Mieten oder kaufen: Wann lohnt sich der Kauf einer Immobilie?

Mieten oder Kaufen
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Autor: Mag. Harald Draxl
Kategorie: Immobilie
Datum: 31.07.2020

Die berufliche Situation ist stabil und man kann stetig ein bisschen Geld auf die Seite legen. Hier stellt sich für viele die Frage: Lohnt sich ein Hauskauf bzw. Wohnungskauf? Tatsächlich ist das Thema „mieten oder kaufen“ aber relativ komplex, da viele Faktoren hineinspielen. In diesem Artikel besprechen wir die wichtigsten Punkte: Was sollten Sie bei der Entscheidung berücksichtigen? Welche Vor- und Nachteile hat das Mieten bzw. Kaufen jeweils? Und ist ein Eigenheim eigentlich immer die beste Altersvorsorge?

Das Wichtigste im Überblick

  • Ob Mieten oder Kaufen die bessere Option ist, hängt von zahlreichen Faktoren ab – es lässt sich keine pauschale Aussage treffen.
  • Kauf und Verkauf von Immobilien verursachen hohe Kosten: Wer ein Eigenheim erwerben möchte, sollte sich daher in einer (voraussichtlich) stabilen Lebenssituation befinden.
  • Auch persönliche Vorlieben, das vorhandene Eigenkapital und konkrete Kaufangebote können eine wichtige Rolle bei der Entscheidung spielen.
  • Berücksichtigen Sie Entwicklungen am Finanzmarkt – etwa von Zinsen, Immobilienpreisen und alternativen Anlageformen.
  • Mit einem Eigenheim bauen Sie eigenes Vermögen auf und sorgen für das Alter vor, allerdings können Sie dies auch als Mieter tun.
  • Beide Varianten haben Vor- und Nachteile: Als Mieter genießen Sie z. B. Flexibilität und müssen sich nicht um die Instandhaltung kümmern. Ein Eigenheim schützt Sie dafür vor Mieterhöhungen und erlaubt Ihnen mehr Gestaltungsfreiraum.

Entscheidungshilfe kaufen oder mieten: 5 wichtige Faktoren

Klar ist: Die Entscheidung, ob Sie mieten oder kaufen, will gut überlegt sein. Schließlich handelt es sich beim Wohnungskauf meist um die größte Ausgabe, die man im Laufe seines Lebens tätigt. Die folgenden 5 Faktoren sollten Sie in Ihre Überlegungen miteinbeziehen:

Lebenssituation und Lebensplanung

Ein wichtiger Punkt ist die aktuelle Lebenssituation und auch die zukünftige Lebensplanung. Wer eine Immobilie kaufen will, um selbst darin zu wohnen, benötigt eine voraussichtlich stabile Lebenslage über viele Jahre.

Der Grund: Kauf und Verkauf einer Immobilie ist mit hohen Nebenkosten verbunden. Eine Wohnung mal schnell nach 5 Jahren zu verkaufen, weil man umzieht, führt also fast immer zu schmerzlichen finanziellen Verlusten. Vermieten ist häufig ebenso keine attraktive Option, da dies mit viel Aufwand verbunden ist.

Das bedeutet:

  • Sind Sie sich sicher, in den nächsten 10-20 Jahren an einem Ort wohnen zu wollen? Oder haben Sie im Gegensatz dazu einen Beruf, der Sie zum Umziehen zwingt?
  • Auch in puncto Beziehung sind klare Verhältnisse notwendig: Viele Mittelschichtsverdiener können sich einen Immobilienkredit nur zu zweit leisten. Um gemeinsam eine Immobilie zu erwerben, sollte man sich aber mit der Partnerschaft schon recht sicher sein.
  • Die Familienplanung spielt ebenfalls eine Rolle: Können Sie abschätzen, ob und wie sehr sich Ihre Familie vergrößern soll? Oder vermuten Sie eher, dass Sie wegen Familienzuwachs in den nächsten Jahren umziehen müssen? Ebenso sollten Sie eine „Verkleinerung“ der Familie im Auge behalten: Wenn Ihre Kinder bereits im Teenageralter sind und voraussichtlich in 5 Jahren ausziehen, macht es wenig Sinn, davor noch ein großes Einfamilienhaus zu erwerben.
  • Besonders wichtig ist zudem die Stabilität im Job. Können Sie über die nächsten 10-20 Jahre mit einem verlässlichen Einkommen rechnen?

Natürlich sind all diese Bereiche letztendlich nicht fix planbar. Das Leben verläuft bis zu einem gewissen Grad immer unvorhersehbar. Trotzdem ist es empfehlenswert, sich Gedanken darüber zu machen. Ein Haus- oder Wohnungskauf zur Eigennutzung ist nur dann angeraten, wenn Sie mit Stabilität in diesen Lebensbereichen rechnen.

Eigenkapital

In den meisten Fällen wird man für den Kauf einer Immobilie einen Wohnkredit benötigen. Trotzdem ist zu empfehlen, auch eine gewisse Summe an Eigenkapital einzubringen. Als Faustregel gilt, dass das Eigenkapital rund 20 % des Kaufpreises ausmachen sollte.

Je weniger Eigenkapital vorhanden ist, desto mehr Geld fließt in Zinszahlungen an die Bank. In der Regel kann man mit mehr Eigenkapital außerdem bessere Kreditkonditionen aushandeln. Gravierend ist aber vor allem, dass das Zinsänderungsrisiko bei wenig Eigenkapital sehr hoch ist. Wenn die Zinsen – aus welchen Gründen auch immer – plötzlich steigen, wird der Kredit dann viel teurer als geplant und der Immobilienkauf entpuppt sich möglicherweise als Verlustgeschäft.

Zwar kann man sich gegen das Zinsrisiko durch verschiedene Modelle absichern, dies verursacht aber wiederum Zusatzkosten. Zumindest eine langfristige Fixzinsbindung wäre auf jeden Fall anzuraten. Idealerweise reduziert man das Risiko von Anfang an, indem genügend Eigenkapital vorhanden ist. Wer kaum Eigenmittel aufbringen kann, ist vermutlich mit einem Mietverhältnis besser beraten.

Mieten oder kaufen: der Rechner für Österreich

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Persönliche Vorlieben

Abgesehen von finanziellen Fragen hängt die Entscheidung „eine Wohnung mieten oder kaufen“ immer auch von der Persönlichkeit ab. Die eigene Wohnung oder das eigene Haus bieten eine gewisse Sicherheit: zum Beispiel gegen steigende Mieten oder Mietvertragskündigung. Zudem ist der psychologische Effekt davon, in „den eigenen vier Wänden“ zu wohnen, nicht zu unterschätzen.

Allerdings macht Eigentum auf der anderen Seite natürlich unflexibel. Spontan umziehen ist dann nicht mehr so leicht möglich. Ebenso bedeuten die monatlichen Kreditrückzahlungen ein gewisses „finanzielles Korsett“, das Einschränkungen mit sich bringt. Manch einer fühlt sich durch einen hohen Bankkredit belastet und kann mit dem Wissen, über die nächsten 10 Jahre Geld zurückzahlen zu müssen, nicht mehr so ruhig schlafen.

Sie sehen: Je nach Persönlichkeitstyp kann Kaufen oder Mieten die bessere Wahl sein. Eine allgemeingültige Richtlinie gibt es hier nicht.

Tendenzen am Finanzmarkt

Ob sich ein Immobilienkauf aus finanzieller Hinsicht rentiert, ist eine komplexe Frage. Denn das hängt zu großen Teilen von Entwicklungen am Finanzmarkt ab, die schwer vorauszusagen sind. Insbesondere folgende Punkte haben einen großen Einfluss:

  • Zinsen: Bei niedrigen Zinsen werden Wohnkredite günstiger, steigende Zinsen hingegen erhöhen den „Preis“ des Eigentums. In der aktuellen Niedrigzinsphase sind Kredite zu sehr guten Konditionen erhältlich. Allerdings ist die mittel- bis langfristige Zinsentwicklung nur schwer vorhersehbar. Außerdem: Durch niedrige Zinsen steigt die Nachfrage nach Immobilien, was sich dann in höheren Kaufpreisen niederschlagen kann.
  • Immobilienpreise: Wer eine Immobilie erwirbt, hofft letztendlich auf zukünftig steigende Immobilienpreise – und einen Wertzuwachs des Eigenheims. Idealerweise erwirbt man ein Haus bzw. eine Wohnung in einer aktuell eher noch günstigen Gegend, wo die Preise dann aber allmählich steigen. Eine genaue Analyse der Lage ist deshalb unumgänglich.
  • Renditen auf andere Investitionsmöglichkeiten: Dieser Punkt wird oft übersehen, ist jedoch entscheidend. Das Geld, das man sonst für den Hauskauf ausgibt, könnte man stattdessen nämlich ebenso anderweitig am Finanzmarkt anlegen. Auch damit lassen sich gute Renditen erzielen, die unter Umständen sogar höher sein können als beim Immobilienkauf.
  • Inflation: In der Regel profitieren Kreditnehmer von einer Inflation, da der reale Wert der Kreditsumme sinkt. Sofern ein Fixzinssatz für die Finanzierung der Immobilie vereinbart wurde, ist man gegen steigende Zinsen in Zeiten der Inflation abgesichert.

Konkrete Kaufangebote

Schließlich ist das konkrete Angebot entscheidend. Wenn die Umstände optimal sind, der Preis der Wohnung aber überteuert ist, lohnt sich ein Immobilienkauf nicht. Umgekehrt kann es sein, dass man beispielsweise gerade nicht viel Eigenkapital zur Verfügung hat – aber über Bekannten ein sehr attraktives Angebot erhält. Dann ist ein Kauf vielleicht trotzdem sinnvoll, obwohl man mit erhöhten Zinskosten rechnen muss.

Als Faustregel zur Beurteilung kann der sogenannte Kauf-Miet-Indikator dienen: Er gibt an, wie viele durchschnittliche Jahresmieten im Kaufpreis enthalten sind. Ein Kauf-Miet-Indikator von 25 bedeutet also: Man könnte in dieser Gegend eine durchschnittliche Wohnung 25 Jahre lang mieten, bevor der Kaufpreis erreicht ist. Als Richtschnur gilt: Bis zu einem Kauf-Miet-Indikator von 20 lohnt sich der Kauf, darüber ist rein nüchtern betrachtet Mieten sinnvoller.


Wohnung/Haus kaufen oder mieten: Die Vor- und Nachteile

Um eine fundierte Entscheidung zu treffen, sollten Sie das Für und Wider von allen Optionen gut beleuchten. Eine Wohnung bzw. ein Haus zu kaufen oder zu mieten bringt jeweils gewisse Vor- und Nachteile mit sich.

Die Vor- und Nachteile des Mietens

Flexibel aus- und einziehen, aber das Risiko von Mieterhöhungen – es gibt so einiges, was für bzw. gegen das Leben als Mieter spricht:

VorteileNachteile
Flexibilität in der Lebensführung: Bei Jobwechsel, Trennung etc. ist ein Umzug relativ einfach.Mietzahlungen fließen nicht in den eigenen Vermögensaufbau.
Für Reparaturen und Instandhaltung ist der Vermieter zuständig: Kosten- und Zeitersparnis.Kein Schutz vor Mieterhöhungen – wenn die Wohngegend plötzlich sehr beliebt und teuer wird, muss man möglicherweise aus seinem angestammten Umfeld wegziehen.
Mietzins ist langfristig häufig etwas niedriger als Kreditrate plus Instandhaltungskosten.Man kann die Wohnung nicht nach eigenem Gutdünken umbauen und gestalten. Ebenso sind einem vielleicht bei Haustieren Grenzen gesetzt.
Wenn sich die Gegend ungünstig entwickelt, hat man keinen Wertverlust bzw. kann einfach den Mietvertrag kündigen. 

Die Vor- und Nachteile des Kaufens

Langfristige Bindung von Kapital, aber dafür kein Ärger mit dem Vermieter – auch beim Wohnen im Eigentum gibt es Pro und Contra:

VorteileNachteile
Die Kreditrückzahlung fließt in den Aufbau des eigenen Vermögens.Man ist an einen Ort gebunden – und kann beispielsweise bei einem attraktiven Jobangebot nicht einfach umziehen.
Gestaltungsfreiheit in den eigenen vier Wänden.Bei Lebenskrisen wie Jobverlust, Scheidung etc. kann der Kredit eine erhebliche Belastung sein.
Steuerliche Vorteile: Der Erwerb von Eigentum ist steuerlich begünstigt, hier zahlt man für die Wertsteigerung also weniger Steuern als für andere Renditen.Instandhaltungskosten sind selbst zu bezahlen. Diese können plötzlich und unerwartet auftreten (z. B. ein kaputtes Dach) und dann für finanzielle Schwierigkeiten sorgen.
Die monatliche Kreditrückzahlung „zwingt“ einen, Geld für den Vermögensaufbau zur Seite zu legen. Wer sich Monat für Monat selbst zum Sparen entscheiden muss, braucht wesentlich mehr Selbstdisziplin.„Klumpenrisiko“: Beim Immobilienkauf investiert man einen Großteil des Vermögens an einer Stelle. Dadurch ist das Risiko natürlich größer, falls sich die Investition nicht rentiert (z. B. bei fallenden Immobilienpreisen).
Schutz gegen Mieterhöhung 

Ist das Eigenheim die beste Altersvorsorge?

Die (etwas unbefriedigende) Antwort: Es kommt darauf an. Oft gilt die Investition ins Eigenheim als ideale Altersvorsoge. Beim Mieten hingegen – so lautet die landläufige Meinung – würde das Geld verpuffen, ohne dass ein Vermögen für das Alter entsteht. Ganz so einfach ist es aber nicht: Denn auch wer zur Miete wohnt, kann Vermögen aufbauen bzw. sein Geld investieren.

Zwei Aspekte, die Sie dabei im Hinterkopf behalten sollten:

  1. Beim Immobilienkauf zahlen Sie ebenfalls Geld, das nicht direkt in Ihr Vermögen fließt, etwa die Kreditzinsen und die Nebenkosten: Für Grundbucheintragung, Notar etc. fallen beispielsweise noch einmal rund 10 % des Kaufpreises zusätzlich an.
  2. Das Geld, das Sie in den Hauskauf investieren, könnten Sie auch anderweitig anlegen. Beispielsweise wäre es ebenso möglich, jeden Monat 400 Euro zur Seite zu legen, um es dann in einen Aktienfonds einzuzahlen. Eine Rendite lässt sich also nicht nur mit der eigenen Immobilie erzielen.

Ob Sie in finanzieller Hinsicht als Hauskäufer oder Mieter besser gestellt sind, ist daher schwer zu beantworten: Im Grunde müsste man beide Szenarien genau durchrechnen und dabei auch Punkte wie Instandhaltung, alternative Veranlagung, Zinsentwicklung etc. miteinbeziehen. Für das Alter vorsorgen können Sie – vorausgesetzt Sie verfügen über ein entsprechendes Einkommen – aber in beiden Fällen.

Und wie bereits angesprochen: Die Entscheidung für das Eigenheim hat oft nicht nur finanzielle Gründe. Für viele Menschen ist der Erwerb einer eigenen Wohnung oder eines Hauses mit vielen Emotionen verbunden. Die eigene Immobilie erzeugt ein Gefühl der Sicherheit und Geborgenheit. Auch die Immobilie der Eltern vererbt zu bekommen, in welcher man in seiner Kindheit unbeschwert aufwachsen konnte, hat eine andere Bedeutung als das vererbte Geld auf dem Bankkonto.

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Fazit: Mieten oder kaufen – was ist besser?

Eine eindeutige Antwort auf diese Frage gibt es leider nicht. Ob man mieten oder kaufen sollte, hängt von zahlreichen Faktoren ab: zum Beispiel Zinsentwicklung, Immobilienpreise und nicht zuletzt persönlichen Vorlieben. Grundsätzlich empfiehlt es sich, vor dem Kauf die Vor- und Nachteile gut abzuwägen und sich professionell beraten zu lassen. Wenn man Stabilität wertschätzt, am selben Ort bleiben möchte, über etwas Eigenkapital verfügt und einen attraktiven Kredit bekommt – dann kann die Investition in das Eigenheim aber eine sehr lohnende Sache sein!

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Über den Autor: Mag. Harald Draxl
Position: Geschäftsführer

Meine Kreditkompetenz habe ich 1995 durch die Leitung des Gewerbekunden-Centers bei der Creditanstalt AG und seit 1997 als Baufinanzierungs-Spezialist bei der CA Baufinanzierungs-Beratung GmbH aufgebaut. Im Jahr 2002 wurde ich Gesellschafter bei der Infina und ab November 2004 in die Geschäftsführung berufen. Meine Zuständigkeit ist seither die Leitung unseres Vertriebes und der Banken-Kooperationen. Ich beschäftige mich tagtäglich mit den Entwicklungen am österreichischen Kreditmarkt, um unsere gesamte Vertriebsorganisation stets über die besten Produkte und aktuellen Zinssätze für die Kundenberatungen auf dem Laufenden zu halten.

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