Haftrücklass in Österreich: Definition, Zweck und Berechnung

Haftruecklass
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Autor: Mag. Peter Hrubec
Kategorie: Recht
Datum: 21.09.2021

Jeder Bauherr kennt es: Endlich ist der Hausbau abgeschlossen und die Schlussrechnung ist zu bezahlen. Allerdings steht einem noch eine Gewährleistung von drei Jahren zu, sollten in dieser Zeit Baumängel auftauchen. Um sich abzusichern, dass der Auftragnehmer (meist die Baufirma) sich an seine Garantiepflicht hält, wird in fast jedem Bau-Werkvertrag in Österreich der Haftrücklass aufgenommen. Wie und in welchen Fällen dieser funktioniert, welchen Zweck er erfüllt und Weiteres zu diesem Thema, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Haftrücklass: das Wichtigste im Überblick

  • Der Haftrücklass entspricht einem prozentuellen Teil (meist 3 bis 5 %) des Bauwerklohns und wird vom Bauherrn bis Ende der Gewährleistungsfrist (meist 3 Jahre) einbehalten.
  • Er dient der Sicherstellung von Gewährleistungs- und Schadensersatzpflichten des Auftragnehmers gegenüber dem Bauherrn.
  • Haftungsrücklässe können in Form von Bargeldauszahlung, Versicherungen oder auch Bankgarantien festgelegt werden.
  • Eine konkrete Vereinbarung hierzu ist im Bauwerkvertrag zwingend notwendig, um spätere Auslegungsdifferenzen zu vermeiden.
  • Der Haftungsrücklass ist nicht zu verwechseln mit dem Deckungsrücklass, welcher zur Sicherstellung von Abrechnungsungenauigkeiten des Auftragnehmers dient.

Was ist der Haftrücklass?

Der Haftrücklass, oft auch als Haftungsrücklass bezeichnet, ist der Einbehalt eines prozentuellen Teils des (Bau-) Werklohns. Er wird vertraglich geregelt und wird erst nach Ende der vereinbarten Gewährleistungsfrist vom Bauherrn (Auftraggeber) an den Bauträger (Auftragnehmer) ausbezahlt.


Welchen Zweck hat der Haftungsrücklass?

Dieser Einbehalt ist für den Auftraggeber eine Sicherstellung von Gewährleistungs- und Schadensersatzansprüchen, sollten Mängel bei Übergabe schon vorhanden aber noch nicht erkennbar sein. Dies heißt konkret: Wenn der Auftragnehmer innerhalb der vertraglichen Garantiefrist bestehende Baumängel nicht beseitigt, hat der Auftraggeber das Recht, den Haftungsrücklass einzubehalten. Er hat die Möglichkeit damit die Mängel oder Schäden in Eigenregie zu reparieren.

Der Haftungsrücklass hat also vor allem den Zweck, das wirtschaftliche Risiko des Auftraggebers abzuschwächen, wenn Mängel oder Schäden am Bau, für die der Auftragnehmer einzustehen hat, nicht behoben werden.


In welchen Fällen kommt der Haftrücklass zur Anwendung?

Ein Haftungsrücklass kann grundsätzlich nur dann angewandt werden, wenn er auch ausdrücklich im (Bau-)Werkvertrag zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer vereinbart ist. Dies ist auch der Fall, wenn dem Vertrag eine entsprechende ÖNORM (veröffentlichte nationale österreichische Norm) zugrunde liegt, die bereits den Haftungsrücklass teilweise regelt. So regelt ÖNORM B2110 die Ansprüche des Auftraggebers nur für Gewährleistungsansprüche und umfasst keine darüber hinausgehenden Schadensersatzansprüche. Aus diesem Grund ist eine genaue vertragliche Vereinbarung erforderlich.

Verpflichtend ist ein Haftungsrücklass nur dann, wenn es sich um einen der folgenden Punkte handelt:

  • Erwerb einer zu errichtenden Eigentumswohnung.
  • Erwerb eines Baurechts in Österreich, Mietrechts oder sonstigen Nutzungsrechts von zu errichtenden oder zu erneuernden Bauwerken.
  • Erwerb eines zu errichtenden Hauses samt Grundstück (auch wenn das Grundstück getrennt wird vom Hauskauf , es aber mit der Errichtung des Hauses eine wirtschaftliche Einheit bildet).

Haftrücklass: Höhe und Dauer?

Höhe

Gilt der Haftungsrücklass als vertraglich festgehalten, darf er in Höhe von mindestens 2 % des Werklohns einbehalten werden. Wenn kein konkreter Prozentsatz bestimmt wird, beschränkt die zugrundeliegende ÖNORM B2110 den Haftungsrücklass auf höchstens 2 %. Grundsätzlich ist die Höhe aber frei verhandelbar und sollte konkret im Vertrag aufgeführt werden. Üblicherweise werden in Werkverträgen 3 bis 5 % oder sogar mehr vereinbart.

Dauer

Auch wie lange der Haftrücklass vom Auftraggeber einbehalten werden darf, richtet sich nach der dafür getroffenen vertraglichen Vereinbarung. Normalerweise ist er nach Ablauf der Gewährleistungsdauer an den Auftragnehmer auszuzahlen, sofern er nicht vorher berechtigt in Anspruch genommen wurde. Bei neu zu errichtenden Bauwerken beträgt diese Garantiefrist drei Jahre ab Übernahme.

 

Beispiel zur Berechnung Haftrücklass

Sie lassen von einer Baufirma Ihr neues Haus errichten. Die Gewährleistungsfrist beträgt drei Jahre ab dem Tag der Abnahme. Angenommen der Werklohn für die Arbeiten an Ihrem Haus beträgt insgesamt 300.000 Euro (Gesamtsumme brutto der Endrechnung) und es wurde vertraglich ein Haftungsrücklass von 4 % vereinbart. Dann macht dieser folglich 12.000 Euro aus und wird vom Werklohn einbehalten, d.h. es werden zunächst nur 288.000 Euro der Endrechnung gezahlt. Die 12.000 € sind nach drei Jahren an die Baufirma zu entrichten, sofern sie in diesem Zeitraum ihren Gewährleistungs- und Schadensersatzpflichten nachgekommen ist und Mängel an Ihrem Haus behoben bzw. entschädigt hat.

Haftrücklass Berechnung: 0,04 x 300.000 € = 12.000 €
Werklohn abzüglich Haftrücklass:
300.000 € - 12.000 € = 288.000 €


Formen des Haftrücklasses: Bargeld oder Bankgarantie?

Neben der Bargeldauszahlung gibt es noch eine weitere Art die Ablöse des Haftrücklasses zu regeln: Versicherungen und Bankgarantien. Diese wird für eine befristete Zeit von Kredit- oder Versicherungsinstituten ausgestellt. Diese verpflichten sich gegenüber dem Bauherrn den vereinbarten Haftungsrücklass über jederzeitige Aufforderung innerhalb kurzer Zeit auszubezahlen. In der Praxis wird die Bankgarantie regelmäßig als Sicherungsmittel für den Haftrücklass vereinbart.

Hinweis

Ob die Voraussetzungen für eine Versicherung oder Bankgarantie vorliegen, ist stets im Einzelfall zu prüfen. Je nach Vereinbarung zwischen Auftraggeber und -nehmer kann die Garantie enger oder weiter ausgelegt werden. Jedenfalls sollten sich beide Parteien genau darüber schriftlich vereinbaren, um spätere Differenzen in der Auslegung zu vermeiden.


Deckungsrücklass und Haftrücklass: Was sind die Unterschiede?

Auch der Deckungsrücklass wird gerne in Bauwerkverträgen vereinbart. Beim Deckungsrücklass wird allerdings ein bestimmter Prozentsatz der Abschlagsrechnungen abgezogen. Der Haftungsrücklass hingegen wird von der Schlussrechnung einbehalten. Der Deckungsrücklass dient der Sicherheit vor Ungenauigkeiten bei der Abrechnung des Auftragnehmers und soll zusätzlich zur Vertragserfüllung beitragen. Die ÖNORM empfiehlt einen Deckungsrücklass von 5 bis 7 % und maximal 10 % der Abschlagsrechnungen. Mit der Schlussrechnung wird die Zahlung des Deckungsrücklasses fällig oder kann auf den Haftungsrücklass angerechnet werden.

Haftrücklass

  • Dient zur Absicherung von Gewährleistungs- und Schadensersatzansprüchen des Bauherrn.
  • Entspricht üblicherweise 2 bis 5 % des Werklohns (Gesamtsumme).
  • Wird von der Schlussrechnung einbehalten.
  • Der Haftrücklass ist nach Ablauf der Gewährleistungsfrist (drei Jahre bei Neubau) noch dem Auftraggeber zu bezahlen.

Deckungsrücklass

  • Dient zur Absicherung vor Abrechnungsungenauigkeiten seitens Baufirmen. 
  • Entspricht üblicherweise 5 bis 7 % der Abschlagsrechnungen (Teilzahlungen).
  • Wird von den einzelnen Abschlagsrechnungen abgezogen.
  •  Der Deckungsrücklass ist dem Auftraggeber mit der Schlussrechnung dann noch zu bezahlen.

Haftrücklass:
Absicherung für den Gewährleistungsfall

Bauherren fühlen sich einfach besser, wenn sie im Rahmen ihres Hausbaus eine Sicherstellung für den Gewährleistungsfall haben. Oft sind Baumängel oder Schäden bei der Übergabe zwar vorhanden, aber nicht ersichtlich. Dies ist Grund genug, warum der Haftrücklass (neben anderen möglichen Sicherstellungsvarianten) so gut wie in jedem Bauwerkvertrag vorzufinden ist.

Wie und ob der Haftungsrücklass mittels Bargeldauszahlung, Bankgarantie oder auch einer Versicherung geregelt wird, hängt dabei vom konkreten Einzelfall und des jeweiligen Bauwerkvertrags ab.

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FAQs zum Haftrücklass

 

 

Bei Bauvorhaben gibt es die Möglichkeit einen Haftrücklass zu vereinbaren. Dies dient als Absicherung, wenn z.B. diverse Baumängel vorliegen oder wenn Bauarbeiten nicht ordnungsgemäß erledigt wurden. Sie können dann meist 3 % von den Gesamtkosten für drei Jahre (die Gewährleistungszeit) zurückbehalten. Tauchen Mängel auf, steht Ihnen zumindest diese Summe zur Verfügung. Der Haftrücklass beträgt in aller Regel zwischen drei und fünf Prozent der Rechnungssumme.

 

 

Ein Haftrücklass (Sicherstellung für Gewährleistungsfragen) ist nur in bestimmten Fällen verpflichtend. Das Bauträgervertragsgesetz sieht einen Haftrücklass von 2 % vor, wenn der Erwerber vor der Fertigstellung mehr als 150 €/ m² Nutzfläche an den Bauträger bezahlen muss. Dieses Gesetz ist aber nur in bestimmten Fällen anwendbar: 1. Beim Erwerb eines zu errichtenden Eigentums an Eigentumswohnungen, beim Erwerb eines Baurechts, Mietrechts oder sonstigen Nutzungsrechts an zu errichtenden oder durchgreifend zu erneuernden Gebäuden oder Wohnungen. 2. Beim Neukauf eines Hauses samt Grundstückserwerb, auch dann, wenn das Grundstück direkt vom Eigentümer erworben wird, aber zwingend mit der Errichtung des Hauses eines bestimmten Bauträgers eine wirtschaftliche Einheit bildet.

 

 

Der Haftrücklass wird auf der Schlussrechnung vom Bruttobetrag (Gesamtpreis zuzüglich MwSt.) abgezogen und beträgt im Normalfall 3 %. 

 

 

Der Deckungsrücklass (DRL) ist die Sicherstellung gegen Überzahlung bei Abschlagszahlung (max. 10 %, ÖNORM 5 %) bei Bauvorhaben. Sofern nicht andere Sicherstellungsmittel vom Auftraggeber genehmigt werden, wird der Deckungsrücklass von der jeweilig fälligen Rechnung abgesetzt. Mit der Schlussrechnung wird er zur Rückzahlung fällig oder kann auf einen Haftungsrücklass angerechnet werden.

 

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Über den Autor: Mag. Peter Hrubec
Position: Prokurist

Die Neugier für neue Themen, die die Finanzdienstleistung bewegen, zieht sich wie ein roter Faden durch meine berufliche Laufbahn. Bei AXA Equity & Law war ich für die Markterschließung in Österreich sowie die Einführung der betrieblichen Vorsorge zuständig. Im Anschluss daran beschäftigte ich mich als geschäftsführender Gesellschafter von Nova Portfolio Management mit innovativen Vermögensanlage-Konzepten. Seit dem Jahr 2009 bin ich als Prokurist bei Infina schwerpunktmäßig in den Bereichen Product Consulting, sowie der Vertriebs- und Bankenbetreuung verantwortlich. Darüber hinaus liegt mein Fokus auf rechtlichen Fragestellungen, die den österreichischen Kreditmarkt in Österreich betreffen sowie der Analyse von Markt- und Zinsentwicklungen.

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