Zwischenfinanzierung in Österreich
Datum: 30.08.2019 | Autor: Redaktion
Ein Immobilienkauf muss nicht immer zum Großteil mit einem Kredit finanziert werden. Oftmals wird eine Kreditsumme nur für eine kurzfristige Überbrückung benötigt. Für diesen Fall gibt es die sogenannte Zwischenfinanzierung. Was eine Zwischenfinanzierung genau ist und was es dabei zu beachten gibt, verraten wir Ihnen in unserem Ratgeber.
Wie funktioniert eine Zwischenfinanzierung?
Eine Zwischenfinanzierung ist eine Finanzierungsart, die es Ihnen ermöglicht, noch nicht vorhandenes Eigenkapital mittels einer kurzfristigen Finanzierungslinie zu überbrücken. Vor allem bei einem Immobilienverkauf benötigen Sie ausreichend Zeit, um nicht unter Druck verkaufen zu müssen. Andere Beispiele sind Zwischenfinanzierungen von gebundenen Wertpapier- bzw. Versicherungsveranlagungen oder von Wohnbaufördergeldern. Wie eine Zwischenfinanzierung funktioniert, ist ganz einfach an einem Beispiel zu erklären:
Nehmen wir an, Sie besitzen eine lastenfreie Immobilie mit einem Wert von 500.000 Euro. Sie haben entschieden, zukünftig nicht mehr in dieser Immobilie zu wohnen und möchten eine alternative Immobilie erwerben. Sie haben Ihre neue Wohnung bereits gefunden, der Kaufpreis beträgt 450.000 Euro. Aktuell verfügen Sie aber noch über keine Barmittel, was machen Sie also?
Da ihr vorhandenes Eigenkapital an Ihre bestehende Immobilie gebunden ist, können Sie der Bank diese Immobilie als Simultansicherheit anbieten und um eine Zwischenfinanzierung anfragen. Dabei können Sie entscheiden, ob Sie den gesamten Verkaufserlös verwenden, um den zwischenfinanzierten Betrag abzudecken, oder nur einen Teil davon. Wenn Sie den gesamten Erlös als Eigenkapital einbringen wollen, dann können Sie die Zwischenfinanzierung zur Gänze tilgen und sind in Folge schuldenfrei.
Wenn Sie sich entscheiden, nur einen Teil davon zu verwenden, wird nach erfolgtem Verkauf die Zwischenfinanzierung getilgt und die Differenz als langfristige Finanzierung ausfinanziert.
Die Zwischenfinanzierung beim Hauskauf oder -bau
Bei einem Hausbau bzw. einem Hauskauf kommt es häufig vor, dass auch Mittel seitens der Wohnbauförderstellen der Länder bereitgestellt werden. Da diese Gelder meist nicht sofort fließen, müssen diese von der Bank zwischen- bzw. vorfinanziert werden. Die Zwischenfinanzierung bringt Ihnen die nötige Liquidität, um Ihr Finanzierungsvorhaben sofort umzusetzen. Dabei können Sie die Rahmenbedingungen in Bezug auf die Rückführung der Zwischenfinanzierung sehr individuell mit der Bank festlegen.
Da eine Zwischenfinanzierung meist unter einer Laufzeit von 5 Jahren abgeschlossen wird, ist es üblich, dass von Ihnen für den vorfinanzierten Betrag nur die Zinsen zu bezahlen sind. Diese können Sie laufend pro Abschluss – meist vierteljährlich – bezahlen oder Sie vereinbaren mit der Bank einen Zinspuffer, der die voraussichtlich gesamten Zinsen umfasst. In diesem Fall haben Sie laufend keine Zinsen zu berappen, müssen jedoch den Kreditbetrag um die Zinsen erhöhen.
Wann lohnt sich eine Zwischenfinanzierung bei Immobilien?
Eine Zwischenfinanzierung bei Immobilien lohnt sich fast immer, denn damit gewinnen Sie wertvolle Zeit, um Ihre Immobilie in Ruhe und vor allem stressfrei zu verkaufen. Ohne Druck lassen sich erfahrungsgemäß weit bessere Preise erzielen.
Wenn Sie für die Finanzierung Ihres Kaufobjektes nur eine geringe bzw. gar keine langfristige Finanzierung aufnehmen möchten, dann hilft Ihnen eine Zwischenfinanzierung dahingehend, dass Sie insgesamt eine bessere Bonitätseinstufung seitens der Bank bekommen.
Sofern Sie aber eine langfristige Restfinanzierung benötigen, erhalten Sie bessere Konditionen, wenn Sie über Eigenmittel verfügen. Oft wird eine Finanzierung überhaupt erst mit der Einbringung von Eigenkapital möglich. Eine Alternative wäre auch die Vermietung des bestehenden Objektes anstelle des Verkaufs. In diesem Fall müssten Sie das neue Objekt voll ausfinanzieren, jedoch der Bank eine Zusatz- oder Simultanbesicherung auf Ihrer bestehenden Immobilie anbieten.
Zinsen und Konditionen: Zwischenfinanzierungen im Vergleich
Obwohl eine Zwischenfinanzierung meist nur 1-3 Jahre läuft, ist es unerlässlich, die Konditionen bzw. daran geknüpften Bedingungen zu vergleichen. Auch eine Zwischenfinanzierung bringt diverse Kosten mit sich, die bei jeder Bank unterschiedlich hoch ausfallen. Aber was sind das für Kosten und worauf müssen Sie bei einem Vergleich achten?
Welche Kosten bringt eine Zwischenfinanzierung?
Wie bereits erwähnt, sind auch bei einer Zwischenfinanzierung verschiedene Kosten zu beachten. Darunter fallen unter anderem:
- Zinsen
- Bereitstellungszinsen
- Rahmenbereitstellungsprovision
- Bearbeitungsgebühren
- Sicherungskosten wie Grundbuchseintragungsgebühren
- Etwaige Grundbuchsevidenzgebühren, sofern eine hinterlegte Pfandurkunde vereinbart ist
Schauen wir uns diese Kosten einmal im Detail an. Bei jeder Zwischenfinanzierung werden Zinsen vom vorfinanzierten Kreditbetrag verrechnet. Die Höhe des Zinssatzes ist tendenziell höher als bei jenen einer Langfristfinanzierung. Bereitstellungszinsen werden von der nicht ausgenützten Summe verrechnet, wenn bis zu einem fix vereinbarten Zeitpunkt (meist nach 6 Monaten) das Darlehen nicht zur Gänze ausgeschöpft ist.
Die Rahmenbereitstellungsprovision wird für die reine Bereitstellung des Zwischenfinanzierungsrahmens verrechnet, unabhängig davon, ob der Rahmen ausgenützt wird oder nicht. Hinzu kommt in den meisten Fällen eine Bearbeitungsgebühr für die Abwicklung der Finanzierung.
Sofern die Bank eine Hypothek verlangt, fällt noch eine Gebühr für die Grundbuchseintragung der Hypothek an, diese kann bis zu 1,5 % betragen. Wenn Ihnen die Bank eine sogenannte hinterlegte Pfandurkunde anbietet, da sie keine hypothekarische Besicherung benötigt, dann fällt in diesem Fall keine Grundbuchseintragungsgebühr an. Jedoch verrechnet Ihnen die Bank dann eine Grundbuchsevidenzgebühr, da die Bank laufend das Grundbuch darauf prüft, ob auch keine weiteren Eintragungen anstehen bzw. bereits vorliegen.
Worauf achten beim Bankenvergleich?
Bei all diesen Kosten empfiehlt sich ein Bankenvergleich. Die oben angeführten Positionen können nämlich sehr unterschiedlich ausfallen. Möchten Sie Zeit und Nerven sparen, helfen Ihnen unsere Wohnbau-Finanz-Experten gerne. Infina hat Zugang zu über 100 Banken und Bausparkassen in Österreich und kann Sie dabei unterstützen, die beste Zwischenfinanzierung zu bekommen.
Wie kann man die Zwischenfinanzierung berechnen?
Die Berechnung Ihrer Zwischenfinanzierung hängt davon ab, was Sie finanzieren möchten. Wenn Sie gebundene Veranlagungen vorfinanzieren, ist die Höhe recht einfach zu bestimmen, da die gebundenen Veranlagungen häufig fixe Werte darstellen. Möchten Sie einen Immobilienverkauf zwischenfinanzieren, sollten Sie den Wert Ihrer Immobilie im aktuellen Markt kennen. Ist die Immobilie noch belastet, müssen Sie die aktuellen Verbindlichkeiten vom Verkehrswert abziehen. Anschließend können Sie kalkulieren, ob Sie sämtliche Eigenmittel nach Abzug der Schulden für die Abdeckung der Zwischenfinanzierung verwenden.
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