Kauf einer Immobilie: Was kann ich mir leisten?

fragender mann mit kleinem haus
Autor: Mag. Elfi Stampfl
Kategorie: Finanzierung
Datum: 14.04.2024

Der Kauf einer Immobilie ist meist eine der größten Investitionen im Leben. Gerade deshalb stehen viele, wenn sie an Immobilienfinanzierung denken, vor der Frage: „Was kann ich mir leisten?“. Dieser Beitrag zeigt Ihnen, wie Sie herausfinden, wie viel Immobilie Sie sich leisten können, welche Faktoren dabei eine wichtige Rolle spielen und wie Sie die Gesamtkosten beim Immobilienkauf ermitteln.

Was kann ich mir finanzieren: Das Wichtigste im Überblick

  • Haushaltsrechnung: Die Gegenüberstellung von regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben in einer Haushaltsrechnung gibt Ihnen eine Auskunft über Ihre persönlichen finanziellen Verhältnisse.
  • Maximal mögliche Kreditrate: Die Überschüsse aus der Haushaltsrechnung zeigen Ihnen die maximal mögliche Höhe Ihrer Kreditrate.
  • Eigenkapital: Ca. 20 % der gesamten Immobilienkosten sollten mindestens durch Eigenkapital aufgebracht werden.
  • Förderungen: Wohnbauförderungen können für Ihre Wohnbaufinanzierung sehr hilfreich sein.
  • Finanzierung ohne Eigenkapital: Sofern Sie über kein oder nur geringes Eigenkapital verfügen, müssen Sie in der Regel ein entsprechend hohes stabiles Einkommen haben, um eine Kreditzusage (mit guten Konditionen) zu erhalten.

Rechner: Was kann ich mir leisten?

Eine schnelle erste Einschätzung erhalten Sie mit unserem Leistbarkeits-Rechner. Überlegen Sie zunächst, wie viel Sie pro Monat für eine Kreditrate zahlen könnten (Tipp: Ihre derzeitige Miete ist z. B. ein erster Anhaltspunkt). Schieben Sie dann den Regler an die entsprechende Stelle – so finden Sie heraus, welchen Kredit und welches Haus Sie sich leisten können.

Wie viel Wohnkredit kann ich mir leisten?

Monatlich verfügbarer Betrag:

Soviel Kredit können Sie sich leisten: -

Faustregel: Welche Immobilie kann ich mir leisten?
Die Kreditrate sollte 40 % Ihres monatlichen Netto-Haushaltseinkommens nicht übersteigen. Multiplizieren Sie also Ihr Einkommen mit 0,4 und geben Sie diesen Wert in den Rechner ein, um den maximalen Kreditbetrag zu ermitteln.


Wovon hängt es ab, welche Immobilien für mich leistbar sind?

Ein Immobilienkauf in Österreich ist ein bedeutendes Vorhaben, welches Sie für viele Jahre begleiten wird. Deshalb sollte die Wahl der richtigen Immobilie nicht leichtfertig getroffen werden. Es gibt folgende wesentliche Faktoren, die eine Rolle spielen, welche Immobilien für Sie leistbar sind:

Eigenkapital

Wie viel Geld haben Sie bereits angespart? Eine goldene Regel lautet: bei privaten Immobilienfinanzierungen sollten ca. 20 % der Objektkosten mit Eigenkapital finanziert werden. Diese Regel wurde mit Wirkung zum 01. August 2022 vom Gesetzgeber in Österreich sogar mit einer entsprechenden Verordnung unterstrichen (Eigenmittel-Anteil: Neues Gesetz 2022 mit Anpassungen zum 31.03.2023).

Eigenmittel können neben Bargeld beispielsweise auch Sparbücher, Rückkaufswerte von Versicherungen, lastenfreie Liegenschaften wie Wohnungen, Baugrundstücke oder Häuser sein. Je weniger Eigenkapital man einbringen kann, umso schlechter sind die Konditionen, d.h. umso höher ist der Zinssatz, den Sie erhalten.

Wie viel Haus kann ich mir leisten – ohne Eigenkapital?

Ganz ohne Eigenkapital können Sie sich vermutlich in den wenigsten Fällen ein Haus leisten. Der Grund liegt darin, dass es seit letztem Jahr eine gesetzliche Regelung gibt, nach der mindestens 20 % der Immobilienkosten durch Eigenkapital gedeckt sein müssen. Es gibt zwar ein Kontingent für Ausnahmefälle. Nur: Für die Bank bedeutet eine Finanzierung ganz ohne Eigenkapital ein erhebliches Risiko. Darauf wird sie sich in nur seltenen Fällen einlassen – und wenn, dann nur wenn Sie z. B. ein sehr hohes Einkommen oder eine weitere Immobilie als Sicherheit vorweisen können.

Frei verfügbares Einkommen pro Monat (mögliche Rate)

Welches Einkommen brauche ich für den Hauskauf? Dies ist ebenfalls eine Frage, die sich viele stellen, die vom Eigenheim träumen – und nicht ohne Grund. Denn das Haushalts-Nettoeinkommen ist wichtig, um zu bestimmen, wie hoch das frei verfügbare Einkommen ist, mit dem Sie die monatlichen Kreditraten zahlen könnten.

Aber Achtung: Die monatliche Kreditrate muss auch dann leistbar bleiben, wenn das Zinsniveau bei einer variablen Zinsvereinbarung zukünftig höher ist als aktuell. Weiters sollten zukünftige Aufwendungen, z.B. ein zweites Auto oder die Familienplanung berücksichtigt werden.

Tipp: Im folgenden Abschnitt zeigen wir, wie Sie Ihr verfügbares Einkommen mit einer Haushaltsrechnung berechnen können.

Laufzeit

Je länger die Laufzeit des Kredits, desto geringer sind – bei gleicher Höhe des Kredits – die monatlichen Kreditraten. Und: Je jünger Sie sind, desto länger kann die Laufzeit sein. Denn die mögliche Kreditlaufzeit ist u. a. abhängig von Ihrem jetzigen Alter sowie dem Zeitpunkt des Pensionsantritts. Solange Sie erwerbstätig sind, werden Sie im Regelfall über ein höheres Einkommen als in der Pension verfügen. Als Grundprinzip gilt: Je jünger Sie sind, desto länger ist die mögliche Laufzeit und damit auch die mögliche Kredithöhe.


Haushaltsrechnung: So berechnen Sie Ihre mögliche Rate

„Welche Kredithöhe kann ich mir leisten?“, ist eine gängige Frage vieler Kunden bei der Immobiliensuche. Um das herauszufinden, müssen Sie zunächst eine Haushaltsrechnung durchführen. Damit kalkulieren Sie, wie viel Budget Sie monatlich für allfälligen Kreditraten aufbringen können. Dabei sind Ehrlichkeit und Genauigkeit das oberste Gebot, nur so können Sie sich einen klaren Überblick über Ihre finanzielle Situation verschaffen. So gehen Sie vor:

Schritt 1: Berechnen Sie Ihre monatlichen Einkünfte

Das Haushaltsbudget, also die Summe der Einkünfte Ihres Haushalts, gibt Ihnen einen Überblick, wie viel Geld Sie generell im Monat zur Verfügung haben. Hierzu zählen:

  • Das Nettoeinkommen (Erwerbseinkommen abzüglich Steuern und Sozialabgaben)
  • Weitere Einkünfte (z. B. Kinder-, Familien- und Studienbeihilfen)
  • Mieteinnahmen
  • Renten, welche Sie erhalten.

Denken Sie daran, dass gewisse Beihilfen im Zeitablauf wegfallen können. Unregelmäßig auftretende Einnahmen, wie z. B. Bonuszahlungen, werden von Kreditinstituten häufig nicht als laufende Einnahmequellen anerkannt. Urlaubs- und Weihnachtsgelder werden, je nach Kreditinstitut, unterschiedlich herangezogen.

Schritt 2: Wie hoch sind Ihre regelmäßigen Ausgaben?

Die regelmäßigen Ausgaben sind die Kosten, welche Sie jeden Monat für Ihr alltägliches Leben zu tragen haben. Sie setzen sich aus den monatlichen Fixkosten sowie den Lebenshaltungskosten zusammen.

Folgende Kostenarten zählen zu den Fixkosten und Lebenshaltungskosten:

  • Miete inkl. Betriebskosten (fällt später bei Eigennutzung der neuen Immobilie weg)
  • Energiekosten (Strom, Gas, Heizöl, Wasser)
  • Telefon- und Internetanschluss
  • ORF-Gebühren und Fernsehanbieter
  • Mobilitätskosten (PKW bzw. öffentliche Verkehrsmittel)
  • Versicherungen (z. B. Lebens-, Haushalts-, Autoversicherung etc.)
  • Abonnements (Zeitschriften / Magazine, Musik- und Streamingdienste)
  • Unterhaltszahlungen für Kinder
  • Essen / Kleider / Hobbys / Tiere.

Schritt 3: Berechnung des verfügbaren Einkommens

Ziehen Sie nun Ihre monatlichen Ausgaben von Ihren monatlichen Einkünften ab – so erhalten Sie Ihr frei verfügbares Einkommen. Dies ist jener Betrag, den Sie für Ihre monatliche Kreditrate aufbringen können. Es empfiehlt sich, ein monatliches Sicherheitspolster für unvorhergesehene Ereignisse, wie z.B. Reparaturen, einzuplanen.

Einfaches Beispiel für eine monatliche Haushaltsrechnung:

Einnahmen in Euro 
Nettoeinkommen 1. Person1.850,00
Nettoeinkommen 2. Person2.350,00
SUMME4.200,00
Ausgaben in Euro 
Miete inkl. Betriebskosten970,00
Strom (inkl. Warmwasser)66,00
Heizung (Gas, Fernwärme)100,00
Mobilität (PKW, Öffentliche Verkehrsmittel)300,00
Telefon, Internet, Kabelfernsehen300,00
Rundfunkgebühren50,00
Lebenserhaltungskosten550,00
Lebenshaltungskosten 2. Person300,00
Versicherungen100,00
SUMME2.736,00
Frei verfügbares Einkommen1.464,00

In diesem Beispiel beträgt das frei verfügbare Einkommen 1.464 Euro, d. h. Sie können maximal diese Summe für Ihre monatliche Kreditrate aufbringen. Fällt mit dem Immobilienkauf die Miete inkl. Betriebskosten in Höhe von 970 Euro noch weg, dann steigt das monatlich frei verfügbare Einkommen auf 2.434 Euro.

Tipp: Weiterführende Informationen zum Thema Haushaltsrechnung sowie Vorlagen zur Kalkulation .


Wie viel Immobilie kann ich mir leisten mit meinem Eigenkapital?

Das Eigenkapital ist ein weiterer wesentlich Faktor, der die Kredithöhe bestimmt. Es besteht aus den gesamten Ersparnissen, die Sie in eine Finanzierung mit einbringen.

Wenn Sie genau wissen, über wie viel Eigenkapital Sie verfügen, dann können Sie die Frage „Welches Darlehen kann ich mir leisten?“ besser beantworten. Denn es ist empfehlenswert, mindestens 20 %, besser noch 30 % der Gesamtkosten als Eigenkapital in die Finanzierung einzubringen. Die Höhe des Eigenkapitals setzt also auch der Kredithöhe eine gewisse Grenze.

Beispiel: Sie verfügen über 60.000 Euro auf Ihrem Bankkonto und haben zusätzlich noch ein Sparbuch über 30.000 Euro. Somit haben Sie Eigenmittel in der Höhe von 90.000 Euro. Wenn diese Eigenmittel nun 20 % von Ihrer Finanzierung ausmachen, dann können Sie einen Kredit in Höhe von 360.000 Euro für Gesamtkosten von max. 450.000 Euro beantragen, um Zinskosten und Risiko auf einem vertretbaren Niveau zu halten.

Zum verfügbaren Eigenkapital zählen:

  • Bargeld
  • Sparbücher und Sparbriefe
  • Fest- und Tagesgeldkonten
  • Aktien
  • Zinspapiere
  • Gold und Silber
  • Fonds und Anteile an Investmentfonds
  • Bausparguthaben
  • Rückkaufswerte von Lebensversicherungen
  • Eigenleistungen des Häuslbauers
  • Eingebrachte Baumaterialien
  • Eigene Baugrundstücke
  • Ggf. Darlehen von Verwandten oder vom Arbeitgeber

Je höher der Anteil an Eigenkapital desto besser – Sie erhalten dadurch günstigere Zinsen beim Kredit. Denn mehr Eigenkapital signalisiert der Bank Sicherheit sowie ein geringeres Risiko eines Zahlungsausfalls. Außerdem sinkt bei einem höheren Anteil an Eigenkapital auch die benötigte Kreditsumme und damit die Tilgungssätze, welche Sie bezahlen müssen.


Immobilienfinanzierung: So ermitteln Sie die Gesamtkosten

Was kann ich mir in puncto Hauskredit oder Eigentumswohnung leisten? Die Antwort auf diese Frage setzt voraus, dass Sie sich im Klaren sind, wie hoch die Gesamtkosten im Zuge Ihres Immobilienerwerbs und der -finanzierung sind.

Bei den Gesamtkosten müssen Sie in aller Regel folgende Positionen berücksichtigen:

Sie müssen also mit Nebenkosten beim Immobilienkauf von rund 10 bis 15 % der Kreditsumme rechnen.

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Was kann ich mir bei der Immobilie leisten: Realismus ist wichtig

„Welche Immobilie kann ich mir leisten?“ – diese Frage beschäftigt alle, die von einem Eigenheim träumen. Nur wer sich selbst bewusst macht, wie viele Mittel monatlich zur Verfügung stehen, kann auch realistisch einschätzen, wie hoch die Kreditsumme sein kann. Am einfachsten gewinnen Sie einen Überblick über Ihre Finanzen, wenn Sie eine Haushaltsrechnung durchführen. Eine realistische Haushaltsrechnung mit genügend Spielraum für Ihre monatliche Kreditrate überzeugt auch die Kreditinstitute bei der Vergabe Ihres Immobilienkredites und so Sie sind Ihrem Wohntraum einen Schritt näher.


Häufige Fragen

 

Als Faustformeln für diese Frage können Ihnen folgende Rechnungen helfen:

a) Ermitteln Sie Ihr gesamtes Eigenkapital (d.h. alle Ersparnisse) und rechnen Sie dieses dann mal fünf. So erhalten Sie die maximalen Gesamtkosten des Hauses, das Sie sich leisten können (entspricht dem empfohlenen Eigenkapital-Anteil von 20 %).

b) Ermitteln Sie das gesamte Einkommen Ihres Haushalts (z. B. Gehälter, Familienbeihilfe usw.). Multiplizieren Sie diese Summe mit 0,4. Nun erhalten Sie die maximale Höhe der Kreditrate (basierend auf der Richtlinie der Finanzmarktaufsicht).

 

 

Das hängt vor allem davon ab, wie hoch Ihre monatlichen Ausgaben sind. Ziehen Sie die Ausgaben (außer der Kaltmiete) von Ihrem Einkommen ab und Sie erhalten das frei verfügbare Einkommen. Damit könnten Sie theoretisch die Kreditrate zahlen. Geben Sie diesen Betrag dann in unseren Rechner ein und Sie bekommen eine ungefähre Antwort auf die Frage „Wie viel Kredit kann ich mir leisten?“.

 

 

Prinzipiell gibt es hier kein fixes Alter. Bei jüngeren Kreditnehmern wird oft der Pensionsantritt als Zeitpunkt genannt, aber auch das ist nicht in Stein gemeißelt. Wichtig ist, dass Sie zu jedem Zeitpunkt die Kreditrate bezahlen können – es kommt in diesem Fall also auch auf das erwartete Einkommen in der Pension an. Mehr zum Wegfall Höchstalter bei Krediten erfahren Sie in unserem Ratgeber „Kredit aufnehmen im Alter“.

 

 

Die Laufzeit eines Wohnkredits darf in der Regel maximal 35 Jahre betragen. Das geht aus einer Verordnung der Finanzmarktaufsicht (KIM-VO vom April 2022) hervor. Kreditinstitute in Österreich können in Ausnahmefällen aber auch Kredite mit längerer Laufzeit vergeben. Wenn Sie eine längere Laufzeit als 35 Jahre benötigen, dann wenden Sie sich am besten an einen Wohnbau-Finanz-Experten von Infina – dieser kann Ihnen alle Möglichkeiten aufzeigen.

 

Bildquellen:  CucuMberStudio/ Shutterstock.com, zamzawawi isa/ Shutterstock.com, Rido/ Shutterstock.com, Vitalis83/ Shutterstock.com
Rechtshinweise zu unseren Ratgebern finden Sie in unserer Verbraucherschutzinformation.


Über den Autor: Mag. Elfi Stampfl
Position: Prokuristin

Meine Expertise im Bereich der Organisation und Ausbildung habe ich als Verwaltungsleiterin einer großen Genossenschaft in Südtirol erworben. Die Zusammenarbeit mit landwirtschaftlichen Unternehmen war für mich die beste Schule des Lebens. Seit 2013 leite ich das Finanzierungsservice der Infina. Mein hohes Qualitätsverständnis führte zur Gründung der Infina Academy, da es mein Anspruch ist, dass unsere Wohnbau-Finanz-Experten dazu befähigt sind, die beste Finanzierungsberatung in ganz Österreich anzubieten. Zudem ist mir wichtig, unsere Kunden über die aktuelle Zinsentwicklung zu informieren. Für mich persönlich sind Ehrlichkeit und die Bereitschaft für den Kunden alles zu tun das höchste Gebot.

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