Das Grundbuch in Österreich: Einsicht, Inhalte und Gebühren

Datum: 30.07.2020 | Autor: Redaktion

Grundbuch

Wer in Österreich eine Liegenschaft erwirbt – sei es Grundstück, Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung –, muss sich ins Grundbuch eintragen lassen. Erst dann gilt man als rechtmäßiger Besitzer, auch „bücherlicher Eigentümer“ genannt. In diesem Beitrag lesen Sie alles Wesentliche zum Thema Grundbuch: Was ist dort vermerkt? Wie kann man es einsehen? Welche Gebühren können beim Eintrag oder bei Änderungen anfallen?


Was ist das Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis über alle Grundstücke und deren Eigentümer. Heutzutage wird dieses elektronisch geführt und es handelt sich nicht mehr um ein „Buch“ im eigentlichen Sinne. Neben den Eigentumsrechten sind jeweils weitere mit dem Grundstück verbundene Rechte und Belastungen eingetragen. Dazu gehören:

  • Baurechte: Wer darf auf diesem Grundstück ein Bauwerk einrichten?
  • Wohnungseigentum: Wer sind die Eigentümer bereits errichteter Immobilien?
  • Pfandrechte: Ist dieses Grundstück bzw. diese Immobilie mit einer Hypothek belastet?
  • Dienstbarkeiten (Servituten): Das sind Nutzungsrechte an bestimmten Sachen auf dem Grundstück für Nicht-Eigentümer, zum Beispiel das Recht einen Weg zu benutzen.

Wichtig: Jede/r kann in das Grundbuch Einsicht nehmen – es handelt sich wie gesagt um ein öffentliches Register. Wie das geht, erfahren Sie weiter unten.


Grundbuch: das Wichtigste im Überblick

  • Im Grundbuch sind Grundstücke, deren Eigentümer sowie damit verbundene Rechte und Belastungen verzeichnet.
  • Es ist öffentlich und kann von jedem eingesehen werden.
  • Ein Grundbuchsauszug kostet meist 14,40 € und kann beim Notar, beim Bezirksgericht oder über Online-Dienste abgefragt werden.
  • Für eine Eintragung als Eigentümer müssen Sie Gebühren bezahlen, ebenso für Änderungen und Löschungen.
  • Ein Grundbuchsauszug besteht aus dem A-Blatt (Angaben zur Liegenschaft), dem B-Blatt (Angaben zu den Eigentümern) und dem C-Blatt (Angaben zu Belastungen der Liegenschaft).

Grundbuchseinsicht: So erhält man einen Grundbuchsauszug

Prinzipiell kann jede/r einen Auszug aus dem Grundbuch anfordern. Dazu gibt es verschiedene Wege, wobei meist eine geringe Gebühr zu zahlen ist (je nach Abfrage ungefähr im Bereich von 1 bis 50 Euro).

Es bestehen folgende Anlaufstellen für die Grundbuchseinsicht:

  • Das örtliche Bezirksgericht: Sie können den Grundbuchsauszug persönlich zu den Öffnungszeiten oder schriftlich per Mail anfordern. Das Ganze kostet Sie 14,40 Euro.
  • Ein Notar: Dieser kann ebenfalls eine Abfrage des Grundbuchs für Sie vornehmen. Die Gebühren sind gleich hoch wie beim Gericht.
  • Autorisierte Online-Dienste: Sie können die Einsicht in das Grundbuch auch online vornehmen. In Österreich gibt es eine Reihe von geprüften Stellen, die Ihnen die Abfrage über das Internet ermöglichen. Eine Liste dieser Online-Dienste sowie eine Preisliste finden Sie hier.

Tipp: Vor dem Kauf eines Grundstücks bzw. einer Immobilie ist der Grundbuchsauszug ein absolutes Muss. Nur so können Sie sicher erfahren, ob die Immobilie z. B. mit Schulden belastet ist, Dritte ein Vorkaufsrecht haben, es ein Veräußerungsverbot gibt und vieles mehr.


Grundbuch: Gebühren und Kosten in Österreich

Im Zusammenhang mit dem Grundbuch können verschiedene Gebühren anfallen: Besonders die Eintragung der Eigentümerrechte ist mit erheblichen Kosten verbunden, aber auch Änderungen oder Löschungen sind leider nicht gratis.

Die Eintragungsgebühr

Wenn Sie eine Liegenschaft erwerben, dann wird eine Gebühr für die Eintragung als Eigentümer fällig. Diese berechnet sich als Prozentanteil am Kaufpreis. Falls Sie gleichzeitig eine Hypothek aufnehmen, dann müssen Sie zusätzlich auch für das Eintragen des Pfandrechts bezahlen.

Tipp: Genauere Informationen zu Höhe, Bemessungsgrundlage etc. finden Sie in unserem Artikel „Eintragungsgebühr für das Grundbuch“.

Änderungen oder Löschung im Grundbuch: Brauche ich einen Notar?

 

Weniger teuer wird es, wenn Sie lediglich eine kleinere Änderung vornehmen lassen wollen – wie zum Beispiel:

  • Adressänderung im Grundbuch
  • Namensänderung im Grundbuch
  • Löschung eines Pfandrechts im Grundbuch (etwa wenn der Kredit abbezahlt ist)

In der Regel werden solche Änderungen über einen Notar abgewickelt. Dafür zahlen Sie dann ...

  • …. die Grundbuchsgebühr. (In einfacheren Fällen, wie den oben genannten, sind das 44 Euro bei Antragstellung im Elektronischen Rechtsverkehr bzw. 62 Euro, wenn die Antragstellung nicht im Elektronischen Rechtsverkehr erfolgt.)
  • …. plus zusätzlich die Notariatskosten.

Unter Umständen können Sie sich letztere allerdings sparen. Denn eine Löschung im Grundbuch ist prinzipiell auch ohne Notar möglich. Dazu muss ein schriftlicher, formell korrekter Antrag beim Bezirksgericht eingebracht werden.

Das Problem ist, dass es juristischer Fachkenntnis bedarf, um einen solchen korrekten Antrag zu schreiben. Aber: Die Arbeiterkammer stellt für bestimmte häufige Änderungen im Grundbuch ein Muster zur Verfügung. Hier müssen Sie dann lediglich Ihre jeweiligen Daten eintragen.

Tipp: Seit 2012 ist es außerdem wieder möglich, „einfache Grundbuchsanträge“ mündlich zu stellen. Welche Anträge genau darunter fallen, das können Sie bei Ihrem zuständigen Bezirksgericht erfragen.


Was steht in einem Grundbuch?

Klar ist: Das Grundbuch verzeichnet Grundstücke und deren Eigentümer. Zusätzlich erfährt man darin aber Weiteres zu Rechten und Lasten, die mit einem Grundstück verbunden sind. Wir erklären im Folgenden, wie das Grundbuch aufgebaut ist und wie Sie den Grundbuchsauszug richtig lesen.

Aufbau des Grundbuchs

Das Grundbuch hat fünf verschiedene Bestandteile:

  • Hauptbuch: Es enthält die wesentlichen Informationen, die auch auf dem Auszug stehen.
  • Verzeichnis der gelöschten Eintragungen: Wenn ein Eintrag aus dem Hauptbuch gelöscht wird, kommt er in dieses Verzeichnis.
  • Hilfsverzeichnisse: Hier stehen zusätzliche Angaben, z. B. zu Namen und Adressen von früheren Grundstückeigentümern.
  • Urkundensammlung: Für Einträge und Änderungen im Grundbuch müssen entsprechende Dokumente vorgelegt werden (z. B. Kaufvertrag). Diese werden in der Urkundensammlung gespeichert.
  • Grundbuchmappe: Eine Karte von der Lage der Grundstücke bzw. ihrer Grenzen.

Von Interesse ist aber meistens das Hauptbuch. Dort gibt es für jede Liegenschaft eine sogenannte Grundbuchseinlage. Diese Grundbuchseinlage besteht wiederum aus 3 Blättern:

  • A-Blatt: Hier sind Grundstücksnummer, Fläche, Benützungsart und Adresse aufgeführt. Auch bestehende dingliche Rechte, die mit dem Grundstück einhergehen (z. B. Benützung einer Straße), sind verzeichnet.
  • B-Blatt: Hier findet man die eingetragenen Eigentümer der Liegenschaft. Bei mehreren Eigentümern ist genau festgehalten, welchen Anteil diese jeweils besitzen.
  • C-Blatt: Dieses Blatt wird auch „Lastenblatt“ genannt. Dort sind nämlich die mit die mit der Liegenschaft verbundenen Belastungen vermerkt: z. B. Pfandrechte von Banken, Veräußerungsverbote oder Dienstbarkeiten.

Den Grundbuchsauszug verstehen: so geht’s

Ein Auszug aus dem Grundbuch ist auf Anhieb gar nicht so leicht zu verstehen. Wir zeigen Ihnen deshalb anhand eines Beispiels, wie Sie die wichtigsten Informationen herauslesen können.

Allgemein gesprochen besteht der Grundbuchauszug aus ein oder mehreren Seiten und ist in verschiedene Abschnitte geteilt – z. B. das A-Blatt, das B-Blatt und das C-Blatt (siehe oben). Die einzelnen Abschnitte sind durch Zeilen mit Sternchen getrennt.

Sehen wir uns die einzelnen Abschnitte genauer an:

Der Kopf: 

Ganz zu Beginn befindet sich der sogenannte „Kopf“. Hier steht zum Beispiel, um welches Grundbuch es sich handelt (24875 Lend), welches Bezirksgericht zuständig ist und die Nummer dieser speziellen Grundbuchseinlage (Einlagezahl 1234).

der Kopf im Grundbuch

Die Aufschrift:

Nach dem „Kopf“ folgt die Aufschrift. Hier steht z. B. ein Hinweis darauf, dass es sich bei dieser Grundbuchseinlage um Wohnungseigentum handelt. Außerdem sieht man die „letzte Tagebuchzahl“ (Letzte TZ), die zeigt, wann die letzte Eintragung gemacht wurde. In unserem Beispiel war das im Jahr 2012.

Die Aufschrift im Grundbuch

A-Blatt:

Danach folgt das „A-Blatt“, welches in „A1“ und „A2“ unterteilt ist. In A1 stehen Daten zum Grundstück, zum Beispiel die Grundstücksnummer (GST-NR), die Fläche, die Nutzung dieser Fläche und die Adresse.

In A2 stehen zusätzliche Informationen zum Grundstück, etwa mit dem Grundstück verbundene Rechte. In unserem Beispiel ist der Teil A2 aber leer.

A-Blatt im Grundbuch

B-Blatt: 

Im „B-Blatt“ sehen wir nun Informationen zu den Eigentümern. In unserem Beispiel gibt es zwei Eigentümer, Max Musterfrau und Maria Musterfrau. Beide besitzen jeweils 175 von 3439 Teilen an der gesamten Wohnungsanlage. Unter den Kleinbuchstaben a, c, d sind jeweils die einzelnen Eintragungen vermerkt, worauf das Eigentum zurückgeht: zum Beispiel ein Kaufvertrag vom 22.07.2012.

B-Blatt im Grundbuch

C-Blatt:

Im „C-Blatt“ stehen die Belastungen auf die Liegenschaft: Also beispielsweise ein Pfandrecht der Bank oder sonstige Rechte, die anderen zukommen. Im vorliegenden Fall ist unter Punkt 15 etwa das Pfandrecht der Muster-Bank über 253.000 Euro verzeichnet.

C-Blatt im Grundbuch

Nach dem C-Blatt können dann gegebenenfalls noch Hinweise folgen.

Tipp: Weitere Beispiele zum Aufbau des Grundbuchsauszugs finden sich auf der Website der Arbeiterkammer oder auch der offiziellen Website der Bundesregierung.


Kleines Glossar zum Grundbuch in Österreich

Als juristischer Laie sind die Eintragungen im Grundbuch oft schwer verständlich – denn viele Begriffe sind im Alltag unbekannt. Wir haben deshalb ein kleines Glossar mit wichtigen Begriffen zusammengestellt.

Einlagezahl

Die Einlagezahl (EZ) im Grundbuch ist eine Nummer, mit der sich eine bestimmte Grundbuchseinlage eindeutig identifizieren lässt. Angenommen Sie möchten einen Auszug für eine bestimmte Wohnung oder ein bestimmtes Haus: Dann gibt es dafür genau eine Grundbuchseinlage mit einer ganz spezifischen Einlagezahl. Die Einlagezahl sieht man am Grundbuchsauszug ganz oben rechts.

Fruchtgenussrecht

Das Fruchtgenussrecht besagt, dass man eine Sache benützen und davon profitieren darf, obwohl man nicht der Eigentümer ist. In Bezug auf eine Wohnung bedeutet das, dass man darin wohnen oder sie auch vermieten dürfte. Falls ein Fruchtgenussrecht von Dritten auf ein Grundstück oder eine Wohnung besteht, ist das eine Belastung, die im C-Blatt des Grundbuchs vermerkt wird.

Kataster

Der Kataster ist ein Verzeichnis darüber, wie ein bestimmter Bezirk in Grundstücke unterteilt ist bzw. wo sich die Grenzen dieser Grundstücke befinden. Grundlage des Katasters sind Vermessungen, daraus ergeben sich dann Karten bzw. Koordinatenangaben, welche die Grundstücksaufteilung verbindlich festlegen.

Pfandrecht

Unter Umständen ist auch ein Pfandrecht im Grundbuch eingetragen: Das bedeutet, dass das Grundstück oder die Immobilie als Sicherheit dient, falls ein laufender Kredit nicht zurückgezahlt wird. Der Gläubiger des Kredits (meist eine Bank), kann seine Forderung dann aus dem Verkauf der Immobilie decken. Das Pfandrecht auf ein Grundstück bzw. eine Immobilie stellt eine Belastung dar, die im C-Blatt des Grundbuchs verzeichnet ist.

Plombe

In der Aufschrift des Grundbuchsauszugs findet sich manchmal auch der Vermerk „Plombe“. Das heißt nichts anderes, als dass hier gerade ein Antrag in Bearbeitung, aber noch nicht abgeschlossen ist. Es ist also mit Änderungen zu rechnen.

Veräußerungsverbot

Wenn Sie eine Immobilie mit einem Veräußerungsverbot besitzen, dann dürfen Sie diese nicht verkaufen oder verschenken – es sei denn, Sie erhalten das Einverständnis desjenigen, der Ihnen das Verbot erteilt hat. Ein Veräußerungsverbot wird oft zwischen nahen Verwandten, etwa Eltern und Kindern, vereinbart: Die Eltern schenken dem Kind also eine Liegenschaft, legen aber gleichzeitig fest, dass dieses die Liegenschaft nicht verkaufen darf.

Wenn ein „Belastungs- und Veräußerungsverbot“ vorliegt, dann darf die Liegenschaft auch nicht mit einem Pfandrecht belegt werden. Ein Belastungs- und Veräußerungsverbot ist im C-Blatt des Grundbuchs vermerkt.

Vorkaufsrecht

Wenn ein Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen ist, bedeutet das Folgendes: Im Falle eines Verkaufs der Liegenschaft muss der eingetragene Rechteinhaber befragt werden, ob er nicht selbst die Liegenschaft kaufen will. Ihm müssen dabei die gleichen Konditionen angeboten werden, die für den Verkauf vereinbart wurden. Nach der Anfrage hat der Vorkaufsberechtigte 30 Tage Zeit, um das Kaufangebot anzunehmen.

Wohnrecht

Das Wohnrecht begründet, wie der Name schon sagt, ein Recht von Nicht-Eigentümern, eine Immobilie zu bewohnen. Üblicherweise wird das Wohnrecht ins Grundbuch eingetragen, sodass es auch im Falle des Verkaufs gültig bleibt. Ein lebenslanges Wohnrecht wird oft bei Schenkungen innerhalb der Familie vereinbart: Die ältere Generation will beispielsweise das Haus bereits zu Lebzeiten verschenken, aber den Rest des Lebens noch darin wohnen.


Die Grundbuchseintragung: wichtiger Schritt beim Kauf einer Immobilie

Auch wenn für die Grundbuchseintragung erhebliche Gebühren anfallen: Sie ist ein wesentlicher Schritt beim Immobilienkauf, denn erst dadurch wird man zum rechtmäßigen Eigentümer. Nicht zuletzt ist das Grundbuch auch vor dem Kauf eine wichtige Informationsquelle – und gibt Auskunft über bestehende Rechte und Belastungen, die mit einer Liegenschaft verbunden sind.

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