Immobilienpreise in Europa: Vergleich und Entwicklung

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Autor: Mag. Peter Hrubec
Kategorie: Immobilie
Datum: 25.11.2020

Wohnen in den Städten wird immer mehr zum Luxus. Vor allem in Wien, Salzburg, Innsbruck und diversen Tourismus-Regionen können sich Normalverdiener in Österreich kaum mehr eine 2-Zimmer-Wohnung leisten. Doch wie teuer ist Wohnen denn im Ausland und wohin gehen die Immobilienpreise in Europa? Antworten auf diese Fragen finden Sie in diesem Beitrag.

Immobilienpreise in Europa im Vergleich: Wo ist Wohnen am teuersten?

Eine Antwort auf diese Frage gibt Ihnen der Deloitte Property Index 2020. Zum neunten Mal in Folge untersuchte nämlich das Beratungsunternehmen Deloitte die Immobilienpreise in Europa. Es zieht dazu Daten aus 23 Ländern inklusive 67 Städten heran. Die Quadratmeterpreise neuer Wohnungen bewegen sich zwischen unter 1000 Euro in Bulgarien sowie Bosnien-Herzegowina und durchschnittlich 7.145 Euro in Luxemburg.

19 der 23 Länder verzeichneten 2019 Preisanstiege, vier hingegen aus unterschiedlichen Gründen einen Preisrückgang. Generell begünstigen jedoch die aktuellen geldpolitischen Rahmenbedingungen, sprich niedrige Zinsen und eine unveränderte Bereitschaft der Banken zur Vergabe von Immobilienkrediten den derzeit vorherrschenden Immobilienboom.


Immobilienpreise im Ländervergleich

Die Wohnimmobilienpreise bewegen sich im europäischen Vergleich in einer Bandbreite von 550 bis 7.145 EUR/m2, wobei folgende Faktoren die Preise beeinflussen:

Einkommen und Kaufkraft: Es ist ein entsprechender Einfluss des Lohnniveaus auf die örtlichen Immobilienpreise erkennbar. Hochlohnländer wie der Bankenstandort Luxemburg, Norwegen, Österreich, Frankreich aber auch Deutschland (durchschnittlich 3.727 EUR/m2) haben tendenziell wesentlich höhere Wohnimmobilienpreise als Billiglohnländer wie Bulgarien, Serbien, Bosnien und Herzegowina, Polen (1.520 EUR/m2) und Lettland (1.646 EUR/m2). 

Einkommen ist eine wesentliche Komponente der Kaufkraft. Die andere sind die Lebenshaltungskosten. Je höher letztere im Vergleich zum Einkommen sind, desto weniger Geld kann für Immobilienkäufe angespart werden. Aus diesem Grund sind Wohnimmobilien in Portugal im europäischen Vergleich so günstig, ähnliches gilt auch für Irland und die Slowakei (1770 EUR/m2).

Tourismus und Auslandsnachfrage nach Immobilien:  Mit zunehmendem Tourismus wächst die Nachfrage  nach Freizeitwohnsitzen. Dies trieb in Österreich im Salzkammergut und auch in der Region Kitzbühel die Hauspreise teils in exorbitante Höhen. Ähnliches gilt auch für am Meer stehende Fincas in Spanien. Trotz einer strukturellen Arbeitslosigkeit jenseits der 20 % werden manche 100m2-Häuser in Spanien für mehrere Millionen Euro gehandelt.

Zuwanderung und Entwicklungsaktivität:  Mit der Zuwanderung wächst der Bedarf an Bauflächen, Baugrundstücken und in Folge steigen die Wohnimmobilienpreise. Ein Indikator dafür ist die Anzahl an fertiggestellten Erstbezugs-Unterkünfte pro 1.000 Einwohner.  Hier liegt beispielsweise Luxemburg an erster Stelle, gefolgt von Frankreich und Norwegen. Luxemburg dominiert mit 11,64 fertiggestellten Unterkünften. Hingegen auf weniger als zwei fertiggestellte Wohneinheiten pro 1.000 Einwohnern kommen Bulgarien (0,64), Bosnien und Herzegowina (0,88), Portugal (1,40), Spanien (1,52) und Lettland (1,73). Diese Länder leiden mangels Arbeitsmöglichkeiten teilweise unter einer Abwanderung qualifizierter Einwohner.

Die Kombination dieser Faktoren sowie regionaler Gegebenheiten wie zum Beispiel verbaute Seegrundstücke in Kärnten oder Mangel an Bauflächen aufgrund der Tallage (z.B. in Innsbruck der Fall), bestimmen letztendlich die Preise.

Top 5 der teuersten Länder in Europa plus Israel:
1.)Luxemburg: 7145 EUR/m2
2.)Frankreich: 4.523 EUR/m2
3.)Österreich: 4.176 EUR/m2
4.)Norwegen: 4.120 EUR/m2
5.)Israel: 3.882 EUR/m2

 

Top 5 der günstigsten Länder in Europa:
1.)Bulgarien: 550 EUR/m2
2.)Bosnien und Herzegowina: 849 EUR/m2
3.)Portugal: 1162 EUR/m 2
4.)Serbien: 1249 EUR/m2
5.)Ungarn: 1.475 EUR/m2

Quelle: Deloitte

Die teuersten Städte Europas

Vor allem in einer langen Historie gewachsene Metropolen mit vielen touristischen Besuchern und Niederlassungen von Konzernzentralen, Finanzinstitutionen sowie innovativen Firmen sind im internationalen Vergleich teuer. 

Immobilienpreise in europäischen Hauptstädten und wichtigen Metropolen (EUR/m2):
1.)Paris: 12.863
2.)Tel Aviv: 9.769
3.)Luxemburg Stadt: 9.565
4.)München: 8.250
5.)London (Innenstadt): 7.699
Österreichische Städte im Vergleich dazu:
1.)Wien: 4.868
2.)Linz: 3.992
3.)Graz: 3.539

Quelle: Deloitte

Die anhand der durchschnittlichen Transaktionskosten ermittelten Immobilienpreise sind in Österreich noch vergleichsweise erschwinglich und haben vor allem in Graz noch Luft nach oben.


Immobilienpreise in Europa – Entwicklung, Trends und Statistik

Die Entwicklung der Immobilienpreise in Europa erfolgt hier in Form einer Betrachtung des Hauspreisindex von Eurostat (Statistische Amt der Europäischen Union). Dieser misst die Preisentwicklungen aller von Haushalten erworbenen Wohnimmobilien (Wohnungen, Einfamilienhäuser, Reihenhäuser....), sowohl Neu- als auch Altbauten, unabhängig von ihrer endgültigen Verwendung und ihren bisherigen Eigentümern.

Entwicklung der Immobilienpreise im europäischen Durchschnitt

Während der Finanzkrise 2009 und in den Euro-Krisenjahren 2012 und 2013 entwickelten sich die Hauspreise in Europa rückläufig, ehe sie 2014 wieder leicht zu steigen begannen. Von 2016 auf 2019 bewegte sich die jährliche Wohnimmobilienpreissteigerung um knapp über vier Prozent ehe infolge der Unterbrechung von Bauprojekten durch die Corona-Krise und eine zunehmende Flucht der Anleger in „Betongold“  im ersten Quartal 2020 ein beschleunigter Preisauftrieb einsetzte. 

Stieg im vierten Quartal 2019 das Hauspreisniveau im Euroraum und der EU um jeweils 4,5 bzw. 5,0 %, kam es im ersten Quartal zu einer Beschleunigung des Preisauftriebs auf jeweils 5,1 bzw. 5,6 %. Das war der höchste (jährliche) Anstieg seit dem zweiten Quartal 2007. Im zweiten Quartal 2020 hat sich diese Dynamik etwas abgeschwächt, aber zeigt mit je 5,0 bzw. 5,2 % in Euroraum und EU noch immer Momentum.

Mit Ausnahme von Ungarn und Zypern stiegen im zweiten Quartal 2020 die Wohnimmobilienpreise in allen EU-Ländern, auch in Island (+6,2 %), Norwegen (+3,0 %) und Großbritannien (+1,2 %).

Wo steigen aktuell die Immobilienpreise?

Besonders starke Preisanstiege gab es laut Eurostat im zweiten Quartal 2020 in Luxemburg (+13,3 %), Polen (+10,9 %) und der Slowakei (+9,7 %). In Österreich beschleunigte sich der Anstieg  zwar vom 4. Quartal 2019 von 6,2 % auf 6,9 %, doch der Preisanstieg war im ersten Quartal mit 7,7 % noch stärker. 

Bezüglich der Städte veröffentlicht Eurostat keine aktuellen Daten. Doch jene von 2019, die Deloitte im Rahmen der genannten Studie erhob, zeigen folgende Entwicklungen:

Der ehemalige Ostblock holt bezüglich der Immobilienpreise offensichtlich auf.

Städte mit den stärksten Wohnimmobilienpreissteigerungen 2019
Jerusalem:16,7 %
Sarajevo:13,7 %
Budapest:13,7 %
Bratislava:13,0 %
Prag:10,2 %
Prag:10,0 %

Wo sinken aktuell die Immobilienpreise?

Laut Eurostat lag der Preisrückgang in Ungarn und Zypern im zweiten Quartal 2020 bei je -5,6 % bzw. -2,9 %. Betrachtet man den Städtevergleich von Deloitte ergibt sich folgende Reihung für 2019:

Städte mit sinkenden Immobilienpreisen für 2019
Oslo:-9,0 %
Riga:-3,1 %
Rom:-1,8 %
Dublin:-1,8 %
Paris:-0,4 %
London Innenstadt:-0,2 %
Sofia-0,2 %

Wo ergeben sich Investitionsmöglichkeiten?

Investieren sollten Sie in aufstrebende innovative Städte mit qualitativ hochwertigem und kaufkräftigen Zuzug werden. In diese Kategorie fällt beispielsweise Berlin, das mit einem durchschnittlichen Preis von 5.478 EUR/m2 und einer durchschnittlichen Monatsmiete von 9,1 EUR/m2 noch über Aufholpotenzial verfügt. Aufgrund der niedrigen Arbeitslosigkeit in Tschechien und der noch relativ günstigen Preise von ca. 2600 EUR/m2 attraktiv ist auch Prag.

Doch Achtung: Wenn Sie im Ausland Immobilien kaufen, bekommen Sie dafür von heimischen Banken häufig keine Kredite, sondern müssen den Kaufpreis vollständig aus Eigenmittel abdecken. Ausnahme wäre eine Firma im betreffenden Ausland, die über entsprechende Bonität verfügt und dann vor Ort auch von den ausländischen Banken finanziert würde. Doch wer hat dies schon zur Verfügung?

Daher: Wenn Sie zum Wohnungskauf einen Kredit benötigen, sollten Sie überlegen sich eventuell doch eher auf Österreich zu fokussieren. Hier gibt es noch günstige Immobilien im Burgenland, Niederösterreich und Kärnten.


Immobilienpreise in Europa: Hauptstädte besonders teuer

Die Immobilienpreise in Europa sind derzeit auf breiter Front im Aufwind und Metropolen wie Paris, München oder Innsbruck sind mittlerweile für Normalverdiener kaum mehr erschwinglich, während die durchschnittlichen Wohnimmobilienpreise in Bulgarien und Bosnien und Herzegowina sogar weit unter 1000 EUR/m2 liegen.

Der Haken in diesen Ländern: Abwanderungen mangels Arbeitsmöglichkeiten. Das drückt dort auf die Immobilienpreise. Doch stark aufstrebende Metropolen mit Potenzial sind teuer und österreichische Banken geben für Auslandsimmobilien nur eingeschränkt Kredite. Der Trost: Am heimischen Immobilienmarkt gibt es noch genügend Chancen, wie zum Beispiel in Graz.

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Über den Autor: Mag. Peter Hrubec
Position: Prokurist

Die Neugier für neue Themen, die die Finanzdienstleistung bewegen, zieht sich wie ein roter Faden durch meine berufliche Laufbahn. Bei AXA Equity & Law war ich für die Markterschließung in Österreich sowie die Einführung der betrieblichen Vorsorge zuständig. Im Anschluss daran beschäftigte ich mich als geschäftsführender Gesellschafter von Nova Portfolio Management mit innovativen Vermögensanlage-Konzepten. Seit dem Jahr 2009 bin ich als Prokurist bei Infina schwerpunktmäßig in den Bereichen Product Consulting, sowie der Vertriebs- und Bankenbetreuung verantwortlich. Darüber hinaus liegt mein Fokus auf rechtlichen Fragestellungen, die den österreichischen Kreditmarkt in Österreich betreffen sowie der Analyse von Markt- und Zinsentwicklungen.

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