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Tilgung und Tilgungsplan bei Immobilienkrediten

Datum: 24.06.2019 | Autor: Redaktion

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Die Tilgung eines Immobilienkredites beschreibt jenen Teil der Kreditrate, der als Rückzahlung – auch Tilgung genannt – Ihrem Kredit von der Bank gutgeschrieben wird. Einen detaillierten Tilgungsplan erhalten Sie von Ihrer Bank. Sie können so einen Plan aber mit finanzmathematischen Grundkenntnissen oder einem Tilgungsrechner auch selbst erstellen. Wozu Sie einen überhaupt Tilgungsplan brauchen und wie dieser aussehen kann, erfahren Sie in unserem Ratgeber.


Tilgung und Tilgungsplan: Was bedeutet das?

Was ist eine Tilgung eigentlich und was hat es mit einem Tilgungsplan auf sich? Für jeden Kreditnehmer ist es bei Abschluss eines Immobilienkredites wichtig zu wissen, wie hoch die Monatsrate ist – im besten Fall entspricht diese auch der Wunschrate, die man sich zu Beginn vorgestellt hat. Die Kreditrate setzt sich aus den Kreditzinsen und der monatlichen Rückzahlung – also der Tilgung – zusammen. Die Höhe der Tilgung wird von drei Faktoren wesentlich beeinflusst:

  • Kreditlaufzeit
  • Sollzinssatz
  • Sondertilgungen (Wenn Sie im Vorhinein mit der Bank eine oder mehrere Sondertilgungen – also außerordentliche Teilrückzahlungen des Kredits – fix vereinbaren, können Sie die Tilgungsrate des Kredites steuern bzw. reduzieren.

Den Tilgungsplan braucht man, um in weiterer Folge auch eine detaillierte Information über die Gesamtbelastung und den Verlauf der Finanzierung zu bekommen. Im Tilgungsplan findet man sämtliche Parameter wie Zinssatz, Laufzeit, Gebühren, Zinsanteil, Tilgungsanteil und Gesamtbelastung.


Zinsen und Raten (Tilgung) beim Tilgungsplan berechnen: So geht’s

Sie können nicht nur die Zinsen, sondern auch die Raten Ihres Kredites berechnen. Hierfür gibt es Formeln und diverse Berechnungsarten, die man anwenden kann. Die Zinsberechnung funktioniert wie folgt:

Geben Sie den Zinssatz immer in Dezimalschreibweise an, denn so ist es leicht, den Zinsbetrag pro Jahr und folglich auch pro Monat zu berechnen.  Nehmen wir als Beispiel eine Kreditsumme von 100.000 Euro bei einem Zinssatz von 2 %. Zuerst multiplizieren wir unsere Kreditsumme mit unserem Zinssatz:

100.000 × 0,02 = 2.000

Nun wissen wir, dass der jährliche Zinsaufwand 2.000 Euro beträgt. Um den monatlichen Zinsaufwand zu berechnen, dividieren wir das Ergebnis unserer ersten Rechnung durch zwölf.

2.000 ÷ 12 = 166,67

Der monatliche Zinsaufwand beläuft sich also auf 166,67 Euro. Wenn Sie nun die Annuität Ihres Kredites berechnen, müssen Sie davon nur den Zinsanteil abziehen, um den Tilgungsanteil zu erhalten. Wir verwenden dafür folgende Formel:

Die Rechnung sieht also so aus:

100.000 × [(1,025 × 0,02) ÷ (1,025– 1)] = 10.000 × 0,017528 = 175,28

Der Annuitätenfaktor beträgt in diesem Beispiel 0,017528, die 0,02 ist unser Zinssatz in Dezimalschreibweise und die hochgestellte 5 bezeichnet die Anzahl der Jahre der Laufzeit.


Beispiel für einen Tilgungsplan

Sie wissen nun theoretisch, wie Sie nicht nur Ihre Zinsen sondern auch Ihre Tilgung berechnen können. Damit Sie aber auch wissen, wie so ein Tilgungsplan aussieht, haben wir für Sie extra ein Beispiel zusammengestellt.

Tilgungsplan ansehen


Sonderfälle bei der Tilgung eines Kredits

Es gibt bei der Kredittilgung auch Sonderfälle. Zum Beispiel können Sie Sondertilgungen zu Ihrer laufenden Ratenzahlung tätigen. Diese Sondertilgungen ändern den Tilgungsplan – je nachdem, welches Modell mit der Bank vereinbart wurde, verkürzt sich entweder die Kreditlaufzeit und oder die Monatsrate reduziert sich. Ein weiterer Sonderfall ist die vorzeitige Tilgung des Kredites. Näheres zu den Sonderfällen bei der Kredittilgung erfahren Sie in den nächsten Abschnitten.

Tilgungsplan mit Sondertilgung

Wie bereits erwähnt, ändert sich der Tilgungsplan, wenn Sondertilgungen getätigt werden. Meist liegt die Entscheidung, wie diese Änderung aussieht, bei der Bank: Entweder verkürzt sich nach einer Sondertilgung die Laufzeit des Kredites während die Kreditrate gleichbleibt oder die Kreditraten werden bei gleichbleibender Laufzeit reduziert.  Informieren Sie sich unbedingt zu Beginn, wie die Bank im Fall einer Sondertilgung agiert, damit Sie etwaige Sondertilgungen schon im Voraus planen können.

Vorzeitige Tilgung des Kredits

Sie können Ihren Kredit natürlich schon vorzeitig zur Gänze zurückzahlen, insofern Sie in der Lage dazu sind. Dieser Vorgang wird als vorzeitige Tilgung bezeichnet und bedeutet, dass mit vollständiger Abdeckung der offenen Kreditposition der Tilgungsplan und somit auch die Kreditlaufzeit endet.

Wenn Sie Ihren Kredit vorzeitig tilgen, empfehlen wir Ihnen, sämtliche Sicherheitsdokumente zu löschen bzw. von der Bank außer Evidenz nehmen zu lassen. Sie sollten in diesem Fall eine sogenannte Löschungsquittung der eingetragenen Hypothek erhalten, damit Sie diese im Grundbuch löschen lassen können.

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