Immobilie verkaufen: Was ist zu beachten?

Oft erfolgt der Verkauf einer Immobilie aus bestimmten Gründen, beispielsweise wegen Erwerb einer anderen bzw. neuen Immobilie, aus Altersgründen oder auch nach einer Scheidung. Es kann natürlich auch vorkommen, dass Sie nach einer Erbschaft oder Schenkung eine Immobilie verkaufen wollen. Egal aus welchem der genanten Gründe sie verkaufen wollen, die Kosten und Steuern beim Immobilienverkauf sollten Sie auf alle Fälle im Blick haben und nicht unterschätzen. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen, worauf Sie beim Verkauf unbedingt achten sollten.

Ein Makler führt nicht nur die Besichtigungen von Wohnungen durch. Er ist ein ausgebildeter Immobilienexperte, der auch die Kaufabwicklung unterstützt. Beim Wohnungsverkauf kann er wichtige Informationen zusammentragen, wie zum Beispiel zu den Instandhaltungsrücklagen. Auch versucht er einen Kompromiss zwischen Verkäufer und Käufer zu finden und kennt sich in der Regel auch in der Vertragsgestaltung aus.

Wer eine Immobilie verkauft, hat nicht nur Nebenkosten für Makler und Notar/ Treuhänder zu tragen. Vom erzielten Wertzuwachs fällt noch eine Immobilienertragsteuer in Höhe von 30 % des (berichtigten) Erlöses an. Die Bemessungsgrundlage errechnet sich wie folgt:

Immobilienertragsteuer (Immo-EST), die beim Verkaufen der Immobilie anfällt:
Differenz zwischen Verkaufserlös und Kaufpreis
+ lukrierte Abschreibungen (im Falle von Anlegerwohnungen)
+ erhaltene Subventionen (z. B. bei Sanierungen)
= Bemessungsgrundlage, davon 30 % = Immo-EST-Belastung

Für sogenannte Altbestände (Liegenschaft wurde vor dem 01. April 2002 gekauft) gelten abweichende Regelungen. Details zu diesen Regelungen finden Sie in unserem Ratgeber zu diesem Spezialthema:

Ratgeber

Immobilienertragsteuer in Österreich: Höhe, Berechnung und Befreiung

Den Ablauf des Verkaufs einer Liegenschaft sollten Sie genau planen. Mithilfe von wenigen Ratschlägen, die es zu beachten gilt, sollten Sie Ihren Verkaufserfolg deutlich verbessern können:

Die richtige Präsentation

Im Falle eines Inserates sollten Sie zusätzlich ein Exposé erstellen mit den wichtigsten Fakten wie Größe, Schnitt, Heizung, Lage und Energiewert sowie einigen illustrativen Bildern von den einzelnen Räumen. Diese Fakten und Bilder verarbeiten Sie auch in (Online-)Inseraten. Die Zeitung am Wochenende kann hilfreich sein, doch Online-Inserate haben in der heutigen Zeit in der Regel eine deutlich höhere Reichweite.

Es gibt dabei auch Portale, in denen Sie gratis inserieren können. Organisiert werden diese beispielsweise von Regionalzeitungen oder Universitäten (Hochschülerschaften).

Bei der persönlichen Besichtigung sollte die Wohnung in sauberem Zustand sein und gut riechen. Interessenten sollten Sie einen Ausdruck Ihres Exposés mitgeben. Diese Arbeit kann der Immobilienmakler für Sie übernehmen.

Preisgestaltung

Das Wichtigste beim Verkaufen einer Immobilie ist die Festsetzung des Preises, der auch einen Bezug zur Realität, sprich dem Verkehrswert der Immobilie haben sollte. Deshalb kann es ratsam sein, vor der Preisfestsetzung das Schätzgutachten eines ortskundigen beeideten Sachverständigen einzubinden, der auch auf spezifische Details achtet. Der ausgeschriebene Preis sollte von diesem Wert weder zu stark nach oben als auch nach unten abweichen. Letztendlich ist es aber immer eine Frage von Angebot und Nachfrage.

Vertrag und Übergabe

Die vertragliche Komponente kann von einem Notar oder Anwalt übernommen werden, der sich um die Abwicklung und administrativen Schritte kümmert. Der Immobilienmakler kann beim Thema Übergabeprotokoll unterstützen und begleitet manchmal auch den Termin der Schlüsselübergabe.

Die Übergabe findet in der Regel nach Überweisung des Kaufpreises und vor Eigentumsumschreibung im Grundbuch statt. Neben Ablesen der Zählerstände (Strom, Wasser, Gas) sowie Übergabe aller Schlüssel sollten spätestens dann folgende Dokumente ausgetauscht werden:

• Grundsteuerbescheide und Grundbuchsauszüge bezüglich Infos zu Belastungen und Servitute
• Baupläne, Grundrisse und statische Berechnungen
• Wohnflächenberechnung 
• Vermessungsergebnis, falls Neuvermessung durch Zivilgeometer erfolgte
• Betriebskostenabrechnung
• Wartungsverträge und Untersuchungsunterlagen, zum Beispiel für Heizungsanlage, Schornstein oder Abwasseranlage
• Betriebsanleitungen Heizung, Kücheneinbaugeräte, etc.
• Energieausweis
• Gewährleistungsunterlagen, Garantiescheine, Handwerkerverträge und -rechnungen
• Versicherungsscheine und Rechnungen von Sturm-, Wasser- und/ oder Feuerschutzversicherung
• Bei Anlageimmobilien: Mietverträge und Mieterakten
• Zusagen über noch ausstehende Reparaturen oder Renovierungsarbeiten

Die aufgeführten Punkte unterstützen Sie, Ihre Immobilie in einem geregelten Ablauf zu verkaufen.

Es gibt Sonderfälle beim Verkauf einer Immobilie bei denen Sie auf spezifische Details achten sollten:

Immobilie verkaufen mit Wohnrecht

Wollen Sie eine Immobilie mit Wohnrecht verkaufen, dann wird es unter Umständen problematisch. Das Wohnrecht stellt in der Regel eine enorme nachhaltige Wertminderung dar. Erst nach Auszahlung des Wohnrechtsinhabers und der Löschung im Grundbuch können wieder marktgerechte Preise erzielt werden. Ansonsten wird der Verkauf äußerst schwierig und kann sich trotz enormer Abschläge von teilweise mehr als 50 % des normalen Verkehrswertes über Jahre hinziehen.

Verkauf aufgrund eines Ortswechsels

Hier sollte ein Verkauf dann wohlüberlegt werden, wenn auch eine Vermietung möglich ist. Auch sollte überlegt werden, ob nicht eines Tages wieder eine Rückkehr angedacht sein könnte.

Tipp

Durch die Optimierung einer möglichen bestehenden Finanzierung können Sie bei Bedarf gegebenenfalls auch die monatliche Kreditrate für eine bislang eigengenutzte Immobilie an die erzielbare Miete anpassen. Ein Wohnbau-Finanz-Experte ganz in Ihrer Nähe berät Sie hierzu gerne: Berater finden

Verkauf wegen Änderung der familiären Situation

Häufig verändern sich die Lebensumstände. Durch Nachwuchs wird die Eigentumswohnung zu klein oder das Haus ist nach Auszug der Kinder zu groß. Wenn Sie wieder eine Immobilie bauen oder kaufen möchten, finden Sie viele Tipps in unseren Ratgebern zur Immobilie. Sei es beispielsweise zum Thema
Immobilienpreise in Österreich,
dem Grundstückskauf,
dem Kauf einer Wohnung,
der Entscheidung ein Haus zu bauen oder kaufen,
ein Vergleich zu einzelnen Haustypen,
zum ökologischen Bauen oder zur Altbausanierung.

Manchmal geht es aber auch um eine Kredit-Umschuldung bei Scheidung. Diesbezüglich gibt es klare Regelungen. Einige wichtige Punkte für den Immobilienverkauf im Zuge der Scheidung finden Sie zudem im Ratgeber Eigentümerpartnerschaft.

Verkauf im Alter

Angenommen Sie ziehen im Alter in eine barrierefreie Wohnung oder ein betreutes Eigenheim, dann kommen Sie mangels Eigenmittel häufig am Verkauf des bisherigen Wohnsitzes nicht vorbei. Alternativ besteht aber die Möglichkeit mittels einer Umkehrhypothek sich Liquidität zu verschaffen. Weitere Alternativen sind beispielsweise eine Leibrente oder ein Seniorenkredit.

In unserem Ratgeber Umkehrhypothek finden Sie neben den Erläuterungen zu dieser Sonderform der Hypothek weitere Möglichkeiten, wie Sie den Wert einer bestehenden Immobilie einsetzen können, ohne diese zu verkaufen.

Fragen Sie sich immer zuerst: Ist der Liegenschaftsverkauf erforderlich? Wenn ja, dann geht es an die Organisation. Eine der ersten Fragen ist: Makler ja oder nein? Dann erfolgt die Preisfindung, gegebenenfalls auf Grundlage eines Schätzgutachtens. Nächster Schritt ist die gute Aufbereitung der Präsentation der Liegenschaft durch Sie persönlich oder einen Makler. Ist ein Käufer gefunden, sollte die Übergabe entsprechend gut vorbereitet sein, damit diese reibungslos verläuft. Zum Abschluss ist die Immobilienertragsteuer noch ein wichtiges Thema. Ist diese zu hoch, wäre Vermieten eventuell die bessere Variante.

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