Immobilienpreise in Europa: Vergleich und Entwicklung

Das Wohnen in den Städten wird immer mehr zum Luxus. So ist es für Normalverdiener in Wien, Salzburg, Innsbruck und diversen Tourismus-Regionen in Österreich ohne entsprechenden Vermögenshintergrund kaum mehr möglich, sich eine 2-Zimmer-Wohnung zu leisten. Doch wie teuer ist Wohnen eigentlich im Ausland hierzu im Vergleich und wohin entwickeln sich die Immobilienpreise in Europa? Antworten auf diese Fragen und wo Sie noch besonders günstig in Europa Immobilien kaufen oder mieten können, finden Sie in diesem Beitrag.

Eine Antwort auf diese Frage gibt Ihnen der Deloitte Property Index 2021 (von Juli.2021). Zum zehnten Mal in Folge untersuchte das Beratungsunternehmen Deloitte die Immobilienpreise in Europa. Das Unternehmen zieht dazu Daten aus 24 Ländern (davon 23 aus Europa, ohne Luxemburg und extern Israel) inklusive 62 Städten heran. Die Quadratmeterpreise neuer Wohnungen bewegen sich zwischen unter 1.000 Euro in Bulgarien sowie Bosnien-Herzegowina und durchschnittlich 4.457 Euro in Österreich, das erstmals seit Bestehen der Auswertung eine Spitzenposition hier einnimmt.

21 der 24 Länder verzeichneten 2020 Preisanstiege, drei hingegen aus unterschiedlichen Gründen einen Preisrückgang. Generell begünstigen jedoch die aktuellen geldpolitischen Rahmenbedingungen, sprich niedrige Leitzinsen und eine unveränderte Bereitschaft der Banken zur Vergabe von Immobilienkrediten den derzeit vorherrschenden Immobilienboom. Auch in den Jahren 2021 und 2022 setzt sich dieser Trend fort.

Immobilienpreise im Ländervergleich

Die Wohnimmobilienpreise bewegten sich 2020 im europäischen Vergleich in einer Bandbreite von 578 bis 4.457 EUR/m² und geben damit eine Indikation, wo Sie im Jahr 2022 Immobilien zu welchen Preisen in Europa erwerben können. Folgende Faktoren beeinflussen dabei die Preise:

Einkommen und Kaufkraft: Es ist ein entsprechender Einfluss des Lohnniveaus auf die örtlichen Immobilienpreise erkennbar. Hochlohnländer wie Norwegen, Österreich, Frankreich, aber auch Deutschland (durchschnittlich 4.100 EUR/m²) haben tendenziell wesentlich höhere Wohnimmobilienpreise als Billiglohnländer wie Bulgarien (578 EUR/m²), Serbien, Bosnien und Herzegowina, Polen (1.581 EUR/m²) und Lettland (1.749EUR/m²).

Einkommen ist eine wesentliche Komponente der Kaufkraft. Die andere sind die Lebenshaltungskosten. Je höher letztere im Vergleich zum Einkommen ist, desto weniger Geld kann für Immobilienkäufe angespart werden. Aus diesem Grund sind Wohnimmobilien in Portugal im europäischen Vergleich so günstig, ähnliches gilt auch für Irland und die Slowakei (1.941 EUR/m²).

Tourismus und Auslandsnachfrage nach Immobilien:  Mit zunehmendem Tourismus wächst die Nachfrage  nach Freizeitwohnsitzen. Dies trieb in Österreich im Salzkammergut und auch in der Region Kitzbühel die Hauspreise teils in exorbitante Höhen. Ähnliches gilt auch für am Meer stehende Fincas in Spanien. Trotz einer strukturellen Arbeitslosigkeit jenseits der 20 % werden manche 100m²-Häuser in Spanien für mehrere Millionen Euro gehandelt.

Zuwanderung und Entwicklungsaktivität:  Mit der Zuwanderung wächst der Bedarf an Bauflächen, Baugrundstücken und in Folge steigen die Wohnimmobilienpreise. Ein Indikator dafür ist die Anzahl an fertiggestellten Erstbezugs-Unterkünfte pro 1.000 Einwohner. Hier liegt beispielsweise Polen an erster Stelle, gefolgt von Frankreich und Belgien. Polen dominiert mit 5,79 fertiggestellten Unterkünften. Hingegen auf weniger als zwei fertiggestellte Wohneinheiten pro 1.000 Einwohnern kommen Bosnien/ Herzegowina (0,74), Lettland u. Spanien (je 1,63) sowie Portugal (1,68). Diese Länder leiden mangels Arbeitsmöglichkeiten teilweise unter einer Abwanderung qualifizierter Einwohner.

Die Kombination dieser Faktoren sowie regionaler Gegebenheiten, wie zum Beispiel verbaute Seegrundstücke in Kärnten oder Mangel an Bauflächen aufgrund der Tallage (z.B. in Innsbruck der Fall), bestimmen letztendlich die Preise.

Die teuersten Städte Europas

Vor allem in einer langen Historie gewachsene Metropolen mit vielen touristischen Besuchern und Niederlassungen von Konzernzentralen, Finanzinstitutionen sowie innovativen Firmen sind im internationalen Vergleich teuer. 

Die Entwicklung der Immobilienpreise in Europa erfolgt hier in Form einer Betrachtung des Hauspreisindex von Eurostat (Statistische Amt der Europäischen Union). Dieser misst die Preisentwicklungen aller von Haushalten erworbenen Wohnimmobilien (Wohnungen, Einfamilienhäuser, Reihenhäuser....), sowohl Neu- als auch Altbauten, unabhängig von ihrer endgültigen Verwendung und ihren bisherigen Eigentümern.

Entwicklung der Immobilienpreise im europäischen Durchschnitt

Während der Finanzkrise 2009 und in den Euro-Krisenjahren 2012 und 2013 entwickelten sich die Hauspreise in Europa rückläufig, ehe sie 2014 wieder leicht zu steigen begannen. Von 2016 auf 2019 bewegte sich die jährliche Wohnimmobilienpreissteigerung um knapp über vier Prozent, ehe infolge der Unterbrechung von Bauprojekten durch die Corona-Krise und eine zunehmende Flucht der Anleger in „Betongold“ im ersten Quartal 2020 ein beschleunigter Preisauftrieb einsetzte. 

Stieg im vierten Quartal 2019 das Hauspreisniveau im Euroraum und der EU um jeweils 4,5 bzw. 5,0 %, kam es bis zum dritten Quartal 2020 bereits zu einer Beschleunigung des Preisauftriebs auf 5,0 bzw. 5,3 %. Danach beschleunigte sich bis zum dritten Quartal 2021 der jährliche Anstieg der Wohnimmobilienpreise kontinuierlich auf je 8,8 % (Euroraum) bzw. 9,2 % (EU). Das ist die höchste Jahressteigerung im Euroraum seit Beginn der Datensammlung im Jahr 2005. In der EU war dies der stärkste Anstieg seit dem zweiten Quartal 2007. Keines der Länder, das Daten für das dritte Quartal 2021 auswies, verzeichnete einen Rückgang. Die Bandbreie der Hauspreisanstiege bewegte sich quer durch die EU-Länder zwischen 2,2 % auf Zypern und 22 % in Tschechien.

Investieren sollten Sie in aufstrebende, innovative Städte mit qualitativ hochwertigem und kaufkräftigen Zuzug. In diese Kategorie fällt beispielsweise Berlin, das mit einem durchschnittlichen Preis von 6.200 EUR/m² und einer durchschnittlichen Monatsmiete von 10,10 EUR/m² noch über Aufholpotenzial verfügt. Aufgrund der boomenden Wirtschaft in Polen und der noch relativ günstigen Preise von ca. 2.233 EUR/m² ist auch Warschau attraktiv.

Doch Achtung: Wenn Sie im Ausland Immobilien kaufen, bekommen Sie dafür von heimischen Banken häufig keine Kredite, sondern müssen den Kaufpreis vollständig aus Eigenmittel abdecken. Ausnahme wäre eine eigene Firma im betreffenden Ausland, welche über entsprechende Bonität verfügt und dann vor Ort auch von den ausländischen Banken finanziert würde. Doch wer hat dies schon zur Verfügung?

Daher: Wenn Sie zum Wohnungskauf eine Immobilienfinanzierung benötigen (z. B. für eine Vorsorgewohnung), sollten Sie überlegen, sich eventuell doch eher auf Österreich zu fokussieren. Hier gibt es noch günstige Immobilien im Burgenland, Niederösterreich und Kärnten.

Die Immobilienpreise in Europa sind derzeit auf breiter Front im Aufwind und Metropolen wie Paris, München oder Innsbruck sind mittlerweile für Normalverdiener kaum mehr erschwinglich, während die durchschnittlichen Wohnimmobilienpreise in Bulgarien und Bosnien und Herzegowina sogar weit unter 1.000 EUR/m² liegen.

Der Haken in diesen Ländern: Abwanderungen mangels Arbeitsmöglichkeiten. Das drückt dort auf die Immobilienpreise. Doch stark aufstrebende Metropolen mit Potenzial sind teuer und österreichische Banken geben für Auslandsimmobilien nur eingeschränkt Kredite. Der Trost: Am heimischen Immobilienmarkt gibt es noch genügend Chancen in den Speckgürteln von Ballungszentren oder Provinzstädten, insbesondere in Niederösterreich und Kärnten.

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