Forward Darlehen: Vorlaufzeit für die Anschlussfinanzierung

dokument wird unterschrieben
Autor: Hagen Luckert
Kategorie: Zinsen
Datum: 12.11.2023

Ein Forward-Darlehen wird für die vorzeitige Absicherung eines in naher Zukunft ablaufenden Fixzinsdarlehens für die Zeit nach der Fixzinsperiode eingesetzt. Diese Darlehensform ist primär in Deutschland vertreten. Forward-Darlehen sind in Österreich unüblich. Dieser Beitrag zeigt Ihnen, wie diese Finanzierungsform eingesetzt wird, die Kosten bei einem Forward-Darlehen, welche Vorlaufzeiten üblich sind und was die Vor- und Nachteile sind.

Forward-Darlehen: Vorlaufzeit für die Anschlussfinanzierung

Unter einem Forward-Darlehen versteht man die vorzeitige Absicherung eines ablaufenden Fixzinsdarlehens für die Zeit nach der Fixzinsperiode. Nehmen wir an, Ihre Fixzinsbindung nähert sich dem Ende und Sie machen sich Gedanken, um die in der Regel als variables Modell vereinbarte Anschlussfinanzierung. In so einem Fall können Sie bis zu 5 Jahre vor Ablauf der Fixzinsen eine neuerliche Fixzinsbindung abschließen.

Ein Forward-Darlehen wird häufig damit verwechselt, wenn z.B. ein Kunde die ersten ein bis zwei Jahre einen variablen Zins möchte, welcher dann ab dem 3. Jahr auf einen Fixzinssatz umgestellt wird. Dieser Fall ist kein klassisches Forward-Darlehen. Hier spricht man von einem Modell mit aufgeschobener Fixzinszeit.

Forward-Darlehen sind primär in Deutschland vertreten. Im Kreditgeschäft in Österreich hingegen sind Forward-Modelle eher die Ausnahme, werden aber unserer Meinung nach in Zukunft auch in Österreich Einzug halten.


Forward-Darlehen in Österreich

Forward-Darlehen sind in Österreich unüblich. Der Grund dafür ist, dass in Österreich ein Kunde aus einer bestehenden Fixzinsvereinbarung leichter aussteigen kann, als in Deutschland. In Deutschland muss der Kunde ein berechtigtes Interesse haben, eine Fixzinsvereinbarung zu kündigen. Dieses Interesse wird primär mit dem Thema Immobilie verkaufen in Verbindung gebracht.

In Österreich hingegen kann der Verbraucher eine Fixzinsvereinbarung jederzeit gegen ein Pönale von “nur” 1 % der offenen Kreditsumme auflösen und einen Umschuldungskredit aufnehmen. Diese Gebühr - auch Vorfälligkeitsentschädigung genannt - ist in Deutschland um ein Vielfaches höher. Das ist primär der Grund, warum in Deutschland viele Kunden in bestimmten Zinsperioden gerne auf die Möglichkeit zurückgreifen, ein Forward-Darlehen in Anspruch zu nehmen, als einen bestehenden Kredit mit Fixzinssatz aufzukündigen.


Kosten bei Forward-Darlehen

Das Forward-Darlehen erhöht gegen ein Aufgeld Ihre Planungssicherheit, primär in der Anschlussfinanzierung. Der Aufschlag ist vom Marktniveau abhängig und kann sich zwischen 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten pro Monat der Forward-Zeit bewegen. Als Basis werden die betreffenden Swapsätze (z. B. 10 Jahres-Euro-Swapsatz bei 10-jähriger Fixzinsbindung) herangezogen. Optional könnte die Bank noch ein sogenanntes Reservierungsentgelt verrechnen.

Beispiel

Ihr 10-jähriger Fixzinskredit befindet sich im 8. Jahr und Sie wollen in 2 Jahren einen weiteren 10-jährigen Fixzinskredit abschließen. Die Bank bietet Ihnen auf den aktuellen 10-jährigen Fixzinskredit einen Aufschlag von z.B. 0,02 Prozentpunkte pro Monat an. In dem Fall würde sich der aktuelle 10-jährige Fixzins um 0,48 % verteuern. Wäre der aktuelle Fixzins auf 10 Jahre derzeit bei 4,03 %, würde Sie für das Forward-Darlehen 4,51 % bezahlen müssen. 


Ab wann wird ein Forward-Darlehen ausbezahlt?

Sinnvoll ist es einen Vertrag abzuschließen, wenn Sie bereits über ein Darlehen verfügen, das in naher Zukunft ausläuft oder wenn dessen Fixzinsbindung endet und Sie eine Alternative zu einer mit hohen Nebenkosten verbundenen Umschuldung suchen. Der Abschluss lohnt sich in einer Phase niedriger bis normaler Zinsen, die bald von stärker steigenden Zinsen abgelöst werden könnte, was in einem konjunkturellen Aufschwung für gewöhnlich der Fall ist.

Tipp: Informieren Sie sich hier über die aktuellen Kreditzinsen in Österreich.


Kann man das Forward-Darlehen erhöhen?

Eine Erhöhung der Kreditsumme hat meist mit einem zusätzlichen Geldbedarf in der Zukunft zu tun (beispielsweise Finanzierung Umbau für ein altersgerechtes Wohnen). Dieser zusätzliche Kreditbedarf muss aber zu Ihrer Bonität passen. Wenn Sie sich den Gesamtkreditbedarf im Rahmen Ihrer Rückzahlungsfähigkeit gut leisten können und Sie auch im Grundbuch genügend Sicherheitsspielraum haben, dann steht einer Aufstockung des Kredits grundsätzlich nichts im Wege.

Eine in Österreich eingetragene Höchstbetragshypothek kann nämlich immer wieder ohne neuerliche Grundbuchseintragung ausgenützt werden. In diesem Fall ersparen Sie sich die Gebühr für die zusätzliche Pfandrechtseintragung iHv. 1,2 % der Kreditsumme.

Zinsrechner

Kostenlos und unverbindlich


Das Forward-Darlehen mit 60 Monate Vorlaufzeit

Dieses Produkt wird primär in Deutschland angeboten und hat in Österreich derzeit keine Relevanz. Ein Darlehen mit 60 Monaten Vorlaufzeit wurde in der Vergangenheit von den deutschen Banken eher nicht angeboten. Seit geraumer Zeit finden Sie jetzt aber auch längere Vorlauf-Perioden am Markt. Das hat damit zu tun, dass die Zinsprognose der Banken auf längere Sicht - in diesem Fall auf 5 Jahre - anscheinend gut einschätzbar ist und die Banken dann dieses Risiko ihrerseits wiederum am Markt absichern.


Vor- und Nachteile von Forward-Darlehen

VorteileNachteile

Planungssicherheit (zukünftige Zinssätze sind bekannt)

Derzeit hohe Aufschläge bei Reservierungen auf mehr als drei Jahren im Voraus

Einsparung von Nebenkosten bei Umschuldung

In Österreich in der Praxis nicht üblich

Das Forward-Darlehen bietet, besonders in Deutschland, eine effektive Möglichkeit, sich gegen zukünftige Zinserhöhungen abzusichern und die eigene finanzielle Planung auf eine solidere Basis zu stellen. Trotz der geringeren Verbreitung in Österreich könnten die Vorteile dieser Darlehensform auch dort auf ein wachsendes Interesse stoßen, insbesondere wenn sich die Rahmenbedingungen des Kreditmarktes ändern sollten. Wer also die Anschlussfinanzierung seiner Immobilie zu heutigen Konditionen festzurren möchte, sollte das Forward-Darlehen als eine strategische Option in Betracht ziehen und die individuellen Kosten und Vorteile sorgfältig abwägen.

Brauchen Sie Unterstützung? Infina vergleicht und findet für Sie den besten Wohnkredit bei der richtigen Bank – unabhängig, transparent und flexibel.

zum Kreditvergleich

Bildquellen:  Joyseulay/ shutterstock.com,  Andrey_Popov/ shutterstock.com, fizkes / Adobe Stock
Rechtshinweise zu unseren Ratgebern finden Sie in unserer Verbraucherschutzinformation.


Über den Autor: Hagen Luckert
Position: Geschäftsführer

Meine gesamte berufliche Laufbahn habe ich im Kreditbereich verbracht. Zunächst im Sparkassen- sowie im Großbankensektor in Deutschland. Nach Leitung der Business-Unit Kreditstrategie- und Organisation in einem großen Beratungsunternehmen war ich als Geschäftsführer einer Kreditfabrik tätig. Im Anschluss daran wurde ich als Vorstand in einem Softwareunternehmen für künstliche Intelligenz im Bankenbereich berufen und habe 2019 in die Geschäftsführung von Infina gewechselt. Die ständige Recherche, strukturierte Aufbereitung sowie verständliche Veröffentlichung von allen Fragestellungen rund um das Kreditgeschäft gehören zu den wesentlichen Schwerpunktsetzungen meiner Funktion.

Lesen Sie meine Finanzierungs-Tipps
Kontakt

Nachricht absenden

Die neuesten Artikel finden Sie hier – immer einen Schritt voraus

Eigentümerpartnerschaft: Rechte, Pflichten und mögliche Auflösung

Was ist bei einer Eigentümerpartnerschaft zu berücksichtigen? All das lesen Sie hier!

✓ Miteigentum ✓ Immobilienerwerb

Grunderwerbsteuer: Höhe und Berechnung in Österreich

Wer ist von der Grunderwerbsteuer befreit? Wann muss diese bezahlt werden? ► Jetzt informieren!

Zwischenfinanzierung in Österreich

Was eine Zwischenfinanzierung genau ist und was es dabei zu beachten gibt, verraten wir Ihnen in unserem Ratgeber.

Die am häufigsten gelesenen Artikel – Ratgeber für die Immobilienfinanzierung

Zinsen berechnen beim Kredit: Wie viele Zinsen muss ich zahlen?

Die Höhe der Zinsen ist ein wichtiges Kriterium, wenn es darum geht, den besten Kredit auszuwählen. Möchten Sie einen günstigen Wohnkredit erhalten, dann lohnt sich also in jedem Fall ein Zinsvergleich.

Konjunkturpaket für den Wohnbau 2024

Welche Förderungen gibt es? Bis 500.000 € neues Wohneigentum Gebühren sparen ✓ Förderzins 1,5 % bis 200.000 € ✓ Steuervorteile ✓ ► Erfahren Sie mehr

Kreditversicherung: Den passenden Kreditschutz finden

Alles zum Thema Kreditversicherung: ✓ Was ist abgedeckt? ✓ Wann ist sie sinnvoll? ✓ Top-Angebot von Infina ►Jetzt Versicherung abschließen!