Immobilie verkaufen: Was ist zu beachten?

Immobilie verkaufen
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Autor: Mag. Harald Draxl
Kategorie: Immobilie
Datum: 12.05.2021

Oft erfolgt der Verkauf einer Immobilie aus bestimmten Gründen, beispielsweise wegen Erwerb einer anderen bzw. neuen Immobilie, aus Altersgründen oder auch nach einer Scheidung. Es kann natürlich auch vorkommen, dass Sie nach einer Erbschaft oder Schenkung eine Immobilie verkaufen wollen. Egal aus welchem der genanten Gründe sie verkaufen wollen, die Kosten und Steuern beim Immobilienverkauf sollten Sie auf alle Fälle im Blick haben und nicht unterschätzen. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen, worauf Sie beim Verkauf unbedingt achten sollten.

Immobilie verkaufen: das Wichtigste im Überblick

  • Kalkulieren Sie immer Kosten und Steuern des Immobilienverkaufs und entscheiden Sie darüber, ob Sie verkaufen oder lieber vermieten wollen.
  • Die nächste Entscheidung ist die Abwicklung mit oder ohne Makler.
  • Ein Schätzungsgutachten unterstützt bei der Preisfindung.
  • Organisieren Sie den Verkauf selbst, dann sollten Sie ein gutes Exposé erstellen und die Inserate vor allem online ansprechend gestalten.
  • Eine ganze Reihe von Punkten sollten bei der Übergabe der Immobilie beachtet werden.

Immobilie verkaufen: Privat oder mit Makler?

Ein Makler führt nicht nur die Besichtigungen von Wohnungen durch. Er ist ein ausgebildeter Immobilienexperte, der auch die Kaufabwicklung unterstützt. Beim Wohnungsverkauf kann er wichtige Informationen zusammentragen, wie zum Beispiel zu den Instandhaltungsrücklagen. Auch versucht er einen Kompromiss zwischen Verkäufer und Käufer zu finden und kennt sich in der Regel auch in der Vertragsgestaltung aus.

Ein Immobilienmakler erspart viel Zeit und ist eine wertvolle Vertrauensperson, zumal er auch eine Vorselektion potenzieller Käufer vornimmt. Aber er hat auch seinen Preis von in der Regel  3,6 % des Verkaufspreises (UST inkludiert, bei einem Verkaufspreis unter 48.448,51 Euro kann der Prozentsatz noch höher liegen). Diesen stellt er im Regelfall dem Verkäufer und Käufer jeweils in Rechnung.

Wer geografisch weit entfernt von der zu verkaufenden Immobilie wohnt, wird im Regelfall auf einen Makler zurückgreifen. Wer hingegen nicht weit weg von der zu verkaufenden Liegenschaft wohnt, gut verhandeln kann sowie ausreichend Zeit hat, kann versuchen, die Immobilie ohne Makler zu verkaufen.

Wer eine Immobilie privat verkaufen möchte, ist dann mit dem Aufwand für Inserate und Besichtigungen konfrontiert. Dies kann schon zu einem „neuen Teilzeitjob“ führen.

Vorteile:Nachteile:
ZeitersparnisProvisionskosten für Käufer und Verkäufer
Vorselektion der KäuferWeniger Preisverhandlungsspielraum durch die Provision, die der Käufer trägt
Einschätzung eines marktgerechten PreisesAbhängigkeit vom Erfolg des Maklers
Gute Beratung 
Expertise Erstellung Immobilienexposé 

Immobilie verkaufen – diese Steuer fällt an

Wer eine Immobilie verkauft, hat nicht nur Nebenkosten für Makler und Notar/ Treuhänder zu tragen. Vom erzielten Wertzuwachs fällt noch eine Immobilienertragsteuer in Höhe von 30 % des (berichtigten) Erlöses an. Die Bemessungsgrundlage errechnet sich wie folgt:

Immobilienertragsteuer (Immo-EST), die beim Verkaufen der Immobilie anfällt:
Differenz zwischen Verkaufserlös und Kaufpreis
+ lukrierte Abschreibungen (im Falle von Anlegerwohnungen)
+ erhaltene Subventionen (z. B. bei Sanierungen)
= Bemessungsgrundlage, davon 30 % = Immo-EST-Belastung

Beispiel:

Sie leben in Wien und haben vor drei Jahren eine Wohnung in Vorarlberg geerbt, welche Sie zunächst als Ferienimmobilie nutzten, aber ansonsten leer stehen lassen. Sie haben einen Makler beauftragt, der die Wohnung um 300.000 Euro für Sie verkauft soll. Seine Provision ist nicht abzugsfähig und da die Wohnung vererbt wurde (kein Kaufpreis zu entrichten), fallen gleich 90.000 Euro Immobilienertragsteuer an.

Haben Sie hingegen 2013 um 200.000 Euro eine Anlegerwohnung erworben und dafür auf 70 % Hausanteil gerechnet, pro Jahr 2.100 Euro an Abschreibung aktiviert, dann müssen Sie beim Verkauf Ende 2020 auf einen Verkaufspreis von 280.000 Euro noch 14.700 Euro (7 X 2.100 Euro) aufschlagen. Somit erhöht sich beim Verkauf die Bemessungsgrundlage von 80.000 auf 94.700 Euro. Davon 30 % wären 28.410 Euro an Immobilienertragsteuer.

Für sogenannte Altbestände (Liegenschaft wurde vor dem 01. April 2002 gekauft) gelten abweichende Regelungen. Details zu diesen Regelungen finden Sie in unserem Ratgeber zu diesem Spezialthema:

Ratgeber

Immobilienertragsteuer in Österreich: Höhe, Berechnung und Befreiung


Immobilie erfolgreich verkaufen: Ablauf und Tipps

Den Ablauf des Verkaufs einer Liegenschaft sollten Sie genau planen. Mithilfe von wenigen Ratschlägen, die es zu beachten gilt, sollten Sie Ihren Verkaufserfolg deutlich verbessern können:

Die richtige Präsentation

Im Falle eines Inserates sollten Sie zusätzlich ein Exposé erstellen mit den wichtigsten Fakten wie Größe, Schnitt, Heizung, Lage und Energiewert sowie einigen illustrativen Bildern von den einzelnen Räumen. Diese Fakten und Bilder verarbeiten Sie auch in (Online-)Inseraten. Die Zeitung am Wochenende kann hilfreich sein, doch Online-Inserate haben in der heutigen Zeit in der Regel eine deutlich höhere Reichweite.

Es gibt dabei auch Portale, in denen Sie gratis inserieren können. Organisiert werden diese beispielsweise von Regionalzeitungen oder Universitäten (Hochschülerschaften).

Bei der persönlichen Besichtigung sollte die Wohnung in sauberem Zustand sein und gut riechen. Interessenten sollten Sie einen Ausdruck Ihres Exposés mitgeben. Diese Arbeit kann der Immobilienmakler für Sie übernehmen.

Preisgestaltung

Das Wichtigste beim Verkaufen einer Immobilie ist die Festsetzung des Preises, der auch einen Bezug zur Realität, sprich dem Verkehrswert der Immobilie haben sollte. Deshalb kann es ratsam sein, vor der Preisfestsetzung das Schätzgutachten eines ortskundigen beeideten Sachverständigen einzubinden, der auch auf spezifische Details achtet. Der ausgeschriebene Preis sollte von diesem Wert weder zu stark nach oben als auch nach unten abweichen. Letztendlich ist es aber immer eine Frage von Angebot und Nachfrage.

Vertrag und Übergabe

Die vertragliche Komponente kann von einem Notar oder Anwalt übernommen werden, der sich um die Abwicklung und administrativen Schritte kümmert. Der Immobilienmakler kann beim Thema Übergabeprotokoll unterstützen und begleitet manchmal auch den Termin der Schlüsselübergabe.

Die Übergabe findet in der Regel nach Überweisung des Kaufpreises und vor Eigentumsumschreibung im Grundbuch statt. Neben Ablesen der Zählerstände (Strom, Wasser, Gas) sowie Übergabe aller Schlüssel sollten spätestens dann folgende Dokumente ausgetauscht werden:

  • Grundsteuerbescheide und Grundbuchsauszüge bezüglich Infos zu Belastungen und Servitute
  • Baupläne, Grundrisse und statische Berechnungen
  • Wohnflächenberechnung 
  • Vermessungsergebnis, falls Neuvermessung durch Zivilgeometer erfolgte
  • Betriebskostenabrechnung
  • Wartungsverträge und Untersuchungsunterlagen, zum Beispiel für Heizungsanlage, Schornstein oder Abwasseranlage
  • Betriebsanleitungen Heizung, Kücheneinbaugeräte, etc.
  • Energieausweis
  • Gewährleistungsunterlagen, Garantiescheine, Handwerkerverträge und -rechnungen
  • Versicherungsscheine und Rechnungen von Sturm-, Wasser- und/ oder Feuerschutzversicherung
  • Bei Anlageimmobilien: Mietverträge und Mieterakten
  • Zusagen über noch ausstehende Reparaturen oder Renovierungsarbeiten

Die aufgeführten Punkte unterstützen Sie, Ihre Immobilie in einem geregelten Ablauf zu verkaufen.

Checkliste Immobilienverkauf: Diese Kosten kommen auf Sie zu

Beim Verkauf von Immobilien kommen auf Sie auch Belastungen zu:

Notar/Treuhänder: Immer fällt die Gebühr für Notar oder Anwalt an, da Verträge errichtet werden müssen und Neueintragungen ins Grundbuch erforderlich sind. Diesbezüglich gibt es staatliche Honorarrichtlinien. Mit 1 bis 3 % des Verkaufspreises ist zu rechnen.

Immobilienmakler: In der Regel sind es inkl. UST 3,6 % des Verkaufspreises, doch es gibt bei größeren Beträgen manchmal auch Verhandlungsspielräume. Doch diese Gebühr fällt nur für jene an, die einen Makler beauftragen.

Schätzgutachten: Dieses kostet in etwa zwischen 300 und 1.000 Euro und dient als Orientierungshilfe für die Preisfestsetzung.

Zudem fallen bei einer mittels Grundschuld abgesicherten Finanzierung die Kosten für die Ausstellung der Löschungsbewilligung beim Kreditinstitut (ca. 120 bis 250 Euro) sowie die Löschung des Pfandrechts im Grundbuch in Höhe von aktuell ca. 44 Euro (elektronischer Antrag) bzw. 62 Euro an.


Spezialfälle beim Verkauf einer Immobilie

Es gibt Sonderfälle beim Verkauf einer Immobilie bei denen Sie auf spezifische Details achten sollten:

Immobilie verkaufen nach Schenkung bzw. Erbschaft

Die Schenkung selbst ist seit 2008 steuerfrei. Doch der anschließende Verkauf unterliegt einer Immobilienertragsteuer von 30 % des Verkaufspreises. Angenommen Sie verkaufen eine per Schenkung erhaltene Immobilie um 200.000 Euro, dann fallen 60.000 Euro an Steuern an. Die gleichen Steuern gelten für den Verkauf einer geerbten Immobilie. Weitergehende Informationen zum Thema Immobilienerbschaft haben wir im Ratgeber Immobilien als Erbschaft hierzu zusammengefasst.

Immobilie verkaufen mit Wohnrecht

Wollen Sie eine Immobilie mit Wohnrecht verkaufen, dann wird es unter Umständen problematisch. Das Wohnrecht stellt in der Regel eine enorme nachhaltige Wertminderung dar. Erst nach Auszahlung des Wohnrechtsinhabers und der Löschung im Grundbuch können wieder marktgerechte Preise erzielt werden. Ansonsten wird der Verkauf äußerst schwierig und kann sich trotz enormer Abschläge von teilweise mehr als 50 % des normalen Verkehrswertes über Jahre hinziehen.

Verkauf aufgrund eines Ortswechsels

Hier sollte ein Verkauf dann wohlüberlegt werden, wenn auch eine Vermietung möglich ist. Auch sollte überlegt werden, ob nicht eines Tages wieder eine Rückkehr angedacht sein könnte.

Tipp

Durch die Optimierung einer möglichen bestehenden Finanzierung können Sie bei Bedarf gegebenenfalls auch die monatliche Kreditrate für eine bislang eigengenutzte Immobilie an die erzielbare Miete anpassen. Ein Wohnbau-Finanz-Experte ganz in Ihrer Nähe berät Sie hierzu gerne: Berater finden

Verkauf wegen Änderung der familiären Situation

Häufig verändern sich die Lebensumstände. Durch Nachwuchs wird die Eigentumswohnung zu klein oder das Haus ist nach Auszug der Kinder zu groß. Wenn Sie wieder eine Immobilie bauen oder kaufen möchten, finden Sie viele Tipps in unseren Ratgebern zur Immobilie. Sei es beispielsweise zum Thema
Immobilienpreise in Österreich,
dem Grundstückskauf,
dem Kauf einer Wohnung,
der Entscheidung ein Haus zu bauen oder kaufen,
ein Vergleich zu einzelnen Haustypen,
zum ökologischen Bauen oder zur Altbausanierung.

Manchmal geht es aber auch um eine Kredit-Umschuldung bei Scheidung. Diesbezüglich gibt es klare Regelungen. Einige wichtige Punkte für den Immobilienverkauf im Zuge der Scheidung finden Sie zudem im Ratgeber Eigentümerpartnerschaft.

Verkauf im Alter

Angenommen Sie ziehen im Alter in eine barrierefreie Wohnung oder ein betreutes Eigenheim, dann kommen Sie mangels Eigenmittel häufig am Verkauf des bisherigen Wohnsitzes nicht vorbei. Alternativ besteht aber die Möglichkeit mittels einer Umkehrhypothek sich Liquidität zu verschaffen. Weitere Alternativen sind beispielsweise eine Leibrente oder ein Seniorenkredit.

In unserem Ratgeber Umkehrhypothek finden Sie neben den Erläuterungen zu dieser Sonderform der Hypothek weitere Möglichkeiten, wie Sie den Wert einer bestehenden Immobilie einsetzen können, ohne diese zu verkaufen.


Wann ist es sinnvoll, eine Immobilie zu verkaufen?

Der Verkauf einer Immobilie ist eine sehr individuelle Entscheidung. Für einen Verkauf sprechen folgende Umstände:

  • Erzielung eines Rekordpreises nach langjähriger Immobilienhausse bei gleichzeitiger Erwartung deutlich sinkender Preise
  • Vermeidung einer Überschuldung
  • Schaffung von Eigenmitteln zum Kauf einer größeren Liegenschaft (Eigenmittel helfen Zinskosten des Kredites einzusparen)
  • Wenn dadurch eine Scheidung optimal abgewickelt werden kann
  • Sie erben eine weit weg von Ihrem Wohnort entfernte Liegenschaft, zu der Sie keinen Bezug haben
  • Umzug aus beruflichen Gründen
  • Umzug als Altersgründen

Immobilie verkaufen: Mit guter Planung holen Sie das Optimum heraus

Fragen Sie sich immer zuerst: Ist der Liegenschaftsverkauf erforderlich? Wenn ja, dann geht es an die Organisation. Eine der ersten Fragen ist: Makler ja oder nein? Dann erfolgt die Preisfindung, gegebenenfalls auf Grundlage eines Schätzgutachtens. Nächster Schritt ist die gute Aufbereitung der Präsentation der Liegenschaft durch Sie persönlich oder einen Makler. Ist ein Käufer gefunden, sollte die Übergabe entsprechend gut vorbereitet sein, damit diese reibungslos verläuft. Zum Abschluss ist die Immobilienertragsteuer noch ein wichtiges Thema. Ist diese zu hoch, wäre Vermieten eventuell die bessere Variante.

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Rechtshinweise zu unseren Ratgebern finden Sie in unserer Verbraucherschutzinformation.


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Über den Autor: Mag. Harald Draxl
Position: Geschäftsführer

Meine Kreditkompetenz habe ich 1995 durch die Leitung des Gewerbekunden-Centers bei der Creditanstalt AG und seit 1997 als Baufinanzierungs-Spezialist bei der CA Baufinanzierungs-Beratung GmbH aufgebaut. Im Jahr 2002 wurde ich Gesellschafter bei der Infina und ab November 2004 in die Geschäftsführung berufen. Meine Zuständigkeit ist seither die Leitung unseres Vertriebes und der Banken-Kooperationen. Ich beschäftige mich tagtäglich mit den Entwicklungen am österreichischen Kreditmarkt, um unsere gesamte Vertriebsorganisation stets über die besten Produkte und aktuellen Zinssätze für die Kundenberatungen auf dem Laufenden zu halten.

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