Ein Forward-Darlehen wird für die vorzeitige Absicherung eines in naher Zukunft ablaufenden Fixzinsdarlehens für die Zeit nach der Fixzinsperiode eingesetzt. Diese Darlehensform ist primär in Deutschland vertreten. Forward-Darlehen sind in Österreich unüblich. Dieser Beitrag zeigt Ihnen, wie diese Finanzierungsform eingesetzt wird, die Kosten bei einem Forward-Darlehen, welche Vorlaufzeiten üblich sind und was die Vor- und Nachteile sind.
Forward-Darlehen: Vorlaufzeit für die Anschlussfinanzierung
Unter einem Forward-Darlehen versteht man die vorzeitige Absicherung eines ablaufenden Fixzinsdarlehens für die Zeit nach der Fixzinsperiode. Nehmen wir an, Ihre Fixzinsbindung nähert sich dem Ende und Sie machen sich Gedanken, um die in der Regel als variables Modell vereinbarte Anschlussfinanzierung. In so einem Fall können Sie bis zu 5 Jahre vor Ablauf der Fixzinseneine neuerliche Fixzinsbindung abschließen.
Ein Forward-Darlehen wird häufig damit verwechselt, wenn z.B. ein Kunde die ersten ein bis zwei Jahre einen variablen Zins möchte, welcher dann ab dem 3. Jahr auf einen Fixzinssatz umgestellt wird. Dieser Fall ist kein klassisches Forward-Darlehen. Hier spricht man von einem Modell mit aufgeschobener Fixzinszeit.
Forward-Darlehen sind primär in Deutschland vertreten. Im Kreditgeschäft in Österreich hingegen sind Forward-Modelle eher die Ausnahme, werden aber unserer Meinung nach in Zukunft auch in Österreich Einzug halten.
Forward-Darlehen in Österreich
Forward-Darlehen sind in Österreich unüblich. Der Grund dafür ist, dass in Österreich ein Kunde aus einer bestehenden Fixzinsvereinbarung leichter aussteigen kann, als in Deutschland. In Deutschland muss der Kunde ein berechtigtes Interesse haben, eine Fixzinsvereinbarung zu kündigen. Dieses Interesse wird primär mit dem Thema Immobilie verkaufen in Verbindung gebracht.
In Österreich hingegen kann der Verbraucher eine Fixzinsvereinbarung jederzeit gegen ein Pönale von “nur” 1 % der offenen Kreditsumme auflösen und einen Umschuldungskredit aufnehmen. Diese Gebühr - auch Vorfälligkeitsentschädigung genannt - ist in Deutschland um ein Vielfaches höher. Das ist primär der Grund, warum in Deutschland viele Kunden in bestimmten Zinsperioden gerne auf die Möglichkeit zurückgreifen, ein Forward-Darlehen in Anspruch zu nehmen, als einen bestehenden Kredit mit Fixzinssatz aufzukündigen.
Forward-Darlehen kommen viel häufiger in Deutschland vor als in Österreich.
Kosten bei Forward-Darlehen
Das Forward-Darlehen erhöht gegen ein Aufgeld Ihre Planungssicherheit, primär in der Anschlussfinanzierung. Der Aufschlag ist vom Marktniveau abhängig und kann sich zwischen 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten pro Monat der Forward-Zeit bewegen. Als Basis werden die betreffenden Swapsätze (z. B. 10 Jahres-Euro-Swapsatz bei 10-jähriger Fixzinsbindung) herangezogen. Optional könnte die Bank noch ein sogenanntes Reservierungsentgelt verrechnen.
Beispiel
Ihr 10-jähriger Fixzinskredit befindet sich im 8. Jahr und Sie wollen in 2 Jahren einen weiteren 10-jährigen Fixzinskredit abschließen. Die Bank bietet Ihnen auf den aktuellen 10-jährigen Fixzinskredit einen Aufschlag von z.B. 0,02 Prozentpunkte pro Monat an. In dem Fall würde sich der aktuelle 10-jährige Fixzins um 0,48 % verteuern. Wäre der aktuelle Fixzins auf 10 Jahre derzeit bei 3,00 % nominal, würden Sie für das Forward-Darlehen 3,48 % bezahlen müssen.
Ab wann wird ein Forward-Darlehen ausbezahlt?
Sinnvoll ist es einen Vertrag abzuschließen, wenn Sie bereits über ein Darlehen verfügen, das in naher Zukunft ausläuft oder wenn dessen Fixzinsbindung endet und Sie eine Alternative zu einer mit hohen Nebenkosten verbundenen Umschuldung suchen. Der Abschluss lohnt sich in einer Phase niedriger bis normaler Zinsen, die bald von stärker steigenden Zinsen abgelöst werden könnte, was in einem konjunkturellen Aufschwung für gewöhnlich der Fall ist.
Eine Erhöhung der Kreditsumme hat meist mit einem zusätzlichen Geldbedarf in der Zukunft zu tun.
Kann man das Forward-Darlehen erhöhen?
Eine Erhöhung der Kreditsumme hat meist mit einem zusätzlichen Geldbedarf in der Zukunft zu tun (beispielsweise Finanzierung Umbau für ein altersgerechtes Wohnen). Dieser zusätzliche Kreditbedarf muss aber zu Ihrer Bonität passen. Wenn Sie sich den Gesamtkreditbedarf im Rahmen Ihrer Rückzahlungsfähigkeit gut leisten können und Sie auch im Grundbuch genügend Sicherheitsspielraum haben, dann steht einer Aufstockung des Kredits grundsätzlich nichts im Wege.
Eine in Österreich eingetragene Höchstbetragshypothek kann nämlich immer wieder ohne neuerliche Grundbuchseintragung ausgenützt werden. In diesem Fall ersparen Sie sich die Gebühr für die zusätzliche Pfandrechtseintragung iHv. 1,2 % der Kreditsumme.
Das Forward-Darlehen mit 60 Monate Vorlaufzeit
Dieses Produkt wird primär in Deutschland angeboten und hat in Österreich derzeit keine Relevanz. Ein Darlehen mit 60 Monaten Vorlaufzeit wurde in der Vergangenheit von den deutschen Banken eher nicht angeboten. Seit geraumer Zeit finden Sie jetzt aber auch längere Vorlauf-Perioden am Markt. Das hat damit zu tun, dass die Zinsprognose der Banken auf längere Sicht - in diesem Fall auf 5 Jahre - anscheinend gut einschätzbar ist und die Banken dann dieses Risiko ihrerseits wiederum am Markt absichern.
Vor- und Nachteile von Forward-Darlehen
Vorteile
Nachteile
Planungssicherheit (zukünftige Zinssätze sind bekannt)
Derzeit hohe Aufschläge bei Reservierungen auf mehr als drei Jahren im Voraus
Einsparung von Nebenkosten bei Umschuldung
In Österreich in der Praxis nicht üblich
Das Forward-Darlehen bietet insbesondere in Deutschland eine effektive Möglichkeit, sich gegen zukünftige Zinserhöhungen abzusichern und die eigene finanzielle Planung auf eine solidere Grundlage zu stellen. Obwohl es in Österreich bislang weniger verbreitet ist, könnten die Vorteile dieser Darlehensform auch dort zunehmend auf Interesse stoßen – insbesondere, wenn sich die Rahmenbedingungen des Kreditmarktes ändern. Wer die Anschlussfinanzierung seiner Immobilie zu den aktuellen Konditionen sichern möchte, sollte das Forward-Darlehen als strategische Option in Betracht ziehen und die individuellen Kosten sowie Vorteile sorgfältig abwägen.
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Über den Autor: Hagen Luckert
Position: Geschäftsführer
Meine gesamte berufliche Laufbahn habe ich im Kreditbereich verbracht. Zunächst im Sparkassen- sowie im Großbankensektor in Deutschland. Nach Leitung der Business-Unit Kreditstrategie- und Organisation in einem großen Beratungsunternehmen war ich als Geschäftsführer einer Kreditfabrik tätig. Im Anschluss daran wurde ich als Vorstand in einem Softwareunternehmen für künstliche Intelligenz im Bankenbereich berufen und habe 2019 in die Geschäftsführung von Infina gewechselt. Die ständige Recherche, strukturierte Aufbereitung sowie verständliche Veröffentlichung von allen Fragestellungen rund um das Kreditgeschäft gehören zu den wesentlichen Schwerpunktsetzungen meiner Funktion.
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