Immobilienbewertung in Österreich: Methoden, Kosten und Kriterien

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Autor: Mag. Peter Hrubec
Kategorie: Finanzierung
Datum: 25.09.2020

Wer wissen möchte, wie viel Haus oder Eigentumswohnung wert sind oder einen Kredit zur Finanzierung eines Immobilienkaufes benötigt, kommt an einer fachkundigen Immobilienbewertung nicht vorbei. Während Banken über standardisierte EDV-Tools zur Analyse der Verkehrswerte in den jeweiligen Gegenden verfügen und selbst eine Bewertung vornehmen können, ist man als Privatperson meist auf das Gutachten eines Sachverständigen angewiesen. In diesem Beitrag erfahren Sie mehr über Kosten und unterschiedliche Methoden der Immobilienbewertung in Österreich sowie deren Einsatz.

Immobilienbewertung: Das Wichtigste im Überblick

  • Ziel von Immobilienbewertungsverfahren ist die Ermittlung eines fairen Wertes der betreffenden Liegenschaft.
  • Immobilienbewertungen fallen bei Kauf, Verkauf, Erbschaften, Scheidung und im Rahmen benötigter Immobilienfinanzierungen an.
  • Als geläufige Bewertungsmethoden gelten das Ertragswert-, Vergleichswert- und Sachwertverfahren.
  • Kostenlose Online-Tools zur Immobilienbewertung geben in der Regel keine guten Anhaltspunkte bezüglich Immobilienwert sondern sind meist nur Lockmittel diverser Makler.
  • Seriöse Bewertungsgutachten durch Sachverständige kosten bis zu 900 Euro und mehr.

Was passiert bei einer Immobilienbewertung?

Bezüglich der Immobilienbewertung gibt es verschiedene Rechenverfahren oder Vergleiche, die alle darauf abzielen einen fairen Marktpreis zu ermitteln. Den einzelnen Methoden liegen unterschiedliche Betrachtungsweisen zugrunde.

So kann angenommen werden, dass die Immobilie vermietet wird und anhand der fiktiven Miete (Basis ortsüblicher Mietzins) wird ein Verkehrswert eruiert. Am einfachsten hingegen ist ein Vergleichswert. Dabei werden die jüngsten Transaktionspreise vergleichbarer Objekte in unmittelbarer Nähe betrachtet und als Bewertungsgrundlage herangezogen. Damit arbeiten häufig auch die in Banken eingesetzten Bewertungstools.

Das Ergebnis einer Immobilienbewertung ist immer ein praktischer Richtwert für Käufe, Verkäufe, Hypotheken oder Steuern. Vorgenommen werden Immobilienbewertungen in standarisierter Form über einschlägige Softwareprogramme, z. B. im Vorfeld der Vergabe von Hypothekarkrediten. Wollen Sie als Privatperson hingegen eine Immobilie verkaufen oder den Wert einer geerbten Liegenschaft eruieren, dann sollten bzw. müssen Sie eine fundierte Bewertung durch einen beeideten Sachverständigen durchführen lassen.


Kriterien bei der Bewertung einer Immobilie

Folgende wesentliche Faktoren beeinflussen den Wert einer Immobilie und sind somit relevant für die Bewertung:

Mieten

Mieten sind die Erträge der Immobilien und die Grundlage für das Ertragswertverfahren. Je mehr Miete pro Quadratmeter verlangt werden kann, desto höher ist auch der Immobilienpreis pro Quadratmeter.

Lage

Die Höhe der Mieten hängt wiederum stark von der Lage ab. Positiv sind ruhige zentrale Lagen mit guten Verkehrsanbindungen und in der Nähe von Universitäten, Nahversorgungseinrichtungen sowie Naherholungsgebieten. Auch Naturattraktionen auf dem Land können Einfluss auf die Preise haben. Beispielsweise sind Grundstücke rund um den Fuschlsee im Land Salzburg oder rund um den Wörthersee in Kärnten für Normalverdiener ohne Vermögenshintergrund unerschwinglich. Ähnliches gilt für den Fremdenverkehrsort Kitzbühel wo Holzhäuser in den Bergen Millionenbeträge wert sind.

Tipp

Wenn Sie sich wissen wollen, wie hoch die Preise für den Kauf einer Wohnung, einer Eigentumswohnung oder eine Anmietung in Ihrem Bundesland jeweils sind, dann finden Sie hier die Informationen über die aktuellen Immobilienpreise in Österreich

Frei finanziert vs. gefördert

Während frei finanzierte Wohnungen einer freien Preisgestaltung bei der Miete unterliegen, gibt es bei geförderten Wohnungen Preisobergrenzen.

Richtwerte vs. freie Mietzins

Gebäude mit Baubewilligung vor dem 9. Mai 1945  fallen seit 1994 unter den Richtwertmietzins, der Wohnungen in vier Kategorien (A bis D) unterteilt sind (Altmietverträge haben teilweise noch den zuvor angewandten Kategoriemietzins). Je schlechter die Ausstattung ist, desto weniger Miete ist möglich und desto geringer ist auch der Wohnungspreis.

Diese fünf genannten Faktoren sind zwar maßgeblich für den Wert einer Immobilie. Die von Banken eingesetzten Softwarelösungen verarbeiten heute aber häufig zusätzlich noch eine Vielzahl vorliegender Geodaten sowie Statistiken und beinhalten komplexeste Berechnungsalgorithmen.

Qualität und Ausstattung:

Die Qualität einer Wohnung zeigt sich in Bausubstanz, Abnutzungsgrad von Böden, Fenstern, Türen und Sanitäranlagen sowie generell in der Ausstattung von Haus und Wohnung. Ein Lift im Haus wertet auf, genauso wie neu eingerichtete Badezimmer und Küche. Teure Wandverkleidungen, Klimaanlagen, begrünte Terrassen  etc. sind weitere Pluspunkte, während das Fehlen eines Internet-Anschlusses heute ein dickes Minus wäre. Weitere Aspekte im Hinblick auf das Alter sind Barrierefreiheit und eine altersgerechte Ausstattung.


Wann ist eine Immobilienbewertung notwendig?

Verschiedene Anlässe erfordern eine objektive Bewertung von Immobilien, wie z. B. :

Immobilienbewertung im Zuge einer Erbschaft

Geht es um Aufteilung eines Nachlasses, muss der Notar als Nachlassverwalter wissen was die einzelnen Vermögensteile wert sind. Im Falle von Immobilien sollte dann ein Bewertungsgutachten durch einen unabhängigen gerichtlich beeideten Sachverständigen erstellt werden.

Immobilienbewertung im Zuge einer geplanten Veräußerung

Planen Sie selbst eine Immobilie zu verkaufen, dann sollten Sie den aktuell ortsüblichen Wert von einem ortskundigen Sachverständigen schätzen lassen. Diese gibt Ihnen Sicherheit in der Gestaltung des Verkaufspreises.

Immobilienbewertung im Zuge eines geplanten Kaufs

Auch beim Kauf einer Immobilie kann es wichtig sein, eine Bewertung der Immobilie durchführen zu lassen. Insbesondere dann, wenn Sie unsicher sind, ob der geforderte Kaufpreis realistisch ist.

Aufnahme eines Hypothekarkredits: Immobilienbewertung durch die Bank 

Zur Besicherung einer Finanzierung führt die Bank oder Bausparkasse mittels eigener Softwaretools eine Bewertung für die zu finanzierende Immobilie durch. Dabei arbeiten Banken mit unterschiedlichen Programmen, woraus bei der gleichen Wohnung auch größere Bewertungsunterschiede resultieren können, die sich dann auch größere Abweichungen zum Kaufpreis zeigen können (oft ein Wert weit unter dem Kaufpreis).  


Verschiedene Verfahren, um die Immobilie zu bewerten

Folgende 3 Bewertungsverfahren bei Immobilien sind am Geläufigsten:

Ertragswertverfahren

Dieses Verfahren kommt vor allem bei der Bewertung vermieteter Immobilien durch Sachverständige zum Einsatz und ist aufgrund der Komplexität auch mit entsprechenden Kosten für das Gutachten verbunden.  

Konkret wird hier der Verkehrswert aus den Mieteinnahmen abgeleitet. Ausschlaggebend ist der Ertrag, der mit der Immobilie erzielbar ist.

Zunächst werden der Wert des Grundstücks und der baulichen Anlagen getrennt betrachtet. Der Bodenwert bleibt nämlich konstant, während ein Gebäude abgenützt wird.

Formel: Ertragswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert der baulichen Anlagen

Für die Berechnung des Bodenwerts wird zunächst die Grundstücksgröße mit dem Bodenrichtwert pro m² multipliziert.

Während der Bodenwert dem Wert eines unbebauten Grundstücks entspricht, wird der Gebäudeertragswert wie folgt ermittelt:

Berechnung Gebäudeertragswert

Jahresrohertrag (nachhaltig erzielbare ortsübliche Jahresmiete)
minus Bewirtschaftungskosten (Abschreibungen, Instandhaltung, Mietausfallswagnis u. Verwaltungskosten)
=  Jahresreinertrag des Grundstücks
minus Bodenwertverzinsung (Bodenwert* Liegenschaftszinssatz; Kosten d. Kapitalbindung) 
= Gebäudereinertrag
multipliziert mit dem Vervielfältigungsfaktor (aus Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer d. Immobilie abgeleitet)
= Gebäudeertragswert
Beispiel der Immobilienbewertung nach Ertragswertmethode 
Grundstücksgröße: 1.000 m²
Bodenrichtwert pro m²: 100 Euro
Bodenwert: 100.000 Euro (Produkt aus Grundstücksgröße u. Bodenrichtwert)
Rohertrag (ortsübliche Jahresmiete): 30.000 Euro
minus Bewirtschaftungskosten: 5.000 Euro
= Reinertrag d. Grundstücks: 25.000 Euro
minus Bodenwertverzinsung bei 5 % Liegenschaftszins: 5000 Euro
= Gebäudereinertrag: 20.000 Euro
Vervielfältiger bei Restnutzungsdauer von 25 Jahren: *14
Gebäudeertragswert: 280.000 Euro
Plus Bodenwert von 100.000 Euro = vorläufiger Ertragswert von 380.000 Euro
Minus sonstige wertbeeinflussende Umstände (z.B. nicht sanierter Wasserschaden): 50.000 EUR
Ertragswert von 330.000 EUR

Sachwertverfahren

Dieses Verfahren dient der Wertermittlung von Objekten, die keine Mieterträge abwerfen wie zum Beispiel Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen, die selbst genutzt werden. Konkret geht es um die Einschätzung der Kosten, die bei einer Wiederherstellung des Objektes entstehen würden. Wichtig für die Feststellung des Sachwerts sind das Baujahr des Gebäudes, der Bodenwert sowie die  Grundstücksgröße. Weiterhin werden die Angaben zum umbauten Raum, eine technische Beschreibung sowie Pläne von Gebäude und Anlagen benötigt. Letztlich fließen in die Bewertung nach diesem Verfahren noch Angaben zu eventuellem Reparatur- bzw. Instandhaltungsrückstau  und speziellen betrieblichen Einrichtungen (sofern vorhanden) ein.

Vergleichswertverfahren

Dieses beliebte Verfahren zur Ermittlung des Wertes von Wohnimmobilien ist einfach umsetzbar und bezieht noch dazu die aktuelle Marktlage in die Berechnungen mit ein. Genau darauf kommt es letztendlich bei Kauf oder Verkauf auch an. Dabei erfolgt ein Vergleich mit den Transaktionspreisen möglichst gleicher Objekte der gleichen Region. Objekte sollen dabei in Größe und Ausstattung einander möglichst ähneln. Datenquelle dieses Verfahrens ist die Kaufpreissammlung österreichischer Gutachterausschüsse.


Immobilienbewertung online und kostenlos: Wie sinnvoll ist das?

Die Komplexität seriöser Immobilienbewertung hat sich bereits beim Ertragswertverfahren gezeigt. Ähnliches gilt für das Sachwertverfahren. Beide bewerten die einzelnen Objekte individuell. Diese Individualität ist bei einer Online-Immobilienbewertung nicht möglich. Auch wenn es entsprechende Online-Rechner zur Immobilienbewertung gibt, so sind diese leider häufig nur der Lockvogel von Maklern für potenzielle Kunden.

In der Hoffnung auf ein Ergebnis für die Immobilie geben Nutzer die Daten ein.  Am Ende folgt statt einem Wert dann meist die Aufforderung: „Bitte E-Mail und Telefonnummer eingeben. Unsere Experten werden Sie dazu kontaktieren.“ Ohne die Bereitschaft, die Informationen über die eigene Person und das Objekt preis zu geben, werden Sie in den seltensten Fällen eine kostenlose Immobilienbewertung im Internet erhalten.


Kosten einer professionellen Immobilienbewertung in Österreich

Was kostet dann eine Immobilienbewertung bei einem Gutachter? Rechnen Sie mit Beträgen zwischen 500 und 900 Euro, in besonderen Fällen auch darüber. Vor allem renommierte Gutachter kosten. Doch Qualität hat ihren Preis. Sofern Sie den Gutachter beauftragen, erhalten Sie dann dafür aber auch eine qualifizierte Bewertung, welche beispielsweise im Rahmen des Verkaufs einer Immobilie sehr hilfreich sein kann.


Immobilienbewertung: Erfahren Sie den Wert Ihrer Immobilie!

Wollen Sie wissen, was eine Liegenschaft wirklich wert ist, dann benötigen Sie eine Immobilienbewertung. Anlässe dazu gibt es viele. Sie reichen von Erbschaft, Scheidung bis hin zu einem benötigten Immobilienkredit (z. B. im Rahmen des Kaufes einer Eigentumswohnung). Die wichtigsten Bewertungsverfahren sind die Ertragswert-, Sachwert-, und Vergleichswertmethode. Gratis-Online-Bewertungen helfen in der Regel nicht weiter. Eine seriöse Bewertung kostet ab 500 Euro und aufwärts, die Pauschale einer Bewertung durch die Bank im Falle einer Finanzierung ist in der Regel wesentlich günstiger (100 bis 300 Euro).

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Über den Autor: Mag. Peter Hrubec
Position: Prokurist

Die Neugier für neue Themen, die die Finanzdienstleistung bewegen, zieht sich wie ein roter Faden durch meine berufliche Laufbahn. Bei AXA Equity & Law war ich für die Markterschließung in Österreich sowie die Einführung der betrieblichen Vorsorge zuständig. Im Anschluss daran beschäftigte ich mich als geschäftsführender Gesellschafter von Nova Portfolio Management mit innovativen Vermögensanlage-Konzepten. Seit dem Jahr 2009 bin ich als Prokurist bei Infina schwerpunktmäßig in den Bereichen Product Consulting, sowie der Vertriebs- und Bankenbetreuung verantwortlich. Darüber hinaus liegt mein Fokus auf rechtlichen Fragestellungen, die den österreichischen Kreditmarkt in Österreich betreffen sowie der Analyse von Markt- und Zinsentwicklungen.

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