Grundbuch – Was steht im Grundbuch

Datum: 12.05.2020 | Autor: Redaktion

Grundbuch

Wenn Sie Grund und Boden kaufen oder auch geschenkt bekommen, so muss dieser Erwerb im Grundbuch festgeschrieben werden. Das Grundbuch nennt den oder die Besitzer und enthält alle wesentlichen Inhalte zu Rechten und Lasten des Grundstücks. Alle wichtigen Inhalte, die das Grundbuch umfasst, werden in folgenden Themenbereichen beschrieben.


Was ist im Grundbuch ersichtlich?

Das Grundbuch ist ein von den Bezirksgerichten geführtes öffentliches Verzeichnis, in das Grundstücke und die an ihnen bestehenden Rechte eingetragen werden.

Diese Rechte können Eigentumsrechte, Wohnungseigentumsrechte, Pfandrechte, Baurechte sowie verschiedene Dienstbarkeiten und Reallasten sein. Über diese Rechte hinaus können aber auch Anmerkungen eingetragen werden wie z.B. Anmerkung einer Rangordnung, eines Versteigerungsverfahrens, Konkurs usw.. Die oben angeführten dinglichen Rechte erlangen jedoch nur Gültigkeit, wenn sie auch im Grundbuch eingetragen sind. Hier spricht man vom Eintragungsgrundsatz. Weiters kann man auf die Richtigkeit und Vollständigkeit des Grundbuchs vertrauen. Das gleiche gilt auch in Verbindung mit der Urkundensammlung. Das nennt sich Vertrauensgrundsatz.

Das Grundbuch ist ein öffentliches Buch, in dem jeder Einsicht nehmen kann. Ein weiterer wichtiger Begriff ist das sogenannte Kataster. Dabei spricht man von einer von den Vermessungsämtern geführten öffentliche Einrichtung zur Ersichtlichmachung bestimmter tatsächlicher Grundstücksverhältnisse (z.B. Lage, Fläche, Benützungsart).

Das Grundbuch wird unterteilt in das sogenannte Hauptbuch, einem Verzeichnis der gelöschten Eintragungen, Hilfsverzeichnisse und der Urkundensammlung. Die Urkundensammlung beinhaltet sämtliche Vertragswerke, welche eine Grundlage für Grundbuchseintragungen bilden. Das können Kaufverträge, Schenkungsverträge, Baurechtsverträge und sonstige Verträge sein. Die Urkundensammlung kann ebenfalls von jedem öffentlich eingesehen werden. Fotos davon können kostenfrei gemacht werden, Kopien davon sind dagegen kostenpflichtig.


Unterteilung Grundbuch

Das Grundbuch unterteilt sich in das so genannte A-Blatt, B-Blatt und C-Blatt.

A-Blatt

Das A-Blatt, auch Gutsbestandsblatt genannt, wird nochmals unterteilt in das A1-Blatt und A2-Blatt. Im A1-Blatt werden sämtliche Grundstücke mit der dazugehörigen Grundstücksnummer angeführt. Im A2-Blatt sind mit dem Eigentum verbundene Rechte (z.B. das Recht des Überquerens eines Nachbargrundstücks) eingetragen.

B-Blatt

Das B-Blatt wird Eigentumsblatt genannt. Hier werden die jeweiligen Grundstückseigentümer eingetragen. Weiters ist hier ersichtlich, um welches Eigentum es sich handelt. Hier wird unterschieden in Alleineigentum, ideelles Miteigentum oder Wohnungseigentum. Ein Alleineigentümer wird mit 1/1 Anteilen ersichtlich gemacht. Dann handelt es sich in den meisten Fällen um ein Einzelgrundstück oder Einfamilienhaus. Ideelles Miteigentum wäre eine Miteigentümergemeinschaft zu fix definierten Anteilen an einer Liegenschaft. Diese Art von Eigentum wird z.B. beim Hälfteeigentum mit je ½ ersichtlich gemacht. Wohnungseigentum (WE) hingegen beschreibt einen bestimmten Anteil an einer gesamten Einheit (z.B. bei Wohnungseigentumsprojekten). Das WE wird z.B. mit 50 Anteilen von 600 Gesamtanteilen = 50/600 ersichtlich gemacht. Die Grundlage dafür bildet ein sogenanntes Parifizierungs- oder Nutzwertgutachten.

C-Blatt

Das C-Blatt wird auch Lastenblatt genannt. Hier werden sämtliche im Zusammenhang mit dem Eigentum an der Liegenschaft verbundene Belastungen eingetragen. Das sind insbesondere Pfandrechte, Dienstbarkeiten (auch Servitute genannt), Vorkaufs- oder Wiederkaufsrechte oder Bestandsrechte. Um genau zu erkennen, auf welchen Liegenschaftsanteil sich die Belastung bezieht, wird die jeweilige Belastung mit dem Vermerk „auf Anteil B-LNR...“ ersichtlich gemacht.


Dienstbarkeiten

Unter einer Dienstbarkeit versteht man ein beschränktes dingliches Nutzungsrecht an einer fremden Sache. Die Eigentümerin/der Eigentümer dieser Sache ist verpflichtet, etwas zu dulden oder zu unterlassen. Die/der Berechtigte ist zu schonender Ausübung verpflichtet.

Dienstbarkeiten können ersessen werden oder infolge der Nichtausübung verjähren. Man unterscheidet zwischen Grunddienstbarkeiten (Real- oder Prädialservitut) und persönliche Dienstbarkeiten (Personalservitut).

Grunddienstbarkeit

Dieses Servitut bezieht sich rein auf die Liegenschaft. Der Berechtigte kann sodann das Grundstück besser nutzen. Z.B. Wegerechte oder Weiderechte.

Personaldienstbarkeit

Eine häufig vorkommende Personaldiensbarkeit ist das sogenannte Fruchtgenussrecht. Das bezeichnet das Recht zu uneingeschränkten Nutzung einer fremden Sache bis hin zum einem Ertragsrecht (z.B. ein bestimmtes Kontingent an Obst oder Milch). Weiters sehr häufig anzufinden sind die sogenannten Wohnungsgebrauchsrechte (z.B. die Nutzung einer Wohnung zum eigenen Gebrauch).

Diese Servitute vermindern den Wert der Liegenschaft und sind bei Finanzierungen jedenfalls wertmäßig zu berücksichtigen.


Erklärung Belastungs- und Veräußerungsverbot (BVV)

Bei Schenkungen unter Lebenden ist es vielen Menschen ein wesentliches Anliegen, dass ihr Haus oder ihre Eigentumswohnung nicht ohne weiteres belastet oder veräußert werden kann, sondern das bestehende Eigentum im Familienbesitz erhalten bleibt. Dies lässt sich am Einfachsten mit der Eintragung eines sogenannten Belastungs- und Veräußerungsverbotes im Grundbuch sicherstellen. Dazu ist die Erstellung eines Schenkungsvertrages notwendig. Dabei wird vereinbart, dass der Geschenknehmer den Schenkungsgegenstand zu Lebzeiten des Geschenkgebers weder belasten (also beispielsweise durch ein Pfandrecht) noch veräußern (also verkaufen) darf.

Gültigkeit

Das BVV kann nur zwischen Eltern und Kindern (einschließlich Schwiegerkindern und Enkelkindern) sowie auch Ehegatten und eingetragenen Partnern begründet und folglich ins Grundbuch eingetragen werden. Mit der Verbücherung (Eintragung) erlangt das BVV dann eine verbindliche bzw. „dingliche“ Wirkung. Das bedeutet, dass Verkäufe oder Belastungen (Verpfändungen) generell unzulässig sind, weil eine dem Belastungs- und Veräußerungsverbot zuwiderlaufende Grundbuchseintragung nicht erfolgen darf. Das BVV wirkt jedoch nur zu Lebzeiten.

Vorrang vor dem BVV

Sofern der Schenkungsberechtigte auf dem geschenkten Grundstück ein Einfamilienhaus errichten möchte, kann man entweder im Vorfeld bereits bei Erstellung des Schenkungsvertrages auf diesen Punkt hinweisen und eine Zustimmung dazu vereinbaren. Dies wird man dann tun, wenn mit dem Hausbau eine Kreditaufnahme notwendig wird. Das Pfandrecht für den Kredit – und nur zu diesem Zweck – kann dann im Grundbuch auch später im Rang vor dem Belastungs- und Veräußerungsverbot eingetragen werden. Aus Sicht der Bonitätsprüfung seitens der kreditgewährenden Bank wird dies ohnehin als Auflage definiert, da ansonsten die Sicherheit wertlos wäre.


Besitznachfolgerecht

Möchte man die betreffende Immobilie auch über den Tod hinaus im Familienbesitz wissen, kann man eine sogenannte Fideikommissarische Substitution, auch als „Besitznachfolgerecht“ genannt, zu Gunsten der übernächsten Generation vereinbaren. In diesem Fall verpflichtet man den Geschenknehmer, den Schenkungsgegenstand seinen Kindern (also den Enkelkindern des Geschenkgebers) zu überlassen. Dieses Besitznachfolgerecht kann auch im Grundbuch eingetragen werden. Bei Kreditaufnahmen wäre auch hier der Vorrang notwendig.

In der Praxis üblich ist es auch, zur gegenseitigen Absicherung ein wechselseitiges Belastungs- und Veräußerungsverbot zwischen Ehegatten zu vereinbaren, die gemeinsam ein Grundstück oder Einfamilienhaus kaufen. Bei einer Eigentumswohnung ist dies hingegen nicht notwendig, da die Hälfteanteile am Mindestanteil ohnehin nur gemeinsam verkauft bzw. belastet werden können.


Rechtliche Grundlagen beim Grundkauf

Bevor man ein Grundstück erwirbt, gibt es einige rechtliche Grundlagen beim Grundkauf, die es zu beachten gilt. Bereits im Vorfeld ist zu bedenken, vor welchem Hintergrund der Grundkauf erfolgt. Möchte man auf dem Grundstück selbst ein Haus errichten oder möchte man das Grundstück nur „auf Vorrat“ erwerben?

Sie haben das Grundstück bereits gefunden?

Der erste wichtige Schritt ist sich einen Überblick über die Liegenschaft zu verschaffen. Dazu besorgen Sie sich einen aktuellen Grundbuchsauszug des Grundstücks. Mit dem Grundbuchsauszug erhält man einen guten Überblick ob Drittrechte oder Dienstbarkeiten eingetragen sind, die für die zukünftige Nutzung hinderlich sind. Das Grundbuch zeigt auch ob die Liegenschaft belastet ist oder Pfandrechte eingetragen sind. Die gesetzlichen Regelungen zum Grundbuch finden Sie im Allgemeinen Grundbuchsgesetz (GBG).

Tipp: Hilfreich ist auch der virtuelle Besuch beim Kataster. Je nach Bundesland können Sie im Kataster die Lage des Grundstücks sowie die anliegenden Grundstücke einsehen. Erkennbar sind interessante Daten wie Grundstücksfläche oder die Neigung des Grundstücks.

Flächenwidmung und Bebauungsplan entscheiden über Lebensqualität

Je nach geplanter Nutzung ist es wichtig zu wissen, welche Widmung das Grundstück aufweist. Will man ein Haus errichten, so muss das Grundstück auch als Bauland gewidmet sein. Zu klären ist unter anderem – abhängig von der Gemeinde – in welcher Bauklasse (wie hoch darf überhaupt gebaut werden?) gebaut werden darf. Auch der Flächenwidmungsplan gibt Aufschluss darüber, in welcher Widmungszone sich das Grundstück befindet. So gibt es auch gemischte Zonen, wo nicht nur Wohnimmobilien errichtet werden. Genaue Informationen erhalten Sie dazu in der Gemeinde, wo sich das Grundstück befindet.

Was bringt Ihnen der beste Ausblick, wenn wenige Monate nach Hauskauf die Bagger auffahren und vor Ihrer Nase ein Gewerbegebiet entsteht? Der Flächenwidmung- und Bebauungsplan, der im Gemeindeamt aufliegt oder über die digitalen Kataster der Bundesländer online abrufbar ist, hätte Ihnen die entsprechenden Hinweise geben können.

Der Kaufvorgang

Beim Kauf eines Grundstücks legen Sie als Interessent dem Verkäufer meist ein verbindliches Kaufangebot. An dieses sind Sie dann über eine angemessene Zeit gebunden. In dieser Zeit kann der Verkäufer Ihr Angebot annehmen. Nimmt der Verkäufer das Angebot an, so ist ein Kaufvertrag zu errichten. Beachten Sie, dass in dem Kaufvertrag> die gegenseitigen Rechte und Pflichten ausreichend geregelt sind. Dazu zählen unter anderem die exakte Bezeichnung des Grundstücks aber auch die Beschreibung, ob es sich um ein bereits aufgeschlossenes Grundstück handelt oder nicht. Fragen Sie auch aktiv nach, ob dem Verkäufer irgendwelche Altlasten bekannt sind.

Kaufvertrag und Kaufpreis

Grundsätzlich können Kaufverträge weitgehend formfrei erstellt werden. Allerdings ist bei einem derartigen Kaufvorgang jede Kleinigkeit wichtig. Um in keine rechtlichen Fallen zu tappen, sollte man die Unterstützung eines Experten in Anspruch nehmen.

Die Bezahlung des Kaufpreises erfolgt meist unter Einschaltung eines Treuhänders, der häufig auch der Kaufvertragserrichter ist. Dieser erhält vom Käufer den Kaufpreis treuhändig angewiesen und hat im Gegenzug für die Eintragung der Eigentumsrechte des Käufers im Grundbuch zu sorgen. Empfehlenswert ist es auch, mit dem Treuhänder die Abfuhr der Grunderwerbssteuer an das zuständige Finanzamt zu vereinbaren. Dadurch wird gewährleistet, dass das Finanzamt rasch eine Unbedenklichkeitsbescheinigung ausstellt, die wiederum für die Eintragung der Eigentumsrechte im Grundbuch notwendig ist.


Flächenwidmung und Bebauungsplan entscheiden über Lebensqualität

Was bringt Ihnen der beste Ausblick, wenn wenige Monate nach Hauskauf die Bagger auffahren und vor Ihrer Nase ein Gewerbegebiet entsteht? Der Flächenwidmung- und Bebauungsplan, der im Gemeindeamt aufliegt oder über die digitalen Kataster der Bundesländer online abrufbar ist, hätte Ihnen die entsprechenden Hinweise geben können. Sie hätten dort folgendes erfahren: Bauklasse (wie hoch darf überhaupt gebaut werden?) und Bauweise sowie die Widmung. Diese bestimmt ob und was gebaut werden darf.
 


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