Bestellerprinzip in Österreich: Was Mieter und Vermieter jetzt wissen müssen

Seit 1. Juli 2023 bringt das neue Bestellerprinzip für Mietwohnungen in Österreich eine entscheidende Veränderung: Wer den Makler beauftragt, muss ihn auch bezahlen. Erfahren Sie hier alles über die neue Regelung, ihre Auswirkungen und worauf Sie achten sollten. Das betrifft vor allem Vermieter, die nun stärker in der Pflicht stehen als bisher.

Das Bestellerprinzip bedeutet: Derjenige, der einen Makler beauftragt, muss auch für deren Leistungen bezahlen. Üblich beauftragen Vermieter den Makler, um ihre Wohnungen zu vermitteln. Entsprechend sind sie es, die die Provision zu bezahlen haben. Vor Juli 2023 mussten oft Mieter Provision zahlen, obwohl sie den Makler gar nicht beauftragt hatten. Seither entfällt diese Praxis. An der Höhe der Provision für Mieter und Vermieter ändert sich durch das Bestellerprinzip nichts. Sie hängt von Befristung und Besteller (Mieter oder Vermieter) ab.

Maklerprovision für Mieter:

• Bei unbefristetem Mietvertrag oder befristetem Mietvertrag von mindestens 3 Jahren darf die Provision maximal 2 Bruttomonatsmieten plus USt betragen.
• Bei befristetem Mietvertrag von unter 3 Jahren darf der Betrag maximal 1 Bruttomonatsmiete plus USt sein.

Maklerprovision für Vermieter:

• Bei unbefristetem Mietvertrag oder befristetem Mietvertrag von mindestens 3 Jahren darf die Provision maximal 3 Bruttomonatsmieten plus USt betragen.
• Bei befristetem Mietvertrag von unter 3 Jahren darf der Betrag maximal 3 Bruttomonatsmieten plus USt sein.

Wichtig: Seit 1. Juli 2023 dürfen Makler bei Vermietung nicht mehr als Doppelmakler agieren.

Möchten Sie wissen, wie sich Maklerkosten und Miete auf Ihre Finanzierung auswirken?

Das Bestellerprinzip Immobilien gilt:

• Für alle Mietverträge über Wohnraum (keine Geschäftsflächen)
• Für alle neuen Mietverträge ab 1. Juli 2023
• Auch für befristete Mietverträge

Nicht betroffen sind:

• Mietverträge über Büros, Lager oder Geschäftsräume
• Immobilienkaufverträge (hier gelten eigene Provisionsregeln)

• Der Vermieter beauftragt aktiv eine Maklerin oder einen Makler mit der Vermittlung der Wohnung.
• Der Makler vermittelt den Mietvertrag im Auftrag des Vermieters.
• Der Vermieter schuldet die Maklerprovision, unabhängig davon, ob der Mieter eine Anfrage stellt oder nicht.

• Nur wenn der Mieter den Makler als ersten Auftraggeber mit der Wohnungssuche beauftragt hat.
• Der Makler muss dem Mieter eine Wohnung auf Grundlage seines Erstauftrags vermitteln.
• Ohne einen auf den Mieter zurückgehenden Auftrag (Erstauftrag) entfällt jede Provisionspflicht für den Mieter.

Die Einführung des Bestellerprinzips hatte tiefgreifende Veränderungen für Immobilienmakler zur Folge. Die Konzentration muss stärker auf die professionelle Betreuung der Vermieter gelegt werden. Maklerunternehmen sind angehalten, ihre Dienstleistungen umfassender und transparenter zu gestalten. Dazu gehören etwa die Optimierung von Objektaufbereitungen, die Durchführung von Bonitätsprüfungen bei Mietern sowie eine fundierte Mietpreisberatung. Die Vermittlung wird professioneller und serviceorientierter. 

Zudem werden Makler vermehrt Wert auf eine intensive Kundenpflege bei Vermietern legen, da diese künftig die Hauptauftraggeber sind. Auch die Bereitschaft zur Übernahme von Kosten durch Vermieter dürfte sich langfristig auf die Qualität der Inserate und die Serviceangebote der Makler positiv auswirken.

In Deutschland wurde das Bestellerprinzip bereits 2015 erfolgreich eingeführt. Die Erfahrungen zeigen, dass der Wohnungsmarkt dadurch transparenter und fairer geworden ist. Wohnungssuchende wurden finanziell deutlich entlastet, da sie nicht mehr überhöhte Maklerprovisionen zahlen mussten. Immobilienmakler mussten ihre Geschäftsmodelle anpassen und spezialisierten sich verstärkt auf hochwertige Vermietungsdienstleistungen für Vermieter. 

Auch die Rechtsprechung bestätigte die Verfassungskonformität des Bestellerprinzips. Die Marktteilnehmer haben sich an die neuen Regeln angepasst, und trotz anfänglicher Umstellungsschwierigkeiten hat sich der Wohnungsmarkt in Deutschland als stabil erwiesen.

Mit der Einführung des Bestellerprinzips wurde in Österreich eine stärkere Kontrolle durch die zuständigen Behörden erwartet. Besonders Augenmerk wurde auf die Verhinderung von Umgehungskonstruktionen gelegt werden. Es gibt weiterhin Diskussionen, ob das Prinzip auch auf andere Immobiliengeschäfte, wie den Kaufbereich, ausgeweitet werden soll. Makler müssen sich weiterhin auf einen verstärkten Wettbewerb und höhere Erwartungen der Vermieter an Servicequalität einstellen. Langfristig hat sich gezeigt, dass faire Vermittlungspraktiken, mehr Transparenz und eine bessere Dienstleistungsqualität für alle Beteiligten einen stabileren und gerechteren Mietmarkt schaffen.

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