zu werden, muss der Kaufvertrag folgende Bestandteile enthalten:

  • Namen, Anschriften sowie Unterschriften von Käufer und Verkäufer
  • Genaue Grundstücksbeschreibung mittels eines aktuellen Grundbuchsauszugs
  • Vereinbarter Kaufpreis für das Grundstück
  • Zeitpunkt und Bedingungen bezüglich der Grundstücksübergabe bzw. des Besitzwechsels
  • Vereinbarungen zu Zahlungsfristen und möglichen Verzugszinsen
  • Namen des Treuhänders, sollte dieser den Kauf abwickeln
  • Grunddienstbarkeiten wie Wegerechte und Durchfahrtsberechtigungen (gem. Grundbuchsauszug)
  • Meldepflicht des Grundstücksverkäufers über Mängel
  • Rücktrittsbedingungen für den Käufer bei Eintritt unerwarteter Ereignisse
Grundstückskauf Notar

Die notarielle Beglaubigung des Kaufvertrags
zum Grundstückskauf ist verpflichtend. 

Tipp: Vorvertrag

Mit einem Vorvertrag zum Grundstückskauf, manchmal auch als Kaufanbot bezeichnet, verpflichten sich Käufer und Verkäufer später einen finalen Kaufvertrag (Hauptvertrag) abzuschließen. Ein Vorvertrag ist zwar noch kein abschließender Kaufvertrag, stellt dennoch eine rechtliche Verpflichtung dar und ist somit bindender als eine bloße Willenserklärung. Er enthält bereits Elemente (oben aufgeführt), die im Hauptvertrag noch abgeschlossen werden und wird notariell beurkundet. Warum kann ein Vorvertrag sinnvoll sein? Der Verkäufer bekommt die Sicherheit, dass sein Grundstück tatsächlich gekauft wird und der Käufer kann sicher sein, dass er das Grundstück zu vereinbarten Konditionen erwerben kann.


Grundbucheintragung

Wenn der Kaufvertrag von beiden Parteien unterzeichnet und notariell beurkundet oder sogar schon der Kaufpreis bezahlt wurde, geht das Eigentum rechtlich gesehen aber noch nicht an den Käufer über. Für die rechtliche Eigentumsübertragung ist der Eintrag ins Grundbuch zwingend notwendig! Achten Sie besonders darauf, dass vor der Eintragung etwaige Hypotheken und Pfandrechte herausgelöscht werden, damit Ihnen der Anspruch auf die Eigentumsübertragung gesichert wird. 


Grundstückskauf: Investition mit Planung tätigen

Wie dieser Beitrag zeigt, gibt es eine Vielzahl von Dingen, die Sie beim Grundstückskauf beachten sollten. Der Kauf eines Grundstücks ist eine größere Investition und sollte gut überlegt und geprüft sein. Fragen Sie sich also vorab, ob Größe, Lage und weitere Grundstückseigenschaften sowie baurechtliche Bedingungen Ihren Wünschen entsprechen. Seien Sie sich auch bewusst, dass zum Grundstückspreis noch diverse Nebenkosten hinzukommen. Wenn Sie sich dann für ein Grundstück entschieden haben gilt es, dass Sie es rechtlich mit Kaufvertrag und Grundbucheintrag zu Ihrem Eigentum machen.


Wichtiger Hinweis für den Leser: Der vorliegende Text soll eine Übersicht zum Themenkreis Grundstückskauf geben. Diese Inhalte wurden daher bestmöglich recherchiert und sollen eine grobe Übersicht geben. Die INFINA Credit Broker GmbH ist jedoch nicht befugt rechtliche oder steuerliche Auskünfte zu erteilen. Eine Haftung irgendeiner Art wird daher ausgeschlossen.


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