Im Zuge strenger Auflagen für die Kreditvergabe kam es vor, dass Interessenten für einen Immobilienkredit wegen zu hohen Alters abgelehnt wurden. Oder es musste bereits die Nachfolge-Generation als Mitschuldner ins Grundbuch gehen. Seit 01.05.2023 wurden aber Erleichterungen bei Krediten für ältere Menschen durch eine Novelle des Hypothekar- und Immobiliengesetzes umgesetzt. Aber auch schon in der Vergangenheit gab es Kreditinstitute, die weitgehend altersunabhängig Finanzierungen in Österreich angeboten haben, sofern die Rückzahlungsfähigkeit gegeben ist. Der folgende Artikel behandelt die häufigsten gestellten Fragen zum Thema „Kredit aufnehmen im Alter“.
Aufsichtsrechtliche Vorgaben bei der Überprüfung der Leistbarkeit der Kreditrate erschwerten in der Vergangenheit noch Kredite für ältere Menschen in Österreich.
Seit 01.05.2023 bekommen Senioren auch in höherem Alter leichter wieder Kredite, wenn die Finanzierung auf ausreichend vorhandene Sicherheiten abgestellt werden kann. Dies hat der Justizausschuss am 22.03.2023 beschlossen.
Oft scheiterte die Finanzierung in Österreich in der Vergangenheit am maximalen Endalter und der daraus resultierenden Kreditlaufzeit.
Erhöhte Chancen boten längere Zeit bereits Bausparkassen in Österreich und ausländische Banken, die in Österreich tätig sind.
Klassische Pflege- und „Alterslifestyle-Finanzierungen“ (eine sogenannte Kapitalbeschaffung durch Immobilien) sind immer noch rar, aber bei ausgewählten Instituten machbar.
Bis zu welchem Alter bekommt man einen Kredit?
In der Vergangenheit hat hier die Kreditart eine wesentliche Rolle gespielt. Während durch Wertpapiere besicherte Lombardkredite in der Regel altersunabhängig sind, und bei gewährten Überziehungsrahmen am Girokonto mehr die Kontobewegungen im Vordergrund stehen, spielte bei Konsumkrediten und Immobilienfinanzierungen in Österreich das Alter durchaus als Faktor mit. Das Höchsteintrittsalter war vom durch das Kreditinstitut akzeptierten Endalter und der Leistbarkeit der Kreditraten in der Zeit zwischen Kreditaufnahme und vollständiger Tilgung abhängig.
Seit 01.05.2023 unterstützt die Novelle des Hypothekar- und Immobilienkreditgesetzes (HIKrG) das wichtige Ziel, eine mögliche Altersdiskriminierung bei der Wohnkreditvergabe zu verhindern. Damit dürfte es in den Kreditinstituten kein grundsätzliches Endalter für die Kreditvergabe mehr geben. Ältere Personen bekommen damit nun leichter Zugang zu Krediten, um etwa ihre Wohnungen oder Häuser altersgerecht umzubauen oder eine energetische Sanierung durchzuführen. Eine klarere Regelung wurde zudem auch für den Erbfall erlassen.
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Gibt es ein Höchstalter, um einen Kredit aufzunehmen?
Grundsätzlich bis ins Frühjahr 2023 noch ja. Die meisten Banken hatten in der Vergangenheit Altersgrenzen, bis wann eine Finanzierung abbezahlt werden musste – der Richtwert war häufig 75 oder 80 Jahre. Als ältere Person an Kredite in Österreich zu kommen, sollte aber jetzt bei vielen Instituten kein schwieriges Unterfangen mehr sein. Bis zu welchem Alter Sie eine Finanzierung bekommen, ist allerdings von verschiedenen Faktoren abhängig, mehr dazu erfahren Sie im Absatz "Welche Voraussetzungen gibt es?".
Wie beeinflusst das Alter die Laufzeit eines Kredits?
Je höher das geplante Endalter für eine Finanzierung ist, desto größer ist Ihr Handlungsspielraum. Bei Endalter 90 haben Sie als 60-jährige(r) zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme 30 Jahre Zeit bis zur vollständigen Rückzahlung, hingegen mit 70 nur noch 20 Jahre. Im Falle einer Kreditsumme von 100.000 Euro (Beispiel auf Basis repräsentativer Konditionen, Stand 03.05.2023, 10 Jahre Fixzinsbindung) wären dies bei 3,825 % Sollzinsen p.a. (nominell) monatliche Raten von 631,20 Euro. Hätten Sie zum Zurückzahlen noch 30 Jahre Zeit, läge der monatliche Aufwand nur bei 495,41 Euro – ein Unterschied von monatlich 135,79 Euro für Ihren Wohnbaukredit.
Nach Umsetzung der gesetzlichen Änderung des HIKrG mit 01.05.2023 wird es zunehmend darauf ankommen, ob Sie als Kreditnehmer selbst den Anspruch haben, den Kredit voraussichtlich noch zu Lebzeiten vollständig tilgen zu können oder nicht.
Erleichterungen Kreditvergabe an Senioren seit 01.05.2023
Seit 1. Mai 2023 bekommen Senioren durch die Neuregelung im Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz wieder einfacher Kredite. Bei der Vergabe von Finanzierungen werden zukünftig die Lebenserwartung und das damit verbundene Endalter in den Hintergrund rücken. Vielmehr werden die Kreditentscheidungen dann auf Basis vorhandener Sicherheiten getroffen.
Das sind die wichtigsten Änderungen aus Konsumentensicht:
Im Falle des Ablebens eines Kreditnehmers kann die Bank den Kredit nicht mehr automatisch kündigen. Den Hinterbliebenen soll ausreichend die Möglichkeit gegeben werden, den bestehenden Kredit zu übernehmen.
Es soll keine Verwertungsvereinbarung mehr im Kreditvertrag geben. Das bedeutet, dass die Bank die Immobilie, welche den Kredit besichert, nicht sofort nach Ableben des Kreditnehmers verkaufen darf. Dadurch sollen auch Familienangehörige geschützt werden, die gegebenenfalls selbst die Immobilie bewohnen, jedoch nicht im Kreditvertrag erfasst sind.
Der Kredit kann weitervererbbar sein. Bei einem Kredit treten dann die Erben als Gesamtrechtsnachfolger in den Kreditvertrag ein und der Kreditvertrag läuft dadurch für die Erben mit allen vereinbarten Rechten und Pflichten weiter.
In den Erläuterungen zur Änderung der HIKrG zum 01.05.2023 wird der Umgang mit der Immobilie bei noch offenen Kreditforderungen geregelt: Sollten die Erben die laufende Kredittilgung nicht fortsetzen können, sollte tunlichst eine einvernehmliche Lösung (wie etwa eine Stundung) gefunden werden, um das Anfallen von Verzugszinsen zu vermeiden. In der Folge sollte den Erben primär die Möglichkeit eingeräumt werden, die Liegenschaft selbst zu veräußern und den Kredit aus dem Verwertungserlös abzudecken.
Keine Garantie auf Kreditzusage
Die Novelle des HIKrG zum 01.05.2023 garantiert auch nicht, dass Senioren eine positive Kreditentscheidung erhalten. Die Prüfung des Kredits wurde jedoch um neue Punkte ergänzt, wodurch ein höheres Alter jedenfalls kein automatischer Ausschlussgrund mehr ist.
Künftig müssen die vorhandenen Sicherheiten und insbesondere die Wahrscheinlichkeit, dass die vertraglichen Verpflichtungen erfüllt werden können, berücksichtigt werden. In der Praxis liegen sogenannte ausreichende Sicherheiten vorwiegend dann vor, wenn der Wert der betreffenden Immobilie die Kreditsumme deutlich übersteigt.
Kredit für ältere Menschen: Welche Voraussetzungen gibt es?
Die wichtigste Voraussetzung ist im HIKrG (Hypothekar- und Immobilienkredit-Gesetz) geregelt. Es handelt sich um die Rückzahlungsfähigkeit über die gesamte Laufzeit des Kredits. Die Pension muss ausreichen, dass nach Abzug der Lebenshaltungskosten nicht nur die Kreditrate gedeckt ist, sondern auch noch ein gewisses Sicherheitspolster von z.B. 10 % des Einkommens verfügbar bleibt.
Darüber hinaus werden mit zunehmendem Alter Ihre vorhandenen Eigenmittel wichtiger. Sind in jungen Jahren meist 20 % des Kaufpreises ausreichend, könnten ab 60 Jahren 40 % bis 60 % von Vorteil sein. Bei besonders langen Laufzeiten hingegen spricht man auch von einem Generationenkredit. Dieser erfordert in der Regel einen Erben als zweiten Kreditnehmer, der nach dem Tod des älteren Kreditnehmers entweder die Immobilie veräußert und den Kredit abdeckt oder bei Nutzung der Liegenschaft die Rückzahlung der monatlichen Raten des Wohnbaukredits fortführt.
Kredite für ältere Personen waren bislang am Markt noch rar, weshalb die Politik Änderungen für 2023 angekündigt hat. Die Gruppe der Senioren wird entweder durch die allgemeinen Vergaberichtlinien des Kreditinstituts mit abgedeckt oder aber als Kreditnehmer ausgeschlossen. Sind Sie als Kreditnehmer bereits über 60 Jahre alt, dann sollten Sie auf Folgendes achten:
So kommen Sie auch noch im Alter zum richtigen Kredit
Einkommensbetrachtung: Für die maximal mögliche Laufzeit muss das frei verfügbare Einkommen nach Lebenshaltungskosten ausreichen, die fiktive Kreditrate abzudecken. Letztere ist eine Kreditrate im Szenario höherer Zinsen als heute. Auf die Kreditlaufzeit können hier – trotz Kreditzinsen von z.B. aktuell 3 bis 4 % p.a. – Sollzinsen von 6,0 % p.a. oder mehr angesetzt werden. Bei manchen Banken gibt es jedoch die Ausnahme, dass im Falle einer langfristigen Fixzinsbindung nur der Fixzins (Startzins) von der Bank als Kalkulationszins für die fiktive Rate herangezogen wird.
Ausreichend Eigenmittel: Je höher die eingebrachten Eigenmittel sind, desto geringer ist die erforderliche Kreditsumme und desto höher ist auch die Sicherheit für die Bank, woraus bessere Konditionen resultieren.
Tipp: Um günstig an Geld für größere Anschaffungen zu gelangen ist die Belehnung Ihrer Immobilie eine Möglichkeit. Wie genau die Kapitalbeschaffung durch eine Immobilie funktioniert, was Sie dabei besonders beachten sollten, welche Kosten dafür anfallen und Antworten auf weitere Fragen finden Sie in unserem Ratgeber: Kapitalbeschaffung durch Immobilien.
Bausparkassen: Die Kreditvergabe und Konditionengestaltung erfolgt nach den Regeln für Bausparkassen. Bausparkassen verfügen derzeit über hohe Geldreserven, die sie nun auch antizyklisch als Kredite in Österreich vergeben können – ein Vorteil für ältere Kreditnehmer, die bei Bausparkassen im Falle entsprechender Eigenmittel schneller zu einer Finanzierung kommen.
Deutsche Banken in Österreich: Von den Banken her eine Ausnahme sind schon bislang indessen ausgewählte deutsche Banken, die am österreichischen Markt tätig sind und in Bezug auf das Endalter eine hohe Flexibilität aufweisen.
Wofür werden Kredite im Alter verwendet?
Senioren können, ebenso wie jüngere Kreditnehmer, Anlageimmobilien kaufen, Wohneigentum erwerben oder energetische Maßnahmen durchführen. Es stecken die bekannten Motive des Immobilienkaufes dahinter und reichen die Eigenmittel nicht aus, kann die Bank mit einer Fremdfinanzierung aushelfen.
Darüber hinaus gibt es spezifische Anliegen, die besonders im Alter wichtig werden - auch hier kann ein Wohnkredit für ältere Menschen nützlich sein.
Altersgerechter Umbau
Viele Senioren bevorzugen es möglichst lange in den eigenen vier Wänden zu bleiben, wofür häufig Umbaumaßnahmen für ein altersgerechtes Wohnen erforderlich sind. Beispiele für solche Maßnahmen sind:
Seniorenkredite können auch für den Kauf von Immobilien verwendet werden.
Um diese Maßnahmen zu finanzieren, kann beispielsweise die Umschuldung eines teilweise abbezahlten Wohnbaukredits infrage kommen. Mit der Umschuldung wird die Kreditsumme erhöht – und gleichzeitig die Laufzeit verlängert. Damit erhöht sich zwar auch das Endalter, bis zu dem der Kredit vollständig zurückgezahlt wird. Dank der Gesetzesänderung im HIKrG ist dies aber viel weniger kritisch als früher – die Chancen auf einen passenden Umschuldungskredit sind also seit 01.05.2023 deutlich höher.
Tipp: Weitere Informationen zum Thema finden Sie in unserem Ratgeber: altersgerechter Umbau
Energetische Sanierung
Ob Fenstertausch, Dämmung der Fassade oder Einbau einer neuen Heizung: Maßnahmen dieser Art – die sogenannte energetische Sanierung- stehen bei vielen Hausbesitzern auf dem Plan. Dies betrifft auch immer mehr ältere Personen, da die energetische Sanierung über das Thema ESG zunehmend verpflichtenden Einzug in die Gesetzgebung in Österreich erhält.
Der Kredit im Alter kann aber auch genutzt werden, um das Eigenheim auszubauen – etwa für eine Aufstockung, einen Dachbodenausbau oder Zubau. Damit entsteht neuer Wohnraum, der beispielsweise später einer Pflegekraft oder den Kindern zur Verfügung gestellt werden kann. Aber auch eine Vermietung ist denkbar, so erhält man im Alter eine zusätzliche Einkommensquelle, mit der sich auch die Raten des Seniorenkredits leichter tragen lassen.
Kredit aufnehmen im Alter – seit Mai 2023 deutlich einfacher
Wenn Sie sich an die falschen Kreditinstitute gewendet hatten, haben Sie in der Vergangenheit häufig die Rechnung ohne den Wirt gemacht. Seit 01.05.2023 sollte dies aber weitestgehend der Vergangenheit angehören. Auch wenn die Kreditvergabe an Senioren in Österreich dann deutlich zielführender ausgestaltet wird, sind Kreditinstitute auch zukünftig verpflichtet, auf die Rückzahlungsfähigkeit zu achten. Auch wenn dies im Einzelfall erst nach dem Tod des Kreditnehmers erfolgt. Genauere Details zur Kreditaufnahme im Alter erfahren Sie bei den Wohnbau-Finanz-Experten von Infina.
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Das hängt von verschiedenen Faktoren ab: vor allem vom verfügbaren Einkommen und vorhandenem Vermögen, z. B. eine (teilweise) abbezahlte Immobilie, das als Sicherheit für den Kredit dienen kann. Darüber hinaus sind natürlich die Kredithöhe und die Laufzeit des Kredits entscheidend.
Ja, auch wenn Sie bereits pensioniert sind, ist das per se kein Ausschlussgrund für einen Kredit. Entscheidend ist vor allem Ihr verfügbares Einkommen: Denn nach Abzug aller monatlichen Kosten muss Ihnen genug Geld übrigbleiben, um die Kreditrate zu bezahlen. Je nach Kredithöhe bzw. Art des Kredits sollten Sie außerdem Vermögenswerte haben, etwa eine (teilweise) abbezahlte Immobilie, die Sie als Sicherheit für den Kredit einsetzen können.
Zum Ersten benötigen Sie ein ausreichendes Einkommen, um die Kreditrate zu tragen – auch nach Eintritt in die Pension. Zum Zweiten ist es sehr hilfreich, wenn Sie Vermögenswerte besitzen, beispielsweise eine (fast) abbezahlte Immobilie, die als Sicherheit für den Kredit nutzen können. Zum Dritten wird im höherem Alter das Eigenkapital wichtiger, bei einer Immobilienfinanzierung sind 40-60 % der Investitionskosten vorteilhaft.
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Über den Autor: Hagen Luckert Position: Geschäftsführer
Meine gesamte berufliche Laufbahn habe ich im Kreditbereich verbracht. Zunächst im Sparkassen- sowie im Großbankensektor in Deutschland. Nach Leitung der Business-Unit Kreditstrategie- und Organisation in einem großen Beratungsunternehmen war ich als Geschäftsführer einer Kreditfabrik tätig. Im Anschluss daran wurde ich als Vorstand in einem Softwareunternehmen für künstliche Intelligenz im Bankenbereich berufen und habe 2019 in die Geschäftsführung von Infina gewechselt. Die ständige Recherche, strukturierte Aufbereitung sowie verständliche Veröffentlichung von allen Fragestellungen rund um das Kreditgeschäft gehören zu den wesentlichen Schwerpunktsetzungen meiner Funktion.
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