Mieten oder Kaufen? Die Entscheidungshilfe

Datum: 13.05.2020 | Autor: Redaktion

Mieten oder Kaufen

Neben Beruf- und Partnerwahl zählt die Entscheidung zwischen Mietwohnung und Eigentum zu jenen mit der größten Tragweite im ganzen Leben. Umso reiflicher sollten die Überlegungen angestellt werden. Dazu liefert dieser Beitrag wertvolle Denkanstöße.


Grundsätzliche Überlegungen

Diese wichtige Grundsatzentscheidung hängt von zahlreichen Faktoren ab. Singles und Personen mit häufigen Job- und Ortswechsel werden dem Mietmodell den Vorzug geben. Dies könnte auch für Personen gelten, die in der Lage sind im Fall der Mietvariante und bei Veranlagung der sich monatlich ergebenden Überschüsse an Kapitalmärkten überdurchschnittliche Renditen zu erzielen. Letzteres wird angesichts der Nullzinsphase und zunehmenden Unsicherheiten an den Märkten aber ein schwieriges Unterfangen, weshalb wir an dieser Stelle bodenständig bleiben und unseren Lesern erfundene „Milchmädchen-Rechnungen“ ersparen.

Konzentrieren wir uns stattdessen besser auf die allerwichtigste Grundvoraussetzung für den Kauf einer Wohnung oder gar eines Einfamilienhauses. Es ist die Leistbarkeit. Wer sich den Kauf einer eigenen Immobilie nicht leisten kann, muss weiter in Miete leben. Die Leistbarkeit ist dann gegeben, wenn ausreichend Eigenmittel zu Verfügung stehen und trotz monatlicher Kreditraten die vorhandenen Einnahmen die gesamten Ausgaben nachhaltig übersteigen. Und es geht noch weiter: Die monatlichen Kreditraten dürfen nicht auf Kosten der Lebensqualität gehen und sollen schon gar nicht zum „Zwangssparen“ führen.


Rahmenbedingungen für die Schaffung von Eigentum ausloten

Wie hoch nun die maximale Kreditrate sein soll, das hängt von der Höhe des Familien-Nettoeinkommens ab. Zwar kalkuliert jede Bank ihre eigenen „Sicherheitspolster“ ein, doch eine sinnvolle Grenze kann anhand einer fiktiven Kreditrate für die Phase höherer Zinsen wie folgt definiert werden:

Zieht man vom Familien-Nettoeinkommen alle laufenden Kosten ab, sollte nach Bedienung einer fiktiven Kreditrate kalkuliert mit einem Zins von 4 % p.a. noch mindestens ein monatlicher „Notgroschen“ von 10% des Einkommens übrig bleiben. Auch sollten nach Einbringung der erforderlichen Eigenmittel noch immer Reserven für mindestens 12 Monate auf der „hohen Kante“ liegen. Die Überlegung dahinter: Wer heute Job oder als Selbständiger wichtige Auftraggeber verliert, braucht meist lange um wieder mit neuen Einkommensquellen die Einkommenslücken zu schließen. In der Zwischenzeit müssen die Betroffenen aber häufig mit sehr wenig, und im Extremfall von Arbeitslosen-Unterstützung, leben.

Veranschaulichen wir das Ganze anhand einer 3-köpfigen Familie: Der Mann (Alter 38) arbeitet in Vollzeit und die Frau (Alter 35) für 16 Stunden die Woche. Der Sohn ist 13 Jahre alt und besucht das Gymnasium.

Das monatliche Netto-Einkommen liegt in unserem Beispiel bei 3.000 Euro. Davon werden abgezogen:

Monatliche Kosten  
Lebenshaltungskosten inkl. Auto EUR 1.400,-
Wohnnebenkosten EUR 400,-- (neue Wohnung nach Umzug)
KFZ-Steuern und Versicherungen EUR 100,--
Versicherungen EUR 130,--
Telefon/Internet/Fernsehen EUR 120,--
Sonstiges EUR 150,--
Monatliche Ausgaben EUR 2.300,--

Das verbleibende Familiennettoeinkommen liegt hier bei 700 Euro. Davon ziehen wir gleich 300 Euro ab, die zum Aufbau weiterer Reserven zurück gelegt gehören. Nun bleiben 400 Euro.

Das aktuelle Zinsniveau ist allerdings, laut dem Chefökonom der Bank of England, Andrew Haldane, auf dem niedrigsten Stand seit 5000 Jahren! Konkret bedeutet dies, dass die aktuelle Niedrigzinsphase nicht für die Ewigkeit bestimmt ist. Deshalb müssen in der Prüfung der nachhaltigen Leistbarkeit höhere Zinsen angenommen werden. Zwar sind in der aktuellen Niedrigzinsphase (Stand: Mai 2020, Nomialzinsen) unter Standardbedingungen variable Kreditzinsen von 0,5% p.a. und Fixzinsbindungen auf 20 Jahre schon ab 1,0% p.a. erhältlich, doch betrachten wir die kommenden 30 Jahre, so sind über die gesamte Kreditlaufzeit langfristig wesentlich höhere Zinsniveaus als heute wahrscheinlich. Also berechnen wir die maximal mögliche Kreditsumme anhand einer fiktiven Rate von monatlich 400 Euro auf 27 Jahre bei einem Zinssatz von 2,5%. Ein Kreditendalter von 65 Jahren bei Fälligkeit geht in der Regel bei jedem Kreditinstitut durch.

Die unter Sicherheits-Aspekten maximal zulässige Kredithöhe liegt in unserem Fallbeispiel lediglich bei 94.173 Euro. Würde das Einkommen auf 3.300 Euro steigen, würde bei einer maximal „zulässigen“ Rate von 670 Euro die maximal vorgeschlagene Kreditsumme auf 157.740 Euro steigen. Mit einer Fixzinsbindung auf dem aktuell niedrigen Zinsniveau kann man sich nicht nur langfristige die Sicherheit einer gleichbleibenden Kreditrate schaffen, sondern zusätzlichen Freiraum bezüglich einer höheren Liquidität oder der Aufnahme einer höheren Kreditsumme. Einen zusätzlichen Puffer für den Falle eines möglichen Zinsanstiegs wie bei einer Finanzierung mit variablem Zinssatz benötigt man nicht.


Einkommen steigen, Nominalwert der Schulden bleibt konstant

Der Vorteil bei Immobilienkrediten ist, dass Immobilienwert und Einkommen während der Laufzeit im Regelfall ansteigen. Der Nominalwert des Kredites bleibt hingegen gleich. Wie stark selbst im Zeitalter des Euro, geprägt von enttäuschenden Lohnrunden und Rationalisierung in den Unternehmen, in Österreich das durchschnittliche Nettojahreseinkommen der unselbständig Beschäftigten stieg, zeigen folgende Zahlen der Statistik Austria: Von 2000 bis 2015 stieg das durchschnittliche Netto-Jahreseinkommen von 16.832 auf 21.298 Euro, also um 26,5% bzw. um 1,6% p.a. Davon ausgehend, dass in den kommenden 20 Jahren das Einkommen der Familie voraussichtlich um 1,5% p.a. wächst während die Kosten um 1,8% p.a. ansteigen, stehen am Ende der Fixzinsperiode einem Einkommen von 4041 Euro pro Monat Kosten von 3.286 Euro gegenüber. Das verbleibende Familiennettoeinkommen, das notfalls zur Deckung der Raten herangezogen werden kann, liegt dann bei 755 Euro. Selbst wenn es dann in 20 Jahren ein Szenario gäbe, in dem die Kreditzinsen auf 18% p.a. angestiegen sind, wären die erforderlichen Monatsraten von 647,24 Euro gedeckt. Und es kommt noch besser. Wären auf 20 Jahre nur 300 Euro pro Monat unverzinst angespart worden, dann würden nun 72.000 Euro frei zur Verfügung stehen, um die restliche Schuld zu tilgen. Dieser Aspekt zeigt besonders den Nutzen des „monatlichen Notgroschens“.


Die Entscheidung: So viel Haus kann ich mir leisten

Nun besteht bereits eine gute Orientierungshilfe mit wieviel Schulden man noch „auf der sicheren Seite“ ist. Es fehlt jetzt nur noch die Kalkulation der verfügbaren Eigenmittel.

Nehmen wir an, die Familie hat sich insgesamt 70.000 Euro erspart. Davon gehen gleich 12 Monats-Ausgaben (ohne Kreditraten), also 27.600 Euro (2.300 EUR X 12) in die eiserne Reserve. Somit bleiben rund 42.000 Euro an Eigenmitteln für den Immobilienkauf. Addiert man die maximale Kreditsumme hinzu, so erhält man den maximalen Kaufpreis inklusive Kaufnebenkosten (meist ca. 10%).

Das ist einmal ein vereinfachter Kalkulationsansatz. Doch es muss noch mehr beachtet werden.


Denkansätze bei Entscheidung zwischen Miet- und Eigentumswohnung

Mietkosten vs. Kreditzinsen: Als Faustregel gilt: Liegt der Kreditzins zur Finanzierung des Wohnungseigentums langfristig unter den Mietkosten (brutto auf Kaufpreis plus Kaufnebenkosten), so ist der Kauf die bessere Alternative und umgekehrt.

Mietpreise sind häufig an den Verbraucherpreisindex gekoppelt: Der Nominalwert der Verschuldung bleibt konstant, während das Einkommen steigt. Hingegen ist die Miete häufig an den Verbraucherpreisindex gebunden, der stärker steigen kann als das Einkommen. Je höher die Inflationsrate ist, desto kräftiger ist in der Folge die Mietpreiserhöhung.

Eigentum schaffen: Ist der Kredit abbezahlt, verfügt die Familie über unbelastetes Wohneigentum. Wer hingegen bis ans Lebensende Miete zahlt, bezahlt nur die Schulden anderer ab.

Instandhaltungskosten vs. „Mietinflation“: Mit fortschreitender Dauer fallen Reparaturen und Sanierungsarbeiten für den Eigentümer an. Diese sind als Kostenfaktor beim Eigentum zu berücksichtigen. Je älter das Gebäude beim Kauf, desto mehr Instandhaltungskosten müssen berücksichtigt werden. Während ein Käufer einer neuen Wohnung mit ca. 0,5% p.a. das Auslangen findet, hat er bei Gebäuden ab einem Alter von 20 Jahren bereits 1% p.a. an Aufwand anzusetzen. Diesen Aufwendungen steht aber der „Mietinflationsfaktor“ entgegen. Die Mieten sind nicht nur an die Inflationsrate gekoppelt, was nur bei unbefristeten Mietverhältnissen am gleichen Standort der Fall ist. Ein Wohnungswechsel kann nämlich zu Mietpreissprüngen infolge massiv gestiegener Immobilienpreise und somit kräftiger Mieterhöhungen bei neuen Mietverträgen führen.

Auf die Frage, wann der Eigentumsvariante der Vorzug gegeben werden kann, gibt es keine eindeutige Antwort. Einkommen, Eigenmittel, Risikofreude, Häufigkeit des Wohnsitzwechsels sind entscheidende Faktoren. Dennoch können wir folgende Faustregeln als Orientierungshilfe aufzeigen:

Diese Bedingungen sprechen für Wohneigentum:
  • Zu erwartende Kreditzinsen plus geschätzte jährliche Instandhaltungsaufwendungen während der Kreditlaufzeit liegen unter den Mietkosten (Brutto inkl. UST auf Kaufpreis plus Nebenkosten). Beispiel: erwartete Zinsen von im Schnitt 1,5% p.a. (bei variabler Verzinsung) und 0,6% p.a. für Instandhaltung stehen 2,4% Mietkosten gegenüber. In diesem Fall sollte man kaufen. Bereits ab 2,1% p.a. Brutto-Mietkosten (auf Kaufpreis plus Nebenkosten) kann man an Kauf mit Fremdfinanzierungsanteil denken.
  • Begünstigend für Wohneigentum:
    • Familie mit fixem langfristigen Lebensmittelpunkt (kein Ortswechsel geplant)
    • Hohe Eigenmittel
    • Regelmäßiges solides Einkommen mit zu erwartenden Steigerungen
    • Höhere Risikofreude in punkto Kreditaufnahme
  • Begünstigend für Mietwohnung:
    • Single mit häufigem Wohnsitzwechsel
    • Niedrige Eigenmittel
    • Bestimmte Grundeinstellungen (z.B. Wenn jemand aus Prinzip keine Schulden macht oder denkt: „Für 10% Nebenkosten kann ich mich 3 Jahre einmieten.“)

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