Das Wohnen in den Städten wird immer mehr zum Luxus. So ist es für Normalverdiener in Wien, Salzburg, Innsbruck und diversen Tourismus-Regionen in Österreich ohne entsprechenden Vermögenshintergrund kaum mehr möglich, sich eine 2-Zimmer-Wohnung zu leisten. Doch wie teuer ist Wohnen eigentlich im Ausland hierzu im Vergleich und wohin entwickeln sich die Immobilienpreise in Europa? Kann ich im Ausland in Zeiten gestiegener Zinsen gegebenenfalls in eine Immobilie mit höherem Wertsteigerungspotential investieren? Antworten auf diese Fragen und wo Sie noch besonders günstig in Europa Immobilien kaufen oder mieten können, finden Sie in diesem Beitrag.
Immobilienpreise in Europa im Vergleich: Wo ist Wohnen am teuersten?
Eine Antwort auf diese Frage gibt Ihnen der Deloitte Property Index 2023 (von August 2023). Seit Jahren untersucht das Beratungsunternehmen Deloitte die Immobilienpreise in Europa. Das Unternehmen zieht dazu Daten aus 27 Ländern inklusive 76 Städten heran. Die Quadratmeterpreise neuer Wohnungen bewegen sich zwischen unter 1.350 Euro in Griechenland sowie Bosnien-Herzegowina und über 4.900 Euro in Österreich (und sogar ca. 5.700 Euro in Israel).
Auf ein Inflationshoch von 10,6 % im Oktober 2022 im Euroraum folgten eine Reihe von Leitzinsanhebungen der EZB, die seit Juli 2022 in zehn Schritten ihren wichtigsten Leitzins von Null auf 4,50 % Prozent (Stand 15.09.2023) anhob, was bereits im vierten Quartal 2022 teils erkennbare Bremsspuren in der Preissteigerungsdynamik an den europäischen Immobilienmärkten hinterließ. In Österreich ist zudem eine schwächere Preisentwicklung bei älteren Gebäuden erkennbar. Hier wirft eine geplante Gebäudeenergie-Effizienz-Richtlinie der EU bereits ihre Schatten voraus.
Immobilienpreise im Ländervergleich
Die Wohnimmobilienpreise bewegten sich 2022 im europäischen Vergleich in einer Bandbreite von ca. 1.240 bis über 4,900 EUR/m2 und geben damit eine Indikation, wo Sie in den Jahren 2023 und 2024 Immobilien zu welchen Preisen in Europa erwerben können. Folgende Faktoren beeinflussen dabei die Preise:
Einkommen und Kaufkraft: Es ist ein entsprechender Einfluss des Lohnniveaus auf die örtlichen Immobilienpreise erkennbar. Hochlohnländer wie Norwegen, Österreich, Frankreich, aber auch Deutschland (zwischen ca. 4.200 und über 4.900 EUR/m2) haben tendenziell wesentlich höhere Wohnimmobilienpreise als Billiglohnländer wie Bosnien und Herzegowina, Rumänien (1.417 EUR/m2) und Serbien (1.785 EUR/m2).
Einkommen ist eine wesentliche Komponente der Kaufkraft. Die andere sind die Lebenshaltungskosten. Je höher letztere im Vergleich zum Einkommen ist, desto weniger Geld kann für Immobilienkäufe angespart werden. Aus diesem Grund sind Wohnimmobilien in Portugal im europäischen Vergleich so günstig, ähnliches gilt auch für Spanien (hohe Arbeitslosigkeit) und insbesondere Griechenland (1.330 EUR/m2).
Tourismus und Auslandsnachfrage nach Immobilien: Mit zunehmendem Tourismus wächst die Nachfrage nach Freizeitwohnsitzen. Dies trieb in Österreich im Salzkammergut und auch in der Region Kitzbühel die Hauspreise teils in exorbitante Höhen. Ähnliches gilt auch für am Meer stehende Fincas in Spanien. Trotz einer Arbeitslosigkeit von immer noch deutlich über 10 % in 2022 werden manche 100m2-Häuser in Spanien für mehrere Millionen Euro gehandelt.
Zuwanderung und Entwicklungsaktivität: Mit der Zuwanderung wächst der Bedarf an Bauflächen, Baugrundstücken und in Folge steigen die Wohnimmobilienpreise. Ein Indikator dafür ist die Anzahl an fertiggestellten Erstbezugs-Unterkünfte pro 1.000 Einwohner. Einige Länder leiden mangels Arbeitsmöglichkeiten teilweise unter einer Abwanderung qualifizierter Einwohner.
Die Kombination dieser Faktoren sowie regionaler Gegebenheiten, wie zum Beispiel verbaute Seegrundstücke in Kärnten oder Mangel an Bauflächen aufgrund der Tallage (z.B. in Innsbruck der Fall), bestimmen letztendlich die Preise.
Österreich liegt bei den Immobilienpreisen europaweit auf Platz 1.
In Bosnien und Herzegowina, im Bild die Hauptstadt Sarajevo, sind die Immobilienpreise am günstigsten in Europa.
Top 5 der teuersten Länder in Europa:
1.)
Österreich: 4,925 EUR/m2
2.)
Deutschland: 4.800 EUR/m2
3.)
Frankreich: 4.639 EUR/m2
4.)
Norwegen: 4.204 EUR/m2
5.)
Niederlande: 4.116 EUR/m2
Top 5 der günstigsten Länder in Europa:
1.)
Bosnien und Herzegowina: 1.237 EUR/m2
2.)
Griechenland: 1.330 EUR/m2
3.)
Rumänien: 1.417 EUR/m2
4.)
Portugal: 1.723 EUR/m2
5.)
Serbien: 1.785 EUR/m2
Quelle: Deloitte
Die teuersten Städte Europas
Vor allem in einer langen Historie gewachsene Metropolen mit vielen touristischen Besuchern und Niederlassungen von Konzernzentralen, Finanzinstitutionen sowie innovativen Firmen sind im internationalen Vergleich teuer.
Paris als Hauptstadt von Frankreich hat sehr hohe Immobilienpreise.
Wien ist österreichweit an der Spitze, was die Immobilienpreise betrifft.
Österreichische Städte im Vergleich dazu (EUR/m2):
1.)
Wien: 6.284
2.)
Linz: 4.863
3.)
Graz: 3.705
Quelle: Deloitte
Die anhand der durchschnittlichen Transaktionskosten ermittelten Immobilienpreise sind in Österreich zwar nicht mehr günstig. Aber am Ende der aktuellen Preiskorrektor hat vor allem Graz noch Luft nach oben.
Immobilienpreise in Europa – Entwicklung, Trends und Statistik
Die Entwicklung der Immobilienpreise in Europa erfolgt hier in Form einer Betrachtung des Hauspreisindex von Eurostat (Statistische Amt der Europäischen Union). Dieser misst die Preisentwicklungen aller von Haushalten erworbenen Wohnimmobilien (Wohnungen, Einfamilienhäuser, Reihenhäuser....), sowohl Neu- als auch Altbauten, unabhängig von ihrer endgültigen Verwendung und ihren bisherigen Eigentümern.
Entwicklung der Immobilienpreise im europäischen Durchschnitt
Während der Finanzkrise 2009 und in den Euro-Krisenjahren 2012 und 2013 entwickelten sich die Hauspreise in Europa rückläufig, ehe sie 2014 wieder leicht zu steigen begannen. Von 2016 auf 2019 bewegte sich die jährliche Wohnimmobilienpreissteigerung um knapp über vier Prozent, ehe infolge der Unterbrechung von Bauprojekten durch die Corona-Krise und eine zunehmende Flucht der Anleger in „Betongold“ im ersten Quartal 2020 ein beschleunigter Preisauftrieb einsetzte, der bis weit ins Jahr 2022 anhielt, ehe das hohe Kreditzinsniveau eine Phase etwas rückläufiger Preise einleitete.
In Bezug auf den Beginn der Datensammlung im Jahr 2005 beschleunigte sich der Preisauftrieb von einem Hoch zum nächsten, bis im ersten Quartal 2022 mit einem Plus von 9,8 % im Euroraum und 10,4 % in der EU die Rekordwerte erreicht waren. Danach begannen Wirtschaftsabschwung in Kombination mit hoher Inflation und im weiteren Verlauf auch einem Zinsschock zu wirken. Im Einklang mit 10 Leitzinserhöhungen der EZB (Stand: 15.09.2023) verlangsamte sich im Euroraum-20 bis zum ersten Quartal 2023 der Anstieg der Hauspreise kontinuierlich auf 0,4 % und in der EU auf 0,8 %: Die Bandbreite der Hauspreisveränderungen bewegte sich im ersten Quartal 2023 auf Jahresbasis quer durch die EU-Länder zwischen -6,9 % in Schweden und +14,0 % in Kroatien wo bereits im Vorfeld der Euro-Einführung ein Run auf (Ferien)Immobilien einsetzte.
Auslandsfinanzierung für Italien
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Eine Auslandsfinanzierung für Italien zu bekommen ist oft eine große Herausforderung.
Wo steigen aktuell die Immobilienpreise?
Besonders starke Preisanstiege gab es laut Eurostat im ersten Quartal 2023 neben Kroatien noch in Litauen (13,1 %), Bulgarien (9,5 %) und Estland (9,2 %). Bezüglich der Städte veröffentlicht Eurostat keine aktuellen Daten. Doch jene von 2022, die Deloitte im Rahmen der genannten Studie erhob, zeigen folgende Entwicklungen:
Städte mit starken Wohnimmobilienpreissteigerungen 2022
Sarajevo:
30,6 %
Zagreb:
30,3 %
Vilnius:
24,9 %
Brüssel:
24,0 %
Riga:
19,4 %
Belgrad:
19,1 %
Wo sinken aktuell die Immobilienpreise?
Laut Eurostat waren im ersten Quartal 2023 auf Jahresbasis die Wohnimmobilienpreise in 6 EU-Mitgliedsstaaten rückläufig, nämlich in Schweden (-6,9 %), Deutschland (-6,8 %), Dänemark (-6,2 %), Finnland (-5,1 %), Luxemburg (-1,5 %) in den Niederlanden (-0,1 %). Was dabei auffällt: In Dänemark, Luxemburg, Schweden und den Niederlanden machten 2021 die Wohnkredite auffällig hohe 219,2; 158,4; 147,8 bzw. 126,0 % des verfügbaren Einkommens aus (Quellen: EZB, Eurostat):
Städte mit sinkenden Immobilienpreisen 2022
Kopenhagen:
-10,7 %
Madrid:
-0,1 %
Wo ergeben sich Investitionsmöglichkeiten?
Investieren sollten Sie in aufstrebende, innovative Städte mit qualitativ hochwertigem und kaufkräftigen Zuzug. Doch diese sind derzeit gemessen an den Mietrenditen überteuert, weshalb besser ein Blick auf günstige Städte in stark wachsenden Volkswirtschaften geworfen werden sollte. In diese Kategorie fallen beispielsweise die polnischen Städte Warschau (nur 2.682 EUR/m2), Lodz (1.741 EUR/m2) und Katowice (1.988 EUR/m2), die serbische Industriestadt Nis (nur 1.270 EUR/m2) und Bukarest (1.693 EUR/m2).
Doch Achtung: Wenn Sie im Ausland Immobilien kaufen, bekommen Sie dafür von heimischen Banken häufig keine Kredite, sondern müssen den Kaufpreis vollständig aus Eigenmittel abdecken. Ausnahme wäre eine eigene Firma im betreffenden Ausland, welche über entsprechende Bonität verfügt und dann vor Ort auch von den ausländischen Banken finanziert würde. Doch wer hat dies schon zur Verfügung?
Daher: Wenn Sie zum Wohnungskauf eine Immobilienfinanzierung benötigen (z. B. für eine Vorsorgewohnung), sollten Sie überlegen, sich eventuell doch eher auf Österreich zu fokussieren. Hier gibt es noch günstige Immobilien im Burgenland, Niederösterreich und Kärnten.
Immobilienpreise in Europa: Hauptstädte besonders teuer
Die Immobilienpreise in Europa waren bis tief ins Jahr 2022 hinein noch auf breiter Front im Aufwind, ehe sich im späteren Verlauf des Jahres 2022 die Preissteigerungen infolge von steigenden Wohnkreditzinsen wieder mäßigten. Bis ins Jahr 2023 hinein beschleunigte sich infolge steigender Zinsen der Preisrückgang. In teuren Ländern wie Deutschland und Österreich ging zudem infolge mangelnder Leistbarkeit (aufgrund des hohen Preisniveaus) die Nachfrage seitens durchschnittlicher privater Immobilienkäufer zurück. Hingegen in „günstigen“ Ländern wie Bosnien und Herzegowina, Kroatien und Lettland herrschte 2022 noch eine starke Preisaufholjagd.
Der Haken in diesen Ländern: Die Rechtssicherheit beim Immobilienkauf sollte genau hinterfragt werden. Manche besonders billigen Städte oder Dörfer könnten zudem mangels Arbeitsmöglichkeiten unter Abwanderung leiden. Dies drückt dort auf die Immobilienpreise. Doch stark aufstrebende Metropolen mit Potenzial sind teuer und österreichische Banken geben für Auslandsimmobilien nur eingeschränkt Kredite.
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Über den Autor: Hagen Luckert Position: Geschäftsführer
Meine gesamte berufliche Laufbahn habe ich im Kreditbereich verbracht. Zunächst im Sparkassen- sowie im Großbankensektor in Deutschland. Nach Leitung der Business-Unit Kreditstrategie- und Organisation in einem großen Beratungsunternehmen war ich als Geschäftsführer einer Kreditfabrik tätig. Im Anschluss daran wurde ich als Vorstand in einem Softwareunternehmen für künstliche Intelligenz im Bankenbereich berufen und habe 2019 in die Geschäftsführung von Infina gewechselt. Die ständige Recherche, strukturierte Aufbereitung sowie verständliche Veröffentlichung von allen Fragestellungen rund um das Kreditgeschäft gehören zu den wesentlichen Schwerpunktsetzungen meiner Funktion.
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