Autor: Mag. Harald Draxl
Kategorie: Finanzierung
Datum: 25.02.2025
Ein Immobilienkauf muss nicht immer zum Großteil mit einem Kredit finanziert werden. Oftmals gibt es auch andere Optionen und ein Kredit wird lediglich zur kurzfristigen Überbrückung benötigt. In solchen Fällen kann eine Zwischenfinanzierung die ideale Lösung sein. Was eine Zwischenfinanzierung genau ist, welche Erleichterungen für Zwischenfinanzierung seit 01.04.23 gelten, welche Punkte Sie dabei beachten müssen, welche Kosten entstehen können und weitere nützliche Tipps, all das finden Sie in diesem Ratgeber.
Eine Zwischenfinanzierung ist eine Finanzierungsart, die es Ihnen ermöglicht, noch nicht vorhandenes Eigenkapital mittels einer kurzfristigen Finanzierungslinie zu überbrücken. Vor allem bei einem Immobilienverkauf benötigen Sie ausreichend Zeit, um nicht unter Druck verkaufen zu müssen. Andere Beispiele sind Zwischenfinanzierungen von gebundenen Wertpapier- bzw. Versicherungsveranlagungen oder von Wohnbaufördergeldern. Wie eine Zwischenfinanzierung funktioniert, ist ganz einfach an einem Beispiel zu erklären:
Nehmen wir an, Sie besitzen eine lastenfreie Immobilie mit einem Wert von 500.000 Euro. Sie haben entschieden, zukünftig nicht mehr in dieser Immobilie zu wohnen und möchten eine alternative Immobilie erwerben. Sie haben Ihre neue Wohnung bereits gefunden, der Kaufpreis beträgt 450.000 Euro. Aktuell verfügen Sie aber noch über keine Barmittel, was machen Sie also?
Da ihr vorhandenes Eigenkapital an Ihre bestehende Immobilie gebunden ist, können Sie der Bank diese Immobilie als Simultansicherheit anbieten und um eine Zwischenfinanzierung anfragen. Dabei können Sie entscheiden, ob Sie den gesamten Verkaufserlös verwenden, um den zwischenfinanzierten Betrag abzudecken, oder nur einen Teil davon. Wenn Sie den gesamten Erlös als Eigenkapital einbringen wollen, dann können Sie die Zwischenfinanzierung zur Gänze tilgen und sind in Folge schuldenfrei.
Wenn Sie sich entscheiden, nur einen Teil davon zu verwenden, wird nach erfolgtem Verkauf die Zwischenfinanzierung getilgt und die Differenz als langfristige Finanzierung ausfinanziert.
Erleichterungen für Zwischenfinanzierungen seit 01.04.2023
Neben den strikteren Anforderungen an das erforderliche Eigenkapital beim Immobilienerwerb führte die mit Wirkung zum 01.08.2022 umgesetzte KIM-V (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung), insbesondere im Bereich der Zwischenfinanzierung bei privaten Immobilienfinanzierungen, zu erheblichen Praxisproblemen. Die gesamte KIM-V wird zum 30.06.2025 auslaufen, was einige Finanzierungen wieder erleichtern wird.
Mit Wirkung zum 01. April 2023 wurde eine Änderung der KIM-V vorgenommen: Sofern im Rahmen einer Zwischenfinanzierung eine Immobilie gekauft, der Wohnsitz gewechselt und die bisherige Immobilie verkauft wird, kann die Kreditsumme zuzüglich Vorlasten maximal 80 % des Marktwertes der zu veräußernden Immobilie betragen.
Wenn folgende Voraussetzungen für private Wohnbau-Zwischenfinanzierungen gegeben sind, müssen Kreditinstitute in Österreich Zwischenfinanzierungen nicht mehr auf das eigene Ausnahmekontingent gemäß § 6 der KIM-V anrechnen lassen:
Maximale Laufzeit der Zwischenfinanzierung 2 Jahre.
Höchstens 80 % des Schätzwertes der zu verkaufenden Immobilie können als Baukonto-Zwischenfinanzierung finanziert werden.
Etwaige Vorbelastungen sind abzuziehen, sofern diese nicht durch die Zwischenfinanzierung gedeckt sind.
Kreditinstitut und Kreditnehmer müssen vereinbaren, dass Zwischenfinanzierung aus Verkaufserlös einer Immobilie getilgt wird.
Zum Zeitpunkt des Abschlusses der Zwischenfinanzierung muss das Kreditinstitut eine einverleibungsfähige Pfandurkunde in Höhe der Baukontofinanzierung einholen (sofern Verkaufsobjekt vom Eigentümer/ Angehörigen bewohnt wird).
Bei Fremdnutzung der zu verkaufenden Immobilie muss Einverleibung einer Höchstbetragshypothek erfolgen (Zwischenfinanzierung maximal 90 % des Betrags der Hypothek).
Für Kreditnehmer bedeutet dies, dass die Bereitschaft zur Kreditvergabe von Zwischenfinanzierungen seit 01. April 2023 deutlich gestiegen ist und Zwischenfinanzierungen über ein Baukonto wieder einfacher möglich sind.
Hinweis: Auf die maximale Laufzeit von 2 Jahren für Zwischenfinanzierungen gemäß der angepassten KIM-V sollte geachtet werden. Denn für private Wohnimmobilienfinanzierungen, die ab dem 1. April 2023 als Zwischenfinanzierung neu vereinbart wurden und deren Kreditlaufzeit danach durch eine entsprechende Vereinbarung auf einen zwei Jahre übersteigenden Zeitraum verlängert wird, gelten im Zeitpunkt der Verlängerung als neu vereinbarte private Wohnimmobilienfinanzierung. Dann gelten für diese Zwischenfinanzierungen nicht mehr die neuen Erleichterungen im Rahmen der Kreditvergabe für die Kreditinstitute. Diese sind dann als "normale" private Wohnimmobilienfinanzierungen zu behandeln.
Für die Anrechnung von Vorlasten wurden in der Änderung der KIM-V zudem einige Punkte hinzugefügt.
Vorlasten sind demnach nicht zu berücksichtigen, wenn
das Kreditinstitut im Zeitpunkt der Vereinbarung der Zwischenfinanzierung sicherstellt und dokumentiert, dass die Vorlast durch die Zwischenfinanzierung getilgt und im Grundbuch in Österreich gelöscht wird oder
die zu tilgende Kreditsumme aus einer Förderung für den Bau oder Erwerb von Wohnimmobilien kommt. Hierfür muss die Förderung als nicht zurückzahlbare Geldleistung gewährt werden (Zuschuss), die Förderung von einem bestimmten Rechtsträger kommen (Art. 112 Buchstabe a bis c der Verordnung (EU) Nr. 575/2013, Seite 74) und zum Zeitpunkt der Auszahlung der Zwischenfinanzierung eine verbindliche Förderzusage auf Gewährung und Auszahlung der Förderung vorliegen.
Damit können Eigentümer von Bestandsimmobilien aufatmen, da neue Immobilienprojekte wieder einfacher umgesetzt werden können, so auch beispielsweise beim Kauf oder Bau einer altersgerechten Immobilie. Bestehende Wohnkredite der Verkaufsimmobilie zählen im Kreditantrag nicht in den DSTI-KIM-V (Debt-Service-to-Income = Schuldendienstquote) der Langfristfinanzierung, wenn sie mit der Zwischenfinanzierung tatsächlich abgedeckt werden. Die Beantragung von Zwischenfinanzierungen bei gleichzeitigen Immobilienverkäufen wurde damit wesentlich vereinfacht, auch durch die Nichtanrechnung von Förderzuschüssen als Vorlast (für die bereits eine Förderzusage vorliegt).
Weiterhin wurden die Regelungen zur Geringfügigkeitsgrenze angepasst. Die bisher geltende Grenze von 50.000 Euro wird im Falle von Ehegatten, eingetragenen Partnern und Lebensgemeinschaften auf 100.000 Euro verdoppelt, wenn diese gemeinsam Kreditnehmer sind. Auch die Bestimmungen zur Vorfinanzierung von Bauspardarlehen und Förderkrediten wurden angepasst. Die relevanten Änderungen finden Sie in unserem Beitrag Bauspardarlehen.
Die Zwischenfinanzierung beim Hauskauf oder -bau
Bei einem Hausbau bzw. einem Hauskauf kommt es häufig vor, dass auch Mittel seitens der Wohnbauförderstellen der Länder bereitgestellt werden. Da diese Gelder meist nicht sofort fließen, müssen diese von der Bank zwischen- bzw. vorfinanziert werden. Die Zwischenfinanzierung bringt Ihnen die nötige Liquidität, um Ihr Finanzierungsvorhaben sofort umzusetzen. Dabei können Sie die Rahmenbedingungen in Bezug auf die Rückführung der Zwischenfinanzierung sehr individuell mit der Bank festlegen.
Da eine Zwischenfinanzierung größtenteils unter einer Laufzeit von 5 Jahren abgeschlossen wird, ist es üblich, dass von Ihnen für den vorfinanzierten Betrag nur die Zinsen zu bezahlen sind. Diese können Sie laufend pro Abschluss – vornehmlich vierteljährlich – bezahlen oder Sie vereinbaren einen Zinspuffer, der die voraussichtlich gesamten Zinsen umfasst. In diesem Fall haben Sie laufend keine Zinsen zu berappen, müssen jedoch den Kreditbetrag um die Zinsen erhöhen.
Wann lohnt sich eine Zwischenfinanzierung bei Immobilien?
Eine Zwischenfinanzierung bei Immobilien lohnt sich fast immer, denn damit gewinnen Sie wertvolle Zeit, um Ihre Immobilie in Ruhe und vor allem stressfrei zu verkaufen. Ohne Druck lassen sich erfahrungsgemäß weit bessere Preise erzielen.
Wenn Sie für die Finanzierung Ihres Kaufobjektes nur eine geringe bzw. gar keine langfristige Finanzierung aufnehmen möchten, dann hilft Ihnen eine Zwischenfinanzierung dahingehend, dass Sie insgesamt eine bessere Bonitätseinstufung seitens der Bank bekommen.
Sofern Sie aber eine langfristige Restfinanzierung benötigen, erhalten Sie bessere Konditionen, wenn Sie über Eigenmittel verfügen. Oft wird eine Finanzierung überhaupt erst mit der Einbringung von Eigenkapital möglich. Eine Alternative wäre auch die Vermietung des bestehenden Objektes anstelle des Verkaufs. In diesem Fall müssten Sie das neue Objekt voll ausfinanzieren, jedoch der Bank eine Zusatz- oder Simultanbesicherung auf Ihrer bestehenden Immobilie anbieten.
Beim Immobilienverkauf ist eine Zwischenfinanzierung eine gute Lösung, um Zeit zu gewinnen.
Zinsen und Konditionen: Zwischenfinanzierungen im Vergleich
Obwohl eine Zwischenfinanzierung meist nur 1-3 Jahre läuft, ist es unerlässlich, die Konditionen bzw. daran geknüpften Bedingungen zu vergleichen. Auch eine Zwischenfinanzierung bringt diverse Kosten mit sich, die bei jeder Bank unterschiedlich hoch ausfallen. Aber was sind das für Kosten und worauf müssen Sie bei einem Vergleich achten?
Welche Kosten bringt eine Zwischenfinanzierung?
Wie bereits erwähnt, sind auch bei einer Zwischenfinanzierung verschiedene Kosten zu beachten. Darunter fallen unter anderem:
Etwaige Grundbuchsevidenzgebühren, sofern eine hinterlegte Pfandurkunde vereinbart ist.
Doch welche Kosten fallen im Detail an? Bei jeder Zwischenfinanzierung werden die aktuellen Zinsen vom vorfinanzierten Kreditbetrag verrechnet. Die Höhe des Zinssatzes ist tendenziell höher als bei jenen einer Langfristfinanzierung. Bereitstellungszinsen werden von der nicht ausgenützten Summe verrechnet, wenn bis zu einem fix vereinbarten Zeitpunkt (meist nach 6 Monaten) das Darlehen nicht zur Gänze ausgeschöpft ist.
Die Rahmenbereitstellungsprovision wird für die reine Bereitstellung des Zwischenfinanzierungsrahmens verrechnet, unabhängig davon, ob der Rahmen ausgenützt wird oder nicht. Hinzu kommt in den meisten Fällen eine Bearbeitungsgebühr für die Abwicklung der Finanzierung.
Sofern die Bank eine Hypothek verlangt, fällt noch eine Gebühr für die Grundbuchseintragung der Hypothek an, diese kann bis zu 1,5 % betragen. Wenn Ihnen die Bank eine sogenannte hinterlegte Pfandurkunde anbietet, da sie keine hypothekarische Besicherung benötigt, dann fällt in diesem Fall keine Grundbuchseintragungsgebühr an. Jedoch verrechnet Ihnen die Bank dann eine Grundbuchsevidenzgebühr, da die Bank laufend das Grundbuch darauf prüft, ob auch keine weiteren Eintragungen anstehen bzw. bereits vorliegen.
Worauf achten beim Bankenvergleich?
Bei all diesen Kosten empfiehlt sich ein Bankenvergleich. Die oben angeführten Positionen können nämlich sehr unterschiedlich ausfallen. Möchten Sie Zeit und Nerven sparen, helfen Ihnen unsere Wohnbau-Finanz-Experten gerne. Infina hat Zugang zu über 120 Banken und Bausparkassen in Österreich und kann Sie dabei unterstützen, die beste Zwischenfinanzierung zu bekommen.
Die Berechnung Ihrer Zwischenfinanzierung hängt davon ab, was Sie finanzieren möchten. Wenn Sie gebundene Veranlagungen vorfinanzieren, ist die Höhe recht einfach zu bestimmen, da die gebundenen Veranlagungen häufig fixe Werte darstellen. Möchten Sie einen Immobilienverkauf zwischenfinanzieren, sollten Sie den Wert Ihrer Immobilie im aktuellen Markt kennen. Ist die Immobilie noch belastet, müssen Sie die aktuellen Verbindlichkeiten vom Verkehrswert abziehen. Anschließend können Sie kalkulieren, ob Sie sämtliche Eigenmittel nach Abzug der Schulden für die Abdeckung der Zwischenfinanzierung verwenden.
Die Berechnung der Zwischenfinanzierung hängt von der Art der Finanzierung ab.
Zwischenfinanzierung: sinnvolles Investment zur Überbrückung
Eine Zwischenfinanzierung kann in vielen Fällen äußerst sinnvoll sein und Ihnen den Erwerb einer Immobilie erleichtern oder den Verkauf stressfreier gestalten. Insbesondere wenn eine größere Summe Eigenkapital eingebracht werden soll, die aktuell jedoch nicht verfügbar oder in andere Vermögenswerte gebunden ist, ist eine Zwischenfinanzierung oft die ideale Lösung. Sie überbrückt die Zeit bis zum Einsatz des Eigenkapitals effektiv, gibt Ihnen mehr Flexibilität und ermöglicht häufig bessere Verhandlungsergebnisse.
Möchten Sie sich über eine Immobilienfinanzierung informieren oder weitere hilfreiche Tipps zur Zwischenfinanzierung erhalten?
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Über den Autor: Mag. Harald Draxl
Position: Geschäftsführer
Meine Kreditkompetenz habe ich 1995 durch die Leitung des Gewerbekunden-Centers bei der Creditanstalt AG und seit 1997 als Baufinanzierungs-Spezialist bei der CA Baufinanzierungs-Beratung GmbH aufgebaut. Im Jahr 2002 wurde ich Gesellschafter bei der Infina und ab November 2004 in die Geschäftsführung berufen. Meine Zuständigkeit ist seither die Leitung unseres Vertriebes und der Banken-Kooperationen. Ich beschäftige mich tagtäglich mit den Entwicklungen am österreichischen Kredit- und Immobilienmarkt, um unsere gesamte Vertriebsorganisation stets über die besten Produkte und aktuellen Zinssätze für die Kundenberatungen auf dem Laufenden zu halten.
Dieser Bericht zeigt Ihnen, wohin der Trend bei den Mindestkriterien in der Kreditvergabe geht und beantwortet die häufige Frage: Kredit abgelehnt, was nun?
Zinsen berechnen beim Kredit: Wie viele Zinsen muss ich zahlen?
Die Höhe der Zinsen ist ein wichtiges Kriterium, wenn es darum geht, den besten Kredit auszuwählen. Möchten Sie einen günstigen Wohnkredit erhalten, dann lohnt sich also in jedem Fall ein Zinsvergleich.
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