Das Wohnen in den Städten wird immer mehr zum Luxus. So ist es für Normalverdiener in Wien, Salzburg, Innsbruck und diversen Tourismus-Regionen in Österreich ohne entsprechenden Vermögenshintergrund kaum mehr möglich, sich eine 2-Zimmer-Wohnung zu leisten. Doch wie teuer ist Wohnen eigentlich im Ausland hierzu im Vergleich und wohin entwickeln sich die Immobilienpreise in Europa? Kann ich im Ausland in Zeiten gestiegener Zinsen gegebenenfalls in eine Immobilie mit höherem Wertsteigerungspotential investieren? Antworten auf diese Fragen und wo Sie noch besonders günstig in Europa Immobilien kaufen oder mieten können, finden Sie in diesem Beitrag.
Immobilienpreise in Europa im Vergleich: Wo ist Wohnen am teuersten?
Eine Antwort auf diese Frage gibt Ihnen der Deloitte Property Index 2022 (von August 2022). Seit Jahren untersucht das Beratungsunternehmen Deloitte die Immobilienpreise in Europa. Das Unternehmen zieht dazu Daten aus 23 Ländern inklusive 65 Städten heran. Die Quadratmeterpreise neuer Wohnungen bewegen sich zwischen unter 1.000 Euro in Bulgarien sowie Bosnien-Herzegowina und knapp 5.000 im Vereinigten Königreich.
Die geldpolitischen Rahmenbedingungen bis in den Herbst 2022, sprich noch einigermaßen moderate Leitzinsen in Österreich begünstigten zunächst weiterhin den Immobilienkauf. Allerdings ist die Bereitschaft der Banken zur Vergabe von Immobilienkrediten seit dem zweiten Halbjahr 2022 deutlich zurückgegangen. Zudem ist die Nachfrage nach älteren Immobilien deutlich rückläufig und Verkäufer und Käufer kommen bei der Preisfindung spätestens seit Anfang 2023 häufig nicht auf einen Nenner.
Immobilienpreise im Ländervergleich
Die Wohnimmobilienpreise bewegten sich 2021 im europäischen Vergleich in einer Bandbreite von knapp 1.000 bis knapp 5.000 EUR/m2 und geben damit eine Indikation, wo Sie im Jahr 2022 Immobilien zu welchen Preisen in Europa erwerben können. Folgende Faktoren beeinflussen dabei die Preise:
Einkommen und Kaufkraft: Es ist ein entsprechender Einfluss des Lohnniveaus auf die örtlichen Immobilienpreise erkennbar. Hochlohnländer wie Norwegen, Österreich, Frankreich, aber auch Deutschland (durchschnittlich 4.600 EUR/m2) haben tendenziell wesentlich höhere Wohnimmobilienpreise als Billiglohnländer wie Bulgarien, Serbien, Bosnien und Herzegowina, Polen (1.729 EUR/m2) und Lettland (1.726EUR/m2).
Einkommen ist eine wesentliche Komponente der Kaufkraft. Die andere sind die Lebenshaltungskosten. Je höher letztere im Vergleich zum Einkommen ist, desto weniger Geld kann für Immobilienkäufe angespart werden. Aus diesem Grund sind Wohnimmobilien in Portugal im europäischen Vergleich so günstig, ähnliches gilt auch für Irland und die Slowakei (2.650 EUR/m2).
Tourismus und Auslandsnachfrage nach Immobilien: Mit zunehmendem Tourismus wächst die Nachfrage nach Freizeitwohnsitzen. Dies trieb in Österreich im Salzkammergut und auch in der Region Kitzbühel die Hauspreise teils in exorbitante Höhen. Ähnliches gilt auch für am Meer stehende Fincas in Spanien. Trotz einer Arbeitslosigkeit von immer noch deutlich über 10 % in 2022 werden manche 100m2-Häuser in Spanien für mehrere Millionen Euro gehandelt.
Zuwanderung und Entwicklungsaktivität: Mit der Zuwanderung wächst der Bedarf an Bauflächen, Baugrundstücken und in Folge steigen die Wohnimmobilienpreise. Ein Indikator dafür ist die Anzahl an fertiggestellten Erstbezugs-Unterkünfte pro 1.000 Einwohner. Einige Länder leiden mangels Arbeitsmöglichkeiten teilweise unter einer Abwanderung qualifizierter Einwohner.
Die Kombination dieser Faktoren sowie regionaler Gegebenheiten, wie zum Beispiel verbaute Seegrundstücke in Kärnten oder Mangel an Bauflächen aufgrund der Tallage (z.B. in Innsbruck der Fall), bestimmen letztendlich die Preise.
Wien liegt bei den Immobilienpreisen europaweit auf dem 1. Platz.
In Bulgarien, im Bild die Hauptstadt Sofia, sind die Immobilienpreise am günstigsten in Europa.
Top 5 der teuersten Länder in Europa plus Israel:
1.)
Vereinigtes Königreich: 4.905 EUR/m2
2.)
Österreich: 4.782 EUR/m2
3.)
Frankreich: 4.639 EUR/m2
4.)
Deutschland: 4.600 EUR/m2
5.)
Niederlande: 3.949 EUR/m2
Top 5 der günstigsten Länder in Europa:
1.)
Bosnien und Herzegowina: 974 EUR/m2
2.)
Rumänien: 1.266 EUR/m2
3.)
Serbien: 1.520 EUR/m2
4.)
Portugal: 1.537 EUR/m2
5.)
Lettland: 1.726 EUR/m2
Quelle: Deloitte
Die teuersten Städte Europas
Vor allem in einer langen Historie gewachsene Metropolen mit vielen touristischen Besuchern und Niederlassungen von Konzernzentralen, Finanzinstitutionen sowie innovativen Firmen sind im internationalen Vergleich teuer.
Paris als Hauptstadt von Frankreich hat sehr hohe Immobilienpreise.
Wien ist österreichweit an der Spitze, was die Immobilienpreise betrifft.
Die anhand der durchschnittlichen Transaktionskosten ermittelten Immobilienpreise sind in Österreich zwar nicht mehr günstig, haben zum jetzigen Zeitpunkt vor allem in Graz noch Luft nach oben.
Immobilienpreise in Europa – Entwicklung, Trends und Statistik
Die Entwicklung der Immobilienpreise in Europa erfolgt hier in Form einer Betrachtung des Hauspreisindex von Eurostat (Statistische Amt der Europäischen Union). Dieser misst die Preisentwicklungen aller von Haushalten erworbenen Wohnimmobilien (Wohnungen, Einfamilienhäuser, Reihenhäuser....), sowohl Neu- als auch Altbauten, unabhängig von ihrer endgültigen Verwendung und ihren bisherigen Eigentümern.
Entwicklung der Immobilienpreise im europäischen Durchschnitt
Während der Finanzkrise 2009 und in den Euro-Krisenjahren 2012 und 2013 entwickelten sich die Hauspreise in Europa rückläufig, ehe sie 2014 wieder leicht zu steigen begannen. Von 2016 auf 2019 bewegte sich die jährliche Wohnimmobilienpreissteigerung um knapp über vier Prozent, ehe infolge der Unterbrechung von Bauprojekten durch die Corona-Krise und eine zunehmende Flucht der Anleger in „Betongold“ im ersten Quartal 2020 ein beschleunigter Preisauftrieb einsetzte.
In Bezug auf den Beginn der Datensammlung im Jahr 2005 beschleunigte sich der Preisauftrieb von einem Hoch zum nächsten, bis im ersten Quartal 2022 mit einem Plus von 9,8 % im Euroraum und 10,4 % in der EU die vorläufigen Rekordwerte erreicht waren. Danach begannen Wirtschaftsabschwung in Kombination mit hoher Inflation und im weiteren Verlauf auch einem Zinsschock zu wirken. Im Einklang mit den ersten Leitzinserhöhungen der EZB verlangsamte sich im Euroraum von zweiten auf das dritte Quartal 2022 der Anstieg der Hauspreise von 9,2 auf 6,9 % und in der EU von 9,8 auf 7,4 %. Die Bandbreite der Hauspreisveränderungen bewegte sich im dritten Quartal 2022 auf Jahresbasis quer durch die EU-Länder zwischen -2,2 % in Dänemark und +24,2 % in Estland.
Auslandsfinanzierung für Italien
Sie möchten eine Ferienimmobilie in Italien kaufen? Einen Kredit in Italien aufnehmen – das klingt einfach, ist es aber in der Praxis meist nicht.
Eine Auslandsfinanzierung für Italien zu bekommen ist oft eine große Herausforderung.
Wo steigen aktuell die Immobilienpreise?
Besonders starke Preisanstiege gab es laut Eurostat im dritten Quartal 2022 neben Estland noch in Ungarn (21,0 %), Litauen (19,3 %), Tschechien (16,6 %) und Bulgarien (15,6 %). Bezüglich der Städte veröffentlicht Eurostat keine aktuellen Daten. Doch jene von 2021, die Deloitte im Rahmen der genannten Studie erhob, zeigen folgende Entwicklungen:
Städte mit starken Wohnimmobilienpreissteigerungen 2021
Kosice:
38,2 %
Rotterdam:
27,3 %
Brno:
22,4 %
Prag:
20,1 %
Amsterdam:
19,7 %
Manchester:
19,7 %
Wo sinken aktuell die Immobilienpreise?
Laut Eurostat lag der Preisrückgang in Dänemark im dritten Quartal 2022 bei -2,4 %. Noch im vierten Quartal 2021 lag der Preisauftrieb bei 6,7 %. Wirtschaftsabschwung bei steigenden Zinsen sind hier ein gefährliches Gemisch, denn in Dänemark machten 2021 die Wohnkredite gefährliche 219,2 % des verfügbaren Einkommens aus:
Städte mit sinkenden Immobilienpreisen 2021
Celje:
-36,1 %
Marseille:
-6,0 %
Wo ergeben sich Investitionsmöglichkeiten?
Investieren sollten Sie in aufstrebende, innovative Städte mit qualitativ hochwertigem und kaufkräftigen Zuzug. In diese Kategorie fällt beispielsweise Berlin, das mit einem durchschnittlichen Preis von 6.500 EUR/m2 und einer durchschnittlichen Monatsmiete von 14,30 EUR/m2 noch über Aufholpotenzial verfügt. Aufgrund der boomenden Wirtschaft in Polen und der noch relativ günstigen Preise von ca. 2.406 EUR/m2 ist auch Warschau attraktiv.
Doch Achtung: Wenn Sie im Ausland Immobilien kaufen, bekommen Sie dafür von heimischen Banken häufig keine Kredite, sondern müssen den Kaufpreis vollständig aus Eigenmittel abdecken. Ausnahme wäre eine eigene Firma im betreffenden Ausland, welche über entsprechende Bonität verfügt und dann vor Ort auch von den ausländischen Banken finanziert würde. Doch wer hat dies schon zur Verfügung?
Daher: Wenn Sie zum Wohnungskauf eine Immobilienfinanzierung benötigen (z. B. für eine Vorsorgewohnung), sollten Sie überlegen, sich eventuell doch eher auf Österreich zu fokussieren. Hier gibt es noch günstige Immobilien im Burgenland, Niederösterreich und Kärnten.
Immobilienpreise in Europa: Hauptstädte besonders teuer
Die Immobilienpreise in Europa waren 2021 noch auf breiter Front im Aufwind, ehe sich im Verlauf des Jahres 2022 die Preissteigerungen infolge von steigenden Wohnkreditzinsen wieder mäßigten. Doch die große Korrektur blieb bis dato noch aus. Metropolen wie Paris, München, London (City) oder auch beliebte Städte wie Innsbruck sind mittlerweile für Normalverdiener kaum mehr erschwinglich, während die durchschnittlichen Wohnimmobilienpreise in Bulgarien und Bosnien und Herzegowina sogar unter 1.000 EUR/m2 liegen.
Der Haken in diesen Ländern: Abwanderungen mangels Arbeitsmöglichkeiten. Das drückt dort auf die Immobilienpreise. Doch stark aufstrebende Metropolen mit Potenzial sind teuer und österreichische Banken geben für Auslandsimmobilien nur eingeschränkt Kredite.
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Über den Autor: Hagen Luckert Position: Geschäftsführer
Meine gesamte berufliche Laufbahn habe ich im Kreditbereich verbracht. Zunächst im Sparkassen- sowie im Großbankensektor in Deutschland. Nach Leitung der Business-Unit Kreditstrategie- und Organisation in einem großen Beratungsunternehmen war ich als Geschäftsführer einer Kreditfabrik tätig. Im Anschluss daran wurde ich als Vorstand in einem Softwareunternehmen für künstliche Intelligenz im Bankenbereich berufen und habe 2019 in die Geschäftsführung von Infina gewechselt. Die ständige Recherche, strukturierte Aufbereitung sowie verständliche Veröffentlichung von allen Fragestellungen rund um das Kreditgeschäft gehören zu den wesentlichen Schwerpunktsetzungen meiner Funktion.
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