Immobilienfinanzierung: Was kann ich mir leisten?

Autor: Mag. Elfi Stampfl
Kategorie: Finanzierung
Datum: 13.10.2021

Der Kauf einer Immobilie ist meist eine der größten Investitionen im Leben. Gerade deshalb stehen viele, wenn sie an Immobilienfinanzierung denken, vor der Frage: „Was kann ich mir leisten?“. Dieser Beitrag gibt Ihnen einen ersten Überblick, wie Sie berechnen können welche Kredithöhe Sie sich leisten können, welche Faktoren dabei eine wichtige Rolle spielen und wie Sie die Gesamtkosten ermitteln können.

Maximale Kredithöhe berechnen: Das Wichtigste im Überblick

  • Die Gegenüberstellung von regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben in einer Haushaltsrechnung gibt Ihnen eine genaue Analyse der persönlichen finanziellen Verhältnisse.
  • Ein positiver Saldo des Haushaltsplans zeigt Ihnen den finanziellen monatlichen Spielraum, welcher für eine laufende Kreditrückzahlung zur Verfügung steht.
  • Aber Achtung: Die monatliche Kreditrate muss für den Kreditnehmer auch dann leistbar bleiben, wenn das Zinsniveau bei einer variablen Zinsvereinbarung zukünftig höher ist als aktuell. Weiters sollten zukünftige Aufwendungen, z.B. steigende Gemeindeabgaben, ein zweites Auto oder die Familienplanung berücksichtigt werden.
  • Die goldene Regel lautet: ca. 20 Prozent der Objektkosten sollten mindestens durch Eigenmittel aufgebracht werden. Die restlichen Kosten können über eine der Banken oder Bausparkassen in Österreich und Förderstellen finanziert werden.
  • Wohnbauförderungen können für Ihre Wohnbaufinanzierung dabei sehr hilfreich sein. Sie sind langfristige Finanzierungen, die ein Bundesland zu niedrigen Zinsen vergibt. Sie hängen ab von Einkommenshöhe, Familiengröße, Förderungszweck und Wohnraumgröße.
  • Sofern Sie nicht über oder nur geringe Eigenmittel verfügen, müssen Sie ein entsprechend hohes stabiles Einkommen haben, um eine Kreditzusage mit guten Konditionen zu erhalten.

Immobilienfinanzierung – Rechner: Was kann ich mir leisten?

Im Internet gibt es viele Rechner, mit welchen die Kosten einer Immobilienfinanzierung kalkuliert werden können. Diese Werte geben eine erste Orientierung für die Realisierung Ihres Wohntraums. So können Sie beispielsweise eine bestimmte Kreditsumme für Ihren Wohntraum eingeben und dann abgleichen, ob Sie die ermittelte monatliche Kreditrate aufbringen können.

zum Kreditrechner

Wie viel Wohnkredit kann ich mir leisten?

Monatlich verfügbarer Betrag:

Soviel Kredit können Sie sich leisten: -


Wovon hängt es ab, welche Immobilien für mich leistbar sind?

Ein Immobilienkauf in Österreich ist ein bedeutendes Vorhaben, welches Sie für viele Jahre begleiten wird. Deshalb sollte die Wahl der richtigen Immobilie nicht leichtfertig getroffen werden. Es gibt folgende wesentliche Faktoren, die eine Rolle spielen, welche Immobilien für Sie leistbar sind:

Eigenkapital

Wie viel Geld haben Sie bereits angespart? Eine goldene Regel lautet: bei privaten Immobilienfinanzierungen sollten ca. 20 % der Objektkosten mit Eigenkapital finanziert werden. Eigenmittel können neben Bargeld beispielsweise auch Sparbücher, Rückkaufswerte von Versicherungen, lastenfreie Liegenschaften wie Wohnungen, Baugrundstücke oder Häuser sein. Je weniger Eigenkapital man einbringen kann, umso schlechter sind die Konditionen, d.h. umso höher ist der Zinssatz, den Sie erhalten.

Frei verfügbares Einkommen pro Monat (mögliche Rate)

Das Haushaltsnettoeinkommen ist wichtig, um mit einer Haushaltsrechnung zu bestimmen, wie hoch das verfügbare Nettoeinkommen ist und damit die monatlichen Kreditraten sein können. Nur wer ohne Probleme die Rate bei der Bank zurückzahlen kann, wird auch einen Kredit erhalten. Im folgenden Abschnitt des Beitrags wird aufgezeigt, wie Sie Ihr verfügbares Einkommen berechnen können.

Laufzeit

Die mögliche Kreditlaufzeit der Wohnbaufinanzierung ist u. a. abhängig von Ihrem Alter bei Fälligkeit des (Rest-)Kredits nach Ablauf einer Fixzinsvereinbarung sowie dem Zeitpunkt des Pensionsantritts. Das akzeptierte Endalter der Kreditnehmer bei Laufzeitende des Kredits variiert bei den einzelnen Banken und Bausparkassen.


Haushaltsrechnung: So berechnen Sie Ihre mögliche Rate

„Wie viel Kredit bekomme ich bei meinem Gehalt?“, ist eine gängige Frage vieler Kunden bei der Immobiliensuche. Eine Haushaltsrechnung ist das geeignete Mittel, um zu kalkulieren, wie viel Budget Sie monatlich für allfällige Kreditraten aufbringen können. Dabei sind Ehrlichkeit und Genauigkeit das oberste Gebot, nur so können Sie sich einen klaren Überblick über Ihre finanzielle Situation verschaffen. Die Haushaltsrechnung zeigt Ihnen in wenigen Schritten, welche monatliche Rate für Sie leistbar wäre und den möglichen Kreditrahmen.

Schritt 1: Berechnen Sie Ihre monatlichen Einkünfte

Das Haushaltsbudget, also die Summe der Einkünfte Ihres Haushalts, gibt Ihnen einen Überblick, wie viel Geld Sie generell im Monat zur Verfügung haben. Hierzu zählen:

  • Das Nettoeinkommen (Erwerbseinkommen abzüglich Steuern und Sozialabgaben)
  • Weitere Einkünfte (z. B. Kinder-, Familien- und Studienbeihilfen)
  • Mieteinnahmen
  • Renten, welche Sie erhalten.

Denken Sie daran, dass gewisse Beihilfen im Zeitablauf wegfallen können. Unregelmäßig auftretende Einnahmen, wie z. B. Bonuszahlungen, werden von Kreditinstituten häufig nicht als laufende Einnahmequellen anerkannt. Urlaubs- und Weihnachtsgelder werden, je nach Kreditinstitut, unterschiedlich herangezogen.

Schritt 2: Wie hoch sind Ihre regelmäßigen Ausgaben?

Die regelmäßigen Ausgaben sind die Kosten, welche Sie jeden Monat für Ihr alltägliches Leben zu tragen haben. Sie setzen sich aus den monatlichen Fixkosten sowie den Lebenshaltungskosten zusammen.

Folgende Kostenarten zählen zu den Fixkosten und Lebenshaltungskosten:

  • Miete inkl. Betriebskosten
  • Energiekosten (Strom, Gas, Heizöl, Wasser)
  • Telefon- und Internetanschluss
  • Rundfunkgebühren und Fernsehanbieter
  • Mobilitätskosten (PKW bzw. öffentliche Verkehrsmittel)
  • Versicherungen (z. B. Lebens-, Haushalts-, Autoversicherung etc.)
  • Abonnements (Zeitschriften / Magazine, Musik- und Streamingdienste)
  • Unterhaltszahlungen für Kinder
  • Essen / Kleider / Hobbies / Tiere.

Schritt 3: Berechnung des verfügbaren Einkommens

Die Subtraktion Ihrer monatlichen Ausgaben von Ihren monatlichen Einkünften ergibt Ihr frei verfügbares Einkommen. Dies ist jener Betrag, den Sie für Ihre monatliche Kreditrate aufbringen können. Es empfiehlt sich, ein monatliches Sicherheitspolster für unvorhergesehene Ereignisse, wie z.B. Reparaturen, einzuplanen.

Einfaches Beispiel für eine monatliche Haushaltsrechnung:

Einnahmen in Euro 
Nettoeinkommen 1. Person1.850,00
Nettoeinkommen 2. Person2.250,00
SUMME4.100,00
Ausgaben in Euro 
Miete inkl. Betriebskosten950,00
Strom (inkl. Warmwasser)61,00
Heizung (Gas, Fernwärme)55,00
Mobilität (PKW, Öffentliche Verkehrsmittel)300,00
Telefon, Internet, Kabelfernsehen300,00
Rundfunkgebühren50,00
Heizung (Gas, Fernwärme)25,00
Lebenserhaltungskosten450,00
Lebenshaltungskosten 2. Person250,00
Versicherungen100,00
SUMME2.241,00
Frei verfügbares Einkommen1.859,00

In diesem Beispiel beträgt das frei verfügbare Einkommen 1.859 Euro, d. h. Sie können maximal diese Summe für Ihre monatliche Kreditrate aufbringen. Fällt mit dem Immobilienkauf die Miete inkl. Betriebskosten in Höhe von 950 Euro noch weg, dann steigt das monatlich frei verfügbare Einkommen auf 2.809 Euro.

Tipp: Weiterführende Informationen zum Thema Haushaltsrechnung sowie Vorlagen zur Kalkulation .


Welchen Anteil am Eigenkapital soll ich mindestens einbringen?

Das Eigenkapital sind die gesamten Ersparnisse, die Sie in eine Finanzierung mit einbringen. Ein hoher Anteil an Eigenkapital signalisiert der Bank Sicherheit sowie ein geringeres Risiko eines Zahlungsausfalls. Damit beeinflusst die Höhe des Eigenkapitals auch die Darlehenskonditionen und Sie erhalten für den nötigen Kredit einen besseren Zinssatz. Außerdem sinkt bei einem höheren Anteil an Eigenkapital auch die benötigte Kreditsumme und damit die Tilgungssätze, welche Sie bezahlen müssen.

Wenn Sie genau wissen, über wie viel Eigenkapital Sie verfügen, dann ist es einfach die maximale Kredithöhe zu berechnen. Generell ist es empfehlenswert, mindestens 20 %, besser noch 30 % der Gesamtkosten als Eigenkapital in die Finanzierung einzubringen. Zum verfügbaren Eigenkapital zählen:

  • Bargeld
  • Sparbücher und Sparbriefe
  • Fest- und Tagesgeldkonten
  • Aktien
  • Zinspapiere
  • Gold und Silber
  • Fonds und Anteile an Investmentfonds
  • Bausparguthaben
  • Rückkaufswerte von Lebensversicherungen
  • Eigenleistungen des Häuslbauers
  • Eingebrachte Baumaterialien
  • Eigene Baugrundstücke
  • Zudem ggf. Darlehen von Verwandten oder vom Arbeitgeber.

Beispiel: Sie verfügen über 60.000 Euro auf Ihrem Bankkonto und haben zusätzlich noch ein Sparbuch über 30.000 Euro. Somit haben Sie Eigenmittel in der Höhe von 90.000 Euro. Wenn diese Eigenmittel nun 20 % von Ihrer Finanzierung ausmachen, dann können Sie einen Kredit in Höhe von 360.000 Euro für Gesamtkosten von max. 450.000 Euro beantragen, um Zinskosten und Risiko auf einem vertretbaren Niveau zu halten.


Immobilienfinanzierung: So ermitteln Sie die Gesamtkosten

Welche Immobilienfinanzierung kann ich mir leisten? Die Antwort auf diese Frage setzt voraus, dass Sie sich im Klaren sind, wie hoch die Gesamtkosten Ihrer Immobilienfinanzierung sind.

Die Gesamtkosten eines Immobilienkredits umfassen neben der Kreditsumme noch:

  • Maklerprovision: 3 % zzgl. USt.
  • Grunderwerbsteuer: 3,5 %
  • Grundbucheintragung: 1,2 %
  • Notar- bzw. Anwaltskosten: 2 % zzgl. USt.
  • Finanzierungskosten (Bearbeitungs- und Vermittlungsgebühr).

Sie müssen also bei einer Immobilienfinanzierung mit Nebenkosten von rund 10 bis 15 % der Kreditsumme rechnen.


Wie viel Immobilienfinanzierung kann ich mir leisten?

„Was kann ich mir leisten?“ – ist eine Frage, welche in der Immobilienfinanzierung eine tragende Rolle spielt. Nur wenn Sie sich selbst bewusst machen, wie viele Mittel Sie monatlich zur Verfügung haben, können Sie auch realistisch einschätzen, wie hoch Ihre Kreditsumme sein kann. Am einfachsten gewinnen Sie einen Überblick über Ihre Finanzen, wenn Sie eine Haushaltsrechnung durchführen. Eine realistische Haushaltsrechnung mit genügend Spielraum für Ihre monatliche Kreditrate überzeugt auch die Kreditinstitute bei der Vergabe Ihres Immobilienkredites und so Sie sind Ihrem Wohntraum einen Schritt näher.

Brauchen Sie Unterstützung? Infina vergleicht und findet für Sie den besten Wohnkredit bei der richtigen Bank – unabhängig, transparent und flexibel.

zum Kreditvergleich

Bildquellen:  CucuMberStudio/ Shutterstock.com, zamzawawi isa/ Shutterstock.com, Rido/ Shutterstock.com, Vitalis83/ Shutterstock.com
Rechtshinweise zu unseren Ratgebern finden Sie in unserer Verbraucherschutzinformation.


Über den Autor: Mag. Elfi Stampfl
Position: Leiterin Finanzierungsservice & Infina Academy

Meine Expertise im Bereich der Organisation und Ausbildung habe ich als Verwaltungsleiterin einer großen Genossenschaft in Südtirol erworben. Die Zusammenarbeit mit landwirtschaftlichen Unternehmen war für mich die beste Schule des Lebens. Seit 2013 leite ich das Finanzierungsservice der Infina. Mein hohes Qualitätsverständnis führte zur Gründung der Infina Academy, da es mein Anspruch ist, dass unsere Wohnbau-Finanz-Experten dazu befähigt sind, die beste Finanzierungsberatung in ganz Österreich anzubieten. Für mich persönlich sind Ehrlichkeit und die Bereitschaft für den Kunden alles zu tun das höchste Gebot.

Lesen Sie meine Finanzierungs-Tipps
Kontakt

Nachricht absenden

Die neuesten Artikel finden Sie hier – immer einen Schritt voraus

Immobilien-Investment: Grundlagen, Strategien und Tipps

Immobilien-Investment – der Ratgeber: ✓ Wann lohnt es sich? ✓ Anlageformen im Vergleich ✓ Strategien ✓ Tipps für Anleger ✓ Top-Regionen

Immobilienkauf in Österreich: Ratgeber mit Checkliste

Mieten ist praktisch, verschlingt aber viel Geld und auf lange Zeit gesehen ist für viele Menschen der Immobilienkauf doch rentabler. Der Immobilienkauf in Österreich an sich ist jedoch ein komplexer Vorgang. Die wichtigsten Details haben

Haus bauen mit Eigenleistung: Was ist möglich?

Haus bauen mit Eigenleistung: ✓ Wie viel kann ich sparen? ✓ Welche Arbeiten selbermachen? ✓ Was lohnt sich besonders? ► Mehr erfahren

Die am häufigsten gelesenen Artikel – Ratgeber für die Immobilienfinanzierung

Zinsen berechnen beim Kredit: Wie viele Zinsen muss ich zahlen?

Die Höhe der Zinsen ist ein wichtiges Kriterium, wenn es darum geht, den besten Kredit auszuwählen. Möchten Sie einen günstigen Wohnkredit erhalten, dann lohnt sich also in jedem Fall ein Zinsvergleich.

Umschuldung: Für wen es sich lohnt

Was ist eine Umschuldung von Krediten? Bei einer Umschuldung ersetzen Sie einen laufenden Kredit durch einen oder mehrere andere Kredite.

Fixzinsen: Aktuelles und Vergleich

Ist der Fixzinssatz aktuell günstig? Welche Laufzeit lohnt sich für Sie? Hier finden Sie Antworten! ✓ Aktuelle Fixzinsen ✓ Fixzinssatz bei Krediten ✓ Laufzeit beim Fixzinssatz ✓ Euribor ✓ Fixe vs. variable Zinsen