Immobilienkauf in Österreich: Ratgeber mit Checkliste

Autor: Hagen Luckert
Kategorie: Immobilie
Datum: 07.10.2020

Mieten ist praktisch, verschlingt aber viel Geld und auf lange Zeit gesehen ist für viele Menschen der Immobilienkauf doch rentabler. Der Immobilienkauf in Österreich an sich ist jedoch ein komplexer Vorgang, welcher auch auf die zukünftige Lebensplanung eines jeden abgestimmt werden sollte. Wie läuft ein Immobilienkauf in Österreich ab? Was müssen Sie beachten? Die wichtigsten Informationen haben wir für Sie zusammengefasst – damit der Traum von den eigenen vier Wänden für Sie zur Realität werden kann.

Der Ablauf beim Immobilienkauf

Die Abwicklung eines Immobilienkaufs ist kein alltägliches Geschäft und mit einigen Hürden verbunden, die sich bei Unachtsamkeit rasch zum Stolperstein entwickeln können. Nachfolgend finden Sie die wichtigsten Schritte zum Vorgehen beim Immobilienkauf.

1. Besichtigungstermin

Sie werden durch Print- und Onlineinserate oder über persönliche Kontakte auf ein bestimmtes Immobilienobjekt aufmerksam. Sie informieren sich online umfassend, um zu prüfen, ob das Objekt ihren Vorstellungen entspricht. Wenn die Immobilie oder das Grundstück für Sie von Interesse ist, vereinbaren Sie mit dem Immobilienmakler einen Termin, um das Objekt zu besichtigen. Falls Ihnen dieses zusagt, dann verständigen Sie nach dem Termin den Immobilienmakler, dass Sie beabsichtigen das Objekt zu kaufen. Unter Umständen können Sie auch eine zeitlich befristete Reservierung erhalten.

2. Kaufanbot

Im Anschluss machen Sie das Kaufanbot, welches ein verbindliches Angebot von Ihnen als Käufer darstellt, das Immobilienobjekt zu erstehen. Gegebenenfalls erhält der Verkäufer auch von mehreren Interessenten Kaufanbote und wählt das für Ihn passende aus. Dieses wird einem Notar übermittelt, welcher dann den Kaufvertrag ausstellt. Treten Sie als Käufer nach Unterfertigung von einem Kaufanbot zurück (z. B. weil sich herausstellte, dass das Kreditinstitut doch keinen Kredit in der benötigten Höhe zur Verfügung stellt), stehen dem Verkäufer grundsätzlich Schadenersatzansprüche zu.

Sprechen Sie vor der Abgabe eines Kaufanbots mit einem Wohnbau-Finanz-Experten vor Ort. Dieser bespricht mit Ihnen Ihr persönliches Kreditmodell und die mögliche Höhe des Kredits.

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3. Besichtigung vor Abschluss des Kaufvertrages

Bei einer nochmaligen Besichtigung sollten Sie das Haus oder die Eigentumswohnung noch einmal einer genauen Prüfung unterzogen. Dabei sollte darauf geachtet werden, welche sichtbaren Schäden es gibt und ob diese noch vom bisherigen Eigentümer entfernt werden. Der Zählerstand für Wasser und Strom sollte notiert werden und es empfiehlt sich, viele Fotos vom aktuellen Zustand der Immobilie zu machen. Die zu übernehmenden Einrichtungsgegenstände sollten ebenfalls dokumentiert werden. In Abhängigkeit des Zustands der Immobilie sollten Sie erwägen, die zweite Besichtigung bereits vor der Abgabe des Kaufanbots durchzuführen, da Sie mit diesem bereits eine rechtliche Verpflichtung eingehen.

4. Kaufvertrag

Nach Abgabe Ihres Kaufanbots kann ein Notar oder Treuhänder mit dem Entwurf des Kaufvertrags beauftragt werden. Der Notar erklärt in weiterer Folge beiden Vertragsparteien die Details des Kaufvertrages. In machen Fällen besteht der Verkäufer beim Unterzeichnen des Kaufvertrages darauf, dass Sie als Käufer ihm eine Finanzierungsbestätigung oder einen Kapitalnachweis vorlegen. Ist der Notarvertrag unterschrieben, beginnt die treuhänderische Abwicklung.

5. Bezahlung Kaufpreis, Steuern und Gebühren

Etwa zwei bis acht Wochen nach dem Abschluss des Kaufvertrages wird die Zahlungsaufforderung vom Notar versendet. Bei Finanzierung über einen Kredit wird der gesamte Kaufpreis, nach Genehmigung des Darlehens, von der Bank an den Notar überwiesen. Der Kaufpreis wird vom Notar jetzt an den Verkäufer ausgezahlt. Nun ist auch der Notar zu bezahlen. Voraussetzung für die Eigentumseintragung der Immobilie im Grundbuch ist die Begleichung der Grunderwerbsteuer. Sie beträgt 3,5 Prozent des Kaufpreises. Erst wenn Sie als Käufer die Grunderwerbsteuer entrichtet haben, erhalten Sie vom Finanzamt die notwendige Unbedenklichkeitsbescheinigung. Ohne diese werden Sie nicht als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Zusätzlich zur Grunderwerbsteuer fallen noch weitere Nebenkosten an.

Tipp: Der Käufer sollte rechtzeitig daran denken, den Kaufvertrag beim zuständigen Finanzamt einzureichen, um die Unbedenklichkeitsbescheinigung zu erhalten.

6. Grundbucheintragung

Der von beiden Parteien unterschriebene Kaufvertrag muss in schriftlicher Form vorhanden und notariell oder gerichtlich beglaubigt sein. Erst dann ist der Eintrag der Immobilie im Grundbuch möglich. Wird dem Gesuch stattgegeben, sind Sie jetzt der rechtmäßige Eigentümer der Immobilie.

Tipp: Spätestens jetzt sollten Sie im Grundbuch nochmals prüfen, ob auch wirklich alle Altlasten vom vorherigen Eigentümer gelöscht wurden. Wohnrechte und Vorkaufsrechte bleiben trotz Besitzerwechsel weiter bestehen.

7. Schlüsselübergabe

Bei einer Schlüsselübergabe wird das Haus oder die Eigentumswohnung noch einmal einer genauen Prüfung unterzogen. Dabei sollte darauf geachtet werden, welche sichtbaren neuen Schäden es ggf. noch gibt und ob diese noch vom vorigen Eigentümer entfernt werden müssen. Die Zählerstände für Wasser und Strom sollten notiert und wie die zu übernehmenden Einrichtungsgegenstände im Rahmen eines Übergabeprotokolls ebenfalls dokumentiert werden.


Auswahl der passenden Immobilie

Der Erwerb einer Immobilie hat in der Regel einen mittel- oder langfristigen Charakter. Daher ist es wichtig, dass Sie im Vorfeld verschiedene Überlegungen anstellen.

  • Was ist mir für meinen zukünftigen Lebensstil und -weg wichtig? (z. B. Lage, Größe, Infrastruktur, Garten, Balkon, Zimmeranzahl, Barrierefreiheit, etc.)
  • Kann ich mir das Immobilienobjekt auch in Zukunft leisten?
  • Muss ich mit anfallenden Sanierungskosten oder Reparaturen rechnen?
  • Was sind die Eigentumsverhältnisse und mögliche Lasten der Immobilie? (Tipp: Diese können Sie aus einem Grundbuchsauszug entnehmen)

Zusätzlich zu den oben genannten Punkten, spielen beim Immobilienkauf, je nach Kaufobjekt, verschiedene Faktoren eine wichtige Rolle. Diese können Sie im folgenden Abschnitt nachlesen.

Grundstück kaufen

Beim Grundstückskauf ist zu Beginn zu klären, ob bereits die entsprechende Widmung als Bauland vorhanden ist oder ob eine Umwidmung ansteht. Bei der Gemeinde erfahren Sie im Flächenwidmungs- und Bebauungsplan, wie Sie bauen dürfen. Weiteres hat die Geländeform auf die Bebaubarkeit des Grundstücks wesentlichen Einfluss. Je steiler, desto schwieriger und damit auch teurer. Wichtig ist auch, ob das Grundstück bereits erschlossen ist. Denn damit muss jedenfalls bis zur Grundstücksgrenze nicht mehr für das Vorhandensein von Wasser, Kanal, Strom oder Gas gesorgt werden.

Haus kaufen

Zuallererst sollten Sie sich beim Hauskauf klar darüber sein, was für eine Art von Haus für Ihre Lebensplanung infrage kommt. Ein Reihenhaus, eine Doppelhaushälfte oder ein freistehendes Haus? Ist das Haus heute und in Zukunft für Kinder bzw. Senioren geeignet? Dann sollten Sie auch noch die Größe sowie die Raumaufteilung bedenken. Weiters ist die Lage des Hauses ein wichtiger Punkt, und wie weit es von gewissen Infrastruktureinrichtungen, z. B. Einkaufsmöglichkeiten oder Schulen, entfernt ist. Außerdem sollten Sie sich im Klaren sein, ob Sie einen Garten besitzen möchten und wie viele Autoabstellplätze erforderlich sind.

Wohnung kaufen

Beim Wohnungskauf spielt auch die Lage der Wohnung eine wichtige Rolle. Sie sollten einen Blick auf das Umfeld der Wohnanlage werfen. Wer sind die zukünftigen Nachbarn? Jungfamilien, Studenten-WGs oder Sozialhilfeempfänger? Auch sollten Sie berücksichtigen, ob die Wohnung gegenwärtig vermietet und bezugsfertig ist. Daneben dürfen Sie allfällige Sanierungskosten der Wohnung nicht außer Acht lassen. Wie ist außerdem der Zustand der Wohnanlage? Stehen in Zukunft teure Sanierungen an und gibt es hierfür Rücklagen?


Die richtige Finanzierung

Beim Immobilienkauf spielt die richtige Finanzierung eine zentrale Rolle. Da Sie mit hoher Wahrscheinlichkeit die Kaufsumme Ihres Immobilienobjekts nicht durch Eigenmittel aufbringen können, werden Sie hierfür einen Kredit benötigen. Dieser Kredit wird sie über viele Jahre begleiten, deshalb ist es wichtig, dass Sie den für Sie richtigen Kredit für das  Immobilienvorhaben erhalten. Wenn Sie sich Gedanken über Ihre Finanzierung machen, dann sollten Sie folgende Dinge im Auge behalten:

  • Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es für Ihr Immobilienobjekt? Gibt es länderbezogene Förderungen, die Sie in Anspruch nehmen können?
  • Wie viel Kredit würden Sie bekommen? Wie ist Ihre Bonität?
  • Wie viele Eigenmittel können Sie aufbringen?
  • Wie hoch werden die Nebenkosten sein?
  • Welcher Zinssatz ist für Ihre Wunschvorstellung besser?

Gerade weil diese Fragestellungen sehr komplexer Natur sind, ist es empfehlenswert für die Wahl der richtigen Finanzierung einen Wohnbau-Finanz-Experten heranzuziehen. Dieser ist mit den Fragen vertraut und kann Sie bei Ihrer Entscheidung bestens unterstützen.


Nebenkosten beim Immobilienkauf in Österreich

Nebenkosten beim Immobilienkauf sind auch ein wichtiges Thema. Nebenkosten müssen Sie zusätzlich zum Kaufpreis aufwenden und da diese in Summe 10 – 15 % des Kaufpreises betragen können, stellen sie einen nicht zu vernachlässigenden Betrag dar. Mit folgenden Nebenkosten müssen Sie beim Immobilienkauf rechnen:

  • Maklerprovision: die Höhe richtet sich nach dem Kaufwert und ist im Maklergesetz (MaklerG) geregelt
  • Grunderwerbsteuer: diese beträgt 3,5 % vom Grundstückswert
  • Eintragungsgebühr in das Grundbuch: diese fällt in Höhe von 1,1 % vom Kaufpreis an
  • Pfandbetragsgebühr: ist 1,2 % des Pfandbetrags
  • Rechtanwalts- bzw. Notarkosten: für die Erstellung des Kaufvertrages müssen Sie mit 2- 3 % des Kaufpreises rechnen. Diese Tarife sind durch Höchstwerte im Kammertarif geregelt.

Tipps für den Kaufvertrag

Grundsätzlich besteht beim Immobilienkaufvertrag eine Formfreiheit, d. h. sie könnten diesen auch nur mündlich abschließen. Es wird zur besseren Nachvollziehbarkeit jedoch dringend empfohlen, den Vertrag schriftlich aufzusetzen. Beim Kaufvertrag sollten Sie auf folgende Dinge achten:

  • Käufer und Verkäufer sind eindeutig identifizierbar (z. B. Vorname, Name, Anschrift, Geburtsdatum, Staatsangehörigkeit).
  • Die Immobilie geht erst mit der Eintragung in das Grundbuch in den Besitz des neuen Eigentümers über.
  • Für den Grundbucheintrag ist wichtig, ob die Immobilie vermietet wird, als Ferienobjekt oder Hauptwohnsitz gedacht ist. Dies hat Auswirkungen auf die Steuerpflicht (Steuern sind am Hauptwohnsitz zu entrichten).
  • Achtung: Alle im Rang vor der Einverleibung des Käufers eingetragenen Rechte müssen grundsätzlich von ihm übernommen werden. Deshalb sollten Sie vorab in das Grundbuch einsehen!
  • Der Verkäufer darf Sie als Käufer nicht arglistig über Mängel an der Immobilie oder am Grundstück täuschen. Ansonsten können Sie später Schadenersatzansprüche geltend machen. Achtung: Dies gilt aber nicht für erkennbare Mängel, welche bei der Besichtigung ersichtlich waren.
  • Bei Wohnungen sollte der Kaufvertrag zusätzliche Flächen wie Keller, Stellplätze oder Garten konkret benennen.
  • Außerdem sollten bei Wohnungen noch allfällige Rückstände bei den Betriebskosten oder der Rücklage erfasst werden und ob der Verkäufer für diese bis zur Übergabe haftet oder nicht.
  • Es ist weiters zu empfehlen, Anzahlungen auch im Kaufvertrag zu erfassen.
  • Sie können vom Kaufvertrag zurücktreten, wenn ein unentgeltliches Rücktrittsrecht oder aufschiebende Bedingungen vertraglich vereinbart wurden.
  • Generell gilt: Wenn Sie den Kaufvertrag bereits unterzeichnet haben, dann ist beim Immobilienkauf ein Rücktritt vor Notartermin, sofern nicht anders vertraglich vereinbart, mit Kosten verbunden.

Immobilienkauf: Wie wichtig ist der Vorvertrag?

Der Vorvertrag für den Immobilienkauf in Österreich wird häufig auch Kaufanbot genannt. Im §936 des AGB (Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch) sind die Regelungen dieses Vorvertrags, als Vereinbarung zum Abschluss des Hauptkaufvertrages, geregelt. Die  wesentlichen Punkte des Kaufvertrags sollten bereits enthalten sein. Der Vorvertrag dient für den Verkäufer als schuldrechtliches Versprechen von ihnen als Käufer (für den Kauf der Immobilie) und ist somit für seine Absicherung wichtig.

Der Vorvertrag sollte folgende Punkte enthalten:

  • Angaben zum Käufer und Verkäufer (Vorname, Nachname, Geburtsdatum, Sozialversicherungsnummer, Anschrift).
  • Genaue Bezeichnung des Kaufgegenstandes (Art des Kaufgegenstandes, Anschrift, Grundbuch, Bestandteile des Kaufgegenstandes, Grundfläche, Wohn-/Nutzfläche, Inventar).
  • Vereinbarter Kaufpreis (separat für Kaufgegenstand und Inventar).
  • Geplanter Zeitpunkt der Übergabe.
  • Regelungen bei Zahlungsverzug.
  • Vereinbarung über Gewährleistungen (Bescheinigung Lastenfreiheit der Immobilie, aufrechte Bau- und Benützungsbewilligung, Angaben zu möglichen Rückständen, Altlasten).
  • Name des Vertragserrichters (z. B. eines Notars).
  • Kostenregelung für den Vorvertrag.
  • Zeitliche Befristung des Vorvertrags.
  • Notwendige Bedingungen zum Abschluss des Kaufvertrags, z. B. noch vor dem Verkauf geplante Renovierungsarbeiten des Verkäufers oder die Zahlung des Kaufpreises des Käufers.
  • Name des Maklers (falls vorhanden).

Checkliste für den Immobilienkauf

Ein Immobilienkauf ist eine aufwändige Angelegenheit. Eine gute  Vorbereitung ist unumgänglich und kann im Nachhinein viel Zeit und Mühen ersparen.

Einige ganz wesentliche Fragen, mit denen Sie sich beschäftigen sollten, sind nachfolgend zusammengefasst:

  • Gibt es Pfandrechte, Hypotheken oder sonstige Rechte (z. B. Wegerechte) auf das Immobilienobjekt? Holen Sie sich vorab einen Grundbuchauszug, um darüber Bescheid zu wissen.
  • Für Wohnungskäufer: Sind in der Zukunft Baumaßnahmen geplant? Welche sind dies und was kosten diese? Werden dafür die Rücklagen verwendet oder wirken sich diese Baumaßnahmen auf die zukünftigen monatlichen Fixkosten aus?
  • Gibt es in Zukunft angrenzende Baumaßnahmen, welche sich auf die Wohnsituation und ggf. den Wert der Immobilie auswirken könnten?
  • Eine zweite Besichtigung mit einem Sachverständigen oder Immobiliengutachter ist sinnvoll, denn dieser hat den richtigen Blick für Details, insbesondere was das Dach, die Fenster, Heizungen und die Fassade betreffen.
  • Die Vorlage des Energieausweises durch den Verkäufer ist seit 01. Dezember 2012 Pflicht. Der Energieausweis ist für die Darstellung der Energieeffizienz wichtig und erlaubt Rückschlüsse auf die anfallenden Betriebskosten.

Eine professionelle Immobilienbewertung kann Sie vor dem Kauf einer überteuerten Immobilie und einer Menge Ärger aufgrund nicht erkannter Baumängel schützen. Diese Kosten sind somit gut investiert. Lesen Sie mehr zu den Kosten für eine Immobilienbewertung:

Ratgeber: Immobilienbewertung in Österreich


Immobilienkauf: Gute Planung zahlt sich aus

Beim Immobilienkauf ist, wie so häufig im Leben, eine gute Vorbereitung der beste Garant für einen erfolgreichen Abschluss. Deshalb können wir Ihnen nur raten, sich vor Kaufabschluss umfassend mit der Immobilie sowie ihrem Umfeld zu befassen. Immobilien selbst sollten, wenn möglich, von einem Sachverständigen begutachtet werden und Kaufverträge von einem Notar oder zumindest rechtskundigen Bekannten geprüft werden, dann sind Sie vor den meisten unliebsamen Überraschungen gewappnet.

Bildquellen:  antoniodiaz / Shutterstock.com, LDprod / Shutterstock.com, Solis Images / Shutterstock.com


Über den Autor: Hagen Luckert
Position: Geschäftsführer

Meine gesamte berufliche Laufbahn habe ich im Kreditbereich verbracht. Zunächst im Sparkassen- sowie im Großbankensektor. Nach Leitung der Business-Unit Kreditstrategie- und Organisation in einem großen Beratungsunternehmen war ich als Geschäftsführer einer Kreditfabrik tätig. Im Anschluss daran war ich als Vorstand in einem Softwareunternehmen für künstliche Intelligenz im Bankenbereich tätig und habe 2019 in die Geschäftsführung von Infina gewechselt. Die ständige Recherche, strukturierte Aufbereitung und verständliche Veröffentlichung von allen Fragestellungen rund um das Kreditgeschäft gehören zu den wesentlichen Schwerpunktsetzungen meiner Funktion.

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