Tilgung: Tilgung und Tilgungsplan bei Immobilienkrediten

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Autor: Mag. Peter Hrubec
Kategorie: Finanzierung
Datum: 22.06.2021

Die Tilgung eines Immobilienkredites beschreibt jenen Teil der Kreditrate, der als Rückzahlung Ihrem Kredit in Österreich von der Bank gutgeschrieben wird. Einen detaillierten Tilgungsplan erhalten Sie von Ihrer Bank. Sie können so einen Plan aber mit finanzmathematischen Grundkenntnissen oder einem Tilgungsrechner auch selbst erstellen. Wozu Sie einen überhaupt Tilgungsplan brauchen und wie dieser aussehen kann, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Tilgung und Tilgungsplan: Was bedeutet das?

Was bedeutet der Begriff Tilgung und was hat es mit einem Tilgungsplan auf sich? Für jeden Kreditnehmer ist es bei Abschluss einer Immobilienfinanzierung in Österreich wichtig zu wissen, wie hoch die Monatsrate ist – im besten Fall entspricht diese auch der Wunschrate, welche Sie sich zu Beginn vorgestellt haben. Die Kreditrate setzt sich aus den Kreditzinsen und der monatlichen Rückzahlung – also der Tilgung – zusammen. Die Höhe der Rückzahlungsrate wird von drei Faktoren wesentlich beeinflusst:

  • Kreditlaufzeit
  • Sollzinssatz
  • Sondertilgungen (wenn Sie im Vorhinein mit der Bank eine oder mehrere Sondertilgungen – also außerordentliche Teilrückzahlungen des Kredits – fix vereinbaren, können Sie die Tilgungsrate des Kredites steuern bzw. reduzieren).

Den Tilgungsplan benötigen Sie, um in weiterer Folge auch eine detaillierte Information über die Gesamtbelastung und den Verlauf der Finanzierung zu bekommen. In diesem Plan finden Sie sämtliche Parameter wie Zinssatz, Laufzeit, Gebühren, Zinsanteil, Tilgungsanteil und Gesamtbelastung.


Zinsen und Raten (Tilgung) beim Tilgungsplan berechnen: So geht’s

Sie können nicht nur die Sollzinsen, sondern auch die Raten Ihrer Finanzierung in Österreich berechnen. Hierfür stehen Ihnen verschiedene Formeln und diverse Berechnungsarten zur Verfügung. Die Zinsberechnung wird wie folgt durchgeführt:

Geben Sie den Zinssatz immer in Dezimalschreibweise an, denn so ist es leicht, den Zinsbetrag pro Jahr und folglich auch pro Monat zu berechnen. Im Beispiel wird eine Kreditsumme von 100.000 Euro mit einem Zinssatz von 1 % angenommen. Zuerst wird die Kreditsumme mit dem Zinssatz multipliziert:

100.000 × 0,01 = 1.000

Als Ergebnis ergibt sich ein jährlicher Zinsaufwand in Höhe von 1.000 Euro. Um den monatlichen Zinsaufwand zu berechnen, wird das Ergebnis der ersten Rechnung durch zwölf dividiert.

1.000 ÷ 12 = 83,33

Der monatliche Zinsaufwand beläuft sich damit auf 83,33 Euro. Wenn Sie nun die Annuität Ihres Kredites berechnen, müssen Sie davon nur den Zinsanteil abziehen, um den Tilgungsanteil zu erhalten. Dafür wird folgende Formel verwendet:

Kreditbetrag × Annuitätenfaktor = Annuität

Die Rechnung hierzu sieht wie folgt aus:

100.000 × [(1,015 × 0,01) ÷ (1,015– 1)] = 100.000 × 0,206 = 20.604 Euro pro Jahr (bzw. 0,171 im Monat = 1.717 Euro pro Monat)

Der Annuitätenfaktor beträgt in diesem Beispiel 0,0171666, die 0,01 ist unser Zinssatz in Dezimalschreibweise und die hochgestellte 5 bezeichnet die Anzahl der Jahre der Kreditlaufzeit.


Beispiel: Tilgungsplan berechnen

Damit können Sie nicht nur Ihre Zinsen, sondern auch Ihre Tilgung berechnen. Zur Darstellung wie ein gesamter Plan über die Laufzeit einer Finanzierung aussieht, ist nachfolgend ein Beispiel eines Tilgungsplans integriert.

Tilgungsplan ansehen


Sonderfälle bei der Tilgung eines Kredits

Es gibt bei der Kredittilgung auch Sonderfälle. Zum Beispiel können Sie Sondertilgungen zu Ihrer laufenden Ratenzahlung tätigen. Diese Sondertilgungen ändern den Tilgungsplan – je nachdem, welches Modell mit der Bank vereinbart wurde, verkürzt sich entweder die Laufzeit Ihres Kredits in Österreich oder die Monatsrate reduziert sich. Ein weiterer Sonderfall ist die vorzeitige Tilgung des Kredites. Näheres zu diesen Sonderfällen erfahren Sie in den nächsten Abschnitten.

Tilgungsplan mit Sondertilgung

Wie erläutert, ändert sich der Tilgungsplan, wenn entsprechende Sondertilgungen getätigt werden. Meist liegt die Entscheidung, wie diese Änderung aussieht, bei der Bank: Entweder verkürzt sich nach einer Sondertilgung die Laufzeit der Finanzierung während die Kreditrate gleich bleibt oder die Höhe der Kreditraten wird bei gleichbleibender Laufzeit reduziert.  Informieren Sie sich unbedingt beim Abschluss eines Kreditvertrags bei der Immobilienfinanzierung, wie die Bank im Fall einer Sondertilgung agiert, damit Sie etwaige Sondertilgungen schon im Voraus planen können.

Vorzeitige Tilgung des Kredits

Sie können Ihre Finanzierung natürlich schon vorzeitig zur Gänze zurückzahlen, insofern Sie in der Lage dazu sind. Dieser Vorgang wird als vorzeitige Tilgung bezeichnet und bedeutet, dass mit vollständiger Abdeckung der offenen Kreditposition der Tilgungsplan und somit auch die Kreditlaufzeit endet.

Wenn Sie Ihre Finanzierung in Österreich vorzeitig tilgen, empfehlen wir Ihnen, sämtliche Sicherheitsdokumente zu löschen bzw. von der Bank außer Evidenz nehmen zu lassen. Sie sollten in diesem Fall eine sogenannte Löschungsquittung der eingetragenen Hypothek erhalten, damit Sie diese im Grundbuch löschen lassen können.


5 Tipps zur optimalen Tilgung

Bei einer Finanzierung gilt es zahlreiche Faktoren zu beachten. Aus diesem Grund ist eine gut überlegte Planung wichtig. Nachfolgend finden Sie wichtige Tipps zusammengefasst, damit Sie Ihre Finanzierung in Österreich bestens ausrichten.

1. Die richtige Höhe wählenJe höher die Tilgung gewählt wird, desto schneller ist Ihre Finanzierung zurückgezahlt. Setzen Sie daher die Raten nicht zu niedrig an. Je nach Ihrer finanziellen Situation ist eine Tilgungshöhe von 2 – 3 % empfehlenswert.
2. Sondertilgungen integrierenPrüfen Sie, ob eine hohe Rückzahlungsrate und/ oder Sondertilgungen besser zu Ihrer finanziellen Lage passen. Mit der Möglichkeit der Sondertilgung können Sie zusätzlich Ihre Kreditschuld verkürzen.
3. Allgemeines Zinsniveau berücksichtigenBerücksichtigen Sie aktuelle Kreditzinsen und Zinssätze in Österreich für Wohnbaukredite. Bei einem Niedrigzinsniveau, wie dies in 2021 der Fall ist, können Sie aufgrund des höheren Tilgungsteils verglichen zum Zinsanteil eine höhere Rate leichter tragen.
4. Flexible Anpassung vereinbarenVereinbaren Sie mit der kreditgebenden Bank im Kreditvertrag eine Option zum Tilgungswechsel. Dies ermöglicht Ihnen die Flexibilität, Ihre Tilgungsrate während der Laufzeit der Finanzierung zu erhöhen und zu senken.
5. Kreditrechner und persönliche BeratungNutzen Sie unseren Infina Kreditrechner, um einen ersten Überblick über mögliche Tilgungssätze zu erhalten. Ein Infina-Wohnbau-Finanz-Experte in Ihrer Nähe begleitet Sie gerne bei der Suche nach dem idealen Wohnbaukredit.

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Erhalten Sie den idealen Tilgungsplan für Ihre Finanzierung

Grundsätzlich hängt Ihr Tilgungssatz von der gewählten Kreditlaufzeit, dem gewährten Sollzins und der Vereinbarung von fix vereinbarten Sondertilgungen ab. Ein Tilgungsplan verschafft Ihnen genaue Transparenz und Details rund um Ihren Kredit in Österreich.

Bevor Sie sich für eine bestimmte Baufinanzierung entscheiden, sollten Sie einen Kreditvergleich anstellen und eine persönliche Beratung in Anspruch nehmen. So stellen Sie sicher, dass Sie eine Finanzierung mit einem Tilgungsplan erhalten, der zu Ihnen und Ihrer finanziellen Situation passt.

Brauchen Sie Hilfe bei Ihrem Tilgungsplan? Kein Problem! Gerne erstellt ein Infina Wohnbau-Finanz-Experte mit Ihnen gemeinsam das optimale Modell für Ihren perfekten Wohnkredit.

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Über den Autor: Mag. Peter Hrubec
Position: Prokurist

Die Neugier für neue Themen, die die Finanzdienstleistung bewegen, zieht sich wie ein roter Faden durch meine berufliche Laufbahn. Bei AXA Equity & Law war ich für die Markterschließung in Österreich sowie die Einführung der betrieblichen Vorsorge zuständig. Im Anschluss daran beschäftigte ich mich als geschäftsführender Gesellschafter von Nova Portfolio Management mit innovativen Vermögensanlage-Konzepten. Seit dem Jahr 2009 bin ich als Prokurist bei Infina schwerpunktmäßig in den Bereichen Product Consulting, sowie der Vertriebs- und Bankenbetreuung verantwortlich. Darüber hinaus liegt mein Fokus auf rechtlichen Fragestellungen, die den österreichischen Kreditmarkt in Österreich betreffen sowie der Analyse von Markt- und Zinsentwicklungen.

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Die Höhe der Zinsen ist ein wichtiges Kriterium, wenn es darum geht, den besten Kredit auszuwählen. Möchten Sie einen günstigen Wohnkredit erhalten, dann lohnt sich also in jedem Fall ein Zinsvergleich.